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Champ d’application

 

La copropriété et l’indivision forcée

La copropriété est qualifiée de forcée lorsqu’un bien immobilier est affecté à l’usage de deux ou plusieurs lots privatifs. Ces biens en état d’indivision forcée, sont considérés parties communes, et sont mis au service des différents lots privatifs (Ex. escalier, ascenseur, hall d’entrée, etc.)

Il est rappelé, que conformément à l’article 3.84, alinéa 3 du Code civil « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux ».

Ainsi, les parties communes qui en raison même de leur statut de copropriété, ne peuvent faire l’objet d’appropriation exclusive, comme étant affectés à l’usage commun, structurel ou fonctionnel, des diverses entités privatives formant l’immeuble.

Ces éléments resteront donc en copropriété et indivision forcée entre les propriétaires des diverses entités privatives, dans la proportion de leurs quotes-parts dans la copropriété telles que fixées par l’acte de Base.

Conditions d’application

Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83 du code civil, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et  des éléments immobiliers communs.

Une proposition de loi votée à la chambre le 16 juillet 2009, prévoyait déjà à l’époque de supprimer le mot « bâtis » afin d’appliquer la loi aux parcs résidentiels comprenant des lots non bâtis. L’objectif était de permettre l’application de la loi à des lots non bâtis mais destinés à recevoir un immeuble bâti en copropriété.
Le projet voté au Sénat et à la Chambre le 6 mai 2010, reprend toutefois le terme bâtis dans le champ d’application de la loi.

Depuis, on a constaté que la jurisprudence était divisée, certaines décisions acceptaient que certaines parcelles ne soient pas bâties, dès lors qu’elles étaient susceptibles de l’être, d’autres décisions s’en tenaient à la lettre de la disposition légale.

Ainsi, le juge de paix de Furnes (20 janvier 2005 RCDI 2005/3, P.18) estime que le simple fait que le propriétaire reste libre de ne pas effectuer la construction est sans incidence, et conclut que le propriétaire doit en conséquence contribuer aux charges communes, la loi du 30 juin 1994 s’appliquant alors même que son lot ne comprend qu’une partie privative « susceptible d’être construite » et une quote-part dans les parties communes.

Jugé également que l’association des copropriétaires d’un parc résidentiel, dans lequel certaines parcelles ne sont pas bâties, dispose de la personnalité juridique dès qu’elle répond aux conditions de l’article 3.86, §1er du Code civil. Une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l’être ou est susceptible de l’être. Les difficultés d’ordre juridique ou urbanistique survenues postérieurement à la création du parc, avec pour conséquence que certaines parcelles ne sont pas bâties rapidement ou ne le seront jamais ne peuvent conduire à soumettre le parc résidentiel à un régime juridique différents, à géométrie variable (RCDI 2010/1, p. 48).Tribunal de 1ère Instance de Dinant (2ème ch.), Jugement du 28 octobre 2009

Mais d’autres décisions s’en tenaient à la lettre de la loi ( (RCDI 2000/3, p.18)

Devant une jurisprudence divisée,  la loi du 18 juin 2018  a ainsi supprimé l’exigence que chaque partie privative d’un lot soit bâtie. Ainsi, les nouvelles dispositions reprennent : « ….sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et  des éléments immobiliers communs (Article 3.84 du Code civil) ».

Dérogation au système légal 

L’article 3.84 du Code civil prévoit également : « Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes »;

Le régime dérogatoire  à l’application des dispositions impératives des ar­ticles 3.84 à 3.100 du Code civil, résulte donc de la nature des biens communs, et l’accord unanime des copropriétaires sur cette solution.

Il ne s’agit donc pas d’un système facultatif, c’est un système volontaire nécessitant l’accord de tous les copropriétaires.

L’objectif consiste à l’organisation d’un régime simplifié s’écar­tant du régime légal plus contraignant. En général, l’acte notarié précise les modalité de gestion. Mais ce régime simplifié ne peut être souscrit qu’en fonction de la nature des parties communes.

La pratique connaît des difficultés pour identifier les hypothèses où il peut être dérogé à la loi impérative. Certains ont égard au nombre de lots, mais la majorité de la doctrine privilégie la gestion simplifiée des éléments immobiliers communs.

Il est proposé en conséquence de préciser que c’est la nature des parties communes qui doit justifier la dérogation, avec, toujours, l’accord de tous les copropriétaires (ex. un ensemble de plusieurs garages). Le nombre de lots ne justifie pas en tant quel tel une dérogation à l’application de la présente section.

La loi de 2018 confirme que c’est  la gestion des parties communes qui doit être l’élément déter­minant pour opérer un choix entre le régime légal et le « régime dérogatoire ».

La doctrine est d’accord de soutenir qu’il doit s’agir de biens nécessitant peu de gestion et dont l’organisation en copropriété suivant les dispositions des articles 3.84 à 3.100 du Code civil serait ressentie comme une gestion trop lourde ou trop rigide, eu égard à la nature et la simplicité des problèmes à régler.

La réforme de la loi sur la copropriété par la loi du 18 juin 2018, a modifié les conditions du régime dérogatoire, en créant un système précaire dont l’application sera écartée dès qu’un désaccord sur­viendra entre les copropriétaires ou dès qu’un copro­priétaire en manifestera le souhait.

Pour opter pour le régime dérogatoire, lors de la constitution de la copropriété, il faut nécessairement passer par un acte notarié, qui par sa transcription avertira les tiers que par ce régime dérogatoire, la copropriété ne dispose pas de la personnalité juridique.

En général, le choix du régime applicable intervient lors de la division de l’immeuble par le promoteur, au moment où le projet de la construction est élaboré, lorsqu’il organise la future copropriété, ou par le propriétaire, qui entend vendre différents lots de son im­meuble de rapport comprenant 2 ou 3 lots.

Cet acte notarié devra convenir des modalités de gestion plus souple que le régime légal.

En dérogeant au régime de la copropriété forcée des immeubles bâtis, l’immeuble relève toujours de ce­lui de la copropriété forcée en général. Par essence, l’immeuble appartient à plusieurs copropriétaires et les parties communes en indivision constituent l’ac­cessoire des parties privatives, suivant l’article 3.78 du Code civil. Pour ce faire, il est indispensable que les lots existent dans leur dualité, ceux-ci compre­nant une partie privative et une quote-part dans les éléments immobiliers communs » (C. Mostin, RCDI 2003/4, page 20).

A défaut de définir leur nouveau mode de gestion dans un règlement, qui ne répond pas aux impératifs des l’articles 3.84 à 3.100 du Code civil, les copropriétaires seront soumis aux règles de droit commun de la copropriété. Ainsi l’article 3.78 du Code civil qui définit la copro­priété forcée en général renvoie aux règles de gestion des copropriétés fortuites, prévues aux articles 3.71 à 3.73 du Code civil. La règle de l’unanimité s’impose pour les actes d’administration, à moins d’y avoir dé­rogé et chaque copropriétaire peut accomplir seul les actes conservatoires et d’administration provisoire (C. Mostin, RCDI 2003/4, page 20).

 

Certaines actes notariés dérogatoires disposent ainsi :

« Le comparant déclare que, étant donné la nature des  biens, il entend ne pas appliquer les principes relatifs à la copropriété des articles 3.84 et suivants du Code civil.

« Le comparant a décidé de dresser un règlement relatif à l’immeuble, qui cependant ne peut  être considéré comme constituant des statuts dont la transcription dans les registres du « conservateur des hypothèques aboutirait à accorder la personnalité juridique à l’association  des copropriétaires dès la cession d’un lot privatif.

« Ce règlement est établi uniquement dans le cadre des dispositions de l’article 3.84 du  Code civil, faisant usage de la possibilité de déterminer dans des conventions particulières les régies auxquelles l’indivision sera soumise, et tenant compte du prescrit de l’article 3.84 du Code civil relatif aux parties communes qui doivent être maintenues en indivision forcée.

« Il sera transcrit à la conservation des hypothèques mais n’aura pas les effets qui sont attribués à des statuts par les articles 3.84 et suivants du Code civil; leur opposabilité aux  tiers, titulaires du droit de propriété ou d’un autre droit réel sur un lot privatif, aux locataires et aux occupants d’une partie de l’immeuble, ne sera dès lors déterminée que par le droit commun.

« Les dispositions relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables; il n’y aura dés lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits  personnels d’usage ou d’occupation des lots privatifs ou encore par les occupants, qui envisageraient de s’opposes à ses décisions, que sur base du droit commun.

Pour confirmer le régime applicable à l’immeuble, tout acquéreur ou ses ayants-cause approuvera expressément l’inapplication des principes relatifs à la copropriété énoncés dans le Code civil (articles 3.74 et suivants)».

 

JURISPRUDENCE

Justice de paix de Dinant – Jugement du 11 août 2023

Copropriété par appartements – Parc résidentiel – Règlement des charges – Frais de

contentieux – Station d’épuration individuelle

L’article 3.84 du Code civil dispose que les principes relatifs à la copropriété forcée (articles 3.78 à 3.83) s’appliquent à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Cela vise tant la division par étages que celle qui implique des immeubles fonctionnellement connexes (division horizontale) comme des parcs résidentiels ou groupes de villas.

Les parcelles des défendeurs étaient bâties et les dalles de bétons sont encore sur les parcelles. C’est en leur qualité de propriétaires des lots, acquis à bas prix compte tenu de leur état, qu’ils sont débiteurs de leur quote-part de charges communes, peu importe que les lots soient occupés ou non, qu’ils soient construits ou pas et qu’ils ne produisent pas de déchets.

Les frais de contentieux prévus par le contrat de syndic sont à charge de l’association des copropriétaires et ne peuvent être imputés individuellement aux copropriétaires, si cela n’est pas prévu par le règlement de copropriété.

Il appartient aux défendeurs de procéder à leurs frais à l’installation de la station individuelle d’épuration des eaux usées, seul l’égouttage commun étant à charge de la copropriété.

 

Tribunal de première instance de Bruxelles – Jugement du 9 mai 2023

Copropriété par appartements – Action en annulation -Compétence de l’assemblée générale

Si un litige oppose deux copropriétaires concernant la limite privative des lots contigus, en l’occurrence deux emplacements de parking, il n’appartient pas à l’assemblée générale de l’arbitrer ni d’y intervenir. La détermination des limites séparatives entre lots privatifs ne relève pas de la compétence de l’assemblée générale.

La demanderesse ne démontre pas en quoi la décision de pas intervenir dans ce différend l’opposant au propriétaire de l’autre emplacement de parking aurait un caractère irrégulier, abusif ou frauduleux.

 

Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean – Jugement du 13 juin 2023

Copropriété par appartements – Pouvoir du syndic d’agir en justice – Expulsion d’un locataire

Conformément à l’article 3.92, § ler, du Code Civil, le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire, sous réserve de confirmation du mandat par l’assemblée générale.

En raison des troubles particulièrement graves perturbant de manière disproportionnée le droit des copropriétaires à la jouissance paisible de leur bien, il y a lieu d’ordonner le déguerpissement de la locataire.

 

Justice de paix de Veurne – Jugement du 8 août 2023

Copropriété par appartements – Nouvelle assemblée générale avec des points à l’ordre du

jour d’une assemblée générale précédente – Irrecevable

Il est totalement inutile d’inscrire à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale des points qui ont déjà été voté lors d’une assemblée générale précédente et contre lesquels un recours a été introduit en temps utile. L’association des copropriétaires ne peut pas exclure la compétence du tribunal par une telle manœuvre.

Dans un jugement du 6 février 2020, le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre a décidé de faire appli­cation des dispositions légales relatives à la copro­priété forcée, alors que l’immeuble était régi par un acte prévoyant expressément de déroger au régime légal, tout en s’en référant régulièrement aux dispo­sitions légales qui le consacrent (description de l’im­meuble, fixation des quotes-parts, …). Il constate que les parties ne souhaitent plus du régime dérogatoire et que leurs comportements manifestent la volonté d’ap­pliquer le régime légal, ce qui permet à l’un des co­propriétaires de solliciter la désignation d’un syndic judiciaire. Le juge de paix relève ainsi que l’associa­tion des copropriétaires est inscrite à la Banque-Car­refour des Entreprises, qu’un compte bancaire a été ouvert au nom de l’ACP, qu’un syndic professionnel a été désigné, que des assemblées générales ont été adoptées et que de surcroît, les copropriétaires de tous les lots ont conclu récemment une convention au terme de laquelle ils déclarent adopter un règlement de copropriété pour l’immeuble et s’accorder expres­sément sur l’application du régime légal de la copro­priété forcée des immeubles, tel qu’instauré par les articles 577-3 et suivants de l’ancien Code civil et que l’ensemble des copropriétaires a manifesté l’intention de comparaître devant le notaire pour faire acter la­dite convention (le règlement de copropriété) sous la forme authentique. Vu les problèmes rencontrés dans la gestion de l’im­meuble, il estime que les conditions de l’article 577-9, § 1″/1 de l’ancien Code civil sont réunies, lui permet­tant ainsi de désigner un administrateur provisoire.

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