L'organisation matérielle de l'assemblée générale

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Chronique de jurisprudence

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L'assemblée générale est souveraine pour tout ce qui concerne les parties communes de la copropriété, elle n'est donc pas compétente pour gérer les parties privatives (Cfr. jurisprudence concernant les balcons : privatif ou commun).

Concernant, l’organisation matérielle et tout ce qui concerne le mode de votation, on constate que la jurisprudence a quel que peu évoluée.

Sur base des nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, certains auteurs faisaient remarquer que si la loi a organisé avec précision les différentes questions de quorum et de majorités, cela avait pour conséquence que seuls les copropriétaires qui se sont formellement opposés aux décisions pouvaient les contester.
Cela impliquait que les votes puissent être individualisés ou individualisables (vote nominal par écrit etc...), ce qui excluait tout votre secret ou à main levée…

C’est un peu dans ce sens que le Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode avait déclaré irrégulière et par conséquent annulé les décisions, car cela ne permettait pas de déterminer les votes favorables des votes négatifs.

Cette décision a été réformée en appel par le Tribunal civil de Bruxelles (8 novembre 2005), qui précise qu'à défaut de règles légales ou conventionnelles (statuts), qui imposeraient en matière de délibération la manière dont les copropriétaires doivent manifester leur décisions, on ne peut exiger que le procès verbal mentionne de manière précise les votes positifs ou négatifs.
La décision ajoute : "que tout copropriétaire qui ne souhaite pas concourir à l’exécution de la décision doit le signaler immédiatement".
Il semblerait, qu'il ne suffit pas de voter négativement, il faut manifester son opposition et demander au secrétaire de l'assemblée d'inscrire cette opposition (...).

Cette décision d'appel du tribunal civil de Bruxelles, adopte une conception moins formaliste que la position adoptée généralement par la doctrine.

On constate que le juge de paix de Saint-Josse-Ten Noode, dans une décision plus récente, a pris la mesure de cette jurisprudence. Puisqu'il a constaté mais sans annuler la décision : "que l’anonymat ne permet pas au demandeur de contester la décision, étant donné qu’il ne peut apporter la preuve qu’il s’est opposé à la décision qu’il souhaite contestée..." (Jugt 28 décembre 2005)

Rappelons que le délai pour contester une décision est de trois mois. Il est généralement acquis que ce délai prend cours à la date de la réunion de l'assemblée générale.

Jugé qu' il faut relever que ce texte légal ne saurait voir le délai qu'il institue prendre date lors de la réunion d'AG (quand bien même le copropriétaire concerné aurait-il été présent) chaque fois que le débat comporte l'incrimination d'une décision telle que consignée au procès-verbal, lorsque, précisément, le procès-verbal est critique pour n'être pas le reflet réel de la teneur des débats ou votes.
(JJP 2009, p. 452).




Jurisprudence : Organisation matérielle



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- Convocation d'une assemblée générale par un copropriétaire : Il résulte du texte de l'article 577-6, § 2, du Code civil qu'un copropriétaire n'aura le pouvoir de convoquer valablement lui-même une assemblée générale qu'après avoir préalablement sollicité le syndic en ce sens et sans avoir obtenu satisfaction.
Cette disposition n'est pas applicable à l'hypothèse où il n'existe plus de syndic, le copropriétaire, demandeur d'une assemblée générale, devant alors introduire un recours conformément à l'article 577-8, § 7 du Code civil (15A3180, 30 mai 2016, T. App.)
Justice de Paix de Woluwé-St-Pierre, 2016/3, p. 38-40.

- Consultation préalable des pièces :Conformément à l'article 577-6, § 3, du Code civil, la convocation à l'assemblée générale doit indiquer les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour. Leur omission conduit à l'annulation de la décision de l'assemblée générale, a fortiori dans le cas où de très gros travaux sont planifiés qui nécessitent un investissement considérable des copropriétaires (RCDI 2017/3 - p. 23).
Tribunal de 1ère Instance d'Anvers, Jugement du 18 janvier 2016

- action en annulation – irrégularité – quorum – procurations : Un mandataire ne peut accepter plus de trois procurations sauf si le total des voix dont il dispose en tout, n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété. En l’espèce, le total des voix dont dispose un copropriétaire pour lui et ses mandants excède ces 10 % et il convient donc de limiter le nombre de procurations à trois. Doivent être écartées, les procurations qui ne désignent pas nommément le mandataire ou ne mentionnent pas la date de l’assemblée générale concernée.
Lorsque ni le quorum prévu par l’article 5776, § 5, alinéa 2 du Code civil, ni le quorum de l’alinéa 3 de la même disposition n’ont pu être atteints, l’assemblée générale n’a pas été régulièrement constituée et tout vote intervenu doit être déclaré nul et non avenu (J.J.P. 3-4/2017 – 109).
Justice de paix d'Etterbeek, Jugement du 29 avril 2015

- Echéance du mandat du syndic - effets - irrégularité de la convocation de l'AG - annulation des décisions de l'AG : Le mandat du syndic, conclu pour une durée de 3 ans, qui arrive à échéance et qui n'est pas renouvelé par l'assemblée en temps utile prend fin. L'association est dès lors dépourvue de syndic, qui est sans pouvoir pour gérer et représenter l'association des copropriétaires.
Le syndic, dont le mandat n'a pas été renouvelé, ne peut plus poser le moindre acte ni même organiser une assemblée. Les délibérations de l'assemblée générale, convoquée par un syndic dont le mandat a pris fin, doivent être annulées dans leur ensemble. Il n'est donc pas possible de retenir un point de l'assemblée comme valable (JJP 2017 - p.97).
Justice de paix d'Etterbeek, jugement du 10 juin 2015

- Rectification d'un procès-verbal Est irrecevable la demande qui tend à ordonner la modification d'un procès-verbal, la loi du 30 juin 1994 n'attribuant pas une telle compétence aux tribunaux. Cette prérogative est l'apanage de la seule assemblée générale des copropriétaires.
Cette position a été confirmée par plusieurs décisions (JP Furnes, 27 juin 1997)(RCDI 2011/4, p. 34).
Justice de paix d'anderlecht (2ème canton), Jugement du 27 octobre 2010.

- Force probante du procès-verbal non signé : Le défendeur au principal estime que le P.V. de l’assemblée générale du 17.06.2004 approuvant les comptes de l’exercice 2003 ne lui est pas opposable en raison:
– de ce qu’il n’aurait pas été convoqué à cette assemblée;
– de ce que le P.V. n’est pas signé;
– de ce que le P.V. ne contient aucune mention du résultat des votes concernant l’approbation des comptes «les comptes sont approuvés à la majorité».
N’étant plus titulaire d’aucun droit réel dans la copropriété, il n’avait pas à être convoqué en vue de la réunion ordinaire de l’assemblée générale de juin 2004. Il n’y a pas d’irrégularité sur ce point.
Que l’article 31 du règlement de copropriété porte: «Les délibérations de l’assemblée générale sont constatées par les procès-verbaux inscrits sur un registre spécial et signés par le Président, les assesseurs, le secrétaire et les propriétaires qui en font la demande».
Le procès-verbal non signé du 17 juin 2004 contrevient donc au règlement de copropriété. Cette violation des formes n’entache cependant pas les décisions d’une quelconque irrégularité.
La rédaction du procès-verbal est indépendante des décisions adoptées, et inversement. Concernant le vote, la loi a organisé avec précision les questions de majorités et les possibilités de recours. Il en découle que les votes doivent être individualisés ou individualisables.
Les décisions de l’assemblée générale n’ont pas été contestées dans le délai légal; elles ne sont toutefois pas opposables à l'ancien copropriétaire, qui n’a pas signé le P.V. et dans la mesure où le P.V. ne mentionne pas qui a voté favorablement et qui s’est opposé à celles-ci. Il n’existe dès lors aucune preuve de ces décisions (J.J.P., 2013, p. 60).
Juge de paix de Charleroi, Jugement du 28 janvier 2010

- Associations partielles juridique – Pas d’assemblée générale - procès-verbaux - nullité des décisions : Des associations de copropriétaires distinctes doivent tenir des assemblées générales distinctes et rédiger des procès-verbaux différents pour chaque assemblée.
A défaut, les décisions adoptées en assemblée générale commune sont irrégulières et doivent être annulées (J.J.P., 2013, p.51).
Juge de paix d’Etterbeek,
Jugement du 21 juin 2010

- Faux en écriture liste de présence de l'assemblée générale : Lorsqu'il apparaît que l'original de la liste de présence de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires contient la signature du syndic, mais qu'il n'en est pas de même pour la copie se trouvant entre les mains du président, on peut alors conclure, en lien avec d'autres éléments concordants, à l'existence d'un faux en écriture.
S'il en résulte que le travail de l'association des copropriétaires est perturbé ou compliqué, elle peut prétendre, comme partie civile, à une indemnité (RCDI 2011/4, p. 44).
Cour d'appel d'Anvers, Arrêt du 22 septembre 2010

- Vote par écrit (avant la L. du 2/06/10) - Convocation : Depuis des années un sérieux problème d'infiltrations d'eau se pose dans l'immeuble, infiltrations résultant d'un vice de l'immeuble et plus exactement de l'absence de vide entre les briques du mur extérieur de la façade de l'immeuble et les murs intérieurs des appartements ayant pour conséquence des infiltrations d'eau pluviale dans les murs, notamment par les joints.
L'expert N. propose 3 solutions dont uniquement la troisième est retenue, à savoir le traitement des façades entières en prévoyant la réfection des joints de l'avenue G. et façade du coin uniquement, le nettoyage complet des façades et le traitement complet à l'hydrofuge. L'expert N. se déclare disposé à prendre en charge le cahier des charges pour les travaux décidés, pour l'analyse des devis des corps de métier, pour son passage sur chantier avant, pendant et après travaux et pour la réception provisoire et définitive de ceux-ci à raison d'un honoraire de 15% du montant des travaux. L'assemblée générale estime que ce pourcentage est excessif et souhaite trouver une alternative.
Les parties J.R. et B.L. demandent de prononcer la nullité de la 'décision' de l'assemblée générale prise par vote écrit et communiquée aux copropriétaires en date du 10 juin 2008, notamment pour le motif que les statuts de la copropriété ne prévoient pas que l'on puisse recourir au vote écrit par lettre et qu'un pareil vote n'est donc pas régulier, de sorte que les décisions y résultant sont nulles. Le tribunal constate que le législateur a manifestement opté pour la présence des copropriétaires aux assemblées afin d'assurer un débat contradictoire qui peut mener aux délibérations prévues dans l'article 577-6, § 1 e,. Décision nulle (P.S. : la loi du 2 juin 2010 prévoit désormais la possibilité de prendre des résolutions par écrit sans devoir convoquer une assemblée générale, il faut néanmoins l’unanimité)
Justice de paix d'Etterbeek, Jugement du 30 mars 2009 (593)

- Ordre du jour - Modification par jugement ; Lorsqu'un jugement intervient avant l'assemblée générale,il n'y a aucune objection à adapter la convocation à ce qui est décidé par le jugement.
Un huissier de justice peut être utilisé pour enregistrer les voix à l'assemblée générale (RCDI 2010, p. 40).
Justice de paix de Genk, Jugement du 27 avril 2010

- Décision abusive - Abus de pouvoir - Infraction à l'urbanisme - Responsabilité in solidum du syndic et de l'ACP : Le 14 juin 2001, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance imposant la fermeture de tout vide-poubelle d’immeuble comptant plus de trois étages. A la suite de cette mesure, l’assemblée générale S. a voté en faveur de la sortie des conteneurs et de l’aménagement de parcs à conteneurs, comme le permettait l'ordonnance.
Ce parc fut installé sans aucune autorisation.
le tribunal relève qu'il n'est pas en mesure d'apprécier la régularité de la décision au regard ds quorums de présence et de vote requis en l'absence de production :
- de la liste des copropriétaires avec mention de leurs quotités respectives;
- de la liste contresignée des copropriétaires présents à l'assemblée;
- du détail du vote avec noms et quotités des copropriétaires votant en faveur ou contre la mesure, ou s'abstenant; (Voir les nouvelles dispositions de l'article 577-6,§10 du code civil).
Le 22 mai 2003 l’assemblée générale a introduit une demande de régularisation pour deux emplacements en faveur du plan et de l'aménagement pour l’installation d’un parc à conteneurs litigieux. La commission de concertation a émis un avis défavorable considérant que la demande se situe, en zone d'habitation à prédominance résidentielle au plan régional d'affectation du sol;
En conséquence, une demande d’une remise dans le pristin état des lieux fut exigée. Malgré cette mesure et d’un jugement défavorable, la situation a persisté. La copropriétaire à proximité de ce parc a réagit en sollicitant le déplacement du parc compte tenu des troubles liés à la vue, aux odeurs, au bruit et aux mouvements. La décision de l’AG porte sur un emplacement dont l'aménagement est illégal, au regard des lois et règlements urbanistiques. La Commission de Concertation ayant de surcroît mis en exergue le fait que l'emplacement choisi était contraire au bon aménagement des lieux. Le tribunal constate que la construction d’un parc à conteneurs, sans avoir obtenu l’autorisation de l’ACP S., ni même avoir été mandaté à cette fin, constitue un excès de pouvoir de la part du syndic, qui commet ainsi une faute engageant sa responsabilité. Responsabilité in solidum du syndic et de l'ACP. (Inédit).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (75ème ch.), Jugement 9 avril 2010 (574)

- Consultation des comptes par des copropriétaires assistés par un expert (oui) : Il n'est pas contesté que les copropriétaires doivent pouvoir raisonnablement avoir accès aux pièces comptables avant la soumission des comptes à l'assemblée générale. La vérification des pièces comptables par les copropriétaires en matière de copropriété forcée a une importance particulière. En effet, non seulement il s'agit du meilleur moyen pour émettre un vote en connaissance de cause lors de l'assemblée générale, mais aussi le fait que le copropriétaire demeure personnellement tenu de tout engagement pris par la copropriété sur ses biens personnels donne une légitimité particulière aux copropriétaires d'avoir accès aux pièces justificatives.
Il parait tout à fait normal pour des copropriétaires qui n'ont pas de connaissances particulières en matière de comptabilité de se faire assister dans la vérification des comptes par un professionnel de la comptabilité ou de la gestion d'immeuble pour le contrôle d'une comptabilité d'une copropriété comprenant plus de 150 copropriétaires (inédit).
Justice de paix de Forest, Jugement du 23 mars 2010 (415)

- Accès aux comptes - demande introduite à l'encontre de la personne du syndic - Irrecevable : La demande formée par plusieurs copropriétaires tendant à avoir accès aux comptes, sous peine d’astreinte est irrecevable, en ce qu'elle est introduite à l'encontre de la personne du syndic et non en sa qualité de syndic de l'association.
À défaut d'urgence, une telle demande introduite devant le juge des référés n'est pas fondée. Il appartient aux demandeurs d'exercer leurs droits à l'occasion de la prochaine assemblée générale et le cas échéant, si elle n'est pas convoquée ou si les comptes ne sont pas mis à leur disposition, de saisir le juge de paix compétent en vue de solliciter l'accès aux comptes (RCDI 2010/1, p. 52).
Tribunal de 1ère instance de Dinant (Référés), ordonnance du 27 novembre 2009 (446)

- Ordre du jour sollicité par un copropriétaire : Lorsqu'un copropriétaire sollicite du syndic l'inscription de points à l'ordre du jour et que ceux-ci sont effectivement ajoutés et traités, il ne convient pas que le tribunal annule après coup la décision par laquelle celle-ci a été rejetée de manière succincte comme étant peu sensée.
En vertu de l'appréciation marginale, le juge n'est pas autorisé à se substituer à l'assemblée générale (RCDI 2010/1, p.47 - nl).
Justice de paix d'Anvers, Jugement du 8 octobre 2009

- Procuration - Nom du mandataire : Un usufruitier ne dispose pas de la qualité pour contester en justice une décision de l'assemblée générale.
Quand au début de l'assemblée générale, les procurations sont remises, il est requis que le nom du mandataire soit mentionné sur la procuration.
Si de surcroît, dans la convocation, compte tenu des relations tendues entre les copropriétaires, il est exigé qu'une copie de la carte d'identité soit jointe aux procurations, l'omission de cette consigne doit être sanctionnée.
Dans la mesure où le tribunal annule toutes les décisions de l'assemblée, en ce compris la nomination du syndic, il doit, d'office, sur base de l'article 1983 du Code civil, désigner un séquestre pour assurer la gestion de l'association des copropriétaires jusqu'à la désignation d'un nouveau syndic (RCDI 2010/2, p.41).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 9 juillet 2009

- Procuration - Feuille de présence - Action en annulation - Irrégularité - Dépens : L'exigence d'une procuration écrite dans le chef du cotitulaire d'un droit indivis en faveur de celui qui participe à l'assemblée et prend part au vote n'est pas requise, lorsque les copropriétaires et le demandeur ont admis que les copropriétaires en indivision pouvaient participer et voter sans devoir recourir au formalisme des statuts, sans formuler la moindre réserve lors de l'assemblée générale.
Même si une décision est jugée irrégulière, elle n'entraîne l'annulation que s'il est démontré que sans cette irrégularité, le vote n'aurait pas été acquis, sauf pour le demandeur à démontrer que s'il avait pu participer à l'assemblée, il aurait pu éclairer le vote des autres personnes.
Les frais et dépens, en ce compris les frais d'avocats générés par une procédure judiciaire et à charge de la copropriété constituent en principe des charges communes, à propos desquels il appartiendra à l'assemblée générale de se prononcer au plus tard au moment de l'approbation des comptes et qui, en principe, se répartissent en fonction des millièmes entre copropriétaires (RCDI 2010/1, p. 38).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (16ème ch.), Jugement du 10 avril 2009 (442)

- Groupe d’immeubles – Liste des présences – Signature des procès-verbaux : Pour disposer du statut unique de groupe d’immeubles, l’acte de base comprenant la parcelle de terrain est déterminant, ce qui n’est pas le cas si le complexe est réalisé en diverses phases et qu’à côté de l’acte de base principal, sont établis différents actes de base par immeuble. Il suffit que ces derniers renvoient à l’acte de base principal.
Les procès-verbaux ne doivent pas mentionner littéralement les personnes présentes ou non. Une liste précise des présences suffit.
Sur la seule base d’un procès-verbal non signé, les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être annulées (RCDI 2009/4, p. 51 - nl).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 29 janvier 2009

- Ordre du jour - Irrégularité - Annulation : Le fait que la résolution soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale ne soit pas conforme à celle qui était reprise dans l'ordre du jour constitue une irrégularité, qui justifie l'annulation de la décision.
L'exercice du pouvoir de réformation doit rester exceptionnel et n'intervenir que dans des circonstances exceptionnelles tenant à l'urgence ou à la gravité des fraudes ou des abus dénoncés. En l'absence de telles circonstances, il n'est pas justifié que le juge se substitue à l'assemblée générale et prenne une décision qui pourra affecter les intérêts de nombreuses personnes qui ne sont pas parties à la procédure (RCDI 2009/4, p. 49).
Justice de paix de Woluwé-Saint-Pierre, Jugement du 30 mars 2009 (409)

- Procuration - Annulation Ne sont pas valables les procurations données de manière collective, par des copropriétaires, lors de votes majoritaires au sein de l'assemblée de chaque entité du complexe, à des mandataires non nommément désignés par les mandants, pour une période non limitée dans le temps. Ce procédé est de nature à compromettre les limitations de vote imposées par l'article 557-6, § 5 C.civ. Les décisions prises sur base de ces procurations doivent être annulées.
(RCDI 2009/4, p. 43).
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 12 mars 2009 (407)

- Convocation de l'assemblée générale : La disposition qui prévoit que l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes, vise à protéger les droits des copropriétaires, plus précisément de ceux qui ont un intérêt minoritaire dans les parties communes; elle n'empêche pas que l'acte de base étend cette protection, de sorte que l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative du copropriétaire ne possédant pas au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 6 février 2009 (401)

- Convocation de l'assemblée générale : Même lorsqu'un copropriétaire a subi et subit de manière purement personnelle un dégât des eaux, il peut être opportun de convoquer une assemblée générale pour discuter de ce dégât des eaux, en application de l'article 577-9, § 3 C.civ. La demande doit être adressée au syndic (RCDI 2009/3, p. 41).
Justice de paix de Tienen, Jugement du 29 décembre 2008 (387)

- Procuration à l'assemblée générale : Lorsqu'un copropriétaire est représenté à l'assemblée générale par un mandataire, qui vote en faveur de la décision contestée, prise à l'unanimité, il est tenu par cette décision qu'il ne peut plus contester. Si le mandataire n'a pas respecté les limites du mandat et a commis une faute dans l'exécution de celui-ci, le mandant reste néanmoins responsable. La décision pose la question de savoir quand le défendeur a pris connaissance de la décision (RCDI 2009/2, p. 30).
Justice de paix d’Etterbeek, Siég.: De Muylder (juge de paix) Jugement du 25 avril 2008 (371)

- Convocation d'une assemblée générale extraordinaire : La décision d'annulation des décisions prises lors d'une assemblée générale extraordinaire ne peut être influencée par une assemblée générale extraordinaire ultérieure.
L'absence de mention du quorum de présence affecte la régularité de l'assemblée générale en manière telle que les décisions qui y sont prises doivent être annulées (RCDI 2010/3, p. 46)
Tribunal de 1ère instance d'Anvers, jugement du 7 avril 2008 (559)

- Convocation de l'assemblée - Initiative des copropriétaires : Chaque copropriétaire peut seul ou avec d'autres copropriétaires, qui disposent d'un cinquième des quotités, faire convoquer une assemblée générale.
La convocation doit normalement émaner du syndic en fonction, même si l'initiative vient des copropriétaires, néanmoins cela n'est pas une nécessité et les copropriétaires peuvent diligenter eux-même l'envoi des convocations (RCDI 2009/2, p. 31).
Justice de paix d'Anvers, Jugement du 15 juillet 2008 (372)

- Convocation par pli ordinaire - Délai de trois mois à compter de l'assemblée générale : L'action en annulation d'une décision de l'assemblée doit être introduite dans le délai de trois mois à compter de l'assemblée, pour autant que le copropriétaire qui agit ait été régulièrement convoqué. Tel est le cas lorsque les copropriétaires ont été convoqués par courrier ordinaire. On ne peut exiger d'une copropriété qu'elle recoure à des envois recommandés. Concernant l’autorisation du placement d’une antenne parabolique, le tribunal n'a pas à se substituer à l'assemblée générale, ainsi que l'appelant l'admet lui-même; qu'il précise d'ailleurs qu'il ne sollicite une autorisation que parce qu'il serait abusif de la part de ladite assemblée de le lui interdire, dans la mesure où l'article 10 de la Convention européenne des droits de l'homme garantit, notamment, le droit de recevoir des informations. Demande non fondée (RCDI 2009/2, p. 26).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siég.: CoIlignon (vice-président), Gouy, De Coninck (Juges) et Sehaillée (greffier adjoint délégué) Jugement du 5 juin 2008 (370)

- Convocation par un tiers - Irrégularité : Une assemblée générale de l'association des copropriétaires convoquée par un tiers est irrégulière, a fortiori si cette convocation émane d'un aspirant syndic mettant sa propre élection à l'ordre du jour. Que cet aspirant syndic n’est pas copropriétaire de la résidence. Que si le premier syndic désigné par l’acte de base, ne convoque pas l’assemblée générale, il appartenait alors aux copropriétaires possédant 1/5 des quotes-parts d’en prendre l’initiative. Cette irrégularité entraîne la nullité des décisions prises lors de cette assemblée générale (JT 2009, p. 364).
Justice de paix de Mouscron, Jugement du 27 avril 2009 (362)

- Quorum de présence - Abstentions : Quorum de présence conformément à l'art. 577-6, §3 Cc. Fixation au début de l'Assemblée Générale. Le fait qu'un ou plusieurs propriétaires mécontents quittent l'Assemblée n'a pas de conséquence sur le quorum de présence qui est fixé au début de l'Assemblée, mais n'a de conséquences que sur la comptabilisation ultérieure où l'absence des propriétaires-déserteurs sera considérée comme abstention (RJI 2009, p. 256).
Tribunal de Première Instance de Bruges, Jugement du 9 mai 2008 Jugement du 9 mai 2008 (350)

- Quorum de présence - Abstentions : Délibération valable. Assemblée Générale. Quorum de présence conformément à l'art. 577-6 §3 Cc. Fixation au début de l'Assemblée Générale. Le fait qu'un ou plusieurs propriétaires mécontents quittent l'Assemblée n'a pas de conséquence sur le quorum de présence qui est fixé au début de l'Assemblée, mais n'a de conséquences que sur la comptabilisation ultérieure où l'absence des propriétaires déserteurs sera considérée comme abstention (RJI 2009, p. 250).
Justice de paix d’Ostende, Jugement du 15 février 2006 (351)

- Initiative de la convocation - Convocation par le syndic : Un copropriétaire, qui dispose seul ou avec d'autres copropriétaires d'au moins 1/5 des quotités, peut faire convoquer une assemblée générale. (Ou plus exactement prendre l’initiative de faire convoquer)
Cette convocation doit être adressée par le syndic en fonction mais ce n'est pas une condition nécessaire. (Rm. Que si l’initiative de convoquer peut appartenir aux copropriétaires, il est normal que cela soit le syndic qui convoque, c'est lui qui possède toutes les données personnelles des copropriétaires) (RCDI 2008/4, p. 45 - nl).
Justice de paix d’Anvers, Jugement du 15 juillet 2008 (331).

- Convocation à l'AG - Décision irrégulière : L’action en annulation d’une décision de l’assemblée générale doit être intentée dans un délai de trois mois qui prend cours au moment où le copropriétaire a pu prendre connaissance de la décision. Chaque copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée générale.
La présomption prévue à l’article 577-9§2, alinéa 2 n’est pas applicable en l’espèce, dans la mesure où la convocation n’a pas été adressée suivant les dispositions des statuts. L'argument de l'ACP selon laquelle même une convocation adressée aux époux P.-c. par lettre recommandée n'aurait pas permis à ceux-ci d'en prendre connaissance, vu qu'ils résidaient en Espagne est irrelevante. Une convocation est valablement faite au domicile du copropriétaire ou à son domicile élu dans le dernier cas, pour autant que le syndic en ait été avisé. Le délai de recours de trois mois n’a donc pris cours qu’à compter de la communication du PV de l’assemblée générale.
Est irrégulière, la décision adoptée en violation des règles de forme, légales ou statutaires, relatives à la constitution ou à la tenue de l’assemblée générale (RCDI 2008/3, p. 28).
Justice de paix de Molenbeek, Siég.: Sacre (Juge de paix), Plaid.: Mes L.B.Loco M.L. et R. Loco L.V.
Jugement du 26 février 2008 (315).

- Vote secret - Communication des comptes - Rapport : Bien que la loi sur la copropriété n'impose pas la manière dont le scrutin doit avoir lieu, il doit se dérouler de façon nominative, en fonction de l'article 17 du Code judiciaire.
Lorsqu'un règlement de copropriété prévoit que les comptes de gestion doivent être communiqués aux copropriétaires un mois avant l'assemblée et que les commissaires désignés doivent présenter à l'assemblée leur rapport avec leurs observations, le non-respect de ces dispositions est sanctionné par la nullité de la décision d'approbation des comptes (RCDI 2008/3 , p. 46).
Justice de paix de Gent (5ème canton),
Jugement du 7 février 2008 (319).

- Assemblée générale – Convocation : L'objectif des exigences formelles de convocation d'une assemblée générale tend à assurer que tous les copropriétaires ont bien été informés de la date et de l'agenda de l'assemblée générale.
Lorsque la condition de forme de l'envoi par recommandé, prévu par le règlement de copropriété, n'est pas respectée, on peut accepter que l'assemblée a été valablement convoquée si le but poursuivi par cette disposition est atteint.
La charge de la preuve appartient à la copropriété.
Si cette preuve n'est pas rapportée, les décisions de l'assemblée générale, qui sont adoptées en violation des règles de forme, doivent être déclarées nulles (RCDI 2008/2, p. 44).
Tribunal de 1ère Instance de Leuven, Jugement du 16 janvier 2008.

- Registre des procès-verbaux - Syndic provisoire (non) : Le registre des PV de l'assemblée générale peut être classé dans un classeur lequel répond au même objectif qu'un registre formel,
Lorsque le syndic s'écarte, à l'occasion, de l'acte de base et choisit une méthode de travail plus facile pour lui sur le plan administratif, mais qui obtient pratiquement l'approbation intégrale de l'assemblée générale, il n'existe aucune raison de pourvoir à son remplacement (RCDI 2008/3, p. 31).
Justice de paix de Bruges, Jugement du 27 août 2007.

- Irrégularité des décisions de l'A.G. - Annulation : Pour prononcer l'annulation d'une décision de l'assemblée générale, il appartient au magistrat de vérifier si le respect de la règle de forme ou de fond aurait conduit à une autre décision.
La loi a organisé avec précision les questions de majorités et les possibilités de recours. Il en découle que les votes doivent être individualisés ou individualisables.
La lecture du procès-verbal de l'assemblée générale doit permettre de déterminer les copropriétaires qui ont voté en faveur de la décision, ceux qui s'y sont opposés et ceux qui se sont abstenus et le nombre de voix dont ils ont disposé pour exprimer leur vote. A défaut, la décision doit être déclarée irrégulière et doit par conséquent être annulée. La décision rappelle que les bulletins doivent indiquer des votes en quotités et non "en voix". Un homme, une voix ne s’applique en cette matière (RCDI, 2008, p. 21).
Justice de paix de Verviers, Jugement du 23 novembre 2007 (271)

- Modification des statuts - Droit réel : Un copropriétaire qui a voté en faveur d’une décision litigieuse ne peut en solliciter l’annulation que s’il démontre que son votre est affecté d’un vice de consentement. La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ne permet pas de déterminer l’identité des copropriétaires qui ont voté en faveur de la résolution litigieuse, ni de ceux qui se sont opposés, ou encore de ceux qui se sont abstenus. Il n’est donc pas possible de déterminer ceux qui parmi les demandeurs auraient exprimé un votre favorable. Lorsque les statuts prévoient que les dispositions relatives au statut réel sont modifiés à l’unanimité des copropriétaires, les modifications portant sur d’autres dispositions ne sont pas visées et ont lieu suivant les majorités légales fixées par l’article 577-7 §1er du Code civil (RCDI 2007/4, p. 54).
Justice de paix de Woluwé-St-Pierre, Jugement du 13 août 2007 (246)

- Organisation d'assemblées générales reprenant abusivement des points déjà inscrits à des AG : Cette décision traite également de questions mises à l’ordre du jour de l’AG. Qu’une assemblée générale peut être convoquée à la diligence du syndic aussi souvent qu'il est nécessaire. Mais, que la nécessité et/ou l'urgence (art. 577-8 § 4 du Code civil) doivent être justifiées. Seule l’association des copropriétaires, ayant la personnalité juridique, est liée par le contrat de syndic. Les copropriétaires ne peuvent, de manière individuelle, en demander la résolution. Lorsque le Tribunal constate que par l’introduction de procédures répétées, nées de l’intransigeance des demandeurs, conjuguée aux erreurs et abus renouvelés des syndics, la copropriété est devenue ingérable et qu’il est amené à redresser sans cesse la situation, d’autant que les décisions antérieures ne sont pas respectées, la désignation d’un syndic provisoire s’impose (RCDI 2007/4, p. 44).
Justice de paix d’Ixelles, Jugement du 5 juillet 2007 (245)

- Convocation - délais - Décision irrégulière : Dans le cadre d'une action en annulation, il y a lieu de vérifier l'influence qu'a pu avoir l'irrégularité invoquée sur la décision attaquée. En l’occurrence, les demandeurs soutiennent que le syndic n’a pas respecté les délais prévus dans les statuts, notamment l'envoi de la convocation dans le délai de 15 jours francs au moins avant la date de l'assemblée pour les assemblées particulières et 30 jours au moins pour les assemblées générales; Que d’autre part, ils affirment que l’ordre du jour n’est pas clair et précis. Le décision estime que les demandeurs ne prouvent pas qu'ils auraient subi un préjudice lié à ce retard dû au non respect du délai de convocation à l'assemblée.
Les demandeurs qui obtiennent gain de cause dans une procédure d'annulation ne doivent pas, à concurrence de leur part, supporter les dépens mis à charge de l'association ni participer dans l'état de frais et honoraires de son conseil. Est abusive la décision de l'assemblée qui leur impose de supporter ces frais. (RCDI 2008/4, p. 58).
Justice de paix d’Ixelles, Siég.: Mommens (juge de paix) et Berger (greffier) Plaid.: Mes F.B. loco Y.B. et S.D Jugement du 22 mai 2007 (337)

- Décision irrégulière - Assemblée générale non valablement cocnstituée : Tierce opposition non recevable, l’opposant ne démontrant pas d’intérêt.
Seules les décisions prises par les assemblées générales convoquées par le syndic nommé judiciairement, sur requête unilatérale, sont valables. En revanche, les décisions adoptées par les copropriétaires lors d'assemblées générales qu'ils ont personnellement organisées, sans en former la demande au syndic, sont irrégulières et doivent être annulées en vertu de l'article 577-9 § 2 C. civ (RCDI 2007/4, p. 39).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 10 janvier 2007 (252)

- Décharges – AnnuléContre une décision de l'assemblée générale, il n'y a pas de recours ouvert pour les copropriétaires qui l'ont approuvée à l'assemblée générale. Lorsque le compte d'exploitation qui est fourni à chaque copropriétaire doit être refait, une décharge ne peut alors être accordée que lorsque le nouveau rapport a été présenté. La décision portant décharge du syndic et du conseil d'administration qui a été fournie avec le compte d'exploitation fautif doit de ce fait être annulé.
Justice de paix de Furnes, Jugement du 2 septembre 2004

- Quorum - majorités légales - Décision abusive : Cette décision traite de problèmes de quorum et de majorités.
Un copropriétaire ne retire aucun avantage matériel ou moral de solliciter l'annulation d'un point du procès-ver¬bal, lorsque l'assemblée générale ne s'est pas prononcée sur cette question. Sa demande est dès lors irrecevable. Est abusive la décision de l'assemblée qui impose au propriétaire du rez-de-chaussée d'autoriser Les propriétaires et occupants des appartements surplombant les jardins d'y accéder aux seules fins de permettre les déménagements et emménagements et la livraison de pièces non transportables par les parties communes, moyennant le respect de certaines conditions (avertissement, dédommagement ....) dans la mesure où il existe d'autres solutions d'accès, que la décision fait supporter la charge d'un problème à un propriétaire et ne prend en considération que de manière limitée le dommage qu'il subit (RCDI 2007/4, p. 20).
Tribunal de première Instance de Bruxelles, Jugement du 26 octobre 2006 (243)

- Procuration - Quorum de présence - Actions en annulation : Un époux peut représenter d'office son conjoint copropriétaire sans mandat spécial.
Le mandat en blanc est licite, s'il est tenu compte des dispositions de l'article 577-6 § 5 du Code civil. Il appartient à celui qui agit en annulation de prouver le préjudice qu'il subit par les décisions contestées. Que la partie demanderesse invoque différents moyens concernant différentes décisions irrégulières. Cette décision évoque l’état d’esprit qu’il peut exister au sein d’une association des copropriétaires La décision rappelle qu'aucune disposition légale ni de l'acte de base ni du règlement de la copropriété ne prévoit que seuls les copropriétaires peuvent être candidats au conseil de gérance; (RCDI 2008/3, p. 33).
Justice de paix d’Ixelles, Siég.: Mommens (juge de paix) e Plaid.: Mes H.V. et Ch.V. Jugement du 21 novembre 2006 (316).

- Frais de convocation d'une 2ème assemblée générale : La décision de l'assemblée qui met à charge des copropriétaires absents ou non représentés les frais de convocation d'une seconde assemblée générale tend à modifier le système de répartition des charges. Elle est irrégulière, à défaut d'avoir été adoptée à l'unanimité, conformément aux prescriptions des statuts. Elle est également abusive car elle méconnaît le droit des copropriétaires de ne pas participer aux assemblées et étant formulée de manière générale, elle ne tient pas compte de circonstances exceptionnelles qui pourraient justifier ou expliquer l'absence d'un copropriétaire. Elle doit par conséquent être annulée (RCDI 2007 p.50).
Justice de paix de Molenbeek-St-Jean,
Juge de paix : F. Sacre
Jugement du 19 septembre 2006 (202).

- Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant •les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis
Jugement du 13 septembre 2006 (198)

- Rédaction du procès verbal - Décisions irrégulières :
Sont irrégulières et doivent par conséquent être annulées les décisions qui sont adoptées, suivant le procès verbal de l’assemblée générale, par une forte majorité ou une majorité écrasante car il est manifestement impossible à la lecture dudit procès-verbal de déterminer les votes favorables et les votes négatifs et partant de vérifier si les majorités requises ont été atteintes.
Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 25 octobre 2001 (1).
(Décision réformée par le jugement du 8 novembre 2005 - cfr. rubrique suivante)

- Rédaction du procès verbal : En l’absence de règles légales ou conventionnelles qui imposeraient en matière de délibération et de vote d’une assemblée générale de copropriété, on ne peut exiger que le procès-verbal de celle-ci mentionne le nombre de voix précis que recueille telle ou telle résolution ou mentionne nommément ceux qui ont voté en faveur ou contre une proposition ou qui se sont abstenus.
Que le copropriétaire qui ne souhaite pas concourir à l’exécution d’une décision votée majoritairement, est tenu de le signaler immédiatement ou de faire acter ses réserves ou, à tout le moins, si ceci lui était refusé, d’en faire part immédiatement
à l’association.
Tribunal civil de Bruxelles - Jugement du 8 novembre 2005 (13)

- Décisions sur un même point : L’installation de volets, éléments privatifs, est soumise à l’approbation de l’assemblée générale car dans leurs éléments extérieurs, ils sont communs. Les décisions d'une assemblée générale n'ont pas force jugée ou même décidée comme l'ont les décisions judiciaires devenues définitives. Ce qui est valablement décidé à une assemblée peut être remis en cause lors d'une assemblée suivante et le cas échéant, entièrement réformé s'il apparaît que la première décision n'était pas opportune ou heureuse. La décision de l’assemblée consistant à refuser l’installation de volets est jugée abusive. Les motifs esthétiques ne peuvent justifier la décision : ces volets ne sont visibles que de l’arrière du bâtiment, à savoir depuis le jardin et il n’y a pas d’uniformité dans les tentures et voilages des façades. En revanche, le placement des volets confère un sentiment de sécurité, ce qui représente un avantage supérieur aux aspects esthétiques (RCDI 2007/4, p. 25).
Justice de paix de Wavre, Jugement du 25 janvier 2005 (244).

- Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs.
Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l'usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire.
Quand l'acte n'est pas en accord avec cette prémisse, un expert doit être désigné, en sorte que le projet d'acte de base tienne compte de ce principe (RCDI, 2006/2, p. 44).
Tribunal de 1ère Instance de Leuven.
Jugements du 28 septembre 2005 et du 2 novembre 2005 (500)

- Convocation d'une assemblée générale par des copropriétaires possédant le quorum légal. Le pouvoir qui est reconnu aux copropriétaires, détenant ensemble plus de 20% des quotes-parts de l’immeuble, de convoquer une assemblée générale est absolu. Il n’appartient pas au syndic d’apprécier de l’opportunité d’une telle décision. C’est donc a bon droit que le juge de paix affirme que le syndic doit se soumettre à la volonté des copropriétaires disposant du quorum requis, sans chercher à imposer de conditions dont le fondement est juridique inexistant.
Juge de paix d’Anderlecht, Jugement du 27 octobre 2005 (11).

- Procès verbal - mode de votation : La qualité pour exercer l’action en nullité appartient au copropriétaire opposant ou défaillant. Celui qui intente une action en nullité est tenu de démontrer son opposition à la décision litigieuse contre laquelle il s’oppose.
Si l‘anonymat complet des votes à pour objet d’éviter que les votants soient soumis au regard approbateur ou critique des autres copropriétaires et pourrait être considéré comme un rempart contre la manipulation ou l’intimidation, il présente comme désavantage certain que la preuve ne pourra être faite que le copropriétaire s ‘est effectivement opposé à la décision prise. (RCDI, 2006/4 –p.32).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert
Jugements 24/10/05-28/12/06 (114)

- Absence de décision sur un point à l’ordre du jour : Un ordre du jour d'une assemblée générale ne doit pas être considéré comme une préfiguration concrétisée de la décision à prendre mais comme une notification de points qui devront être traités par l'assemblée. – Lorsque cependant une décision ne ressortit pas à un point qui est mentionné à l'agenda, la décision n'est pas prise régulièrement. – Une autorisation au syndic d'introduire une action en justice ne peut être permanente mais doit être spéciale, concrétisée pour chaque demande et donnée par l'assemblée générale.
Justice de paix de Furnes, Jugement du 1er avril 2004

- Objet social – Administration et conservation de l’immeuble : Une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, prise à la majorité requise, bien que régulière en la forme, doit cependant être considérée comme irrégulière «par son objet» si elle a été prise hors du domaine réservé à cette assemblée. C'est spécialement le cas si elle porte atteinte aux droits d'un copro¬priétaire sur son bien privatif ou aux droits qu'il a sur des biens communs dont il est avéré qu'il en a la jouissance exclusive.
Au surplus, la décision de la majorité ne peut léser les droits d'une minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retireraient les majoritaire (JLMB 2001, p. 655 – Sommaire).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 29 avril 1999 (500)

- Convocation d'une assemblée générale : On ne peut refuser au copropriétaire qui possède plus de 20% des quotités le droit de demander au juge de faire convoquer une assemblée générale si le syndic refuse ou omet de la convoquer.
Dans les limites de l'éventuelle contestation de la part du syndic, qui ne peut cependant pas agir comme porte-parole d'une fraction des copropriétairs, un contrôle marginal doit être possible pour éliminer des points à mettre à l'ordre du jour des postes considérés comme 'injustifiés' et bien évidemment sans préjudicier.
Justice de paix d'Oostende II, jugement du 17 avril 1997. (JJP, 1998, p. 303)

- Retard dans la convocation : Un syndic n'est pas responsable pour la convocation tardive d'une assemblée générale, si le copropriétaire intéressé n'a lui-même rien entrepris sur base des possibilité que la loi lui offre afin de faire convoquer une assemblée générale.
Justice de paix de Wolvertem, Jugement du 20 mars 1997 (90); (JJP. 1998, p. 295)

- Assemblée générale - locataires - avertissement :
Conformément aux dispositions de l'article 577-8,§4 du Code civil, le syndic a l'obligation d'avertir tous les locataires de la date de l'assemblée générale. Le fait que cette impossibilité résulte de locations saisonnières, pas de sanction explicitée et pas d'abus de droit ni de préjudice après 2 décisions conforme de l'assemblée générale d'expulser un locataire.
Justice de paix d'Oostende, jugement du 4 juillet 1996. (JJP. 1998, p. 294)

-quorum requis pour certaines décisions - Respect des statuts : Quand le mode de convocation des copropriétaires, prévu par le règlement d'ordre intérieur, a été modifié lors d'une réunion de l'assemblée générale ou tous les copropriétaires étaient présents ou représentés et que la décision a été prise à l'unanimité, cette décision est certainement valide.
La construction d'une véranda sur le toit d'un immeuble concerne le style et l'harmonie de l'ensemble de l'immeuble. Lorsque le règlement de copropriété exige que pour un pareil aménagement une décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l'accord des copropriétaire défaillants n'est pas requis.
Cette précision permet d'établir une différence entre le quorum des dispositions de l'article 577-7,§3 du Code civil qui exige l'unanimité de tous les copropriétaires, et l'ununimité des copropriétaires présents ou représentée suivant les statuts de la décision annotée.
Juge de paix de Bruges, jugement du 24 décembre 1992. JJP.1993, p.295.

- Double convocations : Une assemblée générale peut être convoquée à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes (article 577-6, §2, du code civil), sans préjudice de tout copropriétaire de demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans les délais que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire (article 577-9,§3 du code civil). Deux assemblées générales sont convoquées le même jour à l’initiative du syndic et de copropriétaires possédant ensemble un cinquième des quotes-parts. Interdiction de tenir l’une des assemblées.
Tribunal civil de Dinant (référé), jugement du 1er juin 2001 (14)



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