Retour en haut de page- Frais et dépenses exposés par l'ACP et le syndic : Les articles 577-9, § 8 et § 9 portent uniquement sur les honoraires et dépens tels que visés par les articles 1017 et suivants du Code judiciaire. Rien ne s'oppose dès lors à ce qu'un règlement de copropriété prévoie que les frais exposés par l'association suite aux défaillances coupables d'un copropriétaire soient intégralement supportés par ce dernier.
Cependant, ces frais et dépenses ne concernent que ceux exposés par l'association des copropriétaires via son syndic, et non ceux exposés par ce dernier pour son propre compte après avoir été mis en cause personnellement par un copropriétaire.
Si l'assemblée générale a pu légitimement accepter de prendre en charge les frais exposés par le syndic pour son propre compte, ceux-ci doivent être répartis entre les copropriétaires à concurrence de leurs quotités et ne peuvent être mis exclusivement à charge du copropriétaire en question (RCDI 2018/2, p.34).
Justice de paix de Charleroi, Jugement du 28 août 2017
- Exploitation d'une brasserie - Nuisance sonore - Modification des statuts - Abus (non) : Dans un espace commercial sis au rez-de-chaussée d'un immeuble à appartements, l'exploitation de toutes les formes de l'horeca sont permises pour autant qu'elles ne génèrent pas de bruit excessif. Des nuisances sonores considérables sont constatées, et l'Expert nommé par le tribunal recommande une Isolation phonétique et acoustique.
Bien que cette recommandation ne soit pas exécutée, l'assemblée générale décide ensuite d'adapter les statuts à la réalité et de considérer désormais que les activités horeca constituent des destinations interdites.
Cette décision ne peut pas âtre considérée comme abusive.
Tous les facteurs déterminants Justifient la décision prise, et notamment le fait qu'avec l'expert, il a été constaté que le Miment ne se prête pas, d'un point de vue structurel et technique, à des activités commerciales comme l'horeca.
Les copropriétaires qui ont subi une privation de Jouissance, peuvent revendiquer une indemnité ex aequo et bono (RCDI 2018/4 - p. ).
Juge de paix de Bruges, jugement du 16 juin 2017
- Clause d’habitation bourgeoise – Arrêt des activités commerciales : Lorsque le règlement de copropriété prévoit que «les appartements des étages ne peuvent être destinés qu’à l’habitation privée», l’usage d’un appartement comme bureau va à l’encontre de ce règlement de copropriété et constitue dès lors un usage défendu. Le propriétaire de cet appartement est donc condamné à juste titre à mettre fin à l’usage de cet appartement comme bureau pour ses employés ou ses préposés (J.J.P.-T.Vred., 2017/3, p. 196-199).
Vred. Antwerpen, 20 oktober 2015
- Empiétement d'un seuil sur une cour commune - Respect des droits des autres copropriétaires - Usage : La réalisation par un copropriétaire, sur une cour commune, d'un seuil pour un nouveau logement emportant un empiètement de vingt-cinq centimètres sur la cour en indivision ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et est donc conforme à l'article 577-2, § 10 du Code civil; la construction n'empêchera en rien le trafic des véhicules entrant et sortant dans la cour pour s'y garer.
La création d'un nouveau logement avec bureau d'architecte engendrant une éventuelle aggravation des charges communes suite aux venues des clients impose de fixer l'usage de la cour commune afin d'éviter que les travaux légitimement entrepris deviennent une nuisance pour les autres copropriétaires, qui n'ont pas à assumer une utilisation déraisonnable de la cour par l'un des indivisaires, et ce conformément au prescrit de l'article 577-2, § 5 du Code civil.
En l'espèce, si les parties ne s'entendent pas sur le nombre de véhicules qui utilisent habituellement la cour commune pour s'y garer, il apparaît néanmoins que chacun utilise la cour dans la mesure de ses droits sur le bien commun; il convient donc d'acter que le bien est utilisé conformément à sa destination et de manière compatible avec les droits respectifs des coindivisaires (JJP 2017 - p.).
Justice de paix de Wavre (2ème canton), Jugement du 24 novembre 2015
- Règlement de copropriété – règlement de parking – clause pénale – sabot en cas d’infractions : Un règlement pour les parkings communs est valable et opposable à tous, même pour ceux n’étant pas titulaires d’un droit réel ou personnel s’il était suffisamment visible en y entrant. Une amende privée et le placement d’un sabot à l’égard du contrevenant n’est pas disproportionné (J.J.P.-T.Vred., 2017/3-4, p. 204).
Vred., Aalst, 10 maart 2015
- refus d’établir un cabinet d’avocat – abus de droit (non) : Les statuts de l’immeuble disposent que les appartements aux étages sont en principe exclusivement destinés à l’habitation privative mais que l’approbation de l’entrepreneur est possible pour l’exercice d’une profession libérale ou l’établissement d’un bureau pour autant que le standing du bâtiment n’en soit pas altéré et qu’il n’occasionne pas de trouble excessif pour les autres habitants.
Le requérant ayant demandé à l’assemblée générale l’autorisation d’aménager un cabinet d’avocat à l’étage, celle-ci a refusé en raison de la sécurité et de la tranquillité dans celui-ci, ne désirant pas que sa clientèle ait accès au bâtiment.
Le refus de l’assemblée générale n’est pas illégitime et ne constitue pas un abus de droit.
Le juge n’est pas compétent pour juger de l’opportunité de la décision (J.J.P.-T.Vred., 2014/3-4, p. 113-115)
Vred. Antwerpen,, 22 oktober 2012
- Pouvoir du syndic d’agir en justice - violation du règlement d’ordre intérieur : En vertu de son pouvoir d’accomplir des actes conservatoires et d’administration provisoire (art. 577-8, § 4, 4° C. civ.), le syndic doit veiller au respect du règlement d’ordre intérieur ; il a donc mandat pour intenter, au nom de l’association, les actions nécessaires, d’autant qu’en l’espèce, une décision de l’assemblée générale, antérieure à la citation, rappelle l’interdiction énoncée dans le règlement.
Lorsque des locataires, exploitants de magasins situés dans une galerie commerciale, entreposent des marchandises et tringles de vêtements dans la galerie même, partie commune, en violation de dispositions du règlement d’ordre intérieur, l’association des copropriétaires est fondée à agir contre les locataires, en vertu de l’article 577-10, qui rend opposables les statuts de la copropriété à tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété; il importe peu à cet égard qu’un certain formalisme (envoi du règlement d’ordre intérieur par lettre recommandée) n’ait pas été respecté, dès lors qu’il est établi que le titulaire d’un droit réel ou personnel a effectivement connaissance de l’obligation dont le respect est poursuivi.
Le simple fait que l’association des copropriétaires dispose d’une action directement contre les locataires ne dispense nullement les propriétaires des lots concernés de l’obligation de respecter ou de faire respecter le règlement d’ordre intérieur par leurs locataires(J.J.P., 2013/1-2, p. 76-85).
Justice de Paix d'Etterbeek,, , Jugement du 17 juin 2011
- Respect du règlement – Animaux – Troubles : L'interdiction de détenir des animaux domestiques dans un immeuble à appartements constitue une limitation à l'autonomie personnelle et doit par conséquent être appréciée par rapport aux critères de l'article 8 CEDH.
Le droit à la tranquillité des autres occupants tombe éga¬lement sous la protection de l'article 8.1. CEDH, en ce compris le droit d'écarter des animaux domestiques qui peuvent faire du bruit ou être à l'origine d'autres comportements gênants.
Est tout aussi légitime le droit d'éviter les dégâts ou les salissures dans les parties communes.
La décision de l'assemblée générale d'interdire de manière générale les animaux domestiques dans l'immeuble n'est pas disproportionnée dans les circonstances concrètes de l'espèce (RCDI 2009/4, p.40).
Justice de paix de Tienen, Jugement du 2 juin 2009
- Destination des parties – Funérarium : Lorsqu’un acte de base, à côté d’une liste d’exploitations interdites, exclut d’autres activités qui génèrent des nuisances, le refus de l’exploitation d’un funérarium peut être justifié pour autant qu’il cause des inconvénients.
A défaut d’établir concrètement que l’exploitant normale d’un funérarium perturbe l’équilibre entre les fonds voisins, la décision de l’assemblée, qui ordonne l’arrêt de l’activité, doit être annulée (RCDI 2009/4, p.34).
Justice de paix de Sint-Joost-ten-Node, Jugement du 18 juin 2009
- Destination des parties privatives – Crèche : Lorsqu’un acte de base prévoit que les appartements sont destinés au logement privé, à l’exclusion de l’exploitation de tout commerce, excepté une profession libérale ou un bureau, pour autant qu’ils ne causent pas de troubles anormaux, une garderie dans une mini-crèche peut être considérée comme une activité de services non commerciale et par conséquent autorisée en principe.
Quand en outre, il n’est pas démontré que la crèche est effectivement à l’origine de troubles ou nuisances qui dépassent les limites des troubles anormaux de voisinage, l’activité de service peut être poursuivie (RCDI, 2009/4, p. 29).
Justice de paix de Mechelen, Jugement du 18 mars 2009 (402)
- Destination des parties privatives – Restaurant de moules : Lorsque l’acte de base exclut explicitement une destination déterminée, en l’occurrence une poissonnerie, il s’en déduit qu’un restaurant de poisson, spécialisé dans les moules, est également visé.
Dans ce cas, seule l’assemblée générale peut autoriser une dérogation. Lorsque la dérogation n’est pas acceptée et qu’en outre, l’exploitation du commerce cause des nuisances, l’arrêt de cette exploitation doit être ordonné, sous peine d’astreinte (RCDI, 2009/4, p. 25).
Tribunal de 1ère instance de Bruges, Jugement du 9 janvier 2009
- Règlement de copropriété - Clause d'habitation bourgeoise - Sentence arbitrale - Opposabilité : Clause d’habitation bourgeoise, interprétation souveraine du juge. Sentence arbitrale – Autorité relative de la chose jugée.
Installation du siège d'une société. Est-ce incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise ?
Une décision est irrégulière lorsqu'elle est prise en violation des dispositions légales ou statutaires, qu'il s'agisse de règles de forme relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales ou de règles de fond dès lors qu'il y a excès de pouvoir de l'assemblée.
Une décision est abusive lorsqu'elle est prise par une majorité qui impose sa loi à la minorité et adopte une décision qui est contraire à l'intérêt commun ou illégitime pour la majorité et qui, en outre, cause un préjudice à cette minorité, voire à un seul copropriétaire. La compétence du tribunal de censurer une décision d'assemblée générale se conçoit 'à la marge'. Le tribunal ne peut substituer en pure opportunité son appréciation à celle de l'assemblée et ne doit sanctionner que la violation caractérisée des concepts juridiques (JJP 2008, p. 57).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 29 juin 2005 (278)
- Opposabilité des statuts : Les statuts sont opposables à tous les occupants de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation (JJP.2006,p.96).
Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton) - Jugement du 11 juillet 2002 (4)
- Règlement d'ordre intérieur - Exploitation commerciale - Activité de massage : Le règlement d'ordre intérieur d'un immeuble à appartements multiples, qui impose aux habitants de l'occuper bourgeoisement et honnêtement et de veiller à ce que la tranquillité de la résidence ne soit pas troublée par leur fait, fait obstacle à l'exploitation dans l'immeuble d'un salon de massage, dont la publicité a pour effet d'attirer une clientèle douteuse qui, par sa présence, suscite dans l'immeuble un climat d'insécurité préjudiciable tant à la tranquillité des autres occupants qu'à la valeur locative des appartements. Pour contraindre l'un des occupants d'un immeuble à appartements multiples qui, par l'activité commerciale immorale qu'il exerce, met en péril la sécurité et la tranquillité de ses voisins, le juge des référés peut lui interdire de faire toute publicité qui laisse planer le moindre doute quant au caractère licencieux de son exploitation. Cette condamnation peut être assortie d'une astreinte (JLMB 1988, p.554).
Tribunal civil de Liège (référés), Ordonnance du 5 février 1988 (298)
- Copropriete- non respect du règlement - expulsion du locataire : Bien que L'association des copropriétaires n'ait pas de relation contractuelle avec les locataires des appartements, les statuts de l'immeuble leur sont opposables. L'association peut par conséquent solliciter toutes mesures nécessaires pour faire respecter les statuts.
Lorsque le bail prend fin par l'effet d'un congé notifié par le preneur lui-même ou par l'effet d'une convention de résiliation amiable comme c'est le cas en l'occurrence, le preneur ne peut invoquer le bénéfice d'une prorogation pour circonstances exceptionnelles que s'il démontre que ces circonstances sont postérieures à la notification de son renon ou à la date de la convention de résiliation amiable. Toutefois, le rejet d'une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles n'empêche pas cependant l'octroi d'un délai de grâce sur base de l'article 1244 du Code civil (RCDI 2006/3, p.29).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 13 décembre 2000 (250)
- Nuisances causés par des locataires : Le juge peut prononcer la résolution d'un bail aux torts réciproques des parties lorsque les troubles de voisinage provoqués par le preneur et les voies de fait imputables au bailleur ont rendues rapports entre parties tendus au point qu'il y a lieu de craindre la survenance d'incidents plus graves encore ( JL 1984 p. 91).
Justice de paix d’Aubel, Jugement du 6 décembre 1983
Siège : A. Peters ; Avocats : G. Royen (loco Bargard), J. Cl. Delville.
Jugement du 6 décembre 1983 (45)
- Bruits nocturnes : Le comportement d'une dame bien intégrée dans son milieu social, paraissant rendre aux autres la part de bonheur d'être qu'elle a reçue de la vie, ainsi par exemple en organisant des fêtes de lyre et de lumière couronnées d'enfants, sur une terrasse extérieure, durant les rares beaux jours d'été que connaît la Belgique n'est pas nécessairement générateur d'un trouble excessif de voisinage. Une invitation faite à la défenderesse de réduire la hauteur des décibels et au plaignant de se munir d'une protection auditive préventive, pharmaceutique, légendairement connue, peut suffire à ramener la paix, si du moins le jugement peut inaugurer un dialogue direct et sincère entre les protagonistes (JLMB, 1996, p. 1386).
Justice de paix de Liège, Jugement du 10 juillet 1996 (78)
- Nuisances et règlement de copropriété : Décision prise au provisoire afin d’obtenir une mesure urgente, dans l’attente d’une décision au fond. Une telle mesure – avant dire droit - a pu être possible, étant donné que le règlement de copropriété prévoyait explicitement l’interdiction de l’usage d’un piano. Il est fort à parier que la décision au fond aura été plus ferme, en interdisant l’usage du piano (RCDI, 2006/2 p. 17).
Justice de paix d’Uccle, (R.G. n° 2000/A/280)
Jugement du 7 mars 2000 (2)
- Respect des statuts - Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n'est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.).
Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)
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- Troubles de jouissance - nuisances : Quand il ressort des lettres des habitants d'un immeuble à appartements qu'ils subissent des nuisances excessives (tapage nocturne et persistant, causé par des disputes conjugales des habitants, envoi d'ustensiles sur la rue), l'expulsion du propriétaire-occupant peut être ordonnée, sous peine d'astreinte (RCDI, 2006/2, p. 43).
Justice de paix de Jette, Siège : J. Sptuyt
Jugement du 6 octobre 2004 (3)
- Troubles - détritus - odeurs nauséabondes : Constituent des troubles de voisinage et donc des atteintes au droit de propriété des voisins, l'abandon devant son immeuble ou dans la cour d'un immeuble de ferrailles et de détritus de tous genres, de même que la perception permanente d'odeurs nauséabondes dues à la présence de 9 chats et de 5 chiens dans un immeuble composé d'une pièce au rez-de-chaussée de deux chambres et d'une mansarde. Le dommage est réputé se poursuivre aussi longtemps que la cessation n'a pas été démontrée. (JJP 1991 p. 125).
Justice de paix de Louveigné, Juge de paix : Mr. L. Lousberg ; Avocats : Me J. Gennen.
Jugement du 23 juin 1987 (34)
- Nuisance - non respect du règlement de copropriété : À la requête de l'association des copropriétaires, un copropriétaire, qui loue son flat alors que celui-ci sert à la prostitution, peut être condamné à résilier le bail, sous peine d'astreinte (RCDI, 2006/2, p.41).
Justice de paix de Saint Josse-ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 30 juin 2004 (7)
- Nuisances des locataires au sein d'une copropriété : Lorsqu’il ressort des éléments de fait que le locataire d’un appartement cause du bruit de manière continue, de jour comme de nuit, l’association des copropriétaires peut être autorisée à l’expulsé (RCDI, 2006/2, p. 45).
Justice de paix de Jette, Siège : J. Spruyt
Jugement du 2 février 2005 (5)
- Nuisance locative - salubrité : Lorsqu'un propriétaire n'entreprend rien pour mettre son appartement en conformité avec les exigences élémentaires de salubrité et de sécurité, l'association des copropriétaires est autorisée à faire le nécessaire à ses frais (RCDI, 2006/2 p. 48).
Justice de paix de Jette, Siège : J. Spruyt
Jugement du 22 juin 2005 (6)
- Règlement d'ordre intérieur - Animaux - Taxes : Une assemblée générale de copropriétaires n'a pas le pouvoir d'imposer une « taxe» sur la détention d'animaux domestiques par les propriétaires d'appartements, alors que par ailleurs l'acte de base tolère la présence de ces animaux (Revue du Notariat, 1994, p. 119).
Justice de paix de Woluwé-St-Pierre,
Siég. : M. Miszewski,j. paix; Plaid. : MMes Balzalloco L. Brewaeys, M. Wesseling et Th. Soelaerl Jugement du 2 juillet 1993 (302)
- Règlement d'ordre intérieur - Animaux domestiques : L'interdiction totale de détenir un animal domestique quelconque porte atteinte au droit à l'intégrité de la vie privée et de la vie familiale que consacre l'article 8, 1, de la convention de sauvegarde du 4 novembre 1950. Cette disposition prime sur le droit interne et doit être appliquée par les juridictions nationales.
Les particuliers ne peuvent instaurer des pénalités à caractère répressif, car le pouvoir répressif est hors commerce. Le chat, lui aussi, a ses droits (JLMB 1987, p.578).
Tribunal civil de Liège, Jugement du 21 octobre 1986 (197)
- Travaux publics – Droit du locataire ou de l’usufruit d’exercer cette action : Est irrecevable l’action en réparation des troubles de voisinage intentée par le propriétaire d’un immeuble contre l’entrepreneur qui a effectué, sans faute, des travaux sur un fonds voisin pour le compte du propriétaire de ce fonds.
L’action en réparation des troubles de voisinage, fondée sue l’article 544 du Code civil, n’est pas limitée au propriétaire mais appartient également au locataire ou à l’usufruitier.
Commet une faute l’entrepreneur de travaux publics pour le compte de l’Etat , qui en s’abstenant de prendre des mesures relativement efficaces et peu coûteuses, a aggravé les troubles déjà considérables causés par l’exécution de ces travaux en droit de jouissance d’un voisin.
En négligent d’imposer à l’entrepreneur de telles mesures, ainsi que le cahier des charges lui en donnait le droit, l’Etat a participé à la faute que celui-ci commettait ; dès lors, l’entrepreneur et l’Etat, sont tenus in solidum de l’indemnité résultant de l’aggravation fautive du dommage dont a souffert le voisin (Pas. 1972, II, p.147).
Cour d’Appel de Bruxelles, Arrêt du 15 mai 1972 (105)
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