Chronique

La vente de la conciergerie d’un immeuble à appartements à un tiers, qui peut d’ailleurs être un copropriétaire, est une opération devenue relativement courante.
Il paraît utile de rappeler les majorités requises pour la prise d’une telle décision ainsi que la manière de la mettre en œuvre.

1. Les dispositions légales

Le Code civil prévoit que l’assemblée générale décide, à la majorité des quatre/cinquièmes des voix des copropriétaires présentes ou représentés de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
La conciergerie est en général un bien immobilier commun.

La vente de la conciergerie entraîne généralement l’obligation de modifier la répartition des quotes-parts indivises de chaque lot.

Or, cette modification requiert, elle, l’unanimité de tous les propriétaires de l’immeuble.

Toutefois, l’article 577-7, §3 du Code civil, précise :
« Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.]

2. L’établissement de l’acte notarié.

Si la vente de la conciergerie entraîne un changement de statut de la conciergerie et une modification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes, les statuts de l’immeuble devront être modifiés.
Cette modification nécessitera l’établissement d’un acte authentique qui devra être transcrit dans les registres du conservateur des hypothèques.

Il faudra donc établir d’une part, un acte pour la vente de la conciergerie et d’autre part, un acte modificatif des statuts. Un seul acte peut suffire, mais la distinction devra être faite entre les deux opérations qui obéissent à des règles propres.

Deux manières de procéder sont possibles :

- le notaire est présent lors de l’assemblée et en dresse le procès-verbal
- la décision prise lors de l’assemblée fait l’objet d’un acte authentique signé postérieurement à l’assemblée

L’assemblée générale est réunie en présence du notaire qui dresse le procès-verbal de l’assemblée actant la modification des quotités et l’acte authentique.

Ce procès-verbal devra comporter toutes les mentions qui doivent normalement figurer dans tout procès-verbal d’assemblée de copropriété : l’identité des propriétaires présents et représentés, les majorités requises…etc.

Rappel : l'article 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusive¬ment sous le nom de l'association des copropriétaires.

- Vente d'une partie commune - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupe d'immeubles bâtis - Dépens : La vente de la conciergerie par l’association des copropriétaires est la vente d’une partie commune qui requiert la modification de l’acte de base, la conciergerie devant être érigée en un nouveau lot privatif. L’acheteur autant que l’association des copropriétaires venderesse ont commis une faute ayant concouru au dommage dont se plaint l’acheteur, à savoir le délai mis pour modifier les statuts et ensuite passer l’acte de vente. D’une part, les parties ont conclu une vente assortie d’un terme irréaliste. D’autre part, ni l’une, ni l’autre, n’a envisagé ou sollicité que la vente soit celle d’une chose future. Les parties ont ce faisant concouru à la naissance du dommage dans les mêmes proportions. L’acheteur ne peut donc réclamer aucun dommages et intérêts à l’association des copropriétaires. Concernant les dépens, chacune des parties doit être condamnée à supporter ses propres dépens. À cet égard, au regard de l’article 577-9, §§ 8 et 9, du Code civil, il y a lieu de préciser que l’acheteur ne devra pas participer, fût-ce indirectement, dans les frais de défense de son adversaire (T.A.I.r., 2016/4, p. 57-59).
Tribunal de première instance de Bruxelles, 27 mai 2016

- Contrat de conciergerie Le contrat de conciergerie avec logement est un contrat de travail de la compétence des juridictions du travail, en ce compris l'expulsion des lieux occupés par le concierge.
Le conseil de gérance d'un immeuble peut décider du renvoi de celui-ci et donner valablement mandat au gérant de poursuivre l'exécution de sa décision.
Le contrat de louage de services peut être rompu à tout moment avec ou sans motifs graves et dans ce dernier cas sous peine des sanctions édictées par la loi.
Tribunal du Travail de Namur, Jugement du 23 décembre 76 (JL, 1976-1977, 165)