Droit de la copropriété

§1er Notion et définition :

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On définit généralement la copropriété, ou l’indivision, comme le droit de propriété d’une même chose divisé entre plusieurs personnes. Il doit s’agir d’un même droit. Le nu-propriétaire et l’usufruitier ne sont pas en indivision, il s’agit plus exactement d’un démembrement du droit de propriété.
On donne à ces personnes le nom de copropriétaire, parfois d’indivisaire ou de communiste. Chaque copropriétaire possède un nombre de parts. Si en général, les parts indivises sont présumées égales (art. 577-2, §2), les parties peuvent toujours convenir des quotes-parts différentes. Ainsi, en présence d’un mur mitoyen, si les parts des copropriétaires sont présumées égales, les parties peuvent très bien convenir de quotes-parts différentes afin de permettre notamment à l’un des copropriétaires l’adossement de constructions plus importantes sur la part du co-indivisaire.

On relève différentes formes d’indivision. Une indivision peut donc être organisée ou inorganisée, volontaire ou fortuite, ordinaire ou forcée.

L’indivision fortuite est celle qui résulte du hasard, et plus précisément d’une succession. Cette indivision se traduit essentiellement par son caractère inorganisé et précaire.
Cette précarité se traduit d'ailleurs, au travers des dispositions de l'article 815 c.c. : " Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision...".

La copropriété volontaire résulte de l’acquisition volontaire d’un immeuble par plusieurs personnes. Ce genre d’indivision est souvent organisé.
La Cour de cassation dans le cadre d’une indivision volontaire a récemment examiné de la possibilité d’un indivisaire de sortir d’une telle indivision volontaire.
La Cour d’appel de Bruxelles avait dénié la possibilité de sortir d’une indivision volontaire notamment au motif que l’article 815 du Code civil « ne s’applique pas à un bien en copropriété volontaire, mais plutôt à une indivision fortuit et inorganisée, et se trouve ainsi en conflit avec l’article 1134 du Code civil, alinéa 1er du Code civil ».

§2. La copropriété ordinaire.

La doctrine distingue en général la copropriété ordinaire et la copropriété forcée. La copropriété ordinaire est souvent qualifiée de fortuite ou de volontaire. La copropriété ordinaire se traduit en principe par un caractère précaire et essentiellement momentané, contrairement à la copropriété forcée.
Ainsi, concernant la copropriété forcée, les indivisaires sont tenus de rester en indivision. Elle est dite forcée en raison de la nature et de la destination de biens qui ont vocation de rester en indivisions et de servir à plusieurs biens privatifs, tels un hall d'entrée, une cage d'escalier, ou encore toutes autres les parties communes d’un immeuble à appartements.
Les indivisions ordinaires sont régies par les dispositions de l’article 577-2 §1 à §8 du Code civil de la loi du 30 Juin 1994.
Ces dispositions sont supplétives, de telle sorte que les indivisaires peuvent parfaitement convenir d’adopter d’autres dispositions à leur convenance. La copropriété forcée est régie par les dispositions de l’article 577-2, §9, al.1 et 2 à 577-14 du Code civil. Ces dispositions sont impératives.

§3. La copropriété forcée.

Les dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil régissent la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles « bâtis » dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs lots, comprenant chacun une partie privative bâtie eu une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
Le nouveau projet de loi qui est actuellement en gestation, prévoit de modifier cette dispositions, en emplaçant le terme "bâti", par "susceptible d'être bâti".
Ces dispositions sont impératives, on ne peut donc y déroger. Elles organisent la gestion de la copropriété, de tout immeuble ou groupe d’immeubles « bâtis » dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes propriétaires d’un lot comprenant une partie privative bâtie et une quote-part dans les éléments communs (article 577-3 du code civil).

On peut définir la copropriété forcée d’un immeuble à appartements multiples, comme celle affectée généralement à l’usage de plusieurs parties privatives appartenant à plusieurs propriétaires. Ces parties communes sont indispensables à la viabilité de l’immeuble (fondations, le terrain, les murs porteurs, toiture, etc...) et à la viabilité des parties privatives des copropriétaires (hall d’entrée, escalier, ascenseur, garage, jardin, cour, etc...)

Jurisprudence

- Champ d’application – Parc résidentiel :
L'application des articles 577-3 à 577-14 du Code civil n'est pas limitée aux seuls groupes d’immeubles dont toutes les parties privatives de tous les lots sont déjà bâties mais s'étend à tous les immeubles ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative bâtie ou susceptible de l'être et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
En effet, les travaux préparatoires de la loi du 2 juin 2010 confirment l'application des articles 577-3 à 577-14 dès l'origine (la loi de 1994) aux parcs résidentiels. Partant, il est certain que la loi du 30 juin 1994 s'applique dès l'origine aux groupes d'immeubles dont certains lots sont bâtis tandis que d'autres ne le sont pas dès lors que ces derniers pourraient l'être (RCDI 2017/1 –p.61).
Justice de Paix de Beaumont, Jugement du 23 novembre 2016.

- Champ d'application - Parc résidentiel : La circonstance que certaines des parcelles du parc résidentiel ne sont pas bâties est irrelevante dès lors que certaines d'entre elles le sont partiellement, ne fût-ce qu'au niveau des chemins d'accès et des impétrants et que d'autres sont susceptibles ou en voie de l'être. Une interprétation restrictive de la loi ne pourrait aboutir qu'à des situations absurdes dans le cas de copropriétés complexes dont la personnalité juridique dépendrait de l'achèvement de la moindre parcelle, elle serait en outre préjudiciable aux tiers.
En application de l'article 577-9, § 1er, du Code civil, l'association des copropriétaires ne bénéficie d'une présomption de qualité et intérêt que pour autant que l'action introduite par l'association concerne les parties communes et soit relative à la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Les demandes qui concernent non les parties communes mais bien le statut et le sort de chaque lot privatif et donc l'intérêt individuel de chaque copropriétaire sont en conséquence irrecevables (RCDI 2017/1 – p.43).
Cour d’appel de Mons, arrêt du 20 septembre 2016

- Champ d’application – Parc résidentiel : Il ne peut être déduit de l'arrêt de la Cour de cassation du 17 mars 2014 (voir ci-dessous) que, s'il est démontré que toutes les parcelles sont susceptibles d'être bâties, les articles 577-3 et suivants du Code civil trouvent à s'appliquer puisque cet arrêt précise que le moyen soulevé manque en fait.
L’article 577-3 du Code civil est clair, il n’y a pas lieu de l’interpréter.
Même si les travaux préparatoires de la loi du 2 juin 2010 font état d'immeubles non bâtis qui seraient soumis à la loi de 1994, cette loi n'a été pas modifiée, malgré une proposition d'amendement visant la suppression du terme « bâti ».
Le fait que les parcelles soient « susceptibles d'être bâties » est irrelevant et les articles 577-3 et suivants du Code civil ne sont pas applicables dès lors que toutes les parcelles ne sont pas bâties (RCDI 2017/1 – p.55 – Voir ci-dessus le projet de loi à l’étude).
Tribunal de 1ère Instance de Charleroi, Jugement du 30 octobre 2015.

- Non-application de la loi sur la copropriété à l'immeuble : Lorsque les copropriétaires d'un immeuble à appartements forment non pas une association des copropriétaires mais bien une communauté des copropriétaires, suite à l'introduction dans les statuts d'une clause soustrayant ledit immeuble du champ d'application de la loi sur la copropriété, il doit être ordonné à celui qui se présente comme syndic de cette communauté de copropriétaires de ne plus se présenter comme tel, sous peine d'astreinte.
Il doit, par ailleurs, être condamné à délivrer tous les documents de la copropriété dans un délai de 5 jours (RCDI 2017/3, - p.29).
Tribunal de 1ère Instance d'Anvers, Jugement du 25 mars 2016

- Biens indivis - Acte de disposition - Concours de tous les copropriétaires : Suivant l'article 577-2, § 6, du Code civil, les actes de disposition ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires.
Cette disposition régit les rapports entre les propriétaires indivis d'un bien, à l'exclusion des rapports pouvant exister entre ces personnes et des tiers.
Il s'ensuit que l'acte de cession d'un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l'égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n'y a pas consenti(RGDC 2016/3 - p.139 ).
Cour de cassation, arrêt du 23 mai 2014

- Copropriété forcée d'immeubles ou de groupe d'immeubles - Champ d'application - Parc Résidentiel : Le jugement attaqué ne constate pas que toutes les parcelles sont susceptibles d'être bâties. Le moyen qui repose sur une lecture inexacte dudit jugement manque en fait.
Le jugement attaqué constate que « le Parc résidentiel C. est composé de parcelles bâties et non bâties », que. « concernant le bâti' ou prétendu tel, [...] l'habitat du domaine, peu homogène, comprend des caravanes à destination résidentielle, des mobil-homes et des `chalets fixes ou mobiles « sanitairement équipés », ce qui correspond à sa vocation originaire de `parc résidentiel de week-end' », et qu'« il est également acquis que son évolution a renforcé les disparités entre les parcelles, certains propriétaires ayant construit de véritables immeubles".
Il ne constate pas ainsi, contrairement à ce que soutient le moyen, que toutes les parcelles sont susceptibles d'être bâties. Le moyen, qui repose sur une lecture inexacte du jugement attaqué, manque en fait (RCDI 2017/1 - p.40).
Cour de cassation, Arrêt du 17 mars 2014.

- Champ d’application – Parc résidentiel : L'article 577-3, al.1er du Code civil est impératif et d'interpréta¬tion stricte.
Une assimilation des parcelles non bâties à de futures parcelles bâties, au seul motif de la composition « mixte » d'un ensemble résidentiel, reviendrait à ajouter au texte légal ou â en faire une interprétation extensive non justifiée par des éléments objectifs suffisants.
Les travaux préparatoires de la nouvelle loi entrée en vigueur le 1er septembre 2010, montrent à tout le moins que les débats parlementaires ont mis en exergue la nécessité de soumettre les parcs résidentiels aux règles de la copropriété forcée, même lorsqu'ils comprennent des lots non bâtis (RCDI 2017/1 – p.50).
Tribunal de 1ère Instance de Charleroi, jugement du 14 septembre 2012

- Champ d'application : Lorsque le propriétaire originaire d'un immeuble à étage vend à un tiers le garage avec le magasin, le commerce et le séjour mais se réserve la propriété des étages, cette construction tombe sous le champ d'application de la copropriété par appartements et non de la superficie (RCDI 2010/3 , p.28).
Tribunal de 1ère Instance de Bruges, Jugement du 26 mai 2010 (558)

- Parc résidentiel – Personnalité juridique : L’association des copropriétaires d’un parc résidentiel, dans lequel certaines parcelles ne sont pas bâties, dispose de la personnalité juridique dès qu’elle répond aux conditions de l’article 577-5 du Code civil. Une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l’être ou est susceptible de l’être. Les difficultés d’ordre juridique ou urbanistique survenues postérieurement à la création du parc, avec pour conséquence que certaines parcelles ne sont pas bâties rapidement ou ne le seront jamais ne peuvent conduire à soumettre le parc résidentiel à un régime juridique différents, à géométrie variable (RCDI 2010/1, p. 48).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant (2ème ch.), Jugement du 28 octobre 2009 (445)

- Copropriété forcée -Art. 577-2, §9 - Passages et Cour communs : Une cour affectée à l'usage commun de plusieurs immeubles est soumise au régime de la copropriété forcée de l'article 577-2, § 9 du Code civil. À défaut de convention particulière, les parts indivises de copropriété sont présumées égales. Il résulte d’ailleurs des actes de vente, par la vente des trois lots par le même propriétaire, que l’intention était bien de donner à la cour litigieuse le caractère de commun. L’acte du 7 septembre 1925, il est indiqué que les époux P.-D. vendent l'immeuble n° 26 et font expressément référence au plan contenant les mentions "passage et cour communs".
Un copropriétaire ne peut effectuer aucun changement de nature à aggraver la condition des autres copropriétaires. Il ne peut donc construire, sur la cour commune, un mur entravant le passage des occupants de l'immeuble voisin sans avoir recueilli l'accord des autres copropriétaires.
(RCDI 2009/3, p. 35).
Tribunal de première Instance de Nivelles, Jugement du 17 décembre 2008(385)

- Action en partage - Usage commun - Utilité : Les biens immobiliers indivis qui ont été volontairement affectés à l'usage commun de plusieurs héritages appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage. Pour écarter une demande de partage formée par un copropriétaire contre le gré de l'autre, il n'est nullement requis que le bien indivis soit indispensable aux divers fonds, un simple lien d'utilité est suffisant.
Le tribunal de première instance connaît des demandes reconventionnelles quels qu'en soient la nature et le montant (JT. 2008, p. 275).
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 9 janvier 2008 (283).

- Copropriété Fortuite : L'action du chef de loyers impayés n'est pas un acte d'administration provisoire, mais un acte d'administration ordinaire et doit donc être intentée par l'ensemble des copropriétaires, même si elle est dirigée contre l'un d'entre eux.
En cas de mauvaise volonté de la part de ce copropriétaire, l'on peut, sur base de l'article 577-2 §6 du Code civil, demander au juge de contraindre ce copropriétaire à collaborer (RGDC 2009, p.122 - Nl).
Justice de paix de Westerlo, Jugement du 2 avril 2007.

- Copropriété - Emphytéose : Les droits de l'emphytéote portent sur le seul objet de l'emphytéose, ce qui lui permet de céder ou d'hypothéquer le droit d'emphytéose ainsi que d'organiser une copropriété à condition que celle-ci porte sur le droit d'emphytéose lui-même et non sur le bien immobilier ayant fait l'objet de l'emphytéose. Les effets des actes posés par l'emphytéote prennent fin au terme de l'emphytéose.
Le droit de l'emphytéote, limité à son droit d'emphytéose, ne lui permet pas d'intégrer le bienfaisant l'objet de l'emphytéose à une copropriété plus vaste, sans l'accord du propriétaire (RCDI 2003/3, p. 56)
Justice de paix de Braine-L'Alleud, jugement 4 juillet 2008(559)

- Champ d’application de loi du 30 juin 1994 : La loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété forcée est applicable, de manière impérative, à des groupes d'immeubles bâtis non divisés par étages ou appartements mais au service desquels sont affectés des biens immobiliers mis en état de copropriété, à l’exception des biens immobiliers dont la nature serait inconciliable avec une gestion trop rigoureuse. Mais il faut pour cela l’unanimité des copropriétaires.
La demande de désignation d'un syndic peut être formulée par requête unilatérale sans que soient appelés à la cause tous les copropriétaires. Pareille requête ne peut toutefois être le fait de celui qui entend être désigné.
Seule peut être nommée syndic une personne physique ou une personne morale, choisie même en dehors des copropriétaires ou de leur conjoint. Le comité de gestion en tant que tel ne justifie pas de cette qualité (Revue du Notriat Belge 2000, p.198 ).
Justice de paix de Fosses-la-Ville, Jugement du 28 juillet 1998(323)

- Champ d'application - Caractère dualiste - Transcription des statuts : La loi du 30 juin 1994 sur la copropriété forcée ne s'applique pas à un « parc résidentiel» lorsqu'il n 'y a ni véritable acte de base transcrit, ni immeuble ou groupe d'immeubles dont chaque lot comporte une partie privative bâtie, outre une quote-part dans les éléments immobiliers communs (Revue du Notariat du Belge 2000, p.200).
Justice de paix de Couvin, (Sièg. : M. P. Gillain, j. paix; Plaid. : Me Gougnard et Walgraffe.) Jugement du 28 janvier 1999 (324)

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