Chronique de jurisprudence

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strong>Art .577-2. § 1er : A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit:
- § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
- § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
- § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
- § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
- § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
- § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
- § 8. Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre «Des successions»

Pour exercer ce droit d’agir, faut-il le consentement de tous les indivisaires ?
Avant de répondre à cette question, il est utile de rappeler certaines
règles reprises dans les dispositions de l’article 577-2 §5 et 6 :

Position de la Jurisprudence :

Pour une demande en Justice concernant un acte conservatoire ou d’administration provisoire – une demande en référé tendant à la désignation d’un expert (J.T, 1968, p. 275) une demande en bornage, un recours en annulation au conseil d’Etat (C.E n° 26.733), une action possessoire (JJP, 1994, p. 245, note H. Vuye », il s’agit là d’un acte qui peut être valablement accompli par chacun des copropriétaires agissant seul en vertu de l’article 577-2,§5 du code civil.

Par contre, concernant les actes d’administration, la réponse a sensiblement évolué :
- Actuellement de nombreux auteurs estiment que chaque copropriétaire étant le titulaire exclusif d’une part dans le bien commun, a donc qualité et intérêt pour agir en justice relativement à tout ce qui touche les parties indivises.
Il faut se situer au niveau des dispositions du Code judiciaire pour apprécier la recevabilité de l’action.

La qualité est le titre juridique en vertu duquel une personne agit en justice, c’est-à-dire le lien de droit existant entre elle et l’objet de la demande.
Le copropriétaire en sa qualité de propriétaire de sa quote-part dans le bien indivis, agissant seul relativement à la chose commune dispose incontestablement de cette qualité.

Ainsi, chaque copropriétaire est en droit d’agir seul contre un tiers pour son propre compte. Toutefois, les dispositions de l'article 577-9,§1er stipule que "Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires. (...)".

Tout copropriétaire qui subit un préjudice personnel a le droit seul pour exiger réparation.

Mais attention, le copropriétaire qui agit seul pour réclamer réparation de son préjudice qu’il allègue, celui-ci ne sera pas proportionnelle à sa quote-part, mais bien en proportion du préjudice subi.

Il en sera ainsi lorsque le vice affectant les parties communes cause un dommage spécifique à un ou plusieurs communistes (indivisaires), à l’exclusion des autres (théorie de la localisation des droits indivis).

Exception à ce droit individuel d’action : Lorsque le litige est indivisible.
Cette position a été prise récemment dans un arrêt à l’occasion d’un litige relatif à la résolution judiciaire d’un bail commercial qui était poursuivi par un seul des copropriétaires.
Certains auteurs affirment que cette position ne remet pas en cause le droit pour un copropriétaire d’agir seul. Qu’ils précisent uniquement qu’est irrecevable, non pas l’action, mais la demande du copropriétaire tendant à un tel objet si les autres copropriétaires ne sont pas appelés devant le juge, et ce, en raison du caractère indivisible du bail à l’égard du preneur.

Cette indivisibilité nous semble logique, comme le soulignait Monsieur le Professeur Hanotiau, il ne faudrait pas que le bail soit rompu ou réduit à l’égard de l’un des copropriétaires, alors qu’il se poursuivrait à l’égard des autres.

2. Droit d’agir d'un copropriétaire - dommages aux parties communes

Le tribunal civil de Bruxelles (Jgt 5 avril 1988) établit trois distinctions :

a) si le grief a une répercussion directe sur les parties privatives appartenant à la demanderesse: celle-ci a le droit d'exiger la réparation intégrale du vice.
Il y a, en effet, dans cette hypothèse une sorte de «localisation de ses droits indivis » car le copropriétaire plaideur subit un préjudice personnel plus accentué que les autres copropriétaires dont les biens privatifs sont épargnés dans une mesure plus ou moins grande par les dégradations (cf. Civ. Arlon, 4 juin 1970, J.L. 1970-71, p. 203 et Cass., 3 février 1944, Pas., l, 180);

b) si le grief n'a pas ce caractère, l'action du copropriétaire isolé ne donnera droit qu'à une réparation par équivalent proportionnelle à l'étendue de ses droits indivis (J. Linsmeau, La copropriété et Hansenne, R.C.J.B., 1977, n° 45, p. 148 et s.);

c) dans la même hypothèse, mais en cas de réparation en nature, l'indivisibilité de celle-ci permet au copropriétaire, même isolé, d'obtenir la réparation intégrale (cf. Delcorde et De Caluwé sous Civ. Bruxelles, 5 novembre 1968, E et DV 70, p. 242; Hansenne, R.C.J .B., 1977, n° 45);

3. Droit d’un tiers d’agir contre un seul copropriétaire.

Le tiers victime d’un dommage trouvant sa cause dans la copropriété peut logiquement et valablement assigner un seul des copropriétaires à l’exclusion des autres.
Ce copropriétaire a en effet qualité pour répondre seul à cette demande.
La question de la réparation reste toutefois une question de fond.
Ainsi, la victime de troubles de voisinage causés par la construction de parties communes peut valablement assigner un seul des copropriétaires concernés.

3. Droit d’un copropriétaire d’agir contre un autre copropriétaire.

L’arrêt de la Cour de cassation a estimé dans son arrêt du 7 janvier 1966* que si un copropriétaire apporte à la chose commune, sans le consentement des autres, des modifications qui en changent la destination où qui sont de nature à nuire aux droits de ceux-ci, et contrevient ainsi à l’article 577bis, § 10 du Code civil (577-2, §10 nouveau) tout copropriétaire qui subit un préjudice personnel en raison de cet acte peut agir seul, en vertu de son droit propre aux fins d’obtenir la suppression de ces modifications. Il en va de même dans l’hypothèse où la chose indivise est affectée d’un vice qui a causé un dommage à l’un des copropriétaires.

4. Droit d’agir par un mandataire.

Le droit d’agir d’un ou de plusieurs copropriétaires peut également être exercé par un représentant ayant été librement choisi dans le cadre d’un mandat ad litem conventionnel de droit commun.
De même, les tiers souhaitant agir contre l’ensemble des copropriétaires sans être contraints de tous les assigner, sont fondés à demander la désignation, le cas échéant en référé, d’un administrateur provisoire chargé de les représenter dans l’instance.
Dans ce cas, l’administrateur devient titulaire du droit d’agir, mais il intervient au nom du représentant qui seul est partie au procès.
Le copropriétaire, représenté en l’instance, reste le dominus litis.

"Nul ne plaide par procureur"
Lorsque l’action est exercée par un mandataire, il est en principe interdit que la personnalité du dominus litis reste ignorée de l’adversaire.

C’est pour ce motif qu’il est exigé que le nom du mandant figure dans tous les actes de la procédure, à côté de celui du mandataire. Celui-ci ne peut se présenter comme agissant en son nom personnel mais est au contraire, tenu de révéler l’identité de son mandant.

Tel est le sens de l’adage "Nul ne plaide par procureur" dont la traduction légale figure dans l’article 702 du Code judiciaire suivant lequel l’acte introductif d’instance doit permettre l’identification de celui qui est le demandeur réel.

5. Sur base des dispositions de l’article 1384 du code civil.

Certains estiment que l’association ne peut être qualifiée de gardienne de l’immeuble. Que suivant la Cour de Cassation, le gardien est celui qui, pour son propre compte, use de la chose, en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle.
Ils estiment non sans raison, que l’association n’use et ne jouit pas
vraiment du bâtiment pour son propre compte.
Dans ce cas, il conviendrait d’assigner tous les copropriétaires ou chacun d’eux en responsabilité « in solidum » , des dégâts causés par l’immeuble vicieux dont ils assument la garde.
D’autres estiment qu’en raison de l’objet de l’association (conservation et administration de l’immeuble), cette dernière a été constituée légalement gardien de l’immeuble, dès lors, l’action dirigée à son encontre devrait être déclarée recevable.

3. Sur base des dispositions de l’article 1386 du Code civil, celles-ci précisent expressément que le propriétaire est responsable en cas de ruine du bâtiment.
En pareil cas la discussion n’est plus possible, l’association n’étant pas propriétaire des communs, la responsabilité pèse « in solidum » à l’ensemble des copropriétaires, chacun d’eux pouvant être poursuivi pour le tout.

6. Pour les troubles de voisinage.

Pour les mêmes raisons, le tiers lésé pourra agir à l’encontre de l’ensemble des copropriétaires, mais également le responsable qu'il soit occupant ou propriétaire.

- Honoraires du syndic - Compétence - Droit commun des obligations : Le Tribunal de Première instance est compétent (pour autant que la contestation atteigne un certain montant) pour connaître des contestations entre le syndic et la copropriété quant au paiement de la rémunération des prestations du syndic qui ne concernent que le droit commun des obligations et ne mettent pas en jeu des principes concernant la gestion de la copropriété. Pour apprécier la compétence, il y a lieu d'avoir égard à l'objet du litige tel qu'il est qualifié dans l'acte introductif d'Instance. En l'espèce, il n'est pas débattu de la gestion de l'immeuble en tant que telle mais plutôt de savoir si les factures ont été émises et sont restées ou non impayées (RCDI 2017/4 - p. 60).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 23 mars 2017

- Droit d’agir - Action en responsabilité de l’association des copropriétaires contre un ancien syndic - Responsabilité du syndic : Le syndic ne dispose dès lors en principe pas du pouvoir de décider d’agir en justice, sauf si l’action intentée relève des compétences que lui attribuent la loi ou les statuts de la copropriété.
La décision d’introduire la présente action relève dès lors de la compétence de l’assemblée générale de l’association de copropriétaires, non de celle du syndic.
Il en résulte que le syndic, organe de l’association des copropriétaires chargé par la loi de la représenter en justice, lorsqu’il intente une action au nom de cette association, n’a pas, compte tenu de cette qualité, à prouver qu’il agit en vertu d’un mandat exprès confié par son assemblée générale ou en vertu d’une disposition statutaire (cf. en ce sens ; Cass., 5 octobre 2000, Rev. not. b., 2000, p. 655).(R&J, 2017/3, p. 195-197).
Tribunal de première instance de Mons,, , Jugement du 15 juin 2017

- Pouvoir du syndic d’agir en justice - violation du règlement d’ordre intérieur : En vertu de son pouvoir d’accomplir des actes conservatoires et d’administration provisoire (art. 577-8, § 4, 4° C. civ.), le syndic doit veiller au respect du règlement d’ordre intérieur ; il a donc mandat pour intenter, au nom de l’association, les actions nécessaires, d’autant qu’en l’espèce, une décision de l’assemblée générale, antérieure à la citation, rappelle l’interdiction énoncée dans le règlement.
Lorsque des locataires, exploitants de magasins situés dans une galerie commerciale, entreposent des marchandises et tringles de vêtements dans la galerie même, partie commune, en violation de dispositions du règlement d’ordre intérieur, l’association des copropriétaires est fondée à agir contre les locataires, en vertu de l’article 577-10, qui rend opposables les statuts de la copropriété à tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété; il importe peu à cet égard qu’un certain formalisme (envoi du règlement d’ordre intérieur par lettre recommandée) n’ait pas été respecté, dès lors qu’il est établi que le titulaire d’un droit réel ou personnel a effectivement connaissance de l’obligation dont le respect est poursuivi.
Le simple fait que l’association des copropriétaires dispose d’une action directement contre les locataires ne dispense nullement les propriétaires des lots concernés de l’obligation de respecter ou de faire respecter le règlement d’ordre intérieur par leurs locataires(J.J.P., 2013/1-2, p. 76-85).
Justice de Paix d'Etterbeek,, , Jugement du 17 juin 2011

- Pouvoir d'interjeter appel et compétence de l'AG : Il est rappelé que le syndic ne dispose d’un pouvoir autonome d’action en justice que dans les limites des pouvoirs que lui confèrent la loi ou le cas échéant, les statuts de la copropriété et plaide l’absence de toute décision de l’AG concernant l’appel intenté (art. 577-9 du Code civil).
Le tribunal constate toutefois que si aucune décision expresse n’ait expressément été prise par l’assemblée générale concernant l’initiative de l’appel, la ratification de celui-ci et de la poursuite de la procédure est certaine, de telle sorte qu’il faut considérer qu’à tout le moins, cette décision d’interjeter appel a bien été ratifiée par l’association des copropriétaires, le tribunal observant encore que l’article 577-8, §4, 4° du Code civil charge également le syndic d’accomplir tous les actes conservatoires (un appel pouvant être interjeté à ce titre et la procédure diligentée ensuite, après ratification, et ce notamment en raison des délais nécessaires parfois pour réunir certaines AG)
Compétence de l’assemblée générale en matière de servitude :
Le tribunal constate, que l’ACP M. n’est titulaire d’aucun droit réel sur le fonds dominant, même en ce qui concerne les parties communes, les copropriétaires étant les seuls titulaires du droit de propriété, tant sur les parties privatives que sur leurs quotités dans les parties communes (dans le même sens, Civ. Bruxelles, 5 juin 2002, op. cit.).
Il s’ensuit que l’Assemblée Générale n’était pas compétente pour décider valablement du déplacement et de la modification de l’assiette de la servitude litigieuse, puisqu’elle n’était pas titulaire de ce droit(R&J, 2010/3, p. 204-214).
Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 25 février 2010

- Délégation du pouvoir de l'assemblée générale au syndic : L'assemblée générale ne peut déléguer au syndic ses pouvoirs de décider d'introduire une action de justice, pour non-respect du règlement d'ordre intérieur.
Lorsque le syndic décide de manière autonome, et non l'assemblée générale elle-même, d'introduire une action en vue d'obtenir l'enlèvement d'une enseigne lumineuse d'un salon de coiffure, cette action doit être déclarée irrecevable (RCDI 2016/1 - 47).
Tribunal de 1ère instance de Louvain, jugement du 6 novembre 2015.

- Demande reconventionnelle - Compétence du syndic : Le syndic est l'organe légal compétent pour représenter l'Association des copropriétaires en justice et pour intervenir en qualité de partie demanderesse ou défenderesse.
Le syndic peut dès lors introduire une demande reconventionnelle sans devoir produire un mandat exprès ou une décision d'assemblée générale de l'association des copropriétaires (RDCI 2013/1 - p.21).
Hof van Cassatie, Arrêt du 10 novembre 2011

- Droit d'agir - Action du Syndic : Le syndic est l'organe de représentation de l'association des copropriétaires en justice et dans la gestion des affaires communes. Sur le plan processuel, le syndic s'identifie à l'association en tant que demandeur réel et non en tant que demandeur formel. Il en découle que l'association n'agit
valablement en justice et pour tous les actes relatifs à la gestion des affaires communes qu'à l'intervention de son organe compétent, le syndic.
Est dès lors irrecevable le commandement préalable à saisie-exécution immobilière signifié à la requête de l'association des copropriétaires, représentée par le syndic qui n'est plus en fonction, au moment où l'acte est pratiqué, en raison de sa démission. L’Acp soutenait qu’il s’agissait que d’une simple erreur matérielle. Le tribunal a estimé néanmoins que sur le plan processuel, le syndic s'identifie à l'association en tant que demandeur réel et non en tant que demandeur formel ou mandataire de l'association (voy. Cass. 5 octobre 2000, Pas. 2000, I, 524) (RCDI 2011/3).
Tribunal de première instance de Bruxelles : Jugement du 7 octobre 2010 (582)

- Action en autorisation d'effectuer des travaux urgents - Citation non recevable : La demande qui tend à solliciter l'autorisation d'effectuer des travaux urgents et nécessaires, au nom de l'association des copropriétaires, des travaux nécessaire de réparation des bétons et cimentage des faces externes sur base de l’article 577-8, §7 du code civil. Il est prévu dans la citation différentes missions au syndic pour réaliser les dits travaux. L’action ne peut être accueillie dès lors que la citation a été signifiée au syndic en son nom personnel et non en sa qualité de syndic.
Le syndic n'a de compte à rendre qu'à l'association des copropriétaires qui lui a donné décharge (RCDI 2010/3-42).
Justice de paix d’Auderghem, Jugement du 15 octobre 2010(577)

- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)

- Tierce opposition - Qualité et intérêt - Ordonnance qui suspend des travaux Une association de copropriétaires habilitée, conformément à l'article 577-5, § 3 du Code civil, à contracter avec des tiers en vue de l'administration et de la conservation de l'immeuble, peut avoir la qualité et l'intérêt requis pour former tierce opposition à une ordonnance imposant en référé, sur la requête unilatérale de certains copropriétaires, l'interruption de travaux relatifs aux parties communes de l'immeuble.
L’association des copropriétaires bénéficie de la personnalité juridique en vertu de l'article 577-5 du Code civil et justifie d'un intérêt à agir conformément aux articles 17 et 18 du Code judiciai¬re dès lors que sa tierce opposition avait pour but le respect de ses biens patrimoniaux, à savoir l'entretien des murs des halls et dégagements du rez-de-chaussée des immeubles, et que l'arrêt des travaux de peinture ordonné par ordonnance suite à une requête unilatérale pouvait lui porter préjudice (RCDI 2010/2, p. 44).
Cour de cassation, Arrêt du 16 avril 2009 (453)

- Action en bornage : L'action en bornage est une action réelle, qui peut être uniquement fondée entre les propriétaires du fonds et non contre l'association des copropriétaires, dont la compétence est limitée à la conservation et l'administration de l'immeuble (RCDI 2009/2, p. 21).
Justice de paix de Leuven, Jugement du 16 décembre 2008 (367)

- Action tendant à convoquer une assemblée générale : L'action tendant à la convocation d'une assemblée générale doit être dirigée contre le syndic, chargé de cette mission en vertu de la loi. Le juge de paix, qui ordonne l'organisation d'une telle assemblée, peut imposer au syndic d'inscrire certains points à l'ordre du jour, sous réserve d'autres questions que celui-ci souhaiterait ou devrait légalement ajouter. Le litige existant entre certains copropriétaires et le syndic et l'absence de convocation d'une assemblée générale ne permettent de conclure à une carence ou un empêchement justifiant, au sens de l'article 577-8 § 7 du Code civil, la désignation d'un syndic provisoire (RCDI 2008/2, p. 19).
Justice de paix de Liège (3ème canton),
Siég.: Désir (juge de paix) Jugement du 29 février 2008 (305)

- Association des copropriétaires - Objet limité : L’action en rectification des quotes-parts de droits et de charges dirigée contre l’association des copropriétaires est irrecevable. Elle doit être introduite contre les copropriétaires personnellement puisqu’elle tend à modifier des lots appartenant à chacun et la quote-part de chacun dans les parties communes.
Si l’association des copropriétaires possède la personnalité juridique et est chargée de la gestion et de l’administration des parties communes de l’immeuble, elle n’en est cependant pas propriétaires (Actualité du droit 1999 – p. 737).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 28 Juillet 1998 (204)

- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 1er avril 2004 (168)

- Action en partage - Usage commun - Utilité : Les biens immobiliers indivis qui ont été volontairement affectés à l'usage commun de plusieurs héritages appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage. Pour écarter une demande de partage formée par un copropriétaire contre le gré de l'autre, il n'est nullement requis que le bien indivis soit indispensable aux divers fonds, un simple lien d'utilité est suffisant.
Le tribunal de première instance connaît des demandes reconventionnelles quels qu'en soient la nature et le montant (JT. 2008, p. 275).
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 9 janvier 2008 (283).

- Indivision - Partage - Nu-propriétaires : L'état d'indivision d'un bien implique qu'avant d'exécuter la part d'un débiteur, les créanciers obtiennent la sortie d'indivision. Le droit pour l'un des nu-propriétaires de demander la conversion de l'usufruit est personnelle et incessible et ne peut être exercé par un créancier de ceux-ci ou de l'un deux (JT 1992, p. 333).
Cour d’appel de Liège, Siég. : M. Diskeuve, prés.; Mme Rabine et M. de Francquen, cons.
Plaid. : MMes Tilquin et Caussin. Arrêt du 24 décembre 1991 (301).

- Dommages aux parties communes et recours d'un copropriété : En cas de dommage aux parties communes d'un immeuble à appartements multiples, un copropriétaire isolé a le droit d'exiger la réparation intégrale si le grief a une répercussion directe sur les parties privatives.
Si le grief invoqué n'a pas ce caractère, l'action du copropriétaire isolé ne donnera droit qu'à une réparation par équivalent proportionnelle à l'étendue de ses droits indivis.
La réparation pourra également être intégrale en cas d'indivisibilité des réparations en nature (RRD 1989, p.498).
Tribunal Civil de Bruxelles, Jugement du 5 avril 1988 (203).

- Copropriété ordinaire – Jouissance d’un coindivisaire : L'indemnité d'occupation trouve donc son fondement dans l'article 577-2 du code civil stipulant que le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Par application de l'adage fructus augent hereditatem, viennent accroître cette masse indivise tous les fruits et revenus des biens indivis qui la composent. L'indemnité d'occupation, qui fait partie intégrante des fruits et revenus des biens indivis sera donc due à la masse. A terme, l'ensemble des revenus des biens indivis sera partagé par moitié lors des opérations de liquidation-partage. L'indemnité constitue ainsi l'indemnisation d'une perte de jouissance subie par le co-indivisaire non occupant du bien. L'indemnité n'est donc pas une récompense mais une dette d'un coindivisaire envers la masse (cass.be)
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 9 février 2005

- Droit d'action : L'action entamée par un copropriétaire et qui concerne des griefs relatifs aux parties communes de l'immeuble est recevable dès lors que le demandeur est propriétaire d'une parcelle de celles-ci : "L"action, si elle est reconnue recevable quand elle est menée par la copropriété, qui n'est pas propriétaire et dispose d'un intérêt propre, l'est a fortiori quand elle est menée par un titulaire du droit de propriété à concurrence de sa quote-part"(JLMB 2008, p. 432 + Note B. Louveau).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 20 avril 2006.

- Procédure – Acte d’appel : La décision d'interjeter appel appartient à l'organe de la personne morale, à savoir l'assemblée générale de l'association des copropriétaires (RCDI 2007/4, p.52).
Tribunal de 1ère instance de Bruges, Jugement du 5 janvier 2007

- Copropriété ordinaire – Indemnités : L'indemnité d'occupation due par le copropriétaire qui habite seul une habitation indivise trouve son fondement légal dans l'article 577-2 du Code civil. – Lorsque deux personnes qui cohabitent décident d'acheter de manière indivise un bien immobilier en vue de s'y établir avec leurs deux enfants, après douze ans de vie commune, le paiement de ce bien et les travaux qui y sont effectués par l'un des partenaires ne peuvent être considérés comme un enrichissement sans cause ni comme une donation en faveur de l'autre partenaire. – Le partenaire non payant n'est pas obligé de payer la moitié des mensualités hypothécaires, sauf pour les montants payés après la séparation de fait, auxquels elle n'a d'ailleurs pas contribué sous la forme de ses travaux ménagers et de l'éducation des enfants.
Tribunal civil de Liège, Jugement du 6 octobre 2003

- copropriété ordinaire : une action en justice afin d'entendre dire pour droit qu'il n'y a pas de contrat de bail à ferme concernant un bien indiviis, n'est pas unacte conservatoire ou d'administration. l'action est dès lors irrecevable quand elle n'est pas introduite par tous les copropriétaires.
Justice de paix de Westerlo, jugement du 1er octobre 1999 (83).
Juge : L. Carens. (JJP, 2001, p.130)

- Copropriété ordinaire - acte conservatoire et d'administration nécessaire : L'un des copropriétaires ordinaires d'un bâtiment peut solliciter l'autorisation du juge, afin d'accomplir un acte d'administration nécessaire et contraindre les autres copropriétaire à y participer, l'autorité du juge palliant le dissentiment d'un copropriétaire.
La demande tendant à mettre l'immeuble, actuellement inhabité et appartenant en copropriété ordinaire à des parents divorcés, à la disposition de leur fille (commune), afin d'éviter des détériorations de l'immeuble dues à l'abandon, a une dimension à la fois conservateur et d’administration. Elle peut raisonnablement être considérée comme un acte nécessaire et doit être autorisée, moyennant l'établissement d'un état des lieux relevant notamment la quantité présente en cuve de carburant de chauffage.
le fait que la personne proposée à l'occupation de l'immeuble soit l'enfant commun des copropriétaires n'est pas propre à dénaturer et affaiblir l'intérêt à agir du copropriétaire demandeur. Le profit retiré par l'enfant de l'occupation de l'immeuble concerne la relation alimentaire entre parents et enfant, relation qui fait l'objet d'un jugement antérieur extérieur à la présente action et susceptible de révision ou d'adaptation par la volonté commune de toutes les personnes concernées.
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 10 février 2004 (JLMB, 2005, p. 1520 (somm. JLMB.04/126)).

- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)

- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)

- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 14 octobre 2002 (21)

- Association des copropriété, droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer quelle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la copropriété.
Justice de paix de Bruxelles (21ste Kamer), Jugt du 9 septembre 2003. (111)

- Action en justice - association des copropriétaires : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 2002, p. 1543 sommaire - 02/895).

- Pouvoir de représentation en justice du syndic : La demande tendant au recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic est recevable, sans qu’il ne doive justifier d’une décision l’habilitant à agir. Le pouvoir de représentation en justice inclut celui d'agir en justice et de poursuivre la procédure jusqu'à son terme.
La clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux, n'impose pas au syndic de prouver la décision de l'assemblée et ne permet pas de conclure à l'irrecevabilité de la demande. Pareille clause n'a d'effet que dans l'ordre interne et à défaut d'être respectée, seule la mise en cause responsabilité du syndic peut être envisagée (RCDI 2007 p.17).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant,
Siège : J. Delvaux, O. Bontyes, M-F Carlier
Jugement du 11 février 2004 (191)

- Pouvoir de représentation en justice : Est irrecevable la demande de l'association des copropriétaires tendant au paiement des charges au motif que le gérant ne justifie pas du mandat donné par l'assemblée générale pour assigner les récalcitrants, alors que cette exigence est prévue par les statuts - réformé en appel, décision suivante - confirmé en cassation - (RCDI 2007 p 16).
Justice de paix de Couvin-Philippeville, Juge de paix : P. Gillain
Jugement du 19 février 2003 (190).

- Pouvoir de représentation du syndic : En considérant que la clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux concerne les relations internes entre l'association des copropriétaires et le syndic et permet d'autant moins de conclure à l'irrecevabilité de l'action de la défenderesse, agissant par son syndic, qu'elle "prévoit expressément que le syndic n'a pas 'à justifier de l'accord préalable de l'assemblée générale à l'égard des tribunaux", le jugement attaqué ne donne pas de cette disposition contractuelle une interprétation inconciliable avec ses termes et ne viole pas la foi due à l'acte qui la contient (RCDI 2007 p.12).
Cour de cassation, Siège : Cl. Parmentier, D. Batselé, A. Fettweis, Ph. Gosseries
Arrêt du 9 septembre 2005 (188)

- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic. (Note de maître C. Mostin : Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires. Elle considère à juste titre que cette décision porte atteinte à l'article 811 du Code judiciaire qui interdit au magistrat de mettre d'office à la cause un tiers).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)