Jurisprudence "Les statuts - Quotes-parts"
- Modification illégale des statuts - Responsabilité du Syndic et du Notaire : Lorsque des statuts sont modifiés par un acte authentique du 17 avril 2013 et que cette modification trouve son fondement dans des décisions de 1994, 1995 et 2004, alors qu'au contraire, il n'en ressort aucune habilitation à modifier les statuts, cet acte doit, en conséquence, être annulé ex tunc.
Le syndic, qui a coopéré à la passation de l'acte, voit sa responsabilité engagée pour méconnaissance du prescrit légal, et plus particulièrement l'art. 577-7 C. jud., au sein duquel sont reprises les règles formelles concernant la modification des statuts.
Le notaire voit également sa responsabilité engagée.
Dans le cadre de son obligation d'assistance, le devoir de ce dernier n'est pas limité à contrôler si le délai de recours des quatre mois est bien écoulé ou non.
En vertu de son obligation de recherche, il doit également contrôler si les majorités requises pour une modification statuts ont été obtenues A l'assemblée générale, ce qui implique qu'il doit vérifier le contenu des décisions qui lui sont soumises. Il s'ensuit qu'il ne peut considérer comme acquis que le syndic lui a fourni des informations correctes (RCDI 2017/4 - p. 35) .
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles Jugement du 20 septembre 2017
- Action en rectification de la répartition des quotes-parts - Qualité de l'association des copropriétaires : L'action en modification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes doit être introduite contre l'association des copropriétaires parce qu'elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de tous les droits relatifs à l'exercice, la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes ou relatifs à la gestion de celles-ci, en ce compris l'action en rectification de la modification des quotes-parts.
L'action en annulation de l'acte de base est une action réelle qui se prescrit par trente ans.
Lorsqu'un lot a été cédé, tous les copropriétaires doivent approuver la modification de l'acte de base. La modification unilatérale de l'acte de base par le promoteur immobilier est contraire à la législation en vigueur et entraine la nullité absolue de l'acte modificatif (RCDI 2017/3 - ).26).
Justice de paix d’Ostende, Jugement du 9 février 2017
- Construction d'une véranda sur une terrasse : La décision de l'assemblée générale qui refuse à un copropriétaire le droit de construire une véranda - destinée à agrandir son lot à usage professionnel - sur une terrasse qualifiée de partie commune à usage exclusif n'est pas abusive particulièrement au regard des préoccupations formulées par les autres copropriétaires qui souhaitent, entre autres choses, maintenir la vocation essentiellement résidentielle de l'immeuble. Aucune disposition réglementaire propre à la profession exercée par ce copropriétaire n'est de nature à modifier les dispositions du Code civil relatives à la copropriété forcée, ni les dispositions statutaires de l'association en cause. (RCDI 2016/3, 34-37).
Tribunal de Première instance de Bruxelles, Jugement du 29 avril 2016
- Décision refusant à un copropriétaire de fermer en tout ou en partie sa terrasse - avis favorable du Collège des bourgmestre et échevins, sous réserve de l'accord de la copropriété - action en annulation— décision abusive (non) : Le seul fait que la terrasse sur laquelle le demandeur, propriétaire d'un appartement, a fait construire un volume fermé, est un élément privatif ne signifie pas qu'il puisse y faire tout ce qu'il souhaite, sans aucune limite, en violation du règlement d'ordre intérieur. Celui-ci établit des limites à l'aménagement des parties privatives, et ce en raison de la nécessaire cohérence et de l'harmonie extérieure que doit présenter un immeuble comprenant plusieurs logements.
Les considérations émises par le Collège des bourgmestre et échevins quant à la portée du règlement de copropriété et de l'absence de mention d'une interdiction de réaliser les travaux entrepris par le demandeur ne sont pas pertinentes: le collège est compétent pour prendre des décisions en matière administrative et il n'a pas à se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires, ni au juge civil. La décision qui refuse d'entériner les travaux réalisés, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans permis d'urbanisme, n'est pas abusive (JJP 2017, p. ).
Justice de paix de Fléron, jugement du 17 mars 2016
- Empiétement d'un seuil sur une cour commune - Respect des droits des autres copropriétaires - Usage : La réalisation par un copropriétaire, sur une cour commune, d'un seuil pour un nouveau logement emportant un empiètement de vingt-cinq centimètres sur la cour en indivision ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et est donc conforme à l'article 577-2, § 10 du Code civil; la construction n'empêchera en rien le trafic des véhicules entrant et sortant dans la cour pour s'y garer.
La création d'un nouveau logement avec bureau d'architecte engendrant une éventuelle aggravation des charges communes suite aux venues des clients impose de fixer l'usage de la cour commune afin d'éviter que les travaux légitimement entrepris deviennent une nuisance pour les autres copropriétaires, qui n'ont pas à assumer une utilisation déraisonnable de la cour par l'un des indivisaires, et ce conformément au prescrit de l'article 577-2, § 5 du Code civil.
En l'espèce, si les parties ne s'entendent pas sur le nombre de véhicules qui utilisent habituellement la cour commune pour s'y garer, il apparaît néanmoins que chacun utilise la cour dans la mesure de ses droits sur le bien commun; il convient donc d'acter que le bien est utilisé conformément à sa destination et de manière compatible avec les droits respectifs des coindivisaires (JJP 2017 - p.).
Justice de paix de Wavre (2ème canton), Jugement du 24 novembre 2015
- Copropriété par appartements - vente d'un appartement et d'un garage - interprétation des statuts - étendue de la propriété privative - usucapion : Dans l'interprétation d'un acte, il convient de tenir compte de la volonté réelle des parties, qui doit primer, en vertu de l'article 1156 du Code civil. Le juge est autorisé à rechercher l'expression de cette volonté réelle dans les éléments extrinsèques à l'acte et, notamment, dans l'exécution que les parties lui ont donnée. Il se déduit de l'ensemble des éléments soumis à l'appréciation du tribunal que l'intention réelle de l'auteur de l'acte de base, également vendeur du bien visé, n'a pas été de limiter l'objet de la vente, en l'occurrence le garage, et son opposabilité aux autres copropriétaires à la superficie visée par un plan qui ne correspondait plus à aucune réalité mais d'y inclure la partie de l'immeuble initialement prévue pour l'installation de locaux communs, jamais réalisés. Toute propriété privée peut s'acquérir par la prescription, pourvu que les conditions de cette usucapion soient remplies. Elle s'applique à l'acquisition de la propriété privative de parties communes, notamment lorsqu'en l'espèce il est constaté que la superficie revendiquée par l'association des copropriétaires n'a jamais fait partie des biens communs relevant de la copropriété (JJP 2017, p.).
Tribunal civil de Bruxelles (74e chambre), jugement du 9 mars 2015
- Modification des quotes-parts de droits dans les parties communes – transcription du jugement tenant lieu d’acte modificatif de l’acte de base (art. 1er, al. 2 Loi hypothécaire) : L’acte de base prévoit la possibilité d’extension ou de réduction des appartements d’un même étage et l’acte du 5 juin 1979 a dès lors été fait tout à fait correctement et sans préjudice des droits des autres copropriétaires.
Que dès lors, les quotités affectées aux propriétés privatives prédécrites dans la copropriété indiquée audit acte de base, sont modifiées par celles déterminées à cet acte d’acquisition.
Le jugement qui constate la modification des quotes-parts de droits dans les parties communes et tenant lieu d’acte modificatif de l’acte de base de l’association des copropriétaires doit faire l’objet d’une transcription au bureau de la conservation des hypothèques à la requête de la partie la plus diligente (J.J.P., 2014, p. 116)
Juge de paix de Waremme,
Jugement du 21 juin 2012
- Rectification de la répartition des quotes-parts et du mode de répartition des charges communes – inscription marginale – irrecevabilité : La demande en rectification de la répartition des quotes-parts et du mode de répartition des charges doit faire l’objet d’une mention marginale.
Le non-respect de cette obligation peut avoir pour unique conséquence qu’il ne peut y avoir de prononcé de la décision tant que l’inscription en marge requise n’est pas réalisée.
Toute action en rectification de la répartition des quotes-parts ou des charges communes doit être diligentée directement à l’encontre de tous les copropriétaires pris individuellement.
Lorsqu’une telle demande est introduite uniquement contre l’association des copropriétaires, celle-ci est irrecevable (J.J.P., 2014, p. 118).
Justice de paix d’Etterbeek,
Jugement du 21 juin 2012
- Destination des parties privatives : Bien que le rez-de-chaussée d’un immeuble à appartement soit décrit, dans l’acte de base, comme un commerce ou un magasin, il ne peut, sur base de l’interprétation du règlement de copropriété, être considéré comme destiné à un commerce Horeca et plus particulièrement à la vente de « Kebab » (RCDI 2008/2, p. 31).
Cour d’appel d’Anvers, Arrêt du 25 février 2008
- Acte de base - Parties communes occupées illégalement : Lorsqu’il ressort de l’acte base que les zones A et B constituent des parties communes et qu’un copropriétaire s’approprie, sans titre ni droit, une zone pour l’extension d’un commerce de viande en gris, la démolition doit être ordonnée judiciairement (RCDI 2008/2, p. 39).
Juge de paix de Saint-Trond, Jugement du 11 mars 2008
- Décision irrégulière - Forclos : Est forclos de son droit d'agir en annulation d'une décision de l'assemblée générale concernant des travaux effectués sur des parties privatives, le copropriétaire qui intente l'action en dehors du délai de 3 mois, à compter de l'assemblée générale à laquelle il a participé. La défenderesse contestait la demande alléguant que l'assemblée générale aurait pris une décision de refaire des travaux à charge de tous les copropriétaires alors que les travaux concernés porteraient uniquement sur des parties privatives de l'appartement appartenant à Madame V (RCDI 2008/2, p. 29).
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 23 octobre 2007 (306)
- Location d'une conciergerie pour des bureaux : La conciergerie d'un immeuble ne peut être donnée en location, suivant un bail de bureau, par le syndic, sans que l'acte de base ne soit préalablement modifié et n'autorise la destination des locaux à usage de bureau. Le tribunal constate que si la question de la location a été soumise au vote en assemblée générale du 2 juin 2005 après que des accords avaient été conclus avec la locataire, la destination de la conciergerie a été modifiée sans l'accord préalable des copropriétaires de modifier l'acte de base. Il est précisé dans le règlement de copropriété que les locaux ou appartements du complexe sont destinés à l’habitation résidentielle (RCDI 2008/2, p.26).
Justice de paix d’Ixelles, Jugement du 22 novembre 2006 (304)
- Acte de base – Destination des parties privatives : Une partie privative décrite comme un magasin ou un espace commercial dans un acte de base, ne doit pas être interprétée de manière restrictive.
Lorsque par conséquent, le règlement de copropriété n’interdit pas clairement ni même expressément l’installation d’une activité Horeca, l’exploitant d’une friterie doit être autorisée (RCDI 2008/2, p. 35).
Justice de paix de Diest, Jugement du 13 novembre 2006
- Modification des statuts : L'assemblée générale peut seule décider; selon les règles de majorités spéciales, de modifier l'acte de base, modifier la destination de l'immeuble et la répartition des quotes-parts.
Seule une décision de l'assemblée générale peut être actée dans un acte authentique modifiant l'acte de base.
Il appartient à la copropriété en tant que telle de signer l'acte authentique.
Un copropriétaire ne peut donc contraindre un autre copropriétaire à signer un acte authentique de modification d'un acte de base (RCDI 2008, p. 32).
Justice de paix de Forest, Jugement du 13 juin 2006 (274)
- Modification des statuts - Droit réel : Un copropriétaire qui a voté en faveur d’une décision litigieuse ne peut en solliciter l’annulation que s’il démontre que son vote est affecté d’un vice de consentement. La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ne permet pas de déterminer l’identité des copropriétaires qui ont voté en faveur de la résolution litigieuse, ni de ceux qui se sont opposés, ou encore de ceux qui se sont abstenus.
Il n’est donc pas possible de déterminer ceux qui parmi les demandeurs auraient exprimé un votre favorable.
Lorsque les statuts prévoient que les dispositions relatives au statut réel sont modifiés à l’unanimité des copropriétaires, les modifications portant sur d’autres dispositions ne sont pas visées et ont lieu suivant les majorités légales fixées par l’article 577-7 §1er du Code civil (RCDI 2007/4, p. 54).
Justice de paix de Woluwé-St-Pierre, Jugement du 13 août 2007 (246)
- Modification des statuts - Rédaction contraignante d’un acte notarié contenant modification des statuts : Lorsque l'assemblée générale a décidé, à la majorité exigée, de modifier les statuts, que la décision n'a pas été contestée en justice dans le délai de déchéance, et que le notaire auquel a été confié la passation de l'acte modificatif est menacé par quelques copropriétaires, le tribunal peut, à juste titre, nommer le même notaire pour établir l'acte (RCDI 2007/4, p.29 –Décision nl ).
Tribunal de 1ère instance de Leuven, Jugement du 6 septembre 2007
- Parties communes – Accès : Le fait que des parties déterminées soient communes n'implique pas nécessairement que tous les copropriétaires ont toujours un accès libre et illimité à ces parties communes, au besoin en utilisant des parties privées. – Le hall d'accueil commun peut être utilisé par tous les copropriétaires et leurs visiteurs; l'interdiction de refuser l'accès à la clientèle n'est donc pas de mise.
Tribunal civil de Louvain, Jugement du 17 septembre 2003
- Parties privatives et charges communes : Charges communes – terrasses privatives ou communes : La lecture combinée des articles 577bis, § 7 et § 9, alinéa 2 du Code Civil permet d'en déduire que doivent être considérées comme charges communes e.a. le coût des travaux effectués dans l'intérêt de la chose commune (JJP, 1992, p. 207).
Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean,
Siège : M.F. Sacre ; Avocats : MMes A. de Pluto Prondzinski, Ghyssels
Jugement du 23 juin 1992 (173)
- Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs.
Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l'usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire.
Quand l'acte n'est pas en accord avec cette prémisse, un expert doit être désigné, en sorte que le projet d'acte de base tienne compte de ce principe (RCDI, 2006/2, p. 44).
Tribunal de 1ère Instance de Leuven.
Jugements du 28 septembre 2005 et du 2 novembre 2005 (500)
- Acte de base - contrat d'adhésion : Les copropriétaires sont supposés connaître le règlement de copropriété avant d'acquérir un appartement.
La circonstance que l'acte de copropriété constitue un contrat d'adhésion n'ôte rien au libre arbitre avec lequel les copropriétaires décident d'acheter ou non leur appartement aux conditions de cet acte.
Une décision de l'assemblée générale prise au quorum requis et non frauduleuse, peut néanmoins constituer un abus de majorité.
Ainsi, une décision de l'assemblée générale causant sans raison dommage à un copropriétaire au profit d'un autre copropriétaire, est illégitime au regard de l'article 577-9 alinéa 1er du Code civil.
Justice de Brugge (10ème Ch.) Jugement dfu 27 avril 2001 (JJP, 2002, p.150)
- Acte de base - GSM : Lorsque l'acte de base stipule que "tous les travaux ou transformations qui ont une influence sur le style ou l'harmonie de l'immeuble" , ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité, ceci vaut pour le placement d'une antenne de GSM sur le toit de l'immeuble à appartements. La disposition de l'acte de base qui ne requiert pas l'unanimité pour l'installation d'une antenne de télévision, ne peut être appliquées par analogie à une antenne de GSM.
La décision de placer une antenne de GSM ne peut être considérée comme une intervention du syndic au sujet de l'utilisation, de l'administration ou de la jouissance des parties communes.
Il n'existe pas encore de certitude scientifique au sujet du caractère nuisible ou inoffensif des antennes de GSM. Ceci n'empêche pas que le sentiment d'insécurité, le sentiment subjectif de crainte et de menace pour la santé, doit être considéré comme un trouble de jouissance.
Tribunal de 1ère Instance de Bruge. Jugement du 21 décembre 2001 - RGDC, 2002, p. 306.
- Respect des statuts - Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.).
Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)
- Opposabilité des statuts à tous les occupant de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation.
Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton), Jugement du 11 juillet 2002 (4)(JJP.2006,p.96)
- Toute modification des statuts doit être transcrite : La prise de décision d’une assemblée générale d’établir une nouvelle clé répartition des charges et exécutée durant trois années, alors que cette décision ne fut actée dans aucun procès-verbal tel qu’il ressort du registre des décisions, ne peut être prise en considération.
Seule la clé de répartition telle que reprise dans l’acte de base doit être exécutée. Que le syndic nouvellement nominé ne peut en conséquence que s’en tenir aux décisions formellement adoptées et consignées dans un procès-verbal. Que le formalisme dans la tenue des assemblées générales et dans la rédaction des procès-verbaux a, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, été accru afin de pouvoir assurer un meilleur contrôle de la régularité des décisions prises et de permettre d’introduire les recours s’ils se justifient;
Justice de paix de Schaerbeek (1er Canton),
Juge : B. Vanrobays ; Avocats : J-F Peeters , C. Mostin.
Jugt 29 janvier 2003 (112)
-Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise : Les dispositions de l’article 577-10 § 1er rend directement opposable les statuts de l’immeuble à tout ceux qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.
La clause du règlement qui précise : "Il ne pourra être exercé aux étages de l’immeuble aucun commerce d’une nature quelconque, mais ces lieux pourront être affectés aux études, officiers publics ou ministériels, cabinets d’avocats, architectes, ingénieurs, médecins, agents d’assurances, agents de change et autres bureaux privés de ce genre, doit être interprétée en vue de garantir le calme et la tranquillité de l’immeuble en imposant à chacun de ses occupants une occupation bourgeoise (un standing), et ne peut tolérer d’activité commerciale. Par la teneur de cette clause, l'association des copropriétaires entend privilégier les professions de nature
intellectuelle.
Justice de paix de Molenbeek, Juge F. Sacre. Avocats : M.Mes De Ruyver, Ch. Gilles et M. Hirsch,
Jugement du 10 novembre 1998 (35)
- Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise - troubles de jouissance : Après avoir contesté avoir eu connaissance des statuts au moment de l’acquisition, la défenderesse reconnaît, dans l’acte authentique d’achat, avoir parfaite connaissance de l’acte de base reçu par le notaire à Liège, le 23 juin 1961, transcrit et s’engage à le respecter, tandis que ce même acte de base fait expressément référence à l’existence de ce règlement d’ordre intérieur;
L’acte de base et le règlement de copropriété constituent bien la loi des parties sur laquelle les copropriétaires se sont entendus lors de la constitution de la copropriété ou y ont adhéré lors de leur entrée volontaire dans la copropriété;
Justice de Paix de Liège (2em Canton), Juge : R. Constant (Juge suppl.) Avocats : Vos De Wael, Ph. Moureau. Jugement du 20 avril 1998 (36)
- Clauses pénales : Le juge est tenu de respecter les décisions de l'assemblée générale, organe souverain de la copropriété, imposant l'application d'une clause pénale et d'intérêts, en cas de retard de paiement, si elles n'ont fait l'objet d'aucun recours en annulation de la part d'un copropriétaire. Il ne peut réduire ni supprimer les montants réclamés à titre de clause pénale et d'intérêts (RCDI 2006 p. 19).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert.
Jugement du 23 février 2005 (177)
- Clauses pénales : Le tribunal ne peut écarter l’application d’une clause pénale et des intérêts de retard adoptés par une assemblée générale dont les décisions n’ont pas été contestées dans le cadre des recours prévus par l’article 577-9 du Code civil (RCDI 2007, p. 36).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : Ch.-E. de Frésart ;
Jugement du 14 février 2001 (181)
- Délégation de loyers : En vertu de l’article 72 du règlement de copropriété, lequel prévoit que si l’appartement du propriétaire défaillant est donné en location, le gérant a délégation de toucher directement du locataire le montant du loyer à concurrence des somme dues, le Juge de paix sur base d’une telle demande, va autoriser l’association des copropriétaires à percevoir directement les loyers dont le locataire est redevable à l’égard du bailleur.
Juge de paix d’Auderghem, Jugement du 20 décembre 1996 (15)
- Statuts – Désignation d’un syndic provisoire – Conditions : Dans un immeuble à appartements dont les statuts n'ont pas été mis en conformité avec la loi du 30 juin 1994, l'action intentée par un copropriétaire (en l'espèce, relativement à la répartition de certaines charges communes) contre l'assemblée générale des copropriétaires et l'un d'entre eux, «en sa qualité de syndic», sur la base de l'article 577-8, paragraphe 7, du code civil, n'est pas recevable contre ce dernier, qui n'a jamais été désigné comme syndic mais a simplement toujours accepté, en fait, de faire les comptes entre les différents copropriétaires.
L'article 577-8, paragraphe 7, qui vise l'empêchement ou la carence du syndic, ne peut s'appliquer lorsqu'il n 'y a pas de syndic.
Dès lors que les parties s'accordent sur la désignation d'un syndic provisoire, qui pourra «réorganiser» la vie de la copropriété (article 577-8, paragraphe premier), la seule solution réaliste pour le juge est de désigner un syndic provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la désignation d'un syndic et la mise en concordance des statuts de l'immeuble avec les exigences de la loi nouvelle, le tribunal ne pouvait, à cet égard, se substituer à l'assemblée générale, organe souverain de l'association des copropriétaires (JLMB 2001, p. 1547 – Sommaire).
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 18 juillet 2001
- Parties privatives et charges communes : Charges communes – terrasses privatives ou communes : La lecture combinée des articles 577bis, § 7 et § 9, alinéa 2 du Code Civil permet d'en déduire que doivent être considérées comme charges communes e.a. le coût des travaux effectués dans l'intérêt de la chose commune (JJP, 1992, p. 207).
Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean,
Siège : M.F. Sacre ; Avocats : MMes A. de Pluto Prondzinski, Ghyssels
Jugement du 23 juin 1992 (173)
- Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs.
Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l'usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire.
Quand l'acte n'est pas en accord avec cette prémisse, un expert doit être désigné, en sorte que le projet d'acte de base tienne compte de ce principe (RCDI, 2006/2, p. 44).
Tribunal de 1ère Instance de Leuven.
Jugements du 28 septembre 2005 et du 2 novembre 2005 (500)
- Acte de base - contrat d'adhésion : Les copropriétaires sont supposés connaître le règlement de copropriété avant d'acquérir un appartement. La circonstance que l'acte de copropriété constitue un contrat d'adhésion n'ôte rien au libre arbitre avec lequel les copropriétaires décident d'acheter ou non leur appartement aux conditions de cet acte.
Une décision de l'assemblée générale prise au quorum requis et non frauduleuse, peut néanmoins constituer un abus de majorité. Ainsi, une décision de l'assemblée générale causant sans raison dommage à un copropriétaire au profit d'un autre copropriétaire, est illégitime au regard de l'article 577-9 alinéa 1er du Code civil.
Justice de Bruges (10ème Ch.), Jugement du 27 avril 2001 (JJP, 2002, p.150)
- Acte de base - GSM : Lorsque l'acte de base stipule que "tous les travaux ou transformations qui ont une influence sur le style ou l'harmonie de l'immeuble" , ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité, ceci vaut pour le placement d'une antenne de GSM sur le toit de l'immeuble à appartements. La disposition de l'acte de base qui ne requiert pas l'unanimité pour l'installation d'une antenne de télévision, ne peut être appliquées par analogie à une antenne de GSM.
La décision de placer une antenne de GSM ne peut être considérée comme une intervention du syndic au sujet de l'utilisation, de l'administration ou de la jouissance des parties communes.
Il n'existe pas encore de certitude scientifique au sujet du caractère nuisible ou inoffensif des antennes de GSM. Ceci n'empêche pas que le sentiment d'insécurité, le sentiment subjectif de crainte et de menace pour la santé, doit être considéré comme un trouble de jouissance.
Tribunal de 1ère Instance de Bruges. Jugement du 21 décembre 2001 - RGDC, 2002, p. 306.
- Respect des statuts - Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n ‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.).
Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)
- Opposabilité des statuts à tous les occupant de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation.
Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton), Jugement du 11 juillet 2002 (4)(JJP.2006,p.96)
- Toute modification des statuts doit être transcrite : La prise de décision d’une assemblée générale d’établir une nouvelle clé répartition des charges et exécutée durant trois années, alors que cette décision ne fut actée dans aucun procès-verbal tel qu’il ressort du registre des décisions, ne peut être prise en considération. Seule la clé de répartition telle que reprise dans l’acte de base doit être exécutée. Que le syndic nouvellement nominé ne peut en conséquence que s’en tenir aux décisions formellement adoptées et consignées dans un procès-verbal. Que le formalisme dans la tenue des assemblées générales et dans la rédaction des procès-verbaux a, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, été accru afin de pouvoir assurer un meilleur contrôle de la régularité des décisions prises et de permettre d’introduire les recours s’ils se justifient;
Justice de paix de Schaerbeek (1er Canton)
Juge : B. Vanrobays ; Avocats : J-F Peeters , C. Mostin.
Jugt 29 janvier 2003 (112)
-Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise : Les dispositions de l’article 577-10 § 1er rend directement opposable les statuts de l’immeuble à tout ceux qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.
La clause du règlement qui précise : "Il ne pourra être exercé aux étages de l’immeuble aucun commerce d’une nature quelconque, mais ces lieux pourront être affectés aux études, officiers publics ou ministériels, cabinets d’avocats, architectes, ingénieurs, médecins, agents d’assurances, agents de change et autres bureaux privés de ce genre, doit être interprétée en vue de garantir le calme et la tranquillité de l’immeuble en imposant à chacun de ses occupants une occupation bourgeoise (un standing), et ne peut tolérer d’activité commerciale. Par la teneur de cette clause, l'association des copropriétaires entend privilégier les professions de nature intellectuelle.
Justice de paix de Molenbeek, Juge F. Sacre. Avocats : M.Mes De Ruyver, Ch. Gilles et M. Hirsch,
Jugement du 10 novembre 1998 (35)
- Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise - troubles de jouissance : Après avoir contesté avoir eu connaissance des statuts au moment de l’acquisition, la défenderesse reconnaît, dans l’acte authentique d’achat, avoir parfaite connaissance de l’acte de base reçu par le notaire à Liège, le 23juin 1961, transcrit et s’engage à le respecter, tandis que ce même acte de base fait expressément référence à l’existence de ce règlement d’ordre intérieur;
L’acte de base et le règlement de copropriété constituent bien la loi des parties sur laquelle les copropriétaires se sont entendus lors de la constitution de la copropriété ou y ont adhéré lors de leur entrée volontaire dans la copropriété;
Justice de Paix de Liège (2em Canton) -Juge : R. Constant (Juge suppl.) Avocats : Vos De Wael, Ph. Moureau. Jugement du 20 avril 1998 (36)
