Responsabilité du Notaire

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Chronique
L'article 9, § 1er, alinéa 3 de la loi du 4 mai 1999 dispose que le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels il intervient et conseille les parties en toute impartialité.
Il s'agit d'une obligation d'information, de renseignement, de mise en garde et de conseil. Il y a échange d'informations entre le client et son notaire, discussion et propositions par ce dernier, sur la base desquelles le client peut prendre sa décision en toute connaissance de cause. Le notaire doit éclairer les parties à l'acte sur la portée et les effets de leurs engagements, ainsi que sur les risques que présente l'opération, non seulement les risques d'ordre juridique mais aussi sur les risques économiques et sur leurs conséquences fiscales. « Le notaire, non seulement avertit les parties des conséquences juridiques de leurs futurs engagements, mais également leur propose les solutions possibles et leur conseille celle qu'il considère comme étant la plus adaptée » (F. Glansdorff, « Les obligations d'information, de renseignement, de mise en garde et de conseil », CUP Mars 2006, vol. 86, p. 123). Il doit veiller à la légalité, la validité et à l'efficacité juridique des actes.





Jurisprudence


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- Modification illégale des statuts - Responsabilité du Syndic et du Notaire : Lorsque des statuts sont modifiés par un acte authentique du 17 avril 2013 et que cette modification trouve son fondement dans des décisions de 1994, 1995 et 2004, alors qu'au contraire, il n'en ressort aucune habilitation à modifier les statuts, cet acte doit, en conséquence, être annulé ex tunc.
Le syndic, qui a coopéré à la passation de l'acte, voit sa responsabilité engagée pour méconnaissance du prescrit légal, et plus particulièrement l'art. 577-7 C. jud., au sein duquel sont reprises les règles formelles concernant la modification des statuts.
Le notaire voit également sa responsabilité engagée.
Dans le cadre de son obligation d'assistance, le devoir de ce dernier n'est pas limité à contrôler si le délai de recours des quatre mois est bien écoulé ou non.
En vertu de son obligation de recherche, il doit également contrôler si les majorités requises pour une modification statuts ont été obtenues A l'assemblée générale, ce qui implique qu'il doit vérifier le contenu des décisions qui lui sont soumises. Il s'ensuit qu'il ne peut considérer comme acquis que le syndic lui a fourni des informations correctes (RCDI 2017/4 - p. 35) .
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles Jugement du 20 septembre 2017

Responsabilité professionnelle - Notaire - Prescription : Une demande tendant à entendre dire pour droit qu'une personne est responsable d'un dommage s'analyse en une action en responsabilité.
La responsabilité d'un notaire pour avoir failli à son obligation d'information et de conseil envers son client à l'occasion de la constitution d'un gage sur fonds de commerce est une responsabilité de nature contractuelle, dont la prescription est de dix ans (RGAR 2017, 15356).
Cour d'appel de Bruxelles, Arrêt du 11 avril 2016

- Devoir d'information quant au remboursement des droits d'enregistrement - Incidence de l'intervention d'un avocat : Le notaire qui a rédigé la convention de résiliation amiable de la vente devait, dans le cadre de son devoir de conseil, éclairer les parties à l'acte sur la portée et les effets de leurs engagements, en ce compris au niveau fiscal.
La circonstance éventuelle que le notaire aurait signalé qu'une procédure judiciaire était nécessaire est sans incidence dès lors que la faute qui lui est reprochée consiste à ne pas avoir informé ses clients qu'en signant une convention de résiliation amiable, ils se privaient définitivement de la possibilité d'obtenir le remboursement des droits d'enregistrement.
L'intervention d'un avocat — dont le rôle exact n'est au demeurant pas établi — ne dispensait pas le notaire de son devoir de conseil (RGAR 2016, 15288).
Cour d'appel de Bruxelles, Arrêt du 14 décembre 2015

- Vice de consentement - Réticence dolosive - Annulation - Restitutions réciproques - Compensation entre l'intérêt sur le prix et la jouissance du bien - Dommages et intérêts : Le vendeur qui, en violation de l'article 85 du CWATUP, s'abstient volontairement de communiquer explicitement et expressément les informations relatives à la situation urbanistique irrégulière d'un bien immobilier (dont le maintien est punissable pénalement) à l'acquéreur et de les mentionner dans la convention sous seing privé de vente alors qu'il en a parfaite connaissance, commet une réticence dolosive dans la mesure où l'acquéreur n'aurait pas acheté le bien immobilier sans cette abstention.
Le dol est sanctionné par l'annulation de la vente, qui produit ses effets ex tunc, et oblige, en règle, chacun des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée. Les parties doivent rendre non seulement ce qu'elles ont reçu chacune de l'autre en principal, mais également établir un compte de restitution à propos de l'objet du contrat. Il peut être opéré une compensation entre l'intérêt sur le prix et la jouissance du bien. En effet, dans une relation synallagmatique, il existe une équivalence entre les fruits de la chose et les intérêts du prix, même en l'absence de bonne foi. Si le vendeur a bénéficié du prix et l'acquéreur des fruits de la chose ou, lorsque la chose n'est pas frugifère, lorsque ce dernier a joui de la chose, il n'y a pas de restitution ni d'une part ni de l'autre, et ceci alors même que l'une des parties serait de mauvaise fois.
Si l'annulation de la convention et la remise des choses dans leur pristin état ne réparent pas la totalité du préjudice subi par la victime du dol, celle-ci dispose d'une action complémentaire en dommages et intérêts. Elle peut ainsi obtenir, en sus, remboursement des frais de passation de l'acte authentique, des frais de crédit, de la valeur des aménagements réalisé dans le bien acquis, des frais de déménagement, des frais de mainlevée de l'inscription hypothécaire et de l'indemnité de remploi payée à la banque (RGDC 2018/2 - p.117).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 19 février 2013

- Acte modificatif des statuts par le promoteur – non convocation de l’assemblée générale :
Le tribunal a rappelé aux parties que la clause d’un acte de base qui réserve au promoteur le droit de modifier unilatéralement la construction de l’immeuble est contraire aux dispositions impératives de la législation sur la copropriété (C. civ. Art. 577-14).
Dès lors, l’acte de base complémentaire par lequel le promoteur crée, comme partie privative, un garage supplémentaire en déplaçant au préjudice de deux locaux communs doit être déclaré nul.
Le notaire aurait dû s’en apercevoir, et il est considéré comme ayant manqué à son devoir légal d’information (RCDI 2012/2, p. 43).
Tribunal civil de Louvain, Jugement du 11 mai 2011.

- Acte modificatif des statuts par le promoteur – non convocation de l’assemblée générale – Nullité de l’acte du notaire :
Un promoteur fait insérer dans l’acte de base et dans les actes de vente une clause lui donnant mandat pour modifier l’acte de base. Il fait usage de cette faculté en faisant recevoir par le notaire un acte de base modificatif qui attribue la jouissance exclusive de parties communes à certains appartements, ce que conteste l’association des copropriétaires.
Pour le tribunal, à partir du moment où l’association est constituée, seule l’assemblée générale a le droit de modifier l’acte de base, conformément aux dispositions impératives de la loi.
Le notaire ne peut se borner à acter ce que les parties lui dictent. En l’espèce, il aurait dû refuser de recevoir l’acte modificatif, puisqu’il ne pouvait ignorer son caractère illégal. Il a donc commis une faute professionnelle. Le dommage est toutefois limité puisque l’acte modificatif est purement et simplement annulé. Le Notaire est condamné solidairement avec le promoteur aux frais de transcription du jugement. (RCDI 2012/2, p. 48).
Tribunal civil de Malines, Jugement du 27 février 2012.