1. Home
  2. /
  3. Personnalité juridique

Personnalité juridique

LA PERSONNALITE JURIDIQUE

Depuis la loi du 30 juin 1994 , l’association des copropriétaires a la personnalité juridique, et par conséquent, a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant comme le soulignent un peu superfétatoirement les dispositions de l’article 3.86, §1er (Texte repris du droit Français).
L’association des copropriétaires dispose de la personnalité juridique, conformément aux dispositions légales dès que les deux conditions suivantes sont réunies (Art. 3.86 du code civil) :
– la cession ou l’attribution d’un lot donnant naissance à l’indivision ;
– la transcription des statuts dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (ex-conservation des hypothèques).
A défaut de transcription, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique. Par contre, les tiers disposeront de la faculté d’en faire état contre elle.

Ces deux conditions sont cumulatives

Cette personnalité morale vise à favoriser les rapports de l’association avec les tiers, mais également à améliorer l’organisation interne de la copropriété.
Quoique possédant un certain pouvoir d’initiative, le rôle du syndic se confine à sa mission légale, et à exécuter toutes les décisions qui ont été prises par l’assemblée générale.

L’assemblée générale des copropriétaires constitue donc le pouvoir souverain des intérêts des copropriétaires.

Le syndic représente l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes.
Lorsqu’il faut assigner en justice l’association, on doit citer l’association représentée par son syndic.
Plusieurs procédures ont été déclarées irrecevables lorsqu’en voulant assigner l’association, on a cité personnellement le syndic.

Banque Carrefour des Entreprises

Les dispositions de la loi du 2 juin 2010 précisent que tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association.

La loi du 16 janvier 2003 a créé un registre dénommé « Banque-Carrefour des Entreprises ». La BCE est chargée de l’enregistrement, de la sauvegarde, de la gestion et de la mise à disposition d’information portant sur l’identification des entreprises. Y sont enregistrées, toutes les informations relatives aux personnes morales de droit belge, toutes personnes physiques ou toutes associations qui en Belgique sont soumises à la sécurité sociale en tant qu’employeur.

Les associations des copropriétaires sont visées par la loi dès lors que, d’une part, elles sont des personnes morales depuis la loi du 30 juin 1994, et que d’autre part, elles sont assujetties à la sécurité sociale lorsqu’elles emploient du personnel comme un concierge ou autres personnes chargées du nettoyage des communs.

Depuis la loi du 16 janvier 2003, toutes nouvelles copropriétés sont inscrites immédiatement par le conservateur des hypothèques, pour les copropriétés plus anciennes, elles devront s’inscrire à une Banque-Carrefour des entreprises (BCE) et demander un numéro d’entreprise par l’intermédiaire de leur syndic au bureau du Conservateur des hypothèques dont dépend l’immeuble concerné par téléphone ou par écrit. Il devra donner l’adresse de l’immeuble et les mentions de la transcription figurant dans les statuts. A défaut, les noms et adresse d’un copropriétaire devrait suffire aux services de la Conservation des hypothèques pour disposer des informations permettant de donner un numéro d’entreprise à l’association des copropriétaires.

Aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de l’exigence d’inscription de toute association de copropriétaires à la banque-carrefour, et d’autre part, il n’existe aucune obligation de mentionner le numéro d’entreprise de l’ACP dans un exploit d’huissier. Cette exigence ne vise que l’entreprise commerciale ou artisanale. (Voit Civ. Bruxelles, 28 novembre 2014)

Conséquences de cette personnalité juridique

Désormais, l’octroi de la personnalité juridique, permet d’introduire des recours devant les tribunaux au nom de l’association des copropriétaires, et plus, à la diligence de tous les copropriétaires.

Avant la loi du 30 juin 1994, on devait assigner tous les copropriétaires dont il fallait connaître l’identité complète. Cela occasionnait d’énormes frais de procédure, et contraignait bien souvent la copropriété à conférer au syndic un mandat « ad litem » au nom de tous les copropriétaires.

Mais l’octroi d’un tel mandat créait trop souvent des conflits d’intérêts.
Ainsi lorsqu’un des copropriétaires était en défaut de payer les charges inhérentes à la gestion de l’immeuble, le syndic, mandataire de l’ensemble des copropriétaires, agissait au nom de celui contre lequel, il devait obtenir une condamnation !

Depuis la loi du 30 juin 1994, le syndic est l’organe légal de l’association, et à ce titre, il représente valablement l’association en justice, et ne devra plus en principe, disposer d’un mandat pour représenter l’association des copropriétaires (Arrêt du 5 octobre 2000).

Ce pouvoir de représentation du syndic étant reconnu, l’association des copropriétaires est toutefois seule titulaire du droit d’action, et seule l’association doit être mise en cause (représentée par son syndic).

Jugé que l’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice.

L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel (Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du janvier 2000).

D’autre part, dans le cadre d’immeuble à appartements faisant partie d’un groupe d’immeubles, seul le groupe à la personnalité juridique, à l’exclusion des blocs-immeubles qui le composent.
Seule l’association des copropriétaires du groupe d’immeubles pourra agir en Justice (Cfr. Arrêt du 3 juin 2004).

Mais ce pouvoir d’action de l’association des copropriétaires a ses limites.
Ainsi, l’association ne pourra intervenir en justice que dans le cadre de la réalisation de son objet social qui consiste en la conservation et l’administration de l’immeuble, et dans le cadre de son patrimoine, limité il est vrai, puisque l’association n’est pas propriétaire des parties communes de l’immeuble.

En conséquence, toutes les actions relatives au droit réel des copropriétaires, notamment l’action en modification des quotes-parts, l’action en revendication d’un mur mitoyen ou l’action confessoire ou en négatoire de servitude, etc…, doivent être diligentées à l’encontre ou au nom de tous les copropriétaires.

Et cela pour une simple raison : L’association n’est pas propriétaire de l’immeuble ou plus exactement des parties communes.

Cette restriction irrite une partie de la doctrine, pourquoi refuser d’assigner directement l’association concernant une demande en modification des charges et des quotes-parts, alors que ces deux points sont prévus dans les compétences délibératives de l’association.

Elle rappelle que l’objectif du législateur est justement d’éviter d’alourdir et de compliquer la procédure d’assignation contre la copropriété, en contraignant les tiers ou un copropriétaire de faire intervenir à la cause tous les copropriétaires ou les copropriétaires concernés.

Quelques décisions

Jugé qu’ en vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 3.86 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis;
Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant), Jugement du 6 février 1997

Nous vous informons que nos banques de jurisprudence sont chaque fois précédées d’une chronique de jurisprudence, ce qui facilite la tâche du navigateur dans ses recherches.

Scroll to Top