Droits et obligations du copropriétaire

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Notion de copropriétaire et d'indivision

Le droit de propriété est caractérisé par l'exclusive : une personne, le propriétaire, bénéficie seule de la totalité des prérogatives et attributs attachés à sont droit.
Mais il arrive cependant que plusieurs personnes deviennent fortuitement propriétaire d'une même chose, un immeuble reçu en héritage par plusieurs personnes,
ou volontairement, la mitoyenneté, achat un immeuble en indivision.
On appelle ce genre d'indivision, la copropriété ordinaire (art. 577-2,§§1 à 8).

La copropriété forcée, il s'agit de tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les éléments immobiliers communs (ex. immeuble à appartements multiples, parc résidentiel, complexe de garages).

Mais quels sont les droits et obligations d'un copropriétaire, dans le cadre d'une copropriété forcée (art. 577-3 à 577-14).
Si les statuts et la loi précisent les droits que possède un copropriétaire au sein de la copropriété, ils prévoient également l’existence de certaines limites dans la jouissance de son droit de copropriété. Ces limites visent plus particulièrement l’harmonie de l’immeuble, l’usage de certaines parties communes, les modifications à l’intérieure des parties privatives, certaines mesures concernant la vie au sein de la copropriété, notamment afin de permettre des relations de bonne intelligence entre les copropriétaires et les occupants de l’immeuble.

La quote-part du copropriétaire

Dans une copropriété forcée, chaque copropriété est propriétaire d'une partie privative et une quote-part dans les éléments immobiliers communs. Elle s'exprime généralement en millièmes.
Si ces quotes-parts sont présumées égales dans le cadre d'une copropriété ordinaire (indivision fortuite et volontaire), dans le cadre d'une copropriété forcée, elles sont fixées dans l'acte de base, en fonction de la valeur de la partie privative.
Suivant la nouvelle loi du 6 mai 2010, la valeur est fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation (bureau ou habitation), et de la situation de la partie privative.

Cette quote-part sera importante à plus d'un titre. D'abords, parce qu'elle déterminera l'importance des charges que le copropriétaire devra assumer au sein de la copropriété, et d'autre part, elle constituera un poid dans sa participation délibérative au sein de l'assemblée générale des copropriétaires.
Dans le cadre des délibérations, chaque copropriétaire votera en fonction de ses millièmes. Ainsi, un homme une voix ne pourra pas s'appliquer, puisque les voix seront déterminées en fonction des millièmes attachées à chaque lot (Un lot comprend la partie privative et la quote-part dans les parties communes).

Droits et obligations des copropriétaires dans le cadre d'une copropriété forcée

On rappelle que le régime de la copropriété forcée des immeubles ou groupe d'immeubles bâtis, est régi par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil.
Les droits et obligations des copropriétaires sont régis par la loi et les statuts, éventuellement complété par un règlement d'ordre intérieur.

Tous ces documents constituent la charte ou les statuts de l'immeuble.

Les statuts de l'immeuble sont très importants quant au comportement que chacun devra respecter pour assurer une vie commune au sein de l'association des copropriétaires.
Ces statuts règlent l'usage des parties communes, et notamment la jouissance exclusive de certaines parties communes, tels que certains jardins situés face à certains lots.

Droits et obligations : loi du 30/06/94 [modifiée par la loi 6/05/10]

- Le copropriétaire doit user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit des autres copropriétaires (art. 577-2, §4) ;
- Chacun des copropriétaires contribue aux charges de la copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif. Possibilité d’organiser des associations partielles (Art. 577-2, §9, al. 3) ;
- Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations ;
- Plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes peuvent prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale (art. 577-6, §2, al. 2) ;
- Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire (art. 577-9, § 3) ;
- Tout copropriétaire peut notifier au syndic des points dont il demande qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée (art. 577-6, §4);
- L’assemblée est présidée par un copropriétaire (art.577-6, §5);
- Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses quote-part dans les parties communes (art. 577-6, §6) ;
- Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire membre de l’assemblée générale ou non (art. 577-67) ;
- Chaque copropriétaire doit recevoir une convocation avec l’ordre du jour pour participer à l’assemblée générale. Il est en droit de recevoir du syndic tous les documents utiles pour délibérer (art. 577-8, §4, 8°) ;
- Tout copropriétaire doit pouvoir avoir accès à tous les documents ou information à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet (art. 577-8, §4, 11°) ;
- Chaque copropriétaire peut avoir accès à la liste et aux coordonnées des propriétaires de l’immeuble, notamment s'il souhaite les convoquer à une AG (art. 577-8, §4, 16°) ;
- Tout copropriétaire peut faire partie du conseil de la copropriété et poser sa candidature auprès de l’assemblée générale ;
- Tout copropriétaire peut exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires (art.577-9, §1er, al.5) ;
- Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu (art. 577-9, §2, al.1 et 2) ;
- Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif (art. 577-9, §4) ;
- Toute copropriétaire peut demande au juge de rectifier :
1. la répartition des quotes-parts dans les parties communes
2. le mode de répartitions des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre (art. 577-9, § 6) ;
- Lorsqu’un minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise (art. 577-9, §7) ;
- Tout copropriétaire peut opposer à tous les occupants de l’immeuble les dispositions des statuts (art. 577-10, §1er) ;
- Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires doit informer sans délai le syndic de ses changements d’adresse (art. 577-10, §1er/1) ;
- Tout intéressé peut consulter sur place et sans frais le registre des décisions ;
- Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tires sur son lot privatif (art. 577-10, §4, al.7) ;
- Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé (art. 577-11/2) ;

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