Action en autorisation de réaliser des Travaux
L’article 577-9, §4 prévoit que lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais, des travaux qui lui sont utiles personnellement.
Ainsi concernant des travaux urgents et nécessaires, à défaut de majorité, le copropriétaire peut demander au juge de paix l’autorisation de réaliser ces travaux à charge de la copropriété. Le juge appréciera la gravité des travaux qui sont recommandés par le copropriétaire-requérant.
Pour appliquer les dispositions de l’article 577-9, §4, il faut obligatoirement que l’assemblée générale ait discuté de la question, et qu’elle s’y est opposée sans juste motif.
Lorsqu’il s’agit de travaux utiles, que le copropriétaire voudrait réaliser dans sa partie privative, mais que ceux-ci affectent partiellement des parties communes, et que l’assemblée s’y oppose sans juste motif.
Le copropriétaire peut demander au juge de paix l’autorisation de les réaliser, mais à ses frais et non à charge de la copropriété, puisqu'il s'agit bien souvent, de travaux à entreprendre à l'intérieur de son lot.
- Le juge de paix de Molenbeek a jugé qu’une décision refusant d’autoriser d’effectuer des travaux était non fondé puisque ceux-ci étaient nécessaires par application du Règlement Général sur la Protection du Travail (Placement d’u’n W.C. et d’un lavabo dans le bureau du rez-de-chaussée avec réseau de canalisation par le sous-sol).
- Dans un jugement du 20 mars 1997 (R .G. 6536) le Juge de paix de Wolvertem doit se prononcer sur la demande d’un copropriétaire d’annuler une décision de l’A.G. qui lui refusait le placement d’une antenne parabolique. Le règlement d’ordre intérieur autorise un raccordement au câble de télédistribution commun mais interdit, sauf décision prise à la majorité des ¾ des voix, le placement d’antennes privées tout en précisant que l’immeuble se sera pas pourvu d’une antenne collective.
Le demandeur plaide le refus est illégitime et débouche sur un abus de droit car le placement de l’antenne parabolique ne pose aucun problème esthétique ou pratique et qu’il en supportera tous les coûts sans charges supplémentaires pour les copropriétaires
Il argumente également que la décision n’est pas prise conformément à la finalité du droit reconnu à l’assemblée qui l’exerce avec deux poids et deux mesures car, sans autorisation et alors qu’il y a atteinte à l’aspect esthétique, un propriétaire a placé des volets, un autre a placé une porte peinte en vert alors que les autres ont la couleur du bois naturel et que d’autres ont posé des marquises.
S’interrogeant sur l’abus de droit vanté, le juge rejette la pertinence de l’argument tiré du mépris du règlement par d’autres copropriétaires puisqu’un débat à l’assemblée peut encore avoir lieu à propos de ces infractions au règlement.
Il désigne toutefois un expert pour vérifier l’affirmation des demandeurs selon laquelle il ne peut pas y avoir de problèmes techniques au placement de l’antenne.
Il charge également un expert de se prononcer sur l’aspect esthétique et sur la possibilité pour d’autres copropriétaires de placer une antenne semblable et ce, après avoir pris l’avis de la commune concernant le placement de plusieurs antennes paraboliques.
- En France : Le règlement de copropriété ne peut tenir en échec les dispositions d’ordre Public de la loi du 2 juillet 1966 sur le droit à l’antenne. Les conditions d’installation d’une antenne individuelle relèvent de cette loi et de son décret d’application, à l’exclusion de la loi du 10 Juillet 1965.
Jugé que "Le raccordement de l’immeuble à un réseau câblé ne constitue pas un motif de refus d’une installation individuelle s’il ne peut fournir les programmes désirés".
Action en modification de la répartition des Quotes-parts
Une telle action doit être diligentée contre tous les copropriétaires concernés et non contre l'assemblée générale.
La raison principale est que l'assemblée générale n'est pas propriétaire des parties communes, dont on demande une nouvelle réparation.
On pouvait lire dans une décision, les propos suivants : "Tout candidat acheteur normalement prudent et attentif ne manquera pas de s’intéresser aux statuts et à l’importance des charges que son achat implique.
Les statuts et autres règlements ou décisions de l’assemblée générale ont un caractère conventionnel auquel le candidat est libre d’adhérer en même temps qu’il est libre d’acheter.
En s’adressant au juge pour lui demander de revoir les termes du contrat, le copropriétaire doit être conscient que l’atteinte à une clé de répartition dans son intérêt ne manquera pas de susciter une réaction attentive de la part des autres copropriétaires"(fin de citation).
On peut relever trois cas de fondement pour modifier les quotes-parts :
- Soit, il s’agit de remettre en cause l’adéquation entre les quotités attribuées à chaque lot et la valeur de celui-ci. Il s’agit ici, de remettre en cause la qualité des critères adoptés dans l’acte de base, et cette action vise à adopter de nouveaux critères plus équitables.
Mais dans le cadre d’une telle demande, le magistrat sera bien tenu de respecter la volonté des parties, et il ne lui sera pas possible de modifier els critères statutaires.
Mais, en l'absence de critères de valeur dans les statuts, un juge de paix peut être amené à désigner un expert pour établir des critères de valeur faisant défaut, et fonction de ces nouveaux critères vérifier si les quotités attribuées aux différents lors sont en adéquation avec la valeur des lots.
En présence de critères de valeur dans les statuts, certains s’interrogent à juste titre, si le magistrat peut se substituer à la volonté des parties, en établissant un nouveau mode de répartition différent de celui prévu dans les statuts...
- Soit, il s’agit de constater l’existence d’une simple erreur matérielle commise dans l’acte de base et donc existante depuis que la copropriété est née.
L’action du juge sera aisée et ne remettra pas en cause les critères adoptés pour la répartition des charges.
Mais ici également le juge devra également désigner un expert, qui devra vérifier sur le terrain la réalité de cette erreur.
Lorsque l’erreur aura été démontrée, le copropriétaire victime de cette situation pourra être indemnisé, sauf si les statuts prévoient qu’en cas d’erreur aucune indemnité ne sera due.
- Soit, il s’agit d’une demande de modification apportée à l’immeuble lui-même (transformation des appartements du rez-de-chaussée ou de la conciergerie en magasin ou en bureau). Si le droit à la rectification apparaît simple, un expert sera cependant nécessaire pour revoir les proportions.
Il y a lieu de préciser que les travaux préparatoires ont intentionnellement évité la notion de modification des alentours, craignant que les copropriétaires se prévalent trop facilement de cette notion.
- Juge de paix de Veurne, 9 octobre 1997 : Une modification de la répartition des quotités dans les parties communes suppose une modification de l’acte de base et, conformément à l’article 3, al. 1 de la loi hypothécaire, aucune action en annulation ou révocation des droits issus d’une acte qui est sujet à transcription ne peut être accueillie par le juge qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre concerné.
Le non-respect de ce principe peut uniquement avoir pour effet qu’aucune décision ne peut être prise aussi longtemps que l’inscription en marge n’a pas eu lieu.
Position générale des juges de paix : Le copropriétaire qui souhaite un nouveau partage des quotités dans la copropriété doit s’adresser en première instance à l’assemblée générale, de sorte que l’action est "irrecevable !" si la preuve n’est pas rapportée que l’assemblée générale a été préalablement saisie.
Il convient toutefois de rappeler que le législateur n'exige pas, à l'instar d'une demande d'autorisation, que l'assemblée générale ait discutée de ce point au préalable.
Action en demande de répartition des Charges
L’article 577-9 §9, alinéa 3 prévoit comme mode de répartition des charges la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties ont convenu de prendre en considération le critère de l’utilité. Suivant l’article 577-7 §1, 2 du code civil, la modification du système de répartition des charges de copropriété, doit être prise à la majorité des quatre cinquième. Si les statuts n’ont pas prévu d’adapter les charges
en fonction du critère de l’utilité, l’assemblée générale peut toujours y souscrire moyennant la majorité des 4/5.
Le critère de l’utilité est donc un critère conventionnel, tandis que le critère de la valeur est un critère légal qui s’impose automatiquement.
Une des conditions de recevabilité d’une action engagée par un copropriétaire, est qu’il devra établir qu’il est lésé par le système de répartition des charges ou que le calcul des charges lui cause un préjudice propre.
Mais cette notion de préjudice est relative. Les charges d’un immeuble ne pouvant jamais faire l’objet d’une répartition parfaitement équitable et les tribunaux ne peuvent être encombrés de demandes portant sur quelques centaines de francs de charge de chauffage porté inéquitablement au compte d’un copropriétaire qui bénéficie peut être d’un décompte plus avantageux pour d’autres postes de charges.
- Il a été jugé que l’équilibre des charges est un élément fondamental
au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de la solidarité prime sur le droit individuel et qu’un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d’autant plus qu’il les a acceptés au départ.
Un des principes a retenir est que le partage des charges ne doit pas entraîner une rupture injustifiée de l’égalité qui doit exister entre copropriétaires face aux charges communes.
Les dispositions de l’article 577-5 §1e al. 3 précisent que pour la répartition des charges le législateur a fixé celles-ci en fonction de trois combinaisons de critères (valeur, utilité, valeur-utilité).
Les juges de paix manifestent toutefois une certaine réserve face aux actions en modification de la répartition des quotes-parts et du système de répartition des charges. Ils ont tendance à considérer que le système adopté par les statuts veille à assurer un équilibre entre l’intérêt collectif de l’association des copropriétaires et l’intérêt particulier de chacun d’eux.
Cet équilibre est un élément essentiel et il implique que la solidarité l’emporte sur les droits individuels de chaque copropriétaire.
- Ainsi, il a été jugé que l’autorisation donnée à un copropriétaire ‘installer un système de chauffage individuel n’implique pas pour autant l’accord de l’association de modifier le système de répartition des charges du chauffage commun. Les copropriétaires d’un immeuble à appartement peuvent s’attendre à ce que l’ensemble des propriétaires participe aux frais futurs de révision des installations de chauffage.
Le copropriétaire qui intente l’action en rectification du mode de répartition des charges doit démontrer que ce mode de répartition n’est pas conforme aux exigences légales et que les critères de valeur et d’utilité n’ont pas été correctement appliqués ou même appréciés.
Le juge de paix peut-il imposer judiciairement l’application du critère de l’utilité lorsque les statuts n’ont font pas usage.
Nous pensons qu’il convient de répondre par la négative dans la mesure ou le critère de l’utilité est présenté par le législateur, comme un critère conventionnel.
On rappelle que si le système de répartition des charges n’a retenu comme critère que celui de la valeur, le copropriétaire peut toujours soumettre à la décision de l’Assemblée générale la possibilité d’introduire le critère d’utilité (majorité des 4/5). Qu’en cas de refus de l’assemblée de voter la modification des charges en application du critère de l’utilité, le demandeur est en droit d’introduire une demande sur base de l’abus de minorité et pourrait obtenir du juge qu’il impose un système de répartition fondé sur l’utilité .
Certains juges de paix ne semblent pas s’être inquiétés de cette question. Ainsi, il a été jugé que la participation d’un copropriétaire dans les frais de conciergerie peut être réduite de moitié, compte tenu de l’utilité que représentent ces frais pour le lot de ce copropriétaire et dès l’instant où, par le passé, l’assemblée générale avait accepté une telle diminution pour d’autres lots.
- Le Juge de paix de Wolvertem, saisi d’un recours exercé par un copropriétaire pour obtenir la rectification du mode de répartition des charges, considère que le préjudice personnel d’une copropriétaire, résultant de l’application des critères des charges (valeur, utilité ou la combinaison des deux critères), ne suffit pas à ordonner la rectification demandée.
Le motif invoqué provoquerait une trop grande insécurité juridique . En l’espèce, la demande tendait à supprimer la contribution du propriétaire du rez-de-chaussée dans les charges relatives à l’ascenseur, en substituant au critère de la valeur adopté par les statuts le critère de l’utilité.
Le juge de paix rejette la demande aux motifs que d’une part, lors de l’acquisition de son lot, le demandeur avait eu connaissance du critère appliqué et l’avait accepté et que d’autre part, le critère de la valeur utilisé par les statuts, proposé par le législateur lui-même, était conforme à la pratique courante.
Le juge de paix relève également que l’importance relativement faible du préjudice (5.349,-fr) ne justifie pas de remettre en cause le système de répartition des statuts.
Sans entrer dans une telle analyse de la notion de préjudice personnel, le juge de paix aurait pu rejeter, à notre sens, la demande en refusant d’imposer que la répartition s’opère suivant le critère de l’utilité, s’agissant d’un critère supplétif.
Le juge de paix de Molenbeek a fait droit à une demande de rectification du mode de répartition des charges sollicitées par une copropriétaire qui contestait la modification du système de répartition adopté par l’assemblée
générale. L’assemblée générale avait décidé, à la majorité requise ‘plus des quatre cinquième des voix présentes et représentées’ que les charges ne devaient plus être réparties suivant les quotités attribuées à chaque lot, mais en fonction du nombre de propriétaires, en affirmant que l’utilité de chaque appartement serait la même.
L’association des copropriétaires soutenait ainsi que la répartition des charges communes avait été modifiées en tenant compte du critère de l’utilité des charges pour chaque lot privatif.
Le recours introduit par le copropriétaire mécontent à l’encontre de l’association était fondée sur l’article 577-9, §6 du code civil. La demande avait pour objet tant l’annulation de la décision de l’assemblée que la rectification du mode de répartition des charges. Pour le magistrat, rien n’empêche au juge d’ordonner la rectification du mode de répartition des charges, modifié par l’assemblée, même si cette décision n’est pas irrégulière, frauduleuse ou abusive. Le juge de paix estime qu’il ne suffit pas d’affirmer que l’utilité de chaque appartement serait la même pour se satisfaire de ce mode de répartition des charges. Celle-ci dépend de la taille des appartements, de leur situation et d’autres critère. Si la valeur des biens privatifs est discutée, dans le cadre de l’action en rectification du mode de répartition des charges, l’action aura également pour objet la révision de la répartition des quotes-parts, réalisée en fonction de la valeur des biens privatifs.
