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Chronique

Bien souvent les statuts prévoient que chacun des propriétaires a le droit de jouir et de disposer de la partie privative lui appartenant dans les limites fixées par la la loi et les statuts, et à condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble.
Ainsi, chacun peut modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant mais sous sa responsabilité à l'égard des affaissements, dégradations ou autres accidents et inconvénients qui en seront la conséquence, pour les parties communes et les locaux des autres propriétaires.
Ces travaux sont réalisés, selon les cas, avec l'assentiment écrit de l'architecte auteur du projet ou à son défaut, d'un architecte désigné par l'assemblée générale, ou selon les cas par le syndic.

Toutefois si ces travaux affectent les parties communes, le propriétaire devra demander l'accord à l'assemblée générale à la majorité des trois/quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés.

D'autre part, l'article 577-9,§4 prévoit que "lorsque au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes" et "il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif".

Pour appliquer ces dispositions, il faut obligatoirement que l'assemblée générale ait discuté de la question au préalable.
Pour apprécier le(s) motif(s) de refus de l'assemblée, le juge de paix devra mettre en balance les intérêts en présence au regard des inconvénients éventuels que pourraient causer ces travaux.

En général, il est recommandé au copropriétaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée, lorsqu'il souhaite réaliser des travaux dans sa partie privative.
Souvent, se considérant comme propriétaire exclusif de son bien, qui comprend les parties privatives mais aussi une quote-part dans les éléments communs, le copropriétaire estime souvent qu'il peut réaliser librement les travaux qu'il souhaite, relativement à son appartement, sans se préoccuper des limites fixées par la loi et les statuts de l'immeuble.
Il faut pourtant avoir conscience, que dès que les travaux qu'il envisage portent atteinte ou affectent l'harmonie des parties communes, même lorsque ces travaux concernent des éléments privatifs (Châssis, garde-corps, terrasses,...), il est tenu impérativement de solliciter l'autorisation de l'assemblée.
Un copropriétaire en a d'ailleurs fait les frais (voir décision de la Justice de paix de Fléron du 17 mars 2016)

- Construction d'une véranda sur une terrasse : La décision de l'assemblée générale qui refuse à un copropriétaire le droit de construire une véranda - destinée à agrandir son lot à usage professionnel - sur une terrasse qualifiée de partie commune à usage exclusif n'est pas abusive particulièrement au regard des préoccupations formulées par les autres copropriétaires qui souhaitent, entre autres choses, maintenir la vocation essentiellement résidentielle de l'immeuble. Aucune disposition réglementaire propre à la profession exercée par ce copropriétaire n'est de nature à modifier les dispositions du Code civil relatives à la copropriété forcée, ni les dispositions statutaires de l'association en cause. (RCDI 2016/3, 34-37).
Tribunal de Première instance de Bruxelles, Jugement du 29 avril 2016

- Décision refusant à un copropriétaire de fermer en tout ou en partie sa terrasse - avis favorable du Collège des bourgmestre et échevins, sous réserve de l'accord de la copropriété - action en annulation— décision abusive (non) : Le seul fait que la terrasse sur laquelle le demandeur, propriétaire d'un appartement, a fait construire un volume fermé, est un élément privatif ne signifie pas qu'il puisse y faire tout ce qu'il souhaite, sans aucune limite, en violation du règlement d'ordre intérieur. Celui-ci établit des limites à l'aménagement des parties privatives, et ce en raison de la nécessaire cohérence et de l'harmonie extérieure que doit présenter un immeuble comprenant plusieurs logements.
Les considérations émises par le Collège des bourgmestre et échevins quant à la portée du règlement de copropriété et de l'absence de mention d'une interdiction de réaliser les travaux entrepris par le demandeur ne sont pas pertinentes: le collège est compétent pour prendre des décisions en matière administrative et il n'a pas à se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires, ni au juge civil. La décision qui refuse d'entériner les travaux réalisés, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans permis d'urbanisme, n'est pas abusive (JJP 2017, p. ).
Justice de paix de Fléron, jugement du 17 mars 2016

- Article 577-2 § 5 et 10 du Code civil – empiètement – nouveau logement – respect des droits des autres copropriétaires – usage : La réalisation par un copropriétaire, sur une cour commune, d’un seuil pour un nouveau logement emportant un empiètement de vingt-cinq centimètres sur la cour en indivision ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et est donc conforme à l’article 577-2, § 10 du Code civil.
La construction n’empêchera en rien le trafic des véhicules entrant et sortant dans la cour pour s’y garer.
La création d’un nouveau logement avec bureau d’architecte engendrant une éventuelle aggravation des charges communes suite aux venues des clients impose de fixer l’usage de la cour commune afin d’éviter que les travaux légitimement entrepris deviennent une nuisance pour les autres copropriétaires, qui n’ont pas à assumer une utilisation déraisonnable de la cour par l’un des indivisaires, et ce conformément au prescrit de l’article 577-2, § 5 du Code civil (J.J.P., 2017/3, p. 89-95).
Justice de paix de Wavre (2e canton),, Jugement du 24 novembre 2015

- Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant •les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis Jugement du 13 septembre 2006 (198)

- Parties privatives et pouvoir du syndic : Une mesure qui vise non les parties communes, mais une partie des lots privatifs ne peut être prise ni par l’assemblée générale ni par le syndic, sauf à invoquer la gestion d’affaires.
Ainsi, l’association des copropriétaires n’est pas recevable à formuler une demande tendant à l’évacuation d’objets entreposés par un copropriétaire dans des cat-ports, considérés comme des parties privatives. Il appartient aux propriétaires des car-ports de prendre une telle initiative (RCDI 2007 p. 39).
Justice de paix de Wavre (2ème Canton),
Juge de paix : Ch.-E. de Frésart
Jugement du 17 octobre 2006 (182)

- Pouvoir de l'assemblée dans les parties privatives :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cass. 1ère Ch., Arrêt du 1er avril 2004 (9)

- Travaux dans des parties privatives : Travaux aux parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte (RCDI, 2006/4-p.38).
Juge de paix de Saint-Gilles, Siège : G. Rommel
Jugement du 21 mai 2001 (115)

- Travaux non-autorisés - article 577-9, §4 alinéa2 : Est déclarée fondée l'action de l'association des copropriétaires tendant à condamner des copropriétaires d'appartements à enlever les châssis de fenêtres qu'ils ont installés sans disposer de l'approbation de l'assemblée générale (RCDI, 2006/2 p. 33).
Justice de paix de Saint-Gilles,
Siège : Guy Rommel
jugement du 8 juillet 2003 (167)

- Juge de paix de Forest : Dans un jugement rendu le 29 avril 1997 (R.G. 12.763), dans une cause introduite en 1993 par des copropriétaires contre un autre copropriétaire qui avait refusé de remettre en son pristin état une baie ouverte dans un mur porteur, mais intérieur à l'appartement et alors même que l'assemblée générale avait refusé la poursuite des travaux parce que l'acte de base n'avait pas été respecté, que des travaux semblables avaient été refusés à des précédents copropriétaires et que la stabilité n'était pas garantie. Le juge de paix constate que l'infraction à la lettre de l'acte de base est établie mais constate que le dit mur litigieux se trouvait à l'arrière de l'immeuble tout en étant séparé de la façade arrière par des terrasses précédemment réourvertes. Il ne pouvait donc y avoir préjudice esthétique. Le défendeur démontrait sur base de documents qu'il n'y avait pas de risque pour la stabilité du bâtiment. Le juge relève par ailleurs, que l'assemblée a également privilégié une lecture littérale de l'acte de base, dès le moment où elle avait toutes les assurances concernant la stabilité, la solidité et l'absence de tout danger et alors qu'il n'y avait aucune crainte portée à l'esthétisme ou, l'harmonie de l'immeuble, et que le refus n'était fondé que sur la crainte d'un précédent. Le juge en déduit que le fait de ne pas avoir eu égard à l'esprit de la règle qui était respecté (stabilité et esthétisme) donne à la décision de l'assemblée générale un caractère arbitraire, sinon abusif.

- Le juge de paix du 8ème Canton de Bruxelles : Dans une décision du 20 juin 1996, avait été confronté à une demande contre un propriétaire qui avait placé deux pergolas de bois sur le balcon du 5ème étage et que d'autres copropriétaires souhaitaient voir enlever, car le règlement général de copropriété interdisait toute modification - même concernant le style et l'harmonie de l'immeuble. Il visait notamment les fenêtres, garde-corps, persiennes et volets et toutes les parties de l'immeuble visible de l'extérieur et interdisait de mettre aux fenêtres et aux balcons et terrasses, enseignes, réclames, garde-manger, linges et autres objets. Le juge a considéré que les copropriétaires étaient justifiés à agir puisqu'ils pouvaient trouver un intérêt esthétique à l'enlèvement des pergolas apparemment sinistres, fixées au mur et que des dégâts d'humidité pouvaient être craints.

-Le Juge de paix de Molenbeek a estimé qu'une décision refusant d'autoriser d'effectuer des travaux était non fondée puisque ceux-ci étaient nécessaires par l'application du Règlement générale sur la Protection du travail - placement d'un W.C. et d'un lavabo - dans le bureau d'un rez-de-chaussée, avec réseau de canalisation par le sous-sol.

- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)

- Action téméraire et vexatoire d'un copropriétaire : Un copropriétaire agit avec une légèreté coupable que n'aurait pas commise tout justiciable normalement raisonnable et prudent placé dans les mêmes circonstances, lorsque, à la suite d'une erreur évidente d'appréciation quant aux chances de succès de son recours, il maintient des contestations irrecevables et s'obstine à poursuivre la procédure. Cet abus justifie une amende pour appel téméraire et vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 31).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siège : J. Coumans (juge ff. président), A. Dessy, V. Englebert (juges)Jugement du 9 mars 2005 (166)

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