Association partielle - Fusion de deux copropriétés

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- Corinne MOSTIN : "l'organisation des complexes immobiliers par la création d'associations partielles", in La pratique notariale de la copropriété, Bruxelles, Bruylant, 2012, p.41.
- Pascale LECOCQ : "Les associations de copropriétaires : des personnes morales particulières", in La copropriété par appartements : deux ans après la réforme, Liège, Anthémis, CUP, Vol 138, 2012, p.47.
- Pierre Van Den Eynde : "acte de base - Statuts de copropriété avec sous-indivision" in L'incidence de la nouvelle loi sur la copropriété forcée pour les praticiens de l'immobilier, Bruxelles, Larcier, 2010, Jurim Pratique, 1-2/2011, p.433.

Les associations partielles

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Dans son arrêt du 3 juin 2004, la cour de cassation a rappelé très justement le principe de l’unicité, en précisant qu’il ne pouvait y avoir qu’une seule personnalité juridique pour un groupe d’immeubles. La Cour rappelle que l’article 577-3 du Code civil précise que « tout immeuble ou groupe d’immeubles » doit être régis par un acte de base et un règlement de copropriété, ce qui ne permet donc pas la superposition de plusieurs personnes morales dans une même copropriété. Et rappelle très justement que l’article 577-5, §1er précise : « l’association des copropriétaires a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association ».

Devant l’absence de toutes dispositions légales organisant la constitution de ces sous-indivisions, le législateur a été tenu d’intervenir afin de permettre la création d’association partielle (Article 577-3, alinéa 3 du Code civil- Loi du 2 juin 2010).

Le législateur a prévu des conditions strictes pour l’obtention de cette autonomie juridique. Des conditions matérielles et formelles, dont certaines font actuellement l’objet de divergences au sein de la doctrine.
Ainsi la présence statutaire de plusieurs sous-indivisions au sein d’un même complexe, ne permet pas nécessairement à ces différentes entités, même si des parties communes générales et particulières sont bien définies, d’acquérir automatiquement la personnalité juridique, et donc, de pouvoir bénéficier d’une gestion juridique autonome. C’est d’ailleurs ainsi que le Juge de paix d’Anderlecht l’a rappelé.

Jugé que, « l'article 577-3, alinéa 4 du Code civil ne prévoit pas la possibilité de créer des associations partielles pour une résidence qui constitue une partie d'un immeuble, lequel fait partie d'un groupe d'immeubles.
Le fait que l'acte de base prévoit la possibilité de créer des associations partielles ne suffit pas pour que ces associations existent de plein droit, sans qu'il n'y ait de la part de l'ensemble des composantes de la copropriété une démarche ultérieure et générale destinée à consacrer une division totale de celle-ci (Juge de paix d’Anderlecht - 2ème canton, jugement du 18 avril 2012).

La loi de 2010 ne permet pas une application immédiate de la gestion autonome de ces anciennes indivisions partielles, même si des parties communes générales et particulières ont été décrites dans les statuts. D’abord, il faut une décision en assemblée générale à la majorité des quatre/cinquièmes des voix, et d’autre part, un aménagement des statuts en fonction des dispositions légales devra nécessairement être réalisé. Le législateur a en effet prévu des conditions strictes pour l’obtention de cette autonomie juridique, et comme le démontre la décision annotée ci-dessus, à défaut de respecter toutes les conditions, les conséquences juridiques peuvent être implacables.

Il faut également avoir à l’esprit que l’octroi de la personnalité juridique à l’association des copropriétaires, est une situation juridique importante et parfois lourde de conséquences. La personnalité juridique à l’association des copropriétaires est une situation qui ne doit pas simplement être perçue à l’intérieur de l’association, mais elle doit surtout être perçue de l’extérieur.
Ne faudrait-il pas faire transcrire les statuts par chaque entité juridique ?

Que prévoit la loi du 2 juin 2010 ?
Cette loi reconnait la possibilité de créer des sous-indivisions ou encore des parties communes particulières, ce qui était précédemment discuté en doctrine, et de les organiser en associations partielles en les dotant ou non de la personnalité juridique et en leur conférant dans ce dernier cas, une autonomie de gestion par rapport à l'association principale.
Rappelons, que l’existence d’association partielle sans la personnalité juridique, permet à l’entité de préparer des décisions au sein de l’assemblée particulière, étant donné que chaque décision prise au sein d’une assemblée particulière, doit obtenir l’approbation de l’assemblée plénière à la même majorité. Cette organisation a le mérite de permettre à ces assemblées particulières de préparer les dossiers en amont, sur des sujets les concernant particulièrement. Restera ensuite l’étape ultime de l’accord de l’assemblée plénière.
Par contre, la création des associations partielles ayant la personnalité juridique est une situation beaucoup plus importante, puisque ces associations dans le cadre de leurs parties communes spéciales, n’auront pas à répondre devant une assemblée plénière. Elles auront tous les droits qui leur sont reconnus dans la loi du 30 juin 1994. Elles auront le droit de signer des contrats, d’ester en Justice, etc.
Les conditions pour établir la création d’une indivision pourvue de la personnalité juridique, doivent donc être nettement plus complexes et exigeantes.

Jurisprudence : Associations partielles et fusion d'immeubles

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- Groupe d'immeubles : Dans un groupe d'immeubles, il peut être déduit du fait que tout le complexe ait été érigé sur une seule parcelle, sous un numéro cadastral, que le cahier des charges mentionne un seul projet et qu'au sous-sol seul un complexe de parkings ait été construit, que des parties communes générales ont été attribuées aux différents blocs d'immeubles et que des charges communes générales se répartissent entre lesdits blocs.
les actions en justice intentées séparément par les blocs d'immeubles sont par conséquent irrecevables (RCDI 2017/2 - 48).
Tribunal d'Anvers, jugement du 24 février 2017

- Groupe d'immeubles -
Syndic provisoire : Quand l'acte de division du 25 mai 2012, il est prévu que le complexe comprend deux immeubles et deux sortes de parties communes, les parties communes générales et les parties communes particulières, cela constitue la répartition en vertu de laquelle les assemblées générales respectives sont compétentes
Dans l'hypothèse où le syndic convoque une assemblée générale sans indiquer quelle assemblée générale de quelle association doit se réunir, il convient de nommer une syndic provisoire avec pour mission de convoquer une assemblée générale avec comme ordre du jour la nomination d'un syndic pour l'association principale et les associations partielles de copropriétaires (RCDI 2016/3 - p. 24).
Vredegerecht Tienen, 30 mai 2016

- Associations partielles - Groupes d'immeubles : Dans l'hypothèse d'un groupe d'immeubles dans lequel existent deux constructions qui chacune corresponde à une association partielle de copropriétaires, l'assemblée générale d'une association partielle de copropriétaires est seulement compétente pour prendre des décisions concernant les parties communes particulières.
Dans la mesure où l'assemblée générale d'un des immeubles prend une décision concernant le remplacement d'un transformateur qui est une partie commune générale, cette décision est illégale. L'autre association, qui est étrangère à cette décision, doit dans ce cas être considérée comme un tiers ; elle ne peut pas attaquer cette décision sur pied de l'article 577-9 § 2, C. civ. mais peut formuler des griefs à son encontre sur base du droit commun.
Tribunal de 1ère Instance de West-Vlaanderen (afd. Veurne), Jugement du 24 décembre 2015 (RCDI 2016/3 -26).

- Associations partielles - Décision de l'AG : L'article 577-3, alinéa 4 du Code civil ne prévoit pas la possibilité de créer des associations partielles pour une résidence qui constitue une partie d'un immeuble, lequel fait partie d'un groupe d'immeubles.
Le fait que l'acte de base prévoit la possibilité de créer des associations partielles ne suffit pas pour que ces associations existent de plein droit, sans qu'il n'y ait de la part de l'ensemble des composantes de la copropriété une démarche ultérieure et générale destinée à consacrer une division totale de celle-ci.
L'absence d'identification des propriétaires qui s'abstiennent lors d'un vote ne constitue pas une décision irrégulière au sens de la loi (RCDI 2012/3 – 53).
Justice de paix d'Anderlecht, Jugement du 18 avril 2012 (50)

- Copropriété - Fusion d'immeubles : Une fusion d'immeubles à appartements qui satisfait aux nécessités économiques peut être acceptée.
Un notaire doit être désigné pour liquider les trois associations des copropriétaires dissoutes et pour établir un nouveau règlement de copropriété pour l'ensemble du complexe (RCDI 2013/1 - p.29).
Justice de paix de Genk, Jugement du 30 mars 2012

- Fusion de plusieurs immeubles : Une fusion d'immeubles à appartements qui satisfait aux nécessités économiques peut être acceptée.
Un notaire doit être désigné pour liquider les trois associations des copropriétaires dissoutes et pour établir un nouveau règlement de copropriété pour l'ensemble du complexe (RCDI 2013/1 - 29).
Justice de paix de Gand, Jugement du 30 mars 2012

- Copropriété — Contrat de syndic — Groupe d'immeubles : L'indemnité de résiliation pour rupture d'un contrat de syndic ne peut sortir ses effets lorsque ledit contrat a été conclu avec une association partielle de copropriétaires sans personnalité juridique (RCDI 2013/1 - p.46).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 27 septembre 2012

- Associations partielles juridique – Pas d’assemblée générale - procès-verbaux - nullité des décisions : Des associations de copropriétaires distinctes doivent tenir des assemblées générales distinctes et rédiger des procès-verbaux différents pour chaque assemblée.
A défaut, les décisions adoptées en assemblée générale commune sont irrégulières et doivent être annulées (J.J.P., 2013, p.51).
Juge de paix d’Etterbeek,
Jugement du 21 juin 2010

- Groupe d’immeubles – Liste des présences – Signature des procès-verbaux : Pour disposer du statut unique de groupe d’immeubles, l’acte de base comprenant la parcelle de terrain est déterminant, ce qui n’est pas le cas si le complexe est réalisé en diverses phases et qu’à côté de l’acte de base principal, sont établis différents actes de base par immeuble. Il suffit que ces derniers renvoient à l’acte de base principal.
Les procès-verbaux ne doivent pas mentionner littéralement les personnes présentes ou non. Une liste précise des présences suffit.
Sur la seule base d’un procès-verbal non signé, les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être annulées (RCDI 2009/4, p. 51).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 29 janvier 2009

- Groupe d'immeubles - personnalité juridique unique : Lorsqu'un complexe immobilier comprenant plusieurs immeubles érigés sur une parcelle de terrain est régi par un acte de base mais aussi par différents actes de division spécifiques à chaque immeuble qui renvoient à l'acte de base général, il dispose d'un système de gestion unique, fonctionnant avec une assemblée plénière des copropriétaires et conférant une personnalité juridique unique.
Cela a pour conséquence qu'une assemblée générale d'un immeuble du groupe ne peut prendre des décisions contraignantes sans la tarification de l'assemblée générale plénière du complexe dans son ensemble (RCDI 2007 p.41).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 26 octobre 2006 (199).

- Groupe d'immeubles : Les copropriétaires d'un immeuble appartenant à un groupe d'immeubles ne peuvent former une association distincte de l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe, susceptible d'acquérir ainsi une personnalité juridique distincte pour agir en justice .
Une seule association naît pour l’ensemble du complexe et il n’existe donc pas une association par immeubles. Seule l’association des copropriétaires du groupe d’immeuble peut agir en Justice.
Cour de Cassation, Arrêt du 3 juin 2004 (10)

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