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Chronique

Les droits subjectifs des occupants d'une copropriété
Le législateur a prévu et organisé une série d’actions en justice destinées à fournir une garantie nécessaire à la protection des droits individuels des copropriétaires au sein d’une copropriété et cela dans l’intérêt collectif des copropriétaires.

Les dispositions de l’article 577-9, §2 énoncent que : "tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale".

Ces mesures ont été reconnues également à toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale.
Suivant les dispositions de l’article 577-10, §4, al.4 et 6, tout occupant (locataire) peut demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle leur cause un préjudice propre(art. 577-10, §4, al.4).

Concernant les copropriétaires, on pourrait croire qu'ils ne sont pas tenus dans le cadre d'une décision irrégulière d'apporter la preuve d'un préjudice. Plusieurs décisions affirment le contraire.

Les dispositions de l'article 577-10, §4, al.4. prévoient également que sur demande de l'occupant, il peut être ordonné la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Cette dernière disposition n’est pas reconnue au copropriétaire disposant d'un droit de vote.

L'action doit être introduite contre l’association des copropriétaires, dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.
T

Ce délai de quatre mois est préfix, c'est-à-dire qu’il est prévu à peine de forclusion sans possibilité d’interruption ou de prolongation.

La chronique - décision irrégulière et frauduleuse
Une décision irrégulière.

Une décision est irrégulière et par conséquent peut être annulée en raison de différentes causes :
- lorsqu’elle a été adoptée sur des points qui ne figuraient pas à l’ordre du jour ;
- lorsqu’elle a été adoptée au mépris des règles de participation, de représentation et de quorum ou encore dont les procès verbaux présentaient des lacunes, en manière telle que le tribunal ne pouvait vérifier si les règles du droit de la copropriété avaient été correctement appliquées.

Ainsi, une décision est irrégulière, lorsqu’un copropriétaire a pris part au vote pour un nombre de voix supérieur autorisé, ou qu’il résulte de la feuille de présence que le quorum de présence requis n’a pas été respecté.

Jugé que doit être annulée la décision de l’assemblée générale qui avait autorisé le placement d’une antenne GSM sur le toit de l’immeuble, sans avoir été adoptée à l’unanimité. En effet, une telle décision viole les dispositions des statuts qui prévoient que les décisions qui ont trait au style et à l’harmonie de l’immeuble doivent être prises à l’unanimité de toutes les quotités présentes ou représentées.

Sont également irrégulières : les décisions qui excèdent les pouvoirs de l’assemblée ou qui vont à l’encontre des dispositions légales. Il s’agit des décisions qui sont adoptées au mépris de la compétence réservée â l’assemblée générale.
En application de cettte définition, a été déclarée nulle la décision de l’assemblée générale qui délègue au conseil de gérance les pouvoirs de nommer le syndic, de mettre fin à son mandat ou de modifier les conditions dudit mandat, alors que de tels pouvoirs relèvent de la compétence exclusive de l’assemblée.

Jugé également : on refuse de considérer comme irrégulière les décisions prises en violation des statuts ou du règlement de copropriété. Pour cette jurisprudence (isolée), l’irrégularité ne vise que les aspects formels du déroulement de l’assemblée générale. Seules sont irrégulières les décisions prises en violation de formes légales ou réglementaires relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales.
La majorité des auteurs n’approuvent pas cette décision, le juge doit pouvoir sanctionner non seulement les décisions adoptées en violation des règles relatives à la prise de décisions des organes délibérant mais également celles prises en violation des statuts et de la loi.
Ils approuvent que l’irrégularité s’apprécie par rapport aux différentes règles qui gouvernent la copropriété et on ne comprendrait pourquoi les statuts ne pourraient servir de base à cette appréciation.

Il a été jugé également comme décision irrégulière, une décision prise sur base de statuts mais non conformes aux dispositions légales.

Décision frauduleuse :
Une décision est frauduleuse, bien qu'étant régulière en la forme, elle est entachée de fraude dans le comptage des voix, ou en cas d'abus de majorité, lorsque celle-ci impose à tous des travaux ne présentant un intérêt que pour elle seule, mais étant contraire à l'intérêt commun.

Sont ainsi frauduleuses, les décisions qui sont adoptées suite à des manoeuvres ou à la communication d'informations contraires à la réalité.

Jugé que, doit annulée la décision qui attribue la réalisation de travaux, à un entrepreneur, sur la base d'une offre présentée par le syndic comme étant la moins chère, alors qu'elle s'avère la plus onéreuse.

Décision abusive
Comment qualifie-t-on le caractère abusif d'une décision ?
L'appréciation de l'abus dans le chef de copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif.
Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés. L'abus existe lorsque le vote a été exercé sans considération pour l'intérêt commun, et cause un préjudice important pour la collectivité des copropriétaires.
La demande doit être introduite dans un délai de trois mois prenant cours à dater de la prise de connaissance de la décision.
En revanche, aucun délai n'est fixé pour l'introduction de l'action en abus de minorité.

- Mise en peinture des façades avant et arrière d'un Penthouse - Problème privatif (non) : La décision de l'assemblée générale, par laquelle il a été décidé que la mise en peinture de la façade avant et arrière d'un penthouse est une question privative, viole les statuts lorsqu'ils prévoient que le revêtement et l'ornementation des façades sont communs.
La décision est dés lors annulée pour irrégularité et abus.
L'offre pour les travaux de peinture, proposée par le demandeur, qui apparaît comme raisonnable, peut être acceptée et l'autorisation peut lui être donnée d'exécuter ces travaux aux frais de l'association des copropriétaires (RCDI 2017/4 - p.48).
Juge de paix de Bruges, Jugement du 28 juillet 2017.

- Action en annulation ou en reformation : Il s’agit d’une complexe de plusieurs pavillons, dont chacun avait son acte de base et tenait chacun son assemblée générale (séparée) et avait son propre fonds de roulement et son propre fonds de réserve. Depuis les arrêts de la Cour de cassation, seule le complexe possède la personnalité juridique.Sur base d’une ordonnance, un syndic judiciaire avait été désigné pour l’ensemble du complexe.
Une assemblée a décidé de maintenir les fonds de réserve existant des 5 entités (pavillons) qui restaient ouverts sur les anciens carnets d’épargne sans qu’il y ait le moindre recours. Les demandeurs actuels ont sollicité des explications au syndic, en estimant que cette situation était devenue illégale.
Les demandeurs dans leur action invoque également que le délai de convocation n’a pas été respecté, qu’aucun président ou secrétaire de l’assemblée générale n’aurait été désigné, que le procès-verbal n’aurait pas été proposé à la signature des copropriétaires, etc.
Le Juge saisi d'une action en annulation ou en réformation dirigées contre des délibérations d'assemblée générale ne peut examiner que les décisions querellées qui ont été prises par l'assemblée générale et pour lesquelles les demandeurs se sont exprimés en votant « contre ». Les demandeurs ne disposent d'aucun recours contre les autres points de l'ordre du Jour non soumis au vote, ni contre les délibérations de l'assemblée générale qu'ils ont approuvées ou face auxquelles ils se sont abstenus, ou comme c'est le cas pour certaines décisions, le demandeurs n'ont pas les moyens de démontrer qu'ils ont voté contre, les décisions ne prenaient à main levée.
Justice de paix Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 23 fé-vrier 2017

- Décision irrégulière de l'assemblée générale (art. 577-9, §2 C. civil) - Action en annulation ou en réformation : Conformément à l'article 577-9, §2 du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Une décision irrégulière est une décision qui a été prise en violation des formes substantielles dont le respect est prescrit par la loi ou par les statuts. La loi sur la copropriété n'indique nulle part qu'avant qu'une décision ne puisse être annulée, le copropriétaire doit établir que la décision aurait été différente si l'irrégularité n'avait pas été commise (RGDC 2018/2 - p.94).
Tribunal civil d'Anvers, Jugement du 7 septembre 2015

- Action en annulation – irrégularité – quorum – procurations : Un mandataire ne peut accepter plus de trois procurations sauf si le total des voix dont il dispose en tout, n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.
En l’espèce, le total des voix dont dispose un copropriétaire pour lui et ses mandants excède ces 10 % et il convient donc de limiter le nombre de procurations à trois.
Doivent être écartées les procurations qui ne désignent pas nommément le mandataire ou ne mentionnent pas la date de l’assemblée générale concernée. Lorsque ni le quorum prévu par l’article 577- 6, § 5, alinéa 2 du Code civil, ni le quorum de l’alinéa 3 de la même disposition n’ont pu être atteints, l’assemblée générale n’a pas été régulièrement constituée et tout vote intervenu doit être déclaré nul et non avenu (J.J.P., 2017/3 ; p. 109-114).
Justice de Paix d’Etterbeek,, Jugement du 29 avril 2015

- Copropriété par appartements - force probante du procès-verbal non signé - charges extraordinaires - à charge de l’acheteur : Le P.V. de l’assemblée générale n’est pas signé, ce qui est contraire au règlement de copropriété. Cela n’entraîne pas pour autant l’irrégularité des décisions de l’assemblée.
Les décisions de l’assemblée générale n’ont pas été contestées dans le délai légal; elles ne sont toutefois pas opposables au copropriétaire, qui n’a pas signé le P.V. et dans la mesure où le P.V. ne mentionne pas qui a voté favorablement et qui s’est opposé à celles-ci. Il n’existe dès lors aucune preuve de ces décisions.
Les charges extraordinaires sont à charge de l’acheteur, même si elles ont été décidées avant la vente, dès lors qu’elles sont exigibles après cette date. La date de l’exigibilité est celle qui suit la demande de paiement par le syndic (J.J.P., 2013/1-2, p. 60-65).
Justice de paix de Charleroi, Jugement du 28 janvier 2010

- Irrégularité dans l'ordre du jour et dans les procurations : L'existence d’irrégularités dans les procurations Il existe deux copropriétés au profit desquelles existe une servitude : la copropriété «M.» (dont question ici), et la copropriété «Groupe B. Galerie M.». C’est à juste titre que la SA Van L. reproche le caractère irrégulier de la décision litigieuse, dès lors que :
— la procuration faite par la BBL concerne l’approbation du «déplacement, l’aménagement et l’approbation formelle du tracé actuel de la servitude de passage consentie par le fonds propriété de la société anonyme B. au projet du fonds Groupe B. Galerie M.(…)» (c’est le tribunal qui souligne). Cette procuration ne concerne donc pas l’objet de la décision prise par l’AG le 20 décembre 2002(R&J, 2010/3, p. 204-214).
Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 25 février 2010

- Annulation décision de l'AG - Requête - délais préfix : L’action en annulation d’une décision de l’assemblée générale doit être introduite par citation en non par requête. L’introduction de la procédure par requête est sanctionnée par la nullité si celui-ci qui s’en prévaut démontre un préjudice. En effet, en application de l'article 700, tel que modifié par la loi Onkelinx du 26 avril 2007, la sanction de la nullité (relative) ne peut être appliquée que si l'irrégularité a porté atteinte à l'exercice des droits de défense et en l’espèce, la requête n’a pas pu être remise à l’association des copropriétaires en manière telle qu’elle ne s’est pas présentée à l’audience d’introduction. La demande introduite dans ces conditions, par requête droit être déclarée nulle.
L’action introduite par citation signifiée ultérieurement, en dehors du délai légal de trois mois, est irrecevable. Il s’agit d’un délai préfix qui n’est susceptible ni de prorogation, ni de suspension, ni d’interruption (RCDI 2008/3, p. 19).
Justice de paix de Molenbeek, Siég. Sacre (Juge de paix) Plaid.: Mes Ph.F. et D.P Jugement du 8 avril 2007(313)

- Décision irrégulière : Le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois légalement prévu même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi (juridat.be).
Cour de cassation, Arrêt du 4 février 2008 (315)

- Décision irrégulière - Forclos : Est forclos de son droit d'agir en annulation d'une décision de l'assemblée générale concernant des travaux effectués sur des parties privatives, le copropriétaire qui intente l'action en dehors du délai de 3 mois, à compter de l'assemblée générale à laquelle il a participé. La défenderesse contestait la demande alléguant que l'assemblée générale aurait pris une décision de refaire des travaux à charge de tous les copropriétaires alors que les travaux concernés porteraient uniquement sur des parties privatives de l'appartement appartenant à Madame V (RCDI 2008/2, p. 29).
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 23 octobre 2007 (306)

- Règlement de copropriété - Clause d'habitation bourgeoise - Sentence arbitrale - Opposabilité : Clause d’habitation bourgeoise, interprétation souveraine du juge. Sentence arbitrale – Autorité relative de la chose jugée.
Installation du siège d'une société. Est-ce incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise ?
Une décision est irrégulière lorsqu'elle est prise en violation des dispositions légales ou statutaires, qu'il s'agisse de règles de forme relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales ou de règles de fond dès lors qu'il y a excès de pouvoir de l'assemblée.
Une décision est abusive lorsqu'elle est prise par une majorité qui impose sa loi à la minorité et adopte une décision qui est contraire à l'intérêt commun ou illégitime pour la majorité et qui, en outre, cause un préjudice à cette minorité, voire à un seul copropriétaire. La compétence du tribunal de censurer une décision d'assemblée générale se conçoit 'à la marge'. Le tribunal ne peut substituer en pure opportunité son appréciation à celle de l'assemblée et ne doit sanctionner que la violation caractérisée des concepts juridiques (JJP 2008, p. 57).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 29 juin 2005 (278)

- : Dans la mesure où l'article 577-9, paragraphe 6, du Code civil prévoit expressément que tout copropriétaire peut s'adresser au «juge», il en résulte implicitement mais certainement que n'est pas valable la renonciation anticipée à ce droit par l'insertion d'une clause compromissoire dans le contrat de base. En effet, par une telle clause, les parties renonceraient à l'avance à la protection d'un droit impératif – celui des copropriétaires de s'adresser au juge ordinaire – ce qui n'est pas permis.
Tribunal civil d’Anvers, Jugement 16 novembre 2001

- Syndic provisoire : Seules les décisions prises par les assemblées générales convoquées par le syndic nommé judiciairement, sur requête unilatérale, sont valables. En revanche, les décisions adoptées par les copropriétaires lors d'assemblées générales qu'ils ont personnellement organisées, sans en former la demande au syndic, sont irrégulières et doivent être annulées en vertu de l'article 577-9 § 2 C. civ (RCDI 2007/4, p. 39).
Justice de paix de Schaerbeek,
Jugement du 10 janvier 2007 (252)

- Décision irrégulière - Modification des statuts - Droit réel : Un copropriétaire qui a voté en faveur d’une décision litigieuse ne peut en solliciter l’annulation que s’il démontre que son votre est affecté d’un vice de consentement. La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ne permet pas de déterminer l’identité des copropriétaires qui ont voté en faveur de la résolution litigieuse, ni de ceux qui se sont opposés, ou encore de ceux qui se sont abstenus. Il n’est donc pas possible de déterminer ceux qui parmi les demandeurs auraient exprimé un votre favorable. Lorsque les statuts prévoient que les dispositions relatives au statut réel sont modifiés à l’unanimité des copropriétaires, les modifications portant sur d’autres dispositions ne sont pas visées et ont lieu suivant les majorités légales fixées par l’article 577-7 §1er du Code civil (RCDI 2007/4, p. 54).
Justice de paix de Woluwé-St-Pierre, Jugement du 13 août 2007 (246)

- Décision irrégulière - Préjudice : Est déclarée non-fondée la demande d'annulation d'une décision de l'assemblée générale sollicitée par un copropriétaire qui soulève l'absence de convocation d'un autre copropriétaire. Le demandeur ne démontre nullement que cette situation lui aurait causé un préjudice (RCDI 2006/3 p. 56).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 10 février 2006 (240)

- Assemblée générale : Il n'a pas été dans l'intention du législateur de permettre à tout moment à un copropriétaire, lorsqu'une décision est prise par l'assemblée générale et qu'elle ne lui convient pas, de susciter un débat devant le juge de paix, débat par lequel la décision ne devient pas définitive et est en fait inexécutable (RCDI 2006/3, p. 49).
Justice de paix d'Anvers (9ème canton), jugement du 2 juin 2005

- Décision irrégulière - annulation : Doit être annulée pour irrégularité la décision qui ne permet ni aux copropriétaires, ni au tribunal d'en déterminer la portée ni de vérifier si les décisions ont été prises aux majorités requises (RCDI, 2006/3 – p. 42).
Justice de paix de Jette, Siège : V. Bertouille
Jugement du 9 janvier 2006 (170)

- Décision irrégulière : La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte à des droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires (www.cass.be).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 29 avril 1999 (243)

- Annulation d'une décision - abus de droit : Lorsqu'un copropriétaire demande systématiquement chaque année l'annulation des décisions de l'assemblée générale, en invoquant des erreurs dans la comptabilité, sans en apporter la preuve et que les contestation présentées ont été jugées définitivement dans de précédentes procédure, le tribunal peut faire application de l'article 1072bis du Code judiciaire pour statuer sur les dommages-intérêts pour cause d'appel téméraire ou vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 24).
Tribunal de 1ère Instance de Bruges, Jugement du 24 février 2006.

- Contestation des charges hors délais : Un copropriétaire qui n'a pas contesté, dans le délai légal, les décisions d'approbation des comptes adoptées au cours des assemblées générales successives est tenu au paiement des charges qui lui sont réclamées par l'association des copropriétaires. Il est également tenu au paiement de la clause pénale et des intérêts de retard adoptés par une décision de l'assemblée non contestée.
L'attitude négative adoptée systématiquement par un copropriétaire à l'égard de l'association et de ses membres, qui refuse obstinément de se plier aux règles légales et/ou statutaires et dont les griefs ont déjà été examinés à plusieurs reprises lors des assemblées générales est particulièrement dommageable pour ladite association. Le droit d'agir en justice dégénère en acte illicite lorsqu'il est accompli avec témérité, malice ou mauvaise foi, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité pour défense téméraire et vexatoire (RCDI 2006/2, p. 25). Tribunal civil de Bruxelles (16ème ch.), Jugement du 23 septembre 2004 (243)

- Délais de recours contre une décision : Que conformément aux dispositions de l’article 577-10 du C. civil, les règlements et les procès-verbaux des assemblées générales peuvent être consultés sans frais au siège de l’association. Dans un souci d’une gestion cohérente, le législateur a prévu que les recours à l’encontre des décisions de l’assemblée doivent être introduits dans les trois mois de la prise de connaissance des décisions critiquées. A défaut, une insécurité juridique serait inévitable si chacun pouvait continuellement remettre en cause les décisions des assemblées générales.
Justice de Paix de Charleroi, Juge : J. Malaise ; Avocats : Bales, Dozio (Loco Dde Clercq)
Jugement du 19 mai 1999 (55)

- Action du locataire contre une décision de l'assemblée générale : Suivant l'article 577-10,§4,al.4 C.civ., le locataire d'un rez-de-chaussée à appartements, peut solliciter l'annulation ou la réformation d'une décision de l'assemblée générale, adoptée après la naissance de son droit personnel, si cette décision lui cause un préjudice personnel. Même si l'article 577-10,§4, C.civil ne le prévoit pas explicitement, il appartient au locataire de prouver que la décision contestée est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Nieuwpoort, Jugement du 27 juin 2000 (96)
JJP. 2000, p.199.

- Non applicable du délais de trois mois : Le délai de trois mois prévu dans l’article 577-9, 2, alinéa 2, du Code civil est applicable aux actions contestant les décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives de l’assemblée générale intentées par un copropriétaire en vertu du premier alinéa de ce paragraphe et non aux actions en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes ou le mode de répartition des charges intentées par le copropriétaire en vertu de l’alinéa 6 de cette même disposition légale, et cela même s'il existe une décision préalable. Une action prise sur base de ces dispositions ne requiert pas l'existence d'une décision de l'A.G.. (C. civ., art. 577-9, § 2 et 6.)
Cour de Cassation, 1ère Ch. Arrêt du 4 avril 2002
Siège : Verougstraete, Waûters, Thijs ; Avocats : Geinger, De Gryse.
Arrêt du 4 avril 2002 (54)

- Action en référé contre une décision de l'A.G. : Une action introduite en référé en vue d’entendre suspendre une décision de l’assemblée générale, alors que les demandeurs n’ont pas pris la précaution d’introduire l’action au fond dans les délais de trois mois, est non-fondée. « le juge de référés ne saurait accorder, fût-ce au motif de l’urgence, ce que le juge du fond lui-même ne pourrait plus octroyer ou
allouer ».
Tribunal de 1ère Instance de Namur –
Juge : C. Panier, Avocats : Bouvier, Vanquael.Jugement du 31 juillet 1996 (44)

- Décision irrégulière, frauduleuse et abusive : Article 577-9, §2 C.civil : « Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale ». L’article 577-9, § 2, le délai de trois mois est d’application lorsqu’il s’agit d’une action en réformation aussi bien que dans le cas d’une action en annulation.
Décision abusive ou d’abus de pouvoir : Deux conditions doivent être remplies, à savoir l’absence de raison valable et l’existence d’un préjudice.
Justice de paix de Bruxelles (2ème Canton), Jugement du 3 mars 1998 (Siège : E. Verryck, juge de paix) (28)

- Décision Irrégulières : Sont irrégulières et doivent par conséquent être annulées, les décisions qui sont adoptées, suivant le procès verbal de l’assemblée générale, par une forte majorité ou une majorité écrasante car il est manifestement impossible à la lecture dudit procès-verbal de déterminer les votes favorables et les votes négatifs et partant de vérifier si les majorités requises ont été atteintes.
Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 25 octobre 2001 (1).

- Charges particulières et charge communes - Décision irrégulière : Si la loi du 30 juin 1994 a ouvert un droit de recours au copropriétaire qui serait victime d’une décision irrégulière, il a imposé un délai impératif d’introduction de son recours afin d’éviter la paralysie de la copropriété (RCDI 2006/3, p. 46).
Justice de paix de Braine-l’Alleud,
Jugement du 1er février 2007 (239)

- Rédaction du procès verbal. En l’absence de règles légales ou conventionnelles qui imposeraient en matière de délibération et de vote d’une assemblée générale de copropriété, on ne peut exiger que le procès-verbal de celle-ci mentionne le nombre de voix précis que recueille telle ou telle résolution ou mentionne nommément ceux qui ont voté en faveur ou contre une proposition ou qui se sont abstenus.
Que le copropriétaire qui ne souhaite pas concourir à l’exécution d’une décision votée majoritairement, est tenu de le signaler immédiatement ou de faire acter ses réserves ou, à tout le moins, si ceci lui était refusé, d’en faire part immédiatement
à l’association.
Tribunal civil de Bruxelles - Jugement du 8 novembre 2005 (13)

- Annulation d'une décision frauduleuse : Est irrecevable la demande tendant à l’annulation d’une décision de l’assemblée générale qui refuse d’octroyer l’autorisation d‘effectuer des travaux, lorsqu’elle est introduite par un copropriétaire qui émet un vote conforme à ce refus. Il n’a en effet pas d’intérêt à introduire l‘action. La dissolution de l’association des copropriétaires sollicitée par un copropriétaire ne permet pas d’apporter une solution aux difficultés dont celui-ci fait état. L‘immeuble dépendant de l’association restant toujours en indivision nonobstant cette dissolution judiciaire.
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siège : Charon, Pinte, Lechien ; Avocats : F.G. (loco V.-V.D.) C.M.
jugement du 30 juin 2006 (119)

- Décision irrégulière : non-respect du quorum Dans la mesure où le fonds envisagé a été appelé en vue de l’exécution de travaux de bardage de la façade, celle-ci devait, au même titre que la décision sur l’exécution proprement dite desdits travaux, être votée à la majorité des 3/4 de la totalité des voix de l’immeuble, ce qui ne fut pas le cas en l’espèce;
Tribunal Civil de Bruxelles (16èmr ch.) Jugement du 12 février 2001 (20)

- Décision irrégulière : La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte à des droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires.
Cour d'Appel de Bruxelles, Ch. suppl., Arrêt du 29 avril 1999

Jurisprudence - décision abusive

- Règlement de copropriété - Clause d'habitation bourgeoise - Sentence arbitrale - Opposabilité : Clause d’habitation bourgeoise, interprétation souveraine du juge. Sentence arbitrale – Autorité relative de la chose jugée.
Installation du siège d'une société. Est-ce incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise ?
Une décision est irrégulière lorsqu'elle est prise en violation des dispositions légales ou statutaires, qu'il s'agisse de règles de forme relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales ou de règles de fond dès lors qu'il y a excès de pouvoir de l'assemblée.
Une décision est abusive lorsqu'elle est prise par une majorité qui impose sa loi à la minorité et adopte une décision qui est contraire à l'intérêt commun ou illégitime pour la majorité et qui, en outre, cause un préjudice à cette minorité, voire à un seul copropriétaire. La compétence du tribunal de censurer une décision d'assemblée générale se conçoit 'à la marge'. Le tribunal ne peut substituer en pure opportunité son appréciation à celle de l'assemblée et ne doit sanctionner que la violation caractérisée des concepts juridiques (JJP 2008, p. 57).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 29 juin 2005 (278)

- Minorité abusive : L'action par laquelle un copropriétaire demande au juge de se substituer à l'assemblée générale pour prendre en ses lieu et place une décision qui serait abusivement empêchée par une minorité de copropriétaires, prévue par l'article 577-9, paragraphe 7, du code civil, n'est soumise à aucun délai.
Le délai prévu par l'article 577-9n paragraphe 2, pour une demande d'annulation ou de réforme d'une décision frauduleuse ou abusive ne lui est pas applicable (JLMB 1999, p.648).
Justice de paix de Bruxelles, (2ème canton), Jugement du 30 septembre 1998 (261)

- Quorum - majorités légales - Décision abusive : Cette décision traite de problèmes de quorum et de majorités.
Un copropriétaire ne retire aucun avantage matériel ou moral de solliciter l'annulation d'un point du procès-ver¬bal, lorsque l'assemblée générale ne s'est pas prononcée sur cette question. Sa demande est dès lors irrecevable. Est abusive la décision de l'assemblée qui impose au propriétaire du rez-de-chaussée d'autoriser Les propriétaires et occupants des appartements surplombant les jardins d'y accéder aux seules fins de permettre les déménagements et emménagements et la livraison de pièces non transportables par les parties communes, moyennant le respect de certaines conditions (avertissement, dédommagement ....) dans la mesure où il existe d'autres solutions d'accès, que la décision fait supporter la charge d'un problème à un propriétaire et ne prend en considération que de manière limitée le dommage qu'il subit (RCDI 2007/4, p. 20).
Tribunal de première Instance de Bruxelles Jugement du 26 octobre 2006 (243)

- Action en annulation - abusive - non : Doit être déclarée non fondée l'action tendant à l'annulation d'une décision de l'assemblée générale si l'appelant ne• démontre pas que l'irrégularité dénoncée lui cause préjudice.
L'appréciation de l'abus dans le chef des copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif. Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés.
La désignation d'un syndic provisoire suppose la preuve d'un empêchement ou de la carence du syndic, qui ne sont pas démontrés en l'espèce (RCDI 2007 p. 24).
Tribunal civil de Bruxelles (16ème),
Juge de paix : P. Collignon, S. Van Bree, I. Berthelon
Jugement du 28 septembre 2006 (192)

- Décision abusive : L’installation de volets, éléments privatifs, est soumise à l’approbation de l’assemblée générale car dans leurs éléments extérieurs, ils sont communs. Les décisions d'une assemblée générale n'ont pas force jugée ou même décidée comme l'ont les décisions judiciaires devenues définitives. Ce qui est valablement décidé à une assemblée peut être remis en cause lors d'une assemblée suivante et le cas échéant, entièrement réformé s'il apparaît que la première décision n'était pas opportune ou heureuse. La décision de l’assemblée consistant à refuser l’installation de volets est jugée abusive. Les motifs esthétiques ne peuvent justifier la décision : ces volets ne sont visibles que de l’arrière du bâtiment, à savoir depuis le jardin et il n’y a pas d’uniformité dans les tentures et voilages des façades. En revanche, le placement des volets confère un sentiment de sécurité, ce qui représente un avantage supérieur aux aspects esthétiques (RCDI 2007/4, p. 25).
Justice de paix de Wavre, Jugement du 25 janvier 2005 (244).

- Abus de minorité :
L‘action tendant à l‘annulation d’une décision de l‘assemblée générale doit être introduite dans un délai de trois mois prenant cours, pour le copropriétaire, à compter de l’adoption de la décision par l’assemblée, s’il a été régulièrement convoqué et, pour le locataire, à compter de la communication de la décision. L’action en abus de minorité n’est soumise à aucun délai. Abusent de leur minorité les copropriétaires qui s‘opposent au placement en toiture, par l’exploitant d’une surface commerciale, de nouveaux condenseurs moyennant le paiement d’un loyer, alors que les anciennes installations frigorifiques et de conditionnement d’air, devenues vétustes et obsolètes, se trouvaient à l’intérieur du bâtiment, sans démontrer que cette nouvelle installation générerait des nuisances Sonores ou visuelles ou porterait atteinte à la stabilité du bâtiment.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode, Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 avril 2006 (110)

- Pouvoir de l'assemblée : La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires.
Cour d'appel de Bruxelles Arrêt du 29 avril 1999 (6).

- Abus de minorité - délais d'action : Abus de minorité : art. 577-6,§7 : « Lorsqu’ une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise ». Le législateur n’a donc pas prévu de délai à l’instar des décisions irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Bruxelles (2ème canton), Jugement du 30 septembre 1998, siège E. Verryck (29)

- Abus de minorité : Il résulte des faits tels que repris dans la décision, qu’en s’opposant à la réalisation de travaux dont ils ne contestent pas la nécessité, et alors que la situation requiert l’urgence et s’aggrave de jour en jour, avec les risques que cela comporte, les tenants de la minorité causent à leurs consorts majoritaires et à la copropriété un préjudice hors de proportion avec l’avantage qu’ils peuvent recueillir de leur propre attitude. Juge de paix d’Anderlecht (2ème Canton) - Jugement du 21 octobre 2004 (8bis)

- Abus de minorité : Le refus par certains copropriétaires, représentant 30% des voix, de confier l'exécution de travaux de rénovation aux ascenseurs à la firme X, avec comme seule possibilité l'exécution de ces travaux par la firme Y, alors que celle-ci n'a pas pris part à la procédure d'offre et n'a finalement communiqué qu'une offre insuffisamment précise pour répondre aux désiderata posés par cette procédure, doit être considéré comme une entrave injustifiée à la prise de décision à la majorité requise par l'assemblée générale.
Dans ces circonstances, aucune proposition ne pouvant être mise à exécution, le tribunal, par application de l'article 577-9,§7 du Code civil, se substitue à l'assemblée générale et autorise l'association des copropriétaires, par la voix de son syndic, à confier l'exécution des travaux à firme X.
Justice de paix de Bruxelles (21e Kanton)
Jugement du 19 octobre 1998 (97)
JJP 2000, p.386.

- Décision abusive : Le placement d'un adoucisseur d'eau sur des conduites d'eau destinées à la consommation peut nuire à la santé. La décision de l'assemblée générale d'installer un adoucisseur d'eau est abusive.
(Voir décision suivante : n° 99)
Justice de paix de gent (7ème kanton)
Jugement du 23 avril 2001.
Rechter : F. Evers.
Advocaten : W. Bartholomeus, D. Matthys.

- Placement d'un adoucisseur d'eau - décision non abusive : les inconvénients d'un adoucisseur d'eau concernent l'opportunité de la décision. Le juge de paix ne doit pas apprécier celle-ci et peut seulement annuler une décision si elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Veurne-Nieupoort.
Jugement du 18 décembre 2001 (99)
Juge : C. Verslype ; Avocats : I. Heugehbaert, K. Vanlerberghe.

- Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n ‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.)
Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)

- Abus de droit : Dans le cadre de la charge de la preuve dans le chef du copropriétaire qui souhaite voir annuler une décision prise par l'assemblée générale à la majaorité qualifiées sur base de l'abus de droit, le juge de paix peut désigner un expert judiciaire par exemple pour donner son avis relativement aux conséquences d'ordre esthétique et technique dans l'hypothèse de l'installation d'une antenne parabolique.
Le droit à l'information tel que prévu à l'article 10 de la constitution européenne des droits de l'homme ne contient pas le droit de placer une installation technique telle qu'une antenne.
Justice de paix de Wolvertem, Jugement du 20 mars 1997 (90) (JJP. 1998, p. 294).

- Action téméraire et vexatoire d'un copropriétaire : Un copropriétaire agit avec une légèreté coupable que n'aurait pas commise tout justiciable normalement raisonnable et prudent placé dans les mêmes circonstances, lorsque, à la suite d'une erreur évidente d'appréciation quant aux chances de succès de son recours, il maintient des contestations irrecevables et s'obstine à poursuivre la procédure. Cet abus justifie une amende pour appel téméraire et vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 31).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siège : J. Coumans (juge ff. président), A. Dessy, V. Englebert (juges)Jugement du 9 mars 2005 (166)

Actions diverses

- Participation aux frais de justice : Un copropriétaire, doit contribuer dans les frais de justice de la copropriété même s'il a un intérêt distinct dans une expertise juidiciaire (RCDI, 2006/2, p. 31) .
Vredegerecht Houtlhalen-Helchteren, Jugement du 8 mars 2005.

- Répétibilité des honoraires - les frais d'avocat peuvent constituer un dommage : L'association des copropriétaires est en droit de réclamer les frais et honoraires d’avocat qu’elle a exposés évalués ex oequo et hono, dans le cadre d’une action en recouvrement des charges, celle-ci étant victime d’une faute contractuelle.
Une indemnité pour troubles de jouissance peut être allouée à un copropriétaire qui a subi des infiltrations d’eau, résultant d’un problème d’étanchéité (RCDI, 2006/4, p.31).
Justice de paix de Bruxelles (2ème Canton)
Siége: L De Ruydts
Jugement du 15 juillet 2005 (113)

- Répétibilité des honoraires d'un avocat : La décision de l'assemblée générale, qui prévoit que les frais d'avocat peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant, à titre de clause pénale forfaitaire, doit être réputée non écrite en application de l'article 1023 du Code judiciaire (RCDI, 2006/2, p. 47).
Justice de paix du 3ème canton de Bruge,
jugement du 6 février 2004

- Saisie exécution immobilière – Contestation relative aux droits acquis par l’adjudicataire – recours par l’adjudicataire devant le Juge des saisies - Acheteur tenu aux dettes du vendeur vis-à-vis de la copropriété 1. La contestation qui concerne les droits réels acquis par l'adjudicataire suite à l'adjudication ne relève pas de la compétence du juge des saisies appelé à statuer sur un incident de la procédure d'ordre. Une telle contestation ne concerne en rien les créanciers du débiteur saisi et n'a aucune incidence sur la distribution du prix de vente. Elle ne saurait retarder ni empêcher le règlement de l'ordre. Seuls le débiteur saisi et les créanciers peuvent former un contredit au procès-verbal d'ordre.
2. Une clause contenue dans l'acte de base de la copropriété selon laquelle le nouveau copropriétaire serait tenu des dettes concernant la période antérieure à la date de la transmission, n'a pas par elle-même d'effet obligatoire envers le nouveau propriétaire. L'engagement pris par un adjudicataire d'effectuer un paiement qui éteint une dette personnelle du vendeur à l'égard d'un tiers (association des copropriétaires) ne peut être considéré comme faisant partie des frais de la vente elle-même. En payant les charges de copropriété antérieures, l'acquéreur paie également sa propre dette envers le vendeur, débiteur saisi, créancier du prix de cession des lots. Il paie le prix d'achat de ces lots.
Dans ce contexte, c'est à bon droit que le créancier hypothécaire fait valoir que la somme payée entre les mains du notaire au titre de charges de la copropriété fait partie dans sa totalité du prix et de l'assiette de son privilège et ne peut être versée au syndic de la copropriété. L'engagement de payer une dette personnelle du vendeur résultant pour l'adjudicataire des conditions du cahier des charges, en contrepartie de l'acquisition de la propriété du bien adjugé,ne peut avoir d'effet que pour autant qu'il ne porte pas préjudice aux créanciers inscrits dont les droits sont reportés sur le prix. Un tel engagement est donc, implicitement mais certainement, subordonné à la condition que le produit de la vente diminué du montant de la dette du vendeur que l'acquéreur s'engage à payer, suffit à payer les créanciers inscrits. Il doit être réputé non écrit si cette condition ne se réalise pas, c'est-à-dire si et dans la mesure où le prix, diminué du montant de la dette du vendeur envers le tiers, est inférieur à la somme des créances inscrites.
C'est en vain qu'il est fait reproche au créancier hypothécaire de ne pas avoir élevé le contredit dans les huit jours de la sommation du cahier des charges alors qu'il s'agit en l'espèce de formuler un contredit dans le cadre de la procédure d'ordre.
Cour d'appel Bruxelles (9e chambre), 12 février 2004 (J.L.M.B. 04/421)