Chronique de jurisprudence

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Concernant la problématique de la transmission des documents de l'ancien syndic vers le nouveau syndic (art. 577-8,§4,9°) voir menu "révocation du syndic".

Article 577-8, § 5.
Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Le syndic est responsable de sa gestion et sa mise en cause pourra émaner soit de l’association ou soit d’un tiers.

- Vis-à-vis de l’association, cette responsabilité devra être examinée et appliquée au regard de règles propres du mandat. Ainsi la responsabilité du syndic à l’égard de son mandant, est dans l’ordre interne, par nature essentiellement contractuelle (Voir articles 1984 à 2010 du Code civil).
Ces dispositions ne sont exclusives, sa responsabilité devra également être appréciée en fonction de ses différentes obligations qui découlent de ses multiples missions tant légales que contractuelles.
- Vis-à-vis des tiers, sa responsabilité sera plus de l’ordre extracontractuelle.

§ 1er. Vis à vis de l'association

Conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle, l’article 1992, alinéa 1er du Code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Ces fautes peuvent être positives lorsqu'il s'agit d'actions entreprises, mais également négatives, lorsqu'il s’est abstenu d’agir. Cette dernière responsabilité est de plus en plus importante, compte tenu des nouvelles obligations légales qui pèsent aujourd’hui sur le syndic. Sa responsabilité contractuelle sera également examinée en fonction des obligations reprises dans le contrat de syndic.
Toutefois, le syndic n'est responsable de sa faute que si celle-ci a causé un préjudice à son créancier mandant.
Il a été jugé que la responsabilité contractuelle du syndic ne peut toutefois être retenue que si les copropriétaires démontrent qu'il existe une faute, un dommage et un lien causal entre ces deux éléments; cette preuve n'est pas déduite des faits (Voir JP Ixelle, 13 janvier 1999, RCDI 2000/4, p.18).

Mais cette responsabilité du syndic vis-à-vis de l’association s’appréciera avec plus de sévérité si ledit syndic est un professionnel ou si bien que n’étant pas professionnel, il se fait rémunéré. Cette position trouve écho dans les dispositions de l’article 1992, alinéa 2 qui dispose "néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire".
Certains estiment que la responsabilité d'un syndic non professionnel et bénévole ne sera tenu que de sa faute lourde. Celui-ci sera cependant tenu s'il n'exécute pas une des obligations imposée légalement, une telle inexécution constituant une faute lourde.
Mais il ne faut pas voir dans cette exception (article 1992, alinéa 2), comme une véritable limite de la responsabilité du syndic non-professionnel. Il faut constater qu'il existe une obligation légale pour le syndic tant professionnel que bénévole, de contracter une assurance responsabilité professionnelle de la même façon que le sysndic professionnel.
Mais, il est vrai que le syndic professionnel a un devoir d'information et de connaissance plus confirmer que le syndic bénévole.

Quelle obligation pour le syndic ?

La doctrine enseigne que le syndic sera tantôt tenu à une obligation de résultat et tantôt tenu à une obligation de moyen.
La thèse traditionnelle est de soutenir que l’obligation d’exécuter le mandat est une obligation de moyen, mais cette opinion n’est exacte que dans une certaine mesure (P. Wéry, "le mandat").

Cette obligation de moyen ne concernerait que l’obligation de diligence d’exécuter le mandat qui est assigné au mandataire.
Mais concernant le syndic, de nombreuses obligations de résultat pourront être épinglées, notamment lorsque la loi impose certaines missions au syndic telles celles qui entourent l'assemblée générale qui doit se tenir à une période déterminée, ou à la requête d'un ou de plusieurs propriétaire, la rédaction du procès-verbal et son envoi aux copropriétaires, les informations et documents à transmettre dans les trente jours au notaires en cas de cession d'un lot, etc.
Ainsi, le respect des instructions quant à l’objet de ses pouvoirs et quant au mode d’exécution de sa mission relève de l’obligation de résultat, et il en va de même au devoir de loyauté.

D'autre part, il faut également prendre en considération que l'aléa quant à l’obtention du résultat est tel que les parties ne peuvent avoir convenu de demander davantage au mandataire que ses bons soins dans l’exécution de sa mission.
Ainsi, à chaque fois que la loi impose au syndic la respect de certains délais et échéances ne comportant pas d’aléa (obligation de convoquer l’assemblée durant la période statutaire, l’obligation de fournir des renseignements aux notaire dans les trente jours), il faudra y voir une obligation de résultat. Sans oublier que le syndic pourrait être tenu contractuellement à des obligations de résultat.

Le syndic a l'obligation de réunir et de conserver les documents et archives de la copropriété. Il s'agit d'une obligation de résultat. L'absence de conservation par le syndic est de nature à entrainer sa responsabilité contractuelle.

Devoir de surveillance ?

Le syndic n'est pas le gardien de l'immeuble et sa responsabilité n'est pas reteenue sur pied de l'article 1384, alinéa 1er du Code civil.

On peut reprocher une faute du syndic de l'immeuble s'il n'est pas établi que la situation avait duré un certain temps (présence de neige ou de verglas sur l'escalier extérieur de l'immeuble).

Si la jurisprudence considère que l'association des copropriétaires est la gardienne de l'immeuble, dans certaines décision, c'est les copropriétaire qui sont responsables in solidum, mais cela ne signifie pas ipso facto que le syndic soit exonéré de toute responsabilité. Il conviendra d'examiner les circonstances de fait pour déterminer si le syndic n'engage pas une responsabilité sur base de l'artic le 1382 du Code civil.

Concernant la clause de double signature, c’est à dire que certaine décision ou opération rentrant dans le champs des prérogatives du syndic, soient couverte par la signature d’une personne expressément désigné. La doctrine majoritaire considère que pareille clause doit être considéré comme illicite, puisqu’elle touche aux prérogatives du syndic qui sont fixées impérativement dans la loi.

Terminons cette chronique, pour rappeler que l’intentement d’une procédure en responsabilité par l’association des copropriétaires à l’encontre de son syndic encore en place, nécessitera en pratique, la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de représenter l’association des copropriétaires en justice (voir article 577-8, §6). Ces dispositions permettent à l’assemblée générale ou encore de la propre initiative du syndic de nommer un syndic adjoint au cotés du syndic en place.

Ce syndic adjoint ne sera jamais qu’un mandataire dont les pouvoirs doivent être circonscrits dans la durée et/ou quant à leur objet, et ne sera donc jamais un organe à part entière de l’association. Ce sera toujours le syndic en place qui devra assumer sa responsabilité devant l’assemblée générale.

§2. Responsabilité civile du syndic par les tiers

Tout copropriétaire est considéré comme tiers, n’ayant pas de rapports contractuels avec le syndic, celui-ci n’étant lié que vis-à-vis de l’association des copropriétaires.
N’étant pas de nature contractuelle, la responsabilité du syndic vis-à-vis des copropriétaires et des tiers à la copropriété sera nécessairement de nature aquilienne (…).

Vis-à-vis des tiers, la responsabilité du syndic devra toutefois s’analyser sur base de la théorie de l’organe, le syndic étant considéré vis-à-vis des tiers comme le représentant de l’association des copropriétaires.
Rappelons quelques principes :
- L’association des copropriétaires est liée par les engagements pris en son nom par son organe, agissant dans les limites de ses fonctions.
- l’organe ne répond pas personnellement des engagements pris pour compte de l’association ;
- en dehors de toute relation contractuelle un tiers préjudicié pourra rechercher la responsabilité extracontractuelle d’un syndic pour des faits ou des actes dans le cadre de ses fonctions. Pareille action diligentée contre le syndic ne pourra être intentée que si le tiers préjudicié démontre que son dommage a été causé par la violation d’une norme légale ou réglementaire, soit en un manquement à son obligation générale de prudence et de loyauté. Une telle action pourra coexister avec celle de l’association des copropriétaires si le fait générateur du dommage subi consiste en l’exécution fautive d’un acte et que ledit syndic avait le pouvoir d’accomplir en cette qualité.
- dans la sphère contractuelle, et donc à l’occasion de la formation d’un contrat, tant l’association que le syndic pourront être mis en cause. Mais le tiers ne pourra rechercher la responsabilité personnelle du syndic qu’en établissant qu’il a subi un dommage purement extracontractuel.

- Sous réserve de la théorie de l’apparence, l’organe est seul responsable des actes posés par lui en dehors des limites de ses fonctions, lesquels ne lient pas la personne morale.

- Responsabilité du syndic - Présence d'amiante dans la chaufferie : L'A.R. du 16 mars 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l'exposition à l'amiante prévoyait la réalisation d'un inventaire relatif à l'amiante présent sur les lieux de travail.
Même si l'ACP employait certes un ou une concierge disposant d'une clé donnant accès au local de chaufferie qui a fait l'objet du chantier, la chaufferie ne pouvait être considérée comme le lieu de travail ordinaire du concierge.
Il n'y avait donc pas, en dehors du projet spécifique de rénovation de la chaufferie, l'obligation pour l'ACP d'établir un inventaire relatif à l'amiante ; l'ACP n'encourt par conséquent aucune responsabilité.
La responsabilité de l'ACP diffère de celle du syndic.
Un syndic professionnel est certes, de façon générale, apte à suspecter la présence d'amiante dans les immeubles construits dans les années 1960 mais n'est pas compétent sur le plan technique pour apprécier concrètement si les travaux envisagés, tels que conçus, pouvaient entraîner la libération des fibres d'amiante présents dans le plafond de la chaufferie, compte tenu de son état apparent (RCDI 2018/2, p.27).
Cour d'appel de Bruxelles, arrêt du 20 octobre 2017

- Modification illégale des statuts - Responsabilité du Syndic et du Notaire : Lorsque des statuts sont modifiés par un acte authentique du 17 avril 2013 et que cette modification trouve son fondement dans des décisions de 1994, 1995 et 2004, alors qu'au contraire, il n'en ressort aucune habilitation à modifier les statuts, cet acte doit, en conséquence, être annulé ex tunc.
Le syndic, qui a coopéré à la passation de l'acte, voit sa responsabilité engagée pour méconnaissance du prescrit légal, et plus particulièrement l'art. 577-7 C. jud., au sein duquel sont reprises les règles formelles concernant la modification des statuts.
Le notaire voit également sa responsabilité engagée.
Dans le cadre de son obligation d'assistance, le devoir de ce dernier n'est pas limité à contrôler si le délai de recours des quatre mois est bien écoulé ou non.
En vertu de son obligation de recherche, il doit également contrôler si les majorités requises pour une modification statuts ont été obtenues A l'assemblée générale, ce qui implique qu'il doit vérifier le contenu des décisions qui lui sont soumises. Il s'ensuit qu'il ne peut considérer comme acquis que le syndic lui a fourni des informations correctes (RCDI 2017/4 - p. 35) .
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles Jugement du 20 septembre 2017

- Droit d’agir - Action en responsabilité de l’association des copropriétaires contre un ancien syndic - Responsabilité du syndic : Le syndic ne dispose dès lors en principe pas du pouvoir de décider d’agir en justice, sauf si l’action intentée relève des compétences que lui attribuent la loi ou les statuts de la copropriété.
La décision d’introduire la présente action relève dès lors de la compétence de l’assemblée générale de l’association de copropriétaires, non de celle du syndic.
Il en résulte que le syndic, organe de l’association des copropriétaires chargé par la loi de la représenter en justice, lorsqu’il intente une action au nom de cette association, n’a pas, compte tenu de cette qualité, à prouver qu’il agit en vertu d’un mandat exprès confié par son assemblée générale ou en vertu d’une disposition statutaire (cf. en ce sens ; Cass., 5 octobre 2000, Rev. not. b., 2000, p. 655).(R&J, 2017/3, p. 195-197).
Tribunal de première instance de Mons,, , Jugement du 15 juin 2017

- Article 577-11, §3 du Code civil - Portée de l'information du syndic : Aucune règle ne dispose que le syndic, qui doit transmettre une série de renseignements dans le cadre de l'article 577-11, §3 du Code civil, doit fournir une situation définitive et émettre éventuellement des réserves pour les décomptes qui doivent encore être établis en fonction de la communication de factures par des tiers.
Sur la base de cette information (provisoire), le cédant n'est pas libéré de la totalité des dettes à l'égard de la copropriété (RCDI 2017/2 - 38).
Tribunal de première instance de Bruxelles, jugement du 8 février 2017.

- Obligations du syndic sortant et au cours de la gestion :Lorsque le mandat du syndic a pris fin de quelque manière que ce soit, il a l'obligation de transmettre au nouveau syndic, dans les trente jours de la fin de sa mission, l'ensemble des documents et pièces visées à l'article 577-8, g 4, 9°, du Code civil.
Il a, par ailleurs, manqué de diligence en négligeant de réserver une suite utile aux multiples demandes et rappels de l’association des copropriétaires et en conservant pendant près d'un an après la fin de sa mission, une somme de plus de 25.000 EUR revenant à l'association.
Les allégations de l'association des copropriétaires quant au préjudice qu'elle prétend avoir subi du fait de la rétention abusive et de la remise hors du délai légal des documents et pièces visées ci-dessus doivent constituer un dommage qui lui est propre et non pas celui encouru par les copropriétaires individuellement, dont eux seuls sont habilités à solliciter la réparation.
La décision rappelle, que les obligations mises à charge du syndic sont généralement de moyen ; toutefois, « l'obligation pourrait être qualifiée de résultat », chaque fois que la loi soit impose au syndic le respect de certains délais ou échéances, « soit met à sa charge une obligation ne comportant pas d'aléa (article 577-8, § 4, 8°, 9°, et 12° notamment) » (O. Jauniaux, « Copropriété et responsabilité civile », J.T, 2011, p. 461, n° 15)(RCDI 2017/1 – p.28).
Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 6 octobre 2016

- Syndic - Négligence dans l'exercice de son mandat - Responsabilité du syndic - Indemnisation : Le syndic ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant une clause reprise dans le contrat du syndic qui prévoit que la partie adverse doit le mettre en demeure endéans les trente jours à partir de la fin de son mandat.
L'appréciation d'éventuelles fautes de gestion ne peut en effet avoir lieu qu'après la découverte et l'examen du dossier transmis.
Lorsque le syndic a été négligent dans différents domaines, aussi bien en ce qui concerne la gestion administrative que la gestion financière, une indemnisation de 750 euros peut être attribuée en toute équité, entre autres pour reconstituer le dossier administratif et pour effectuer les rectifications nécessaires (RCDI 2017/3, - p.41).
Justice de paix de Haacht, jugement du 6 avril 2016

- Travaux urgents et nécessaires - appréciation souveraine par le juge du fond : Le juge apprécie en fait quels travaux peuvent être considérés comme étant urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, du Code civil ; la Cour examine uniquement si le juge ne tire pas de ses constatations des conséquences qui y sont étrangères ou qui ne peuvent être accueillies sur cette base (1). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) 4
La circonstance que les travaux ne soient pas d’extrême urgence et ne peuvent, dès lors pas être considérés comme des mesures conservatoires ou des actes d’administration provisoire que le syndic peut, en application de l’article 577-8, § 4, 4° du Code civil, accomplir en-dehors de toute intervention de l’assemblée générale, n’exclut pas que ces travaux puissent être urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, de ce code (2). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) (Juridat).
Cour de cassation,
Arrêt du 12 mai 2016

- Honoraires du syndic - Récupération : La demande du syndic tendant au paiement de ses honoraires, introduite à l'encontre de l'association des copropriétaires, dont il a assumé la gestion durant plusieurs années, est déclarée fondée, dès lors que les contestations émises par celle-ci ne sont pas étayées ou sont contraires aux pièces du dossier.
Le tribunal rappelle qu'il n'est tenu de répondre qu'aux véritables moyens, c'est à dire à l'énonciation par une partie d'un fait, d'un acte ou d'un texte d'où, par un raisonnement juridique, cette partie prétend déduire le bien-fondé d'une demande, d'une défense ou d’une exception (Cass., 31 mars 2011, J.T., n° 6446, 28/2011, p. 583, sur www.stradalex.com ; Cass., 8 février 1988, Pas., I, p. 658), qu'il n'est pas tenu de répondre à des conclusions imprécises (Cass., 23 novembre 2000, Bull. Cass., n°640) ni de ré¬pondre à des arguments ou éléments dont une partie ne tire aucune conséquence juridique (Cass., 8 février 1988, Pas., I, p. 658), conséquence juridique que le tribunal n'apercevrait pas lui non plus (RCDI 2016/1-27).
Tribunal de première Instance de Bruxelles, Jugement du 8 octobre 2015

- Responsabilité du syndic : Dans l'hypothèse où le syndic prélève du fonds de réserve une partie de la compensation, que l'association des copropriétaires a reçue du promoteur et placée au fonds de réserve, en application d'une décision d'assemblée générale, pour procéder à un partage entre les copropriétaires au prorata de leurs quotités dans les parties communes, mais que l'ayant droit de l'un des copropriétaires conteste le paiement et le réclame directement auprès du syndic en vertu de l'article 1194, al. 2, du C. civ., cette demande ne peut être accueillie car le syndic n'est pas intervenu comme le mandataire de la partie demanderesse mais exclusivement comme l'organe de l'association des copropriétaires (R.C.D.I. 2016/3, 47-48).
Tribunal de commerce de Gand, Jugement du 3 mai 2016

- Restitution des archives - Preuve :
Madame M.V. a été désigné en qualité de syndic lors d'une assemblée extraordinaire, succédant ainsi à Madame N.M.
Le 7 décembre 2007, une assemblée générale extraordinaire mi fin au mandat de Madame M.V. et a désigné de nouveau Madame N.M. Il est demande à Madame M.V de restituer divers documents.
L'article 577-8 du Code civil ne comporte aucune règle précise quant à la façon dont le syndic doit assurer l'administration de l'immeuble, conserver et inventorier les archives.
L'article 577-8, §4, 9° prévoit toutefois l'obligation pour le syndic de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.
Il est précisé dans la décision du Juge de paix, que Madame M.V. a fait valoir au cours de l'audience du 5 janvier avoir remis l'ensemble des documents administratifs et bancaires en sa possession, à son successeur, Madame N.M.
Aucun écrit ni inventaire n'a été établi lors de cette remise.
Madame M.V a déclaré qu'elle n'est plus ne possession de quelque document que ce soit et certainement pas des archives qui remontraient aux années 1971-1972.
Le Juge constate, que si Madame M.V. n'est pas en mesure de démontrer d'avoir transféré à son successeur les documents administratifs et bancaires de la copropriété, ayant trait à la période de 2006-2007, il échet de constater également que le prédécesseur de Madame M.V, Madame N.M ne démontre point davantage qu'elle avait remis à Madame M.V, plus de 35 années de dossiers et d'archives de la copropriété.
A défaut de preuve que le syndic détient encore ces documents alors qu'il affirme les avoir transmis, aucune astreinte ne peut être prononcée sanctionnant le non respect d'une injonction qu'il pourrait respecter (RCDI 2011/4, pp.29).
Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Jugement du 26 janvier 2010

- Responsabilité de l’association des copropriétaires ou du syndic : L’association des copropriétaires est responsable de tous les dommages qui se rattachent au vice de construction ou au défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, sauf en cas de carence du syndic commise dans l’accompagnement de sa mission. Le cas échéant, il doit indemniser les dommages.
Cependant, il a été jugé que la responsabilité du syndic pour la chute d’un tiers dans le bâtiment suite à une panne d’électricité imprévue ne peut être retenue, étant donné qu’il ne rentre pas dans sa mission de vérifier journellement l’état de l’immeuble. (Roland Timmermans : RCDI 2011/1, p.3).

- Syndic provisoire -Approbation des comptes - Critiques tardives : Le tribunal constate que les comptes de copropriété des années 1990 à 2001 ont été entièrement rétablis par le syndic provisoire et soumis à l'accord de l'assemblée générale du 25 mars 2009. Le premier défendeur a communiqué des observations le 9 avril 2010 critiquant le travail du syndic provisoire; Que ces critiques sont donc formulées plus d'un an après l'assemblée générale du 25 mars 2009. Les observations formulées tardivement à l'égard des comptes établis par le syndic provisoire portent atteinte aux droits de la défense de celui-ci et de l'association des copropriétaires. Le devoir de prudence, consacré aux articles 1382 et 1383 C.civ. recommande d'éviter tout acte préjudiciable aux intérêts légitimes des parties et d'écarter tout élément pouvant avoir cet effet (RCDI/10, p.27).
Justice de paix de Schaerbeek (1er canton), Jugement du 26 avril 2010 (575)

- Responsabilité du syndic : Le syndic qui reste en défaut d'assumer la mission qui lui a été confiée par l'association des copropriétaires et plus particulièrement d'établir les comptes est tenu d'indemniser le préjudice qu'elle a subi.
Ce préjudice consiste notamment dans des indemnités et intérêts supplémentaires à payer à des tiers, dans les transferts irréguliers opérés par le syndic en sa faveur, et dans le remboursement des honoraires payés sans contrepartie (RCDI 2013/1 - p.41).
Justice de paix d’Anderlecht, jugement du 18 mars 2010

- Décision abusive - Abus de pouvoir - Infraction à l'urbanisme - Responsabilité in solidum du syndic et de l'ACP : Le 14 juin 2001, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance imposant la fermeture de tout vide-poubelle d’immeuble comptant plus de trois étages. A la suite de cette mesure, l’assemblée générale S. a voté en faveur de la sortie des conteneurs et de l’aménagement de parcs à conteneurs. Ce parc fut installé sans aucune autorisation. Le 22 mai 2003 l’assemblée générale a introduit une demande de régularisation pour deux emplacements en faveur du plan et de l'aménagement pour l’installation d’un parc à conteneurs litigieux. La commission de concertation a émis un avis défavorable considérant que la demande se situe, en zone d'habitation à prédominance résidentielle au plan régional d'affectation du sol;
En conséquence, une demande d’une remise dans le pristin état des lieux fut exigée. Malgré cette mesure et d’un jugement défavorable, la situation a persisté. La copropriétaire à proximité de ce parc a réagit en sollicitant le déplacement du parc compte tenu des troubles liés à la vue, aux odeurs, au bruit et aux mouvements. La décision de l’AG porte sur un emplacement dont l'aménagement est illégal, au regard des lois et règlements urbanistiques. La Commission de Concertation ayant de surcroît mis en exergue le fait que l'emplacement choisi était contraire au bon aménagement des lieux. Le tribunal constate que la construction d’un parc à conteneurs, sans avoir obtenu l’autorisation de l’ACP S., ni même avoir été mandaté à cette fin, constitue un excès de pouvoir de la part du syndic, qui commet ainsi une faute engageant sa responsabilité. Responsabilité in solidum du syndic et de l'ACP. (Inédit). Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (75ème ch.), Jugement 9 avril 2010 (574)

- Responsabilité du syndic - Action sur base de 1382 du Code civil : Un copropriétaire tiers à la convention qui lie le syndic à l’association des copropriétaires peut introduire une demande responsabilité sur base de 1382 du Code civil.
Pour rejeter l'action en dommages et intérêts de la demanderesse fondée sur l'article 1382 du Code civil, le jugement attaqué considère que « la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur pied de l'article 1382 du Code civil du chef d'une faute perpétrée à l'occasion de sa mission, que si la faute est distincte de celles qui correspondent à une mauvaise exécution de ladite mission et correspond exclusivement à un manquement ‘à l'obligation générale de prudence ou à une obligation, imposée par une norme, de s'abstenir ou d'agir d'une manière déterminée, et que cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution de sa mission » . La demanderesse, copropriétaire, est tiers à la convention de syndic.
Le jugement attaqué se fonde ainsi sur les règles établies pour qu'une responsabilité aquilienne puisse être retenue entre des parties liées entre elles par un contrat en raison d'une faute commise par l'une d'elles dans l'exécution de ce contrat ou à l'occasion de cette exécution.
Dès lors que ces règles sont étrangères à l'hypothèse où une faute commise dans l'exécution d'un contrat est de nature à causer un dommage à un tiers à ce contrat, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé (Juridat).
Cour de cassation (1ère Ch.), Arrêt du 21 octobre 2010 (460)

- Syndic provisoire - Responsabilité : Les observations formulées tardivement à l'égard des comptes établis par le syndic provisoire portent atteinte aux droits de la défense de celui-ci et de l'association des copropriétaires. Le devoir de prudence, consacré aux articles 1382 et 1383 C.civ recommande d'éviter tout acte préjudiciable aux intérêts légitimes des parties et d'écarter tout élément pouvant avoir cet effet (RCDI 2010/3, p. 27).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 26 avril 2010 (557)

- Les fonds sur des comptes distincts - Droit de rétention : Un syndic doit placer les fonds de l'association des copropriétaires sur un compte distinct au nom de celle-ci.
À l'issue de son mandat, il ne peut invoquer un droit de rétention sur ce compte dès lors qu'il n'est pas propriétaire des fonds (RCDI 2010/4, p. 27).
Justice de Paix de Bruges, jugement du 18 décembre 2009

- Responsabilité du syndic - Articles 1991-1997 Code civilEntre le syndic et l'association des copropriétaires, les règles de responsabilité du mandat sont d'application.
Suivant les articles 1991-1997 du Code civil, le syndic est responsable à l'égard de l'association des copropriétaires pour les fautes qu'il a commises dans l'exercice de ses mandats; une faute possible consiste dans la violation de ses compétences dans la réalisation arbitraire de travaux à l'immeuble.
Ainsi le syndic commet une faute lorsqu'il laisse exécuter des travaux à des éléments en béton alors que seuls des travaux de peinture devaient être réalisés à la façade avant (RCDI 2010/1, p.46).
Justice de paix de Veurne, Jugement du 17 décembre 2009 (553).

- Responsabilité du syndic - Article 1384, alinéa 1er (non) : Le syndic, qui ne gère pas l'immeuble pour son propre compte, n'est pas le gardien de l'immeuble et ne peut pas, par conséquent, être tenu pour responsable sur base de l'article 1384, alinéa 1er du Code civil. Une faute personnelle ou une négligence ne peut davantage être retenue, en cas de pannes éventuelles, le syndic n'intervenant que s'il a été informé par les copropriétaires.
Il ne peut être attendu d'un syndic qu'il effectue quotidiennement un contrôle des immeubles dont il a la gestion (RCDI 2011/1, p.32).
Cour d'appel de Gand, arrêt du 3 décembre 2009

- Pouvoir du syndic - Urgence - Répartition charges eau : Il rentre dans les attributions du syndic, au vu de l’urgence et de la nécessité, tout en tenant les copropriétaires au courant de l'évolution de la situation, de passer commande, en l’occurrence le remplacement d’une pièce maîtresse d’un ascenseur. Il fut à cet effet adressé aux copropriétaires un tableau de répartition de leur participation future à ces frais extraordinaires, en fonction de leurs tantièmes de propriété dans cette partie de l'immeuble,
Que l’appelante fonde également sa demande en répartition des frais de consommation d'eau afin que soit abandonné le système actuel au bénéfice d'un calcul individualisé par appartement, sur pied d'un relevé précis de consommation, et ce, à l’encontre d’une décision majoritaire de l’A.G. Demande non fondée (inédit).
Cour d’appel de Bruxelles (16ème ch.), Arrêt du 21 octobre 2009 (413)

- Parties privatives - Urgence - Mesures conservatoires - Syndic : Lorsque des problèmes d’humidité surgissent dans un immeuble à appartements, le syndic peut, en application de l’article 577-8, §4, 4° du Code civil, prendre des mesures conservatoires et solliciter judiciairement la désignation d’une expert; il n'est pas nécessaire de disposer de la preuve d'une autorisation spéciale pour introduire la demande en justice (RCDI 2010/2, p. 30).
Tribunal de 1ère Instance de Leuven (11ème), Jugement du 7 mars 2008

- Pouvoir de représentation du syndic - Responsabilité de l'association : Est irrecevable l'action en paiement d'une facture introduite contre le syndic, ayant commandé des travaux pour le compte de l'association des copropriétaires. S'il a le pouvoir de représenter en justice la personne morale, ce pouvoir n'entraîne pas sa propre responsabilité (RCDI 2007/4, p. 63).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 11 juin 2007 (254)

- Le mandat de syndic est intuitu personae. Il prend fin lors de la faillite du syndic. Le curateur ne peut pas le céder à un tiers, que ce soit ou non à titre onéreux.(R.W., 1998-1999, p. 476)

- Syndic - mandat révocable - syndic provisoire : L’assemblée générale ne peut conférer un mandat irrévocable au syndic.
Le juge ne peut intervenir par la désignation d'un syndic provisoire que si le syndic désigné par l'assemblée générale est absent ou qu'il ne remplit plus ses fonctions
La désignation d’un syndic est en outre une décision à ce point importante que le mandat ne peut être prolongé de manière tacite (RCDI, 2006/2, p. 18).
Justice de paix de jette, Siège : V. Bertouille
Jugement du 24 mai 2005 (172)

- Mandat prolongation tacite – Ordre du jour inexistant : Lorsqu'il est fixé dans le contrat du syndic que dans l'honoraire du syndic l'indemnité pour frais administratifs est comprise, celui-ci ne peut demander d'indemnité séparée pour l'achat d'un agenda dans lequel les procès-verbaux de l'assemblée générale sont inscrits. En outre, à défaut de justification inattaquable, le syndic ne peut pas faire appel à une indemnité séparée pour le contrôle particulier présumé sur l'exécution des travaux et le remplacement temporaire présumé du concierge. – Le syndic n'a pas davantage droit à une indemnité de congé lorsque l'existence d'un mandat renouvelé n'apparaît pas. Le fait que le contrat du syndic comporte une clause avec prolongation tacite du mandat n'écarte pas en effet que la prolongation du mandat doit toujours être remise à l'agenda (ordre du jour) de l'assemblée générale et que l'assemblée s'est dans la suite formellement prononcée à propos de cette question.
Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 3 novembre 2004

- Honoraires du syndic - Démissionne de ses fonctions : Un syndic dont le mandat a pris fin, et qui a perçu des loyers pour l'association des copropriétaires, ne peut les compenser après sa démission avec des frais qu'il a prétendument payés.
Suivant l'article 1291, 1 C.civ., la compensation n'est possible qu'entre des dettes certaines et exigibles.
Lorsqu'un propriétaire vend son lot, il reste débiteur de sa contribution ou le fonds de réserve, devenue exigible (RCDI 2006/3, p.2006).
Justice de paix de Veurne, Jugement 21 avril 2005.

- Syndic provisoire - Contestation de factures du syndic précédent : Le syndic provisoire nommé judiciairement ne peut déléguer ses pouvoirs à un éventuel sapiteur, sans l'accord de l'assemblée générale, lorsque la mission qui lui est confiée ne prévoit pas une telle faculté - Factures contestée (RCDI 2007/3, p. 20).
Tribunal de Première Instance d Bruxelles, Jugement du 16 avril 2007 (231)

- Créance du syndic - compensation : Un copropriétaire qui a exercé la fonction de syndic ne peut opposer à l'association la compensation des sommes qui lui seraient dues en raison de son action comme premier syndic, à défaut d'établir que la créance dont il se prévaut serait certaine.
Les parties sont invitées à fournir par l'entremise d'un traducteur juré les versions en langue française de l'acte de base, du règlement de copropriété et des décisions de "assemblée générale rédigés en néerlandais (RCDI 2007 p. 47).
Justice de paix de Grâce-Hollogne,
Juge de paix : Ch. Wettinck
Jugement du 13 juin 2006(185)

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