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Chronique

1. Révocation

L’article 577-8,§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Cette disposition transpose, en matière de copropriété, le principe général repris à l’article 2004 du Code civil, qui énonce « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ».
Il s’agit d’une compétence propre de l’assemblée générale des copropriétaires.

Si elle peut être exercée à tout moment, une indemnisation sera toutefois due lorsque la révocation s’avère intempestive, entachée d’abus de droit, ou qu’elle a lieu de manière injurieuse pour le mandataire.
Dans de telles circonstances, la révocation demeure certes acquise, de sorte que le mandataire perd définitivement le pouvoir d’encore représenter le mandant, mais celui-ci encourt une condamnation à des dommages et intérêts, si son comportement fautif a été préjudiciable au mandataire.
La clause d’irrévocabilités totale du contrat de syndic est entachées de nullité du fait du caractère impératif de l’article 577-8, §8.

Bien souvent le contrat de syndic permet aux parties de modaliser le pouvoir de révocation reconnu à l’assemblée générale, et prévoit dans quels cas bien précis l’indemnité sera due au mandataire.
Bien souvent le contrat de syndic permet aux parties de modaliser le pouvoir de révocation reconnu à l’assemblée générale, et prévoit dans quels cas bien précis l’indemnité sera due au mandataire.
Suivant la doctrine, une clause prévoyant la paiement d’une indemnité forfaire en faveur du syndic révoqué ne s’apparente pas à une clause pénale mais bien à une clause de dédit. Etant donné que le mandant se borne ici à exercer un droit que la loi lui reconnaît, et que les parties ont assorti d’une condition particulière : le paiement d’une indemnité.

2. Démission

La loi du 30 juin ne dit rien sur la possibilité du syndic de donner sa démission. L’article 2003 du Code civil ne parle que de renonciation.
L’article 2007 du Code civil précise : « le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant, il devra en être indemnisé par le mandataire à moins que celui-ci ne se trouve dans l’impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudicie considérable.

Par application de cette obligation légale, tout syndic de copropriété, professionnel ou non, exerçant son mandat à titre gratuit ou onéreux, peut à tout moment décider unilatéralement de mettre un terme à sa mission. Etant une disposition supplétive, la possibilité du syndic de démissionner pour être exclue contractuellement. Ce qui n’est pas le cas pour la révocation par l’assemblée générale.
Pour Monsieur Wéry, la volonté des parties d’acter le droit de renonciation du mandataire peut être implicite et s’induire, par exemple, dans certains cas de la présence d’un terme extinctif dasn le mandat (P. Wéry, "Le mandat", page 291).

Le syndic peut exercer son droit de démissionner ad nutum, et sans fournir d’explication, sous réserve bien évidemment de son obligation d’indemniser l’association des copropriétaires dans l’hypothèse où sa démission serai cause de préjudicie.
Il appartient dès lors au syndic de veiller à ce que sa démission n’intervienne pas « à contre-temps » ou de manière trop abrupte.
Il ne faut pas que se démission intervienne la veille d'une grande réunion, et de la signature d'un acte.
La démission pour être en dessous de tout reproche doit nécessairement intervenir lors d’une réunion d’une assemblée générale, permettant à celle-ci de prendre ses dispositions pour nommer un nouveau syndic.

- Contrat de syndic – Brusque rupture du contrat par l’association des copropriétaires – Absence de motif grave – Calcul de l’indemnité : Le fait que les relations entre un syndic et le conseil de copropriété soient devenues houleuses (le conseil de copropriété se méprenant sur l’étendue légale de ses pouvoirs, qui ne sont pas ceux d’un conseil d’administration d’une entreprise), ne suffit pas à constituer une faute grave qui justifierait la rupture brusque de la relation contractuelle conclue entre l’association des copropriétaires et le syndic.
Outre l’indemnité contractuelle due en raison d’une résiliation unilatérale du contrat de prestations de services du syndic, ce dernier n’est pas fondé à réclamer une indemnisation résultant du caractère abusif de la résiliation intervenue, une mauvaise appréciation d’une faute mineure commise par le syndic dans le chef de l’association de copropriétaires n’impliquant pas nécessairement un abus du droit (J.L.M.B., 2017/7, p. 318-323).
Cour d’appel de Liège, Arrêt du 10 février 2016

- Echéance du mandat du syndic - effets - irrégularité de la convocation de l'AG - annulation des décisions de l'AG : Le mandat du syndic, conclu pour une durée de 3 ans, qui arrive à échéance et qui n'est pas renouvelé par l'assemblée en temps utile prend fin. L'association est dès lors dépourvue de syndic, qui est sans pouvoir pour gérer et représenter l'association des copropriétaires.
Le syndic, dont le mandat n'a pas été renouvelé, ne peut plus poser le moindre acte ni même organiser une assemblée. Les délibérations de l'assemblée générale, convoquée par un syndic dont le mandat a pris fin, doivent être annulées dans leur ensemble. Il n'est donc pas possible de retenir un point de l'assemblée comme valable (JJP 2017 - p.97).
Justice de paix d'Etterbeek, jugement du 10 juin 2015

- Indemnité pour rupture anticipée du contrat de syndic : La clause du contrat qui prévoit le paiement d'une indemnité conventionnelle en faveur du syndic lorsque l'association des copropriétaires met fin anticipativement à la convention n'est pas une clause pénale et n'est pas susceptibles de réduction judiciaire.
Cette clause est compatible avec l'article 577-8, §6 du Code civil, puisque l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic (RCDI 2011/1, p.49).
Cour d'appel de Gand, Arrêt du 8 septembre 2010
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- Démission du syndic - Transmission des documents : Il appartient au syndic démissionnaire de transmettre au nouveau syndic les extraits de compte bancaires qui seuls font foi en comptabilité.
Le syndic démissionnaire ne peut conserver les fonds de l’association des copropriétaires pour les compenser avec une créance qu’il prétend détenir à son égard, si la créance n’est pas certaine, liquide et exigible (RCDI 2010/1, p. 24).
Justice de paix de Schaerbeek (2ème canton), Jugement du 25 février 2009 (418).

- Révocation du syndic - Indemnités : L'action tendant au paiement d'une indemnité de rupture du contrat de syndic, à la répétition d'honoraires que ce dernier a perçus et de sommes indûment payées, au paiement de dommages et intérêts et à la restitution de plans relève de la compétence du tribunal de commerce suivant l'article 573, alinéa 2 C.jud. et non du juge de paix. Suivant l'article 577-8, § 5 C.civ., la révocation du mandat du syndic peut intervenir ad nutum. Sauf convention contraire, aucune indemnité ne lui est due de ce chef. Que l’article 3 du contrat prévoit simplement que la mission serait d’une durée comprise en un an et cinq ans, et que chaque année, la mission serait renouvelée à défaut de préavis de trois mois ; que l’article 4 du même contrat dispose cependant que chaque partie pouvait mettre fin à ses prestations à tout moment sans avoir à justifier d’une quelconque motifs. qu'il ne ressort pas des dispositions contractuelles précitées, ni des autres, qu'une telle indemnité aurait été convenue (RCDI 2009/2, p. 40).
Tribunal de commerce de Bruxelles,
Siég.: Hody (Juge, président de la chambre), Modyl, D'Hondt (Juges consulaires) jugement du 24 novembre 2008 (375).

- Transmission des documents - Révocation - Indemnités : Le refus de diligenter une réponse favorable et effective à la demande de transmission de documents de la copropriété, l’occurrence l’acte de réception des parties communes, constitue une faute dans le chef de l'ancien syndic, qui cause un dommage consistant dans la nécessité d'agir judiciairement. C'est erronément qu'elle reproche à la demanderesse de ne pas s'être adressée audit architecte: ce conseil technique n'est intervenu qu'à sa seule initiative sans que la demanderesse l'ait mandaté pour ce faire; il appartenait donc à la défenderesse (ancien syndic) de récupérer auprès de cet architecte tous les documents. En effet, en tant que professionnelle, la défenderesse ne pouvait ignorer que c'était elle en sa qualité de syndic la seule habilitée à représenter la copropriété à l'égard du promoteur et que toute intervention de conseils techniques se déroulait sous sa seule responsabilité. L'assemblée générale peut révoquer à tout moment le syndic. Cette révocation peut donner lieu à indemnisation si elle s'effectue de manière fautive, ce qui n'est pas le cas en l'espèce (RCDI 2009/2, p. 37).
Justice de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 12 novembre 2007 (374).

- Démission du sydnic - Syndic provisoire : La démission du syndic justifie la nomination d'un syndic provisoire afin d'assurer la continuité dans la gestion de la copropriété (RCDI 2011/1, p.39).
Justice de paix de Durbuy, Jugement du 27 octobre 2007

- Syndic - Communication des documents - Astreinte : Le Tribunal constate, qu’une plainte a été déposée auprès des instances disciplinaires de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (I.P.I), qui n'a à ce jour donné aucune suite.
Eu égard aux obligations légales qui pèsent sur le syndic et à l'obstruction apparente manifestée par ce dernier, il est urgent de statuer et de le condamner à transmettre les factures et justificatifs des frais, les extraits de compte, les tableaux et documents généraux, sous peine d'une astreinte.
(RCDI 2008/4, p. 74).
Tribunal de 1ère Instance de Liège (référés), Jugement du 23 novembre 2006 (341).

- Annulation de l'élection du syndic : La saisie-arrêt conservatoire pratiquée par un syndic dont la nomination a été annulée par le juge de paix doit être considérée comme une initiative prise, sans titre ni droit, par ledit syndic. Il s'ensuit que cette saisie ne peut aucunement être regardée comme émanant des copropriétaires et doit être considérée comme une initiative prise - sans titre ni droit - par le syndic seul(RCDI 2008, p. 55).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 22 novembre 2007 (276).

- Communication des documents : Le syndic sortant est tenu de transmettre, sous peine d'astreinte, le dossier complet relatif à chaque sinistre, une édition de l'historique des mouvements du compte-sinistres, et les pièces justifiant la destination donnée à une somme non retrouvée sur les comptes financiers de la copropriété (RCDI 2008, p. 28).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 11 janvier 2006 (268).

- Boxes - Honoraires syndic : La clause de l'acte de base suivant laquelle les honoraires du syndic pour la gestion des garages de l'immeuble doivent être calculés de manière forfaitaire par garage, et non suivant la valeur des parties privatives, est valable, même si elle peut paraître curieuse(RCDI 2006/6, p. 24).
Justice de paix de St-Josse-Ten-Noode, Jugement du 5 août 2002 (238)

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