- Responsabilité de l’association des copropriétaires ou du syndic : L’association des copropriétaires est responsable de tous les dommages qui se rattachent au vice de construction ou au défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, sauf en cas de carence du syndic commise dans l’accompagnement de sa mission. Le cas échéant, il doit indemniser les dommages.
Cependant, il a été jugé que la responsabilité du syndic pour la chute d’un tiers dans le bâtiment suite à une panne d’électricité imprévue ne peut être retenue, étant donné qu’il ne rentre pas dans sa mission de vérifier journellement l’état de l’immeuble.(Roland Timmermans : RCDI 2011/1, p.3).
- Décision abusive - Abus de pouvoir - Infraction à l'urbanisme - Responsabilité in solidum du syndic et de l'ACP : Le 14 juin 2001, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance imposant la fermeture de tout vide-poubelle d’immeuble comptant plus de trois étages. A la suite de cette mesure, l’assemblée générale S. a voté en faveur de la sortie des conteneurs et de l’aménagement de parcs à conteneurs, comme le permettait l'ordonnance.
Ce parc fut installé sans aucune autorisation.
le tribunal relève que lors de l'assemblée générale de juin 2002, ne étude avait été demandée pour les nouveaux emplacements dont on avait décodé qu'ils ne devaient pas se trouver dans le sous-sol. Il est constaté que l'étude n'a jamais été réalisée, et que la solution adoptée par l'assemblée générale est la plus dommageable pour la copropriétaire préjudiciée.
Le 22 mai 2003 l’assemblée générale a introduit une demande de régularisation pour deux emplacements en faveur du plan et de l'aménagement pour l’installation d’un parc à conteneurs litigieux. La commission de concertation a émis un avis défavorable considérant que la demande se situe, en zone d'habitation à prédominance résidentielle au plan régional d'affectation du sol;
En conséquence, une demande d’une remise dans le pristin état des lieux fut exigée. Malgré cette mesure et d’un jugement défavorable, la situation a persisté. La copropriétaire à proximité de ce parc a réagit en sollicitant le déplacement du parc compte tenu des troubles liés à la vue, aux odeurs, au bruit et aux mouvements. La décision de l’AG porte sur un emplacement dont l'aménagement est illégal, au regard des lois et règlements urbanistiques. La Commission de Concertation ayant de surcroît mis en exergue le fait que l'emplacement choisi était contraire au bon aménagement des lieux. Le tribunal constate que la construction d’un parc à conteneurs, sans avoir obtenu l’autorisation de l’ACP S., ni même avoir été mandaté à cette fin, constitue un excès de pouvoir de la part du syndic, qui commet ainsi une faute engageant sa responsabilité. Responsabilité in solidum du syndic et de l'ACP. (Inédit).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (75ème ch.), Jugement 9 avril 2010 (574)
- Dégâts des eaux - Responsbailité de l'association (non) : Dans la mesure où la créance des charges n'est pas contestée, il y a lieu de condamner le copropriétaire au paiement de celle-ci. Il ressort des pièces du dossier que l'association des copropriétaires a pris toutes les mesures qui s'imposaient et qu'elle a veillé à ce que les travaux en toiture soient exécutés en temps utiles. Si le copropriétaire estimait que ces mesures n'étaient pas satisfaisantes, il lui appartenait, par ailleurs en tant que membre du conseil de gérance, de faire figurer ses problèmes à l'ordre du jour de l'assemblée, de solliciter le cas échéant la convocation d'une assemblée extraordinaire, d'attaquer en justice les décisions de cette assemblée si elle adoptait des décisions contraires à ses intérêts, d'appeler l'association des copropriétaires en conciliation ou de postuler la désignation d'un expert (RCDI 2010/2, p.49).
Justice de paix d’Ixelles, Jugement du 28 avril 2009 (558)
- Responsabilité de l'association - Prescription 2262 c.c. : L'action introduite par un copropriétaire en vue de faire déclarer l'association des copropriétaires responsable d'un sinistre dégâts des eaux pour ne pas avoir fait procéder au remplacement de tuyauteries corrodées est prescrite en application de l'article 2262 du Code civil, n'ayant pas été introduite dans le délai de cinq ans qui prend cours à dater de la connaissance du dommage et de l'identité de la personne responsable.
L'action est irrecevable en ce que la question de la responsabilité de l'association a été tranchée par une autre décision judiciaire et qu'il y a autorité de chose jugée (RCDI 2010/2,p. 38).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (6ème ch.), Jugement du 8 septembre 2009 (452)
- Responsabilité de l’association des copropriétaires : L'association des copropriétaires ne peut être tenue pour responsable des dégâts qui résultent du prétendu non-respect des mesures de prévention contre le feu, lorsqu'il n'est pas démontré par quelles mesures de prévention concrètes les dégâts résultant de la fumée et de suie, qui auraient pu être évités ou à tout le moins limités (RCDI 2009/2, p. 17).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 23 avril 2008
- Responsabilité de l'association des copropriétaires : L'association des copropriétaires est responsable en application des articles 1384, alinéa 1er, et 1382 du Code civil, lorsqu'elle néglige de réaliser des travaux dont elle sait qu'ils auraient dus être exécutés depuis longtemps. Il importe peu que l'origine de certains vices résulte de manquements d'entrepreneurs, cet élément ne permettant pas de renverser la présomption édictée par cet article 1384, alinéa 1er du Code civil. Outre le fait qu'en l'espèce les entrepreneurs étant les cocontractants de l'ACP ne sont pas des tiers, le fait d'un tiers n'exonère le gardien que pour autant que le vice soit tout à fait étranger à la causalité du dommage - ce qui n'est pas le cas en l'espèce (RCDI 2009/2, p. 7).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles, Jugement du 19 septembre 2008 (363)
- Responsabilité de l'association : L'association des copropriétaires est responsable des dégâts qui résultent du non respect des mesures de préventions contre le feu (RCDI 2009/2, p. 12).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles, jugement du 7 septembre 2004
- Vices cachés et malfaçons - Compétence de l'association : L'exercice des actions visant la réparation de vices affectant les parties communes d'un immeuble tombant sous le régime de la copropriété organisée par la loi du 30 juin 1994, relève de la conservation de l'immeuble et est donc du ressort de l'association des copropriétaires sans que celle-ci ne doive être titulaire d'un droit de propriété sur les parties communes.
L'exercice de ces actions par l'association est lié à l'intérêt commun de l'ensemble des copropriétaires de voir l'immeuble être exempt de vices ou de malfaçons.
Certains acquéreurs des appartements de l'immeuble détiennent leurs droits d'un vendeur autre que le promoteur. Dans la mesure où ils poursuivent la réparation d’'un préjudice personnel résultant des vices et malfaçons imputés au promoteur, son entrepreneur et son architecte, ils ont à justifier, par la production de l'acte translatif de propriété, de leur droit de se substituer à leur auteur.
L'expert judiciaire avait dénoncé un manque total de soins, l'emploi d'une main-d'œuvre ignorant jusqu'aux règles élémentaires régissant l'écoulement d'un égouttement, main-d'œuvre vraisemblablement changeante, l'une devant accepter les erreurs de l'autre mais ni l'une ni l'autre compétente. Il relève également un manque de surveillance du chantier.
La mission légale du contrôle de l'exécution des travaux que l'architecte doit en toute hypothèse assumer, consiste en une direction d'ensemble, excluant le contrôle permanent de la mise en œuvre des matériaux dont l'entrepreneur conserve l'entière responsabilité. Dans le cadre de l'exercice de cette mission, l'architecte doit vérifier la conformité de ce qui est exécuté aux plans qu'il a établis et aux directives qu'il a données.
En l'espèce, le procès-verbal de réception provisoire constatait que les égouts ne répondaient pas aux clauses du cahier des charges et n'avaient pas été corrigés suite aux remarques de l'architecte. Celte constatation implique que l'architecte a formulé les remarques qui s'imposaient en temps utile, mais que l'entrepreneur n'en a pas tenu compte, ce qu'il a expressément admis en signant ledit procès-verbal.
L'entrepreneur croit pouvoir échapper à sa responsabilité en se qualifiant en l'espèce d'agent d'exécution. Il doit répondre de son exécution fautive non seulement à l'égard de son Cocontractant, le promoteur-vendeur, mais également à l'égard des cocontractants de cette société, celte action en responsabilité leur étant transmise en qualité d'accessoire de la chose vendue (ED 2000, p. 339).
Cour d’appel de Bruxelles (2ème ch.),
Arrêt du 23 septembre 1998 (84)
- Dommages aux parties communes : En cas de dommage aux parties communes d'un immeuble à appartements multiples, un copropriétaire isolé a le droit d'exiger la réparation intégrale si le grief a une répercussion directe sur les parties privatives.
Si le grief invoqué n'a pas ce caractère, l'action du copropriétaire isolé ne donnera droit qu'à une réparation par équivalent proportionnelle à l'étendue de ses droits indivis.
La réparation pourra également être intégrale en cas d'indivisibilité des réparations en nature (RRD 1989, p.494).
Tribunal Civil de Bruxelles, Jugement du 5 avril 1988 (203)
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