Le commissaire aux comptes

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Chronique de jurisprudence

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Conformément aux dispositions de l'article 577-8/2 du Code civil : L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
En vertu de cette disposition, l'assemblée générale se voit par conséquent attribuer la faculté de désigner un tiers ou un copropriétaire.
Cette dispositions légale n'impose pas que le tiers désigné soit expert-comptable ou réviseur d'entreprise.

Voyez sur ce sujet :
- V.Defraiteur, "Le commissaire aux comptes dans les copropriétés, RCDI, 2012/3, p.7
- C. Mostin, "les syndics de copropriété", Kluwer, Bruxelles, 2012, pp. 181-182.

La loi étant impérative, seule une assemblée peut désigner un "Commissaire aux Comptes".

Il faut relever que très peu de copropriétés ont complété leur Règlement de Copropriété sur " les obligations et compétences " du Commissaire aux Comptes.

Certains voudraient que l'on considère que, lorsque la mission de "Commissaire aux Comptes" est confiée à un tiers, non copropriétaire, il faudrait obligatoirement faire appel à un "Expert-Comptable" ou à un "Réviseur d'Entreprises" . Cela ne ressort ni du texte de la loi, ni des travaux parlementaires.

Bien au contraire,

1.- Lors des travaux de la Commission de la Justice de la Chambre lors de l'examen de la Loi du 2 juin 2010, un amendement a été introduit précisant que lorsqu'il s'agit d'une personne externe désignée, elle doit être "un expert-comptable" ou un "Réviseur d'Entreprises". Cet amendement a été rejeté.

2.- Lors des travaux de la Commission de la Justice du Sénat, le même amendement a été introduit et aussi rejeté.

3.- Après le vote de la loi, l'Institut des Experts Comptables et Réviseurs d'Entreprises a introduit un recours auprès de la Cour Constitutionnelle. Ce recours a été rejeté.

Il ne faut pas perdre de vue que chaque copropriété peut, dans son réglement de copropriété, fixer les "compétences" du Commissaire aux Comptes. Le législateur a voulu expressément laisser une liberté à chaque copropriété à ce sujet. Rien n'interdit à une copropriété de fixer que, pour être "compétent" en la matière, il faille être " Expert-Comptable" ou " Réviseur d'Entreprises".

Quelques jugements suivent les thèses ci-dessus développées.

Jurisprudence

- Commissaire aux comptes - Tiers à la copropriété - Expert-comptable - non : L'Institut des experts-comptables et conseils fiscaux soutient dans sa demande que l'activité de commissaire aux comptes dans une copropriété est réservée aux copropriétaires et aux experts comptables et réviseurs d'entreprises, à l’exclusion de tiers à la copropriété agissant à titre professionnel.
Le tribunal constate que l'article 577-8/2 du Code civil ouvre cette mission à toute personne, « copropriétaire ou non », sans aucune restriction. Que les travaux préparatoires à la loi du 2 juin 2010 avaient d’ailleurs écarté les propositions de mentionner explicitement que les tiers non copropriétaires devaient être « expert agréé », « expert-comptable externe ou réviseur d'entreprise ».
La Cour constitutionnelle avait déjà relevé, qu’en créant la fonction de commissaire aux comptes à toutes personnes, le législateur n'a pas porté atteinte de manière disproportionnée aux droits des réviseurs d'entreprises et des experts-comptables externes, eu égard au caractère limité de cette fonction. En effet, celle-ci ne concerne que les associations de copropriétaires et n'interdit pas à ces dernières, s’il échet, de confier la fonction de « commissaire aux comptes » à un réviseur d'entreprises ou à un expert-comptable externe. Il ressort de la ratio legis de cette dispositions (article 577-8/2 du Code civil) que les copropriétaires doivent pouvoir faire appel, de la manière la plus large, aux personnes qui leur paraissent les plus compétentes en fonction de la mission confiée par le Règlement de copropriété, en leur évitant ainsi des engagements financiers trop lourds (inédit).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, 71ième chambre,
jugement du 29 mars 2018

- Action en annulation portant sur l'approbation des comptes - Demande d'expertise comptable - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupe d'immeubles bâtis - Commissaire aux comptes - Qualités requises : Vu l’enjeu assez limité, au regard des montants pointés par le conseil technique du demandeur, il n’y a pas lieu de procéder à la désignation d’un expert-comptable pour vérifier la comptabilité de l’association des copropriétaires ; il est plus raisonnable de faire contrôler les comptes et les répartitions entre copropriétaires par le syndic actuel qui a déjà corrigé les erreurs pour les comptes postérieurs à ceux en litige. La circonstance que le commissaire aux comptes élu n’est ni copropriétaire, ni diplômé en comptabilité (il n’est pas expert-comptable ou réviseur d’entreprise) n’est pas suffisante pour en conclure que la décision de l’assemblée générale qui le désigne est abusive (15A2796, T.A.I.r., 2017/2, p. 26-29).
Justice de paix d'Uccle, 4 novembre 2016,