Les statuts

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Chronique de jurisprudence

Portée de l'article 577-11

Les dispositions de l'article 577-11 impose au Notaire de requérir le syndic pour connaître l'état des charges qui grève un lot dont il envisage la vente.
Les dispositions de l'article 577-8,§4, 7° précisent que le syndic est chargé impérativement de fournir le relevé sur réquisition du Notaire.
Il s'agit d'un mission légale qui doit être mise à charge de la copropriété.
La doctrine considère, qu'il ne s'agit pas de frais d'acte et autres accessoires à la vente à charge de l'acheteur (art. 1593 C.civil), ni de frais de délivrance à charges du vendeur (art. 1608 C. civil).

Portée des dispositions de l'article 577-11 du code civil

Permettre au futur acquéreur de connaître la teneur exacte des charges
qui grèvent ou qui grèveront le lot qu'il envisage d'acheter.
Souvent des charges ont été décidées par l'assemblée générale,
dont les travaux et leurs coûts ne seront exigibles que beaucoup plus tard. Le nouvel acquéreur doit savoir à quoi s'en tenir...

Concernant les frais de recherche du syndic ?

Antérieurement à la loi du 30 juin 1994, certains actes de base rendaient les dettes de recherche, solidaires à l’acheteur et au vendeur, de manière telle que la copropriété pouvait s’adresser à l’un comme à l’autre.
Mais cette solution ne pouvait être applicable aux tiers, donc aux candidats acquéreurs, que si le compromis faisait état de cette clause statutaire.

D’autre part, l’indication d’une telle clause ne permettait pas toujours au candidat acquéreur de mieux connaître l’état des charges du lot auquel il s’engageait.

A qui incombe ces frais de recherche ?

Le juge de paix de Lennik-St-Quentin dans une décision rendue le 6 avril 1998, avait mis ces frais à charge du Notaire : Jugé que : "(...)le notaire, même s'il exécute une obligation légale en sa qualité d'officier public, reste tenu au paiement d'indemnités, le notaire est tenu comme débiteur notamment vis-à-vis de l'association des copropriétaires qui intervient en sa qualité de créancière(...)"
Toutefois, cette décision a été cassée par la Cour de cassation dans un arrêt du 23 février 2001 :"En cas de transfert de propriété d'un lot, le notaire est tenu de demander au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, un état des charges de l'immeuble, conformément à l'article 577-11 du Code civil.
Le syndic est tenu par la loi de fournir la liste des charges au notaire dans les quinze jours de la demande.
Le notaire qui demande le renseignement, intervient en vertu d'une obligation légale et non en vertu d'un contrat ou en vertu d'un règlement de copropriété de l'immeuble.
Une obligation née de la loi ne s'étend pas au-delà de ce que la loi prévoit.
Par conséquent, les coûts liés à la fourniture des renseignemebnts n'incombent pas au Notaire."
(Cfr. banque de données de Jurisprudence)

Jurisprudence

- Sur la répartition des charges entre vendeur et acquéreur : En cas de cession entre vifs, la majorité de la doctrine et de la jurisprudence fixe la date de la transmission du bien à la date certaine de l’acte de vente sans que celle-ci puisse être antérieure à la date du transfert de propriété
En l’occurrence il s’agira donc de la date de passation de l’acte authentique soit en l’espèce le 17 novembre 2003;
Les charges extraordinaires sont à charge de l’acheteur, même si elles ont été décidées avant la vente, dès lors qu’elles sont exigibles après cette date. La date de l’exigibilité est celle qui suit la demande de paiement par le syndic (J.J.P., 2013, p. 60).
Juge de paix de Charleroi, Jugement du 28 janvier 2010

- Répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur : Suivant l'article 577-11 § 1" du Code civil le vendeur est tenu à l'égard de la copropriété de dettes antérieures à la date de la transmission du bien. Peu importe si la contribution à la dette a été réglée différemment entre l'acheteur et le vendeur.
À l'égard de l'association des copropriétaires, la date de la transmission est celle de la signature de l'acte authentique.
La date de transmission fixée fictivement par les parties et qui ne correspond pas à la réalité n'est pas opposable à l'association des copropriétaires (RCDI, 2006/3 p. 39).
Justice de paix de Woluwé-Saint-Pierre,
Siège : J. Miszewski
Jugement du 17 mars 2005 (169).

- Quote-part dans le fonds de réserve : En cas de transmission d’un lot, la quote-part des copropriétaires dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association des copropriétaires.
Tribunal Civil de Bruxelles (5ème Chambre), Juge : M. Gérondal, Avocats : Valverde, Archambeau.
Jugement du 24 juin 2003 (41).

- Transmission d'un lot - réquisition - indemnité au Notaire : En vertu de l’article 577-11, § 1er, du Code civil, en cas de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes ci immeubles, le notaire instrumentant à l‘occasion de la transmission de la propriété d’un lot est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires un état contenant les renseignements visés au même article, alors qu’en vertu de l’article 577-8, § 4, 7°, du même code, dans ce même cas, le syndic est tenu de fournir le relevé des dettes dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire il suit de la nature et de la portée de ces dispositions que le notaire ne peut être obligé de payer une indemnité pour des renseignements qu’il requiert en vertu d’une obligation légale.
Ainsi, le notaire qui sollicite ces informations agit en vertu d'une obligation légale et les frais de recherche réclamés par l'association des copropriétaires, par l'intermédiaire du syndic, ne peuvent être mis à la charge du notaire instrumentant, eu égard à la nature et la portée des dispositions légales.
Cour de Cassation, 1ère Ch. , Arrêt du 23 février 2001 (30)

- Quote-part dans le fonds de réserve : En cas de transmission d’un lot, la quote-part des copropriétaires dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association des copropriétaires.
Tribunal Civil de Bruxelles (5ème Chambre) Juge : M. Gérondal, Avocats : Valverde, Archambeau.
Jugement du 24 juin 2003 (41).

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