Travaux effectués aux ascenseurs

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Chronique de jurisprudence

La répartition des charges entre copropriétaires, ce poste suscite souvent des difficultés, en ce qui concerne l’intervention de chacun des propriétaires dans l’usage et l’entretien, de l’ascenseur commun.

En général, les frais d'entretien sont répartis suivant les quotes-parts de chacun (critère de valeur).

Si le critère de valeur peut certes apporter une solution dans la répartition des charges, le critère de l’utilité est souvent combiné avec le critère de valeur, permettant ainsi de mieux modaliser les frais en fonction de son utilisation potentielle et de l'utilité.
Cette utilisation potentielle peut s’apprécier en fonction de la surface du lot, et donc en fonction de la capacité d’occupation.
Quant à l'utilité, celle-ci sera appréciée au cas par cas, en fonction de la situation du lot.

S’il s’agit d’un bureau, la valeur du lot sera reconsidérée, ce qui permettra de mieux adapter le coefficient d’utilisation.

D’autre part, il arrive que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée soit expressément dispensé des frais d’entretien de l'ascenseur, ou que ses interventions soient limitées aux frais de consommation, toutefois il sera tenu aux coûts des grosses réparations sur base de la solidarité qui doit exister au sein de la communauté des copropriétaires.

Actuellement à la suite des nouvelles mesures, imposant la mise en conformité des ascenseurs, cela suscite de gros problèmes avec les propriétaires des rez-de-chaussées, qui ne participant pas au frais d'utilisation, doivent néanmoins intervenir dans les frais de mise en conformité.
Il faut savoir que ces nouvelles mesures qui sont imposées par "le fait du prince", obligent les copropriétaires à effectuer de gros travaux, alors que l'ascenseur fonctionne correctement.
L'ascenseur constitue une partie commune de la copropriété.
D'autre part, la présence d'ascenseur au sein d'un immeuble contribue au standing de l'immeuble et à la valeur de celui-ci, et donc par conséquent, tous les copropriétaires doivent contribuer aux frais de renouvellement, sur le principe de la solidarité. Et cela, quel que soit les dispositions statutaires.

Comment établir une clef de répartition :
Il est évident qu'en ce qui concerne les ascenseurs la vision au sujet des charges effectives a évolué.
Alors qu'il y a des années on estimait que le coût le plus important était lié à la distance intermédiaire entre le niveau le plus bas et le niveau le plus élevé, la théorie actuelle estime que les frais engendrés par un ascenseur le sont lors de la procédure de démarrage et lors de l'arrêt, la distance intermédiaire entre ces deux opérations étant, quant à elle, quasiment indifférente sur le catit. (Handboek Appartementsrocht, R. TIMMERMANS, Kluwer 2008, 933).






Jurisprudence ascenseur
- Modification des charges de l'ascenseur : Les copropriétaires d'un appartement sis au rez-de-chaussée d'un immeuble qui estiment devoir être déchargés de toute contribution aux frais d'entretien d'ascenseur, à défaut d'utilité pour eux, doivent s'adresser au préalable à l'assemblée générale, organe souverain de l'association des copropriétaires, et non directement au Juge, faute de quoi la demande doit être déclarée irrecevable.
Le pouvoir d'appréciation du juge en la matière reste, par ailleurs, marginal, celui-ci n'ayant pas à substituer son appréciation à celle de l'assemblée. La réserve adoptée par les juges résulte du fait que le système adopté par les statuts assure un équilibre entre l'intérêt collectif de l'association des copropriétaires et l'intérêt particulier de chaque copropriétaire pour que la solidarité l'emporte sur le droit individuel de chacun (RCDI 20117/3, - p. 31).
Justice de paix de Saint-Josse-ten-Noode : Jugement du 8 mars 2017

- Répartition des charges en fonction du critère de l'utilité :Le choix fait en assemblée générale de s'en tenir, pour la répartition des charges communes, au critère de l'utilité retenu par les statuts et conforme à l'article 577-2, § 9, du Code civil, et en conséquence de rejeter le critère de la valeur que plébiscitaient les demandeurs est un choix qui bien qu'ayant des conséquences financières pour les appartements les plus petits, n'en reste pas moins un choix qui n'est pas abusif (RCDI 2017/4 - p.19).
Justice de paix de Liège, 2e canton, Jugement du 11 janvier 2017

- Charges communes – Ascenseurs : Les ascenseurs devant être rénovés, ce point a fait l'objet d'une discussion lors d'une assemblée extraordinaire. Les demandeurs postulent, sur pied de l'article 577-9, § 6, 2°, C. civ., la modification de la répartition des charges communes relatives aux ascenseurs car la répartition actuelle leur cause un préjudice propre, et propose une nouvelle clef.
Lors de cette assemblée générale extraordinaire, la majorité requise de 4/5 n'a pas été atteinte pour obtenir la modification du mode de répartition des frais d'ascenseur et une majorité de 3/4 a été atteinte pour décider du remplacement complet de l'ascenseur.
Le juge note que le système mis en place en 1962 n'est pas dérogatoire aux statuts du complexe en ce qui concerne les frais de remplacement des ascenseurs mais que pour les autres frais relatifs à ceux-ci, Il est spécifique à l'immeuble concerné et repose sur des éléments existants à l'époque.
Tout en admettant que la répartition de ces charges est disproportionnée, il est précisé que depuis 1962, la vision au sujet des charges effectives a évolué. Actuellement, personne ne peut contester que le coût le plus important des charges d'un ascenseur soit lié à la procédure de démarrage et lors de l’arrêt de l’ascenseur.
Les données techniques au sujet des coûts réels des ascenseurs ayant depuis lors évolué, le juge désigne un expert chargé de proposer une clé de réparation des charges relatives aux deux ascenseurs (RCDI 2017/4 – p.24).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 3 mars 2017

- Représentation à l’assemblée générale – choix du mandataire – modification de la répartition des frais d’ascenseur – critère d’utilité : 1. La loi permet qu’un copropriétaire soit représenté à une assemblée générale des copropriétaires par la personne qu’il désigne librement, et ce indépendamment de sa qualité de copropriétaire dans l’immeuble.
2. La décision de l’assemblée générale, selon laquelle tous les copropriétaires desservis par l’ascenseur de l’immeuble sont tenus de supporter les frais engendrés par ledit ascenseur, retient en réalité comme critère de répartition l’utilité que chaque copropriétaire retire de la présence dudit ascenseur. Les propriétaires et/ou occupants de lots situés au rez-de-chaussée qui ne démontrent pas ne pas utiliser l’ascenseur pour se rendre au parking ou aux caves sont tenus de participer auxdits frais d’ascenseur.
La modification de la répartition des frais en ce sens assure parfaitement l’égalité entre les indivisaires, outre le principe de solidarité et d’équilibre qui doit être assuré au sein de toute copropriété (JJP, 2014/3-4, p.135).
Justice de paix d'Etterbeek,, Jugement du 9 février 2012.

- Répartition des charges ascenseur : Le règlement de copropriété a les caractéristiques d’un contrat d’adhésion mais la loi prévoit des correctifs, notamment une modification de la répartition des charges par décision de l’assemblée générale ou par une décision judiciaire.
L’article 577-9, § 6, 2° C. civ., énonce en effet que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre et cette possibilité est indépendante de l’époque à laquelle l’appartement a été acquis. Le juge doit être prudent lorsqu’il use de cette possibilité de modification mais peut utiliser tous les critères visés à l’article 577-2, § 9 C. civ., la valeur, l’utilité ou une combinaison des deux. Or, il est logique, raisonnable et équitable que certaines charges, telles celles concernant un ascenseur soient réparties sur base de l’utilité pour chaque partie privative; dans un immeuble, sans garage souterrain et sans cave, le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée ne retire pas la moindre utilité de l’ascenseur et de ses accessoires. Ce propriétaire subit donc un préjudice propre du fait de la répartition des charges en fonction de la seule valeur des parties privatives telle que prévue dans le règlement de copropriété et confirmée en assemblée générale. En conséquence, le règlement de copropriété doit être modifié et prévoir désormais que les frais et charges de l’ascenseur ne seront pas supportés par les occupants des appartements situés au rez-dechaussée.
Juge de paix de Zomergem, Jugement du 12 décembre 2008.

- Répartition des charges - ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la décision querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne.
Le juge de paix ne peut modifier le mode de répartition des charges que dans l'hypothèse où des modifications ont été apportées à l'immeuble. L'obligation imposée par arrêté royal de mettre en conformité aux exigences légales l'ascenseur ne constitue pas une modification au sens de l'article 577-9 § 6 du Code civil (RCDI 2006/2 p. 22).
Justice de paix de Jette, Jugement du 7 novembre 2005
Siège : V. Bertrouille ; Jugement du 21 février 2006 (165)

- Action en répartition des charges d'un ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la décision querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne.
Le juge de paix ne peut modifier le mode de répartition des charges que dans l'hypothèse où des modifications ont été apportées à l'immeuble. L'obligation imposée par arrêté royal de mettre en conformité aux exigences légales l'ascenseur ne constitue pas une modification au sens de l'article 577-9 § 6 du Code civil (RCDI 2006/3, p. 22). Justice de paix de Jette, ,Jugement du 7 novembre 2005 (241)