Répartition des charges : Usufruitier et nu-propriétaire

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Chronique de jurisprudence

Répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire

Observations d'auteur

- Observation de Martine Walh : "Le lot en usufruit" RCDI 2006/4, p.2 ;
- Observation de Pascale Lecocq : "Des grosses réparations et réparations d'entretien en matière d'usufruit" JLMB 2006, p. 694;
- Observation de Pascale Lecocq : "Des obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire face aux charges de la copropriété forcée d'immeubles bâtis". JJP 2000, p.404 ;

Le code civil énonce à l’article 578 que l’usufruit est un droit réel et temporaire, qui permet d’user et de jouir du bien d’autrui. L’usufruit est un droit essentiellement viager, qui s’éteint au décès de l’usufruitier et cette limite est d’ordre public. Le nu-propriétaire n’est tenu que de laisser jouir de son bien et n'a donc aucune prestation à fournir à l'égard de l'usufruitier.
Celui-ci exerce son droit sans l’intermédiaire de personne.
Et c’est en cela que l’usufruit ne peut être qualifié de droit personnel, à l'instar de la relation preneur-bailleur.
Les obligations sont d’ailleurs différentes.
L’usufruitier prend la chose dans l’état où elle est, tandis que le preneur peut exiger du bailleur qu’elle lui soit livrée en bon état de réparation de toute espèce.
L’usufruitier détient le bien d’autrui, et la loi lui impose deux obligations :
- l’une de jouir du bien en bon père de famille,
- la seconde est de respecter la destination de la chose.

Si le nu-propriétaire a une action à l'encontre de l'usufruitier, par contre l'usufruitier n'a aucune action à l'encontre du nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer les grosses réparations au sens de l'article 606 C. civil.
Toutefois dans le cadre d'une copropriété, même en l'absence d'une clause de solidarité, il existe des actions permettant à l'association des copropriétaires de contraindre le nu-propriétaire d'assumer les charges de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 606 du Code civil (ex. grosses réparations au toitures).
Dans le cadre d'une copropriété, le syndic est souvent confronté au problème de la ventilation des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
En présence d'un clause statutaire de solidarité, le syndic peut sans problème faire intervenir l'un ou l'autre. La solvabilité de l'un sera souvent déterminante dans son choix.
Mais bien souvent, les charges seront adressées à l'usufruitier, car elles seront le plus souvent dues par l'usufruitier. Et parfois, c'est la seule personne que le syndic connaisse.

Comme le souligne une décision reprise ci-dessous, les appels de fonds ont quelques fois un caractère hybride.
Tantôt, le syndic adressera un appel de fonds au nu-propriétaire, lorsqu'il s'agit de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, et tantôt à l'usufruitier lorsqu'il s'agit de réparation d'entretien (art.605 C.c).
Mais cette ventilation, il faut bien le reconnaître ne sera pas toujours aisée à effectuer pour un syndic.
La cour de cassation dans un arrêt du 22 janvier 1972, estime que pour mettre à charge des réparations à l'usufruit, elles doivent constituer la contrepartie de la jouissance et de la rentabilité que ces éléments confèrent au fonds sur lequel porte l'usufruit, les grosses réparations ayant pour objet la solidité générale et la conservation de l'héritage dans son ensemble sont à charge du nu-propriétaire (Cass., 22 janvier 1970, Pas. 1970, I, 428).

Dans la revue copropriété et droit immobilier (RCDI) 2006/4 - p.5, Maître Martine Wahl, reprend toute une énumération de réparation d'entretien incombant à l'usufruit : la remise à neuf d'un dallage d'entrée et la reconstruction d'une descente de garage ; les travaux de menuiserie et de maçonnerie; les grosses réparation des aménagements de cheminées, des travaux de réparation des toitures, le coût des réparations aux portes de rues ou de garage...

Comme le souligne, le Juge de paix du 2ème canton d'Ixelles, par grosses réparations, la loi a voulu laisser à la charge du nu-propriétaire uniquement les gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour l'objet la solidité générale et la conservation de l'immeuble dans son ensemble et dont les frais sont prélevés sur le capital plutôt que sur les revenus.
(H. De Page, Traité de droit civil, T.VI, 1942, n°343 et s.)

Pour compléter cette chronique, nous vous invitons à lire l'arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 1970 repris ci-dessous. Cette jurisprudence est d'ailleurs souvent citée par la doctrine.
Cet arrêt avait autorisé en matière de copropriété que tout tiers aux rapports entre usufruitier et nu-propriétaire puisse contraindre le nu-propriétaire à payer les grosses réparations.
A propros de cet arrêt, nous vous invitons à lire dans la revue RCJB de 1971, p. 463, la note de Jacques Hansenne et dans la revue JJP 2000, p. 404 la note de P. Lecocq.

Quelques décisions
Dans une décision du tribunal de 1ère Instance de Nivelles, un usufruitier avait obtenu une décision lui permettant d'être remboursé du coût de grosses réparations qu'il avait
été contraint de verser au syndic de copropriété.

La cour d'appel de Bruxelles, dans un arrêt du 15 novembre 1994, avait estimé sur base des dispositions de l'article 599 du Code civil, que l'usufruitier pourrait contraindre le nu-propriétaire à effectuer des grosses réparations, lorsque que leur défaut ne permette plus à l'usufruitier de jouir de son droit.

Le juge de paix d'ostende a considéré que la nature même des charges de copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées. Soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées par l'article 605 du Code civil, soit au nu-propriétaire s'il s'agit de grosses réparations, visées par l'article 606 du Code civil.

Observations d'auteur
- Observation de Pascale Lecocq : "Des obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire face aux charges de la copropriété forcée d'immeubles bâtis". JJP 2000, p.404 ;
- Observation de Martine Walh : "Le lot en usufruit" RCDI 2006/4, p.2 ;

Le code civil énonce à l’article 578 que l’usufruit est un droit réel et temporaire, qui permet d’user et de jouir du bien d’autrui. L’usufruit est un droit essentiellement viager, qui s’éteint au décès de l’usufruitier et cette limite est d’ordre public. Le nu-propriétaire n’est tenu que de laisser jouir de son bien et n'a donc aucune prestation à fournir à l'égard de l'usufruitier<.
Celui-ci exerce son droit sans l’intermédiaire de personne. Et c’est en cela que l’usufruit ne peut être qualifié de droit personnel, comme dans le cadre de la relation preneur-bailleur.
Les obligations sont d’ailleurs différentes.
L’usufruitier prend la chose dans l’état où elle est, tandis que le preneur peut exiger du bailleur qu’elle lui soit livrée en bon état de réparation de toute espèce.
L’usufruitier détient le bien d’autrui, et la loi lui impose deux obligations, l’une de jouir du bien en bon père de famille, la seconde est de respecter la destination de la chose.

Si le nu-propriétaire a une action à l'encontre de l'usufruitier, par contre l'usufruitier n'a aucune action à l'encontre du nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer les grosses réparations au sens de l'article 606 C. civil.
Toutefois dans le cadre d'une copropriété, même en l'absence d'une clause de solidarité, il peut exister des actions permettant à l'association des copropriétaires de contraindre le nu-propriétaire d'assumer les charges de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 606 du Code civil (ex. grosses réparations au toitures).
Dans le cadre d'une copropriété, le syndic est souvent confronté au problème de la ventilation des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
En présence d'un clause statutaire de solidarité, dans ce cas, le syndic peut sans problème faire intervenir l'un ou l'autre. La solvabilité de l'un sera souvent déterminante dans son choix.
Mais bien souvent, les charges seront adressées à l'usufruitier, car elles seront le plus souvent dues par l'usufruitier.
Comme le souligne une décision reprise ci-dessous, les appels de fonds ont quelques fois un caractère hybride.
Tantôt, le syndic adressera un appel de fonds au nu-propriétaire, lorsqu'il s'agit de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, et tantôt à l'usufruitier lorsqu'il s'agit de réparation d'entretien (art.605 C.c).
Mais cette ventilation, il faut bien le reconnaître ne sera pas toujours aisée à effectuer pour un syndic.
La cour de cassation dans un arrêt du 22 janvier 1972, estime que pour mettre à charge des réparations à l'usufruit, elles doivent constituer la contrepartie de la jouissance et de la rentabilité que ces éléments confèrent au fonds sur lequel porte l'usufruit, les grosses réparations ayant pour objet la solidité générale et la conservation de l'héritage dans son ensemble sont à charge du nu-propriétaire (Cass., 22 janvier 1970, Pas. 1970, I, 428).
Dans la revue copropriété et droit immobilier 2006/4 - p.5, Maître Martine Wahl, reprend toute une énumération de réparation d'entretien incombant à l'usufruit : la remise à neuf d'un dallage d'entrée et la reconstruction d'une descente de garage ; les travaux de menuiserie et de maçonnerie; les grosses réparation des aménagements de cheminées, des travaux de réparation des toitures, le coût des réparations aux portes de rues ou de garage...

Comme le souligne, le Juge de paix du 2ème canton d'Ixelles, par grosses réparations, la loi a voulu laisser à la charge du nu-propriétaire uniquement les gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour l'objet la solidité générale et la conservation de l'immeuble dans son ensemble et dont les frais sont prélevés sur le capital plutôt que sur les revenus.
(H. De Page, Traité de droit civil, T.VI, 1942, n°343 et s.)

Pour compléter cette chronique, nous vous invitons à lire l'arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 1970 repris ci-dessous. Cette jurisprudence est d'ailleurs souvent citée par la doctrine.
Cet arrêt avait autorisé en matière de copropriété que tout tiers aux rapports entre usufruitier et nu-propriétaire puisse contraindre le nu-propriétaire à payer les grosses réparations. A propros de cet arrêt, lisez dans la revue RCJB de 1971, p. 463, la note de Jacques Hansenne et dans la revue JJP 2000, p. 404 la note de P. Lecocq.

D'autre part, dans une décision du tribunal de 1ère Instance de Nivelles, un usufruitier avait obtenu une décision lui permettant d'être remboursé du coût de grosses réparations qu'il avait
été contraint de verser au syndic de copropriété.
La cour d'appel de Bruxelles, dans un arrêt du 15 novembre 1994, avait estimé sur base des dispositions de l'article 599 du Code civil, que l'usufruitier pourrait contraindre le nu-propriétaire à effectuer des grosses réparations, lorsque que leur défaut ne permette plus à l'usufruitier de jouir de son droit.
Le juge de paix d'ostende a considéré que la nature même des charges de copropriété détermine à qui celle-ci doivent être réclamées. Soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées par l'article 605 du Code civil, soit au nu-propriétaire s'il s'agit de grosses réparations, visées par l'article 606 du Code civil.











Jurisprudence


- Arriérés des charges - Démembrement du droit de propriété - Clause de solidarité : L'argument soulevé par le nu-propriétaire consistant en la nécessité de ventiler les charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier afin d'établir un décompte précis pour chacun d'eux est vain, dès lors que l'association des copropriétaires a décidé en assemblée générale, à l'unanimité, qu'en cas de démembrement du droit de propriété, les intéressés resteraient solidairement tenus au paiement des charges communes (RCDI 2017/3 – p.34).
Justice de paix de Saint-Josse-ten-Noode, jugement du 15 juin 2017

-Participation aux charges communes : Afin de savoir si l'on doit participer ou non dans les charges communes, il faut définir objectivement si on peut être considéré juridiquement comme un copropriétaire. Tant l'usufruitier que le nu-propriétaire sont des copropriétaires au sens de l'article 577-2 § § 2 et 9 du Code civil.
L'usufruitier et le nu-propriétaire possèdent toutefois chacun une partie du droit de propriété.
Pour l'usufruitier les charges sont précisées aux articles 605 et 608 du Code civil et pour le nu-propriétaire celles-ci sont indiquées aux articles 605 et 606 du Code civil.
Ceci n'empêche pas de déroger à ces dispositions dans le règlement de copropriété, en adoptant par exemple une clause de solidarité par laquelle chacun s'engage solidairement envers la copropriété à contribuer dans les charges communes pour l'intégralité de celles-ci. (RCDI 2016/1-25)
Justice de paix d'Anvers : jugement du 9 janvier 2014.

- Contributions aux charges du nu-propriétaire et de l'usufruitier : Le litige a trait à la répartition des charges de copropriété, non contestées en tant que telles, compte tenu du démembrement de la propriété de l'appartement auquel ces charges se rapportent. Il convient d’examiner comment les répartir entre les usufruitiers et nu-propriétaires. Le tribunal avait rouvert les débats aux fins d'entendre les parties conclure sur la nature de l'obligation dont l'ACP réclame l'exécution aux appelants et le cas échéant, sur son caractère indivisible ou non. Le tribunal constate que dès lors, ni la loi ni les statuts ne permettent de dissocier les droits de créance litigieux, le nu-propriétaire et l'usufruitier doivent être tenus conjointement à la dette, de telle sorte que l'association des copropriétaires est fondée à leur réclamer la moitié de la somme, à charge pour les titulaires de droit réel ainsi démembré de procéder ensuite à la répartition des charges entre eux, en fonction des règles légales et conventionnelles qui leur seraient applicables (Ce jugement fait suite à celui du 12 mars 2009 du tribunal de première instance de bruxelles ordonnant la réouverture des débats) (RCDI 2010/4, p. 44).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles (75ème ch.), Jugement du 29 avril 2010 (560)

- Répartition des charges entre l'usufruitier et le nupropriétaire : Le juge est amené à déterminer qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire est débiteur des charges de la copropriété. Depuis des années, une partie des charges de copropriété n'est plus payée, chacune des défenderesses refusant d'en assumer le paiement. Elles se fondent l'une et l'autre sur l'acte de copropriété. La demanderesse, l'association ds copropriétaires, estime quant à elle qu'il n'appartient pas au syndic de ventiler les charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier en cas de contestation de ces derniers à cet égard mais qu'elle est en droit de réclamer conjointement et solidairement aux deux défenderesses la quote-part dans ces charges communes. Elle n'a pas à ventiler les charges communes entre nu-propriétaire et usufruitier.
Le juge relève que la solidarité est soit légale, soit conventionnelle, et que pour les lots grevés d’usufruit, il n'y a pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pour le paiement des charges de copropriété. Dès qu'il a connaissance du démembrement, le syndic a l'obligation de ventiler les charges, sauf si les statuts prévoient l'existence de cette solidarité. Il est constant que l'usufruitière devra payer toutes les charges de l'usufruit. Ce sont toutes les charges annuelles ou du moins périodiques, les dépenses régulières et prévisibles qui frappent le bien telles que les frais d'entretien, les impôts, le précompte immobilier, les taxes de voirie, les primes d'assurances,
Il s'agit des charges qui sont prélevées sur les revenues et non sur le capital (D. CLAEYS, Usufruit et nu-propriété: principes et actualités, Kluwer, p.267).
Compte tenu des dispositions particulières convenues dans l'acte de vente, tous les frais liés à l'acquisition des parties communes incombent au vendeur (devenu usufruitier) si ces dépenses ont été décidées par l'assemblée générale ou nées avant que la cession ait date certaine et que le paiement soit exigible avant cette date. Il incombe dès lors au nu-propriétaire de supporter les dépenses et frais liés à l'acquisition des parties communes, devenus exigibles après la cession (RCDI 2010/4, p.37).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 31 mars 2010 (559)

- Répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : La clause suivant laquelle le nu-propriétaire supportera seul la charge du précompte immobilier et toutes les charges communes relatives au bien vendu incombant normalement au propriétaire ne crée aucun droit direct au profit d'un tiers, en l'occurrence l'association des copropriétaires, et ne peut s'analyser comme une stipulation pour autrui.
Dès lors que ni la loi, ni les statuts ne permettent de dissocier les droits de créance de l'association des copropriétaires à l'égard du nu-propriétaire et de l'usufruitier, ceux-ci doivent être tenus conjointement à la dette, de telle sorte que l'association est fondée à leur réclamer à chacun la moitié de la somme qui lui est due, à charge pour les titulaires du droit de propriété ainsi démembrée de procéder ensuite à la répartition des charges entre eux, en fonction des règles conventionnelles ou légales applicables (RCDI, 2013/1).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (16ème), jugement du 28 juin 2012 (650)

- Répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : Le caractère indivisible d'une obligation qui résulte de la nature de son objet requiert qu'elle ne soit pas susceptible d'exécution partielle. Si l'obligation correspondant à une créance qui trouve sa cause dans l'existence d'un droit réel dans le chef du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, il en est de même pour les charges de copropriété, qui résultent pour leurs débiteurs à la fois de leurs droits réels sur une partie privative et du statut de l'immeuble - qui a fait l'objet d'une publicité foncière. Il est enfin contesté de manière générale que l'obligation au paiement des charges de copropriété puisse être tenue pour indivisible par nature entre cotitulaires de droits réels de jouissance (en tout cas, entre usufruitier et nu-propriétaire) sur un même lot. La décision de la 75ème chambre de Bruxelles, dont cassation, estimait au contraire que la lettre et l'esprit des règles de fonctionnement de la copropriété forcée - qui déterminent la naissance des charges de copropriété et le statut des titulaires de droits réels immobiliers au sein d'une telle indivision (articles 577-2, 1°, §§ 4, 5 et 9 ; 577-6, § 1er, 4 ; 577-10, § 1er, notamment) - permettent de voir dans la dette correspondant à ces charges une nature indivisible au regard d'une évidente exigence de continuité qui caractérise la copropriété forcée.(Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 4 décembre 2009 (561)

- Clause compromissoire - Usufruit - Répartition des charges - Indivisible : La cause d’arbitrage insérée dans l’acte de base n’est prévue qu’en cas de litige relatif au statut de l’immeuble ou au règlement d’ordre intérieur. Tel n’est pas le cas en l’espèce, le litige ayant essentiellement pour objet le recouvrement des charges dues par le nu-propriétaire et l’usufruitier et leur répartition.
Le Tribunal s’interroge sur le caractère indivisible des charges de copropriété réclamées à l’usufruitier et au nu-propriétaire d’un lot et ordonne la réouverture des débats (Voir la décision rendue sur réouverture des débats sur le caractère indivisible de la dette : jugement du 29 avril 2010) (RCDI 2010/1, p. 31).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (75ème ch.), Jugement du 12 mars 2009 (419)

- Usufruit - Ventilation des charges : L’association des copropriétaires n’est pas autorisée à réclamer la totalité des charges au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, dans la mesure où il n’existe aucune solidarité entre eux, sauf disposition contraire des statuts de l’immeuble. L'acte de vente stipule que les charges communes (de l'immeuble) seront supportées par les parties selon le droit commun. Le crédirentier prendra à sa charge toutes les réparations d'entretien et le débirentier supportera les grosses réparations telles que précisées à l'article 606 du C. civ.
Ceci n’implique pas pour autant que le syndic soit tenu de procéder lui-même à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, même s’il a l’obligation de mettre à disposition des parties toutes les indications nécessaire leur permettant de déterminer si les charges sont des réparations d’entretien ou de grosses réparations (RCDI 2008/3, p. 24);
Justice de paix de Molenbeek, Sièg. Sacre (Juge de paix), Plaid. R. J-F.F. et B. loco A.-M.S Jugement du 12 février 2008 (134)

- Répartition des charges - Usufruit : L'usufruitier et le nu-propriétaire sont des tiers l'un à l'égard de l'autre. Ils ne forment ni une indivision ni une propriété collective.
Il n'appartient pas au syndic de procéder à une éventuelle ventilation des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (RCDI 2007/3, p. 27).
Justice de paix de Jette, Jugement du 13 septembre 2006 (230)

- Effondrement d'un immeuble vétuste - Défaut d'entretien - Responsabilité : La ruine d'un immeuble qui s'est effondré suite à sa vétusté et au défaut d'entretien entraîne la responsabilité de ses propriétaires (C. civ., art. 1386).
La responsabilité de l'usufruitière ne peut être recherchée sur cette base.
En cas d'effondrement de son immeuble suite à sa négligence, un administré n'a aucun droit à faire valoir contre la commune lorsque c'est son bien qui a perturbé la sécurité publique. Il en est d'autant plus ainsi lorsqu'il avait été mis en demeure par la commune d'y remédier.
Les tiers préjudiciés par cet effondrement peuvent reprocher à la commune son inaction prolongée, faute qui est en relation causale avec les dommages produits.
En cédant les éléments relatifs à l'état de ruine de leur immeuble, les assurés ont induit en erreur l'assureur quant à l'appréciation du risque, en application de l'article 5 de la loi du 25 juin 1992, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat d'assurance. Aucune obligation n'existe pour l'assureur de vérifier lui-même l'état du bien.
Les frais et débours exposés par la commune pour assurer la sécurité publique suite à l'effondrement de l'immeuble doivent être mis à charge des propriétaires négligents.
Aucune faute n'a été commise par le courtier dans son courtage qui a abouti au contrat litigieux. Il appartenait aux assurés de déclarer le risque réel, la bonne foi et la confiance devant être réciproques entre un courtier et ses clients (RRD 2005, p. 251).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 6 juin 2005

- Déchéance - Rapport entre usufruitier et nu-propriétaire : L'abandon sans motif valable par l'usufruitier de l'immeuble donné en usu¬fruit justifie la déchéance de son droit.
La demande d'indemnité pour trouble de jouissance réclamée par l'usufruitier en raison de la carence du nu-propriétaire de réaliser de grosses réparations doit être rejetée dans la mesure où le nu-propriétaire est exempt de toute obligation personnelle et ne doit pas procurer la jouissance du bien, contrairement au bailleur, mais doit seulement subir la charge réelle de l'usufruit sur son bien (JLMB 2006, p. 692).
Cour d’appel de Mons (2ème ch.), Arrêt du 1er mars 2004 Arrêt du 1er mars 2004 (1)

- Usufruit - Ventilation des charges : L’association des copropriétaires n’est pas autorisée à réclamer la totalité des charges au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, dans la mesure où il n’existe aucune solidarité entre eux, sauf disposition contraire des statuts de l’immeuble. L'acte de vente stipule que les charges communes (de l'immeuble) seront supportées par les parties selon le droit commun. Le crédirentier prendra à sa charge toutes les réparations d'entretien et le débirentier supportera les grosses réparations telles que précisées à l'article 606 du C. civ.
Ceci n’implique pas pour autant que le syndic soit tenu de procéder lui-même à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, même s’il a l’obligation de mettre à disposition des parties toutes les indications nécessaire leur permettant de déterminer si les charges sont des réparations d’entretien ou de grosses réparations (RCDI 2008/3, p. 24);
Justice de paix de Molenbeek, Sièg. Sacre (Juge de paix), Plaid. R. J-F.F. et B. loco A.-M.S Jugement du 12 février 2008 (134)

- Déchéance - Rapport entre usufruitier et nu-propriétaire : L'abandon sans motif valable par l'usufruitier de l'immeuble donné en usufruit justifie la déchéance de son droit.
La demande d'indemnité pour trouble de jouissance réclamée par l'usufruitier en raison de la carence du nu-propriétaire de réaliser de grosses réparations doit être rejetée dans la mesure où le nu-propriétaire est exempt de toute obligation personnelle et ne doit pas procurer la jouissance du bien, contrairement au bailleur, mais doit seulement subir la charge réelle de l'usufruit sur son bien (JLMB 2006, p. 692).
Cour d’appel de Mons (2ème ch.), Arrêt du 1er mars 2004 Arrêt du 1er mars 2004 (1)

- Répartition des charges - Usufruit : L'usufruitier et le nu-propriétaire sont des tiers l'un à l'égard de l'autre. Ils ne forment ni une indivision ni une propriété collective.
Il n'appartient pas au syndic de procéder à une éventuelle ventilation des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (RCDI 2007/3, p. 27).
Justice de paix de Jette, Jugement du 13 septembre 2006 (230)

- Durée d'un bail établi par un Usufruitier - Art. 595 cc : Tout bail de neuf ans ou plus est opposable au nu-propriétaire, dans toutes ses clauses, à la condition que son exécution ait commencé avant l’expiration de l’usufruit et que le bail ait date certaine, dès lors que le nu-propriétaire est un tiers par rapport à la convention de bail (article 595 du Code civil).
Si le créancier, en vertu de l’article 1184 du Code civil, dispose d’une option (résolution ou exécution forcée), il ne s’agit ni d’un droit absolu, ni d’un droit discrétionnaire. Le manquement invoqué ne revêt pas un caractère de gravité suffisante que pour justifier la résolution du contrat et alors même qu’une autre solution s’offrait à elle.
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Juge : D. Rubens. Avocat : S. Delooze (loco M. Godefroid)
jugement du 8 septembre 2005 (20)

- Charges solidarité usufruitier et nu-propriétaire : Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer.
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50.
Justice de paix de Forest, Juge de paix : A. Broder
Jugement du 7 juin 2002 (121)

- Arriérés de charges - usufruit : Les coûts des réparations aux portes de rue ou de garage, aux terrasses et séparations entre celles-ci peuvent être d’un point de vue économique, supportés par l‘usufruitier sans entraîner un réel déséquilibre entre les droits et obligations de l‘usufruitier et du nu-propriétaire,
L‘assurance souscrite collectivement par la copropriété est une charge de l‘héritage incombant à l’usufruitier; au sens de l’article 608 du Code civil.
(F.D. et P.D./S.G. – L’association des copropriétaires Résidence G./S.G.).
Justice de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge de paix : B. Ronse
Jugement du 3 janvier 2001 (120)

- Grosses réparations - prescription : Les travaux de bardage des façades d’un immeuble constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Les charges de consommation concernent la jouissance normale du bien et sont à charge de l‘usufruitier Il n ‘y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les sommes versées à titre de contribution aux travaux et d’appels de fonds de réserve ne concernent pas des montants périodiques ni des revenus même si les copropriétaires ont convenu de verser périodiquement, dans un fond commun, un certain montant. Elle ne s'applique pas davantage aux fournitures d’eau, de gaz et d’énergie ni aux prestations fournies au service de la copropriété.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 juin 2001 (117)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.)
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge
(Cfr. Décision contestable...)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.

- Charges solidarité usufruitier et nus-poropriétaires : Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer.
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50
Justice de paix de Forest, Juge de paix : A. Broder
Jugement du 7 juin 2002 (121)

- Déchéance de l'usufruit : Au sens de l’article 618 du Code civil, l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations au fonds, soit en le faisant dépérir faute d’entretien.
Est déchu de son usufruit, l’usufruitier qui abusant de son droit laisse l’immeuble être l’objet d’une saisie-exécution sur la pleine propriété par l’administration fiscale et laisse le bien se dégrader commettant ainsi des manquements graves mettant en péril la substance de l’immeuble (JT 2001, p.677).
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 12 décembre 2000 (58)

- Usufruitier et nu-propriétaire : Les magistrats rappellent que dans les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, l’usufruitier est tenu des réparations dites d’entretien alors que les grosses réparations, définies à l’article 606 C.civil, demeurent à charge du nu-propriétaire. La décision annotée, précise que les réparations ou remplacement des appareillages, installés dans les lieux tels que chaudière - ascenseurs, les réparations terrasses ou escaliers de secours, le remplacement des vitrages dans les garages ne sont point des grosses réparations au sens de l’article 606 C.civil, et sont donc à charge de l’usufruitier.
Juge de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge : Brandon, Avocats : Sartini, Lebeau (loco B. Louveau)..
Jugement du 8 septembre 1999 (17)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaires : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.
(Cfr. Voir jurisprudence V° 'Usufruit', décision qui peut être contestée..)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98)- (JJP 2000, p. 397).

- Définition des charges de l'usufruitier : Le juge du fond décide légalement que des dépenses relatives à la réparation d’une chaudière, à un nouveau dallage de l’entrée de l’immeuble et à la reconstruction d’une partie d’un garage ne sont pas des charges annuelles de l’héritage dont l’usufruitier est tenu, aux termes de l’article 608 du Code Civil.
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. (Code civil, art. 578.)
L’usufruitier doit, quant à son obligation d’entretien, se comporter comme le ferait un propriétaire diligent et soigneux de manière à conserver la substance de la chose telle qu’elle était au moment de l’ouverture de l’usufruit Code civil, art. 578, 605 et 606.) Les grosses réparations, limitativement déterminées par l’article 606 du Code civil, demeurent à la charge du nu- propriétaire toutes les autres réparations sont d’entretien et l’usufruitier en est tenu de même que lesdites grosses réparations qui seraient occasionnées par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. (Code civil, art. 605 et 606.).
Cour de cassation, (1ère ch.) Prés. M. Valentin, Rapp. Busin , Avocat général : F. Dumon ; Avocats : Dassesse et Ansiaux.
Arrêt du 22 janvier 1970 (160)

- Grosses réparations : L'usufruitier d'un immeuble n'est point le créancier du nu-propriétaire de ce même immeuble;
Son droit est limité à la jouissance du bien dans l'état ou il se trouve;
il se trouve sans titre pour imposer au propriétaire les grosses réparations qui, au cours de l'usufruit, s'avèrent nécessaires (Pas. 1959, II, p. 63).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 29 septembre 1959 (7)

- Effondrement d'un immeuble vétuste - Défaut d'entretien - Responsabilité : La ruine d'un immeuble qui s'est effondré suite à sa vétusté et au défaut d'entretien entraîne la responsabilité de ses propriétaires (C. civ., art. 1386).
La responsabilité de l'usufruitière ne peut être recherchée sur cette base.
En cas d'effondrement de son immeuble suite à sa négligence, un administré n'a aucun droit à faire valoir contre la commune lorsque c'est son bien qui a perturbé la sécurité publique. Il en est d'autant plus ainsi lorsqu'il avait été mis en demeure par la commune d'y remédier.
Les tiers préjudiciés par cet effondrement peuvent reprocher à la commune son inaction prolongée, faute qui est en relation causale avec les dommages produits.
En cédant les éléments relatifs à l'état de ruine de leur immeuble, les assurés ont induit en erreur l'assureur quant à l'appréciation du risque, en application de l'article 5 de la loi du 25 juin 1992, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat d'assurance. Aucune obligation n'existe pour l'assureur de vérifier lui-même l'état du bien.
Les frais et débours exposés par la commune pour assurer la sécurité publique suite à l'effondrement de l'immeuble doivent être mis à charge des propriétaires négligents.
Aucune faute n'a été commise par le courtier dans son courtage qui a abouti au contrat litigieux. Il appartenait aux assurés de déclarer le risque réel, la bonne foi et la confiance devant être réciproques entre un courtier et ses clients (RRD 2005, p. 251).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 6 juin 2005

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaires : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conforméments aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Voir jurisprudence V° 'Usufruit', décision qui peut être contestée..)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.

- Usufruitier et nu-propriétaire : Les magistrats rappellent que dans les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, l’usufruitier est tenu des réparations dites d’entretien alors que les grosses réparations, définies à l’article 606 C.civil, demeurent à charge du nu-propriétaire. La décision annotée, précise que les réparations ou remplacement des appareillages, installés dans les lieux tels que chaudière - ascenseurs, les réparations terrasses ou escaliers de secours, le remplacement des vitrages dans les garages ne sont point des grosses réparations au sens de l’article 606 C.civil, et sont donc à charge de l’usufruitier.
Juge de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge : Brandon, Avocats : Sartini, Lebeau (loco B. Louveau)..
Jugement du 8 septembre 1999 (17)

- Charges solidarité usufruitier et nu-poropriétaire : Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer.
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50

Justice de paix de Forest, Juge de paix : A. Broder
Jugement du 7 juin 2002 (121)

- Arriérés de charges - usufruit : Les coûts des réparations aux portes de rue ou de garage, aux terrasses et séparations entre celles-ci peuvent être d’un point de vue économique, supportés par l‘usufruitier sans entraîner un réel déséquilibre entre les droits et obligations de l‘usufruitier et du nu-propriétaire,
L‘assurance souscrite collectivement par la copropriété est une charge de l‘héritage incombant à l’usufruitier; au sens de l’article 608 du Code civil.
(F.D. et P.D./S.G. – L’association des copropriétaires Résidence G./S.G.)

Justice de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge de paix : B. Ronse
Jugement du 3 janvier 2001 (120)

- Grosses réparations - prescription : Les travaux de bardage des façades d’un immeuble constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Les charges de consommation concernent la jouissance normale du bien et sont à charge de l‘usufruitier Il n ‘y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les sommes versées à titre de contribution aux travaux et d’appels de fonds de réserve ne concernent pas des montants périodiques ni des revenus même si les copropriétaires ont convenu de verser périodiquement, dans un fond commun, un certain montant. Elle ne s'applique pas davantage aux fournitures d’eau, de gaz et d’énergie ni aux prestations fournies au service de la copropriété.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 juin 2001 (117)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.)
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Décision contestable...)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.

- Usufruit - Ventilation des charges : L’association des copropriétaires n’est pas autorisée à réclamer la totalité des charges au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, dans la mesure où il n’existe aucune solidarité entre eux, sauf disposition contraire des statuts de l’immeuble. L'acte de vente stipule que les charges communes (de l'immeuble) seront supportées par les parties selon le droit commun. Le crédirentier prendra à sa charge toutes les réparations d'entretien et le débirentier supportera les grosses réparations telles que précisées à l'article 606 du C. civ.
Ceci n’implique pas pour autant que le syndic soit tenu de procéder lui-même à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, même s’il a l’obligation de mettre à disposition des parties toutes les indications nécessaire leur permettant de déterminer si les charges sont des réparations d’entretien ou de grosses réparations (RCDI 2008/3, p. 24)
;
Justice de paix de Molenbeek, Sièg. Sacre (Juge de paix), Plaid. R. J-F.F. et B. loco A.-M.S Jugement du 12 février 2008 (134)

- Déchéance - Rapport entre usufruitier et nu-propriétaire : L'abandon sans motif valable par l'usufruitier de l'immeuble donné en usu¬fruit justifie la déchéance de son droit.
La demande d'indemnité pour trouble de jouissance réclamée par l'usufruitier en raison de la carence du nu-propriétaire de réaliser de grosses réparations doit être rejetée dans la mesure où le nu-propriétaire est exempt de toute obligation personnelle et ne doit pas procurer la jouissance du bien, contrairement au bailleur, mais doit seulement subir la charge réelle de l'usufruit sur son bien (JLMB 2006, p. 692)
.
Cour d’appel de Mons (2ème ch.), Arrêt du 1er mars 2004 Arrêt du 1er mars 2004 (1)

- Répartition des charges - Usufruit : L'usufruitier et le nu-propriétaire sont des tiers l'un à l'égard de l'autre. Ils ne forment ni une indivision ni une propriété collective.
Il n'appartient pas au syndic de procéder à une éventuelle ventilation des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (RCDI 2007/3, p. 27).
Justice de paix de Jette, Jugement du 13 septembre 2006 (230)

- Usufruitier et nu-propriétaire : Les magistrats rappellent que dans les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, l’usufruitier est tenu des réparations dites d’entretien alors que les grosses réparations, définies à l’article 606 C.civil, demeurent à charge du nu-propriétaire. La décision annotée, précise que les réparations ou remplacement des appareillages, installés dans les lieux tels que chaudière - ascenseurs, les réparations terrasses ou escaliers de secours, le remplacement des vitrages dans les garages ne sont point des grosses réparations au sens de l’article 606 C.civil, et sont donc à charge de l’usufruitier.
Juge de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge : Brandon, Avocats : Sartini, Lebeau (loco B. Louveau)..
Jugement du 8 septembre 1999 (17)

- Charges solidarité usufruitier et nu-poropriétaire : Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer.
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50

Justice de paix de Forest, Juge de paix : A. Broder
Jugement du 7 juin 2002 (121)

- Arriérés de charges - usufruit : Les coûts des réparations aux portes de rue ou de garage, aux terrasses et séparations entre celles-ci peuvent être d’un point de vue économique, supportés par l‘usufruitier sans entraîner un réel déséquilibre entre les droits et obligations de l‘usufruitier et du nu-propriétaire,
L‘assurance souscrite collectivement par la copropriété est une charge de l‘héritage incombant à l’usufruitier; au sens de l’article 608 du Code civil.
(F.D. et P.D./S.G. – L’association des copropriétaires Résidence G./S.G.)

Justice de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge de paix : B. Ronse
Jugement du 3 janvier 2001 (120)

- Grosses réparations - prescription : Les travaux de bardage des façades d’un immeuble constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Les charges de consommation concernent la jouissance normale du bien et sont à charge de l‘usufruitier Il n ‘y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les sommes versées à titre de contribution aux travaux et d’appels de fonds de réserve ne concernent pas des montants périodiques ni des revenus même si les copropriétaires ont convenu de verser périodiquement, dans un fond commun, un certain montant. Elle ne s'applique pas davantage aux fournitures d’eau, de gaz et d’énergie ni aux prestations fournies au service de la copropriété.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 juin 2001 (117)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.)
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Décision contestable...)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.

- Déchéance de l'usufruit : Au sens de l’article 618 du Code civil, l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations au fonds, soit en le faisant dépérir faute d’entretien.
Est déchu de son usufruit, l’usufruitier qui abusant de son droit laisse l’immeuble être l’objet d’une saisie-exécution sur la pleine propriété par l’administration fiscale et laisse le bien se dégrader commettant ainsi des manquements graves mettant en péril la substance de l’immeuble (JT 2001, p.677)
.
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 12 décembre 2000 (58)

- Durée d'un bail établi par un Usufruitier - Art. 595 cc : Tout bail de neuf ans ou plus est opposable au nu-propriétaire, dans toutes ses clauses, à la condition que son exécution ait commencé avant l’expiration de l’usufruit et que le bail ait date certaine, dès lors que le nu-propriétaire est un tiers par rapport à la convention de bail (article 595 du Code civil).
Si le créancier, en vertu de l’article 1184 du Code civil, dispose d’une option (résolution ou exécution forcée), il ne s’agit ni d’un droit absolu, ni d’un droit discrétionnaire. Le manquement invoqué ne revêt pas un caractère de gravité suffisante que pour justifier la résolution du contrat et alors même qu’une autre solution s’offrait à elle.

Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Juge : D. Rubens. Avocat : S. Delooze (loco M. Godefroid)
jugement du 8 septembre 2005 (20)

- définition des charges de l'usufruitier : Le juge du fond décide légalement que des dépenses relatives à la réparation d’une chaudière, à un nouveau dallage de l’entrée de l’immeuble et à la reconstruction d’une partie d’un garage ne sont pas des charges annuelles de l’héritage dont l’usufruitier est tenu, aux termes de l’article 608 du Code Civil.
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. (Code civil, art. 578.)
L’usufruitier doit, quant à son obligation d’entretien, se comporter comme le ferait un propriétaire diligent et soigneux de manière à conserver la substance de la chose telle qu’elle était au moment de l’ouverture de l’usufruit Code civil, art. 578, 605 et 606.) Les grosses réparations, limitativement déterminées par l’article 606 du Code civil, demeurent à la charge du nu- propriétaire toutes les autres réparations sont d’entretien et l’usufruitier en est tenu de même que lesdites grosses réparations qui seraient occasionnées par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. (Code civil, art. 605 et 606.)

Cour de cassation, (1ère ch.) Prés. M. Valentin, Rapp. Busin , Avocat général : F. Dumon ; Avocats : Dassesse et Ansiaux.
Arrêt du 22 janvier 1970 (160)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaires : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conforméments aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Voir jurisprudence V° 'Usufruit', décision qui peut être contestée..)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.

- Grosses réparations : L'usufruitier d'un immeuble n'est point le créancier du nu-propriétaire de ce même immeuble;
Son droit est limité à la jouissance du bien dans l'état ou il se trouve;
il se trouve sans titre pour imposer au propriétaire les grosses réparations qui, au cours de l'usufruit, s'avèrent nécessaires (Pas. 1959, II, p. 63)
.
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 29 septembre 1959 (7)

- Effondrement d'un immeuble vétuste - Défaut d'entretien - Responsabilité : La ruine d'un immeuble qui s'est effondré suite à sa vétusté et au défaut d'entretien entraîne la responsabilité de ses propriétaires (C. civ., art. 1386).
La responsabilité de l'usufruitière ne peut être recherchée sur cette base.
En cas d'effondrement de son immeuble suite à sa négligence, un administré n'a aucun droit à faire valoir contre la commune lorsque c'est son bien qui a perturbé la sécurité publique. Il en est d'autant plus ainsi lorsqu'il avait été mis en demeure par la commune d'y remédier.
Les tiers préjudiciés par cet effondrement peuvent reprocher à la commune son inaction prolongée, faute qui est en relation causale avec les dommages produits.
En célant les éléments relatifs à l'état de ruine de leur immeuble, les assurés ont induit en erreur l'assureur quant à l'appréciation du risque, en application de l'article 5 de la loi du 25 juin 1992, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat d'assurance. Aucune obligation n'existe pour l'assureur de vérifier lui-même l'état du bien.
Les frais et débours exposés par la commune pour assurer la sécurité publique suite à l'effondrement de l'immeuble doivent être mis à charge des propriétaires négligents.
Aucune faute n'a été commise par le courtier dans son courtage qui a abouti au contrat litigieux. Il appartenait aux assurés de déclarer le risque réel, la bonne foi et la confiance devant être réciproques entre un courtier et ses clients (RRD 2005, p. 251)
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Cour d'appel de Liège, Arrêt du 6 juin 2005








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