Jurisprudence : Ascenseur - Balcons - Chauffage


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- Copropriété gardien des parties communes ? : [Banque de Jurisprudence + Chronique]
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1. Contentieux ascenseur


En règle générale, dans le cadre d’une copropriété, le syndic confie l’entretien de l’ascenseur à des firmes spécialisées et en réclame le coût aux copropriétaires suivant le règlement de copropriété, soit en fonction des quotes-parts ou soit en fonction du critère de l'utilité, si celui-ci a été prévu par les statuts.

Actuellement, la sécurité dans les ascenseurs est régie par la loi du 9 février 1994 qui impose une obligation générale de sécurité.

Depuis, une Directive européenne du 19 juin 1995, impose aux Etats membres de prendre les mesures nécessaires pour améliorer la sécurité des ascenseurs.
Ces principales mesures ont été prises dans le cadre d'un arrêté royal du 9 mars 2003 en application d'une recommandation de la commission européenne du 8 juin 1995.

Le nouvel arrêté s’applique à tous les ascenseurs, sous certaines exceptions : monte-escalier, ascenseur de puits de mines, monte-charges, et prévoit une planification en plusieurs étapes en vue d’améliorer progressivement la sécurité des ascenseurs.

Désormais, tous les ascenseurs doivent être soumis à des entretiens préventifs effectués par des sociétés spécialisées. Il convient de faire réaliser des inspections préventives par un service externe pour les Contrôles techniques (SECT).
Un SECT est une entreprise privée indépendante agréée par les autorités belges pour le contrôle technique des ascenseurs.
Chaque propriétaire ou gestionnaire est tenu de faire appel à un SECT pour soumettre leur ascenseur à une analyse de risque.
Celle-ci indiquera si des interventions urgentes sont nécessaires à court terme.
Rappelons que suivant la doctrine et la jurisprudence majoritaire, ce sont les copropriétaires sont responsables in solidum des défauts de l'ascenseur, et non l'association (Responsabilité du gardien de la chose).

Il est à noter que chaque propriétaire ou gestionnaire est obligé de tenir un dossier de sécurité de son installation et faire figurer dans son ascenseur des indications claires permettant à l’utilisation de savoir ce qu’il doit faire en cas de problème.

Pour plus d'information : site mineco.

Concernant la modernisation des ascenseurs, de nouveaux délais ont été fixés, afin de prolonger les dates du calendrier : Arrêté du 17 mars 2005

Ces nouvelles mesures ont suscité un assez grand nombre de procès, concernant des copropriétaires qui désiraient se désolidariser des frais considérables d'adaptation occasionnés à la copropriété.

Dans la répartition des charges entre copropriétaires, ce poste suscite souvent des difficultés, en ce qui concerne l’intervention de chacun des propriétaires dans l’usage et l’entretien, de l’ascenseur commun.
En général, les frais d'entretien sont répartis suivant les quotes-parts de chacun (critère de valeur).

Si le critère de valeur peut certes apporter une solution dans la répartition des charges, le critère de l’utilité est souvent combiné avec le critère de valeur, et permettant ainsi de mieux modaliser les frais en fonction de son utilisation potentielle et de l'utilité.
Cette utilisation potentielle peut s’apprécier en fonction de la surface du lot, et donc en fonction de la capacité d’occupation. Quant à l'utilité, celle-ci sera appréciée au cas pas cas, en fonction de la situation du lot.

S’il s’agit d’un bureau, la valeur du lot sera reconsidérée, ce qui permettra de mieux adapter le coefficient d’utilisation.

D’autre part, il arrive que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée soit expressément dispensé des frais d’entretien, ou que ses interventions soient limitées, par exemple aux coûts des grosses réparations sur base de la solidarité qui doit exister au sein de la communauté des copropriétaires.
Actuellement à la suite des nouvelles mesures, cela suscite de gros problèmes avec les propriétaires des rez-de-chaussée, qui ne participant pas au frais d'utilisation, doivent néanmoins intervenir dans les frais de mise en conformité.


2. Problématique des toitures-terrasses


Les balcons et terrasses et parties de toiture utilisées comme terrasses constituent depuis longtemps une source de difficultés :

- A qui incombent les frais de réparations, d’étanchéité, de peinture du ciel des terrasses et du renouvellement des carrelages ?
- Au propriétaire du lot ou à la copropriété ?
- Quid si des infiltrations occasionnent des dégâts à l’immeuble en dessous, ou encore à un immeuble voisin !

Bien souvent ces toitures-terrasses des immeubles modernes sont souvent recouvertes d’abondantes végétations et jardins d’agrément. Avec le temps, il devient nécessaire de refaire l’étanchéité.

A qui reviennent les travaux d’étanchéité ?

Il faut évidemment bien lire les statuts, et voir si les parties sont considérées comme communes ou privatives.
En générale, l’étanchéité est souvent commune au même titre que le gros œuvre, seul le carrelage resterai privatif.
Mais la solution dépendra des clauses du règlement de la copropriété qui précisera l’étendue des droits conférés aux utilisateurs des terrasses. Cela déterminera les responsabilités et a qui revient les frais d’entretien.
Mais le copropriétaire qui dispose d'une terrasse ou balcon dont le statut est réputé commun par les statuts, reste toutefois responsable en sa qualité de gardien.

Les balcons-terrasses sont soumis à de multiples épreuves, ils servent non seulement a celui qui en a la jouissance effective, mais également de toiture pour le propriétaire du lot privatif situé en dessous. Ce qui influence les créateurs des statuts à leur conférer le statut de parties communes.

Si la terrasse est privative, son entretien et les réparations incombent normalement à son propriétaire.
Or, le défaut d’entretien peut causer des troubles aux parties communes et parties privatives des voisins.
Le voisin peut soit assigner la copropriété ou le propriétaire responsable des infiltrations.

Mais ces infiltrations peuvent être dues soit un problème technique dans le revêtement des terrasses, dont la copropriété sera tenu responsable s’il se trouve que ces parties sont communes.

Mais ces infiltrations peuvent être dues à une mauvaise utilisation du propriétaire du lot.
Seul un expert pourra départager les responsabilités.






Jurisprudence ascenseur

- Action en répartition des charges d'un ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la déci¬sion querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne.
Le juge de paix ne peut modifier le mode de répartition des charges que dans l'hypothèse où des modifications ont été apportées à l'immeuble. L'obligation imposée par arrêté royal de mettre en conformité aux exigences légales l'ascenseur ne constitue pas une modification au sens de l'article 577-9 § 6 du Code civil (RCDI 2006/3, p. 22). Justice de paix de Jette, ,Jugement du 7 novembre 2005 (241)

- Répartition des charges - ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la décision querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne.
Le juge de paix ne peut modifier le mode de répartition des charges que dans l'hypothèse où des modifications ont été apportées à l'immeuble. L'obligation imposée par arrêté royal de mettre en conformité aux exigences légales l'ascenseur ne constitue pas une modification au sens de l'article 577-9 § 6 du Code civil (RCDI 2006/2 p. 22)

Justice de paix de Jette, Jugement du 7 novembre 2005
Siège : V. Bertrouille ;
Jugement du 21 février 2006 (165)

- L'association gardienne des installations : Ascenseur défectueux imputable à une ancienne installation ne répondant plus aux normes en vigueur. La décision de la Cour estime qu’en sa qualité de gardienne de la chose, la responsabilité incombe à l’association des copropriétaires sur base des dispositions de l’article 1384, al. 1 du C. civil. Il n’est pas contesté que la copropriété avait la garde de l’installation.
Cour d’appel de Bruxelles, 16ème Ch.
Siège : Simons, Rutsaert, Van Der Noot ; Avocats : Donet, Schreuven, Vergote, Depuydt, De Caritat de Peruzzis, Belva. Arrêt du 15 octobre 2003 (53)

- Ascenseur - Chute accidentelle - Responsabilité in solidum des représentants de la ccopropriété en tant que "gardiens" - Obligation de résultat de la firme chargée de l'entretien mensuel :
Une personne normalement prudente se voit trompée dans ses attentes légitimes lorsque la porte d'un ascenseur s'ouvre en l'absence de la cabine d'ascenseur.
La découverte du vice intrinsèque affectant en l'espèce, l'ascenseur suppose une connnaissance technique que l'on ne saurait normalement exiger des "gardiens" de l'ascenseur.
Est de résultat, l'engagement pris pas la firme chargée de l'entretien mensuel de celui-ci, de prendre toutes les mesures utiles pour le maintenir en bon état de conservation, d'usage et de sécurité et de prévenir le client lorsque des contrôles, réparations ou remplacement hors contrat s'imposent (L'entreprise et le Droit - 1996, p.369)
.
Cour d'apapel de Gand, Arrêt du 15 mai 1995




Jurisprudence balcons, terrasses et châssis


- Balcons - Parties privatives - Incompétence de l'A.G. : Le simple fait que des travaux aux parties privatives soient nécessaires afin d'empêcher que ces parties causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider de faire exécuter ces travaux (réf. à Cass. 1er avril 2004 : Décision plus loin n°9) (JJP 2008, p. 54).
Justice de paix de Nivelles, Jugement du 13 septembre 2006 (277)

- Harmonie - Châssis : Un copropriétaire peut procéder au remplacement des châssis de son appartement, qui s'analysent, suivant les statuts, comme des parties privatives. L'installation de châssis en pvc ne porte pas atteinte au style et à l'harmonie de l'immeuble. Est jugée abusive la décision de l'assemblée générale qui impose, dans ce contexte, le remplacement des châssis en pvc nouvellement installés par des châssis en bois (RCDI 2008, p. 50).
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 11 décembre 2007 (267)

- Travaux parties communes : Dans une copropriété chaque copropriétaire à une obligation de collaboration à l'égard de l'exécution des travaux décidés en assemblée générale et que dans le cadre des obligations contractuelles ou extracontractuelles, chaque partie est obligée de tout mettre en oeuvre pour limiter les dommages, autrement dit chacun a l'obligation de se comporter en "bon père de famille" pour éviter des dommages collectifs qui pouvaient être limités par un comportement adéquat. que toute la copropriété a d'ailleurs intérêt à ce que la terrasse soit refaite ou finalisée selon les règles de l'art puisqu'elle sert de toit aux appartements de l'immeuble (Inédits).
Justice de Paix d’Ixelles, Jugement du 20 décembre 2007(242)

- Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs.
Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l'usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire.
Quand l'acte n'est pas en accord avec cette prémisse, un expert doit être désigné, en sorte que le projet d'acte de base tienne compte de ce principe (RCDI, 2006/2, p. 44).

Tribunal de 1ère Instance de Leuven.
Jugements du 28 septembre 2005 et du 2 novembre 2005 (500)

- Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant •les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).

Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis
Jugement du 13 septembre 2006 (198)

- Construction d'une véranda - Accord de l'assemblée générale - Pas de permis - Faute du propriétaire : Commet une faute aquilienne susceptible de causer un dommage celui qui réalise une construction sans avoir préalablement reçu les autorisations nécessaires.
Il importe peu qu'il ait sollicité ultérieurement un permis de régularisation permettant de maintenir une partie de la construction et qu'il ait supprimé l'autre partie, ces éléments ne faisant pas disparaître la faute elle-même, mais pouvant éventuellement avoir une incidence sur l'importance du dommage (RGAR 2006, n° 14118)
.
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 19 avril 2004 (138)

- Parties privatives et pouvoir du syndic : Une mesure qui vise non les parties communes, mais une partie des lots privatifs ne peut être prise ni par l’assemblée générale ni par le syndic, sauf à invoquer la gestion d’affaires.
Ainsi, l’association des copropriétaires n’est pas recevable à formuler une demande tendant à l’évacuation d’objets entreposés par un copropriétaire dans des cat-ports, considérés comme des parties privatives. Il appartient aux propriétaires des car-ports de prendre une telle initiative (RCDI 2007 p. 39).

Justice de paix de Wavre (2ème Canton),
Juge de paix : Ch.-E. de Frésart
Jugement du 17 octobre 2006 (182)

- Pouvoir de l'assemblée dans les parties privatives :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cass. 1ère Ch. Arrêt du 1er avril 2004 (9)

- Gardien - Balcon - Troubles de jouissance : Chaque copropriétaire est le gardien de la terrasse attenante à son lot qu’elle soit privative ou commune, du moment qu’il en a la possession exclusive.
Les copropriétaires des parties communes de l’immeuble à appartements sont en outre, en vertu de l’article 544 c.c. responsables pour les conséquences dommageables de la nuisance excessives, puisqu’ils ont omis de contrôler si le gardien de la chose avait apporté les dites modifications selon les règles de l’art de la construction (RGDC 2004, p. 138).
Cour d’appel d’Anvers, Arrêt du 3 mars 2003 (235)

- Terrasses - Conflit en une partie commune et privative : Réunion de deux appartements. Entretien des toitures après extension des terrasses. Bonne foi; mais pas d'usu¬capion abrégée. Confusion dans l'importance des surfaces. La démolition constituerait un abus de droit. Indemnité (RJI n° 6632).
Cour d’appel de Bruxelles, Arrêt du 9 septembre 2003 (236)

- Travaux dans des parties privatives : Travaux aux parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte. (RCDI, 2006/4-p.38)
Juge de paix de Saint-Gilles, Siège : G. Rommel
Jugement du 21 mai 2001 (115)

- Juge de paix de Forestdans un jugement rendu le 29 avril 1997 (R.G. 12.763), dans une cause introduite en 1993 par des copropriétaires contre un autre copropriétaire qui avait refusé de remettre en son pristin état une baie ouverte dans un mur porteur, mais intérieur à l'appartement et alors même que l'assemblée générale avait refusé la poursuite des travaux parce que l'acte de base n'avait pas été respecté, que des travaux semblables avaient été refusés à des précédents copropriétaires et que la stabilité n'était pas garantie. Le juge de paix constate que l'infraction à la lettre de l'acte de base est établie mais constate que le dit mur litigieux se trouvait à l'arrière de l'immeuble tout en étant séparé de la façade arrière par des terrasses précédemment receourvertes. Il ne pouvait donc y avoir préjudice esthétique. Le défendeur démontrait sur base de documents qu'il n'y avait pas de risque pour la stabilité du bâtiment. Le juge relève par ailleurs, que l'assemblée a également privilégié une lecture littérale de l'acte de base, dès le moment où elle avait toutes les assurances concernant la stabilité, la solidité et l'absence de tout danger et alors qu'il n'y avait aucune crainte portée à l'esthétisme ou, l'harmonie de l'immeuble, et que le refus n'était fondé que sur la crainte d'un précédent. Le juge en déduit que le fait de ne pas avoir eu égard à l'esprit de la règle qui était respecté (stabilité et esthétisme) donne à la décision de l'assemeblée générale un caractère arbitraire, sinon abusif.

- Le juge de paix du 8ème Canton de Bruxelles dans une décision du 20 juin 1996, avait été confronté à une demande contre un propriétaire qui avait placé deux pergolas de bois sur le balcon du 5ème étage et que d'autres copropriétaires souhaitaient voir enlever, car le règlement général de copropriété interdisait toute modification - même concernant le style et l'harmonie de l'immeuble. Il visait notamment les fenêtres, garde-corps, persiennes et volets et toutes les parties de l'immeuble visible de l'extérieur et interdisait de mettre aux fenêtres et aux balcons et terrasses, enseignes, réclames, garde-manger, linges et autres objets. Le juge a considéré que les copropriétaires étaient justifiés à agir puisqu'ils pouvaient trouver un intérêt esthétique à l'enlèvement des pergolas apparemment sinistres, fixées au mur et que des dégâts d'humidité pouvaient être craints.




Jurisprudence chauffage central


Adapter un système de chauffage personnel résulte souvent du parcours du combattant.

En générale, les statuts prévoient que les frais de chauffage central, entretien et consommation, sont des charges communes, et les copropriétaires doivent y contribuer en fonction de leurs quotes-parts, ou de la mesure de leurs calorimètres, concernant les frais de consommation. Dans certains statuts anciens, il est même prévu que la répartition s'effectura en fonction des volumes habitables de chaque lot.
Mais, lorsqu'un copropriétaire souhaite realiser son propre système de conditionnement et donc se désolidariser du système commun, il devra naturellement obtenir l'accord de l'assemblée générale, et cela, suivant des critères de majorité souvent très contraignants.
Il est vrai qu'une telle opération nécessite des travaux sur l'installation commune.
Mais pourquoi les associations sont-elles si frileuses à donner leur accord ?
Cela peut s’expliquer pour des différentes raisons.
D’abords techniques, on considère que le fonctionnement d’un système de chauffage doit rester solidaire à tous les appartements, et que neutraliser une partie du système risque de compromettre le bon fonctionnement du système en général.
D’autre part, celui qui se désolidarise profite des déperditions de chaleur de l’installation commune.

Pour éviter toute désolidarisation, les statuts imposent des majorités souvent très contraignantes.

Cette situation peut devenir très pénalisante pour certains propriétaires, qui souhaitent obtenir une système de conditionnement plus performant que le vieux système utilisé dans leur copropriété.
La procédure n’est pas évidente, puisqu’il devra obtenir l’accord de l’assemblée générale pour effectuer de tels travaux. A défaut de l'obtenir de l’assemblée générale, il devra saisir le juge de paix sur base des dispositions de l’article 577-577-9,§4.
Après avoir obtenu l’accord du juge de paix, il devra éventuellement obtenir une modification des statuts afin de prévoir, s’il échet, une nouvelle répartition des charges.
Mais s’il obtient la possibilité de réaliser son propre système de conditionnement et ne plus intervenir dans les frais de consommation, il devra toujours participer aux frais d’entretien des installations communes.

Si les frais de consommation du chauffage sont communs, les installations ont très souvent un statut mixte : parties communes et privatives. Nous publions une décision du Tribunal de première instance de Nivelles concernant cette dualité (Jgt du 25 octobre 2007).

Jurisprudence


- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)

- Installation de chauffage - Parties communes et privatives : Les canalisations de chauffage situées dans la chape du sol d'un appartement doivent être considérées comme des parties privatives, lorsque le règlement de copropriété qualifie de privatives "les canalisations à l'usage exclusif d'un lot dans leurs sections se trouvant dans le lot desservi". La copropriété ne peut dès lors être tenue pour responsable des conséquences des infiltrations provenant de ces canalisations (RCDI 2008, p. 23).
Tribunal de première Instance de Nivelles, Jugement du 25 octobre 2007 (272)

- Chauffage – Suppression de radiateurs : Lorsqu'un copropriétaire supprime les radiateurs dans son appartement, il ne doit plus contribuer aux frais de consommation.
Sa demande de ne plus contribuer dans les frais d'installation ne peut cependant pas être accueillie puisque cela récompense un comportement illégitime (RCDI 2008, p.48).
Justice de paix d’Anvers, Jugement du 10 janvier 2007

- Chauffage - Calorimètres : Les calorimètres et compteurs d'eau revêtent un caractère privatif et toute contestation des relevés dressés par une société reconnue pour le compte des copropriétaires doit être réglée par l'organisme releveur lui-même. Le syndic ne peut que transposer dans les comptes de la copropriété les informations qui lui été fournies par cet organisme (RCDI 2008, p. 37).
Justice de paix de St-Josse-ten-Noode, Jugement du 14 février 2007 (269)

- Frais de chauffage – relevés – forfait : Après deux vaines tentatives de relevé effectif l’association des copropriétaires peut décider que la consommation moyenne des appartements d’un même type sera prise en considération. On peut même accepter à ce sujet qu’une marge de sécurité de 10% à 20% « en sus » soit prise.
Il est par contre inacceptable qu’on double la consommation estimée puisque dans ce cas on n’essaie pas d’approcher la consommation réelle mais bien de punir le propriétaire ou le locataire lorsque les compteurs n’ont pas pu être relevés (JJP 2008, p.71)
.
Tribunal civil de Gent, jugement du 28 avril 2006

- Charges communes : (Cette décision peut très bien s'appliquer à l'installation d'un chauffage) Un copropriétaire est tenu de participer aux frais de remplacement de tuyaux de décharge communs, même s'il a construit ses propres décharges pour être dispensé de contribuer aux charges communes. Il ne peut échapper au régime de la copropriété fixé par la loi et l'acte de base
Que tout copropriétaire qui entre en copropriété selon les termes rigoureux de l'acte de base et de la loi sur la copropriété et ne saurait en sortir en tout ou en partie selon sa guise, selon l'utilité qu'il retire ou ne retire pas de la chose commune (RCDI 2007/3, p.61)
.
Justice de paix de Saint-Gilles, Jugement du 17 septembre 2007 (251)

- Répartition des frais de consommtation de chauffage : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ. Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé des compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indispensable entre copropriétaires (JJP 1996, p 310).
Justice de paix de Gand, Jugement du 29 décembre 1997 (92)

- Répartition des charges et approbation des comptes : En l'absence d'une décision valablement prise par l'assemblée générale quant à la modification du mode de répartition des frais de chauffage et au recours à l'usage de calorimètres, ces frais doivent être répartis conformément à l'acte de base, c'est-à-dire suivant les quotités.
Lorsque les comptes sont approuvés par l'assemblée générale, ils ne peuvent être remis en question par un copropriétaire, sans qu'il n'ait introduit une action en annulation dans le délai légal de trois mois (RCDI 2007 p.22).

Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 18 mai 2006
Siège : S. Van Bree, S. Leclercq, Ch. Bernard.
Jugement du 29 janvier 2003 (178)

- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)

- Charges liées à la copropriété - règlement de copropriété - frais de chauffage
Le législateur a expressément prévu à l'article 577-2, § 9 du Code civil que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charge de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative. La seule exception à cette règle de base consiste pour les copropriétaires à décider que les frais liés à ces charges seraient calculés en fonction de l'utilité des parties et services communs pour chaque partie privative. Les copropriétaires peuvent également combiner les notions de valeur et d'utilité.
En l'occurrence le règlement existant est conforme aux dispositions légales. Le règlement de copropriété prévoit en effet que le quart des frais de chauffage est mis à charge des copropriétaires en fonction de leurs quotités dans les parties communes, même s'ils ne font pas usage du système de chauffage. Les autres 3/4 sont partagés sur base .des indications des appareils de mesure placés sur les radiateurs. Les copropriétaires peuvent modifier ce partage en tenant compte des majorités exigées par la loi.
Il n'y a donc aucun motif pour remplacer le critère" de proportionnalité en fonction des valeurs respectives des parties privées" par le critère "d'utilité" pour ce qui concerne certains postes de charges (JJP 2003 p.296).

Justice de paix de Gand, Jugement du 25 juin 2001 (174).

- Répartition des charges - chauffage : Le copropriétaire d’un rez-de-chaussée commercial est tenu de respecter les dispositions de l’acte de base qui prévoient que les frais de chauffage sont répartis suivant le volume des locaux, même s'il a installé un système de chauffage individuel et qu'il a fait procéder à la déconnexion de son "installation du chauffage central commun, sans veiller à faire modifier les statuts.
Les indemnités de retard ainsi que les intérêts ne peuvent être contestés par un copropriétaire qui n'a jamais introduit de recours contre les décisions de l'assemblée ayant institué de telles pénalités. Celles-ci sont dues uniquement sur les factures établies postérieurement à l'assemblée générale qui les a instaurées (RCDI 2007 p.30).

Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert ;
Jugement du 19 février 2004 (180)

- Répartition des charges : Le législateur a expréssément prévu à l'article 577-2,§9 du C. civ. que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charges de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative.
La seule exception à cette règle de base consiste pour les copropriétaires à décider que les frais liés à ces charges seraient calculés en fonction de l'utilité des parties et services communs pour chaque partie privative.
Il faut rappeler que le critère de l'utilité est un critère conventionnel, tandis que le critère de la valeur est un critère légal qui s'impose automatiquement.
Les copropriétaires peuvent également combiner les notions de valeur et d'utilité.
En l'occurrence le règlement existant est conforme aux dispositions légales. Le règlement de copropriété pérvoit en effet que le quart des frais de chauffage est mis à charge des copropriétaires en fonction de leurs quotités dans les parties communes, même s'ils ne font pas usage su système de chauffage. Les autres 3/4 sont partagés sur base des indications des appareils de mesure placés sur les radiateurs. Les copropriétaires peuvent modifier ce partage en tenant compte des majorités exigées par la loi. Il n'y a donc aucun motif pôur remplacer le critère "de propotionnalité en fonction des valeurs respectives des parties privées" par le critère "d'utilité" pour ce qui concerne certrains postes de charges.

Justice de paix de Gent (7ème Kanton),
Jugement du 6 juin 2001 (95)
(JJP. 2003/296)

- Action en modification des charges : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ.
Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé des compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indispensable entre copropriétaires.

Justice de paix de Gent (7ème canton)
Jugement du 29 décembre 1997 (J.J.P. 1998, p. 310)

- Intérêt de la copropriété prime l'intérêt du copropriétaire : L‘exception d‘inexécution permet à l‘une des parties de suspendre l’exécution de ses obligations tant que l‘autre partie n‘exécute ou n‘offre pas d‘exécuter ses propres obligations et pour autant que l’‘inexécution soit due à celle-ci. II doit exister un équilibre ou une proportionnalité entre le manquement analysé et l’importance du dommage résultant de la suspension des prestations.
En matière de copropriété, le droit d’un copropriétaire individuel est mis en balance avec le droit collectif de l’ensemble des copropriétaires.

Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Juge de paix : F. Sacré
Jugement du 21 février 2006 (118)