- Répartition des charges communes – Utilité : Les demandeurs sollicitent l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale, car en utilisant le critère de l’utilité, ces décisions deviennent clairement abusive.
Les demandeurs considèrent qu’en privilégiant le critère de l’utilité, ces décisions rompent l'égalité entre les copropriétaires tout en accordant un avantage indu aux coproprié¬taires possédant des quotités importantes.
Le juge estime que le choix fait en assemblée générale de s'en tenir, pour la répartition des charges communes, au critère de l'utilité retenu par les statuts, est conforme à l'article 577-2, § 9 du Code civil, et en conséquence, de déroger au critère de la valeur, exprimé en l’occurrence en dixmillièmes, est un choix des fondateurs de la copropriété, qui bien qu'ayant des conséquences financières pour les appartements les plus petits - n'en reste pas moins un choix qui n'est pas abusif.
Ce choix ne peut être considéré comme abusif dès lors que la majorité s'est bien prononcée et que ce choix est conforme à l'une des possibilités offertes par l'article 577-2 § 9 du Code Civil (RCDI 2017/4 – 19).
Justice de paix de Liège, 2e canton, Jugement du 11 janvier 2017
- Refus abusif de l’assemblée générale de division d’un lot : Est abusive le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de diviser le lot d’un des deux copropriétaires de l’immeuble, l’autre copropriétaire s’y opposant en raison du caractère familial de l’acquisition de l’immeuble, des difficultés à craindre de cette division et de l’incompatibilité de cette division avec le COBAT.
D’une part, le refus de division d’un lot empêche son propriétaire de pouvoir disposer d’un capital.
D’autre part, en ayant précédemment accepté que le bien soit soumis à la copropriété forcée, le copropriétaire récalcitrant a dû admettre que l’un des lots puisse passer dans d’autres mains. Dans les faits, il existe déjà un troisième ménage dans l’immeuble. La convocation d’un troisième copropriétaire à l’assemblée générale ne doit pas susciter de difficultés particulières alors que par sa présence, il sera possible de dégager plus aisément des majorités.
L’allégation d’une infraction à l’article 98, § 1er, 12°, du COBAT n’est pas établie puisqu’il ne s’agit pas de modifier le nombre de logements dans l’immeuble mais le nombre de lots(J.J.P., 2017/7, p. 369-373).
Justice de paix de Forest, Jugement du 8 janvier 2016
- Action en abus de minorité - rectification du mode de répartition des charges : Abusent de leur minorité les copropriétaires qui s’opposent au remplacement de l’ascenseur, eu égard à l’état de l’installation, à son ancienneté, à la survenance de pannes multiples et en l’absence de conformité aux normes actuelles, et empêchent que la proposition recueille la majorité requise, en l’occurrence les trois quarts des voix. Une demande en rectification du mode de répartition des charges est prématurée lorsqu’elle n’a pas été soumise préalablement à l’assemblée générale. Elle doit être déclarée irrecevable (J.J.P., 2014/3-4, p. 104-112).
Justice de paix d'Etterbeek,, Jugement du 21 novembre 2011.
- Action en annulation - abusive - non : Doit être déclarée non fondée l'action tendant à l'annulation d'une décision de l'assemblée générale si l'appelant ne• démontre pas que l'irrégularité dénoncée lui cause préjudice.
L'appréciation de l'abus dans le chef des copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif. Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés.
La désignation d'un syndic provisoire suppose la preuve d'un empêchement ou de la carence du syndic, qui ne sont pas démontrés en l'espèce (RCDI 2007 p. 24).
Tribunal civil de Bruxelles (16ème),
Juge de paix : P. Collignon, S. Van Bree, I. Berthelon
Jugement du 28 septembre 2006 (192)
- Annulation d'une décision - abus de droit : Lorsqu'un copropriétaire demande systématiquement chaque année l'annulation des décisions de l'assemblée générale, en invoquant des erreurs dans la omptabilité, sans en apporter la preuve et que les contestation présentées ont été jugées définitivement dans de précédentes procédure, le tribunal peut faire application de l'article 1072bis du Code judiciaire pour statuer sur les dommages-intérêts pour cause d'appel téméraire ou vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 24).
Tribunal de 1ère Instance de Bruge, Jugemement du 24 février 2006.
- Abus de minorité :
L‘action tendant à l‘annulation d’une décision de l‘assemblée générale doit être introduite dans un délai de trois mois prenant cours, pour le copropriétaire, à compter de l’adoption de la décision par l’assemblée, s’il a été régulièrement convoqué et, pour le locataire, à compter de la communication de la décision. L’action en abus de minorité n’est soumise à aucun délai. Abusent de leur minorité les copropriétaires qui s‘opposent au placement en toiture, par l’exploitant d’une surface commerciale, de nouveaux condenseurs moyennant le paiement d’un loyer, alors que les anciennes installations frigorifiques et de conditionnement d’air, devenues vétustes et obsolètes, se trouvaient à l’intérieur du bâtiment, sans démontrer que cette nouvelle installation générerait des nuisances Sonores ou visuelles ou porterait atteinte à la stabilité du bâtiment.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode, Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 avril 2006 (110)
- Pouvoir de l'assemblée : La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires.
Cour d'appel de Bruxelles Arrêt du 29 avril 1999 (6).
- Abus de minorité - délais d'action : Abus de minorité : art. 577-6,§7 : « Lorsqu’ une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise ». Le législateur n’a donc pas prévu de délai à l’instar des décisions irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Bruxelles (2ème canton), Jugement du 30 septembre 1998, siège E. Verryck (29)
- Abus de minorité : Il résulte des faits tels que repris dans la décision, qu’en s’opposant à la réalisation de travaux dont ils ne contestent pas la nécessité, et alors que la situation requiert l’urgence et s’aggrave de jour en jour, avec les risques que cela comporte, les tenants de la minorité causent à leurs consorts majoritaires et à la copropriété un préjudice hors de proportion avec l’avantage qu’ils peuvent recueillir de leur propre attitude. Juge de paix d’Anderlecht (2ème Canton) - Jugement du 21 octobre 2004 (8bis)
- Abus de minorité : Le refus par certains copropriétaires, représentant 30% des voix, de confier l'exécution de travaux de rénovation aux ascenseurs à la firme X, avec comme seule possibilité l'exécution de ces travaux par la firme Y, alors que celle-ci n'a pas pris part à la procédure d'offre et n'a finalement communiqué qu'une offre insuffisamment précise pour répondre aux désiderata posés par cette procédure, doit être considéré comme une entrave injustifiée à la prise de décision à la majorité requise par l'assemblée générale.
Dans ces circonstances, aucune proposition ne pouvant être mise à exécution, le tribunal, par application de l'article 577-9,§7 du Code civil, se substitue à l'assemblée générale et autorise l'association des copropriétaires, par la voix de son syndic, à confier l'exécution des travaux à firme X.
Justice de paix de Bruxelles (21e Kanton)
Jugement du 19 octobre 1998 (97)
JJP 2000, p.386.
- Décision abusive : Le placement d'un adoucisseur d'eau sur des conduites d'eau destinées à la consommation peut nuire à la santé. La décision de l'assemblée générale d'installer un adoucisseur d'eau est abusive.
(Voir décision suivante : n° 99)
Justice de paix de gent (7ème kanton)
Jugement du 23 avril 2001.
Rechter : F. Evers.
Advocaten : W. Bartholomeus, D. Matthys.
- Placement d'un adoucisseur d'eau - décision non abusive : les inconvénients d'un adoucisseur d'eau concernent l'opportunité de la décision. Le juge de paix ne doit pas apprécier celle-ci et peut seulement annuler une décision si elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Veurne-Nieupoort.
Jugement du 18 décembre 2001 (99)
Juge : C. Verslype ; Avocats : I. Heugehbaert, K. Vanlerberghe.
- Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n ‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.)
Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)
- Abus de droit : Dans le cadre de la charge de la preuve dans le chef du copropriétaire qui souhaite voir annuler une décision prise par l'assemblée générale à la majaorité qualifiées sur base de l'abus de droit, le juge de paix peut désigner un expert judiciaire par exemple pour donner son avis relativement aux conséquences d'ordre esthétique et technique dans l'hypothèse de l'installation d'une antenne parabolique.
Le droit à l'information tel que prévu à l'article 10 de la constitution européenne des droits de l'homme ne contient pas le droit de placer une installation technique telle qu'une antenne.
Justice de paix de Wolvertem, Jugement du 20 mars 1997 (90) (JJP. 1998, p. 294).
