Champ d'application

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Chronique de Jurisprudence
Actuellement un projet de loi a été déposé à la chambre le 5 février 2018, qui prévoit notamment une modification de l'article 577-3 du Code civil.
- Remplacement à l’article 577-3, alinéa 1er, première phrase, du Code civil des mots « tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie » par les mots :
« tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes».

La doctrine majoritaire prônait la souplesse concernant l'interprétation de cette exigence (C. MOSTIN et J.-Fr TAYMANS, "Le régime d'exception aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété", Revue pratique de l'Immobilier, 2008/3, p. 97; V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, p. 315; P. LECOCQ, "Avant-propos: mises au point et mises à jour", in CUP, 2012, vol. 138, p. 14; A. SALVE, "Loi du 2 juin 2010: champ d'application, modifications légales des statuts et droit transitoire", in La copropriété par appartements: la réforme de 2010, Bruges, la Charte, 2010, p. 21; R. TIMMERMANS, "Weekendverblijfparken onder het toepassingsgebied van Appartementswet", T.App., 2000/2, p.18).
L'idée est de viser, non chaque partie privative, mais l'ensemble, soit l'immeuble, soit le groupe, et d'imposer que ce soit celui-ci qui doive être bâti ou susceptible de l'être.

Suivant l’article 577-3 du Code civil, les dispositions de la loi du 30 juin 1994 (art. 577-3 à 577-14) sont applicables sauf dérogation, à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie (appartements, garages) et une quote-part dans les éléments communs. Le régime légal du droit de la propriété est ainsi qualifié de dualiste.

Si la loi prévoit de pouvoir déroger au caractère impératif de la loi, cette dérogation ne peut se réaliser que suivant des conditions très strictes (Art. 577-3 alinéa 1er in fine).
Il faut que la nature des biens le permette et que tous les copropriétaires soient d’accord sur ce principe. Il ne s’agit donc pas d’un système facultatif.
Le législateur ne précise pas ce qu'il faut entendre par nature du bien.

Le nouveau projet de loi déposé à la chambre le 5 février 2018 expose :
- la pratique connaît des difficultés pour identifier les hypothèses où il peut être dérogé à la loi impérative. Certains ont égard au nombre de lots, mais la majorité de la doctrine privilégie la gestion simplifiée des éléments immobiliers communs; voy. C. MOSTIN, "Le champ d'application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994", en Copropriété - La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Ed. U.C.L. Faculté de droit, 1994, p. 32; voy. également C. MOSTIN et J.-Fr. TAYMANS, "Le régime d'exception aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété", op. cit. pp. 103 et 104; V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 386-387.

Il est proposé en conséquence de préciser que c'est la nature des parties communes qui peut justifier la dérogation, avec, toujours, l'accord de tous les copropriétaires (ex. un ensemble de plusieurs garages).
Le nombre de lots ne justifie pas en tant quel tel une dérogation à l'application de la présente section.

La doctrine est d'accord de soutenir qu'il doit s'agir de biens nécessitant peu de gestion et dont l'organisation en copropriété suivant les dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil serait ressentie comme une gestion trop lourde ou trop rigide, eu égard à la nature et la simplicité des problèmes à régler.

Pour opter pour le régime dérogatoire, lors de la constitution de la copropriété, il faut nécessairement acter cette décision devant un Notaire, qui par sa transcription sera opposable aux tiers.
Vous trouverez ci-dessous un projet d’acte dérogatoire aux dispositions impératives.
Inapplication des articles 577-3 et suivants du Code civil :
« Au sujet de ces parties communes, le comparant déclare que, étant donné la nature des biens, il entend ne pas appliquer les principes relatifs à la copropriété dans le Code civil, sous la section Il intitulée "De la copropriété forcée des immeubles ou groupes « d'immeubles bâtis" (article 577-3 et suivants).
« Le comparant a décidé de dresser un règlement relatif à l'immeuble, qui cependant ne peut être considéré comme constituant des statuts dont la transcription dans les registres du « conservateur des hypothèques aboutirait à accorder la personnalité juridique à l'association des copropriétaires dès la cession d'un lot privatif.
« Ce règlement est établi uniquement dans le cadre des dispositions de l'article 577-2 du Code civil, faisant usage de la possibilité de déterminer dans des conventions particulières les régies auxquelles l'indivision sera soumise, et tenant compte du prescrit de l'article 577-2, § 9 du Code civil relatif aux parties communes qui doivent être maintenues en indivision forcée.
« Il sera transcrit à la conservation des hypothèques mais n'aura pas les effets qui sont attribués à des statuts par les articles 577-4 et suivants du Code civil; leur opposabilité aux tiers, titulaires du droit de propriété ou d'un autre droit réel sur un lot privatif, aux locataires et aux occupants d'une partie de l'immeuble, ne sera dès lors déterminée que par le droit commun.
« Les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables; il n'y aura dés lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs ou encore par les occupants, qui envisageraient de s'opposes à ses décisions, que sur base du droit commun.
« Pour confirmer le régime applicable à l'immeuble, tout acquéreur ou ses ayants-cause approuvera expressément l'inapplication des principes relatifs à la copropriété énoncés dans le Code civil (articles 577-3 et suivants)».

Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d'accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l'être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d'un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l'un des copropriétaires n'est plus d'accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige.

Jurisprudence

- Régime dérogatoire à la loi impérative sur le droit de la copropriété : Lorsque les copropriétaires d'un immeuble à appartements forment non pas une association des copropriétaires mais bien une communauté des copropriétaires, suite à l'introduction dans les statuts d'une clause soustrayant ledit immeuble du champ d'application de la loi sur la copropriété, il doit être ordonné à celui qui se présente comme syndic de cette communauté de copropriétaires de ne plus se présenter comme tel, sous peine d'astreinte.
Il doit par ailleurs, être condamné à délivrer tous les documents dans un délai de 5 jours (RCDI 2017/3 - p.29).
Tribunal de première instance d'Anvers, jugement du 25 mars 2016

- Champ d’application – Parc résidentiel :
L'application des articles 3.78 à 3.100 du Code civil n'est pas limitée aux seuls groupes d’immeubles dont toutes les parties privatives de tous les lots sont déjà bâties mais s'étend à tous les immeubles ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative bâtie ou susceptible de l'être et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
En effet, les travaux préparatoires de la loi du 2 juin 2010 confirment l'application des articles 3.78 à 3.100 dès l'origine (la loi de 1994) aux parcs résidentiels. Partant, il est certain que la loi du 30 juin 1994 s'applique dès l'origine aux groupes d'immeubles dont certains lots sont bâtis tandis que d'autres ne le sont pas dès lors que ces derniers pourraient l'être (RCDI 2017/1 –p.61).
Justice de Paix de Beaumont, Jugement du 23 novembre 2016.

- Champ d'application - Parc résidentiel : La circonstance que certaines des parcelles du parc résidentiel ne sont pas bâties est irrelevante dès lors que certaines d'entre elles le sont partiellement, ne fût-ce qu'au niveau des chemins d'accès et des impétrants et que d'autres sont susceptibles ou en voie de l'être. Une interprétation restrictive de la loi ne pourrait aboutir qu'à des situations absurdes dans le cas de copropriétés complexes dont la personnalité juridique dépendrait de l'achèvement de la moindre parcelle, elle serait en outre préjudiciable aux tiers.
En application de l'article 577-9, § 1er, du Code civil, l'association des copropriétaires ne bénéficie d'une présomption de qualité et intérêt que pour autant que l'action introduite par l'association concerne les parties communes et soit relative à la sauve¬garde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Les demandes qui concernent non les parties communes mais bien le statut et le sort de chaque lot privatif et donc l'intérêt individuel de chaque copropriétaire sont en conséquence irrecevables (RCDI 2017/1 – p.43).
Cour d’appel de Mons, arrêt du 20 septembre 2016

- Champ d’application – Parc résidentiel : Il ne peut être déduit de l'arrêt de la Cour de cassation du 17 mars 2014 (voir ci-dessous) que, s'il est démontré que toutes les parcelles sont susceptibles d'être bâties, les articles 577-3 et suivants du Code civil trouvent à s'appliquer puisque cet arrêt précise que le moyen soulevé manque en fait.
L’article 577-3 du Code civil est clair, il n’y a pas lieu de l’interpréter.
Même si les travaux préparatoires de la loi du 2 juin 2010 font état d'immeubles non bâtis qui seraient soumis à la loi de 1994, cette loi n'a été pas modifiée, malgré une proposition d'amendement visant la suppression du terme « bâti ».
Le fait que les parcelles soient « susceptibles d'être bâties » est irrelevant et les articles 577-3 et suivants du Code civil ne sont pas applicables dès lors que toutes les parcelles ne sont pas bâties (RCDI 2017/1 – p.55 – Voir ci-dessus le projet de loi à l’étude).
Tribunal de 1ère Instance de Charleroi, Jugement du 30 octobre 2015.

- Non-application de la loi sur la copropriété à l'immeuble : Lorsque les copropriétaires d'un immeuble à appartements forment non pas une association des copropriétaires mais bien une communauté des copropriétaires, suite à l'introduction dans les statuts d'une clause soustrayant ledit immeuble du champ d'application de la loi sur la copropriété, il doit être ordonné à celui qui se présente comme syndic de cette communauté de copropriétaires de ne plus se présenter comme tel, sous peine d'astreinte.
Il doit, par ailleurs, être condamné à délivrer tous les documents de la copropriété dans un délai de 5 jours (RCDI 2017/3, - p.29).
Tribunal de 1ère Instance d'Anvers, Jugement du 25 mars 2016

- Copropriété forcée d'immeubles ou de groupe d'immeubles - Champ d'application - Parc Résidentiel : Le jugement attaqué ne constate pas que toutes les parcelles sont susceptibles d'être bâties. Le moyen qui repose sur une lecture inexacte dudit jugement manque en fait.
Le jugement attaqué constate que « le Parc résidentiel C. est composé de parcelles bâties et non bâties », que. « concernant le bâti' ou prétendu tel, [...] l'habitat du domaine, peu homogène, comprend des caravanes à destination résidentielle, des mobil-homes et des `chalets fixes ou mobiles « sanitairement équipés », ce qui correspond à sa vocation originaire de `parc résidentiel de week-end' », et qu'« il est également acquis que son évolution a renforcé les disparités entre les parcelles, certains propriétaires ayant construit de véritables immeubles".
Il ne constate pas ainsi, contrairement à ce que soutient le moyen, que toutes les parcelles sont susceptibles d'être bâties. Le moyen, qui repose sur une lecture inexacte du jugement attaqué, manque en fait (RCDI 2017/1 - p.40).
Cour de cassation, Arrêt du 17 mars 2014.

- Champ d’application – Parc résidentiel : L'article 577-3, al.1er du Code civil est impératif et d'interprétation stricte.
Une assimilation des parcelles non bâties à de futures parcelles bâties, au seul motif de la composition « mixte » d'un ensemble résidentiel, reviendrait à ajouter au texte légal ou â en faire une interprétation extensive non justifiée par des éléments objectifs suffisants.
Les travaux préparatoires de la nouvelle loi entrée en vigueur le 1er septembre 2010, montrent à tout le moins que les débats parlementaires ont mis en exergue la nécessité de soumettre les parcs résidentiels aux règles de la copropriété forcée, même lorsqu'ils comprennent des lots non bâtis (RCDI 2017/1 – p.50).
Tribunal de 1ère Instance de Charleroi, jugement du 14 septembre 2012

- Champ d'application : Lorsque le propriétaire originaire d'un immeuble à étage vend à un tiers le garage avec le magasin, le commerce et le séjour mais se réserve la propriété des étages, cette construction tombe sous le champ d'application de la copropriété par appartements et non de la superficie (RCDI 2010/3 , p.28).
Tribunal de 1ère Instance de Bruges, Jugement du 26 mai 2010 (558)

- Parc résidentiel – Personnalité juridique : L’association des copropriétaires d’un parc résidentiel, dans lequel certaines parcelles ne sont pas bâties, dispose de la personnalité juridique dès qu’elle répond aux conditions de l’article 577-5 du Code civil. Une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l’être ou est susceptible de l’être. Les difficultés d’ordre juridique ou urbanistique survenues postérieurement à la création du parc, avec pour conséquence que certaines parcelles ne sont pas bâties rapidement ou ne le seront jamais ne peuvent conduire à soumettre le parc résidentiel à un régime juridique différents, à géométrie variable (RCDI 2010/1, p. 48).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant (2ème ch.), Jugement du 28 octobre 2009 (445)

- Copropriété forcée -Art. 577-2, §9 - Passages et Cour communs : Une cour affectée à l'usage commun de plusieurs immeubles est soumise au régime de la copropriété forcée de l'article 577-2, § 9 du Code civil. À défaut de convention particulière, les parts indivises de copropriété sont présumées égales. Il résulte d’ailleurs des actes de vente, par la vente des trois lots par le même propriétaire, que l’intention était bien de donner à la cour litigieuse le caractère de commun. L’acte du 7 septembre 1925, il est indiqué que les époux P.-D. vendent l'immeuble n° 26 et font expressément référence au plan contenant les mentions "passage et cour communs".
Un copropriétaire ne peut effectuer aucun changement de nature à aggraver la condition des autres copropriétaires. Il ne peut donc construire, sur la cour commune, un mur entravant le passage des occupants de l'immeuble voisin sans avoir recueilli l'accord des autres copropriétaires.
(RCDI 2009/3, p. 35).
Tribunal de première Instance de Nivelles, Jugement du 17 décembre 2008(385)

- Copropriété - Emphytéose : Les droits de l'emphytéote portent sur le seul objet de l'emphytéose, ce qui lui permet de céder ou d'hypothéquer le droit d'emphytéose ainsi que d'organiser une copropriété à condition que celle-ci porte sur le droit d'emphytéose lui-même et non sur le bien immobilier ayant fait l'objet de l'emphytéose. Les effets des actes posés par l'emphytéote prennent fin au terme de l'emphytéose.
Le droit de l'emphytéote, limité à son droit d'emphytéose, ne lui permet pas d'intégrer le bienfaisant l'objet de l'emphytéose à une copropriété plus vaste, sans l'accord du propriétaire (RCDI 2003/3, p. 56)
Justice de paix de Braine-L'Alleud, jugement 4 juillet 2008(559)

- Champ d’application de loi du 30 juin 1994 : La loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété forcée est applicable, de manière impérative, à des groupes d'immeubles bâtis non divisés par étages ou appartements mais au service desquels sont affectés des biens immobiliers mis en état de copropriété, à l’exception des biens immobiliers dont la nature serait inconciliable avec une gestion trop rigoureuse. Mais il faut pour cela l’unanimité des copropriétaires.
La demande de désignation d'un syndic peut être formulée par requête unilatérale sans que soient appelés à la cause tous les copropriétaires. Pareille requête ne peut toutefois être le fait de celui qui entend être désigné.
Seule peut être nommée syndic une personne physique ou une personne morale, choisie même en dehors des copropriétaires ou de leur conjoint. Le comité de gestion en tant que tel ne justifie pas de cette qualité (Revue du Notriat Belge 2000, p.198 ).
Justice de paix de Fosses-la-Ville, Jugement du 28 juillet 1998(323)

- Champ d'application - Caractère dualiste - Transcription des statuts : La loi du 30 juin 1994 sur la copropriété forcée ne s'applique pas à un « parc résidentiel» lorsqu'il n 'y a ni véritable acte de base transcrit, ni immeuble ou groupe d'immeubles dont chaque lot comporte une partie privative bâtie, outre une quote-part dans les éléments immobiliers communs (Revue du Notariat du Belge 2000, p.200).
Justice de paix de Couvin, (Sièg. : M. P. Gillain, j. paix; Plaid. : Me Gougnard et Walgraffe.) Jugement du 28 janvier 1999 (324)

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