Jurisprudence
Retour en haut de page- Action en partage de droit commun : Dans un complexe à appartements comprenant six lots, aucune indivision volontaire n'a été mise en place, même si l'acte de division a été établi par le propriétaire initial, de sorte que l'arrêt de cassation du 20 septembre 2013 ne peut pas être appliqué.
Il convient, par ailleurs, de prendre en compte le fait que lorsqu'aucune clause de rupture n'a été reprise dans l'acte de division, la convention est résiliable ad nutum.
De plus, l'indivision ne répond manifestement plus à l'objectif que les parties auraient envisagé.
L'action sur base de l'article 815 du Code civil est donc bel et bien fondée (RCDI 2017/1 - p.24).
Tribunal de première Instance de West-Vlaanderen, jugement du 22 septembre 2016
- Biens indivis - Acte de disposition - Concours de tous les copropriétaires : Suivant l'article 577-2, § 6, du Code civil, les actes de disposition ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires.
Cette disposition régit les rapports entre les propriétaires indivis d'un bien, à l'exclusion des rapports pouvant exister entre ces personnes et des tiers.
Il s'ensuit que l'acte de cession d'un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l'égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n'y a pas consenti(RGDC 2016/3 - p.139 ).
Cour de cassation, arrêt du 23 mai 2014
- Copropriété Fortuite : L'action du chef de loyers impayés n'est pas un acte d'administration provisoire, mais un acte d'administration ordinaire et doit donc être intentée par l'ensemble des copropriétaires, même si elle est dirigée contre l'un d'entre eux.
En cas de mauvaise volonté de la part de ce copropriétaire, l'on peut, sur base de l'article 577-2 §6 du Code civil, demander au juge de contraindre ce copropriétaire à collaborer (RGDC 2009, p.122 - Nl).
Justice de paix de Westerlo, Jugement du 2 avril 2007.
- Acquéreur d'une partie privative - Action contre les entrepreneurs : Que l’entrepreneur tend de faire admettre que la demande des copropriétaires est irrecevable à défaut d'intérêt, au motif qu'elle-même est en litige avec le maître de l'ouvrage en raison d'un défaut de paiement de sommes importantes totalisant 32.659.872 francs (en réalité 42.456.002 francs) en principal, ce qui l'autoriserait à opposer aux copropriétaires l'exception d'inexécution pour refuser d'accomplir certaines finitions ; Que le montant total des indemnités évaluées par l'expert judiciaire, est de loin inférieur au montant de sa propre créance à l'égard du maître de l'ouvrage, de sorte que les copropriétaires n'ont pas intérêt à agir contre elles et à obtenir une condamnation à leur égard ; Que l'exception d'inexécution permet à une partie, engagée dans un rapport synallagmatique, de suspendre l'exécution de ses propres obligations lorsque l'autre partie ne respecte pas les siennes ; Que les demandeurs font remarquer également qu’ aucun lien contractuel n'existe entre les différents copropriétaires et les entrepreneurs ; Toutefois, en cas de cession par le maître de l'ouvrage de parties privatives et communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, l'entrepreneur peut opposer tant au maître de l'ouvrage qu'aux acquéreurs et à l'association des copropriétaires, l'exception d'inexécution dont il était titulaire à l'égard du maître de l'ouvrage. L'absence de lien contractuel entre l'entrepreneur, d'une part, et les acquéreurs et l'association des copropriétaires, d'autre part, est sans pertinence à cet égard. Le juge du fond apprécie souverainement d'après toutes les circonstances de la cause si le manquement d'une partie à ses obligations contractuelles revêt un caractère de gravité justifiant l'exception d'inexécution de la convention par l'autre partie (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 29 février 2008 (330).
- Action en partage - Usage commun - Utilité : Les biens immobiliers indivis qui ont été volontairement affectés à l'usage commun de plusieurs héritages appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage. Pour écarter une demande de partage formée par un copropriétaire contre le gré de l'autre, il n'est nullement requis que le bien indivis soit indispensable aux divers fonds, un simple lien d'utilité est suffisant.
Le tribunal de première instance connaît des demandes reconventionnelles quels qu'en soient la nature et le montant (JT. 2008, p. 275).
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 9 janvier 2008 (283).
- Indivision - Partage - Nu-propriétaires : L'état d'indivision d'un bien implique qu'avant d'exécuter la part d'un débiteur, les créanciers obtiennent la sortie d'indivision. Le droit pour l'un des nu-propriétaires de demander la conversion de l'usufruit est personnelle et incessible et ne peut être exercé par un créancier de ceux-ci ou de l'un deux (JT 1992, p. 333).
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 24 décembre 1991 (301).
- Dommages aux parties communes et recours d'un copropriété : En cas de dommage aux parties communes d'un immeuble à appartements multiples, un copropriétaire isolé a le droit d'exiger la réparation intégrale si le grief a une répercussion directe sur les parties privatives.
Si le grief invoqué n'a pas ce caractère, l'action du copropriétaire isolé ne donnera droit qu'à une réparation par équivalent proportionnelle à l'étendue de ses droits indivis.
La réparation pourra également être intégrale en cas d'indivisibilité des réparations en nature (RRD 1989, p.494).
Tribunal Civil de Bruxelles, Jugement du 5 avril 1988 (203).
- Copropriété ordinaire – Jouissance d’un coindivisaire : L'indemnité d'occupation trouve donc son fondement dans l'article 577-2 du code civil stipulant que le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Par application de l'adage fructus augent hereditatem, viennent accroître cette masse indivise tous les fruits et revenus des biens indivis qui la composent. L'indemnité d'occupation, qui fait partie intégrante des fruits et revenus des biens indivis sera donc due à la masse. A terme, l'ensemble des revenus des biens indivis sera partagé par moitié lors des opérations de liquidation-partage. L'indemnité constitue ainsi l'indemnisation d'une perte de jouissance subie par le co-indivisaire non occupant du bien. L'indemnité n'est donc pas une récompense mais une dette d'un coindivisaire envers la masse (cass.be) Cour d’appel de Liège, Arrêt du 9 février 2005
- Droit d'action : L'action entamée par un copropriétaire et qui concerne des griefs relatifs aux parties communes de l'immeuble est recevable dès lors que le demandeur est propriétaire d'une parcelle de celles-ci : "L"action, si elle est reconnue recevable quand elle est menée par la copropriété, qui n'est pas propriétaire et dispose d'un intérêt propre, l'est a fortiori quand elle est menée par un titulaire du droit de propriété à concurrence de sa quote-part"(JLMB 2008, p. 432 + Note B. Louveau).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 20 avril 2006.
- Procédure – Acte d’appel : La décision d'interjeter appel appartient à l'organe de la personne morale, à savoir l'assemblée générale de l'association des copropriétaires (RCDI 2007/4, p.52).
Tribunal de 1ère instance de Bruges, Jugement du 5 janvier 2007
- Copropriété ordinaire – Indemnités : L'indemnité d'occupation due par le copropriétaire qui habite seul une habitation indivise trouve son fondement légal dans l'article 577-2 du Code civil. – Lorsque deux personnes qui cohabitent décident d'acheter de manière indivise un bien immobilier en vue de s'y établir avec leurs deux enfants, après douze ans de vie commune, le paiement de ce bien et les travaux qui y sont effectués par l'un des partenaires ne peuvent être considérés comme un enrichissement sans cause ni comme une donation en faveur de l'autre partenaire. – Le partenaire non payant n'est pas obligé de payer la moitié des mensualités hypothécaires, sauf pour les montants payés après la séparation de fait, auxquels elle n'a d'ailleurs pas contribué sous la forme de ses travaux ménagers et de l'éducation des enfants.
Tribunal civil de Liège, Jugement du 6 octobre 2003
- copropriété ordinaire : une action en justice afin d'entendre dire pour droit qu'il n'y a pas de contrat de bail à ferme concernant un bien indivis, n'est pas un acte conservatoire ou d'administration. l'action est dès lors irrecevable quand elle n'est pas introduite par tous les copropriétaires.
Justice de paix de Westerlo, jugement du 1er octobre 1999 (83).
Juge : L. Carens. (JJP, 2001, p.130)
- Copropriété ordinaire - acte conservatoire et d'administration nécessaire : L'un des copropriétaires ordinaires d'un bâtiment peut solliciter l'autorisation du juge, afin d'accomplir un acte d'administration nécessaire et contraindre les autres copropriétaire à y participer, l'autorité du juge palliant le dissentiment d'un copropriétaire.
La demande tendant à mettre l'immeuble, actuellement inhabité et appartenant en copropriété ordinaire à des parents divorcés, à la disposition de leur fille (commune), afin d'éviter des détériorations de l'immeuble dues à l'abandon, a une dimension à la fois conservateur et d'administration.
Elle peut raisonnablement être considérée comme un acte nécessaire et doit être autorisée, moyennant l'établissement d'un état des lieux relevant notamment la quantité présente en cuve de carburant de chauffage.
le fait que la personne proposée à l'occupation de l'immeuble soit l'enfant commun des copropriétaires n'est pas propre à dénaturer et affaiblir l'intérêt à agir du copropriétaire demandeur. Le profit retiré par l'enfant de l'occupation de l'immeuble concerne la relation alimentaire entre parents et enfant, relation qui fait l'objet d'un jugement antérieur extérieur à la présente action et susceptible de révision ou d'adaptation par la volonté commune de toutes les personnes concernées.
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 10 février 2004 (JLMB, 2005, p. 1520 (somm. JLMB.04/126)).
- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.
Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)
- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)
- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 14 octobre 2002 (21)
- Association des copropriété - droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer quelle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la copropriété.
Justice de paix de Brussel (21ste Kamer), Jugement du 9 septembre 2003. (111)
- Action en justice - association des copropriétaires : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 2002, p. 1543 sommaire - 02/895).
- Pouvoir de représentation en justice du syndic : La demande tendant au recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic est recevable, sans qu’il ne doive justifier d’une décision l’habilitant à agir. Le pouvoir de représentation en justice inclut celui d'agir en justice et de poursuivre la procédure jusqu'à son terme.
La clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux, n'impose pas au syndic de prouver la décision de l'assemblée et ne permet pas de conclure à l'irrecevabilité de la demande. Pareille clause n'a d'effet que dans l'ordre interne et à défaut d'être respectée, seule la mise en cause responsabilité du syndic peut être envisagée (RCDI 2007 p.17).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant,
Siège : J. Delvaux, O. Bontyes, M-F Carlier
Jugement du 11 février 2004 (191)
- Pouvoir de représentation en justice : Est irrecevable la demande de l'association des copropriétaires tendant au paiement des charges au motif que le gérant ne justifie pas du mandat donné par l'assemblée générale pour assigner les récalcitrants, alors que cette exigence est prévue par les statuts - réformé en appel, décision suivante - confirmé en cassation - (RCDI 2007 p 16).
Justice de paix de Couvin-Philippeville, Juge de paix : P. Gillain
Jugement du 19 février 2003 (190).
- Pouvoir de représentation du syndic : En considérant que la clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux concerne les relations internes entre l'association des copropriétaires et le syndic et permet d'autant moins de conclure à l'irrecevabilité de l'action de la défenderesse, agissant par son syndic, qu'elle "prévoit expressément que le syndic n'a pas 'à justifier de l'accord préalable de l'assemblée générale à l'égard des tribunaux", le jugement attaqué ne donne pas de cette disposition contractuelle une interprétation inconciliable avec ses termes et ne viole pas la foi due à l'acte qui la contient (RCDI 2007 p.12).
Cour de cassation, Siège : Cl. Parmentier, D. Batselé, A. Fettweis, Ph. Gosseries
Arrêt du 9 septembre 2005 (188)
- bail commercial - Action en résiliation - Acte de dispositions : L'action en résiliation d'un bail commercial n'est ni un acte conservatoire ni un acte de gestion provisoire qui, au sens de l'article 577-2, paragraphe 5, alinéa 2, du code civil, pourrait être accompli par un copropriétaire agissant seul.
l'action en résiliation d'un bail commercial est un acte de disposition qui requiert l'intervention de tous les copropriétaires (Tijds. Not. 1999, p. 189).
Cour de cassation, 1ère ch., arrêt du 13 juin 1997.
- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic.
(Note de maître C. Mostin : Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires. Elle considère à juste titre que cette décision porte atteinte à l'article 811 du Code judiciaire qui interdit au magistrat de mettre d'office à la cause un tiers).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)
- Droit d'agir - mesures conservatoires : Tout copropriétaire fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire. Est un acte d'administration provisoire l'action, introduite par un seul copropriétaire et tendant à la désignation d'un expert chargé de décrire les travaux d'achèvement d'un immeuble et des malfaçons éventuelles.
La règle de l'unanimité prévue à l'article 577bis, § 6, du Code civil, n'est pas applicable aux rapports entre les copropriétaires et les tiers; sont des tiers, notamment le vendeur et l'architecte de l'immeuble (JT 1968, p. 275).
Tribunal civil de Liège (Ref.), Ordonnance du 23 février 1968 (325)
- Copropriété ordinaire : une action en justice afin d'entendre dire pour droit qu'il n'y a pas de contrat de bail à ferme concernant un bien indivis, n'est pas un acte conservatoire ou d'administration. l'action est dès lors irrecevable quand elle n'est pas introduite par tous les copropriétaires.
Justice de paix de Westerlo, jugement du 1er octobre 1999 (83). (JJP, 2001, p.130)
Retour en haut de page
