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Assemblée générale

L’assemblée générale

(Pour plus de précisions, il convient d’avoir accès à la banque de Jurisprudence)

On peut distinguer deux sortes d’assemblée :

  • l’assemblée générale statutaire ou annuelle;
  • l’assemblée générale extraordinaire.

L’assemblée statutaire ou annuelle est l’assemblée qui doit se tenir conformément aux dispositions de l’article 3.87, §2, al.1er du Code civil), c’est à dire au cour de la période de 15 jours telle que fixée par le règlement d’ordre intérieur. Cette assemblée annuelle est obligatoire.

Un assemblée générale extraordinaire peut être également prévue, chaque fois qu’une décision doit être prise dans l’urgence (Voir jurisprudence).

Les pouvoirs :

L’assemblée générale dispose des pouvoirs les plus étendus, en se conformant aux statuts et aux lois en la matière, de décider souverainement des intérêts communs de la copropriété.

D’autre part, on le sait, l’association des copropriétaires ne peut être titulaire de droits réels immobiliers.
Elle dispose d’ailleurs d’un patrimoine très limité (le fonds de roulement et le fonds de réserve, matériel de fonctionnement…).
Malgré cette limitation, c’est toutefois l’assemblée générale des copropriétaires, et non les copropriétaires, qui statue sur la modification des quotes-parts et sur les décisions relatives à
« l’acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs».

Mais si ces décisions sont prises au nom de l’association, ces actes s’inscrivent directement dans le patrimoine de chaque copropriétaire en fonction de leur quote-part, et non dans le patrimoine de l’association. Il est vrai que cette situation peut entraîner une certaine confusion.

Le législateur était parfaitement conscient que cette situation pouvait créer certains conflits d’intérêts (entre l’association et les copropriétaires). On peut d’ailleurs lire dans les travaux parlementaires les précautions suivantes : « la personne morale ainsi créée n’est que la représentation sur le plan juridique du groupement des copropriétaires. Ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs juridiques puisqu’ils restent propriétaires de leurs quotes-parts dans les parties communes et que c’est dans leur patrimoine propre que s’inscrivent les actes posés par l’association ».

On peut d’ailleurs constater que cette association se différencie en effet des sociétés commerciales et autres a.s.b.l., en ce qu’elle n’a pas d’objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer des associés ». Ainsi, lorsqu’on affirme que l’assemblée des copropriétaires dispose des pouvoirs les plus étendus, à l’exception des attributions relevant au syndic, certains actes resteront du ressort des copropriétaires.

Ainsi certaines décisions ne pourront être prises, que sur base de l’unanimité de tous les copropriétaires de l’association, non pas présents à l’assemblée, mais de tous les copropriétaires de l’association présents et représentés à l’AG. Il suffira donc qu’un copropriétaire soit absent à l’AG, pour que la décision devant être prise à l’unanimité ne puisse être votée.

Tout ceci démontre que la puissance votale des copropriétaires reste fortement présente au sein de l’association.

Depuis la loi du 18 juin 2018, le législateur, dans certaines circonstances, a assoupli la règle de l’unanimité (Voir règle concernant la vétusté de l’immeuble).

Ajoutons pour compléter ce préambule, « sans préjudice de l’article 3.92, §6, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes (art. 3.87, §6).
Cette disposition témoigne, s’il fallait encore s’en douter, que c’est les copropriétaires qui sont réellement les acteurs juridiques de l’association des copropriétaires.

 

Les compétences de l’assemblée générale

Depuis la loi du 30 juin 1994, l’association des copropriétaires a la personnalité juridique, ce qui lui permet désormais d’agir en justice, tant en qualité de demanderesse qu’en qualité de défenderesse, précisent les dispositions de l’article 3.92.§1er. Le libellé de cette disposition a été repris au droit français.

L’assemblée générale est l’organe souverain de l’association des copropriétaires, et lui revient la tâche de décider souverainement de tout ce qui concerne la gestion des parties communes.
L’assemblée gère et administre de tout ce qui se rapporte à la chose commune, et cela dans l’intérêt de la copropriété.

Elle n’a donc aucun pouvoir d’ingérence dans la sphère privée des propriétaires (cfr. Cour de cassation), sous réserve que le règlement de copropriété pourra dans une certaine mesure restreindre les droits des copropriétaires :
– le droit de jouissance des propriétaires (clauses d’habitation bourgeoise – Cfr. banques de jurisprudence),
– d’être autorisé d’effectuer des travaux dans leur partie privative lorsque ceux-ci portent atteinte à des éléments communs de l’immeuble, à l’organisation d’un système commun ou à l’esthétisme extérieur (murs porteurs, balcon, jardin, radiateurs,…).
– Radiateurs : les copropriétaires ne peuvent disposer à leur guise du système de conditionnement commun (cfr. banque de jurisprudence).
– Balcons parties privatives ou communes : même si les balcons ont le statut de partie privative, les copropriétaires ne peuvent en disposer à leur gré (respect du style et de l’harmonie de l’immeuble – antennes paraboliques).
L’assemblée générale est compétente pour décider de tout travaux affectant l’esthétisme et le style de l’immeuble.

Jugé que, le propriétaire du rez-de-chaussée en ayant la jouissance privative d’un jardinet (partie commune) devra demander l’autorisation à l’assemblée générale, s’il souhaite effectuer des travaux d’aménagement modifiant sensiblement l’harmonie et le style, en l’occurrence le placement de façades en bois (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 31.12.97).

Qui compose l’assemblée générale ?

L’assemblée est le lieu d’affrontement entre l’intérêt de la collectivité et l’intérêt de chaque copropriétaire.

Les dispositions de l’article 3.87,§1er disposent que chaque propriétaire d’un lot (petit ou grand) fait partie de l’assemblée générale. Elles précisent également qu’en cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot (une indivision entre époux, un démembrement entre usufruitier et nu-propriétaire, droit d’emphytéose et superficiaire), le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent celui qui exercera le droit aux délibérations.

Jugé que quand l’usufruitier et le nu-propriétaire ne s’accordent pas sur le choix de la personne, qui exercera le droit de vote à l’assemblée générale, le tribunal peut régler cette question. Afin de sortir de l’impasse, l’exercice de 50% des droits de vote doit être attribué à chacun d’entre d’eux.
RCDI, 2006/4, p.22 – Justice de paix de Maasmechelen, Jugt 23 juin 2006.

Une fois ce droit établi, rien n’interdit aux co-titulaires ne participant pas aux délibérations, d’assister aux assemblées générales, mais sans droit de vote.

Généralement, le syndic adresse une convocation à tous les titulaires de droit réel d’un même lot. C’est donc la qualité de titulaire du droit de propriété sur un lot qui rend une personne membre de l’assemblée générale.
Ainsi, le propriétaire d’un petit lot, comme une cave ou un garage, doit être convoqué pour participer aux délibérations de l’assemblée générale.

Le vote des décisions

En principe, les décisions sont votées au sein de l’assemblée générale, mais dans certaines circonstances, le vote peut se faire par écrit ou en distanciel.

L’article 3.87, §11. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

L’article 3.87,§ 1er Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe,  physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance à ses délibérations. Cette nouvelle disposition a été introduite par la loi du 20 décembre 2020.

Chaque copropriétaire dispose d’une puissance votale en fonction du nombre de millièmes attachés à son lot.
En d’autres termes, la règle « un homme = une voix » ne s’applique pas en la matière.
Ainsi, un propriétaire d’un lot auquel est attaché 250/10.000èmes dans les parties communes, vote pour 250 voix sur 10.000.

Concernant les occupants de l’immeuble qui ne participent pas à l’assemblée générale, la loi précise qu’ils sont informés de la date de l’assemblée générale, et cela afin de leur permettre de formuler par écrit des observations. (art.3.89,§5,6°).
Le locataire ne fait donc pas partie de l’assemblée générale, n’étant pas propriétaire, mais est toutefois invité à formuler par l’intermédiaire du conseil de copropriété ou du syndic, des observations concernant l’organisation de l’immeuble.
Toutefois, si certains locataires souhaitent assister à l’assemblée générale, ils peuvent toujours en faire la demande auprès du conseil de copropriété ou auprès du syndic, mais ne pourront pas pour autant participer aux délibérations.
Généralement, le syndic prévoit un affichage aux valves, permettant d’informer tous les occupants de l’immeuble de la date de l’assemblée.

Il n’est pas interdit à un copropriétaire de pouvoir se faire assister à l’assemblée par un conseil en fonction de la complexité de certaines discussions : un avocat, un architecte, un réviseur d’entreprise ou toute autre personne.
Ainsi, certaines discussions sont tellement techniques, que des propriétaires désireront se faire assister par un conseil afin de les éclairer lors de certaines résolutions.
Toutefois, il est courtois d’en aviser le syndic et les membres du conseil de copropriété.

Ainsi, lors d’une modification des statuts, afin de mettre l’un ou l’autre point en adéquation avec la réalité légale, les copropriétaires peuvent demander à un notaire d’assister à l’assemblée générale, afin de mieux les informer sur certaines caractéristiques juridiques.

Il faut toutefois rappeler que l’assemblée générale est une réunion privée.
Ainsi, si l’une ou l’autre personne se voit interdire l’entrée à l’assemblée générale, elle ne peut s’y opposer.
Toutefois, en fonction des circonstances, elle peut se faire autoriser par le Juge de paix, d’assister à l’assemblée en obtenant s’il échet une décision contraignant l’assemblée à accepter sa présence.

Quand doit-elle se réunir ?

Depuis la loi du 18 juin 2018, le règlement d’ordre intérieur, doit comprendre la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires. En conséquence, sauf circonstances très exceptionnelles, l’assemblée générale doit normalement se réunir une fois par an sur convocation du syndic, en fonction de la période prévue dans le règlement d’ordre intérieur (art. 3.87, §2 du Code civil), ou à tout moment lorsque le syndic estime qu’une décision importante et grave doit être prise, et que cette décision est susceptible d’engager la copropriété pour l’avenir.

Dans certaines circonstances, l’assemblée générale peut être valablement convoquée à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins 1/5ème des quotes-parts dans les parties communes. Dans cette situation, il appartient à ces copropriétaires de convoquer l’assemblée, et peuvent demander au syndic la liste des copropriétaires pour l’envoi des convocations.. A défaut d’un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic (art.3.87, §2).

Les dispositions de l’article 3.87,§5 prévoient également que si le double quorum de présence n’est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés (art. 3.87, §5).

D’autre part, si le syndic néglige de convoquer l’assemblée générale, et ce malgré plusieurs rappels, il appartient à tout copropriétaire de saisir le juge de paix, afin de contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale (3.92,§4).
Au préalable, le syndic doit avoir été mis en demeure.
Ainsi, la convocation d’une assemblée générale n’est pas du seul ressort du syndic, des copropriétaires possédant 1/5ème des parts, ou même le juge suivant certains circonstances.

 

Convocation de l’assemblée générale

Suivant les professionnels, les convocations sont adressées par celui qui convoque, le syndic ou l’ensemble des copropriétaires possédant 20% des quotes-parts.
Ainsi, les copropriétaires qui formulent une telle demande doivent prendre l’initiative de convoquer l’assemblée, en établissant un projet de résolutions sur le ou les point(s) qu’ils souhaitent présenter à l’assemblée générale.

Les convocations sont adressées suivant les délais et formes prévues dans le règlement de copropriété ou le règlement d’ordre d’intérieur.

En cas d’omission, il est recommandé à l’assemblée générale de fixer les modalités dans un règlement d’ordre intérieur établi éventuellement sous seing privé (plus facile à modifier).

Un délai de 15 jours est souvent avancé par les praticiens, ce qui permet raisonnablement aux copropriétaires d’analyser l’ordre du jour, le cas échéant leur permettre de prendre leurs dispositions pour assister à l’assemblée, ou de s’y faire représenter au moyen d’une procuration.

Généralement, conjointement à l’envoi de l’ordre du jour, une procuration est souvent prévue par le syndic, intégrant ainsi l’ensemble des dispositions mises à l’ordre du jour qui devront faire l’objet d’un vote, ce qui facilite la portée du mandat (ou contrat de messagerie).

En cas de lots démembrés, selon les usages, les convocations sont adressées à tous les co-titulaires : époux, usufruit, droit d’emphytéose ou de superficie afin de leur permettre d’assister à l’assemblée, même si certains parmi eux ne pourront participer aux délibérations.

Les convocations sont adressées à l’adresse qui a été communiquée par les copropriétaires au syndic.
Si les convocations sont adressées par les copropriétaires représentant 20% des quotes-parts, le syndic est tenu de délivrer l’adresse de tous les copropriétaires qu’il convient de convoquer.

Le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes.

Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d’être suffisamment éclairé pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l’ajournement de l’assemblée générale, à défaut d’information suffisante.

Les frais relatifs aux convocations, qu’elles soient diligentées par le syndic ou à la demande de copropriétaires possédant 20% des quotes-parts sont des charges communes générales de la copropriété.
Par contre, le copropriétaire qui souhaite convoquer une assemblée générale, assumera seule les frais des convocations.

Quelles sont les formes pour adresser les convocations ?

La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication.

Les convocations sont envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. Sauf dans les cas d’urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée.

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