- Désignation d'un syndic judiciaire - Condition - Intérêt : Aucune autre condition que celles reprises à l'article 577-8, § 1 al. 1er, du Code civil n'est requise pour obtenir en justice la désignation d'un syndic judiciaire. Il est, dès lors, sans incidence que le copropriétaire agissant en justice ne démontre pas avoir effectué des démarches préalables à son action ou avoir pris contact avec les copropriétaires afin de trouver une solution amiable. Le premier juge a invoqué l'irrecevabilité de la demande originaire de Monsieur J.-B.N, à défaut d'intérêt légitime. En vertu de l'article 17 du Code judiciaire, l'action ne peut être admise si le demandeur n'a pas qualité et intérêt pour la former. L'intérêt consiste en tout avantage matériel ou moral, effectif mais non théorique que le demandeur peut retirer de la demande au moment où il la forme
(Voir : D.MOUGENOT, Rép.Not., « Principes de droit judiciaire privé », n° 33 et suivants).
L'intérêt doit être concret, direct et personnel (RDCI 2017/1 – p.37).
Tribunal de première Instance de Bruxelles,, jugement du 14 novembre 2016
- Remplacement du syndic sur requête contradictoire - Modification de la demande en cours d'instance : Lorsqu'un copropriétaire saisit initialement le juge de paix sur la base d'une requête contradictoire en vue de la désignation d'un syndic provisoire en remplacement du syndic en place, en application de l'article 577-8, §7 du Code civil, mais que la demande est modifiée en cours d'instance en application de l'article 577-8, §1er du Code civil, il ne peut être fait application de l'article 1031 du Code judiciaire, bien que la demande ait eu un caractère contradictoire (RCDI 2017/2 - 25).
Cour de cassation, arrêt du 9 janvier 2017.
- Nullité de la nomination du syndic : Lorsqu'une personne est syndic de l'association des copropriétaires à partir du le janvier 2003 et que sa nomination a été annulée suite à l'absence de reconnaissance professionnelle et qu'elle a été remplacée par un nouveau syndic, la nullité de la nomination de l'ancien syndic doit seulement être constatée dans la relation entre celui-ci et l'association des copropriétaires. Un copropriétaire ne peut en revanche pas se prévaloir de cette nullité pour contester son décompte, en prétendant qu'il a été fait sous le mandat de l'ancien syndic, dont la nomination a été annulée (RCDI 2017/3 - p. 33).
Justice de paix d'Anvers, jugement du 19 janvier 2016
- Syndic judiciaire : Lorsque le syndic démissionne lors d'une assemblée générale et qu'aucun nouveau syndic n'a été nommé, il peut être procédé, à la demande d'un copropriétaire, à la désignation d'un syndic par le Juge (à défaut de l'organisation d'une assemblée extraordinaire) (RCDI 2011/4, pp.29).
Justice de paix de Genk, Jugement du 1er septembre 2011
- Syndic provisoire (non)- Action en annulation - Décision irrégulière et/ou abusive (non) : Est irrecevable la demande tendant à solliciter la désignation d'un syndic provisoire lorsqu'elle est introduite contre l'association des copropriétaires, sans que le syndic lui-même n'ai été mis à la cause.
Doit être déclarée non-fondée la demande qui tend à l'annulation de décisions de l'assemblée, lorsque les décisions contestées ne sont pas identifiées ni en citation, ni en conclusions. et qu'il n'est pas démontré en quoi ces décisions seraient irrégulières, frauduleuses ou abusives (RCDI 2011/4, pp. 26).
Justice de paix de Schaerbeek (2ème canton), Jugement du 24 mai 2011
- Syndic ad hoc : Lorsque la gestion d'un syndic s'avère irrégulière et frauduleuse et que par ailleurs il apparait comme l'homme de paille d'un copropriétaire, doit être désigné, aux côtés d'un expert en comptabilité, un syndic ad hoc en vue de prendre en charge les missions légales et statutaires (RCDI 2011/4, p.24).
Justice de paix de Borgloon, jugement du 6 septembre 2011
- Syndic provisoire - Manquements : La désignation d’un syndic provisoire ne peut être un moyen pour un copropriétaire qui est en désaccord avec les décisions de l’assemblée générale d’écarter le syndic régulièrement choisi d’espérer que l’intervention d’un syndic provisoire modifie le rapport de force.
Par empêchement ou carence, le législateur vise tout manquement sérieux du syndic à ses obligations. Le copropriétaire qui agit, doit prouver l'existence de ce manquement sérieux.
Que la SPRL I. ne prouve pas que les irrégularités qu'elle invoque, ont porté conséquence sur la prise de décision ou qu'elles lui causent un préjudice.Le syndic, comme nous l'avons relevé ci-dessus, n'a fait qu'exécuter les décisions prises par l'AG le 20 décembre 2008, lesquelles annulent ou modifient des décisions prises précédemment. Il ne peut être reproché au syndic de respecter la volonté des copropriétaires majoritaires. Il commettrait une faute s'il donnait suite aux demandes de la SPRL I.
Justice de paix de Tournai (1er Canton) : Jugement du (582)
- Syndic provisoire - Absence de syndic - Art. 577-8, §1er c.c.: Des copropriétaires sont fondé à solliciter la désignation d'un syndic judiciaire, chargé des pouvoirs conférés par le règlement de copropriété et la loi, sur pied de l'article 577-8, § 1" du Code civil, dés lors qu'il est constaté que l'association des copropriétaires est dépourvue d'un syndic valablement nommé.
Que le tribunal estime que la tacite reconduction d'un hypothétique mandat de syndic ne pourrait être admise, dès lors que, par l'effet de ce mode de prolongation automatique et en dehors de toute décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la limite légale de cinq ans (actuellement 3 ans) serait lettre morte - le renouvellement d'un mandat requérant une décision de l'assemblée générale des copropriétaires - (voir notamment J.P. Jette 24 mai 2005, RCD/2006/2, p. 23);
Justice de paix de Bruxelles 2ème canton, Jugement du 24 juin 2010(580)
- Syndic provisoire - Mission : Le syndic provisoire, désigné par le juge de paix, est chargé de prendre connaissance de tous les documents comptables, d'établir une comptabilité à jour, d'organiser une assemblée générale avec l'ordre du jour mentionné dans la citation et de constater le travail effectué par le syndic contesté depuis le début de son mandat et les éventuels préjudices découlant de son inaction et d'en établir un rapport.
Le jugement dit : autorisons le syndic provisoire à reprendre la gestion des comptes n°.... de l'ACP H., que la copropriété possède auprès de la banque ING.
Disons que les honoraires du syndic seront calculés sur base d'un tarif horaire aux prix communément pratiqués par les professionnels ayant des compétences et spécialisations comparables pour des missions ou prestations de même ordre...(RCDI 2011/3, p. 38).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 25 novembre 2010(580)
- Syndic organe de la copropriété - Commandement à saisie : Le syndic est l'organe de représentation de l'association des copropriétaires en justice et dans la gestion des affaires communes.
Sur le plan processuel, le syndic s'identifie à l'association en tant que demandeur réel et non en tant demandeur formel. Il en découle que l'association n'agit valablement en justice et pour tous les actes relatifs à la gestion des affaires communes qu'à l'intervention de son organe compétent, le syndic.
Est dès lors irrecevable le commandement préalable à saisie-excution immobilière signifié à la requête de l'association des copropriétaires, représentée par le syndic qui n'est plus en fonction, au moment ou l'acte est pratiqué, en raison de sa démission (RCDI 2011/1, p.35).
Tribunal de première instance de Bruxelles (saisies), jugement du 7 octobre 2010
- Syndic provisoire avec pouvoir d'administrateur : Lorsque l'association des copropriétaires est ingérable par le comportement de certains propriétaires, la fonction de syndic devient intenable, ce qui est préjudiciable pour la copropriété.
Afin de garantir la continuité de la gestion au sein de l'association des copropriétaires, les pouvoirs complémentaires d'administrateur provisoire doivent lui être attribués (RCDI 2011/1, p.27).
Justice de paix de Ninove Jugement du 2 juin 2010
- Accès aux comptes – Recevabilité : La demande formée par plusieurs copropriétaires tendant à avoir accès aux comptes, sous peine d’astreinte est irrecevable, ce qu’elle est introduite à l’encontre de la personne du syndic et non en sa qualité de syndic de l’association.
A défaut d’urgence, une telle demande introduite devant le juge des référés n’est pas fondée. Il appartient aux demandeurs d’exercer leurs droits à l’occasion de la prochaine assemblée générale et le cas échéant, si elle n’est pas convoquée ou si les comptes ne sont pas mis à leur dispositions, de saisir le juge de paix compétent en vue de solliciter l’accès aux compte (RCDI 2010/1, p. 52).
Tribunal de première instance de Dinant (référés), Ordonnance du 27 novembre 2009
- Désignation d’un syndic provisoire et définitif : Lorsque en même temps, est sollicitée la désignation d’un syndic provisoire en application de l’article 577-8, §7 du Code civil, et d’un syndic définitif suivant l’article 577-8, §1er, il convient de nommer un syndic définitif de manière telle que la demande de désignation d’un syndic provisoire devient sans objet (RCDI 2010/1, p. 30).
Justice de paix de Turhnout, Jugement du 16 novembre 2009
- Annulation de toutes les décisions - Désignation d'un séquestre : Un usufruitier ne dispose pas de la qualité pour contester en justice une décision de l'assemblée générale.
Quand au début de l'assemblée générale, les procurations sont remises, il est requis que le nom du mandataire soit mentionné sur la procuration.
Si de surcroît, dans la convocation, compte tenu des relations tendues entre les copropriétaires, il est exigé qu'une copie de la carte d'identité soit jointe aux procurations, l'omission de cette consigne doit être sanctionnée.
Dans la mesure où le tribunal annule toutes les décisions de l'assemblée, en ce compris la nomination du syndic, il doit, d'office, sur base de l'article 1983 du Code civil, désigner un séquestre pour assurer la gestion de l'association des copropriétairesjusqu'à la désignation d'un nouveau syndic (RCDI 2010/2, p.41).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 9 juillet 2009
- Syndic - Durée du mandat : Conformément à l’article 577-8, §1.3 C. civ. La mandant du syndic ne peut excéder cinq ans
Il s’agit d’une disposition d’ordre impératif à laquelle le contrat du syndic ne peut déroger (RCDI 2009/4 ? P. 55).
Tribunal de 1ère Instance de Tongres, jugement du 18 mai 2009
- Désignation d'un syndic provisoire : La requête unilatérale tendant à la désignation d'un syndic provisoire, en application de l'article 577-8, § 1er C.civ. est irrecevable, lorsqu'elle n'est pas signée par un avocat et en l'absence de convocation du syndic contesté. L'ordonnance qui fait droit à cette demande doit être réformée dans le cadre de la procédure de tierce opposition (RCDI 2009/2, p. 20).
Justice de paix de Scaerbeek, Jugement du 15 octobre 2008 (366)
- Syndic nommé par le Juge - Requête unilatérale : Lorsque le syndic est décédé, lorsqu’il a donné sa démission d’une manière définitive et irrévocable ou lorsque le syndic désigné par l’assemblée n’accepte pas sa mission la demande qui tend à désigner un syndic est formée par voie de requête unilatérale.
La fixation de la cause sur pied de l’article 1034bis du Code judiciaire, applicable à la requête contradictoire, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, constitue une erreur du greffe qui ne porte toutefois pas conséquence sur la recevabilité de la demande.
La mission du syndic nommé judiciairement doit être limitée. Il appartient à l’assemblée de se doter le plus rapidement possible de l’organe de représentation et de gestion qu’est le syndic (RCDI 2009/1, p. 24).
Juge de paix d’Anderlecht, jugement du 18 décembre 2008 (357)
- Syndic provisoire - Action en annulation : Le tribunal rappelle que la mise à la cause du syndic et de l'association des copropriétaires peut faire naître un conflit d'intérêt entre ces deux parties, conflit non résolu par la loi du 30 juin 1994;
Que tout manquement sérieux du syndic à ses obligations, et le refus répété d’inscrire certains points à l’ordre du jour, le retrait du droit de vote des demandeurs et sa propre intervention comme entrepreneur peut justifier la désignation d’un syndic provisoire. L’annulation d’une décision n’est pas subordonnée à la preuve d’un quelconque préjudice ni à la vérification que la décision aurait ou non été prises dans l’irrégularité constatée.
Sont irrégulières et doivent être annulées les décisions relatives à l’approbation des comptes et à la décharges du syndic lorsque celui-ci prend part au vote alors qu’il ne peut participer aux délibérations ni noter sur des questions relatives à sa mission.
Les demandeurs qui obtiennent gain de cause dans le différend qui les opposent à l’association des copropriétaires ne doivent pas, à concurrence de leur part, supporter les dépens mis à charge de celle-ci ni participer dans l’état de frais et honoraire de son conseil (RCDI 2008/4, p. 23).
Justice de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Sièg. Cugnon (juge de pais suppélant) Jugement du 29 août 2008 (327)
- Action en désignation d'un syndic judiciaire - article 577-8 §1er : La désignation judiciaire d'un syndic s'impose dans tous les cas où il n'y a pas ou plus de syndic en fonction, conformément à l’article 577-8 §1 du Code civil. Une telle demande est introduite par requête unilatérale (article 1025 et suivants du Code judiciaire. Il n'y a pas lieu de limiter la mission du syndic ainsi désigné, ni dans sa durée (autre que celle prévue à l'article 577-8 § 1er, alinéa 3 et sans préjudice du droit de révocation prévu au § 6), ni dans son contenu, à peine d'entretenir la confusion entre les notions de syndic «judiciaire» et syndic «provisoire» (article 577¬8 § 7 du Code civil).
Ce faisant, le juge de paix ne s'immisce pas dans la gestion collective mais répond au vœu du législateur d'assurer la bonne gestion de la copropriété. Il convient de désigner un professionnel dûment agréé par l'Institut professionnel des agents immobiliers et de lui confier une mission complète Le recours à l’article 577-8 § 1er constitue, en effet, une troisième voie en vue de la désignation d'un syndic (JJP 2009, p.443).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 7 juillet 2008 (393)
- Désignation syndic provisoire - Mission : En l'absence d'un syndic nommé par l'assemblée générale, le juge de paix désigne un syndic provisoire, à la demande des parties. Sa mission consiste à convoquer une assemblée générale dont l'ordre du jour consiste dans le relevé des problèmes existants tant sur le plan technique (des travaux réalisés sans autorisation et travaux à effectuer) que sur le plan comptable. Elle est prévue pour une durée de 6 mois et est susceptible de prolongation (RCDI 2008/4, p.44).
Justice de paix de Bruxelles (1er canton), Jugement du 4 juillet 2008 (329)
- Syndic provisoire : En raison des carences du syndic provisoire dénoncées par plusieurs copropriétaires, il y a lieu de faire droit à la demande de désignation d’un nouveau syndic provisoire, sollicitée par requête fondée sur l’article 577-8, §7 du Code civil.
L’intervention d’un syndic judiciaire est conçue pour pallier les carences ou l’absence de syndic ordinaire et permettre aux organes de la copropriété de fonctionner à nouveau de façon harmonieuse. Dans l’attente de la nomination d’un syndic ordinaire, le syndic provisoire, en l’occurrence un avocat, est chargé d’exercer la mission de syndic telle qu’elle résulte de la loi et des statuts et est autorisé à se faire assister d’un syndic professionnel pour la gestion quotidienne, l’accomplissement d’actes matériels, la tenue de la comptabilité, le suivi des travaux à réaliser (RCDI 2008/4, p. 50).
Justice de paix de Woluwé-Saint-Pierre, Jugement du 28 avril 2008 (336)
- Action en annulation - Rectification du PV - Nomination du syndic : Le seul pouvoir dont dispose le tribunal est celui d'annuler les décisions de l'assemblée pour autant qu'elles soient irrégulières, frauduleuses ou abusives. La rédaction du PV ne peut faire l'objet d'une annulation. Il pourra donner lieu à une approbation ou un rejet lors de la prochaine assemblée.
Dans l'évaluation de la régularité d'une décision, il faut rechercher l'intérêt de chaque propriétaire et l'indispensable information quant à la décision à prendre. Lorsque le contrat de syndic est joint à la convocation à l'assemblée, appelée à se prononcer sur la poursuite éventuelle du mandat du syndic, et que la décision renouvelle son mandat, le vote favorable au syndic entraîne la signature du contrat soumis à tous les copropriétaires. On ne peut soutenir sérieusement que les copropriétaires ont adopté une décision en ignorant son contenu et ses conséquences (RCDI 2009/2, p. 49).
Justice de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Siég.: Meert (Juge de paix) et Decraux (greffier adjoint déléguée) Jugement du 13 décembre 2007 (377)
- Démission du syndic - Syndic provisoire : La démission du syndic justifie la nomination d'un syndic provisoire afin d'assurer la continuité dans la gestion de la copropriété (RCDI 2011/1, p.39).
Justice de paix de Durbuy, Jugement du 27 octobre 2007
- Syndic provisoire - Décharge - Remplacement : Le juge de paix procède au remplacement du syndic provisoire qu'il a désigné. à la demande de ce dernier.
La mission consiste à examiner la comptabilité, à établir la liste des travaux nécessaires et urgents pour le maintien et la sécurité de l'immeuble, à examiner ou à réunir des devis, à examiner l'état des fonds de roulement et de réserve et à déterminer les mesures nécessaires pour les réalimenter et les équilibrer, à répondre aux faits directoires des parties et à convoquer une assemblée générale en vue de soumettre au vote tes mesures pour assurer un nouveau départ à la copropriété sur des bases saines et transparentes. Le syndic est autorisé à se faire assister de sapiteurs ou de conseillers techniques (RCDI 2008/4, p. 46).
Justice de paix d’Ixelles, Siège Vanrobays : Jugement du 26 septembre 2007 (335)
- Désignation d’un syndic provisoire : Lorsqu'il ressort de l'historique de la vie d'un immeuble à appartements que les parties font bloc entre elles, que les relations existantes empêchent le fonctionnement normal des organes de la copropriété et qu'il existe dans le chef de certains une méfiance profonde et fondamentale à l'égard du syndic, il y a lieu de désigner un syndic provisoire avec des pouvoirs d'administrateur (RCDI 2007/4, p. 48).
Justice de paix de Maasmechelen, Jugement du 22 juin 2007
- Syndic provisoire - Contestation de factures du syndic précédent : Le syndic provisoire nommé judiciairement ne peut déléguer ses pouvoirs à un éventuel sapiteur, sans l'accord de l'assemblée générale, lorsque la mission qui lui est confiée ne prévoit pas une telle faculté - Factures contestée (RCDI 2007/3, p. 20).
Tribunal de Première Instance de Bruxelles, Jugement du 16 avril 2007 (231)
- Nomination d'un syndic - Article 577-8,1er : En l'absence d'un syndic valablement désigné, le juge de paix peut nommer, sur requête unilatérale, en application de l'article 577-8 § 1er du Code civil, un syndic, chargé de faire désigner par l'assemblée un syndic et de prendre en charge, dans l'intervalle, la gestion journalière, suivant les dispositions légales (RCDI 2008/4, p. 40).
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 29 mars 2007 (328)
- Syndic provisoire - Effets - Chauffage : Les arrangements pris par un ou plusieurs copropriétaires dans le cadre d'un procès-verbal, et plus particulièrement la désignation d'un des copropriétaires comme syndic, ne peuvent en aucun cas porter préjudice aux dispositions d'une ordonnance désignant un syndic provisoire pour une durée indéterminée, alors qu'aucune démarche n'a été entreprise en vue de la rétractation de ladite ordonnance (RCDI 2007/4, p. 34).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 8 juin 2007 (247)
- Absence de syndic - Désignation art. 577-8,§1er : La demande qui tend à la désignation judiciaire d'un syndic, en application de l'article 577-8, § 1er du Code civil, est introduite par requête unilatérale. Que selon les travaux préparatoires, l'action en nomination du syndic peut être introduite dans le cas où aucun syndic n'a pas été désigné par les statuts ou à la première assemblée, mais aussi lorsque le syndic désigné n'assume plus ses fonctions, en raison de sa démission ou de sa révocation (JJP 2008, p. 77).
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Ordonnance du 2 février 2007 (280)
- Syndic provisoire : L'action en annulation d'une décision de l'assemblée générale doit être dirigée contre l'association des copropriétaires qui seule a la personnalité juridique et non contre le syndic à titre personnel et doit être introduite dans le délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision, c'est-à-dire au moment de son adoption par l'assemblée générale.
Lorsqu'il ressort des pièces produites que règne au sein d'une copropriété le désordre, sous-tendu par un climat hostile, et que des griefs légitimes sont reprochés au syndic, les conditions légales de l'article 577-8 § 7 C. civ. sont réunies pour désigner un syndic provisoire (RCDI 2008/1, p.14).
Justice de paix de la Louvière, Jugement du 21 novembre 2007 (270)
- Changement de syndic - Communication des pièces : Le syndic qui renonce à son mandat est tenu de communiquer au nouveau syndic désigné et de déposer à son siège la totalité des pièces requises pour poursuivre la gestion de l'immeuble ainsi que les livres comptables en sa possession, sous peine d'une astreinte. Cette décision reprend l’ensemble des pièces à communiquer (RCDI 2008/2, p. 64).
Justice de paix de Jette (Siège : Kesteloot), Ordonnance du 26 décembre 2006 (312)
- Nomination d'un syndic provisoire : Un ensemble de garages formant un groupe d'immeubles, comprenant des parties privatives et communes, relevant des principes de la copropriété forcée des immeubles bâtis mais éiant dépourvu de statuts et de toute organisation peut se voir désigner un syndic provisoire, chargé d'une mission d'administration provisoire consistant à identifier les copropriétaires, se conformer à la loi du 30 juin 1994, convoquer une assemblée générale, la présider, laisser établir des statuts par acte notarié, représenter l'association des copropriétaires de l'îlot en justice (RCDI 2007 p. 35).
Justice de paix d’Ixelles, Juge de paix : A. Bodenstab
ordonnance du 20 décembre 2006
(196)
- Créance du syndic - compensation : Un copropriétaire qui a exercé la fonction de syndic ne peut opposer à l'association la compensation des sommes qui lui seraient dues en raison de son action comme premier syndic, à défaut d'établir que la créance dont il se prévaut serait certaine.
Les parties sont invitées à fournir par l'entremise d'un traducteur juré les versions en langue française de l'acte de base, du règlement de copropriété et des décisions de "assemblée générale rédigés en néerlandais (RCDI 2007 p. 47).
Justice de paix de Grâce-Hollogne,
Juge de paix : Ch. Wettinck
Jugement du 13 juin 2006(185)
- Désignation d'un syndic provisoire - non : L'article 577-8 § 7 du Code civil qui prévoit la possibilité de solliciter la désignation d'un syndic provisoire vise l'hypothèse où le syndic ne remplit pas ou remplit mal sa fonction, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
À défaut d'avoir sollicité dans le délai de trois mois à compter de l'assemblée générale ['annulation de la décision d'approbation des comptes, le demandeur est forclos de son droit de toute réclamation (RCDI 2007 p.31).
Justice de paix de Bruxelles (5ème ),
Juge de paix : V. Kesteloot
Jugement du 19 décembre 2006 (195)
- Annulation de la nomination du syndic - Enrichissement sans cause : L’annulation d’une décision ayant procédé à l’élection du syndic, opère avec effet rétroactif en manière telle que l’élection est réputée n’avoir jamais eu lieu. La convention de syndic est dès lors entachée de nullité et ne peut produire aucun effet. Les parties doivent en principe être replacées dans la situation qui aurait été la leur à défaut de convention. La restitution des prestations effectuées par le syndic n’et pas possible. Il en résulte un enrichissement de l’association des copropriétaires qui a bénéficié des prestations et d'un appauvrissement de la société de syndic, qui sont dépourvus de toute cause. Le jugement qui a prononcé l'annulation de la décision d'élection du syndic ne peut être invoqué comme cause (RCDI 2007/3 p. 17).
Tribunal de première Instance de Bruxelles, Jugement du 26 septembre 2006 (232)
- Désignation d'un syndic provisoire (non) - Pouvoir du syndic - Clause pénale : L’introduction d’une action relative au recouvrement des charges communes ressort de la mission d’administration des fonds confiée au syndic par l’article 577-8, §4, 5° du Code civil. Le syndic ne doit pas bénéficier d’un mandat spécifique pour agir. L’absence de recours contre une décision de l’assemblée générale prévoyant l’application d’une clause pénale et d’intérêts de retard ne porte pas atteinte au pouvoir du juge de refuser de la appliquer si ces mesures constituent des peines privées contraire à l’ordre public . (Un syndic provisoire ne peut être désigné que lorsque le syndic en place ne remplit plus ses fonctions parce qu'il ne peut plus le faire (empêchement) ou parce que son attitude est assimilable à un abandon (carence). Le juge ne peut se substituer aux organes de la copropriété. Il appartient aux copropriétaires réunis en assemblée d'apprécier les mérites du syndic (RCDI 2008/4, p. 62).
Justice de paix de Jette, Jugement du 7 octobre 2005 (338)
- Syndic - mandat révocable - syndic provisoire : L’assemblée générale ne peut conférer un mandat irrévocable au syndic.
Le juge ne peut intervenir par la désignation d'un syndic provisoire que si le syndic désigné par l'assemblée générale est absent ou qu'il ne remplit plus ses fonctions
La désignation d’un syndic est en outre une décision à ce point importante que le mandat ne peut être prolongé de manière tacite (RCDI, 2006/2, p. 18).
Justice de paix de jette, Siège : V. Bertouille
Jugement du 24 mai 2005 (172)
- Désignation d’un syndic 577-8,§7) : Lors d'une action qui, tend à la désignation d'un syndic provisoire, le syndic en fonction doit être à la cause. – Lorsque ce dernier a d'abord exercé son mandat sous son nom propre, mais ultérieurement en relation avec une société, l'action doit être alors, sous peine de non-recevabilité, être mue contre la société et non contre le gérant de celle-ci.
Justice de paix de Gand (5ème cantons), Ordonnance du 25 novembre 2004
- Mandat prolongation tacite – Ordre du jour inexistant : Lorsqu'il est fixé dans le contrat du syndic que dans l'honoraire du syndic l'indemnité pour frais administratifs est comprise, celui-ci ne peut demander d'indemnité séparée pour l'achat d'un agenda dans lequel les procès-verbaux de l'assemblée générale sont inscrits. En outre, à défaut de justification inattaquable, le syndic ne peut pas faire appel à une indemnité séparée pour le contrôle particulier présumé sur l'exécution des travaux et le remplacement temporaire présumé du concierge. – Le syndic n'a pas davantage droit à une indemnité de congé lorsque l'existence d'un mandat renouvelé n'apparaît pas. Le fait que le contrat du syndic comporte une clause avec prolongation tacite du mandat n'écarte pas en effet que la prolongation du mandat doit toujours être remise à l'agenda (ordre du jour) de l'assemblée générale et que l'assemblée s'est dans la suite formellement prononcée à propos de cette question.
Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 3 novembre 2004
- Désignation d’un syndic provisoire conditions et modalités : Qualité et intérêt du syndic sortant pour agir en appel en son nom personnel appel au nom de la Copropriété.
Que la désignation d’un syndic provisoire avec la mission, limitée dans le temps, s’impose compte tenu de l’existence d’une mésintelligence grave entrainant de sérieux conflits entre le syndic en place et bon nombre de copropriétaires (RJI n° 6656).
Tribunal de 1ère Instance, Bruxelles, 16ème Chambre : 23 avril 2004.(58)
- Action en nomination d’un syndic provisoire – recevabilité – mise à la cause du syndic : La demande tendant à la désignation d'un syndic provisoire doit être déclarée irrecevable lorsque le syndic n'est pas personnellement partie à l'instance et ne comparaît qu'en qualité d'organe de l'association des copropriétaires, alors que l'article 577-8, paragraphe 7, du code civil énonce que le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
Tribunal civil de Namur (référés), ordonnance du 2 avril 2004 (JLMB 04/388).
- Désignation d'un syndic provisoire : Lors du dépôt d’une requête en désignation d’un syndic provisoire, il est de bon ton de désigner un syndic provisoire avec comme mission de convoquer l’assemblée générale afin de lui permettre d’élire elle-même son syndic. Toutefois, en présence de divergences sérieuses au sein de la copropriété, la désignation d’un syndic provisoire avec une mission complète, doit parfois s’imposer.
Tribunal civil de Verviers (Référé), Jugement du 13 février 2003 (22)
- Désignation d’un syndic provisoire : Dans un immeuble à appartements dont les statuts n'ont pas été mis en conformité avec la loi du 30 juin 1994, l'action intentée par un copropriétaire (en l'espèce, relativement à la répartition de certaines charges communes) contre l'assemblée générale des copropriétaires et l'un d'entre eux, «en sa qualité de syndic», sur la base de l'article 577-8, paragraphe 7, du code civil, n'est pas recevable contre ce dernier, qui n'a jamais été désigné comme syndic mais a simplement toujours accepté, en fait, de faire les comptes entre les différents copropriétaires.
L'article 577-8, paragraphe 7, qui vise l'empêchement ou la carence du syndic, ne peut s'appliquer lorsqu'il n'y a pas de syndic.
Dès lors que les parties s'accordent sur la désignation d'un syndic provisoire, qui pourra «réorganiser» la vie de la copropriété (article 577-8, paragraphe premier), la seule solution réaliste pour le juge est de désigner un syndic provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la désignation d'un syndic et la mise en concordance des statuts de l'immeuble avec les exigences de la loi nouvelle, le tribunal ne pouvait, à cet égard, se substituer à l'assemblée générale, organe souverain de l'association des copropriétaires (JLMB 2001, p. 1547.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 18 juillet 2001 (260)
- Syndic provisoire - Décisions Irrégulières : Sont irrégulières et doivent par conséquent être annulées, les décisions qui sont adoptées, suivant le procès verbal de l’assemblée générale, par une forte majorité ou une majorité écrasante car il est manifestement impossible à la lecture dudit procès-verbal de déterminer les votes favorables et les votes négatifs et partant de vérifier si les majorités requises ont été atteintes (JLMB 2002, p. 177).
Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 25 octobre 2001 (1).
- Désignation d’un syndic provisoire : Dans un immeuble à appartements dont les statuts n'ont pas été mis en conformité avec la loi du 30 juin 1994, l'action intentée par un copropriétaire (en l'espèce, relativement à la répartition de certaines charges communes) contre l'assemblée générale des copropriétaires et l'un d'entre eux, «en sa qualité de syndic», sur la base de l'article 577-8, paragraphe 7, du code civil, n'est pas recevable contre ce dernier, qui n'a jamais été désigné comme syndic mais a simplement toujours accepté, en fait, de faire les comptes entre les différents copropriétaires.
L'article 577-8, paragraphe 7, qui vise l'empêchement ou la carence du syndic, ne peut s'appliquer lorsqu'il n'y a pas de syndic.
Dès lors que les parties s'accordent sur la désignation d'un syndic provisoire, qui pourra «réorganiser» la vie de la copropriété (article 577-8, paragraphe premier), la seule solution réaliste pour le juge est de désigner un syndic provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la désignation d'un syndic et la mise en concordance des statuts de l'immeuble avec les exigences de la loi nouvelle, le tribunal ne pouvait, à cet égard, se substituer à l'assemblée générale, organe souverain de l'association des copropriétaires.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 18 juillet 2001.
- Nomination d'un syndic (577-8,§1er) : Il résulte de cette ordonnance, qu’il s’agit de nommer un syndic provisoire, puisqu’aucun syndic n’a jamais été nommé valablement (article 577-8,§1er du C.civil), et non de désigner un syndic lorsque le syndic en place est empêcher ou présente des carences sérieuses dans l’exercice de son mandat (article 577-8, §7 du C. civil).
En cette, il s’agit d’une procédure introduite par requête unilatérale sur base des dispositions de l'article 1025 et suivants du Code judiciaire ; Concernant la désignation d’un syndic provisoire sur base des dispositions de l'article 577-8, §7, le syndic devant être appelé à la cause, et le recours à la requête contadictoire des dispositions de l’article 1034bis doit être privilégié. Nous publions toutefois quelques décisions, ou certains juges estiment devoir privilégier l’introduction de la procédure par voie de citation.
Juge de paix Bruxelles (8ème Canton), Juge G. Benoit, Ordonnance du 7 juin 2000 (33)
- Désignation d'un syndic provisoire - avocat : Eu égard à la mésintelligence grave qui s’est installée, il serait souhaitable qu’un syndic provisoire soit désigné pour permettre un transmis harmonieux des renseignements et documents nécessaires au Conseil de Gérance et au nouveau syndic, et assurer ainsi une transition sereine et non préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires;
L’ordonnance désigne un avocat, considéré comme une personne neutre qui n’est pas susceptible d’être considéré ultérieurement comme juge et partie.
Justice de paix de Charleroi (II) -
Juge : J. Malaise, Avocats : P. Rousseaux, Ch. Dailly ;
Ordonnance du 6 avril 2000 (39)
- Nomination d'un syndic judiciaire : Absence d’un syndic. Requête déposée sur base des dispositions de l’article 577-8,§1er C. civil. La requête doit être signée par un avocat, et d’autre part conformément aux dispositions de cet article, la nomination d’un syndic judiciaire ne peut être recevable que si la première assemblée générale ne l’a pas nommé. Dans ce cas d’espèce, le juge a estimé qu’il n’est pas démontré que l’assemblée générale n’a pas pris de décision.
Justice de Paix de Marchienne-au-Pont, Ordonnance du 8 novembre 1995 (42)
- Demande de désigner le comité de gestion en qualité de syndic : La loi sur la copropriété forcée a force obligatoire et doit s’appliquer à tous les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, à l’exception des biens immobiliers dont la nature serait inconciliable avec une gestion trop rigoureuse. Mais il faut pour cela l’unanimité des copropriétaires. Une demande de désigner le comité de gestion en qualité de syndic est irrecevable, étant donné que ne peut être désigné comme syndic qu’une personne physique ou morale.
Justice de paix de Fosses-la-ville –
Juge : M. Ledoux (juge suppl.); Avocat : Maître Dancot.
Ordonnance du 28 juillet 1998 (31)
- Désignation : Syndic provisoire ou judiciaire :
En l’absence de syndic, l’article 577-8, §1er prévoit la possibilité pour tout propriétaire de saisir le juge par requête signé par un avocat, afin qu’il désigne le premier syndic. « Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale, ou à défaut par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire »
Ce droit est également reconnu à tout copropriétaire, « En cas d’empêchement ou de carence du syndic » article 577-8,§7.
Juge de paix de Woluwé-St-Pierre, Ordonnance du 26 décembre 1995 ;
Juge de paix de Bruxelles (8ème canton), Ordonnance du 7 juin 2000 (7)
- Désignation d'un syndic provisoire ou adjoint : L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain de toute association de copropriétaires, et a, en l’espèce, lors de sa réunion extraordinaire du 24 février 1999, décidé que la défenderesse (le syndic en place) poursuivrait son mandat jusqu’au 31 décembre 1999, comme prévu;
Cette décision étant devenue définitive, la demande au remplacement du syndic n’est pas fondée, d’autant qu’il n’est pas apporté la preuve d’une carence éventuelle du syndic. Concernant la désignation d’un syndic adjoint, il est constaté qu’une telle demande n’a jamais été soumise à l’assemblée générale.
Justice de paix de Charleroi (II) -
Juge : J. Malaise, Avocats : P. Rousseaux, Ch. Dailly.
Ordonnance du 27 septembre 1999 (38)
- Désignation d'un syndic provisoire par requête et non par citation : Selon l’article 594 21° du Code judiciaire:
“Le juge de paix, saisi par voie de requête, statue (...) sur la demande relative à la nomination du syndic ou à la désignation de son remplaçant fondée sur l’article 577-8 § 1er ou § 7 du Code civil”. Dans les deux articles, il est question de requête et à aucun moment il n’est fait état de citation. L’action introduite pas citation est donc irrecevable.
Justice de paix de Bruxelles (II) -
Juge : E. Verryck, Avocats : D. Gérard, A. Draps.
Ordonnance du 22 décembre 1999 <37)
- Désignation d'un syndic 577-8,§7 (requête ou citation) : Lorsqu’un syndic été désigné, et qu’il est en exercice, la loi prévoit que le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. En l’occurrence, la partie demanderesse base son action sur base des dispositions de l’article 577-8,§7, sui vise le cas ou le syndic est empêché ou en carence dans de sa mission. Dans ce cas, un débat contradictoire doit avoir lieu, qu’il convient dès lors d’assigner le syndic.(Certains Juge de paix acceptent la requête).
Juge de paix de Mouscron, Ordonnance du 17 décembre 1997 (25)
- Désignation d'un sysndic provisoire : citation ? - Lorsqu'il est prescrit que la demande doit être introduite par requête, l'introduction de l'instance par citation est, en principe, valable ( Code judiciaire, art. 700 et 704).
Cour de cassation 3ème Ch. , arrêt du 1er octobre 1990 (59)
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