Chronique

Depuis la loi du 30 juin 1994, l'association des copropriétaires a la personnalité juridique, et par conséquent, a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant comme le soulignent un peu superfétatoirement les dispositions de l'article 577-9, §1er (Texte repris du droit Français). Cette personnalité morale vise à favoriser les rapports de l'association avec les tiers, mais également à améliorer l'organisation interne de la copropriété.

Dorénavant, l’octroi de la personnalité juridique facilite les actions judiciaires, puisque seule devra intervenir l’association des copropriétaires représentée par son organe légal, le syndic. Mais ce pouvoir d'action de l'association a ses limites. Elle n’est pas propriétaire des parties communes et ne pourra intervenir en justice que dans le cadre de la réalisation de son objet social qui consiste en la conservation et l'administration de l'immeuble.

Depuis la loi du 2 juin 2010, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.
Auparavant, cette restriction irritait une partie de la doctrine qui estimait, pourquoi refuser d'assigner directement l'association concernant une demande en modification des charges et des quotes-parts, alors que ces deux points sont prévus dans les compétences délibératives de l'association (art.577,§7). Elle rappelle que l'objectif du législateur est justement d'éviter d'alourdir et de compliquer les procédures en devant assigner tous les copropriétaires, alors que l’association peut très bien les représenter.

Une procédure peut donc être valablement introduite par l'association ou contre l'association, sans exiger l'intervention de tous les copropriétaires. Toutefois, certaines décisions estiment (encore) que certaines actions doivent être diligentées à l'encontre de tous les copropriétaires.

Toute action doit être diligentée à l'encontre de l'association, représentée par son syndic. Toutefois, l'indication de l'identité du syndic n'est pas une obligation, une citation est valablement signifiée si elle ne mentionne que le nom de l'association des copropriétaires de l'immeuble, résidence.... situé à...., sans indiquer le nom du syndic.
Mais la partie demanderesse est en droit d'exiger, en application de l'article 703 du Code judiciaire, que la personne morale lui communique l'identité des personnes physiques qui sont ses organes.
Tant que l'association n'a pas établi qu'elle agit par l'intermédiaire de l'organe compétent, c'est-à-dire son syndic, le juge peut surseoir à statuer.

Certains auteurs semblent considérer que si l'association est représentée par un avocat, la question de l'identification de l'organe de l'association ne se poserait plus, mais serait réglée par les articles 728 et 440 du Code judiciaire.

Jugé que le mandat du syndic n'ayant pas été renouvelé en manière telle qu'il ne pouvait représenter en justice l'association des copropriétaires au moment de l'introduction de l'action.

Quelques décisions ont déclaré valable une action introduite à l'encontre du syndic, lorsque la teneur de l'acte laisse apparaître sans aucune ambiguité que c'est l'association qui était visée, et que le demandeur avait la volonté réelle d'assigner l'association (...).

Cette position a été fortement critiquée par la doctrine, qui rappelle que cela porte atteinte à l'article 811 du Code juidiciaire qui interdit à un magistrat de mettre d'office à la cause un tiers.

Le syndic doit-il être en possession d'un mandat pour représenter valablement l'association ?

Le syndic peut-il prendre l'inititaive d'introduire une procédure judiciaire au nom de l'association des copropriétaires, sans disposer d'une décision de l'assemblée générale

Cette question a été débattue dernièrement dans un article publié dans le journal des Tribunaux par Me C Mostin (JT 2007, p. 469).

Rappelons qu'un arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 2000 repris ci-dessous : "le syndic est chargé, en vertu de la loi, de représenter l'association des copropriétaires, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le réglement de copropriété (art. 577-8, §4)".
Il résulte de cette décision que le syndic est habilité à agir en Justice sans autorisation de l'association.

Certains estiment que ce pouvoir d'ester en justice de sa propre initiative lui est accordé que dans le cadre des propres compétences (Urgence, gestion administrative relevant des compétences propres du syndic),
d'autres affirment que ce pouvoir lui est reconnu dans le cadre plus large qui est l'objet social de l'association...(la question est ouverte).
Vous trouverez ci-dessous, plusieurs décisions concernant ce débat.

Deuxime question : L'association peut-elle intervenir dans tous les litiges intervenant dans le cadre de la copropriété ?

- L'association des copropriétaires a qualité d'intervenir en justice que dans le cadre de son objet social, qui est l'administration et la conservation des communs et en fonction de son patrimoine qui est au demeurant très limité, puisque l'association n'est pas propriétaire de l'immeuble.

L'association est propriétaire que des fonds de roulement et de réserve, et éventuellement du matériel utile à son administration.
Elle ne peut donc pas intervenir dans le cadre de la gestion des parties privatives et y imposer des travaux.

Sur base de ce principe, elle ne peut connaître, ni comme demanderesse, ni comme défenderesse, des actions qui sont liées au droit de propriété des copropriétaires, cela reste du ressort exclusif des copropriétaires.
Action en modification des quotes-parts et (des charges), travaux à des balcons privatifs...

Jugé que a toutefois été déclarée recevable l'action qui tend au paiement du prix d'achat d'un mur devenu mitoyen, introduite contre l'association des copropriétaires voisins (JP Bruges (3ème canton), 12 septembre 1997,Tijds. voor appart., 1998/2, p.23).

A également été déclarée recevable l'action introduite contre l'association des copropriétaires qui tend à l'expropriation d'une partie d'un terrain, appartenant en commun aux copropriétaires du bâtiment érigé sur ledit terrain (J.P. Zaventem, 27 mars 1998, Tijds. voor appart., 2000/4, p.43).

Toutefois, la thèse majoritaire de la doctrine et de la juriprudence est de soutenir que l'association des copropriétaires n'a pas qualité pour introduire une action en revendication, une action confessoire, ou négatoire de servitude, sa compétence reste limité à la réalisation de son objet qui consiste en la conservation et l'administration de l'immeuble.

Il faut malheureusement constater que le législateur n'a pas défini les titulaires de l'action lorsque celle-ci vise la propriété de l'immeuble.
Selon H. Boularbah ("le contentieux de la copropriété", Collection de la faculté de droit de l'ULB, Bruxelles, 1999, p. 133), une action n'est recevable que si le demandeur a qualité et intérêt pour agir et précise que l'association des ccopropriétaires ne peut dès lors connaître de toutes les actions relatives à la copropriété.

Il faut toutefois reconnaître que cette personnalité juridique présente une forme bien atypique, dotée bien légitimement d'une structure sociétale - assemblée générale, syndic, conseil de gérance -, mais appelée à administrer des biens dont elle n'est pas propriétaire, ce qui n'est pas sans créer une certaine confusion.

Cette association se différencie en effet des sociétés commerciales et des a.s.b.l., en ce qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer des associés...

- Sur base des dispositions des articles 1386 ou 1384 du C. civil, seuls les copropriétaires doivent être assignés en leur qualité de gardiens des parties communnes (La Jurisprudence est toutefois divisée) .

- Quant à l'action en responsabilité décennale, la solution n'est pas tranchée définitivement.
Si l'association a passé commande des travaux, elle a dès lors la qualité de cocontractant.

Certains auteurs estiment en revanche que l'association des copropriétaires a qualité pour agir en responsabilité décennale contre l'entrepreneur ou l'architecte, et que de manière générale l'association peut poursuivre la réparation des dommages causés aux parties communes de l'immeuble (solution approuvée par la Cour d'appel de Bruxelles : Arrêt du 23 septembre 1998, reprise ci-dessous).

Jurisprudence

- Sous-entités sans personnalité juridique - Action en annulation ou en reformation : Il s’agit d’une complexe de plusieurs pavillons, dont chacun avait son acte de base et tenait chacun son assemblée générale (séparée) et avait son propre fonds de roulement et son propre fonds de réserve. Depuis les arrêts de la Cour de cassation, seule le complexe possède la personnalité juridique.Sur base d’une ordonnance, un syndic judiciaire avait été désigné pour l’ensemble du complexe.
Une assemblée a décidé de maintenir les fonds de réserve existant des 5 entités (pavillons) qui restaient ouverts sur les anciens carnets d’épargne sans qu’il y ait le moindre recours. Les demandeurs actuels ont sollicité des explications au syndic, en estimant que cette situation était devenue illégale.
Les demandeurs dans leur action invoque également que le délai de convocation n’a pas été respecté, qu’aucun président ou secrétaire de l’assemblée générale n’aurait été désigné, que le procès-verbal n’aurait pas été proposé à la signature des copropriétaires, etc.
Le Juge saisi d'une action en annulation ou en réformation dirigées contre des délibérations d'assemblée générale ne peut examiner que les décisions querellées qui ont été prises par l'assemblée générale et pour lesquelles les demandeurs se sont exprimés en votant « contre ». Les demandeurs ne disposent d'aucun recours contre les autres points de l'ordre du Jour non soumis au vote, ni contre les délibérations de l'assemblée générale qu'ils ont approuvées ou face auxquelles ils se sont abstenus, ou comme c'est le cas pour certaines décisions, le demandeurs n'ont pas les moyens de démontrer qu'ils ont voté contre, les décisions ne prenaient à main levée.
Justice de paix Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 23 fé-vrier 2017

- Association des copropriétaires - Absence de syndic - Personnalité juridique : Le fait qu'il n'y aurait plus de syndic pour l'association des copropriétaires n'a pas pour effet que cette association n'existerait plus et perdrait sa personnalité juridique.
Le législateur envisage comme seul fondement pour mettre fin à la personnalité juridique de l'association des copropriétaires la cessation de l'indivision et pour en apporter la preuve, l'acte prévu à l'article 577-13 C. civ. doit être produit (RCDI 2017/1 - p.22).
Cour d'appel de Bruxelles, arrêt du 20 mai 2014.

- Personnalité juridique - Objet social : Une association de copropriétaires habilitée, conformément à l'article 577-5, § 3 du Code civil, à contracter avec des tiers en vue de l'administration et de la conservation de l'immeuble, peut avoir la qualité et l'intérêt requis pour former tierce opposition à une ordonnance imposant en référé, sur la requête unilatérale de certains copropriétaires, l'interruption de travaux relatifs aux parties communes de l'immeuble.
L’association des copropriétaires bénéficie de la personnalité juridique en vertu de l'article 577-5 du Code civil et justifie d'un intérêt à agir conformément aux articles 17 et 18 du Code judiciaire dès lors que sa tierce opposition avait pour but le respect de ses biens patrimoniaux, à savoir l'entretien des murs des halls et dégagements du rez-de-chaussée des immeubles, et que l'arrêt des travaux de peinture ordonné par ordonnance suite à une requête unilatérale pouvait lui porter préjudice (RCDI 2010/2, p. 44).
Cour de cassation, Arrêt du 16 avril 2009 (453)

- Personnalité juridique - sous-association : Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que, pour ce qui concerne les grands ensembles soumis à un même acte de base mais constitués d'immeubles distincts, est exclue la possibilité de prévoir des sous-associations dotées de la personnalité juridique pour gérer et administrer ces immeubles distincts avec des fonds réclamés aux seuls copropriétaires de ces immeubles. Elle s'applique également au cas de 'copropriétés appartement' coexistant avec des 'copropriétés garages'. Rappelons toutefois que le nouvel article 577-3, al.4 complété par la loi du 2 juin 2010 prévoit la possibilité de créer des associations partielle (2010/2, p.32).
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 2 avril 2009 (456)

- Groupe d’immeubles – Liste des présences – Signature des procès-verbaux : Pour disposer du statut unique de groupe d’immeubles, l’acte de base comprenant la parcelle de terrain est déterminant, ce qui n’est pas le cas si le complexe est réalisé en diverses phases et qu’à côté de l’acte de base principal, sont établis différents actes de base par immeuble. Il suffit que ces derniers renvoient à l’acte de base principal.
Les procès-verbaux ne doivent pas mentionner littéralement les personnes présentes ou non. Une liste précise des présences suffit.
Sur la seule base d’un procès-verbal non signé, les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être annulées (RCDI 2009/4, p. 51).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 29 janvier 2009

- Action tendant à convoquer une assemblée générale : L'action tendant à la convocation d'une assemblée générale doit être dirigée contre le syndic, chargé de cette mission en vertu de la loi. Le juge de paix, qui ordonne l'organisation d'une telle assemblée, peut imposer au syndic d'inscrire certains points à l'ordre du jour, sous réserve d'autres questions que celui-ci souhaiterait ou devrait légalement ajouter. Le litige existant entre certains copropriétaires et le syndic et l'absence de convocation d'une assemblée générale ne permettent de conclure à une carence ou un empêchement justifiant, au sens de l'article 577-8 § 7 du Code civil, la désignation d'un syndic provisoire (RCDI 2008/2, p. 19).
Justice de paix de Liège (3ème canton),
Siég.: Désir (juge de paix) Jugement du 29 février 2008 (305)

- Association des copropriétaires - Objet limité : L’action en rectification des quotes-parts de droits et de charges dirigée contre l’association des copropriétaires est irrecevable. Elle doit être introduite contre les copropriétaires personnellement puisqu’elle tend à modifier des lots appartenant à chacun et la quote-part de chacun dans les parties communes.
Si l’association des copropriétaires possède la personnalité juridique et est chargée de la gestion et de l’administration des parties communes de l’immeuble, elle n’en est cependant pas propriétaires (Actualité du droit 1999 – p. 737).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 28 Juillet 1998 (204)

- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 1er avril 2004 (168)

- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)

- Seule l’association des copropriétaires, a la personnalité juridique, et a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton) Jugement du 14 octobre 2002 (21)

- Association des copropriétaires - Droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer qu'elle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la copropriété.
Justice de paix de Brussel (21ste Kamer), Jugt du 9 septembre 2003. (111)

- Action en justice - association des copropriétaires : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 2002, p. 1543 sommaire - 02/895).

- Copropriété ordinaire : une action en justice afin d'entendre dire pour droit qu'il n'y a pas de contrat de bail à ferme concernant un bien indiviis, n'est pas un acte conservatoire ou d'administration. l'action est dès lors irrecevable quand elle n'est pas introduite par tous les copropriétaires.
Justice de paix de Westerlo, jugement du 1er octobre 1999 (83).
Juge : L. Carens. (JJP, 2001, p.130)

- Citation contre une sprl, syndic de l'immeuble : Le syndic de l’association des copropriétaires représente celle-ci en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L'action intentée contre une s.p.r.l. sans indication qu’elle est assignée en tant que syndic de l’association des copropriétaires est recevable malgré cette omission, l’acte ayant atteint le but que la loi lui assigne et l’omission n'ayant pas porté préjudice à la s.p. r. l.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Delange (Cons.) , Hauferlin, Volckerrijck (Cons. soc.), Avocats : Vandergaart, Vanderveken (loco Deruyver)
Arrêt du 31 mars 2003 (56)

- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic.
(Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)

- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis; Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant),Jugement du 6 février 1997 (34)

- Pouvoir d'action de l'association des copropriétaires : Le juge estime que modifier la répartition des charges, à l’instar de l’action en rectification des quotes-parts, vise à modifier les droits des copropriétaires, qu’une telle mesure sort des attributions de l’association des copropriétaires. La décision vantée rappelle que l’objet de l’association est limitée à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.), Jugement du 16 mai 2001 (24)

- Groupe d'immeubles : Les copropriétaires d'un immeuble appartenant à un groupe d'immeubles ne peuvent former une association distincte de l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe, susceptible d'acquérir ainsi une personnalité juridique distincte pour agir en justice .
Une seule association naît pour l’ensemble du complexe et il n’existe donc pas une association par immeubles. Seule l’association des copropriétaires
du groupe d’immeuble peut agir en Justice.
Cour de Cassation, Arrêt du 3 juin 2004 (10)

- Groupe d’immeubles – Assemblée générale : Lorsque dans un groupe de trois immeubles, les copropriétaires de deux immeubles se réunissant en assemblée partielle décident de demander la destruction de toutes les pierres de revêtement d'un immeuble, il n'est pas question d'une assemblée plénière. La décision prise ainsi par une assemblée partielle n'est pas valable.
Justice de paix de Bruges (2ème canton) : Jugement du 21 février 2005

- Groupe d'immeubles - personnalité juridique unique : Lorsqu'un complexe immobilier comprenant plusieurs immeubles érigés sur une parcelle de terrain est régi par un acte de base mais aussi par différents actes de division spécifiques à chaque immeuble qui renvoient à l'acte de base général, il dispose d'un système de gestion unique, fonctionnant avec une assemblée plénière des copropriétaires et conférant une personnalité juridique unique.
Cela a pour conséquence qu'une assemblée générale d'un immeuble du groupe ne peut prendre des décisions contraignantes sans la tarification de l'assemblée générale plénière du complexe dans son ensemble (RCDI 2007 p.41).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 26 octobre 2006 (199).

- Personnalité juridique - Groupe d'immeubles : En vertu de l'article 577-5, paragraphe 1, du Code civil, un système d'assemblées distinctes par immeuble d'un parc résidentiel est contraire à la loi puisque celle-ci ne reconnaît qu'une seule personnalité juridique avec une seule assemblée générale des copropriétaires. – Les décisions d'une assemblée générale partielle informelle ne sont valables que si elles sont inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale formelle et y sont officialisées. – Si le syndic, en exécution d'une décision d'une telle assemblée partielle informelle, interjette appel d'un jugement et que l'assemblée générale n'officialise ceci que postérieurement, cet appel est recevable puisque le syndic est habilité à accomplir tous les actes conservatoires et tous les actes d'administration provisoire et que l'assemblée générale a a posteriori confirmé son mandat. Vu les risques que l'eau potable peut éventuellement faire courir à la santé, la décision d'installer un adoucisseur d'eau est abusive (art. 577-9, par. 2)(RDGC 2005, p. 417).
Tribunal civil de Gand, Jugement du 20 décembre 2002

- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)

- L'association & Servitudes : L’action confessoire est une action réelle et immobilière qui équivaut à la revendication en matière de propriété et qui ne peut donc être introduite que par le propriétaire du fonds dominant ou les bénéficiaires de droits réels sur ce fonds. L’association n’est pas propriétaire des communs et n’a donc pas qualité pour introduire une telle action, seuls les copropriétaires peuvent diligenter une telle procédure.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.)
Siège : Mmes Bouché (prés.), Bervelt, M. Denys (jug.).
Avocats : B. Duquesne, I. Ekierman, P. Van Leynseel, De Norre (loco) Eeckhaute
-Jugement du 5 juin 2002 (43)

- La responsabilité du gardien d'une chose: Le gardien d’une chose, au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de la chose pour son propre compte, en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance et de direction ; tel n’est pas le cas de celui qui emprunte la chose en l’absence de son propriétaire, nonobstant la mise à la disposition de l’emprunteur de cette chose au cours des dix années précédente et l’usage limité de celle-ci ;
Cour de Cassation (1ère Ch.),Siège : Parmentier, Matray ; Avocats : De Bruyn, Draps
Arrêt du 20 mars 2003 (63)

- Les copropriétaires sont gardiens de la chose commune : La garde des parties communes : chaque copropriétaire a le même pouvoir d'en user pour son compte et d'en jouir avec pouvoir de direction et de surveillance identique et supporte une part dans les frais d'entretien de cette partie commune. Si l'association est chargée de la conservation et de l'administration de l'immeuble (article 577-5, paragraphe 3), elle n'est ni propriétaire ni gardienne de l'immeuble.
(confirmé en appel : arrêt du 29 septembre 2003 - décision suivante).
Tribunal de première instance de Liège,
Siège : N. Londot, M.-A. Lange et M.-Fr. Hubert.
Jugement du 13 mars 2000 (164)

- Gardien - Balcon - Troubles de jouissance : Chaque copropriétaire est le gardien de la terrasse attenante à son lot qu’elle soit privative ou commune, du moment qu’il en a la possession exclusive.
Les copropriétaires des parties communes de l’immeuble à appartements sont en outre, en vertu de l’article 544 c.c. responsables pour les conséquences dommageables de la nuisance excessives, puisqu’ils ont omis de contrôler si le gardien de la chose avait apporté les dites modifications selon les règles de l’art de la construction (RGDC 2004, p. 138).
Cour d’appel d’Anvers, Arrêt du 3 mars 2003 (235)

- L'association gardienne des parties communes : L'association des copropriétaires doit être considérée comme le gardien de la chose et doit être condamnée à indemniser la victime du dommage dû à un vice de la chose, consistant dans des infiltrations d'eau en provenance des parties communes de l'immeuble, résultant d'un défaut d'étanchéité et de la dégradation des terrasses (RCDI, 2006/3 p. 47).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (16ème ch.), 2004
Siège : P. Collignon (vice-président), J. Coumans, A. Dessy (juges)
Jugement du 26 novembre 2004 (264)

- L’association n’est pas gardienne des parties communes La victime d'un dommage qui allègue que ce dommage trouve sa cause dans le vice d'une chose est tenue de prouver tant l'existence du vice que le lien de causalité. Il ne lui incombe toutefois pas de prouver la nature précise du vice. L'existence d'un vice affectant une porte de garage est rapportée à suffisance lorsqu'il est établi, d'une part, que cette porte, au lieu de s'ouvrir suite à la poussée exercée par un usager, s'est effondrée en plusieurs morceaux et, d'autre part, qu'il y a eu cassure des guides, rupture de câbles ou d'un ressort.
Si le dommage de la victime doit, pour engager la responsabilité du gardien, être dû au vice de la chose et non à une cause étrangère, il est sans importance qu'une cause étrangère soit à l'origine du vice lui-même. Dès lors, l'existence d'une faute dans le chef de la société chargée d'entretenir la porte n'est pas de nature à exonérer le gardien de cette porte de sa responsabilité.
Lorsqu'un immeuble est soumis au statut de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, ce sont les copropriétaires qui ont la qualité de gardien des parties communes, telle une porte de garage. La circonstance que la victime du dommage soit également copropriétaire ne l'empêche pas d'obtenir des co-gardiens une indemnisation partielle. La demande de la victime est, en revanche, non fondée en tant qu'elle est dirigée contre l'association des copropriétaires.
3. Pour que la responsabilité de l'association soit engagée pour faute personnelle, la victime doit établir une faute de celle-ci dans son rôle de conservation et d'administration de l'immeuble en relation causale avec le dommage. Tel n'est pas le cas lorsque, la veille de l'accident, l'association a fait appel à une société pour procéder à des réparations provisoires à la porte du garage de l'immeuble et que cette société ne l'a pas avertie du danger que présentait, en dépit des réparations, l'usage de cette porte (JLMB, 2004 p. 1096).
Cour d’appel de Liège (3ème Ch.), Arrêt du 29 septembre 2003 (J.L.M.B. 03/991)

- L'association n'est pas gardienne de l'immeuble : Aucune demande fondée sur les articles 1386 ou 1384, alinéa 1er, du Code civil ne peut être formée contre l’association des copropriétaires. L’association n’est en effet ni propriétaire (C. civil art. 1386), ni gardienne de l’immeuble (C. civil, art. 1384) au sens où ces qualités sont interprétées par la jurisprudence de la Cour de cassation, même si elle est chargée de la conservation et de l’administration de l’immeuble (JT 2004, p. 785 - RRD 2005, p. 331).
Cour d’appel de Liège, Siège.: Mme Prignon, préf. if.; Mme Lange, cons, et M. Deger,.
Avocats: MMes Bomboire loco Piron et Mineur et Nowak.
Arrêt du 28 juin 2004 (45)

- L'association des copropriétaires n'est pas gardienne de l'immeuble : Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété forcée des immeubles ou groupe d’immeubles bâtis, ce sont les copropriétaires qui ont qualité de gardien des parties communes. La demande de la victime est non fondée en tant qu’elle est dirigée contre l’association des copropriétaires.
Cour d’Appel de Liège, 3ème Ch. -
Conseillers : N. Londot, M.A. Lange, M.Fr. Hubert.
Avocats, : J.D. Franchimont, E. et Ph. Rigaux, Fr. Jaminet (Loco Simar)
Fr. Tehaux, P. Thys, G. Hamacher.
Arrêt du 29 septembre 2003 (40)

- L'association des copropriétaires ne peut être sujet passif sur base des dispositions de l'article 1384 C.civil : Action en responsabilité contre l’association : L’association n’est ni propriétaire (article 1386, C. civil), ni gardienne de l’immeuble (article 1385, .C.civil), elle n’a dès lors pas qualité au sens de l’article 17 du Code judiciaire pour être le sujet passif d’une demande fondée sur de telles dispositions légales. Seuls les copropriétaires peuvent être assignés et tenus in solidum en leur qualité de propriétaires ou de gardiens des parties communes et privatives de l’immeuble.
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 28 juin 2004 (75)

- Association et concierge : Trottoir - Mise en cause de l’association – concierge : L'obligation prévue par un règlement de police communale de déblayer la neige n'est pas une obligation de résultat qui reviendrait à ce qu'aucune présence de neige sur les trottoirs ne soit tolérée même après la plus récente chute de neige.
Cette obligation, qui confirme l'obligation générale de prudence, doit s'apprécier in concreto, en fonction du comportement d'un homme normalement prudent et avisé et des moyens qu’il peut raisonnablement mettre en œuvre.
Cour d’Appel de Bruxelles, Conseiller : Del Carri
Arrêt du 8 décembre 1999 (65)

- Responsabilité du Syndic : Escalier enneigé – 1384 du code civil – absence de vice Pour apprécier si la présence de neige ou de verglas sur l'escalier extérieur d'un immeuble constitue un vice de la chose, il y a lieu de tenir compte du fait que l'accident s'est produit au mois de janvier vers 22 h 30.
Compte tenu des circonstances atmosphériques l'escalier ne présentait pas des caractéristiques anormales de nature à le rendre vicieux au sens de l'article 1384, alinéa 1er du Code civil.
Dès lors que l'accident s'est produit tard dans la soirée à un moment où il neigeait on ne peut reprocher une faute au syndic de l'immeuble s'il n'est pas établi que la situation avait duré un certain temps.
Cour d’appel de Mons (6ème ch.) Arrêt du 6 décembre 1991

- L'association gardienne des installations : Ascenseur défectueux imputable à une ancienne installation ne répondant plus aux normes en vigueur. La décision de la Cour estime qu’en sa qualité de gardienne de la chose, la responsabilité incombe à l’association des copropriétaires sur base des dispositions de l’article 1384, al. 1 du C. civil. Il n’est pas contesté que la copropriété avait la garde de l’installation.
Cour d’appel de Bruxelles, 16ème Ch.
Siège : Simons, Rutsaert, Van Der Noot ; Avocats : Donet, Schreuven, Vergote, Depuydt, De Caritat de Peruzzis, Belva. Arrêt du 15 octobre 2003 (53)

- Ascenseur - Chute accidentelle - Responsabilité in solidum des représentants de la copropriété en tant que "gardiens" - Obligation de résultat de la firme chargée de l'entretien mensuel : Une personne normalement prudente se voit trompée dans ses attentes légitimes lorsque la porte d'un ascenseur s'ouvre en l'absence de la cabine d'ascenseur.
La découverte du vice intrinsèque affectant en l'espèce, l'ascenseur suppose une connnaissance technique que l'on ne saurait normalement exiger des "gardiens" de l'ascenseur.
Est de résultat, l'engagement pris pas la firme chargée de l'entretien mensuel de celui-ci, de prendre toutes les mesures utiles pour le maintenir en bon état de conservation, d'usage et de sécurité et de prévenir le client lorsque des contrôles, réparations ou remplacement hors contrat s'imposent (L'entreprise et le Droit - 1996, p.369).
Cour d'appel de Gand, Arrêt du 15 mai 1995

- Notion de gardien de la chose : Le gardien d'une chose, responsable du dommage causé par le vice dont celle-ci est atteinte, est la personne qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance de direction et de contrôle (Pas. 1979, p. 377).
Cour de cassation (1ère ch.), arrêt du 23 novembre 1979 (50).

- Notion de vice de la chose : On est responsable du dommage résultant du fait d’une chose que l’on a sous sa garde, pour autant que soit prouvé que ce dommage a été causé par le vice de cette chose ; ce vice n’est pas exclusivement un élément permanent, inhérent à la chose, existant ou survenu en dehors de toute intervention d’un tiers (Pas. 1978, p. 582).
Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 19 janvier 1978 (51)

- Association des copropriétaires - objet limité : L’action en rectification des quotes-parts de droits et de charges dirigée contre l’association des copropriétaires est irrecevable. Elle doit être introduite contre les copropriétaires personnellement puisqu’elle tend à modifier des lots appartenant à chacun et la quote-part de chacun dans les parties communes.
Si l’association des copropriétaires possède la personnalité juridique et est chargée de la gestion et de l’administration des parties communes de l’immeuble, elle n’en est cependant pas propriétaires (Actualité du droit 1999 – p. 737).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 28 Juillet 1998 (204)

- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 1er avril 2004 (168)

- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)

- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 14 octobre 2002 (21)

- Association des copropriété, droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer quelle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la copropriété.
Justice de paix de Brussel (21ste Kamer), Jugement du 9 septembre 2003. (111)

- Action en justice - association des copropriétaires : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 2002, p. 1543 sommaire - 02/895).

- copropriété ordinaire : une action en justice afin d'entendre dire pour droit qu'il n'y a pas de contrat de bail à ferme concernant un bien indivis, n'est pas un acte conservatoire ou d'administration. l'action est dès lors irrecevable quand elle n'est pas introduite par tous les copropriétaires.
Justice de paix de Westerlo, jugement du 1er octobre 1999 (83).
Juge : L. Carens. (JJP, 2001, p.130)

- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)

- Citation contre une sprl, syndic de l'immeuble : Le syndic de l’association des copropriétaires représente celle-ci en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L'action intentée contre une s.p.r.l. sans indication qu’elle est assignée en tant que syndic de l’association des copropriétaires est recevable malgré cette omission, l’acte ayant atteint le but que la loi lui assigne et l’omission n'ayant pas porté préjudice à la s.p. r. l.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Delange (Cons.) , Hauferlin, Volckerrijck (Cons. soc.), Avocats : Vandergaart, Vanderveken (loco Deruyver)
Arrêt du 31 mars 2003 (56)

- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic.
(Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)

- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis; Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant),Jugement du 6 février 1997 (34)

- Pouvoir d'action de l'association des copropriétaires : Le juge estime que modifier la répartition des charges, à l’instar de l’action en rectification des quotes-parts, vise à modifier les droits des copropriétaires, qu’une telle mesure sort des attributions de l’association des copropriétaires. La décision vantée rappelle que l’objet de l’association est limitée à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.), Jugement du 16 mai 2001 (24)

b. La personnalité juridique dans le cadre d'un groupe d'immeubles

- Groupe d'immeubles : Les copropriétaires d'un immeuble appartenant à un groupe d'immeubles ne peuvent former une association distincte de l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe, susceptible d'acquérir ainsi une personnalité juridique distincte pour agir en justice .
Une seule association naît pour l’ensemble du complexe et il n’existe donc pas une association par immeubles. Seule l’association des copropriétaires
du groupe d’immeuble peut agir en Justice.
Cour de Cassation, Arrêt du 3 juin 2004 (10)

- Groupe d'immeubles - personnalité juridique unique : Lorsqu'un complexe immobilier comprenant plusieurs immeubles érigés sur une parcelle de terrain est régi par un acte de base mais aussi par différents actes de division spécifiques à chaque immeuble qui renvoient à l'acte de base général, il dispose d'un système de gestion unique, fonctionnant avec une assemblée plénière des copropriétaires et conférant une personnalité juridique unique.
Cela a pour conséquence qu'une assemblée générale d'un immeuble du groupe ne peut prendre des décisions contraignantes sans la tarification de l'assemblée générale plénière du complexe dans son ensemble (RCDI 2007 p.41).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 26 octobre 2006 (199).

c. Action confessoire et négatoire

c. Association et travaux dans les parties privatives

- Pouvoir de l'assemblée :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cass. 1ère Ch. Arrêt du 1er avril 2004 (9)