Les comptes de la copropriété

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- Marc-Philippe Tordoir : "Le commissaire aux comptes face aux dispositions légales définissant l'accès à la profession".
Depuis la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, la désignation d'un commissaire aux comptes est devenu une obligation légale pour chaque copropriété, petite ou grande.
Conformément à l'article 577-8/2 du Code civil, l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes; copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété (RCDI 2016/1 -8).

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Chronique de jurisprudence


Jurisprudence



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- Recouvrement des charges – Approbation des comptes.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale permet aux copropriétaires d’avaliser la gestion du syndic et d’arrêter les comptes, en ce compris la répartition des charges de la copropriété entre copropriétaires.
Le décision d’approbation des comptes détermine les dettes et les créances entre la copropriété et les copropriétaires et couvre les comptes qui leur ont été présentés. Il faut, de bonne foi, présumer que l’approbation des comptes entérine la répartition selon le mode normal de répartition des charges entre copropriétaires.
Le procès-verbal de l’assemblée générale constitue dès lors le titre qui permet à la copropriété d’obtenir le paiement des charges.
Les demandes de paiement de provision avant approbation des comptes par l’assemblée générale sont recevables et fondées, dans la mesure où le syndic a utilisé sa compétence, prévue par le règlement de copropriété, sur une base raisonnable, se fondant sur le budget approuvé par l’assemblée générale pour établir les appels de provision (Journal des Juges de Paix) : 9-10/2019)
Juge de Paix de Forest, jugement du 26 avril 2019 .Juge: V. Bertouille.

- Action en annulation portant sur l'approbation des comptes - Demande d'expertise comptable - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupe d'immeubles bâtis - Commissaire aux comptes - Qualités requises : Vu l’enjeu assez limité, au regard des montants pointés par le conseil technique du demandeur, il n’y a pas lieu de procéder à la désignation d’un expert-comptable pour vérifier la comptabilité de l’association des copropriétaires ; il est plus raisonnable de faire contrôler les comptes et les répartitions entre copropriétaires par le syndic actuel qui a déjà corrigé les erreurs pour les comptes postérieurs à ceux en litige. La circonstance que le commissaire aux comptes élu n’est ni copropriétaire, ni diplômé en comptabilité (il n’est pas expert-comptable ou réviseur d’entreprise) n’est pas suffisante pour en conclure que la décision de l’assemblée générale qui le désigne est abusive (15A2796, T.A.I.r., 2017/2, p. 26-29).
Justice de paix d'Uccle, 4 novembre 2016,

- Approbation des comptes - Portée : L'approbation des comptes ne tend qu'à avaliser les dépenses de la copropriété. Elle ne porte pas sur la répartition des dépenses entre copropriétaires et l'imputation de certains frais à l'un ou l'autre copropriétaire. Elle n'emporte dès lors pas l'approbation du décompte individuel de charges de chaque copropriétaire sauf à établir que cette répartition a été soumise à l'aval des copropriétaires (RCDI, 2016/2-22).
Justice de paix Woluwe-Saint-Pierre, jugement du 23 décembre 2015

- Arriéré de charges communes - Décomptes approuvés -Décisions défintives : Lorsque les décomptes des charges litigieux ont été approuvés par les assemblée générales successives, toutes les dépenses mises à charge des copropriétaires, ainsi que leur répartition, s'imposent à tous les copropriétaires, à défaut de recours effectué dans le délai prévu à l'article 577-9, §2, du Code civil.
Dans la mesure où les montants réclamés par l'association des copropriétaires sont incontestablement dus, toute discussion ultérieure sur d'éventuelles erreurs de calcul d'imputation et/ou d'opportunité de certaines dépenses est vaine.
En conséquence, toute demande de pouvoir consulter les pièces de la comptabilité de l'association des copropriétaires doit être déclarée irrecevable puisqu'elle ne présente pas d'intérêt né et actuel (RCDI 2017/3, - p.28).
Justice de paix du canton d'Ixelles,
Jugement du 20 avril 2017.

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