1. Le contrat d'agence
2. Le contrat de Vente et droits d'enregistrement.
3. Les différentes modalités et les droits d'enregistrement
4. La base d'enregistrement.

Il faut être conscient que la complexité du marché immobilier nous impose de plus en plus à confier la charge de la vente d'un immeuble à un professionnel de l'immobilier.
Depuis peu, les agents immobiliers sont soumis à un Code de déontologie, cela représente une garantie indiscutable de professionnalisme.
La profession d’agent d'immobilier est une profession protégée, cela résulte de l’arrêté du 6 septembre 1993, entré en vigueur le 13 octobre 1993.
Cette réglementation prend appui sur la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles des prestataires de services.
Dorénavant, pour devenir agent immobilier, il faudra faire preuve de diverses compétences et réussir une formation d'agent d'immobilier comprenant divers cours et un stage auprès d'un agent affirmé.
Pour plus de renseignement, plateforme de l'IPI.

Après quelques avatars, le Code de déontologie des agents immobiliers à été adopté par le conseil national de l’I.P.I. (Institut professionnel des agents immobiliers), le 6 juin 2000, et a reçu force obligatoire par arrêté royal du 28 septembre 2000.
Le code est entré en vigueur le 1er décembre 2000, à l’exception des articles 9 et 10 qui sont entrés en vigueur le 1er juin 2001.
(Dernièrement à la suite d'un recours en annulation déposés auprès du conseil d'Etat, un arrêt du 4 mai 2005 a été rendu, annulant en partie, certaines des dispositions de l'arrêté royal fixant le Code de déontologie).
Pour le lecteur qui souhaite prendre connaissance de cet arrêt, nous l’invitons à naviguer sur le site du
Conseil d’Etat. Introduisez la date du 4 mai 2005 (dans cet ordre contrairement au moteur de recherche de Juridat), ensuite cliquez à la troisième page sur les références suivantes : 077 144181 24 (bonne lecture).
Dernièrement, nous signalons qu'un nouveau code de déontologie a été mis en place pour les agents immobiliers, rendu obligatoire par l'arrêté du 27 septembre 2006 et entré en vigueur le 17 décembre 2006.(MB du 18 octobre 2006 : Moniteur Belge )
Cet arrêté a été pris conformément aux décisions prises par le Conseil national de l'Institut professionnel des agents immobiliers du 24 avril 2006, 15 juin 2006, 6 juillet 2006 et 14 septembre 2006 établissant un nouveau code de déontologie.

L'agent immobilier est un commerçant, et à ce titre, il est considéré comme un vendeur de services, par conséquent les dispositions de la loi sur les pratiques de commerce et la protection du consommateur s'appliquent, avec toutes les conséquences que les dispositions de cette loi apportent. (Cfr. section 11, articles 86 et suivant, concernant les ventes conclues en dehors de l'entreprise du vendeur).

- Jugé que : Courtage et pratiques de commerce : 1. La loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information la protection des consommateurs s’applique aux agents immobiliers qui offrent en vente ou vendent des services dans le cadre d’une activité professionnelle ou en vue de la réalisation de leur objet statutaire.
2. La clause de renonciation imposée par l’article 88 de la loi pour les ventes au consommateur conclues en dehors de l’entreprise du vendeur est prescrite à peine de nullité du contrat.
Il s’agit d’une nullité de fond. Celle-ci peut être invoquée par le consommateur aussi longtemps que le contrat sortit ses effets. Une demande de visite en vue d’une information ne constitue pas une demande préalable et expresse de la visite du vendeur au sens de l’article 87, a, de la loi.
Cour d’appel de Liège (7ème Ch.),
Arrêt du 29 janvier 2001 (25) - Banques de données.

Mais si l’intervention d’un agent immobilier devient incontournable pour toute une série d'opérations, plusieurs questions se posent :

Avant même que sa mission soit fixée contractuellement, l’agent doit assumer à l’égard de son futur client des obligations de diligence, de prudence et de loyauté.
Ces obligations, l’agent devra les exercer tout au long de son contrat.

Dans le cadre des pourparlers, l’agent doit faire preuve d’un devoir de loyauté et de réserve.
Le Code de déontologie le rappelle très justement aux dispositions de l’article 21.

L’agent immobilier qui manquerait à ces normes dans son comportement lors des pourparlers commettrait une faute quasi-délictuelle, une culpa contrahendo, et si cette faute est démontrée et qu'elle trouve un lien causal avec le dommage, l'agent immobilier sera tenu à la réparation intégrale du dommage (Cfr. banque de données).

Ainsi, l’agent doit éclairer son client sur la portée exacte de sa mission et sur l’étendue des engagements nécessaires pour l'exercice de sa charge.

Il en résulte, qu'avant de conclure le contrat d'agence, le client doit savoir de manière précise et informée, ce à quoi il s'engage.

Le contrat d’agence se présente un peu comme un contrat mixte.
Ainsi, lorsqu’il met à la disposition de son client son infrastructure, qu’il effectue des prestations matérielles, qu’elles soient manuelles ou intellectuelles, l’agent immobilier se comporte comme un entrepreneur, et la qualification du contrat se traduit plutôt comme un contrat de louage d’ouvrage, un contrat d’entreprise.

Mais lorsqu’il est chargé d’accomplir un ou plusieurs actes au nom et pour le compte de son contractant, en se voyant ainsi confier un pouvoir de représentation, il s'agira alors, plutôt d'un contrat de mandat.

Il faut reconnaître que la distinction entre ces deux figures contractuelles est souvent difficile à opérer, et très souvent l’agent immobilier est engagé à la fois pour réaliser des prestations intellectuelles, mais également pour accomplir des actes juridiques pour le compte de son client (signer l’acte sous seing privé, accepter une offre, recevoir un paiement, accorder une option).
Mais, même s'il est titulaire d'un mandat, l'agent reste un courtier.
Le mandat ne dénature pas le courtage (B. Louveaux).

-Jugé que : La convention selon laquelle une agence immobilière est chargée de rechercher des candidats acheteurs avec le pouvoir de faire signer une promesse d’achat, de négocier un prix déterminé de recevoir des acomptes et d’en délivrer quittance est un contrat mixte de louage d’ouvrage et de mandat. Est licite la clause de ce contrat imposant le payement intégral de la commission prévue même en cas de renonciation à la vente par le propriétaire avant le terme d’exclusivité stipulé au contrat, cette clause n’ayant pas un esprit spéculatif et conservant un caractère indemnitaire.
Tribunal civil de Bruxelles : Jugement du 20 novembre 1990 (11) - Banques de données.

On se doute bien que le régime applicable n’est pas le même lorsqu’il s’agit d’un contrat d’entreprise, ou lorsqu’il s’agit d’un contrat de mandat.

Un principe, c’est qu’il appartient toujours au Juge de donner la véritable qualification au contrat.
Il est vrai que certains auteurs sont toutefois tentés de qualifier le contrat, comme un contrat d’entreprise, car ils estiment que l’importance du travail de l’agent est surtout l'infrastructure de l'agence, son savoir-faire, la recherche d’un candidat sérieux et solvable, le mandat dont il serait investit est simplement accessoire.

D’autres estiment par contre, qu’il convient plutôt de donner la primauté au résultat final
de la mission de l’agent, la conclusion du compromis de vente, et qualifient d’accessoire les différentes démarches effectuées par l’agent.

Il faut toutefois reconnaître que la première démarche est plus en concordance avec la réalité de la mission de l’agent. On choisit souvent telle agence parce qu'elle dispose d'une bonne infrastructure et les compétences du personnel.

Mais concernant le contrat de mandat, l’agent immobilier est tenu de se maintenir dans les limites de son mandat, et bien informer les candidats acheteurs des pouvoirs qu’il détient.
Il est donc indispensable que le contrat qui lie les parties soit claire, afin de ne pas induire en erreur le vendeur, sur les pouvoirs réels de l’agent immobilier..

Dans ses recommandations du 3 juin 2004, la commission des clauses abusives soutient que trop souvent les clauses relatives à la mission de l’agent immobilier sont formulées de manière confuse, et plus particulièrement les clauses qui fixent la mission de l’agent immobilier.
La commission recommande que toutes ces clauses soient regroupées dans une seule et même clause, et non de manière diffuse et confuse à travers les différentes dispositions du contrat.
Le 20 juillet 2006, le conseil fédéral des ministres a approuvé un projet d'arrêté royal dont le principal objectif est de réglémenter de manière stricte les contrats entre consommateur et agent immobilier. Ainsi, outre l'obligation d'une convention écrite, en cas d'exclusivité, un délai maximal de 6 mois doit être fixé, avec une défintion claire de la mission de l'agent. D'autre part, un délai de réflexion (de renonciation) de 7 jours ouvrables doit être fixé, permettant au consommateur de résilier sans frais la convention, et cela quel que soit l'endroit où le contrat a été signé. Le consommateur doit pouvoir résilier sans motif le contrat de courtage, moyennant une indemnité à verser à l'agent qui ne peut dépasser 50% de la commission fixée contractuellement.

Il est utile de rappeler qu’un dépassement de pouvoir dans le chef de l’agent immobilier, engage sa responsabilité aquilienne, et sera seul tenu des dommages qui pourraient en résulter.

Généralement les honoraires sont dus lorsque la mission de l’agent est terminée.
C’est donc la conclusion du compromis de vente par les parties qui met un terme au contrat.
Que les honoraires soient versés directement lors de la signature du compromis, ou au moment de la passation des actes chez le Notaire, est une question de fait, qui est laissée à la liberté des parties lors de la conclusion du contrat d’agence.

Qu’en est-il lorsque l’agent ne s’est pas acquitté complètement de sa mission en raison d’une révocation de la part du vendeur ?

Le principe général prévoit que seuls les services déjà rendus doivent être rémunérés, et très souvent ce genre de cas de figure est prévu dans le contrat d’agence.
Mais qu’en est-il, si les conditions contractuelles imposent un paiement disproportionné par
rapport aux services et frais engagés ?

Le juge a le pouvoir de réduire la rémunération du mandataire, lorsque les honoraires se présentent de manière excessive par rapport aux services prestés.
C’est la théorie de la réductibilité du salaire du mandataire.
La motivation des tribunaux est de soutenir que le mandat est par nature gratuit, mais un salaire peut cependant être convenu, mais celui-ci doit représenter une rémunération équitable pour les services rendus.
Mais si cette position est prise sur base du principe du mandat, concernant le régime du contrat d’entreprise, la réflexion est toute autre.
Ainsi, sur base d'honoraires disproportionnés, on argumentera sur l'existence d'une lésion qualifiée, ou sur l'existence d'un abus de droit, pour déterminer la diminution de la rémunération.
De tels fondements juridiques permettent de veiller à ce que l’agent immobilier établisse ses honoraires de manière modérée et non excessive.

Les clauses d’exclusivité peuvent se présenter de manière plus ou moins étendue.
Souvent, elles font défense au client de confier la vente du bien à un autre intermédiaire, mais elles peuvent également avoir une portée plus large et en faisant défense au propriétaire de le vendre lui-même.

Face à ces différentes clauses, la commission des clauses abusives a formulé certaines recommandations : Vu la limitation extrême du pouvoir du mandant, les clauses d’exclusivité doivent être limitées dans le temps.
Lorsque l’agent immobilier a le pouvoir de représenter le client lors de la conclusion du contrat, l’exclusivité de sa mission doit être plus limitée dans le temps que pour le contrat d’intermédiaire de vente sans pouvoir de représentation ».
Il faut rappeler que les dispositions de l’article 19 du code de déontologie sont rédigées comme suit : « l’agent immobilier doit s’assurer auprès du commettant que la mission qui lui est proposée n’est pas déjà confiée à un confrère. Si un confrère est chargé d’une mission de même nature et portant sur le même bien, l’agent immobilier doit en informer ce dernier par écrit et s’enquérir des inconvénients qui pourraient résulter de son intervention.
Il doit, en outre, veiller à éviter au commettant tout désavantage qui pourrait résulter de l’intervention de plusieurs agents immobiliers »

Cette disposition a été fort critiquée par d'aucuns, en soutenant que cette mesure impose d’office un régime d’exclusivité.
A cela, le conseil d’état précise qu’il ne s’agit pas d’imposer un régime d’exclusivité pour toute mission confiée à un ou plusieurs agents immobiliers.
En effet, cette disposition a seulement pour objet à un titulaire de cette profession réglementée, d’abord de s’informer auprès de son commettant sur le point de savoir si la mission dont il s’agit n’est pas déjà confiée à un confrère, et ensuite, si un confrère est déjà en charge, de l’interroger sur les inconvénients qui pourraient résulter de son intervention.
Ainsi ajoute le Conseil d'Etat, cette mesure vise plutôt à éviter au commettant tout désavantage qui pourrait résulter de l’intervention conjointe de plusieurs agents immobiliers.
Ainsi, cette disposition prévoit uniquement des règles d’information et de collaboration entre agents immobiliers.

4 -Les clause pénales et de résiliation.

Les contrats d’agence prévoit souvent des stipulations contractuelles, qui sont soit des clauses pénales ou soit des clauses d’indemnité ou de dédit.

Ainsi la clause qui impose au client le paiement d’une indemnité forfaitaire, s’il vient à vendre lui-même le bien ou s’il charge un autre intermédiaire de la vente, doit être qualifiée de pénale suivant la Commission des clauses abusives.
Il s’agit en l'occurrence du paiement d’une indemnité consécutive à un manquement contractuel.

Il en va de même si des clauses qui fixent une indemnité forfaitaire au cas où le vendeur refuse d’accepter un candidat acheteur au prix convenu.

Par contre, il s’agit d’une clause de résiliation lorsqu’elle donne à chacune des parties la faculté de mettre fin au contrat, moyennant le paiement d’une indemnité.

La Commission des clauses abusives recommande que ces deux clauses soient reprises dans des clauses distinctes dans le contrat d’agence.

Cette distinction est importante sur leurs conséquences.
- La clause pénale en faveur du courtier immobilier doit satisfaire au principe de réciprocité, c'est-à-dire, un même montant doit être prévu en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier (art. 32.15°).
A défaut, ce sera la nullité de la clause, même si le montant de l’indemnité n’est en rien excessif (Cfr. banques de données de jurisprudence).
- la clause doit avoir un caractère indemnitaire et non comminatoire.
(La commission stigmatise dans ses recommandations, le caractère abusif de certaines clauses).
D'autre part, conformément aux dispositions de l'article 1794 du Code civil, il appartient toujours au candidat à la vente de résilier le contrat qui le lie avec son courtier.
Il s'agit d'une clause de résiliation, lorsque la clause attribue à une seule ou à chaque partie la faculté de mettre fin, moyennant paiement de l'indemnité de résiliation, et cela sans devoir jutsifier d'un motif.
Les clauses de résiliation doivent être clairement distingués des clauses pénales, et doivent être reprises dans une clause distincte du contrat de courtage (RGDC, 2000, p.434 et s.).

5 -Quelles sont les obligations de l’agent vis-à-vis de son client ?
Comme nous l’avons indiqué au premier paragraphe, l’agent doit assumer à l’égard de son futur client des obligations de diligence, de prudence et de loyauté.
Ces obligations, l’agent devra les exercer tout au long de son mandat.
Mais comme dans toute une série de relation professionnelle, la relation agent-client sera marquée pour une asymétrie d’informations.
Chaque partie devra informer honnêtement l’autre partie de toutes les informations qu’il détient. Le client doit informer honnêtement l’agent des caractéristiques de son immeuble, et l’agent, en qualité de professionnel doit interpréter correctement les données qui lui sont transmises.
Les dispositions de l’article 14 du Code de déontologie fait d’ailleurs écho à cette obligation, puisqu’il impose à l’agent de constituer un dossier aussi complet que possible pour chaque affaire confiée.

L’agent à l’obligation de s’informer pour informer loyalement et correctement les candidats acheteurs
(Etat d’occupation du bien, situation hypothécaire du bien, situation urbanistique,...).

D’autre part, si l’agent ne peut être tenu responsable théoriquement des fausses informations qui lui sont communiquées par son client, il doit toutefois vérifier certaines d’entr’elles, dans les limites de ses compétences. Un agent a été tenu responsable pour n'avoir pas vérifié les titres de propriété de son client.
Il doit donc vérifier que la personne qui a la charge de vendre est bien propriétaire du bien. Conformément aux dispositions de l'article 1599 du Code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle.

D’autre part, en sa qualité de professionnel, l’agent est tenu de fixer une évaluation sérieuse et raisonnable du bien mis en vente.

Jugé que, l’agent ne peut se contenter d’enregistrer les désirs de son client, la loyauté lui impose d’établir un prix avec discernement. L’agent immobilier doit se comporter comme tout professionnel de la même spécialité normalement prudent et diligent et ne peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers. A ce titre, il doit clairement infonner le candidat acquéreur entre autres suries caractéristiques du bien à rendre et plus généralement sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur. (RGDC 2006, p. 438)
- Banques de jurisprudence -

Pour terminer, il y a lieu de rappeler que l’agent doit mettre tous les moyens raisonnables en vue de trouver un candidat acheteur.
La passivité d’un agent peut conduire, dans certaines conditions, à demander la résolution du contrat d’agence avec des dommages et intérêts.

II. La vente – Contrat consensuel - droits d'enregistrement

" La vente est un contrat qui se forme par le seul consentement des parties contractantes et qui n’est dès lors, en principe, soumis à aucune autre formalité ".

" Pour qu’il y ait vente, il faut qu’il y ait accord sur le prix et sur le bien, ce dernier doit être identifié ou identifiable ".
Une vente peut donc se conclure parfaitement verbalement.
Mais, se pose alors la question de la preuve du contrat !
Comment apporter la preuve d’une convention verbale, s’il n’existe pas d’écrit ?
Par présomption ou par témoignage ?

Conformément aux dispositions de l’article 1341 du code civil, un écrit s’impose lorsque l’objet du contrat est supérieur à 350 euros.
La rédaction d’un écrit s’impose, et plus précisément un acte sous seing privé, appelé couramment Compromis de vente.

Tout achat d’un bien immobilier doit être enregistré et est soumis aux droits d’enregistrement proportionnels

Nous vous proposons un tableau récapitulatif des actes qui doivent obligatoirement être enregistré. Téléchargez.
But et utilité de la formalité de l’enregistrement.
But : C’est un impôt levé suite à la circulation juridique de droit civil de biens. Le droit d’enregistrement frappe l’opération juridique.
Utilité : L’enregistrement confère date certaine aux actes sous seing privé en vue de protéger ceux dont les droits seraient mis en danger par une anti-date.
Ex. : Ventes successives d’un même bien immobilier.
Deux acheteurs : l’une est conclue le 19 juillet et l’autre le 23 juillet.
Les deux acheteurs enregistrent leur compromis respectivement le même jour.
L’un porte le numéro 177 et l’autre le numéro 176 concernant l’acheteur du 23 juillet. C’est ce dernier qui a été préféré par le Tribunal d’Arlon.
L’acheteur du 19 juillet, n’ayant pas pu prouver que l’on avait agi en fraude de ses droits.

Conformément au tableau, l’acheteur a quatre mois pour enregistrer son compromis au bureau d'enregistrement de la situation du bien.
C’est la raison pour laquelle, il est conseillé de passer les actes devant le Notaire dans ces délais. A défaut, les parties s’exposent à des amendes.
Mais pour conférer date certaine au compromis et dans l’attente de l’enregistrement de l’acte par le Notaire, l’acheteur a intérêt à enregistrer le compromis aux droits fixes de 25 Euros.
Mais cet enregistrement à fins probatoires, n'évite pas les amendes administratives à défaut d'avoir enregistré l'acte dans les quatre mois aux droits proportionnels.
Les actes passés chez le Notaire, celui-ci à quinze jour pour enregistrer les actes.

Contrat de vente assorti de Modalités

Un acte de vente peut être assorti de conditions suspensives ou résolutoires,
dont l'événement futur est certain ou incertain.
Cet événement futur pour durer parfois plusieurs mois. Qu'en est-il de l'obligation d'enregistrer l'acte dans un délai de quatre mois ?
1.- Condition suspensive : c'est un événement futur et incertain qui suspend les obligations des parties.
Les droits d'enregistrement propotionnels ne sont pas perçus tant que la condition suspensive n'est pas réalisée. Seul le droit fixe général est perçu.
Par ex. à condition de l'octroi de mon prêt. Si la condition ne se réalise pas, il n'y a jamais eu de contrat, et donc pas de perception de droits.
Si l'acte soumis à condition est anéanti avant la réalisation de la condition, il est également anéanti comme titre de perception pour le Trésor. Si l'acte est résolu à l'amiable par les parties après l'arrivée de la condition, les droits d'enregistrement restent dus. Lorsqu'une promesse de vente est conclue avec la stipulation d'arrhes, c'est-à-dire versement d'une somme qui est perdue pour l'acheteur s'il renonce à la vente et restitution du double de cette somme si c'est le vendeur qui veut se dégager de sa promesse, les droits d'enregistrement ne sont pas dus aussi longtemps que les parties n'ont pas opté défintivement dans un sens ou dans l'autre.
Ne constitue pas une condition suspensive permettant la suspension de la perception des droits d'enregistrement la stipulation que la vente n'est parfaite que lorsque le paiement du prix de l'immeuble aura lieu ou lorsque la condition consite en la passation de l'acte authentique.
La stipulation d'une condition purement potestative, c'est-à-dire qui ne dépend du bon vouloir de la personne qui s'est engagée est nulle en droit civil.
2.- Terme suspensif : le terme est un événement futur et certain qui retarde l'exécution d'une obligation jusqu'à l'arrivée de celui-ci. Ce terme n'a aucune influence sur l'exigibilité des droits d'enregistrement : ceux-ci sont dus en fonction de la convention assortie de ce terme.
3.- Condition résolutoire : c'est un événement futur et incertain à l'arrivée duquel la convention à laquelle la condition s'applique est révoquée.L'obligation est réputée n'avoir jamais existé.
Cette condition résolutoire n'emp^che pas la percception intégrale des droits d'enregistrement. Lorsque la condition résolutoire se réalisé, aucune restitution des droits perçus n'est prévue.
En cas de résolution ou révocation prononcée par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée, à condition qu'il résulte de la décision que la convention n'est pas antérieure de plus d'un an à une demande en résolution ou en révocation, il y a restitution des droits proportionnels.
Une résolution qui intervient à l'amiable, les droits d'enregistrement seront à nouveau perçus sur la restitution. Il y aura deux perceptions.

Base de calcul des droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement de 12,50 % sont caculés soit sur la valeur conventionnelle, ou soit sur la valeur vénale du bien immeuble.
a. La valeur conventionnelle du bien immeuble est la valeur convenue entre les parties majorée des frais engagés par le vendeur afin d'effectuer la vente (frais de mesurage).
Pour éviter le paiement de droits d'enregistrement trop élévés, il n'est pas rare que l'on fasse mention dans le contrat de vente, d'un montant inférieur à celui du prix réellement convenu.
Ce camouflage du prix de vente réel s'appelle une dissimulation du prix. Si cette dissimulation est découverte, elle sera sanctionnée par une amende. Cette amende est égale au droit éludé, et sera due par les deux parties.
La dissimulation est différente de l'insuffisance d'estimation, lorsque le prix de vente énoncé dans l'acte est réellement celui payé, mais il est inférieur à la valeur vénale.
b. La valeur vénale du bien immeuble.
Cette valeur vénale sert uniquement de base minimale de calcul du droit d'enregistrement.
L'administration est en droit de contester la base d'imposition déclarée, si elle estime insuffisant le prix énoncé ou la valeur vénale déclarée. Elle peut requérir une expertise.
Ainsi, si la valeur conventionnelle est inférieure à la valeur vénale, vous serez taxé sur cette valeur vénale. A défaut d'accord, l'administration fait évaluer le bien par la désignation d'un expert. Le receveur doit notifier à l'acquéreur sa demande dans un délai de deux ans à compter de l'enregistrement de l'acte. les parties s'accordent sur la nomination de ou des experts. A défaut, le juge de paix statue dans les quinze jours de la demande et ordonne l'expertise.
Si les parties ont de justes motifs de mettre en doute la compétence, l'indépendance ou l'impartialité des experts nommés, ils peuvent dans les huit jours de la signification du jugement demander leur récusation.
Si l'expertise de contrôle donne raison à l'administration, vous payerez le droit supplémentaire augmenté d'un intérêt de 8 % à compter de la demande d'expertise, si la valeur a été fixée à 9/8 ou plus par rapport au prix déclaré.

Réduction des droits d'enregistrement lors de l'achat d'un immeuble

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2.- Contrats particuliers et
Droits d’enregistrement

La Tontine

a. Les associations tontinières sont des associations très particulières « sui généris » dont le caractère aléatoire est dominant et où il n’y a de mise en commun qu’à fonds perdu, en cela, ce type de contrat a dans une certaine mesure un caractère viager.(De Page, t V, p. 48, n° 24).
La clause de tontine ne s’adresse pas qu’à des concubins mais également à toute communauté humaine.

Nous pouvons ainsi trouver dans certaines conventions, des clauses de tontine libellées comme suit :

Ici par contre, les parties s’accordent pour lire dans cette clause, une clause de tontine portant sur l’usufruit du bien, la nue-propriété faisant l’objet d’une indivision classique.

Il faut distinguer deux périodes :
La période d’attente ou d’incertitude qui précède la réalisation résolutoire ou suspensive de la condition (la condition étant un événement futur et incertain) et la période de consolidation qui se présente lorsque la condition se réalise.
Pendant la période d’incertitude, on dit que la condition est pendante : c’est l’état de droit pendante conditione. Durant cette période, les deux parties en association tontinière ont des droits sur une partie indivise qui sont purs et simples et rigoureusement identiques, par contre, pour l’autre moitié indivise, chacun d’eux n’a encore aucun droit, mais seulement des espérances.
Au moment de la période de consolidation : celle-ci opère avec effet rétroactif : l’acquéreur sous conditions suspensive est censé avoir été propriétaire dès l’origine du contrat ; l’acquéreur sous condition résolutoire est censé n’avoir jamais eu aucun droit . ( H. De Page, traité élémentaire de droit civil belge, t. I, Bruxelles, Bruylant, 1948, n°473)
Il faut savoir que le pacte tontinier constitue une convention que ne permet pas aux parties de sortir d'indivision, comme cela peut être le cas lorsque des concubins séparés souhaitent sortir d’indivision quant à l’immeuble en cause.
Pour pallier cette situation, la pratique notariale a recourt à des clauses de tontine ou d’accroissement à durée limitée, assortie d’un mécanisme de renouvellement, visant à prolonger leurs effets en l’absence de volonté contraire d’une des parties.
Une telle construction permet ainsi aux concubins séparés de sortir de l’indivision en ne renouvelant pas le pacte.
Cette pratique est contestée par les puristes qui estiment qu'il n'existe plus de caractère aléatoire propre au caractère viager de la convention.
L'aspect fiscal d'une assoication tontinière.
Au décès d'un des associés, le survivant devient seul propriétaire par l'effet rétroactif de la clause de tontine.
Cette conséqueence implique, que le prémourant n'ajamais été cinsidéré fictivement propriétaire, de telle sorte que le bien ne fait pas partie de la masse successorale, et les hériters n'ont aucun droit sur ce bien.
Si aucun droit de succession n'est dû par les héritiers, par contre le survivant devra toutefois verser des frais d'enregistrement. Ces frais sont de 12,5% sous réserves des abattements suivant les régions.
Depuis la réforme du taux des droits de succession applicable aux cohabitants légaux, certains auteurs se sont posés ka question de l'opportunité fiscale de rédiger la de telles clauses entre concubins. En estimant qu'il serait plus avantageux de payer les droits de succession aux taux le plus favorable que les droits d'enregistrement du mutation à titre onéreux.
S'il est vrai que l'impact fiscal n'est plus une raison pertinente de rédiger une telle clause, il faut toutefois avoir en vue que le pacte tontinier n'a pas uniquement pour objectif l'intérêt fiscal, mais également d'assurer au partenaire la jouissance de l'immeuble jusqu'à son décès et de lui assurer de cette garantie au survivant.
Et d'autre part, un tel pacte fait sortir certians biens patrimoniaux de sa succession.
Des concubins qui renoncent au pacte tontinier, au bénéfice de dispositions testamentaires, par lequel chacun des artenaires aurait légué à l'autre cette part indivise, en totalité ou en usufruit est toujours révocable, ainsi la protection du survivant dépend entièrement du miantien de ce testament.

Type de convention.
" La présente convention est faite pour une période de trois ans. A l’issue de cette période, à condition qu’aucune des parties ne déclare, par lettre recommandée trois mois avant le terme, qu’elle entend mettre fin à la convention, celle-ci sera prorogée pour une nouvelle période de trois ans, de sorte que le pacte originaire subsiste à titre réciproque et aléatoire. Il en sera de même, le cas échéant, à l’issue de chaque nouvelle période de trois ans"
Quels sont les avantages d'une telle convention ?
La part du prédécédé échappe à la masse successorale.
Il n'y a plus de droits d'enregistrement à verser.

Vente avec déclaration de command