- La décision de refus de l'assemblée générale de se désolidariser du chauffage central : Il appartient à l'assemblée générale et à elle seule de statuer sur toute modification dans le fonctionnement du chauffage commun. Il n'est dès lors pas possible pour un copropriétaire d'obtenir du juge, alors que l'assemblée générale a rendu une décision de refus sur ce point, qu'il l'autorise à se désolidariser du chauffage commun au profit d'un système de chauffage privatif. L'assemblée générale est souveraine sur ce point.
Dans la même veine, le copropriétaire auquel l'assemblée générale a refusé l'autorisation de faire de nouvelles constructions dont il jouirait seul (une chambre sur le toit et une véranda sur la terrasse) ne peut obtenir la réformation de cette décision qui n'est en rien abusive. L’abus de droit n’a pas été retenu.
Si les caves sont des éléments privatifs et que les copropriétaires se les disputent, il n'appartient pas à l'assemblée générale de les départager (RCDI 2016/1-32).
Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 10 juin 2015
- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)
- Installation de chauffage - Parties communes et privatives : Les canalisations de chauffage situées dans la chape du sol d'un appartement doivent être considérées comme des parties privatives, lorsque le règlement de copropriété qualifie de privatives "les canalisations à l'usage exclusif d'un lot dans leurs sections se trouvant dans le lot desservi". La copropriété ne peut dès lors être tenue pour responsable des conséquences des infiltrations provenant de ces canalisations (RCDI 2008, p. 23).
Tribunal de première Instance de Nivelles, Jugement du 25 octobre 2007 (272)
- Chauffage – Suppression de radiateurs : Lorsqu'un copropriétaire supprime les radiateurs dans son appartement, il ne doit plus contribuer aux frais de consommation.
Sa demande de ne plus contribuer dans les frais d'installation ne peut cependant pas être accueillie puisque cela récompense un comportement illégitime (RCDI 2008, p.48).
Justice de paix d’Anvers, Jugement du 10 janvier 2007
- Chauffage - Calorimètres : Les calorimètres et compteurs d'eau revêtent un caractère privatif et toute contestation des relevés dressés par une société reconnue pour le compte des copropriétaires doit être réglée par l'organisme releveur lui-même. Le syndic ne peut que transposer dans les comptes de la copropriété les informations qui lui été fournies par cet organisme (RCDI 2008, p. 37).
Justice de paix de St-Josse-ten-Noode, Jugement du 14 février 2007 (269)
- Frais de chauffage – relevés – forfait : Après deux vaines tentatives de relevé effectif l’association des copropriétaires peut décider que la consommation moyenne des appartements d’un même type sera prise en considération. On peut même accepter à ce sujet qu’une marge de sécurité de 10% à 20% « en sus » soit prise.
Il est par contre inacceptable qu’on double la consommation estimée puisque dans ce cas on n’essaie pas d’approcher la consommation réelle mais bien de punir le propriétaire ou le locataire lorsque les compteurs n’ont pas pu être relevés (JJP 2008, p.71).
Tribunal civil de Gent, jugement du 28 avril 2006
- Charges communes : (Cette décision peut très bien s'appliquer à l'installation d'un chauffage) Un copropriétaire est tenu de participer aux frais de remplacement de tuyaux de décharge communs, même s'il a construit ses propres décharges pour être dispensé de contribuer aux charges communes. Il ne peut échapper au régime de la copropriété fixé par la loi et l'acte de base
Que tout copropriétaire qui entre en copropriété selon les termes rigoureux de l'acte de base et de la loi sur la copropriété et ne saurait en sortir en tout ou en partie selon sa guise, selon l'utilité qu'il retire ou ne retire pas de la chose commune (RCDI 2007/3, p.61).
Justice de paix de Saint-Gilles, Jugement du 17 septembre 2007 (251)
- Répartition des frais de consommation de chauffage : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ. Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé des compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indispensable entre copropriétaires (JJP 1996, p 310).
Justice de paix de Gand, Jugement du 29 décembre 1997 (92)
- Répartition des charges et approbation des comptes : En l'absence d'une décision valablement prise par l'assemblée générale quant à la modification du mode de répartition des frais de chauffage et au recours à l'usage de calorimètres, ces frais doivent être répartis conformément à l'acte de base, c'est-à-dire suivant les quotités.
Lorsque les comptes sont approuvés par l'assemblée générale, ils ne peuvent être remis en question par un copropriétaire, sans qu'il n'ait introduit une action en annulation dans le délai légal de trois mois (RCDI 2007 p.22).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 18 mai 2006
Siège : S. Van Bree, S. Leclercq, Ch. Bernard.
Jugement du 29 janvier 2003 (178)
- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)
- Charges liées à la copropriété - règlement de copropriété - frais de chauffage
Le législateur a expressément prévu à l'article 577-2, § 9 du Code civil que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charge de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative. La seule exception à cette règle de base consiste pour les copropriétaires à décider que les frais liés à ces charges seraient calculés en fonction de l'utilité des parties et services communs pour chaque partie privative. Les copropriétaires peuvent également combiner les notions de valeur et d'utilité.
En l'occurrence le règlement existant est conforme aux dispositions légales. Le règlement de copropriété prévoit en effet que le quart des frais de chauffage est mis à charge des copropriétaires en fonction de leurs quotités dans les parties communes, même s'ils ne font pas usage du système de chauffage. Les autres 3/4 sont partagés sur base .des indications des appareils de mesure placés sur les radiateurs. Les copropriétaires peuvent modifier ce partage en tenant compte des majorités exigées par la loi.
Il n'y a donc aucun motif pour remplacer le critère" de proportionnalité en fonction des valeurs respectives des parties privées" par le critère "d'utilité" pour ce qui concerne certains postes de charges (JJP 2003 p.296).
Justice de paix de Gand, Jugement du 25 juin 2001 (174).
- Répartition des charges - chauffage : Le copropriétaire d’un rez-de-chaussée commercial est tenu de respecter les dispositions de l’acte de base qui prévoient que les frais de chauffage sont répartis suivant le volume des locaux, même s'il a installé un système de chauffage individuel et qu'il a fait procéder à la déconnexion de son "installation du chauffage central commun, sans veiller à faire modifier les statuts.
Les indemnités de retard ainsi que les intérêts ne peuvent être contestés par un copropriétaire qui n'a jamais introduit de recours contre les décisions de l'assemblée ayant institué de telles pénalités. Celles-ci sont dues uniquement sur les factures établies postérieurement à l'assemblée générale qui les a instaurées (RCDI 2007 p.30).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert ;
Jugement du 19 février 2004 (180)
- Répartition des charges : Le législateur a expressément prévu à l'article 577-2,§9 du C. civ. que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charges de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative.
La seule exception à cette règle de base consiste pour les copropriétaires à décider que les frais liés à ces charges seraient calculés en fonction de l'utilité des parties et services communs pour chaque partie privative.
Il faut rappeler que le critère de l'utilité est un critère conventionnel, tandis que le critère de la valeur est un critère légal qui s'impose automatiquement.
Les copropriétaires peuvent également combiner les notions de valeur et d'utilité.
En l'occurrence le règlement existant est conforme aux dispositions légales. Le règlement de copropriété prévoit en effet que le quart des frais de chauffage est mis à charge des copropriétaires en fonction de leurs quotités dans les parties communes, même s'ils ne font pas usage su système de chauffage. Les autres 3/4 sont partagés sur base des indications des appareils de mesure placés sur les radiateurs. Les copropriétaires peuvent modifier ce partage en tenant compte des majorités exigées par la loi. Il n'y a donc aucun motif pour remplacer le critère "de proportionnalité en fonction des valeurs respectives des parties privées" par le critère "d'utilité" pour ce qui concerne certains postes de charges.
Justice de paix de Gent (7ème Kanton),
Jugement du 6 juin 2001 (95)
(JJP. 2003/296)
- Action en modification des charges : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ.
Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé des compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indispensable entre copropriétaires.
Justice de paix de Gent (7ème canton),
Jugement du 29 décembre 1997 (J.J.P. 1998, p. 310)
- Intérêt de la copropriété prime l'intérêt du copropriétaire : L‘exception d‘inexécution permet à l‘une des parties de suspendre l’exécution de ses obligations tant que l‘autre partie n‘exécute ou n‘offre pas d‘exécuter ses propres obligations et pour autant que l’‘inexécution soit due à celle-ci. II doit exister un équilibre ou une proportionnalité entre le manquement analysé et l’importance du dommage résultant de la suspension des prestations.
En matière de copropriété, le droit d’un copropriétaire individuel est mis en balance avec le droit collectif de l’ensemble des copropriétaires.
Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Juge de paix : F. Sacré
Jugement du 21 février 2006 (118)
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