Jurisprudence - Travaux- Travaux d'égouttage - Servitude de passade de la ville : Il ressort des pièces et des dispositions de statuts des associations de copropriétaires, victimes d'infiltrations, que le réseau d'égouttage pour lequel la Ville bénéficie d'une servitude de passage des canalisations ne peut être considéré comme des éléments propres à la copropriété.
Pour le Tribunal, les associations de copropriétaires rapportent à suffisance la preuve de la vraisemblance du droit qu'elles invoquent contre la défenderesse dès lors qu'elles soutiennent que les canalisations situées sous la dalle sur les fonds servants des copropriétés et faisant l'objet de la servitude constituent des ouvrages dont la Ville assume la responsabilité envers les copropriétaires de ces lots qui reçoivent les décharges et ce indépendamment de la question de la propriété de ces canalisations qu'il n'y a pas lieu de trancher dans le cadre des débats succincts relatifs aux mesures provisoires (RCDI 2018/2, p.42).
Tribunal de 1ère Instance du Brabant , Jugement du 5 février 2018
- Placement illégal sur la terrasse d'un Penthouse et rénovation des châssis en blanc - Remise dans le pristin état (oui) :Même si le propriétaire d'un penthouse dispose de la jouissance d'une terrasse, Il ne peut effectuer des travaux à cette partie commune, en l'espèce le placement d'une véranda, sans l'accord de l'assemblée générale.
Lorsque l'assemblée générale a décide de façon définitive que lors du remplacement et de la rénovation, seuls des châssis en bois pouvaient être placés dans leur couleur originale, on ne peut admettre qu'ils soient de couleur blanche.
Par conséquent, une remise en pristin état doit être ordonnée, sous peine d'astreinte (RCDI 2017/4 - p.51).
Juge de paix de Bruges, Jugement du 14 juillet 2017
- Mise en peinture des façades avant et arrière d'un Penthouse - Problème privatif (non) : La décision de l'assemblée générale, par laquelle il a été décidé que la mise en peinture de la façade avant et arrière d'un penthouse est une question privative, viole les statuts lorsqu'ils prévoient que le revêtement et l'ornementation des façades sont communs.
La décision est dés lors annulée pour irrégularité et abus.
L'offre pour les travaux de peinture, proposée par le demandeur, qui apparaît comme raisonnable, peut être acceptée et l'autorisation peut lui être donnée d'exécuter ces travaux aux frais de l'association des copropriétaires (RCDI 2017/4 - p.48).
Juge de paix de Bruges, Jugement du 28 juillet 2017.
- Travaux parties communes et privatives - Annulation de la décision : En décidant de contracter un emprunt en vue de réaliser des travaux dans les parties privées et en engageant des copropriétaires à devoir, le cas échéant, intervenir financièrement pour des travaux réalisés dans le lot privatif d'autres copropriétaires, l'assemblée générale a pris une décision irrégulière qui doit être annulée. La décision rappelle
que l'objet social de l'association des copropriétaires est limité à la conservation et à l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeuble bâtis, et donc les travaux relèvent uniquement des parties communes. Il convient toutefois de mettre à la disposition de l'association les moyens pour ce faire. Le moyen normal est sans doute la constitution d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve par des apports réguliers et constants ou plus importants et occasionnels lorsque des travaux coûteux s'imposent. La décision constate que ni la loi ni l'article 59 du règlement général de copropriété ne paraissent faire obstacle à l'appel à une forme quelconque de crédit lorsque celui-ci est nécessaire à rencontrer son objet social. Probèmes de travaux d’ensemble qui touchent à la fois les parties privatives et communes (RCDI 2008/2, p. 47).
Justice de paix de Wavre (2ème canton),
Siég.: de Frésart (juge de paix) Jugement du 29 janvier 2008 (311)
- Décision irrégulière - Forclos : Est forclos de son droit d'agir en annulation d'une décision de l'assemblée générale concernant des travaux effectués sur des parties privatives, le copropriétaire qui intente l'action en dehors du délai de 3 mois, à compter de l'assemblée générale à laquelle il a participé. La défenderesse contestait la demande alléguant que l'assemblée générale aurait pris une décision de refaire des travaux à charge de tous les copropriétaires alors que les travaux concernés porteraient uniquement sur des parties privatives de l'appartement appartenant à Madame V (RCDI 2008/2, p. 29).
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 23 octobre 2007 (306)
- Balcons - Refus de réception - Contrat d'entreprise : Les copropriétaires peuvent refuser de réceptionner des travaux relatifs à des terrasses, affectés de défauts auxquels l'entrepreneur n'a pas remédié. Sa responsabilité contractuelle avant agréation est engagée. Les copropriétaires sont en droit d'exiger la remise en état de leurs terrasses, conformément aux règles de l'art, sous réserve de l'état réel desdites terrasses. La Cour constate que malgré les malfaçons aucune des dégradations annoncées ne se soit manifestée à ce jour. Elle estime que le dommage consiste, pour les appelants à être propriétaires de terrasses présentant des défauts réels et frais de défense des faiblesses intrinsèques qui peuvent affecter à terme leur conservation, leur solidité et leur durée de vie. Qu’il s'agit là d'un préjudice effectif constitué par la moins-value définitive que subissent les terrasses affectées des défauts précités (RCDI 2008/2, p. 41).
Cour d’appel de Bruxelles, Siég.: Menestret (président), Van der Steen, Denys (conseillers) et Angel (greffier) Arrêt du 3 janvier 2008(310)
- Balcons - Parties privatives - Incompétence de l'A.G. : Le simple fait que des travaux aux parties privatives soient nécessaires afin d'empêcher que ces parties causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider de faire exécuter ces travaux (réf. à Cass. 1er avril 2004 : Décision plus loin n°9) (JJP 2008, p. 54).
Justice de paix de Nivelles, Jugement du 13 septembre 2006 (277)
- Travaux - Accès aux parties privées : Lorsqu'il ressort d'un rapport d'une firme spécialisée qu'une fuite apparaît dans un appartement spécifique, le propriétaire et le locataire sont tenus de donner accès aux experts et entrepreneurs pour procéduer aux investigations et prendre les mesures conservatoires, pour autant que l'architecte choisi par l'association des copropriétaires recommande ces mesures (RCDI 2007, p.19).
Justice de paix de Leuven, Jugement du 10 juillet 2007 (262).
- Travaux parties communes : Dans une copropriété chaque copropriétaire à une obligation de collaboration à l'égard de l'exécution des travaux décidés en assemblée générale et que dans le cadre des obligations contractuelles ou extracontractuelles, chaque partie est obligée de tout mettre en oeuvre pour limiter les dommages, autrement dit chacun a l'obligation de se comporter en "bon père de famille" pour éviter des dommages collectifs qui pouvaient être limités par un comportement adéquat. Que toute la copropriété a d'ailleurs intérêt à ce que la terrasse soit refaite ou finalisée selon les règles de l'art puisqu'elle sert de toit aux appartements de l'immeuble (Inédits).
Justice de Paix d’Ixelles, Jugement du 20 décembre 2007(242)
- Malfaçons – Compétence du Juge de paix : Une demande faite par un propriétaire d'appartement d'obtenir une indemnisation de 500 EUR et de faire désigner un expert pour décrire les défauts de construction d'un immeuble à appartements avec la circonstance que l'action est évaluée à un montant de 2.500 EUR, n'appartient ni ratione summae, ni ratione materiae à la compétence spéciale du juge de paix.
Juge de paix de Tirlemont, Jugement du 15 novembre 2004
- Balcons - Parties privatives : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis
Jugement du 13 septembre 2006 (198)
- Parties privatives et pouvoir du syndic : Une mesure qui vise non les parties communes, mais une partie des lots privatifs ne peut être prise ni par l’assemblée générale ni par le syndic, sauf à invoquer la gestion d’affaires.
Ainsi, l’association des copropriétaires n’est pas recevable à formuler une demande tendant à l’évacuation d’objets entreposés par un copropriétaire dans des car-ports, considérés comme des parties privatives. Il appartient aux propriétaires des car-ports de prendre une telle initiative (RCDI 2007 p. 39).
Justice de paix de Wavre (2ème Canton),
Juge de paix : Ch.-E. de Frésart
Jugement du 17 octobre 2006 (182)
- Pouvoir de l'assemblée dans les parties privatives :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cassation, 1ère Ch. Arrêt du 1er avril 2004 (9)
- Travaux - Abus de minorité : L‘action tendant à l‘annulation d’une décision de l‘assemblée générale doit être introduite dans un délai de trois mois prenant cours, pour le copropriétaire, à compter de l’adoption de la décision par l’assemblée, s’il a été régulièrement convoqué et, pour le locataire, à compter de la communication de la décision. L’action en abus de minorité n’est soumise à aucun délai. Abusent de leur minorité les copropriétaires qui s‘opposent au placement en toiture, par l’exploitant d’une surface commerciale, de nouveaux condenseurs moyennant le paiement d’un loyer, alors que les anciennes installations frigorifiques et de conditionnement d’air, devenues vétustes et obsolètes, se trouvaient à l’intérieur du bâtiment, sans démontrer que cette nouvelle installation générerait des nuisances Sonores ou visuelles ou porterait atteinte à la stabilité du bâtiment.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode, Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 avril 2006 (110)
- Travaux dans des parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte. (RCDI, 2006/4-p.38).
Juge de paix de Saint-Gilles, Siège : G. Rommel
Jugement du 21 mai 2001 (115)
- Travaux non-autorisés - article 577-9, §4 alinéa2 : Est déclarée fondée l'action de l'association des copropriétaires tendant à condamner des copropriétaires d'appartements à enlever les châssis de fenêtres qu'ils ont installés sans disposer de l'approbation de l'assemblée générale (RCDI, 2006/2 p. 33).
Justice de paix de Saint-Gilles,
Siège : Guy Rommel
jugement du 8 juillet 2003 (167)
- Dégats aux parties privatives : En cas de dommage aux parties communes d'un immeuble à appartements multiples, un copropriétaire isolé a le droit d'exiger la réparation intégrale si le grief a une répercussion directe sur les parties privatives.
Si le grief invoqué n'a pas ce caractère, l'action du copropriétaire isolé ne donnera droit qu'à une réparation par équivalent proportionnelle à l'étendue de ses droits indivis.
La réparation pourra également être intégrale en cas d'indivisibilité des réparations en nature(RRD 1989, p.494).
Tribunal Civil de Bruxelles, Jugement du 5 avril 1988 (203)
- Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n ‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit (inédit).
Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)
- Juge de paix de Forestdans un jugement rendu le 29 avril 1997 (R.G. 12.763), dans une cause introduite en 1993 par des copropriétaires contre un autre copropriétaire qui avait refusé de remettre en son pristin état une baie ouverte dans un mur porteur, mais intérieur à l'appartement et alors même que l'assemblée générale avait refusé la poursuite des travaux parce que l'acte de base n'avait pas été respecté, que des travaux semblables avaient été refusés à des précédents copropriétaires et que la stabilité n'était pas garantie. Le juge de paix constate que l'infraction à la lettre de l'acte de base est établie mais constate que le dit mur litigieux se trouvait à l'arrière de l'immeuble tout en étant séparé de la façade arrière par des terrasses précédemment receourvertes. Il ne pouvait donc y avoir préjudice esthétique. Le défendeur démontrait sur base de documents qu'il n'y avait pas de risque pour la stabilité du bâtiment. Le juge relève par ailleurs, que l'assemblée a également privilégié une lecture littérale de l'acte de base, dès le moment où elle avait toutes les assurances concernant la stabilité, la solidité et l'absence de tout danger et alors qu'il n'y avait aucune crainte portée à l'esthétisme ou, l'harmonie de l'immeuble, et que le refus n'était fondé que sur la crainte d'un précédent. Le juge en déduit que le fait de ne pas avoir eu égard à l'esprit de la règle qui était respecté (stabilité et esthétisme) donne à la décision de l'assemeblée générale un caractère arbitraire, sinon abusif.
- Le juge de paix du 8ème Canton de Bruxelles dans une décision du 20 juin 1996, avait été confronté à une demande contre un propriétaire qui avait placé deux pergolas de bois sur le balcon du 5ème étage et que d'autres copropriétaires souhaitaient voir enlever, car le règlement général de copropriété interdisait toute modification - même concernant le style et l'harmonie de l'immeuble. Il visait notamment les fenêtres, garde-corps, persiennes et volets et toutes les parties de l'immeuble visible de l'extérieur et interdisait de mettre aux fenêtres et aux balcons et terrasses, enseignes, réclames, garde-manger, linges et autres objets. Le juge a considéré que les copropriétaires étaient justifiés à agir puisqu'ils pouvaient trouver un intérêt esthétique à l'enlèvement des pergolas apparemment sinistres, fixées au mur et que des dégâts d'humidité pouvaient être craints.
-Le Juge de paix de Molenbeek a estimé qu'une décision refusant d'autoriser d'effectuer des travaux était non fondée puisque ceux-ci étaient nécessaires par l'application du Règlement générale sur la Protection du travail - placement d'un W.C. et d'un lavabo - dans le bureau d'un rez-de-chaussée, avec réseau de canalisation par le sous-sol.
- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)
