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Commissaire aux Comptes

 

 Commissaire aux comptes

Depuis la loi du 2 juin 2010, la désignation et l’inter­vention d’un commissaire aux comptes sont actuelle­ment une obligation pour les asso­ciations de copropriétaires, et cela quel que soit l’importance de copropriété. La loi du 18 juin 2018 a permis également, lorsque la copropriété est d’une certaine importance de désigner un collège de commissaires aux comptes.

Art. 3.91 du Code civil : L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l’association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d’ordre intérieur.

On retrouve dans certains statuts la mission suivante : « le commissaire aura pour mission de faire rapport lors de l’assem­blée générale de la vérification des comptes établis par le syndic, dont la concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable. Son rapport écrit sera annexé au procès-verbal de l’assemblée générale ».

Il se pose la question de l’accès et de l’exercice d’une profession réglemen­tée. En effet, cette fonction ne peut être exercée que par ceux qui en sont légalement habilités, à savoir les professions réglementées de réviseurs d’entre­prises et d’experts-comptables externes. Même si, selon la Cour constitutionnelle, le législateur pouvait considérer que la fonction de «commissaire aux comptes» était ouverte aux copropriétaires qui ne sont pas réviseurs d’entreprises ou experts-comp­tables externes, il n’en demeure pas moins que cette mission, si elle n’est pas exercée par un coproprié­taire désigné à cette fin, doit obligatoirement être exercée par un professionnel agréé et autorisé à exercer l’activité réglementée. À défaut, il s’agit d’un exercice illégal de la profession.

Il va de soi que si ce commissaire est un coproprié­taire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des co­propriétaires».

Les Instituts professionnels des réviseurs d’entre­prises et des experts-comptables, considérant que la loi de 2010, par son article 577-8/2 du Code civil (actuellement Art. 3.91), pouvait porter atteinte à leur «monopole» de vé­rification et de redressement des comptes, ont intro­duit un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle.

Dans un arrêt du 15 décembre 2011, la Cour constitutionnelle a débouté les Instituts  de leur demande en annulation, en précisant que « le législateur pouvait considérer qu’il convenait que la fonction de « commissaire aux comptes » soit également ouverte aux copropriétaires qui ne sont pas nécessairement réviseurs d’entreprises ou experts-comptables externes, afin que cette fonction puisse contribuer à une meilleure implication des coproprié­taires dans le contrôle des comptes de la copropriété ».

Cette décision signifie également, que si la fonction de com­missaire aux comptes n’est pas exercée par un copropriétaire désigné à cette fonction, cette fonction doit alors obligatoi­rement être exercée par un professionnel agréé et au­torisé à exercer l’activité réglementée (Marc-Philippe Tordoir, RCDI2016/1, p.8)

À défaut, il s’agit d’un exercice illégal de la profession qui pourra être sanctionné pénalement.

Le commissaire aux comptes est nommé par l’assemblée générale à la majorité absolue. Si le commissaire aux comptes est un copropriétaire, il devra avoir des notions comptables lui permettant d’examiner le bilan comptable de la copropriété. L’assemblée générale décidera s’il est rémunéré ou non, et fixera s’il échet sa rémunération.

Missions du commissaire aux comptes :

  • Il devra s’assurer de l’existence d’une comptabilité conforme aux dispositions de l’article 3.89, §5, 15° du Code civil, reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 3.94, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires
  • Que les dépenses correspondent aux décisions de l’assemblée générale.
  • Que la répartition des charges et l’imputation des recettes soient conformes aux prescrits du règlement de copropriété.
  • Il examinera les dépenses réparties et vérifiera si elles correspondent à une facture ou à une pièce comptable régulière. Il vérifiera les soldes des comptes du bilan approuvé. Le solde arriéré de copropriétaires défaillants, le solde des comptes fournisseurs.
  • Le syndic devra communiquer au commissaire aux comptes semestriellement et au plus tard un mois avant la réunion de l’assemblée générale tous les documents comptables de l’année écoulée. Le mandat du commissaire sera de vérifier les comptes avec les pièces justificatives et il devra faire rapport à l’assemblée de sa mission en formulant s’il échet des propositions. Le commissaire aux comptes signalera aux membres du bureau les erreurs qu’il pourrait constater dans les comptes.
  • Par un rapport écrit, il décrira succinctement la manière dont il a effectué son travail. Il certifiera (ou refusera) la comptabilité présentée et indiquera que les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et qu’ils donnent (ou non) une image correcte de la situation financière de la copropriété. S’il propose à l’assemblée de ne pas approuver les comptes, il devra motiver cette proposition.

L’assemblée générale peut toujours redéfinir la fréquence et l’ampleur de la mission du commissaire aux comptes.

JURISPRUDENCE

 Commissaire aux comptes – Tiers à la copropriété – Expert-comptable – non : L’Institut des experts-comptables et conseils fiscaux soutient dans sa demande que l’activité de commissaire aux comptes dans une copropriété est réservée aux copropriétaires et aux experts comptables et réviseurs d’entreprises, à l’exclusion de tiers à la copropriété agissant à titre professionnel.
Le tribunal constate que l’article 577-8/2 du Code civil ouvre cette mission à toute personne, « copropriétaire ou non », sans aucune restriction. Que les travaux préparatoires à la loi du 2 juin 2010 avaient d’ailleurs écarté les propositions de mentionner explicitement que les tiers non copropriétaires devaient être « expert agréé », « expert-comptable externe ou réviseur d’entreprise ».
La Cour constitutionnelle avait déjà relevé, qu’en créant la fonction de commissaire aux comptes à toutes personnes, le législateur n’a pas porté atteinte de manière disproportionnée aux droits des réviseurs d’entreprises et des experts-comptables externes, eu égard au caractère limité de cette fonction. En effet, celle-ci ne concerne que les associations de copropriétaires et n’interdit pas à ces dernières, s’il échet, de confier la fonction de « commissaire aux comptes » à un réviseur d’entreprises ou à un expert-comptable externe. Il ressort de la ratio legis de cette dispositions (article 577-8/2 du Code civil) que les copropriétaires doivent pouvoir faire appel, de la manière la plus large, aux personnes qui leur paraissent les plus compétentes en fonction de la mission confiée par le Règlement de copropriété, en leur évitant ainsi des engagements financiers trop lourds (inédit).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, 7ième chambre,
jugement du 29 mars 2018

– Action en annulation portant sur l’approbation des comptes – Demande d’expertise comptable – Copropriété forcée d’immeubles ou de groupe d’immeubles bâtis – Commissaire aux comptes – Qualités requises : Vu l’enjeu assez limité, au regard des montants pointés par le conseil technique du demandeur, il n’y a pas lieu de procéder à la désignation d’un expert-comptable pour vérifier la comptabilité de l’association des copropriétaires ; il est plus raisonnable de faire contrôler les comptes et les répartitions entre copropriétaires par le syndic actuel qui a déjà corrigé les erreurs pour les comptes postérieurs à ceux en litige. La circonstance que le commissaire aux comptes élu n’est ni copropriétaire, ni diplômé en comptabilité (il n’est pas expert-comptable ou réviseur d’entreprise) n’est pas suffisante pour en conclure que la décision de l’assemblée générale qui le désigne est abusive (15A2796, T.A.I.r., 2017/2, p. 26-29).
Justice de paix d’Uccle, 4 novembre 2016,

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