Le menu entretien

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Chronique de jurisprudence

Conformément aux dispositions de l’article 1754, le locataire doit effectuer dans les lieux loués toutes les réparations locatives et le menu entretien.

Comment peut-on définir ce qui incombe vraiment au locataire ?
La ligne de démarcation entre les charges locatives et les grosses réparations à charge du bailleur est parfois difficile à déterminer.
Certes, il y a l'article 1754 du Code civil, mais cette liste est exemplative et pour beaucoup, se trouve être obsolète. En pratique, on se réfère volontiers à la jurisprudence et au Vade-mecum des dégâts locatifs établi par l'union des géomètres-expert immobiliers (Voir rubrique : "Menu entretien").
La loi du 25 avril 2007 a toutefois décidé de confier au Roi la possibilité (et non l'obligation) d'arrêter une lite des réparations autre que locatives.
A défaut de précision, la doctrine et la jurisprudence s’accordent à imposer au locataire tous ce qui concerne l'usage et la jouissance de la chose louée.
Ainsi, sauf dispositions contraires, les frais dû l'usage et à la jouissance locative qui sont souvent cités :

-les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, en ce compris les redevances ;
-les redevances et abonnement relatifs à la télédistribution ou au téléphone ;
-les taxes d'égout et d’enlèvement des immondices ;
-l’entretien périodique du brûleur et de la chaudière ;
-frais de relevé de calorimètre;
-les frais d’entretien des parties communes, comme le nettoyage du corridor ou de l’escalier (quotités) ;
-la force motrice des ascenseurs, l’entretien et de leur ventilation à l’exception des frais nécessités par les grosses réparations;
-la quote-part dans le chauffage, l’éclairage, et l’entretien des locaux communs ;
-la quote-part dans le salaire du concierge à l’exception de l’entretien de son logement ;
-la femme de ménage chargée de l’entretien des communs;
-la prime d’assurance de l’occupant ;
-les frais de relevé de chauffage des parties communes ;
-pas les frais de gérance (sauf convention) ;
A ces postes, on oppose les dépenses qui concernent la propriété elle-même.
-Les taxes ou impôts grevant le bien loué (précompte et impôts sur la propriété),
-le matériel d’entretien des communs ;
-les plantations dans les parties communes de l’immeuble et leur entretien ;
-l’achat d’une tondeuse pour l’entretien du jardin commun ;
-l’entretien des locaux du concierge ;
-la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie ;
-la prime d’assurances du propriétaire ;
-le salaire du gérant ou du syndic d’immeuble ;

Le locataire gardien de la chose louée ?

Le contrat de location confère en principe au locataire des pouvoirs qui le rendent gardien de la chose qui est l'objet du contrat.
Toutefois, il ne sera responsable que dans la mesure où l'entretien de la chose défectueuse n'est pas resté à charge du bailleur (JT 1975, p. 620, cass. 18.04.1975).
Ainsi, il est reconnu que le locataire n’a pas de pouvoir de direction sur le gros œuvre du bâtiment, ainsi que sur certains arbres de haute futaie,
de telle sorte, sauf convention contraire, le bailleur en reste le plus souvent le gardien et en assure l'entretien.

C’est en sa qualité de gardien de la chose qu’il est tenu de l’entretenir et de la conserver en s’abstenant de tout acte qui pourrait nuire à sa substance.
Cela résulte de son obligation d’user de la chose en bon père de famille (art.1728).

L'usage du bon père de famille doit être considéré in concréto.
Le juge du fond apprécie souverainement ce qui peut être considéré comme faisant un usage incorrect du bien loué.

Le preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués.

Si la loi énumére quelques-unes des raparations que le locataire doit assumer, cet inventaire n'est établi qu'à titre exemplatif.
L'article 1754 du Code civil renvoie d'ailleurs aux usage des lieux qui mettent généralement d'autres prestations à charge du locataire, tel le ramonage.

Toutefois, les parties peuvent déroger au droit commun, et mettre ainsi à charge du locataire outre le menu entretien, mais également le gros entretien et les grosses réparations qui normalement sont à charge du bailleur, à l’exception de la vétusté et les cas de force majeure (art. 1755 du Code civil).

Le bailleur ne pourra toutefois, imposer au preneur que les seules charges expressément prévues dans le bail, ou qui concernent l’usage et la jouissance du bien loué.

Répertoire :
La preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués, et cela conformément aux usages admis (art. 1754 du code civil) :

Les dispositions des articles 1730 et 1731 prévoient que le locataire doit restituer le bien loué dans l'état dans lequel il a été loué.
Les dispositions de l'article 1755 prévoient qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par Vétusté ou force majeure.
D'autre part, le locataire échappe à son obligation de restitution du bien loué, lorsqu'il résulte qu'une cause étrangère a entièrement détruit le bien loué, s'il en est responsable, son obligation se traduira par la réparation en dommages-intérêts.

L'article 1731 vise comme cause d'exonération que la force majeure et la vétusté, sans citer expressément l'usure normale.
Il est généralement admis que le locataire ne répond évidemment pas de l'usure normale, pas plus que de la vétusté.
Seuls les abus dans l'usage de la chose sont imputables au locataire.
Quoiqu'il n'existe pas d'unanimité, mais nous estimons qu'il ne nous paraît pas possible d'imposer au locataire par une clause d'aggravation mettant à sa charge dans le cadre des grosses réparations, celles qui résultent de la vétusté et de la force majeure.

Cela est ainsi depuis les nouvelles dispositions impératives de l'article 1731, §2 de la loi du 29 décembre 1983 ;

Vétusté et usure normale

Comme le souligne Vandekerckhove, à l'impossible nul n'est tenu, le locataire ne peut être astreint à éviter les effets de l'usure normale.
Le locataire échappe à ses devoirs de réparer les dégâts causés par les effets de l'âge. Les experts essaient de déterminer la durée normale de certains biens. Mais tout dépend de nombreux paramètres, la qualité, la manière dont certains éléments ont été installés. Ainsi, le locataire ne sera pas tenu de certaines dégradations dues à un vice de placement: citons à titre d'exemples l'inégalité d'un plancher, le placement défectueux d'un balatum dont les déchirures sont consécutives de boursouflures, des carreaux sans joints suffisants, la présence sous un pavement de matières dont l'état se serait modifié sous l'action de l'humidité, l'absence de ventilation suffisante dans une cuisine ou une salle de bain ayant causé des dégâts dus à la condensation.

D'autre part, il faut également avoir égard à l'obligation de signalement du locataire.
Le locataire est tenu d'avertir le bailleur à temps utile de certains désordres pour éviter certaines aggravations des dommages dont il pourrait, à défaut rester responsable.

En règles générales, seuls les abus dans l'usage de la chose lui sont imputables.

Force majeure

Comme tout débiteur d'une obligation, le preneur, empêché de s'exécuter par suite de force majeure ou d'un cas fortuit, ne peut encourir de dommage (C. civ. art. 1148).
Parmi les éventuels dégâts relevés à sa charge, au moment de la sortie des lieux, ceux qui seraient attribuables à la force majeure ne peuvent donc lui être comptés.

On peut citer des circonstances atmosphériques, le grand vent ou des intempéries, la grêle de nature à casser les vitres, le fait du prince ou certains actes émanant des autorités administratives, le fait d'un tiers.
Toutefois, la jurisprudence n'exempte pas le preneur, si des précautions élémentaires auraient suffi à éviter les dégradations, par exemple la fermeture d'un volet pendant l'orage, ou des mesures à prendre en vue d'une inondation prévisible.

Il resterait également responsable s'il n'a pas pris certaines mesures de protection avant de s'absenter, en cas de vol ou qu'il aurait omis de protéger les installations de distribution d'eau contre le gel pendant son absence.

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Jurisprudence

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- Immeuble divisé en plusieurs logements - Charges communes - Preuve : Dans le cas où les frais et charges non forfaitaires, visés par l'article 1728ter du code civil, doivent être répartis entre une pluralité de locataires, ils doivent l'être de manière proportionnée, sur la base de critères pertinents, en s'appuyant sur des données de faits probantes. Il appartient au bailleur de démontrer la pertinence et la fiabilité du système de mesure et de répartition qu'il applique (JLMB 2010, p. 1879 - Somm.).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 26 octobre 2006

- Obligation d'entretien du locataire - troubles de jouissance, non: Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Obligations du locataire : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.) Jugt 7 octobre 2004.
Siège : J. Coumans, S. Van Bree, A. Dessy ; Avocat : S. Perlberger. Jugement 7 octobre 2004 (1)

- Opposabilité des statuts : Les statuts sont opposables à tous les occupants de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation (JJP.2006,p.96).
Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton) - Jugement du 11 juillet 2002 (4)

- responsabilité du gardien d'une chose viciée : La responsabilité consacrée par l'article 1384, § 1er du C. civ. implique que la victime du dommage prouve que la chose était atteinte d'un vice qui a été la cause du dommage et que la personne à qui la réparation est réclamée avait la chose sous sa garde. Le gardien d'un bien est la personne qui en use pour son propre compte ou qui en jouit ou qui la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. Que même le locataire d'un objet peut être considéré comme gardien au sens le l'article 1384, alinéa 1er du Code civil (Pas., p. 1205.
Cour de Cassation, Arrêt du 27 juin 1957,

- Devoir d'entretien - locataire gardien de la chose louée : le gardien d'une chose est responsable du dommage causé par le vice de cette chose parce qu'il est en faute pour avoir sous sa garde une chose infectée d'un vice. La victime du dommage doit prouver que la chose était infectée d'un vice, que ce vice a été la cause du dommage et que la personne à laquele il réclame réparation avait la garde de la chose. La victime du dommage causé par le vice d'une chose ne doit pas préciser ce vice; il suffit qu'elle prouve que l'accident eût été impossible si la chose n'avait pas été infectée d'un vice
Cour de Cassation, Arrêt du 25 mars 1943.

- Locataire - gardien de la chose louée : Le locataire est responsable, en sa qualité de gardien d'une chose viciée, de la chute dont le préposé de la s.a. Electrabel a été victime alors qu'il voulait prendre le relevé du compteur à gaz dans la cave et qui a été provoquée par le fait que l'escalier menant à la cave, qui était pourri et usé, a cédé sous son poids.
Tribunal civil de Gent - Jugement du 30 octobre 2002.

- Incendie et obligations contractuelles des parties : Le locataire ne peut renverser la présomption de responsabilité qui pèse sur ses épaules que pour autant qu’il démontre que l’incendie litigieux doit nécessairement être attribué à un fait qui lui est étranger. La preuve doit être raisonnable. Dans le cas présent l’installation électrique datant des années 1950, et le locataire n'étant dans les lieux que depuis 4 ans, il y a lieu de considérer que le propriétaire était informé du fait que de nombreux contacts électriques, tels des hottes de dérivation, des prises de courant et/ou interrupteurs cassés, n‘étaient visiblement plus protégés...
)Bull. Ass. 2006, p. 365 - observations Me Jean-François Gailly).
Cour d’Appel de Mons, Arrêt du 22 décembre 2003
Siège : Franeau, Matagne, Vanthuyne.
Avocats : Mes Gailly, Tassin, Melan, Boxus, Dessales et De Rycke.
Arrêt du 22 décembre 2003 (67)

- Etat des lieux dans le cadre de contrats successifs : La constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l'état du bien loué au moment de son occupation et l'état au moment de la sortie; est ainsi déterminant pour la constatation de dommages locatifs, l'état du bien loué au moment de l'occupation et non l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux dressé au moment d'un renouvellement du bail réalisé conformément aux dispositions de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Cour de cassation :
arrêt du 15 décembre 1997 (58)

- Etat des lieux : Les dispositions de l'article 1731, alinéa 2, du Code civil n'exonère pas le bailleur de l'obligation d'établir l'existence du dommage qu'il invoque.
D’autre part, le demandeur a produit le procès-verbal de constat établi le 16 mars 1993 par l'huissier de justice Winkelmolen, faisant état de diverses dégradations.
C’est à tort que les juges ont refusé d’examiner si des présomptions graves, précises et concordantes relatives aux dommages locatifs, pouvant fonder leur décision, pouvaient être relevées dans cet acte.
Cour de Cassation, arrêt du 18 octobre 1996 (57)

- Charges communes - Frais de gérance : A défaut de stipulations contraires, les frais de syndic et de gérance n’entrent pas dans les frais de consommation ou d’entretien normal à charge du locataire. Que ces frais sont censés être faits en faveur de la copropriété et de ses propriétaires, représentant le coût de prestations de gestion dont le bailleur est le bénéficiaire et ne constituent pas des services dont les occupants sont les bénéficiaires directs. Que ces frais de gérance et de syndic comme ceux d’un concierge doivent être considérés comme des prestations, hors de la catégorie de frais d’entretien locatif normal (JJP 1999, p. 80);
Justice de paix de St-Josse-ten-Noode, Jugement 29 Juin 1998
Juge : D. Meert ; Avocats : E. Riquier, P. Levintoff Jugement 29 Juin 1998 (24)

- Charges communes - Frais de gérance : Les « frais communs » doivent s’entendre comme tous ceux qui sont nécessaires ou utile à l'usage normal des lieux, au bon fonctionnement des appareils qui les desservent (ascenseur, ventilation, électricité, etc …), à la bonne organisation de la jouissance de l'immeuble (garde, nettoyage, entretien, assurances, etc ... que le syndic fait partie de cette bonne organisation.
Qu’une analyse des fonctions de syndic permet de constater que son travail est utile à la fois au propriétaire et au locataire, puisque chacun d'eux puise dans l'examen de ses décomptes trimestriels et annuels, et des justifications annexes et documentaires.
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 2 juin 1980 (5)

- Chauffage commune - Charges communes : Le locataire peut préférer une autre source de chaleur que le chauffage central ,
D’autre part, un locataire a le droit d’économiser le chauffage et d’employer des sources de chaleur plus économiques que le chauffage central .
Que ce point n’exclut pas pour autant l’occupant ou le locataire de contribuer aux frais d’entretien, de ramonage à titre de frais communs dans les proportions soit du règlement de copropriété ou soit du contrat.
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles, Jugement du 25 novembre 1986 (1)

- Etat neuf : jugé que si le bail stipule que la peinture et le papier de tenture sont à l'état neuf, et que le preneur s'oblige à délaisser les lieux dans le même état en fin de bail, pareille stipulation impose au preneur, en fin de bail, à remettre les locaux à la disposition du bailleur, à l'état neuf, en ce qui concerne les peintures et le papier de tapisserie.

- Etat neuf : La clause "loué à l'état neuf" - "doit être restitué tel à la sortie", impose au preneur de restituer le bien loué dans l'état où il l'a reçu sans égard aux conséquences de l'usure normale ou de la vétusté.

- Obligation d'entretien du locataire - troubles de jouissance, non : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Obligations du locataire : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.) Jugt 7 octobre 2004.
Siège : J. Coumans, S. Van Bree, A. Dessy ; Avocat : S. Perlberger. Jugement 7 octobre 2004 (1)

- Incendie et obligations contractuelles des parties : Le locataire ne peut renverser la présomption de responsabilité qui pèse sur ses épaules que pour autant qu’il démontre que l’incendie litigieux doit nécessairement être attribué à un fait qui lui est étranger. La preuve doit être raisonnable. Dans le cas présent l’installation électrique datant des années 1950, et le locataire n'étant dans les lieux que depuis 4 ans, il y a lieu de considérer que le propriétaire était informé du fait que de nombreux contacts électriques, tels des hottes de dérivation, des prises de courant et/ou interrupteurs cassés, n‘étaient visiblement plus protégés...
Bull. Ass. 2006, p. 365 (observations Me Jean-François Gailly).
Cour d’Appel de Mons, Arrêt du 22 décembre 2003
Siège : Franeau, Matagne, Vanthuyne.
Avocats : Mes Gailly, Tassin, Melan, Boxus, Dessales et De Rycke.
Arrêt du 22 décembre 2003 (67)