Jurisprudence balcons, terrasses et châssis- Travaux affectant le style te l'harmonie - Remplacement de nouvelles fenêtres :Dès qu'un copropriétaire souhaite réaliser des travaux qui affectent le style et l'harmonie de l'immeuble, l'assemblée générale est compétente pour prendre une décision à ce sujet. L'apparence d'un bâtiment n'est pas en soi modifiée lorsqu'un châssis en PVC est placé ayant l'apparence d'une structure en bois.
Est dès lors abusive la décision de l'assemblée générale qui autorise de remplacer les châssis existants en bois, par ailleurs privatifs, uniquement, par de nouveaux châssis en bois (RCDI 2018/2,p.36).
Justice de paix de BrugeJugement du 11 octobre 2017
- Balcons - Parties privatives - Incompétence de l'A.G. : Le simple fait que des travaux aux parties privatives soient nécessaires afin d'empêcher que ces parties causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider de faire exécuter ces travaux (réf. à Cass. 1er avril 2004 : Décision plus loin n°9) (JJP 2008, p. 54).
Justice de paix de Nivelles, Jugement du 13 septembre 2006 (277)
- Harmonie - Châssis : Un copropriétaire peut procéder au remplacement des châssis de son appartement, qui s'analysent, suivant les statuts, comme des parties privatives. L'installation de châssis en pvc ne porte pas atteinte au style et à l'harmonie de l'immeuble. Est jugée abusive la décision de l'assemblée générale qui impose, dans ce contexte, le remplacement des châssis en pvc nouvellement installés par des châssis en bois (RCDI 2008, p. 50).
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 11 décembre 2007 (267)
- Travaux parties communes : Dans une copropriété chaque copropriétaire à une obligation de collaboration à l'égard de l'exécution des travaux décidés en assemblée générale et que dans le cadre des obligations contractuelles ou extracontractuelles, chaque partie est obligée de tout mettre en oeuvre pour limiter les dommages, autrement dit chacun a l'obligation de se comporter en "bon père de famille" pour éviter des dommages collectifs qui pouvaient être limités par un comportement adéquat. que toute la copropriété a d'ailleurs intérêt à ce que la terrasse soit refaite ou finalisée selon les règles de l'art puisqu'elle sert de toit aux appartements de l'immeuble (Inédits).
Justice de Paix d’Ixelles, Jugement du 20 décembre 2007(242)
- Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs.
Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l'usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire.
Quand l'acte n'est pas en accord avec cette prémisse, un expert doit être désigné, en sorte que le projet d'acte de base tienne compte de ce principe (RCDI, 2006/2, p. 44).
Tribunal de 1ère Instance de Leuven.
Jugements du 28 septembre 2005 et du 2 novembre 2005 (500)
- Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant •les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis
Jugement du 13 septembre 2006 (198)
- Construction d'une véranda - Accord de l'assemblée générale - Pas de permis - Faute du propriétaire : Commet une faute aquilienne susceptible de causer un dommage celui qui réalise une construction sans avoir préalablement reçu les autorisations nécessaires.
Il importe peu qu'il ait sollicité ultérieurement un permis de régularisation permettant de maintenir une partie de la construction et qu'il ait supprimé l'autre partie, ces éléments ne faisant pas disparaître la faute elle-même, mais pouvant éventuellement avoir une incidence sur l'importance du dommage (RGAR 2006, n° 14118).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 19 avril 2004 (138)
- Parties privatives et pouvoir du syndic : Une mesure qui vise non les parties communes, mais une partie des lots privatifs ne peut être prise ni par l’assemblée générale ni par le syndic, sauf à invoquer la gestion d’affaires.
Ainsi, l’association des copropriétaires n’est pas recevable à formuler une demande tendant à l’évacuation d’objets entreposés par un copropriétaire dans des car-ports, considérés comme des parties privatives. Il appartient aux propriétaires des car-ports de prendre une telle initiative (RCDI 2007 p. 39).
Justice de paix de Wavre (2ème Canton),
Juge de paix : Ch.-E. de Frésart
Jugement du 17 octobre 2006 (182)
- Pouvoir de l'assemblée dans les parties privatives :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cassation, 1ère Ch. Arrêt du 1er avril 2004 (9)
- Gardien - Balcon - Troubles de jouissance : Chaque copropriétaire est le gardien de la terrasse attenante à son lot qu’elle soit privative ou commune, du moment qu’il en a la possession exclusive.
Les copropriétaires des parties communes de l’immeuble à appartements sont en outre, en vertu de l’article 544 c.c. responsables pour les conséquences dommageables de la nuisance excessives, puisqu’ils ont omis de contrôler si le gardien de la chose avait apporté les dites modifications selon les règles de l’art de la construction (RGDC 2004, p. 138).
Cour d’appel d’Anvers, Arrêt du 3 mars 2003 (235)
- Terrasses - Conflit en une partie commune et privative : Réunion de deux appartements. Entretien des toitures après extension des terrasses. Bonne foi; mais pas d'usucapion abrégée. Confusion dans l'importance des surfaces. La démolition constituerait un abus de droit. Indemnité (RJI n° 6632).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 9 septembre 2003 (236)
- Travaux dans des parties privatives : Travaux aux parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte. (RCDI, 2006/4-p.38).
Juge de paix de Saint-Gilles, Siège : G. Rommel
Jugement du 21 mai 2001 (115)
- Juge de paix de Forest : Dans un jugement rendu le 29 avril 1997 (R.G. 12.763), dans une cause introduite en 1993 par des copropriétaires contre un autre copropriétaire qui avait refusé de remettre en son pristin état une baie ouverte dans un mur porteur, mais intérieur à l'appartement et alors même que l'assemblée générale avait refusé la poursuite des travaux parce que l'acte de base n'avait pas été respecté, que des travaux semblables avaient été refusés à des précédents copropriétaires et que la stabilité n'était pas garantie. Le juge de paix constate que l'infraction à la lettre de l'acte de base est établie mais constate que le dit mur litigieux se trouvait à l'arrière de l'immeuble tout en étant séparé de la façade arrière par des terrasses précédemment recourvertes. Il ne pouvait donc y avoir préjudice esthétique. Le défendeur démontrait sur base de documents qu'il n'y avait pas de risque pour la stabilité du bâtiment. Le juge relève par ailleurs, que l'assemblée a également privilégié une lecture littérale de l'acte de base, dès le moment où elle avait toutes les assurances concernant la stabilité, la solidité et l'absence de tout danger et alors qu'il n'y avait aucune crainte portée à l'esthétisme ou, l'harmonie de l'immeuble, et que le refus n'était fondé que sur la crainte d'un précédent. Le juge en déduit que le fait de ne pas avoir eu égard à l'esprit de la règle qui était respecté (stabilité et esthétisme) donne à la décision de l'assemblée générale un caractère arbitraire, sinon abusif.
- Le juge de paix du 8ème Canton de Bruxelles : Dans une décision du 20 juin 1996, avait été confronté à une demande contre un propriétaire qui avait placé deux pergolas de bois sur le balcon du 5ème étage et que d'autres copropriétaires souhaitaient voir enlever, car le règlement général de copropriété interdisait toute modification - même concernant le style et l'harmonie de l'immeuble. Il visait notamment les fenêtres, garde-corps, persiennes et volets et toutes les parties de l'immeuble visible de l'extérieur et interdisait de mettre aux fenêtres et aux balcons et terrasses, enseignes, réclames, garde-manger, linges et autres objets. Le juge a considéré que les copropriétaires étaient justifiés à agir puisqu'ils pouvaient trouver un intérêt esthétique à l'enlèvement des pergolas apparemment sinistres, fixées au mur et que des dégâts d'humidité pouvaient être craints.
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