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JURISPRUDENCE RECENTE
- Arriérés de charges – Sanctions relatives au non-paiement des charges.

Suivant l’article 3.85, § 1er, alinéa 4 du Code civil, introduit par la loi du 18 juin 2018, les clauses prévoyant des sanctions relatives au non-paiement des charges sont réputées non écrites si elles ne figurent pas dans le règlement de copropriété. Par conséquent, les intérêts de retard et la clause pénale figurant dans un procès-verbal de l’assemblée générale sont rejetés, l’association des copropriétaires n’ayant droit qu’aux intérêts de retard au taux légal.
Civ. fr. Bruxelles (6e ch.), Jugement du 4 octobre 2021

-Recouvrement de provisions et d’arriérés par le syndic – Pouvoir autonome d’interjeter appel.

Le syndic, qui est autorisé par la loi à engager une procédure de paiement des provisions et des arriérés sans obtenir le consentement ou la ratification de l’assemblée générale, peut également, sans consentement ni ratification, interjeter appel du jugement par lequel la demande a été totalement ou partiellement rejetée.
Cour de cassation, arrêt du 19 mars 2021

- Lot grevé d’un usufruit – Grosses réparations – Action de l’usufruitier contre le nu-propriétaire.
Le concept de grosses réparations, tel qu’il était défini par l’article 606 de l’ancien Code civil, est trop restrictif et il convient de tenir compte de l’évolution des techniques. Suivant l’arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 1970, les grosses réparations se définissent comme les gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui revêtent un caractère de réelle exception dans l’existence même de la propriété et dont les frais requièrent normalement un prélèvement sur le capital.
Les travaux d’étanchéité des balcons de la résidence, dont le coût est évalué à plus de 150.000 €, rendus nécessaires par des défauts de conception, sont des grosses réparations à charge du nu-propriétaire. De plus, s’agissant de travaux destinés à remédier à des malfaçons contemporaines à la construction de l’immeuble, antérieures à l’ouverture de l’usufruit, ils n’incombent pas à l’usufruitier qui n’est pas tenu de faire les réparations dont la nécessité existait déjà au jour de l’ouverture de l’usufruit.
Justice de paix de Liège (2e canton), jugement du 16 octobre 2020 (RCDI 22021/4)

- Panneaux photovoltaïques – Action en annulation – Décision abusive :
La décision de l’assemblée générale qui refuse d’accéder à la demande de 2 copropriétaires de placer des panneaux photovoltaïques, au motif que la majorité des copropriétaires souhaite la mise en œuvre d’une solution globale, est abusive dès lors que le juge de paix relève que 6 mois après la décision contestée, l’audit énergétique envisagé n’existe toujours pas et que la décision litigieuse ne témoigne pas de la volonté réelle de mettre en œuvre une solution qui serait profitable à l’ensemble des copropriétaires.
Si la recherche d’une solution globale quant à la consommation d’énergie pourrait en soi paraître un motif raisonnable permettant de s’opposer à des tentatives individuelles, le tribunal es-time que la proportionnalité entre l’avantage recherché et les inconvénients causés n’est pas respectée.
Si la décision prise est abusive en son principe, le tribunal se limite à réformer la décision afin de permettre à l’assemblée de se prononcer, s’il échet, sur un projet alternatif crédible ou sur les conditions auxquelles le droit d’utiliser la toiture pour aménager des panneaux solaires pourrait être octroyée à un copropriétaire qui en ferait la demande (RCDI 2021/4).
Justice de paix de Wavre (2e canton), Jugement 6 août 2021

-Action en annulation – Irrégularité – Tardiveté de la convocation – Préjudice personnel (non) :
L’article 577-9, § 2, de l’ancien Code civil (art. 3.92, § 3, C. civ.), en sa version entrée en vigueur le 1er janvier 2019, impose d’apporter la preuve que la décision litigieuse lui cause un préjudice personnel. Cette version de la disposition intègre une jurisprudence antérieure selon laquelle l’irrégularité invoquée doit avoir causé un préjudice à celui qui l’invoque pour que l’action en annulation aboutisse.
L’exigence de la démonstration d’un préjudice permet d’éviter de tomber dans un formalisme excessif et de déjouer les actions anormalement tatillonnes qui pourraient paralyser le fonctionnement de la copropriété.
En l’espèce, la demanderesse ne prouve pas que la tardiveté de la convocation à l’une des assemblées générales l’aurait empêchée de se libérer pour la date prévue ou de se faire représenter (RCDI 2021/4).
Civ. fr. Bruxelles (6e ch.), jugement du 20 novembre 2020

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ADAPTATION DES STATUTS :
OBLIGATION LEGALE

LA COPROPRIETE ET LES CONFLITS :

Dans le cadre d’une copropriété, il n’est pas toujours facile d’organiser une cohabitation paisible entre les copropriétaires. Pourtant les occupants sont tenus d’accepter le vivre ensemble quel que soit leur situation. Il faut être conscient que la copropriété est un véritable microcosme composé de personnes différentes, avec des attentes et des besoins différents, et des conditions financières souvent très éloignées des uns des autres.
Tout cela ne facilite pas toujours une bonne coexistence, et entraine souvent de nombreux conflits : troubles de voisinage, tensions entre occupants, propreté des communs, absence aux réunions des AG, etc.
Sans oublier qu’une mauvaise compréhension dans le fonctionnement de la copropriété peut également entrainer d’autres tensions avec les responsables de la copropriété (syndic, conseils de la copropriétés, etc.).

Notre plateforme et notre service juridique (médiation) pourrait vous donner les outils utiles pour résoudre certaines situations conflictuelles.

- Depuis la Loi du 18 juin 2018, l'adaptation des statuts est devenue une obligation légale inscrite dans le Code civil : 3.93, §3 du Code civil :

Pourquoi coordonner les statuts ?

Depuis la loi du 30 juin 1994, les immeubles placés sous le régime de la copropriété forcée bénéficient de la personnalité juridique. Toutes les copropriétés sont constituées désormais en association des copropriétaires. Chaque copropriétaire est associé à cette nouvelle personnalité juridique, et par conséquent, doit pouvoir mieux connaître ses droits et ses obligations au sein de cette nouvelle association, mais également son mode de fonctionnement.
Il faut bien reconnaitre que si la loi est très détaillée, elle est très malaisée à comprendre.
Pour plus de transparence, le législateur a donc souhaité que les statuts des copropriété soient mis en conformité avec les nouvelles dispositions légales (actuellement, les lois du 2/06/2010, 18/06/018, 4/02/2020 et 31/07/20).
Cette opération d’adaptation permet de mieux structurer les statuts et leur donner ainsi une meilleure lisibilité face aux nouvelles dispositions légales.

Quelles sont les dispositions légales qui servent de base à cette adaptation des statuts ?

L’Article 3.100 du Code civil précise :
Les dispositions du présent chapitre sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

L’article 19 de la loi du 2 juin 2010 précise :
§ 2. Le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptés aux articles 3.73 à 3.100 du Code civil.
Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique

L’ Article 3.93, §3 du Code civil précise :
Le syndic a l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s’appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion.

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