- Arriérés des charges - Pénalités de retard : Les juges du fond sont habilités à réduire tant l'indemnité forfaitaire que les intérêts stipulés, et ce même lorsqu'il s'agit du paiement des provisions et charges de copropriété.
Il convient de réduire le taux des intérêts sollicités, à savoir un taux de 14 % l'an. En effet, Le taux conventionnel des intérêts postulé par la partie demanderesse excède manifestement le dommage subi ensuite du retard de paiement en manière tel qu'il sera réduit d'office à 7 % l'an (article 1153 al. 5 du Code civil). Le taux de ces intérêts et pénalité peut être soumis au contrôle du juge, même d'office, sur pied des articles 1153 et 1231 du Code civil. Taux abusif eu égard du caractère forfaitaire et à la brièveté du délai d’exécution (RCDI 2017/4 – p.46).
:Justice de paix de Braine l’Alleud, jugement du 8 juin 2017
- Charges communes - Contestation des frais de chauffage - Clause pénale revue : La répartition des charges et leur montant ne peuvent plus être contestés lorsque les comptes de l'association ont été approuvés, de manière définitive, par l'assemblée générale et que cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours dans le délai légal prévu.
Étant expressément prévue par les statuts, l'exigibilité de principe d'une indemnité forfaitaire et d'intérêts de retard est établie, même si le taux de ces intérêts et le montant de cette pénalité peuvent être soumis au contrôle du juge, même d'office, sur pied des articles 1153 et 1231 du Code civil.
L'isolation potentiellement insuffisante des canalisations de transports de vapeur résulte plus d'une éventuelle problématique de vétusté de l'installation que d'un comportement fautif de la copropriété.
Bien que depuis l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010, les actions fondées sur l'article 1384, al. 1er, du Code civil puissent être dirigées contre l'association des copropriétaires dès lors qu'il s'agit d'obtenir réparation d'un dommage causé par une partie commune, il faut encore que la preuve de l'existence d'un vice affectant cette partie commune soit rapportée.
Enfin, la théorie des troubles de voisinage, certes applicable au sein d'un immeuble à appartements, requiert avant toute chose une rupture d'équilibre (RCDI 2017/3, p.49).
Tribunal de première instance de Liège, Jugement du 24 mai 2017
- Copropriété insolvable - Recours contre chaque copropriétaire : Dans le cas où un installateur de sanitaire et de chauffage dispose d'une facture ouverte vis-à-vis de l'association des copropriétaires et que l'association ne fonctionne vraisemblablement plus, de sorte qu'il ne peut obtenir aucun paiement, son action en justice tendant à la dissolution de l'association des copropriétaires doit être rejetée parce que l'article 577-5, § 4, du Code civil lui donne la possibilité d'intervenie contre chaque copropriétaire en proportion de leurs quotes-parts, si l'association des copropriétaires est condamnée, d'exécuter le jugement sur le capital de chaque copropriétaire, en fonction de ses parts dans les parties communes (RCDI 2017/1 - p.27).
Justice de paix de Genk, jugement du 11 octobre 2016.
- Charges impayées – vente du bien – article 577-11/1 – retenue sur le prix de vente – compensation (non) – frais de saisie : Il n’y a pas lieu à compensation entre les charges de copropriété, qui portent sur des sommes liquides et exigibles, réclamées par l’association des copropriétaires à un copropriétaire et les sommes réclamées par celui-ci dans le cadre d’une procédure judiciaire pendante devant le tribunal de première instance relative à l’indemnisation de dommages résultant d’infiltration, cette créance ne présentant pas les mêmes caractéristiques, à défaut pour le tribunal d’avoir statué sur la responsabilité et les dommages.
Afin d’éviter que le notaire libère les sommes bloquées à titre d’arriérés de charges en application de l’article 577-11/1 du Code civil, il appartient à l’association des copropriétaires de pratiquer une saisie arrêt conservatoire entre les mains du notaire, qui est dès lors parfaitement justifiée.
Les dépens de la procédure de saisie sont dus par le copropriétaire (J.J.P., 2017/3, p. 131-135).
Justice de Paix d’Etterbeek, Jugement du 11 avril 2016
- Charges communes - Arriérés - Clause pénale : La clause pénale stipulée dans les statuts (€ 2,50 /jour) est manifestement exagérée et doit être réduite (à 10% du principal) en vertu de l'article 1231 du Code civil.
Les intérêts de retard prévus dans l'acte de base ne sont pas quant à eux exagérés et ne courent qu'à dater de la mise en demeure de payer (RCDI 2016/1, p.54).
Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 7 octobre 2015
- Clause pénale - Intérêts de retard : Le régime de la copropriété est un régime différent de celui qu'on applique aux contrats. Le juge ne peut donc pas réduire, ni le taux d'intérêt, ni la clause pénale décidée en assemblée générale, sans violer les articles 577-10, § 4 et 577-9, § 2 C. civ. La décision d'instaurer un système d'intérêts au taux de 12% /l’an à partir de la date d'exigibilité des charges et d'une clause pénale à raison de 15% des sommes dues en principal et des frais administratifs, à imputer aux débiteurs, a été prise et votée à l'unanimité par l'assemblée générale tenue en date du 24.11.08 ;
L'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et ne s'applique pas aux statuts d'une copropriété qui ne sont pas des contrats synallagmatiques (RCDI 2016/1 -21)
Justice de paix de Saint-Gilles, Jugement du 21 octobre 2009.
- Décomptes - Griefs concrets : Dans le cas où le délai légal de recours contre les décisions de l'assemblée générale est expiré, les décomptes ne peuvent plus être contestés, sans préjudice pour le copropriétaire, qui conteste le décompte, de présenter des griefs concrets (RCDI, 2010/4, p. 44).
Justice de paix, Jugement du 29 avril 2010
- Travaux décidés par l'assemblée générale - Appels de fonds contestés : Des copropriétaires ne peuvent, pour refuser le paiement d'appels de fonds et de décomptes de charges, se prévaloir du fait que les travaux de remise en état de la façade n'étaient pas indispensables lorsqu'ils ont été décidés par une assemblée générale, sans que cette décision n'ai été contestée, en temps utiles, par l'introduction d'une procédure d'annulation (RCDI 2011/4, pp28).
- Charges extraordinaires - Cession - Indemnités forfaitaires : Le vendeur d'un appartement est tenu de garantir l'acquéreur du paiement des charges extraordinaires portant sur la réalisation de travaux sollicitée par l'association des copropriétaires, dès lors que le compromis de vente stipule que le vendeur supportera l'intégralité de la quote-part due au titre de travaux à réaliser dans les parties communes de l'immeuble et décidés par l'association des copropriétaires avant que la présente cession ait date certaine.
Le vendeur conteste devoir les charges extraordinaire de même que les indemnités forfaitaires
'Tout montant dû par un copropriétaire à l'association des copropriétaires à titre de charges, provisions sur charges, contribution au fonds de réserve ou à quelqu'autre titre que ce soit, et qui ne serait pas payé au plus tard dans les 30 jours du décompte, sera majoré automatiquement et sans mise en demeure préalable, d'une indemnité forfaitaire et irréductible de 15% de la somme impayée à l'expiration du délai précité et, au surplus, des intérêts de retard calculés au taux de 12% l'an'",
La tribunal constate que cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours dans le délai légal de 3 mois, comme prévu à l'article 577-9 C.civ., de sorte que cette décision est définitive et lie tous les copropriétaires, les défendeurs y compris (RCDI 2011/3, p.).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 20 novembre 2009
- Répétition des charges : Il n 'y a pas lieu à répétition de charges de copropriété payées sur la base de comptes portant sur plusieurs années, approuvés par les différentes assemblées générales, sans que le moindre recours en annulation n'ait été introduit (RCDI 2011/3-34).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 6 novembre 2009 (576)
- Charges – Approbation des comptes – Frais de rappels et intérêts de retard :
Les comptes approuvés en assemblée générale s'imposent aux copropriétaires, lorsqu'ils n'ont introduit aucun recours. Les dispositions prises par l'assemblée générale pour sanctionner les retards de paiement ne peuvent être remises en cause, lorsqu'elles n'ont fait l'objet d'aucun recours.
La décision constate que la demanderesse a cependant volontairement réduit les indemnités prévues à l'alinéa 2; il a dès lors été appliqué un intérêt de 12 % l'an; ce taux semble tout à fait raisonnable au tribunal(RCDI 2010/1, p. 42).
Justice de paix de Schaerbeek (Sièg. Gauthier), Jugement du 18 novembre 2009 (443)
- Charges - Approbation des comptes : Le montant et la répartition des charges exposées pour l'immeuble pour une période déterminée ne peuvent plus faire l'objet de contestation lorsque les comptes ont été approuvés de manière définitive par l'assemblée générale, la décision d'approbation n'ayant fait l'objet d'aucun recours en annulation dans le délai légal (RCDI 2011/4, p. 31).
Justice de paix de Schaerbeek (2ème canton), Jugement du 28 juillet 2009
- Copropriété - Emploi des langues : Un copropriétaire ne peut refuser de payer ses charges au motif que toutes les pièces sont établies uniquement en français et non en néerlandais.
L'association des copropriétaires n'est pas soumise à l'application des lois coordonnées du 18 juillet 1966 sur l'emploi des langues en matière administrative (RCDI 2010/1, p. 43).
Justice de paix de Bruxelles (4ème canton), Jugement du 16 janvier 2009
- Répartition des charges : Le syndic est tenu de procéder à la répartition des charges communes selon les règles de l'acte de base. Un accès indépendant de l'entrée principale de la copropriété n'est pas une exception permettant d'échapper aux dispositions de l'acte de base et à la répartition des charges communes selon les règles de l'acte de base (RCDI 2008/2, p. 34).
Justice de paix de Schaerbeek (2ème canton), Sièg. Gauthier (Juge de paix)Jugement du 12 mars 2008 (307)
- Charges communes : Un copropriétaire est tenu de participer aux frais de remplacement de tuyaux de décharge communs, même s'il a construit ses propres décharges pour être dispensé de contribuer aux charges communes. Il ne peut échapper au régime de la copropriété fixé par la loi et l'acte de base
Que tout copropriétaire qui entre en copropriété selon les termes rigoureux de l'acte de base et de la loi sur la copropriété et ne saurait en sortir en tout ou en partie selon sa guise, selon l'utilité qu'il retire ou ne retire pas de la chose commune (RCDI 2007/3, p.61).
Justice de paix de Saint-Gilles, Jugement du 17 septembre 2007 (251)
- Charges impayées – Syndic provisoire – Vote à l’AG : Même si les arguments invoqués par les demandeurs ne sont pas tous dénués de fondement, ceux-ci ne peuvent suspendre intégralement le règlement de leurs charges, ce qui met la situation de la copropriété en difficulté et la rend ingérable. Une condamnation provisionnelle s'impose dans l'attente de l'établissement des décomptes définitifs.
L'absence d'indication de l'identité des copropriétaires présents à l'assemblée générale ne peut entraîner ipso facto la nullité des décisions prises, s'il est possible de déterminer qui a pris part au vote. Les procédures répétées, nées de l'intransigeance des demandeurs conjuguées aux erreurs et abus renouvelés des syndics rendent la copropriété ingérable, ce qui justifie la désignation d'un syndic provisoire (RCDI 2008, p .45).
Justice de paix d’Ixelles, Jugements du 5 juillet 2007 (274)
- Décomptes de charges contestés - Clauses pénales et intérêts : Un copropriétaire ne peut plus contester les montants qui lui sont réclamés à titre de charges ou d'appels de fonds pour rénovation des ascenseurs et leur imputation, lorsque les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale, sans que cette décision n'ait fait l'objet d'un recours en annulation dans le délai légal. Les articles 1153 et 1291 du Code civil ne sont pas applicables lorsque la clause pénale et les intérêts sont prévus par les sta¬tuts, car leur application aboutirait à modifier les statuts. La décision fait remarquer également à juste titre que lorsque l'un des copropriétaires ne paie pas ses charges, elles retombent nécessairement sur les autres copropriétaires de l'immeuble. Cette situation est particulièrement injuste à leur égard puisqu'ils n'ont pas la possibilité de choisir leurs copropriétaires (RCDI 2008, p. 41).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 16 mars 2007 (275)
- Communication des pièces : Eu égard au régime particulier mis sur pied en présence d'un immeuble en copropriété, les articles 1153.5 et 1231 du Code civil, qui permettent au juge de réduire le taux des intérêts de retard ainsi que les clauses pénales déterminés entre parties d'une convention, ne trouvent pas à s'appliquer.
Lorsque les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale et que décharge a été donnée au syndic et au conseil de gérance, sans que ces décisions n'aient été contestées dans le cadre d'une procédure d'annulation de ces décisions, un copropriétaire n'a plus d'intérêt, au sens des articles 17 et 18 du Code judiciaire, à solliciter la consultation des pièces comptables (RCDI 2006/3, p. 30).
Tribunal de première Instance de Bruxelles,
Jugement du 25 janvier 2007 (238)
- Recouvrement - Intérêts et clause pénale : L’exigibilité de principe d’intérêts de retard et d’une pénalité forfaitaire est établie par une décision de l’assemblée générale qui a introduit, dans le règlement d’ordre intérieur, l’application de ces sanctions en cas de retard de paiement, et qui n’a pas été contestée dans le délai légal.
L’exigibilité de principe d’intérêts de retard et d’une pénalité forfaitaire est donc établie.
Il n’en demeure pas moins que le taux de ces intérêts et pénalité peut être soumis au contrôle du juge, même d’office, sur pied des articles 1153 et 1231 du Code civil.
les taux revendiqués par l’association des copropriétaires sont abusifs, eu égard: - au caractère forfaitaire à prendre en compte (qui doit être proportionné à la généralité des cas d’impayés, non uniquement à ceux générant le coût de multiples lettres de rappel ou procédure);
- à la brièveté du délai d’exécution laissé au débiteur pour s’exécuter;
- à la circonstance que les dettes litigieuses peuvent être en liaison, pour certains copropriétaires, avec leur droit au logement, qui pour être un droit subjectif n’en est pas moins reconnu comme essentiel par la Constitution (JJP 2008, p65)
Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 16 mars 2006
- Pouvoir de représentation du syndic : En considérant que la clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux concerne les relations internes entre l'association des copropriétaires et le syndic et permet d'autant moins de conclure à l'irrecevabilité de l'action de la défenderesse, agissant par son syndic, qu'elle "prévoit expressément que le syndic n'a pas 'à justifier de l'accord préalable de l'assemblée générale à l'égard des tribunaux", le jugement attaqué ne donne pas de cette disposition contractuelle une interprétation inconciliable avec ses termes et ne viole pas la foi due à l'acte qui la contient (RCDI 2007 p.12).
Cour de cassation, Siège : Cl. Parmentier, D. Batselé, A. Fettweis, Ph. Gosseries
Arrêt du 9 septembre 2005 (188)
- Action en recouvrement des charges : Est recevable l’action en recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic, valablement nommé par l’assemblée générale (Cette décision est intéressante, elle examine le bien fondé de différents postes charges qui sont contestés par les défendeurs).
Les frais de défense de l’association des copropriétaires relèvent des charges de la copropriété et donc des dépenses communes auxquelles chaque copropriétaire doit participer en proportion de sa part.
(L’association des copropriétaires Résidence D./ M.J. et E.D)
Justice de paix de Schaerbeek (2ème Canton), Juge de paix : M. Gauthier : jugement du 4 mars 2005 (122)
- Clauses pénales : Le juge est tenu de respecter les décisions de l'assemblée générale, organe souverain de la copropriété, imposant l'application d'une clause pénale et d'intérêts, en cas de retard de paiement, si elles n'ont fait l'objet d'aucun recours en annulation de la part d'un copropriétaire. Il ne peut réduire ni supprimer les montants réclamés à titre de clause pénale et d'intérêts (RCDI 2006 p. 19).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert.
Jugement du 23 février 2005 (177)
- Communication des pièces : Le fait pour le syndic d'avoir assumé la présidence de l'assemblée alors que personne ne souhaitait assumer cette fonction n'entraîne pas la nullité des décisions adoptées. Cette situation ne cause aucun préjudice au demandeur.
L'association des copropriétaires est tenue de communiquer les pièces au copropriétaire qui en formule la demande, à charge pour lui d'en supporter les frais.
Les honoraires d'avocat de la copropriété constituent des charges communes auxquelles tous les copropriétaires doivent contribuer, en ce compris celui qui est en conflit avec l'association des copropriétaires (RCDI 2007 p. 43).
Justice de paix de Woluwé-St-Pierre, Jugement du 12 octobre 2006
Juge de paix : J. Miszewski
Jugement du 23 février 2005 (183)
- Clauses pénales : Le juge est tenu de respecter les décisions de l'assemblée générale, organe souverain de la copropriété, imposant l'application d'une clause pénale et d'intérêts, en cas de retard de paiement, si elles n'ont fait l'objet d'aucun recours en annulation de la part d'un copropriétaire. Il ne peut réduire ni supprimer les montants réclamés à titre de clause pénale et d'intérêts (RCDI 2006 p. 19).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert.
Jugement du 23 février 2005 (177)
- Retard de paiement dans les charges - Clause pénale et intérêts : Les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, organe souverain de la copropriété, adoptant des mesures pour combattre les arriérés de paiement font la loi dans la copropriété et le juge n'a pas à se substituer à cet organe, hormis le cas où il serait saisi, dans le délai légal imparti, d'un recours contre la décision elle-même.
Tout retard apporté par l'un des copropriétaires dans le paiement des charges se fait aux dépens des autres copropriétaires. En se prémunissant contre cette situation, l'assemblée générale fait preuve d'une saine gestion (RCDI 2007/4, p.50).
Justice de paix d’Anderlecht, jugement du 8 décembre 2005 (256)
- Clause pénale - Obligation et contribution : Les articles 1153.5 et 1237 du Code civil ne sont pas d’application lorsque la clause pénal et les intérêts sont arrêtés par une décision de l’assemblée générale. Il convient toutefois de vérifier si les dispositions arrêtées ne constituent pas une peine privée contraire à l’article 6 du Code civil.
Des époux restent solidairement tenus au paiement des charges de copropriété à l'égard de l'association, même s'il résulte de conventions de divorce par consentement mutuel que l'épouse a cédé à son époux l'appartement commun et que celui-ci reste en défaut de satisfaire à ses obligations à l'égard de l'association des copropriétaires. Sur le plan de la contribution à la dette, l'époux est seul redevable des montants réclamés et doit dès lors garantir son épouse de toute condamnation prononcée à sa charge (RCDI 2007/3 p. 34).
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 17 novembre 2005 (236).
- Malfaçons – Expertise : Lorsque l'association des copropriétaires d'un immeuble à appartements demande au propriétaire sa participation aux charges communes, l'intérêt commun de l'association prime. Au cas où le propriétaire de l'appartement invoque qu'il y a des défauts de construction dans son flat et qu'il subit un dommage mais que la cause n'en est pas certaine, il convient de désigner un expert pour démontrer la cause.
Justice de paix de Louvain (1er canton), jugement du 20 janvier 2005
- Clause pénale et Intérêts moratoires : Une clause pénale et des intérêts de retard dont les montants excèdent la réparation du dommage subi constituent des peines privées contraire à l’ordre public. L’absence de recours contre une décision de l’assemblée ayant imposé ces pénalités ne peut empêcher le tribunal d’appliquer une disposition et d’apprécier leur bien-fondé. D’autre part, contrairement au contrat, les copropriétaires ne peuvent pas choisir avec qui ils ont des relations dans le cadre de la copropriété. Ils ne peuvent généralement pas refuser de faire l'avance des frais pour un copropriétaire récalcitrant. Par ailleurs, ils ne peuvent calculer une marge bénéficiaire sur les cotisations demandées pour amortir le non-paiement des copropriétaires récalcitrants. Il en résulte que les copropriétaires sont obligés de faire l'avance sur leurs propres deniers des fonds qui ne sont pas payés par le copropriétaire impécunieux. Dans cette mesure, une clause pénale de 15% et des intérêts de retard de 12% sont justifiés (RCDI 2007/4, p.30).
Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Jugement du 22 septembre 2004 (257)
- Contestation des charges hors délais : Un copropriétaire qui n'a pas contesté, dans le délai légal, les décisions d'approbation des comptes adoptées au cours des assemblées générales successives est tenu au paiement des charges qui lui sont réclamées par l'association des copropriétaires. Il est également tenu au paiement de la clause pénale et des intérêts de retard adoptés par une décision de l'assemblée non contestée.
L'attitude négative adoptée systématiquement par un copropriétaire à l'égard de l'association et de ses membres, qui refuse obstinément de se plier aux règles légales et/ou statutaires et dont les griefs ont déjà été examinés à plusieurs reprises lors des assemblées générales est particulièrement dommageable pour ladite association. Le droit d'agir en justice dégénère en acte illicite lorsqu'il est accompli avec témérité, malice ou mauvaise foi, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité pour défense téméraire et vexatoire (RCDI 2006/2, p. 25).
Tribunal civil de Bruxelles (16ème ch.), Jugement du 23 septembre 2004 (243)
- Charges locatives : Lorsqu'un locataire conteste l'ampleur de sa contribution dans les charges communes de l'appartement et que le bail n'offre aucune réponse définitive, le différend entre le bailleur et le preneur doit être interprété en faveur de ce dernier (RCDI, 2007, p. 62).
Justice de paix de Gand, Jugement du 10 février 2003
- Clause compromissoire - Recouvrement des charges communes : Que le caractère impératif de la loi empêche que les parties confèrent à l’arbitre des pouvoirs d’amiable compositeur aussi longtemps que la protection légale n’est pas épuisée (JJP 2006, p.88).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugt du 2 avril 2003 (3)
- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis;
Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant), Jugement du 6 février 1997 (34)
- Clauses pénales : L'article 1231 du Code civil ne s'applique pas en matière de copropriété, eu égard à la procédure d'annulation prévue par l'article 577-9 § 2 du Code civil et à la possibilité de modifier les décisions prises quant aux intérêts et à la clause pénale par un nouveau vote des copropriétaires. Rappelons que les dispositions de l’article 1231 permettent au juge à la demande du débiteur de réduire le montant de la clause pénale (RCDI 2007 p. 26).
Justice de paix de 2ème C.de Schaerbeek,
Juge de paix : M. Gauthier
Jugement du 14 novembre 2002 (179)
- Clauses pénales : Le tribunal ne peut écarter l’application d’une clause pénale et des intérêts de retard adoptés par une assemblée générale dont les décisions n’ont pas été contestées dans le cadre des recours prévus par l’article 577-9 du Code civil (RCDI 2007, p. 36).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : Ch.-E. de Frésart ;
Jugement du 14 février 2001 (181)
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