- Frais et dépenses exposés par l'ACP et le syndic : Les articles 577-9, § 8 et § 9 portent uniquement sur les honoraires et dépens tels que visés par les articles 1017 et suivants du Code judiciaire. Rien ne s'oppose dès lors à ce qu'un règlement de copropriété prévoie que les frais exposés par l'association suite aux défaillances coupables d'un copropriétaire soient intégralement supportés par ce dernier.
Cependant, ces frais et dépenses ne concernent que ceux exposés par l'association des copropriétaires via son syndic, et non ceux exposés par ce dernier pour son propre compte après avoir été mis en cause personnellement par un copropriétaire.
Si l'assemblée générale a pu légitimement accepter de prendre en charge les frais exposés par le syndic pour son propre compte, ceux-ci doivent être répartis entre les copropriétaires à concurrence de leurs quotités et ne peuvent être mis exclusivement à charge du copropriétaire en question (RCDI 2018/2, p.34).
Justice de paix de Charleroi, Jugement du 28 août 2017
- Action en annulation - délai de forclusion : La vie d'une copropriété est ainsi faite et les délais de mise en état des dossiers judiciaires sont d'une telle longueur qu'il est très difficile de traiter une affaire sans qu'un fait ou l'autre comme une nouvelle assemblée générale précède ou suive le traitement du dossier devant la Juridiction. Admettre de nouveaux délais pour conclure, en dehors de l'accord des parties et d'une requête fondée sur l'article 748 du Code Judiciaire, parce qu'une nouvelle assemblée générale a eu lieu, rendrait difficile le jugement final d'une affaire.
Aux termes de l'article 577-9, § 2, al. 2, C. clv., le délai de recours, sanctionné à peine de forclusion, est de 4 mois à partir de l'assemblée générale.
Est donc tardif, et partant irrecevable le recours introduit, par conclusions du 30 mars, quand le délai expirait le 15 mars (RCDI 2017/4 - p.49).
Justice de paix de Forest, jugement du 19 juillet 2017
- Véhicule abandonné sur un parking d'un immeuble à appartements - Propriétaire non identifiable : L'identification des propriétaires de véhicules non immatriculés et occupant sans titre ni droit des emplacements de parking. Etant donné que les services de police se sont montrés récalcitrants à intervenir, au motif que les véhicules ont été abandonnés dans une propriété privée, ainsi qu'à tenter l'identification des propriétaires à partir du numéro de châssis;
la partie demanderesse est recevable à déposer une requête unilatérale en vue d'obtenir la libération des lieux. L'article 591, § 1, Code judiciaire confère au juge de paix la compétence matérielle pour statuer sur cette demande (JJP 2017, p.).
Justice de paix d’Etterbeek,
Jugement du 12 décembre 2016
- Frais de citation — exclusion des frais de consultation du fichier central des avis de saisie, de délégation, cession, règlement collectif et protêts ainsi que des frais de recherches au Registre National et copie de l'extrait de ce Registre — TVA : L'article 1391, § 1, du Code judiciaire permet aux huissiers de justice chargés de diligenter une procédure de recouvrement au fond ou par voie de saisie contre une personne déterminée de prendre connaissance des avis établis au nom de celle-ci, ainsi qu'il est prévu aux 1390 et 1390quater C. jud. Le § 2 de cette disposition précise qu'aucune saisie-exécution, aucune procédure de répartition ne peut être diligentée sans consultation préalable de ces avis.
La consultation de ces avis au stade de la citation est superflue et Ies frais de cette consultation ne peuvent être mis à charge du défendeur.
Est frustratoire le fait de porter deux fois en compte les frais de recherches au Registre National exposés par l'huissier qui a préparé I'acte de citation et ensuite par celui qui l'a signifié.
La partie demanderesse étant assujettie à la TVA et étant en droit de la récupérer, les frais de citation doivent être liquidés sur la base du montant excluant la TVA (JJP 2017, p.).
Justice de paix de Braine-l'Alleud, jugement du 8 décembre 2016.
- Action en rectification de la répartition des quotes-parts - Qualité de l'association des copropriétaires : L'action en modification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes doit être introduite contre l'association des copropriétaires parce qu'elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de tous les droits relatifs à l'exercice, la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes ou relatifs à la gestion de celles-ci, en ce compris l'action en rectification de la modification des quotes-parts.
L'action en annulation de l'acte de base est une action réelle qui se prescrit par trente ans.
Lorsqu'un lot a été cédé, tous les copropriétaires doivent approuver la modification de l'acte de base. La modification unilatérale de l'acte de base par le promoteur immobilier est contraire à la législation en vigueur et entraine la nullité absolue de l'acte modificatif (RCDI 2017/3 - ).26).
Justice de paix d’Ostende, Jugement du 9 février 2017
- Tierce opposition par un copropriétaire (non) : Le système établi par le législateur qui prévoit la représentation obligatoire en justice de l'association des copropriétaires, auquel chaque copropriétaire est soumis, a pour conséquence que toutes les actions en justice concernant l'association des copropriétaires sont menées par et contre l'association des copropriétaires.
Le tierce opposition d’un copropriétaire est dès lors irrecevable.
La tierce opposition à l'encontre d'un jugement qui statue sur une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, a par ailleurs pour conséquence que le délai instauré par l'article 577-9, § 2, du Code civil commencerait à courir seulement après l'expiration du délai pour former tierce opposition (RCDI 2017/1 – p.53)
Tribunal de 1ère Instance de West-Vlaanderen, Jugement du 27 avril 2016.
- Délégation du pouvoir de l'assemblée générale au syndic : L'assemblée générale ne peut déléguer au syndic ses pouvoirs de décider d'introduire une action de justice, pour non-respect du règlement d'ordre intérieur.
Lorsque le syndic décide de manière autonome, et non l'assemblée générale elle-même, d'introduire une action en vue d'obtenir l'enlèvement d'une enseigne lumineuse d'un salon de coiffure, cette action doit être déclarée irrecevable (RCDI 2016/1 - 47).
Tribunal de 1ère instance de Louvain, jugement du 6 novembre 2015.
- Modification des quotes-parts de droits dans les parties communes – transcription du jugement tenant lieu d’acte modificatif de l’acte de base (art. 1er, al. 2 Loi hypothécaire) : L’acte de base prévoit la possibilité d’extension ou de réduction des appartements d’un même étage et l’acte du 5 juin 1979 a dès lors été fait tout à fait correctement et sans préjudice des droits des autres copropriétaires.
Que dès lors, les quotités affectées aux propriétés privatives prédécrites dans la copropriété indiquée audit acte de base, sont modifiées par celles déterminées à cet acte d’acquisition.
Le jugement qui constate la modification des quotes-parts de droits dans les parties communes et tenant lieu d’acte modificatif de l’acte de base de l’association des copropriétaires doit faire l’objet d’une transcription au bureau de la conservation des hypothèques à la requête de la partie la plus diligente (J.J.P., 2014, p. 116)
Juge de paix de Waremme,
Jugement du 21 juin 2012
- Rectification de la répartition des quotes-parts et du mode de répartition des charges communes – inscription marginale – irrecevabilité : La demande en rectification de la répartition des quotes-parts et du mode de répartition des charges doit faire l’objet d’une mention marginale.
Le non-respect de cette obligation peut avoir pour unique conséquence qu’il ne peut y avoir de prononcé de la décision tant que l’inscription en marge requise n’est pas réalisée.
Toute action en rectification de la répartition des quotes-parts ou des charges communes doit être diligentée directement à l’encontre de tous les copropriétaires pris individuellement.
Lorsqu’une telle demande est introduite uniquement contre l’association des copropriétaires, celle-ci est irrecevable (J.J.P., 2014, p. 118).
Justice de paix d’Etterbeek,
Jugement du 21 juin 2012
- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice :
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)
- Association des copropriétaires - objet limité : L’action en rectification des quotes-parts de droits et de charges dirigée contre l’association des copropriétaires est irrecevable. Elle doit être introduite contre les copropriétaires personnellement puisqu’elle tend à modifier des lots appartenant à chacun et la quote-part de chacun dans les parties communes.
Si l’association des copropriétaires possède la personnalité juridique et est chargée de la gestion et de l’administration des parties communes de l’immeuble, elle n’en est cependant pas propriétaires (Actualité du droit 1999 – p. 737).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 28 Juillet 1998 (204)
- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 1er avril 2004 (168)
- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)
- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton) Jugement du 14 octobre 2002 (21)
- Association des copropriété, droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer quelle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la copropriété.
Justice de paix de Brussel (21ste Kamer) Jugt du 9 septembre 2003. (111)
- Tierce opposition du syndic élu à l'encontre de la désignation d'un syndic sur base d'une requête unilatérale : Une partie, qui n'est pas impliquée dans une procédure introduite sur requête unilatérale et dont les droits ont été lésés par cette décision, dispose de la qualité et l'intérêt requis pour former tierce-opposition contre cette décision, même en sa qualité de syndic, et pour autant qu'il agisse en nom propre.
Lorsque l'Assemblée Générale a déjà désigné pour l'association des copropriétaires un syndic, la contestation de la validité de cette désignation ne constitue pas un motif pour solliciter, sur requête unilatérale, la désignation d'un syndic judiciaire. Au contraire, la discussion quant à la légitimité de la désignation
(RCDI 2016/1 - 56)
Justice de paix de Genk, jugement du 13 octobre 2015
II. Action d'un copropriétaire relative à son lot
- Action d'un copropriétaire relative à son lot : Lorsque le copropriétaire qui introduit seul une action en justice relative à sa parcelle omet d'en informer le syndic, son action en justice n'est pas irrecevable pour ce motif.
Wanneer de mede-eigenaar die een rechtsvordering betreffende zijn kavel alleen instelt, nalaat de syndicus hierover in te lichten, is zijn vordering om die reden niet onontvankelijk (juridat).
Cour de cassation arrêt du 30 janvier 2014
- Action d’un copropriétaire relative à son lot – recevabilité – annulation d’une décision de l’assemblée générale : Lorsqu’un copropriétaire intente à lui seul une action relative à son lot, il doit en informer le syndic. S’il omet de le faire, son action n’est pas, pour cette seule raison, irrecevable. Le règlement de copropriété qui prévoit dans ce cas la sanction d’irrecevabilité va à l’encontre de la loi, qui est impérative.
Les statuts prévoient une limitation des écriteaux sur le rez-de-chaussée à un tiers de la superficie du fenêtrage.
La décision de l’assemblée générale d’élargir cette restriction a été prise afin de gêner l’activité de l’intimé (un bureau d’intérim pour des demandeurs d’emploi qui sont souvent d’origine allochtone) et est dès lors illégitime (J.J.P.-T.Vred., 2015/11-12, p. 577-584).
Rb. Gent,23 mei 2014
III. Le syndic est l'organe légal pour représenter l'association
- Demande reconventionnelle - Compétence du syndic : Le syndic est l'organe légal compétent pour représenter l'Association des copropriétaires en justice et pour intervenir en qualité de partie demanderesse ou défenderesse.
Le syndic peut dès lors introduire une demande reconventionnelle sans devoir produire un mandat exprès ou une décision d'assemblée générale de l'association des copropriétaires (RDCI 2013/1 - p.21).
Hof van Cassatie, Arrêt du 10 novembre 2011
- Copropriété - Exécution des travaux sous astreinte : Le juge des saisies est compétent pour opérer un contrôle sur la régularité des voies d'exécution diligentées aux fins d'assurer le recouvrement de l'astreinte. S'il ne peut étendre, restreindre ou modifier le contenu de la condamnation principale contenant l'astreinte, il peut être amené à déterminer la portée des termes d'une décision en cas de difficultés d'exécution.
La condamnation prononcée à charge de l'association des copropriétaires portant sur la réalisation de travaux préconisés par l'expert et agréés par ses soins a été réalisée dans le délai de six mois fixé par le juge de paix, dès lors que l'expert a relevé, avant l'écoulement dudit délai, que les travaux avaient été réalisés dans les règles de l'art, que les troubles dénoncés étaient résolus. Le commandement de payer les astreintes ne peut produire d'effets et les astreintes ne sont dès lors pas dues (RDCI 2013/1 - p.38).
Tribunal de première instance de Bruxelles (saisies), jugement du 15 décembre 2011
- Copropriété - Nouvelles réclamations en appel : L'actualisation et l'augmentation d'une demande d'instance relative au recouvrement de charges des parties communes à charge d'un copropriétaire est toujours recevable, même pour la première fois en appel, sur pied des articles 807 et 808 du Code judiciaire (RCDI 2013/1 - p.37).
Tribunal de 1ère instance de Bruges, Jugement du 19 janvier 2011
- Accès aux comptes – Recevabilité : La demande formée par plusieurs copropriétaires tendant à avoir accès aux comptes, sous peine d’astreinte est irrecevable, ce qu’elle est introduite à l’encontre de la personne du syndic et non en sa qualité de syndic de l’association.
A défaut d’urgence, une telle demande introduite devant le juge des référés n’est pas fondée. Il appartient aux demandeurs d’exercer leurs droits à l’occasion de la prochaine assemblée générale et le cas échéant, si elle n’est pas convoquée ou si les comptes ne sont pas mis à leur dispositions, de saisir le juge de paix compétent en vue de solliciter l’accès aux compte (RCDI 2010/1, p. 52).
Tribunal de première instance de Dinant (référés), Ordonnance du 27 novembre 2009
- Annulation décision de l'AG - Requête - délais préfix : L’action en annulation d’une décision de l’assemblée générale doit être introduite par citation en non par requête. L’introduction de la procédure par requête est sanctionnée par la nullité si celui-ci qui s’en prévaut démontre un préjudice. En effet, en application de l'article 700, tel que modifié par la loi Onkelinx du 26 avril 2007, la sanction de la nullité (relative) ne peut être appliquée que si l'irrégularité a porté atteinte à l'exercice des droits de défense et en l’espèce, la requête n’a pas pu être remise à l’association des copropriétaires en manière telle qu’elle ne s’est pas présentée à l’audience d’introduction. La demande introduite dans ces conditions, par requête droit être déclarée nulle.
L’action introduite par citation signifiée ultérieurement, en dehors du délai légal de trois mois, est irrecevable. Il s’agit d’un délai préfix qui n’est susceptible ni de prorogation, ni de suspension, ni d’interruption (RCDI 2008/3, p. 19).
Justice de paix de Molenbeek, Siég. Sacre (Juge de paix) Plaid.: Mes Ph.F. et D.P Jugement du 8 avril 2007(313)
- Droit d'action : L'action entamée par un copropriétaire et qui concerne des griefs relatifs aux parties communes de l'immeuble est recevable dès lors que le demandeur est propriétaire d'une parcelle de celles-ci : "L"action, si elle est reconnue recevable quand elle est menée par la copropriété, qui n'est pas propriétaire et dispose d'un intérêt propre, l'est a fortiori quand elle est menée par un titulaire du droit de propriété à concurrence de sa quote-part"(JLMB 2008, p. 432 + Note B. Louveau).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 20 avril 2006.
- Procédure – Acte d’appel : La décision d'interjeter appel appartient à l'organe de la personne morale, à savoir l'assemblée générale de l'association des copropriétaires (RCDI 2007/4, p.52).
Tribunal de 1ère instance de Bruges, Jugement du 5 janvier 2007
- Décision irrégulière - Assemblée générale non valablement constituée : Tierce opposition non recevable, l’opposant ne démontrant pas d’intérêt.
Seules les décisions prises par les assemblées générales convoquées par le syndic nommé judiciairement, sur requête unilatérale, sont valables. En revanche, les décisions adoptées par les copropriétaires lors d'assemblées générales qu'ils ont personnellement organisées, sans en former la demande au syndic, sont irrégulières et doivent être annulées en vertu de l'article 577-9 § 2 C. civ (RCDI 2007/4, p. 39).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 10 janvier 2007 (252)
- Charges de la copropriété : Un copropriétaire, doit contribuer dans les frais de justice de la copropriété même s'il a un intérêt distinct dans une expertise judiciaire (RCDI 2006/3, p. 31).
Justice de paix de Houthalen-Helchteren, Jugement du 8 mars 2005
- Demande en référé : Article 585 du Code judiciaire. Dégâts d’incendie. Demande de désignation d’expert par l’association des copropriétaires en Référé (non fondé). Le locataire n’est pas recevable à intervenir. Pas de désignation par voie d’ordonnance au provisoire d’un expert chargé de la mission d’arbitre. L'obtention d'une provision en référé requiert là démonstration d'un droit certain et évident et d'une situation de besoin impérieuse (RJI 2006/3, p. 201).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 27 janvier 2006 (237)
- Clause compromissoire : Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 2004, les clauses compromissoires inscrites dans les règlements de copropriété ne sont pas applicables en raison de leur caractère impératif. L'activité d'une zone de police, qui ne se limite pas à des prestations administratives, est contraire à la clause qui confère un caractère d'habitation à l'immeuble et qui limite l'affectation du bien à l'exercice d'une profession libérale, d'un commerce ou d'une activité de bureau (RCDI 2007/3, p. 38).
Justice de paix de St-Josse-Ten-Noode,
Jugement du 23 novembre 2005 (235)
- Citation – Signification par dépôt : En vertu de l'article 38, paragraphe premier, alinéa 3, du code judiciaire, en cas de signification par défaut, au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la présentation de l'exploit, l'huissier de justice adresse au domicile du destinataire une lettre mentionnant la signification par dépôt et la possibilité pour le destinataire de retirer une copie conforme de l'exploit en l'étude de l'huissier de justice.
En vertu de l'article 577, 8°, paragraphe 3, du code civil, cette lettre en cas de signification à la copropriété doit être adressée au domicile du syndic. Il s'agit d'une particularité procédurale de la matière permettant que le destinataire de l'envoi recommandé ne soit pas formellement mentionné dans la citation, laquelle indiquant l'association des copropriétaires assignée (JLMB 2007, p. 1198 – Sommaire).
Tribunal civil de Liège (1ère ch.), Jugement du 14 mars 2007 (109)
Note sous décision : Le jugement précise que « le tribunal s'étonne que l'huissier déclare ne pas pouvoir rencontrer l'organe d'une copropriété» (c'est-à-dire le syndic) alors que cet organe est une société commerciale qui, on peut le supposer, doit disposer de bureaux accessibles durant les heures ouvrables. Force est de relever qu'il s'agissait d'une signification par dépôt et que la mise en œuvre de ce mode n'est pas subordonnée au constat préalable du non-aboutissement d'une signification à personne. Au demeurant, il s'agit de supposition de la part du juge. Par ailleurs, il n'est pas inconcevable - mais tel n'était pas le cas en l'espèce - que la copropriété puisse être située dans un arrondissement et que le syndic ait son domicile dans un autre arrondissement.
- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode, Jugement du 1er avril 2004 (168)
- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)
- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)
- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 14 octobre 2002 (21)
- Association des copropriété, droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer quelle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la copropriété.
Justice de paix de Brussel (21ste Kamer), Jugt du 9 septembre 2003. (111)
- Action en justice - association des copropriétaires : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 2002, p. 1543 sommaire - 02/895).
- Pouvoir de représentation en justice du syndic : La demande tendant au recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic est recevable, sans qu’il ne doive justifier d’une décision l’habilitant à agir. Le pouvoir de représentation en justice inclut celui d'agir en justice et de poursuivre la procédure jusqu'à son terme.
La clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux, n'impose pas au syndic de prouver la décision de l'assemblée et ne permet pas de conclure à l'irrecevabilité de la demande. Pareille clause n'a d'effet que dans l'ordre interne et à défaut d'être respectée, seule la mise en cause responsabilité du syndic peut être envisagée (RCDI 2007 p.17).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant,
Siège : J. Delvaux, O. Bontyes, M-F Carlier
Jugement du 11 février 2004 (191)
- Pouvoir de représentation en justice : Est irrecevable la demande de l'association des copropriétaires tendant au paiement des charges au motif que le gérant ne justifie pas du mandat donné par l'assemblée générale pour assigner les récalcitrants, alors que cette exigence est prévue par les statuts - réformé en appel, décision suivante - confirmé en cassation - (RCDI 2007 p 16).
Justice de paix de Couvin-Philippeville, Juge de paix : P. Gillain
Jugement du 19 février 2003 (190).
- Pouvoir de représentation du syndic : En considérant que la clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux concerne les relations internes entre l'association des copropriétaires et le syndic et permet d'autant moins de conclure à l'irrecevabilité de l'action de la défenderesse, agissant par son syndic, qu'elle "prévoit expressément que le syndic n'a pas 'à justifier de l'accord préalable de l'assemblée générale à l'égard des tribunaux", le jugement attaqué ne donne pas de cette disposition contractuelle une interprétation inconciliable avec ses termes et ne viole pas la foi due à l'acte qui la contient (RCDI 2007 p.12).
Cour de cassation, Siège : Cl. Parmentier, D. Batselé, A. Fettweis, Ph. Gosseries
Arrêt du 9 septembre 2005 (188)
- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic.
(Note de maître C. Mostin : Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires. Elle considère à juste titre que cette décision porte atteinte à l'article 811 du Code judiciaire qui interdit au magistrat de mettre d'office à la cause un tiers).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)
- Action en recouvrement des charges : Est recevable l’action en recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic, valablement nommé par l’assemblée générale (Cette décision est intéressante, elle examine le bien fondé de différents postes charges qui sont contestés par les défendeurs).
Les frais de défense de l’association des copropriétaires relèvent des charges de la copropriété et donc des dépenses communes auxquelles chaque copropriétaire doit participer en proportion de sa part.
(L’association des copropriétaires Résidence D./ M.J. et E.D).
Justice de paix de Schaerbeek (2ème Canton), Juge de paix : M. Gauthier
jugement du 4 mars 2005 (122)
- Communication des pièces : Le fait pour le syndic d'avoir assumé la présidence de l'assemblée alors que personne ne souhaitait assumer cette fonction n'entraîne pas la nullité des décisions adoptées. Cette situation ne cause aucun préjudice au demandeur.
L'association des copropriétaires est tenue de communiquer les pièces au copropriétaire qui en formule la demande, à charge pour lui d'en supporter les frais.
Les honoraires d'avocat de la copropriété constituent des charges communes auxquelles tous les copropriétaires doivent contribuer, en ce compris celui qui est en conflit avec l'association des copropriétaires (RCDI 2007 p. 43).
Justice de paix de Woluwé-St-Pierre, Jugement du 12 octobre 2006
Juge de paix : J. Miszewski
Jugement du 23 février 2005 (183)
- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)
- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton) Jugement du 14 octobre 2002 (21)
- Groupe d'immeubles : Les copropriétaires d'un immeuble appartenant à un groupe d'immeubles ne peuvent former une association distincte de l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe, susceptible d'acquérir ainsi une personnalité juridique distincte pour agir en justice .
Une seule association naît pour l’ensemble du complexe et il n’existe donc pas une association par immeubles. Seule l’association des copropriétaires
du groupe d’immeuble peut agir en Justice.
Cour de Cassation, Arrêt du 3 juin 2004 (10)
- Groupe d'immeubles - personnalité juridique unique : Lorsqu'un complexe immobilier comprenant plusieurs immeubles érigés sur une parcelle de terrain est régi par un acte de base mais aussi par différents actes de division spécifiques à chaque immeuble qui renvoient à l'acte de base général, il dispose d'un système de gestion unique, fonctionnant avec une assemblée plénière des copropriétaires et conférant une personnalité juridique unique.
Cela a pour conséquence qu'une assemblée générale d'un immeuble du groupe ne peut prendre des décisions contraignantes sans la tarification de l'assemblée générale plénière du complexe dans son ensemble (RCDI 2007 p.41).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 26 octobre 2006 (199).
- Participation aux frais de justice : Un copropriétaire, doit contribuer dans les frais de justice de la copropriété même s'il a un intérêt distinct dans une expertise judiciaire (RCDI, 2006/2, p. 31) .
Vredegerecht Houtlhalen-Helchteren, Jugement du 8 mars 2005.
- Répétibilité des honoraires - les frais d'avocat peuvent constituer un dommage : L'association des copropriétaires est en droit de réclamer les frais et honoraires d’avocat qu’elle a exposés évalués ex oequo et hono, dans le cadre d’une action en recouvrement des charges, celle-ci étant victime d’une faute contractuelle.
Une indemnité pour troubles de jouissance peut être allouée à un copropriétaire qui a subi des infiltrations d’eau, résultant d’un problème d’étanchéité (RCDI, 2006/4, p.31).
Justice de paix de Bruxelles (2ème Canton)
Siége: L De Ruydts
Jugement du 15 juillet 2005 (113)
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- Répétibilité des honoraires d'un avocat : La décision de l'assemblée générale, qui prévoit que les frais d'avocat peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant, à titre de clause pénale forfaitaire, doit être réputée non écrite en application de l'article 1023 du Code judiciaire (RCDI, 2006/2, p. 47).
Justice de paix du 3ème canton de Bruges,
jugement du 6 février 2004
- Saisie exécution immobilière – Contestation relative aux droits acquis par l’adjudicataire – recours par l’adjudicataire devant le Juge des saisies - Acheteur tenu aux dettes du vendeur vis-à-vis de la copropriété 1. La contestation qui concerne les droits réels acquis par l'adjudicataire suite à l'adjudication ne relève pas de la compétence du juge des saisies appelé à statuer sur un incident de la procédure d'ordre. Une telle contestation ne concerne en rien les créanciers du débiteur saisi et n'a aucune incidence sur la distribution du prix de vente. Elle ne saurait retarder ni empêcher le règlement de l'ordre. Seuls le débiteur saisi et les créanciers peuvent former un contredit au procès-verbal d'ordre.
2. Une clause contenue dans l'acte de base de la copropriété selon laquelle le nouveau copropriétaire serait tenu des dettes concernant la période antérieure à la date de la transmission, n'a pas par elle-même d'effet obligatoire envers le nouveau propriétaire. L'engagement pris par un adjudicataire d'effectuer un paiement qui éteint une dette personnelle du vendeur à l'égard d'un tiers (association des copropriétaires) ne peut être considéré comme faisant partie des frais de la vente elle-même. En payant les charges de copropriété antérieures, l'acquéreur paie également sa propre dette envers le vendeur, débiteur saisi, créancier du prix de cession des lots. Il paie le prix d'achat de ces lots.
Dans ce contexte, c'est à bon droit que le créancier hypothécaire fait valoir que la somme payée entre les mains du notaire au titre de charges de la copropriété fait partie dans sa totalité du prix et de l'assiette de son privilège et ne peut être versée au syndic de la copropriété. L'engagement de payer une dette personnelle du vendeur résultant pour l'adjudicataire des conditions du cahier des charges, en contrepartie de l'acquisition de la propriété du bien adjugé, ne peut avoir d'effet que pour autant qu'il ne porte pas préjudice aux créanciers inscrits dont les droits sont reportés sur le prix. Un tel engagement est donc, implicitement mais certainement, subordonné à la condition que le produit de la vente diminué du montant de la dette du vendeur que l'acquéreur s'engage à payer, suffit à payer les créanciers inscrits. Il doit être réputé non écrit si cette condition ne se réalise pas, c'est-à-dire si et dans la mesure où le prix, diminué du montant de la dette du vendeur envers le tiers, est inférieur à la somme des créances inscrites.
C'est en vain qu'il est fait reproche au créancier hypothécaire de ne pas avoir élevé le contredit dans les huit jours de la sommation du cahier des charges alors qu'il s'agit en l'espèce de formuler un contredit dans le cadre de la procédure d'ordre.
Cour d'appel Bruxelles (9e chambre), 12 février 2004 (J.L.M.B. 04/421)
- Citation contre une sprl, syndic de l'immeuble : Le syndic de l’association des copropriétaires représente celle-ci en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L'action intentée contre une s.p.r.l. sans indication qu’elle est assignée en tant que syndic de l’association des copropriétaires est recevable malgré cette omission, l’acte ayant atteint le but que la loi lui assigne et l’omission n'ayant pas porté préjudice à la s.p. r. l.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Delange (Cons.) , Hauferlin, Volckerrijck (Cons. soc.), Avocats : Vandergaart, Vanderveken (loco Deruyver)
Arrêt du 31 mars 2003 (56)
- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic.
(Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)
- Action en justice – intérêt et qualité L'action, intentée contre la copropriété, représentée par le syndic, qui tend à la modification des parts de copropriété forcée et de la répartition des charges communes est irrecevable. Dans la mesure où la modification a trait aux droits d'un ou plusieurs propriétaires déterminés, l'action doit être introduite contre ce ou ces propriétaires; dans la mesure où l'action tend à la modification des parts de tous les copropriétaires, elle doit être introduite contre tous ceux-ci (ce jugement contient de nombreuses références).(R.W., 1998-1999, p. 1261)
Justice de paix Borgerhout, Jugemennt du 3 octobre 1996
- Signification et notification Le syndic étant chargé de représenter l'association des copropriétaires tant en justice que dans la gestion des affaires communes, c'est à son domicile, et non au siège de l'association des copropriétaires, que doit être adressée la lettre recommandée, visée à l'article 38, paragraphe premier, alinéa 3, du code judiciaire, par laquelle l'huissier de justice informe le destinataire d'un exploit signifié par dépôt de la date et de l'heure de cette signification.
Cour d’appel de Liège (3ème Ch.), Arrêt du 29 septembre 2003(J.L.M.B. 03/991).
- Action tendant à obtenir du syndic des réponses à des questions précises, à communiquer à une assemblée extraordinaire – citation En matière de copropriété, la requête unilatérale n'a été prévue par le législateur que dans les hypothèses visées à l'article 577-8, paragraphes premier et 7, du code civil, à savoir la désignation du premier syndic et celle d'un syndic provisoire.
En vertu de l'article 700 du code judiciaire, le mode d'introduction d'une demande est la citation, sans préjudice des règles applicables aux procédures sur requête. Cette dernière, même si elle a vu son champ d'application étendu, reste l'exception. Elle n'a pas été prévue dans le cadre d'une demande visant l'obtention «de réponses à des questions» et/ou la convocation d'une assemblée générale. Pareille action ne peut être introduite que par citation.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Ordonnance du 9 mars 2000
- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 1er avril 2004 (168)
- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic. (Note de maître C. Mostin : Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires. Elle considère à juste titre que cette décision porte atteinte à l'article 811 du Code judiciaire qui interdit au magistrat de mettre d'office à la cause un tiers).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)
- Citation contre une sprl, syndic de l'immeuble : Le syndic de l’association des copropriétaires représente celle-ci en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L'action intentée contre une s.p.r.l. sans indication qu’elle est assignée en tant que syndic de l’association des copropriétaires est recevable malgré cette omission, l’acte ayant atteint le but que la loi lui assigne et l’omission n'ayant pas porté préjudice à la s.p. r. l. (solution contestable - lire la chronique de jurisprudence).
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Delange (Cons.) , Hauferlin, Volckerrijck (Cons. soc.), Avocats : Vandergaart, Vanderveken (loco Deruyver)
Arrêt du 31 mars 2003 (56)
- Pouvoir de représentation en Justice du syndic : Le syndic est, en vertu de la loi, chargé de représenter l'association des copropriétaires en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété (article 577-8, § 4, 6). Le syndic est, au sein de la copropriété, l'organe légal compétent, au sens de l'article 703 du Code judiciaire, pour représenter en justice l'association des copropriétaires. Il ne doit dès lors justifier d'aucun mandat pour agir en justice au nom de la copropriété;
Cour de cassation, section Française, 1ère Ch. Arrêt du 5 octobre 2000 (12).
- Pouvoir de représentation en justice : Est irrecevable la demande de l'association des copropriétaires tendant au paiement des charges au motif que le gérant ne justifie pas du mandat donné par l'assemblée générale pour assigner les récalcitrants, alors que cette exigence est prévue par les statuts - réformé en appel, décision suivante - confirmé en cassation - (RCDI 2007 p 16).
Justice de paix de Couvin-Philippeville, Juge de paix : P. Gillain
Jugement du 19 février 2003 (190).
- Pouvoir de représentation en justice du syndic : La demande tendant au recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic est recevable, sans qu’il ne doive justifier d’une décision l’habilitant à agir. Le pouvoir de représentation en justice inclut celui d'agir en justice et de poursuivre la procédure jusqu'à son terme.
La clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux, n'impose pas au syndic de prouver la décision de l'assemblée et ne permet pas de conclure à l'irrecevabilité de la demande. Pareille clause n'a d'effet que dans l'ordre interne et à défaut d'être respectée, seule la mise en cause responsabilité du syndic peut être envisagée (RCDI 2007 p.17).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant,
Siège : J. Delvaux, O. Bontyes, M-F Carlier
Jugement du 11 février 2004 (191)
- Pouvoir de représentation du syndic : En considérant que la clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux concerne les relations internes entre l'association des copropriétaires et le syndic et permet d'autant moins de conclure à l'irrecevabilité de l'action de la défenderesse, agissant par son syndic, qu'elle "prévoit expressément que le syndic n'a pas à justifier de l'accord préalable de l'assemblée générale à l'égard des tribunaux", le jugement attaqué ne donne pas de cette disposition contractuelle une interprétation inconciliable avec ses termes et ne viole pas la foi due à l'acte qui la contient (RCDI 2007 p.12).
Cour de cassation, Siège : Cl. Parmentier, D. Batselé, A. Fettweis, Ph. Gosseries
Arrêt du 9 septembre 2005 (188)
- Etendue des attributions du syndic : 1. L'Association des Copropriétaires a bien été touchée par l'exploit introductif d'instance signifié au siège de son nouveau syndic en sa qualité d'organe ;
2. Le mandant n’est pas représenté lorsque le mandataire agit en dehors de ses pouvoir, sauf ratification de l’acte qui peut être tacite ou exprès ; Que le tiers-entrepreneur, de par la connaissance qu'il a de la loi, sait quelle est la mission confiée légalement au syndic en manière telle que, si celui-ci agit en dehors de sa compétence légale, son cocontractant veillera à lui faire justifier ses pouvoirs: s'il ne le fait pas, sa négligence l'empêchera de pouvoir prétendre avoir été légitimement induit en erreur – pas de mandat apparent (T. App. 2005/2).
Tribunal civil de Bruxelles (72e ch.),
Juge unique : Mme C. Bervelt :
Jugement du 3 novembre 2004 (161)
- Pouvoir de représentation en Justice du syndic : Si le syndic est l’organe de l’association des copropriétaires, il la représente valablement à justice, sans devoir pour cela obtenir un mandat ad litem. Il ne dispose pas pour autant du pouvoir de décider seul pour agir en justice, sauf lorsque le litige rentre dans ses attributions : « Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d’accomplit tous acte conservatoires et tous actes d’administration provisoire ».
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 8 novembre 2005 (13bis)
- Pouvoir du syndic : La saisie conservatoire est une mesure conservatoire que le syndic a le pouvoir d'accomplir.
Cour de cassaion (1ère Ch. NL) Arrêt du 14 février 2003 (67)
- Le mandat du syndic : Le syndic d’un immeuble n’est pas recevable à agir en recouvrement de loyers ou d’indemnités dus à l’un des copropriétaires bailleurs, à défaut d’agir en qualité de mandataire du titulaire de droit.
Juge de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 26 mai 1997 (27)
- Statut du syndic : Le gérant d’une copropriété en association de fait ne peut se retrancher derrière les limites apportées à ses pouvoirs de mandataires par le règlement de copropriété, ni les invoquer à l’égard de tiers dès lors qu’il s’est toujours présenté comme le seul associé, alors qu’il avait l’obligation de communiquer le nom de tous les copropriétaires.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Docquir ; MM. Seutin, Desbeek (Cons. Soc.)
Avocats : Van Rossum, Martens (loco Bindelle)
Arrêt du 27 janvier 1999 (57)
- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis; Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant),Jugement du 6 février 1997 (34)
III. Action confessoire et négatoire
- L'association & Servitudes : L’action confessoire est une action réelle et immobilière qui équivaut à la revendication en matière de propriété et qui ne peut donc être introduite que par le propriétaire du fonds dominant ou les bénéficiaires de droits réels sur ce fonds. L’association n’est pas propriétaire des communs et n’a donc pas qualité pour introduire une telle action, seuls les copropriétaires peuvent diligenter une telle procédure.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.)
Siège : Mmes Bouché (prés.), Bervelt, M. Denys (jug.).
Avocats : B. Duquesne, I. Ekierman, P. Van Leynseel, De Norre (loco) Eeckhaute
-Jugement du 5 juin 2002 (43)
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