Droit des baux (Service juridique : menu "contact")Précision : Nouvelle plateforme sur le droit des baux www.lebail.be Copropriété-ejuris.be met à la disposition de ses membres, Si vous souhaitez obtenir un droit d'accès à nos banques de jurisprudence ou une demande de conseil, contactez notre Nous répertorions plus de 200 décisions sur le droit des baux. Documentation & Législation - Dispositions de droit commun : Code civil Titre VIII : Contrat de louage - Dispositions Bail de résidence principale : Loi du 20 fevrier 1991 - Dispositions déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité : Arrêté du 8 juillet 1997 - Renon et congé : En matière de baux de résidence principale : un écrit est désormais obligatoire. - Loi du 27 avril 2007 modifiant certaines dispositions de la loi du 20 février 1991 - Sommaire de cette page I. Préambule : Enregistrement, Contentieux, indexation et obligation d'enregistrer son bail. II. Le contrat de bail III. le contrat de bail commercial En projet. IV. Capacité pour conclure, renouveler, et donner congé V. Obligations du bailleur. VI. Obligations du locataire. VII. Le menu entretien (répertoire). VII. Etat des lieux IX. Le sort des améliorations (théorie impenses. 1. Préambule : enregistrement - contentieux - indexation1. Enregistrement (date certaine et transmission du bien loué) : La loi programme du 27 décembre 2007 a modifié certaines dispositions du Code des droits de l'Enregistrement. Si tous les baux doivent être enregistrés, les droits d'enregistrement sont gratuits concernant les baux d'habitation, pour les autres, un droit équivalent à 2/1000 du montant cumulé des loyers et charges pendant toutre la durée du bail. Concernant l'enregistrement des contrats d'habitation (gratuit), cette obligation repose désormais sur le bailleur et les frais pour enregistrement tardif seront entièrement à sa charge. Cette obligation est reprise à l'article 35, alinéa 1er, 6° du Code des droits d'enregistrement, et a également été inscrite à la section du Code civil réservée aux baux de résidence principale. Article 5bis : "L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge". Quelles sont les sanctions ? Une amende de 25 euros minumum à charge du bailleur, et de plus, le bailleur encourt une sanction civile : résiliation du bail par le preneur sans préavis et sans indemnité. Nous rappelons, que les dispositions de l'article 1714 du code civil - Brochure : "Enregistrement des baux" Possibilité d'envoyer une copie du contrat par la poste, Transmission du bien loué : Rappelons, outre l'aspect fiscal, l'enregistrement donne date certaine au bail, et le rend opposable au nouvel acquéreur. Ainsi, si le bail a date certaine, et que cette date certaine soit antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation(art. 9, alinéa 1er - L. du 20 février 1991). Toutefois, le nouvel acquéreur disposera des mêmes conditions de résiliation que l'ancien bailleur-vendeur, telles qu'elles sont reprises aux §§2, 3 et 4 de l'article 3 (L.20.02.91). Que se passe-t-il à défaut de date certaine ? Toutefois, les dispositions de l'article 9 concernant les baux de résidence principale ont tenu à protéger le locataire qui a installé dans les lieux sa résidence principale. Nous vous informons que nous décrivons le problème de mutation et d'opposabilité de manière précise dans la version jurisprudence réservée aux membres. 2. Contentieux : Dans le cadre de conflits locatifs, nous mettons à la disposition de nos visiteurs quelques instruments leur permettant de trouver une issue à leur contentieux. Ainsi pour votre information, il existe une procédure gratuite de conciliation au sein de chaque justice de paix. Cette procédure permet d'appeler en conciliation votre locataire ou votre propriétaire à une audience à huit clos devant le Juge de paix. Mais vous devez savoir, que votre adversaire n'est pas obligé de se présenter à la convocation. Et s'il est présent, rien ne l'oblige également à accepter les termes de votre proposition. Mais, en présence des parties, le juge peut créer un environnement propice à la conciliation. N'oubliez pas l'adage, mieux vaux un mauvais accord qu'un bon procès ! Nous vous rappelons, que notre service juridique peut toujours intercéder en qualité de médiateur. Dans le cadre d'une procédure en conciliation : une note explicative en pdf, vous explique le protocole à suivre : 3. Indexation Calculez ou vérifiez l'indexation de votre loyer. Utilisez facilement le Programme du SPF économique Quelques principes concernant l'indexation - L'indexation, c’est l’adaptation périodique du loyer au coût de la vie. - Le loyer peut être indexé chaque année à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. S'il existe une présomption d'indexation, le droit à l'indexation est supplétif : - les parties peuvent l'exclure de leur contrat, mais cette exclusion doit être expresse, ainsi le seul fait que le bail ne reprenne pas de clause d'indexation ne peut être interprété comme une exclusion ; - le bénéficiaire de l'indexation peut ne pas la réclamer ; - l'indexation n'intervient qu'à dater de la demande écrite du bailleur, mais peut rétroagir à trois mois précédant la demande (art. 6, al.2). Les dispositions de l'article 6 de la loi sur les baux de résidence principale sont impératives. - prévoient que l'indexation est automatique ou intervient de plein droit ; - dispensent le bailleur de toute demande écrite ;- permettent l'indexation plus d'une fois par année de location ; - permettent de faire rétroagir l'indexation au-delà de trois mois à dater de la demande. Le loyer indexé est obtenu en appliquant la formule suivante : loyer de base x nouvel indice indice de départ - Le loyer de base ne peut jamais comprendre les frais et les charges dus par le locataire. - L’indice de départ est celui du mois qui précède celui au cours duquel le contrat a été signé. Le nouvel indice est toujours l’indice du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (donc PAS celui qui précède l'anniversaire de la signature du bail, à moins que ces deux données soient identiques). Jusqu'en décembre 1993, les indices à utiliser sont les indices des prix à la consommation. Á partir de janvier 1994, ce sont les indices santé qui doivent obligatoirement être utilisés. I. Le Contrat de bailI. Le Bail en général - Dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles (Section 1 du Code civil du Chap. II "Du louage des choses")Cette première section du Code civil présente les dispositions générales concernant les baux des biens immeubles. Ces dispositions représentent le tronc commun, c('est à dire le droit commun relatif à tous les contrats de location, sous réserve des règles particulières des baux de résidence principale, des baux commerciaux et des baux à Ferme. Ces dispositions règlent de manière supplétive les baux de droit commun, La seconde section du code civil, vise les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale. Le bail de résidence principale s'applique aux baux portant sur le logement qui est affecté à la résidence principale du preneur. Les dispositions générales qui gèrent le droit commun des baux se situent aux articles 1709 à 1762bis du code civil. Ainsi, quel que soit la nature du contrat bail, celui-ci doit obligatoirement respecter les dispositions de l'article 1709 : "le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" - mise à la disposition d'un bien - paiement du prix d'un loyer. : Ainsi, si le juge estime que dans le cadre d'une convention qualifiée de "contrat de location", le loyer est fictif, il qualifiera la convention d’"occupation à titre gratuit". Nous examinons en détail les différents problèmes qui s'en dégagent à la rubrique jurisprudence. Le bail est donc un contrat à titre onéreux. A ces deux éléments essentiels, s'ajoutent quelques principes généraux de droit commun : Article 1717 : le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite,.. Article 1719 : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : L'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du preneur se traduit généralement par une triple garantie : Article 1720 : Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce. Cette matière étant supplétive, différentes clauses contractuelles prévoiront que certains gros entretiens seront à charges de locataire (bien étudier son contrat). Concernant les baux de résidence principale, des dispositions précises prévoient un seuil minimal : le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Article 1721 : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; II. - Bail de résidence principale :1.- Définition d'un bail à résidence principale.(Loi du 20 fevrier 1991, modifiée par la loi du 13 avril 1997. La loi du 20 février 1991 s'applique aux biens portant sur le logement que le preneur affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale. Suivant les dispositions de l’article 1er al.3, un bail de droit commun peut être transformé de l'accord exprès des parties, en bail de résidence principale. En cas de silence dans le contrat, l'inscription au registre de la population ne détermine pas d'office l'affectation du bail à la résidence principale, mais peut constituer un indice. Afin d'éviter les clauses de style destinées à éventuellement écarter l'application du contrat des dispositions de la loi du 20 février 1991 régissant la résidence principale du preneur, Quoiqu'il en soit, dans le cadre d'un litige, il appartient toujours aux cours et tribunaux de contrôler la qualification donnée par les parties au contrat que les lie, ainsi que de modifier éventuellement cette qualification si elle ne correspond pas à la réalité. Dans son arrêt du 22 octobre 1982, la Cour de cassation a confirmé : "Attendu que le juge du fond n'est pas tenu par la qualification donnée par les parties à une convention litigieuse conclue par elles, qu'il peut en déterminer la nature juridique exacte sur la base des éléments intrinsèques et extrinsèques à la convention qui lui ont été régulièrement produits, à condition pour lui de ne pas violer la foi due à la convention et de ne pas admettre de preuve outre ou contre le contenu de l'acte lorsque la loi s'y oppose" La Cour d'appel de Liège a, pour sa part, précisé : Que la qualification donnée à l'acte n'est qu'un élément d'appréciation et que le juge doit rechercher qu'elle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral de termes" Décision du Juge de paix Oudenarde : 7 novembre 2002 : "La loi sur le bail de résidence principale s'applique quand le contrat de bail porte sur un logement, une habitation, c'est-à-dire sur l'endroit ou les locataires ont leurs intérêts patrimoniaux et familiaux, même si l'intention des parties était de procurer un logement provisoire aux locataires qui se trouvaient dans une situation de besoin, et qu'aucune clause du contrat, n'exclut l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur et que le bailleur ne pouvait ignorer cette affectation" ... "Il ne peut être contesté que les parties défenderesses ont établi leur résidence principale dans le bien loué : tous les éléments existants, notamment les factures de distribution d'eau et d'électricité, en attestent, de même que l'inscription au registre de la population, effective au 23 mars 2001, soit avant même la signature du bail en date du 28 mars 2001" (J.P Oudenaarde, 7.11.2002) 2.- La durée du bail de résidence principale :Le principe général est que tout bail de résidence principale a une durée déterminée de 9 ans. C'est le cas, de plein droit, du bail verbal, du bail écrit à durée indéterminée et du bail écrit à durée déterminée de plus trois ans et de moins neuf ans (art. 3,§6). A l'expiration de la période de neuf années, le bail est reconduit pour une durée de trois ans aux mêmes conditions (art.3 §7, alinéa 3), Si pour le bail de droit commun, il se termine de plein droit à l'échéance sans préavis, pour les baux de résidence principale, la loi du 20 février 1991 impose la formalité du congé de six mois préalablement à échéance, de manière à ce que, au plus tard six mois avant celle-ci, les parties sachent à quoi s'en tenir. La loi du 20 février 1991 permet de conclure un bail d'une durée de 3 ans ou moins (art. 3§6), ou un contrat de plus de 9 ans (art. 3,§7). Pour un bail d'une durée de 3 ans ou moins, la loi exige que le contrat soit établi par écrit et qu'il soit signalé clairement qu'il a une durée de 3 ans ou moins. On doit y mettre afin moyennant un préavis de trois mois. D'autre part, un bail de moins de trois ans, ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location n'excède trois ans. La prorogation doit-elle faire l'objet d'un écrit ? Certaines décisions majoritaires acceptent la prorogation tacite pour une même durée. A condition que la clause de prorogation tacite soit prévue dans le contrat. 3.- Comment mettre fin au bail ?Quelle que soit la durée du bail, un préavis sera toujours nécessaire pour mettre fin au bail. En principe, aucune exigence particulière n'est imposée quant à la forme du préavis : un congé donné verbalement est valable. Toutefois, un écrit sera souvent indispensable pour témoigner de la réalité du préavis. Un recommandé sera donc souvent souhaitable, ou un équivalent fonctionnel. Attention, si les locataires sont mariés, le préavis pour être valable doit être envoyé à chacun des conjoints. 1.- Préavis pour un Bail de courte durée (3 ans ou moins). A défaut, le bail devra être considéré avoir été conclu pour une durée de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. Mais comme nous l'avons souligné, certaines décisions cantonales ont accepté de considérer, à défaut de préavis, l'existence d'un bail de courte durée prorogé aux mêmes conditions. 2.- Préavis bail de neuf ans. o Vous êtes Propriétaire : Vous pouvez mettre fin au bail, à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, a. Occupation personnelle ou par un proche. Ce préavis est justifié par une occupation personnelle, par votre conjoint ou une personne de votre famille ou de celle de votre conjoint. Dans la lettre de renom, vous devez indiquer, le cas échéant, les nom et prénom, ainsi que le degré de parenté de la personne qui doit remplacer le locataire (alliés jusqu'au troisième degré = frère et neveu). Condition pour l'occupation Personnelle : Locataire : vous pouvez constater que le logement n'est pas occupé ou qu'il est loué à un autre locataire, vous pouvez obtenir une indemnité égale à 18 mois de loyer. (sauf force majeure) b. Réalisation de Travaux Importants : Propriétaire : Vous pouvez mettre fin au bail en donnant un préavis de 6 mois avant de la 3ème ou de la 6ème années de la location pour réaliser de gros travaux. Le coût des travaux doit dépasser 3 années de loyer. En outre, les travaux doivent rendre inhabitables le logement loué. Locataire : vous pouvez demander de recevoir, soit une copie du permis de bâtir du projet, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévus, vous avez droit à une indemnité également à 18 mois de loyer. c. Renon sans motif Propriétaire : vous pouvez sans motifs, donner congé à votre locataire moyennant un préavis de 6 mois avant le fin de la 3ème ou de la 6ème année de la location (avec indemnité); Locataire : vous avez droit à une indemnité de 9 mois de loyer si le bail prend fin à la 3ème année de la location, ou de 6 mois de loyer si le bail prend fin à la 6ème année de la location. d. Renon à la fin des neuf ans Propriétaire : vous pouvez mettre fin au bail, moyennant un préavis de 6 mois avant la fin de la 9ème année de la location. Le préavis ne doit pas être motivé. Locataire : Vous n'avez droit a aucune indemnité. e. Contre renon Votre propriétaire vous donne un renon pour occupation personnelle ou familiale du logement que vous louez ou pour réalisation de travaux importants ou sans motif avec indemnités. Vous trouvez un nouveau logement et vous voulez partir avant la fin du préavis que vous avez reçu du propriétaire. Vous pouvez alors donner un contre préavis de 1 mois, sans devoir verser d'indemnités à votre propriétaire, même si vous partez au cours d'une des 3 premières années de la location. III.- Bail de rénovationLe bail de rénovation est une convention par laquelle le preneur s’engage, avec l’accord du bailleur, à exécuter certains travaux qui incombent normalement au bailleur.La loi du 13 avril 1997 impose un écrit, et la convention doit prévoir des délais pour l’exécution des travaux. Il faut distinguer deux types de bail à rénovation, selon que les travaux portent ou pas sur des travaux nécessaires afin de mettre le bien en conformité avec les exigences légales de sécurité et d’habitabilité. La convention de rénovation ne doit pas nécessairement exister lors de la conclusion du bail mais peut être convenue ultérieurement a. Engagement du preneur : Le preneur s’engage à réaliser à ses frais des travaux qui normalement incombent au bailleur, parfois ce sont des travaux superflus. La loi exige la rédaction d’un écrit afin que les travaux à réaliser soient bien exécutés. Quels sont les types de travaux : b. Travaux doivent être réalisés dans le bien loué : cela veut dire que les travaux ne peuvent viser des locaux dont le preneur n’a pas la jouissance. c. Contrepartie à charge du bailleur.
4.- Bail commercial En construction III. Capacité pour conclure, renouveler, et donner congé :Plusieurs conditions doivent être réunies, en fonction de différentes situations : Il faut être une personne capable de contracter, il faut donc être propriétaire, ou avoir le droit de jouir ou d’administrer pour avoir la capacité de donner à bail. Un principe est que l’on ne peut transférer plus de droit que l’on possède. Ainsi, sauf stipulation contraire, un preneur peut très bien conclure un bail. Mais s’il n’est titulaire que d’un bail de courte durée, il ne pourra louer le bien que pour la durée qui reste à couvrir. -Un mineur émancipé peut donner à bail pour une période n’excédant pas neuf années. (C. Civil : art 481) -L’époux concernant un bien propre : suivant les dispositions de l’article 1425, sous réserve de l’article 215 du Code civil, chaque conjoint peut valablement donner un bail concernant un immeuble qui lui est propre ; -L’époux concernant un bien commun : Chaque époux gère le patrimoine commun dans l’intérêt de la famille (article 1416 du Code civil), et peut donner à bail sans l’intervention de l’autre. Le concours des deux époux est nécessaire pour conclure, renouveler ou résilier un bail de plus de neuf ans et pour consentir un bail commercial, -Concernant la gestion d’un bien immobilier d’un mineur par ses parents. -L’agent immobilier ne peut conclure un bail au nom de son client, que si le contrat l’autorise. -L’usufruitier : comme l’usufruitier a la jouissance et l’usage des biens sur lesquels porte l’usufruit, il peut valablement donner à bail. Le(s) nu-propriétaire(s) n’ayant ni la jouissance et ni l’usage, ne peut être autorisé à donner à bail. -Le copropriétaire d’un bien indivis : le bail d’une chose indivise doit être consenti par tous les copropriétaires (article 577-2,§§5 et 6). -L’acquéreur sur vente à réméré : le vendeur qui rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat est tenu d’exécuter les baux conclus sans fraude par l’acquéreur (article 1673 C.civil). Il faut préciser que le bail doit évidemment avoir date certaine, et si la durée est supérieur à 9 ans, il doit avoir été transcrit à la conservation des hypothèques. -L’acquéreur sous condition résolutoire : A la condition que l’acquéreur ait la jouissance du bien à la signature de l’acte de vente sous condition. Le bail conclu est valable. |
III. Obligations du bailleurSOMMAIRE :1.- Obligations du bailleur en droit commun ; 2.- Obligations du bailleur vis à vis du code Bruxellois du logement ; 3.- Obligations du bailleur vis à vis du Code Wallon du Logement ; 4.- Obligations du bailleur de garantie du fait des tiers; 7.- Théorie des impenses et des améliorations ; 1.- Obligations du bailleur vis à vis du code civil.Nous rappellons que nos banques de données de jurisprudence sur le droit des baux, réservées aux membres, vous permettent d'obtenir une lecture plus complète de cette section. Les dispositions de l’article 1719 énoncent, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de : 1. Delivrer la chose louée en état de réparation de toute espèce et d’y effectuer pendant la durée du bail toutes les réparations non locatives qui deviennent nécessaires. Les réparations de toute espèce impliquent que le bailleur doit veiller au bon fonctionnement de toute l’installation, mais également veiller que le bien soit en état de servir à l’usage prévu. Si le législateur de 1991 n’a pas entendu préciser ce qu’il entendait par ces différents critères, c’est qu’il avait souhaité confier l’appréciation de ces critères au juge, en considérant que la loi devait avoir pour objet de fixer un principe général. Ainsi la loi du 13 avril 1997 et l’arrêté royal du 8 juillet 1997 ont répondu à cette nécessité, en définissant concrètement les exigences minimales, comme étant considérées comme un minimum absolu, dans le respect élémentaire de la dignité humaine. Les dispositions essentielles de l’arrêté peuvent se résumer comme suit : Que se passe-t-il si ces exigences ne sont plus rencontrées en cours de bail ? Jugé que « le preneur qui prend en location une habitation qui permet objectivement le logement de deux ou trois personnes ne peut se retourner contre le bailleur du fait que cette habitation n’est plus adaptée, compte tenu de l’extension de sa famille ». 2. La bailleur doit assurer la jouissance paisible de son locataire, pendant toute la durée du bail. Par cette obligation, le bailleur est responsable des troubles de jouissance que subit le preneur de son propre fait, mais également des tiers lorsque ces troubles trouvent leur origine dans des droits conférés par le bailleur (cfr. banque de données de jurisprudence). Dans le cas d’une urgence, les dispositions de l’article 1724 du code civil, permettent au bailleur d’exécuter des travaux sans l’accord du preneur et sans devoir une indemnisation sauf si les travaux durent plus de 40 jours. Jugé que que le trouble subit par le preneur du fait de travaux de rénovation des parties communes d’un immeuble entrepris par l’association des copropriétaires n’est pas de nature à engager la garantie de jouissance paisible due par le bailleur au preneur. Nous développons largement cette matière dans notre banque de données. Quelles sont les sanctions à appliquer dans l’hypothèse où le bien ne satisfait pas aux conditions élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité : La doctrine est divisée, certains estiment, par application des principes généraux en la matière, que le locataire, s’il peut opter pour la nullité du bail, peut tout aussi bien solliciter la condamnation de son bailleur à l’exécution des travaux nécessaires, éventuellement sous astreinte. Il est évident que tout cela concerne la situation du bien et la gravité des faits reprochés. 2.- Obligation du bailleur vis à vis de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale 1. Principes : Les dispositions l’ordonnance du 17 juillet 2003* contraint les propriétaires qui désirent mettre un logement à louer, de répondre à des conditions élémentaire de sécurité, de salubrité et d’équipement, sous peine de sanctions administratives. L’article 5 du Code du logement énonce que : « nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, sous peine de sanctions prévues aux articles 14 et 15 ». Cette disposition signifie que tous les logements quels qu’ils soient, qui seront mis en location dans la Région de Bruxelles-Capitale devront répondre à des exigences minimum de sécurité et de salubrité. Si le Code bruxellois n’a pas instauré un réel permis de louer, par contre pour certains petits logements (moins de 28 m²) et les logements meublés considérés comme logement à risque, le propriétaire est tenu d’obtenir au préalable une attestation de conformité auprès du Service d’inspection régionale. Lorsque l’attestation de conformité est délivrée, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire. Pour les autres logements, le législateur fait appel à la bonne foi des propriétaires. S’il y a doute quant à la conformité de son logement, le propriétaire peut demander au Service d’inspection régionale de visiter et de vérifier la conformité de son logement. Les propriétaires qui ont fait la demande volontaire d’une demande de certificat de conformité ne pourront pas être astreints au paiement d’amendes administratives, sauf dans le cas où leur demande de certificat interviendrait consécutivement au dépôt d’une plainte qui s’avère fondée. Il s’agit donc d’inciter les propriétaires à une démarche volontaire visant à l’amélioration du parc des logements mis en location à Bruxelles. Ainsi les dispositions de l’article 15 précisent, « sans préjudice des dispositions prévues par le Code pénal et celles relatives à la gestion publique énoncées aux articles 13 et suivants », le fonctionnaire dirigeant du Service d’inspection régionale peut imposer une amende administrative : - au bailleur qui a mis un logement en location en violation des dispositions de l’article 5, dûment constatée conformément aux dispositions de l’article 13, §2, 2° ; - au bailleur qui n’a pas fait de demande d’attestation de conformité, en violation des dispositions de l’article 7 (tout propriétaire qui met en location des logements meublés et petits logements doivent être en possession d’une attestation de conformité.) - au bailleur auteur d’une déclaration qui s’avère inexacte ou non sincère faite pour obtenir une attestation de conformité visée à l’article 7 . 2. Les recours du locataire. Nous pouvons ajouter que devant le juge de paix, le locataire peut très bien obtenir la condamnation du propriétaire à mettre les lieux en état, tout dépendra de l’état des lieux. (art. 2 de la loi du 20 février 1991, sur le bail à résidence principale) Sur base d’une plainte devant le Service d’inspection régionale. Celui-ci sera habilité à contrôler l’habitation entre 8 et 20 heures pour constater la conformité des lieux aux normes minimum. Cette visite ne peut se faire qu’après avertissement préalable du bailleur et du locataire par lettre recommandée au moins une semaine avant la date effective de la visite des lieux. 3.-Obligation du bailleur vis-à-vis du Code Wallon du logement De plus en plus les autorités se préoccupent de la sécurité et de l’habitabilité des logements, et dans ce contexte prennent des dispositions réglementaires qui s’imposent aux nouvelles normes de sécurité. Ainsi des prescriptions techniques plus rigoureuses s’appliquent aux installations électriques, de chauffage, à l’usage et à l’entretien d’ascenseur. Généralement, le service d'inspection des pompiers est amené à vérifier si les dispositions sont conformes. Les Régions ont fixé des normes diverses concernant les différentes catégories de logement, celles-ci doivent s'appliquer cumulativement avec l'arrêté royal du 8 juillet 1997. Le Parlement Wallon a modifié le code Wallon du logement par un décret du 20 juillet 2005. Cette nouvelle réforme tend à améliorer l’efficacité des dispositifs existants. Ainsi, conformément à l'arrêté d'exécution du Code Wallon du logement du 20 juillet 1995, pour donner en location un logement collectif et un petit logement dont la superficie ne dépasse pas 28 m², le propriétaire doit être titulaire d'un permis de location. (Art. 9 à 13 du code du logement wallon) Décision de la banque de données - Le permis de location - nullité d'ordre public : Les dispositions sur le permis de location revêtent un caractère d’ordre public puisqu’ elles touchent à la défense d’un intérêt d’ordre général et que leur non-respect est sanctionné pénalement. Leur violation entraîne la nullité du bail par application de l’article 6 du Code civil. Il convient d’écarter toutes considérations étrangères aux dispositions sur le permis de location et notamment le fait que la loi sur le bail de résidence principale prévoit la résolution en cas de non respect des conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Mais à qui incombe les travaux d’aménagements et de conformité qui s’imposent en vertu d’une nouvelle norme de protection ? Qu’en est-il lorsque les parties se trouvent après la conclusion du bail, devant de nouvelles normes édictées, impliquant des travaux d’adaptation parfois importants et onéreux. La Cour rappelle que les obligations du bailleur sont de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et donc y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. Cela signifie qu’il y a lieu au rafraîchissement des papiers-peints et peinture, la bonne fermeture des portes et fenêtres, le bon état des canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, le bon fonctionnement du chauffage, etc… L’obligation de délivrance du bailleur n’impose rien d’autre que de délivrer le bien, objet du contrat, c’est à dire tel qu’il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparations de toute espèce. Par contre, si une mise en conformité s’impose en vertu d’une nouvelle norme. L’obligation de délivrance du bailleur n’impose rien d’autre que de livrer le bien, objet du contrat, c’est à dire tel qu’il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparations de toute espèce. Ainsi, la jurisprudence affirme que les aménagements requis à bref délai, sous peine de fermeture éventuelle, ne peuvent être assimilés à des travaux d’entretien à moins qu’il en ait pris expressément l’obligation dans le contrat. Est-ce dire que le preneur est tenu de les entreprendre lui-même ? Cette conséquence détermine le plus souvent le locataire à prendre spontanément les travaux d’adaptation en charge en vue de préserver ses droits locatifs, du moins si leur coût n’est pas trop élevé, ni disproportionné par rapport au maintien du bail. 4.- Obligation du bailleur de garantie du fait des tiers. Art. 1724 : Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incom-modité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail". -Art. 1725 : « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur le chose louée ; sauf au preneur à la poursuivre en son nom personnel » Le code fait la distinction entre le trouble de droit et le trouble de fait. Par contre, les limites de la théorie du trouble de fait, ne sont pas toujours aisées à définir. La question qui se pose fréquemment : Ainsi un preneur commerçant voit s’installer dans le même immeuble un nouveau locataire exerçant une activité similaire à la sienne. La question que de nombreux juristes se posent : le bailleur doit-il garantir les faits de tiers, lorsque ceux-ci ont le même bailleur ? Principe du « rattachement » en France : le locataire, troublé dans sa jouissance par le fait d’un autre, peut agir contre le bailleur commun. Cette théorie est contestée en Belgique, car elle assimile automatiquement le fait du colocataire à un trouble droit, sans y apporter la moindre nuance. Bernard Louveaux écrit : « Le colocataire est un voisin, le fait qu’il tire ses droits du même bailleur ne modifie pas sa situation de tiers ». Le preneur s’en prend parfois à tort au fait personnel du bailleur, lorsqu’il est incommodé par un autre locataire, usant des droits locatifs que le bailleur lui aurait conféré. Le locataire est en effet un tiers au sens de l’article 1725, par conséquent le bailleur ne répond pas de son fait. La voie de fait prévue par l’article 1725 est un acte « violent » dont le bailleur ne peut répondre, puisqu’il n’existe entre lui et l’auteur de cet acte, aucun rapport juridique. 5. -Obligations du preneur : Les obligations fondamentales du preneur sont énumérées dans l’article 1728 : 1° User de la chose en bon père de famille, et suivant la destination donnée ou présumée : le bon locataire doit user de la chose en lui apportant les soins que lui donnerait tout individu normalement afin d’éviter les inconvénients anormaux et, de manière générale tout abus de jouissance ; a. encombrement des lieux communs de bicyclettes, voiture d’enfants ou tout autres objets. Tout cela dépend de ce que les parties ont définit, soit dans le contrat, soit dans le règlement d’ordre intérieur. Le juge écarte une action qui serait purement vexatoire, mais il peut accueillir des protestations légitimes destinées à mettre fin à de véritables troubles. b. Animaux : Le bail ou le règlement de copropriété dans les immeubles à appartement multiples interdit souvent au preneur de garder un ou des animaux domestiques ; c. Maladies contagieuses : d. Absence d’occupation : 2° Payer le prix du bail aux termes convenur Nous avons rappelé que le propriétaire-bailleur avait l’obligation de livrer le bien loué, afin de procurer à son locataire une jouissance paisible et utile. A. Le premier principe, si le preneur est présumé responsable du bon état des lieux qu’il loue en sa qualité de gardien, par contre, il n’existe pas de présomption de faute à charge du locataire relativement aux dégradations causées dans les parties communes de l’immeuble. B. Deuxième principe : C. le troisième principe : Suivant les articles 1728 et 1729 du Code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de bail écrit. Le locataire ne peut donc pas se servir de la chose louée aux fins qu’il lui plaît. Le bien loué à toujours une destination déterminée, soit celle déterminée par le bail, soit à défaut de bail, celle présumée par les circonstances. Il ne faut toutefois pas confondre la modification de la destination avec l’extension de la destination. Alors que la modification est toujours prohibée sauf accord préalable du bailleur et de l’assemblée générale, l’extension de la destination par contre semble être admise par les tribunaux, sauf bien entendu, si une clause du bail ou une stipulation de règlement de copropriété devait l’interdire formellement. Jugé lorsqu’en 1949 un bien avait été loué comme café et exploité depuis 1971 comme café-restaurant mais que cependant l’accent de l’exploitation reste fixé sur la consommation de boissons, et que la conversion de « café » en café-restaurant » ou, à côté des boissons on sert des snacks et des plats démocratiques, à la suite d’une évolution et d’une conception moderne, afin de rendre l’affaire plus rentable, celle-ci reste toutefois un commerce similaire axé en grande partie sur un même public et une même clientèle et on ne se trouve pas en présence d’une modification mais seulement d’une extension de la destination. Dans le même sens – quoiqu’il ne s’agissait pas ici à proprement parler d’une extension ; « c’est au bailleur qui prétend que le locataire a commis un abus de jouissance en modifiant la destination des lieux, à établir la réalité de cette affirmation. Ce n’est pas parce qu’on cuisine dans un snack-bar que les lieux loués sont exploités à usage de restaurant. La préparation de repas même en cuisinant est tout aussi inhérente à l’exploitation d’un snack-bar que d’un restaurant (JJP, 1974, p. 33, JP Brx. 4ème canton, 30.10.1973) Nous rappelons que le tribunal dispose donc toujours d’un large pouvoir d’appréciation lorsque les parties n’ont pas pris la précaution de définir clairement la destination des lieux, ni de prévoir en termes précis l’interdiction formelle de toute modification ou extension de cette destination de quelque nature qu’elle ce soit. Dans les immeubles à appartements multiples, la destination du bien peut dépendre du règlement de copropriété, dans la mesure où il interdit souvent des activités de nature à troubler la jouissance paisible des occupants de l’immeuble ou à s’opposer, soit à la bonne tenue, soit au standing du bien. Le règlement impose généralement des clauses dites "d’habitation bourgeoise". Nous rappelons toutefois que ces clauses depuis la loi du 30 juin 1994 ont un caractère réel à titre de servitude, en manière telle qu’elles sont opposables au locataire. Dans le cadre de la modification des lieux pour changement d’affectation ; il faut rappeler que qu’aucune modification à la structure même du bâtiment ne peut se réaliser sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Si l’assemblée refuse à l’occupant d’effectuer des travaux utiles à son exploitation, il peut toujours demander l’autorisation au juge de paix. Avant 1975, la réglementation n’imposait aucune autorisation particulière pour changer l’affectation d’un bien immobilier. La première disposition qui a réglementé les changements d’affectation était l’article 2.2G du règlement général sur les bâtisses de l’agglomération bruxelloise qui imposait un permis préalable pour modifier tout ou partie de l’affectation d’un immeuble. L’étape législative suivante est une ordonnance de la planification et de l’urbanisme du 29 août 1991, article 84, par. ; 5° . Cette disposition confirme la nécessité d’un permis préalable pour modifier l’utilisation de tout ou partie d’un bien en vue d’en changer l’affectation, même si cette modification ne nécessite pas de travaux. A défaut de définition prévue dans l’ordonnance, on entend par affectation, celles décrites notamment dans les plans de secteur à savoir : affectation commerciale, administrative, industrielle, artisanale ou de bureau, etc.. Mais il ne nécessitera pas de permis le fait d’établir un commerce de détail (vente de vêtement) à la place d’un autre commerce de détail (vente de bijoux) 6. -Responsabilité en qualité de gardien. En présence d’un seul locataire, c’est lui qui est le gardien et le surveillant de l’immeuble dont il assume le loyer et les charges. Dans ces conditions, c’est lui qui doit répondre de tout accident que les lieux peuvent provoquer à des tiers, à la suite d’un manque d’entretien. Il en sera ainsi lors d’un accident subi par un tiers qui glisse sur le trottoir défectueux ou verglacé. Il assume donc la charge de l’entretien et de surveillance de tout l’équipement de l’immeuble. - Jugé que le locataire est responsable, en sa qualité de gardien d'une chose viciée, de la chute dont le préposé de la s.a. Electrabel a été victime alors qu'il voulait prendre le relevé du compteur à gaz dans la cave et qui a été provoquée par le fait que l'escalier menant à la cave, qui était pourri et usé, a cédé sous son poids. S’ils sont plusieurs locataires, ce sont les copropriétaires en qualité de gardin de l'immeuble qui assument ensemble cette charge, et cela même en présence d'un syndic. Toutefois, le règlement de Police de la ville de Bruxelles, prévoient que pour les maisons non desservies par un concierge, mais habitées par plusieurs ménages, le balayage est à charge de ceux qui occupent le rez-de-chaussée et si celui-ci n’est pas habité ou si l’occupant est absent, à charge de ceux qui occupent les étages supérieurs en commençant par le premier étage. En général, lorsque l’on se trouve locataire dans un immeuble à appartements multiples, cette responsabilité est reportée, à défaut de conciergerie, sur celui qui en a la garde officielle de l’immeuble, le syndic. Généralement, la présence d’une conciergerie, reporte sur celle-ci une partie importante de la responsabilité suivant les dispositions contractuelles. Rappelons, que le concierge est désigné par l’assemblée générale, et il ne peut être démis de ses fonctions que par la même assemblée générale. Nous pouvons résumer différentes missions du concierge en trois catégories : -Mission ponctuelle donnée par un propriétaire : recevoir un courrier recommandé, un colis, faire visiter un appartement à louer ou à vendre , les plis judiciaires au nom de l’association ; Responsabilité du bailleur : Il a été jugé qu’une clause d’aggravation vis-à-vis du bailleur, mettant à sa charge les services, tels que la garde de l’immeuble, l’ascenseur, etc… imposait à ce dernier non seulement la surveillance de l’immeuble mais également l’entretien des parties servant à l’usage commun, trottoirs y compris, a été déclaré responsable de l’accident subi par un locataire qui avait glissé sur un trottoir verglacé. |
VI. Obligation du LocataireSommaire de la sectionEn dessous de ces quelques rappels de principe, et dans le cadre de l'obligation du locataire de conserver les qualité substantielles de la chose louée, vous trouverez le répertoire, couvrant tout le menu entretien à charge du locataire. Principes Conformément aux dispositions de l’article 1754, le locataire doit effectuer dans les lieux loués toutes les réparations locatives et le menu entretien. Le contrat de location confère en principe au locataire des pouvoirs qui le rendent gardien de la chose qui est l'objet du contrat. C’est en sa qualité de gardien de la chose que le locataire est tenu de d'entretenir le bien loué avec toutes ses composantes, de le conserver en s’abstenant de tout acte qui pourrait nuire à sa substance. Mais quels sont les entretiens que le locataire doit fournir ? Le répertoire ci-dessous répond à votre question :
Le preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués. Toutefois, comme nous l'avons indiqué les parties peuvent déroger au droit commun, et mettre ainsi à charge du locataire outre le menu entretien, mais également le gros entretien et les grosses réparations qui normalement sont à charge du bailleur, à l’exception de la vétusté et les cas de force majeure (art. 1755 du Code civil). Le bailleur ne pourra toutefois, imposer au preneur que les seules charges expressément prévues dans le bail, ou qui concernent l’usage et la jouissance du bien loué. Répertoire du menu entretien. : La preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués, et cela conformément aux usages admis (art. 1754 du code civil) : 1. Les frais de gérance. - 2. Conciergerie - 3. Antennes - 4. Ascenseur - 5. Asphalte-bitume - 6. Auvent -7. Baignoire -8. Balatum - 9. Balcon - 10. Balustrade et garde-coprs - 11. Bassin - pièce d'eau - Jet d'eau - 12. Bassin-piscine - 13. Boilers - vase d'expansion - 14. Boiseries - 15. Carreaux de faïence - 16. Chambranles - 17. Caves - 18. Chasses d'eau - 19. Cheneaux goutttières - 20.Citernes - 21. Chauffage central - 22. Chauffe bain - 23. Cheminée - ramonage - 24. Clefs - 25. Clôtures - 26. Clous-pitons - 27. Contre-coeur - . - 28. Croisées ou fenêtres - 29. Cuisinières - 30. Dalles - 31. Déménagement - 32. Egouts - 33. Electricité - 34. Enduits - 35. Enseignes - plaques - 36. Escaliers - 37. Eviers - 38. Façades - 39. Fenêtres - 40. Gaz - 41. Jardins - 42. Marbres - 43. Mérules - 44. Papiers de tapisserie et peinture. - 45. Parquets - 46. Pavements - carrelages - 47. Plafonds - 48. Plaques de propreté - 49. Plomberie et appareils sanitaires - 50. Pots de fleurs - 51. Recrépiment - 52. Serrures, poignées, quicaillerie - 53. Tapis - 54. Targettes - 55. Tentures - 56. Trottoirs - 57. Toitures - 58. Trous d'hourdages - 59. Vase d'expansion - 60. Vasistas - 61. Vide poubelles - 62. Vitraux - 63. Volets 1. Les frais de gérance : 2. La conciergerie : Il ressort de la fonction même du concierge, qu'il s'agit de frais communs que le bailleur peut à ce titre répercuter à son locataire; 3. Antennes : Si une antenne est déjà placée par le propriétaire, il doit en assumer l’entretien, à moins qu’il s’agisse d’une antenne collective, à la disposition commune de plusieurs occupants. Dans un jugement du 20 mars 1997 (R .G.6536) le juge de paix de Wolvertem doit se prononcer sur la demande d’un copropriétaire d’annuler une décision de l’A.G. qui lui refusait le placement d’une antenne parabolique. Il argumente également que la décision n’est pas prise conformément à la finalité du droit reconnu à l’assemblée qui l’exerce avec deux poids et deux mesures car, sans autorisation et alors qu’il y a atteinte à l’aspect esthétique, un propriétaire a placé des volets, un autre a placé une porte peinte en vert alors que les autres ont la couleur du bois naturel et que d’autres ont posé des marquises. S’interrogeant sur l’abus de droit vanté, le juge rejette la pertinence de l’argument tiré du mépris du règlement par d’autres copropriétaires puisqu’un débat à l’assemblée peut encore avoir lieu à propos de ces infractions au règlement. 4. Ascenseur : En règle générale, dans le cadre d’une copropriété, le syndic confie l’entre-tien de l’ascenseur à des firmes spécialisées et en réclame le coût aux copropriétaires suivant le règlement de copropriété. Actuellement, la sécurité dans les ascenseurs est régie par la loi du 9 février 1994 qui impose une obligation générale de sécurité. Depuis, une Directive européenne du 19 juin 1995, impose aux Etats membres de prendre les mesures nécessaires pour améliorer la sécurité. Le nouvel arrêté s’applique à tous les ascenseurs, sous certaines exceptions : monte escalier, ascenseur de puits de mines, monte-charges, et prévoit une planification en plusieurs étapes en vue d’améliorer progressivement la sécurité des ascenseurs. Désormais, tous les ascenseurs doivent être soumis à des entretiens préventifs effectués par des sociétés spécialisées. Il convient de faire réaliser des inspections préventives par un service externe pour les Contrôles techniques (SECT). Pour les modifications et modernisations non urgentes, un timing de réalisation précis doit également être respecté. Par contre, si aucune intervention n’est nécessaire, une nouvelle analyse de risque ne sera requise qu’après dis ans. Pour prendre connaissance de toute la réglementation officielle concernant ces nouvelles mesures, nous vous invitons à aller visiter les pages web du site mineco. Concernant la modernisation des ascenseurs, de nouveaux délais ont été fixés, afin de prolonger les dates du calendrier : Arrêté du 17 mars 2005 Concernant l'imputabilité des frais d'ascenseur : On rappelle que le syndic a le devoir d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire, ce qui implique principalement le bon fonctionnement des équipements et de tous les services communs, et notamment l’exécution de tous travaux d’entretien dus à la conservation du bien. Dans la répartition des charges entre copropriétaires, ce poste suscite souvent des difficultés, en ce qui concerne l’intervention de chacun des propriétaires dans l’usage et l’entretien, de l’ascenseur commun. Celle-ci est organisée dans le règlement qui régit l’indivision. Cette répartition se réalise tantôt sur base du critère légal de la valeur de chaque lot, et tantôt suivant certaines situations, sur base du critère de l’utilité ou de la combinaison des deux critères (valeur-utilité). Si le critère de valeur peut certes apporter une solution dans la répartition des charges, le critère de l’utilité est souvent combiné avec le critère de valeur, et donc de l’importance de chaque appartement, afin d’appréhender le plus objectivement possible son utilisation potentielle. S’il s’agit d’un bureau, la valeur du lot sera reconsidérée, ce qui permettra de mieux adapter le coefficient d’utilisation. Si l’ascenseur est à l’usage d’un seul locataire (occupant seul tout l’immeuble) celui-ci aura la charge de l’entretien et des menues réparations. D’autre part, il arrive que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée soit expressément dispensé des frais d’entretien, ou que ses interventions soient limitées, par exemple aux coûts des grosses réparations sur base de la solidarité qui doit exister au sein de la communauté des copropriétaires. Dans ce cas, son locataire sera dispensé d’assumer tous les frais de l’ascenseur, sauf clause d’aggravation explicite. Par contre, les locataires des autres étages seront tenus aux frais d’entretien de l’ascenseur uniquement sur base de la clause « frais communs ». Nous renvoyons au Guide pratique de la copropriété pour des exemples de jurisprudence. 5. Asphalte-bitume : 6. Auvent : Sauf convention contraire, l’entretien de l’auvent est à charge du bailleur, tenu de pourvoir au remplacement éventuel du zinc, du plomb ou autres matériaux qui le composent et de pourvoir également à la peinture ; le preneur qui répond toutefois du menu entretien doit nettoyer l’auvent s’il est accessible et procéder à l’enlèvement de 7. Baignoire : 8. Balatum : 9. Balcons : Au propriétaire du lot ou à la copropriété ? Si cette charge revient au copropriétaire du lot, celui-ci peut très bien répercuter ces frais à charges de son locataire par une clause d’aggravation. Si l’entretien et les réparations, parties du gros œuvre incombent au bailleur ou à l’association des copropriétaires, suivant le règlement de copropriété, leur usage implique pour le preneur des obligations de menu entretien. Si de grosses réparations sont à effectuer au balcon, et ces réparations, suivant les statuts, incombent à l’association des copropriétaires. Le locataire doit également être prudent lorsqu’il dépose des objets sur les balcons. En effet, si par suite d’un vent violent ou pour une autre cause, l’un ou l’autre desdits objets devant venir à tomber et blesser, voir provoquer la morts d’une personne, le preneur s’exposera à des poursuites pénales du chef de coups et blessure ou d’homicide involontaire par défaut de surveillance ou de précaution. Bien souvent les clauses restent imprécises en ce qui concerne les conséquences de travaux entrepris par l’association dans le cadre de sa mission. Il a été jugé que les copropriétaires et donc le locataire, doivent supporter les dépenses générées par le déplacement des ouvrages et plantations qu’ils ont jugés bon d’installer dans leur seul intérêt sur des parties communes dont ils n’ont que la jouissance ? Comme on vient de le voir, les balcons-terrasses sont soumis à de multiples épreuves, ils servent non seulement à celui qui en a la jouissance effective, mais également de toiture pour le propriétaire du lot privatif situé en dessous. Si la terrasse est privative, son entretien et les réparations incombent normalement au propriétaire. Or le défaut d’entretien peut causer des troubles ou pourront causer des dégâts au gros œuvre de l’immeuble, voie à un élément privatif situé à l’étage inférieur ? En préconisant le caractère commun des terrasses balcons, cela implique également que l’utilisateur exclusif, doit veiller à un usage en bon père de famille. En ce qui concerne les terrasses et les balcons dont la jouissance privative a été attribuée à un lot privatif, les garde-coprs, les balustrades, l’étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu’elle protège, sont parties communes, ainsi que les éléments qui ont trait à l’ornement extérieur des façades, même si leur usage est privatif. 10. Balustrade et garde-corps : |
V. Etat de lieux - Restitution des lieux.SOMMAIRE :1. Principe général; 2. L'état des lieux d'entrée; 3. Avenant en cas de transformation ; 4. Restitution des lieux; 5. Dégâts locatifs et constatation; 6. Vétusté - usure normale - force majeure; 1.- Principe général Le bail est un contrat temporaire. L’obligation du locataire s’apprécie dès lors, suivant l’état comparatif des lieux à son entrée et à sa sortie. Depuis les lois des 7 novembre 1973 et 29 décembre 1983, à défaut d’état des lieux d’entrée, il existe une présomption selon laquelle la bien est censé avoir été donné en location dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire pouvant être apportée par toutes voies de droit. L'état des lieux d'entrée doit, pour être valable et efficace, correspondre aux prescriptions impératives de l’article 1730, §1er, qui dispose : " chacune des parties peut exiger qu’un état des lieux détaillé soit dressé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation lorsque la durée du bail est égal ou supérieur à un an, au cours de Il est évident que, les parties elles-mêmes n’ayant pas toujours la compétence requise pour rédiger l’acte de la meilleure manière, peuvent avoir intérêt à recourir à un expert. 2. L'état des lieux d'entrée On admet qu'un état des lieux soit rédigé par les parties elles-mêmes, il suffit qu’il soit contresigné soit par un seul des colocataires, soit par un seul des cobailleurs éventuels (JJP, 1989, p. 262). Il peut être également utile d’annexer au document écrit des photos destinées à permettre plus aisément la comparaison, en temps opportun, de l’état du bien au moment de la prise de cours du bail d’une part, et de la situation au départ effectif du locataire, d’autre part. A défaut d’accord sur la rédaction contradictoire d’un état des lieux, le juge de paix peut être saisi par voie de requête unilatérale, par la partie la plus diligente. Qu’il soit judiciaire, de commun accord, les frais d’expertise sont partagés par chacune des parties. Suivant les dispositions légales, nous avons vu que l’état des lieux doit être rédigé dans un délai d’un mois. Mais que décider si le locataire retarde son entrée dans les lieux loués, alors que les clés lui ont été remises et que les locaux sont à sa disposition exclusive dès ce moment ? Jugé que le délai d’un mois commence à courir à la date d’entrée en vigueur du bail, sauf au cas où le bailleur s’abstiendrait de délivrer les lieux, en ce cas, il faudrait tenir compte de la date de la délivrance effective. Quoiqu’il en soit, le bailleur agit au plus tôt afin d’éviter que son action soit rejetée comme tardive. 3.- Avenant en cas de transformation. Il doit s’agir selon la doctrine de changement de nature à énerver l’état des lieux d’entrée, et non de simples réparations. L’établissement de pareil avenant implique l’existence d’un état des lieux initial. D’autre part, en cas de reconduction ou de renouvellement, les parties ne sont pas contraintes d’établir un nouvel état des lieux d’entrée, ce qui impliquerait du reste un état des lieux de sortie, et la réparation par le locataire des dégâts existant avant de quitter réellement les lieux loués, alors qu’il n’y entre pas, y étant déjà installé. 4.- Restitution des lieux L’état des lieux d’entrée pour être valable doit être descriptif et conformément à la loi, détaillé. Les preuves peuvent être rapportées par toutes voies de droit : enquête et témoignage, éventuelles présomptions de fait, aveux, serment y compris par l’expert éventuellement désigné dont la compétence technique pourra lui permettre de déterminer la cause du dommage. 5.- Les dégâts locatifs et leur constatation. L’obligation du preneur de restituer le lieux à la disposition du bailleur la fin du contrat, dans l’état dans lequel il les a reçu, s’explique en raison de l’obligation du preneur d’user du bien loué en bon père de famille et de l’entretenir. Pendant le cours du bail, le locataire ne peut exiger l’exécution immédiate des réparations, qu’au seul cas où les dégâts causés, seraient de nature à entraîner des dégradations compromettant l’état du bien et l'usage paisible des lieux. Constatation des dégâts : il appartient aux parties de convenir d’une réunions aussitôt que les lieux sont libérés, car il est malaisé de procéder aux constatations qui s’imposent aussi longtemps que les locaux n’ont pas encore été vidés. Si la bailleur reprend possession des lieux loué, après le départ du preneur, sans avoir fait constater les dégâts locatifs de manière régulière, le bailleur est censé avoir renoncé à toute réclamation. Ainsi, le bailleur se garde bien de ne pas pénétrer dans les lieux avec ses entrepreneurs pour y effectuer des travaux. s’il existe bien un délai prévu par la loi pour établir un état des lieux d’entrée, par contre concernant la sortie des lieux par le locataire aucun délai n’est prévu pour établir un état de sortie. D’autre part, la remise des clés est un fait juridique dont le juge de paix apprécie souverainement la portée. En vue d’éviter que l’acceptation des clés qui lui sont remises à la sortie du preneur puisse être interprétée comme une renonciation à la réparation des dégâts locatifs, le bailleur a intérêt à s’abstenir de les accepter, du moins sans formuler des réserves. L’éventuel visite du bien par des amateurs à la conclusion d’un nouveau bail n’entraîne pas nécessairement la perte pour le bailleur de son droit de réparation. Notons, qu’après la constatation éventuelle des dégâts locatifs, dont il répond, le preneur est tenu de remettre toutes les clés qu’il possède au bailleur, non seulement celles qu’il a reçues de lui, mais également tous les doubles qu'il a réalisés. Mais si les parties ne parviennent pas à s’entendre, le bailleur devra recourir à la désignation d’un expert judiciaire, sauf si les parties désignent ensemble à l’amiable un expert qui tranchera leur différend. Souvent, les problèmes surgissent quant aux évaluations des dégâts. Pour éviter les difficultés que l’on rencontre souvent, il est donc recommandé que la mission conférée à l’expert experts soit claire et non équivoque. Le mandat octroyé par les parties doit permettre à l’expert d’établir les constatations d’usage et les parties s’engagent à être liés aux conclusions du rapport à défaut d’accord transactionnel. En ce cas, et à défaut du locataire de s’exécuter volontairement, il ne resterait plus au bailleur qu’à assigner, pour obtenir un titre exécutoire le condamnant au paiement effectif sur base du rapport qui lierait définitivement les parties. 6.- Vétusté – usure normale – force majeure Les dispositions des articles 1730 et 1731 prévoient que le locataire doit restituer le bien loué dans l’état dans lequel il a été loué. D’autre part, le locataire échappe à son obligation de restitution du bien loué, lorsqu’il résulte qu’une cause étrangère a entièrement détruit le bien loué. L’article 1731 vise comme cause d’exonération que la force majeure et la vétusté, sans citer expressément l’usure normale. Il est généralement admis d'admettre que le locataire ne réponde pas de l’usure normale, pas plus que de la vétusté. Seuls les abus dans l’usage de la chose sont imputables au locataire. Quoiqu’ il n’existe pas d’unanimité, mais nous estimons qu’il ne nous paraît pas possible d’imposer au locataire par une clause d’aggravation mettant à charge dans le cadre des grosses réparations, celles qui résultent de la vétusté et de la force majeure. Cette position se justifie sur base des dispositions impératives de l’article 1731, §2 de la loi du 29 décembre 1983. Vétusté et usure normale Comme le souligne certains auteurs, à l’impossible nul n’est tenu, le locataire ne peut être astreint à éviter les effets de l’usure normale. Ainsi, le locataire ne sera pas tenu de certaines dégradations due à un vice de placement : citons à titre d’exemples l’inégalité d’un plancher, le placement défectueux d’un balatum dont les déchirures sont consécutives de boursouflures, des carreaux sans joints suffisants, la présence sous un pavement de matières dont l’état se serait modifié sous l’action de l’humidité, l’absence de ventilation D’autre part, il faut également avoir égard à l’obligation de signalement du locataire, d’avertir le bailleur à temps utile pour éviter certaines aggravations des dommages dont il pourrait, à défaut rester responsable. Parmi les éventuels dégâts relevés à sa charge, au moment de la sortie des lieux, ce qui seraient attribuable à la force majeure ne peuvent donc lui être compté. On peut citer de circonstances atmosphériques, le grand vent ou des intempéries, la grêle de nature à casser les vitres, un cambriolage, le fait d’un tiers. IX. Le sort des améliorations : théorie des impenses : le sort des améliorationsTribunal civil de Tournai 26 mars 1996 JJP, 1997, 132 ; Lorsqu’un locataire décide unilatéralement d’effectuer des travaux incorporés de manière indissociable au bien loué (en l’espèce, l’aménagement de l’installation électrique), il peut se prévaloir de la théorie des impenses et, par conséquent, réclamer au bailleur une indemnité, s’il prouve que les aménagements étaient nécessaires ou à tout le moins utiles. En n'exigeant pas un état des lieux qui aurait constaté l’éventuelle nécessité des travaux envisagés, le preneur se prive consciemment de toute possibilité de preuve et il doit en assumer le risque. La théorie des impenses s'applique aux ouvrages incorporés et ne pouvant être enlevés, que sous certaines conditions : les travaux doivent être nécessaires ou utiles, ou avoir reçu l'autorisation du bailleur. Revenant à la décision annotée, il s'agissait de travaux d’amélioration concernant une installation électrique non susceptible d’enlèvement. Avant de vous présenter les conditions d’application de la théorie des impenses, Que si le bailleur conserve les améliorations non susceptibles d’enlèvement en refusant d’indemniser le preneur (ex. travaux non nécessaires), il ne s’enrichit pas pour autant sans cause, puisque, en effectuant des travaux d’amélioration sans l’autorisation du bailleur, le preneur a agi dans son intérêt et à ses risques, ce qui exclut tout appauvrissement. Principes de la théorie des impenses Principes de base L’application de ces principes devrait a priori interdire au locataire d’apporter à l’immeuble loué des améliorations qui ne sont pas susceptibles d’enlèvement, sauf accord du bailleur. La jurisprudence a toutefois autorisé le preneur à faire installer dans l’immeuble loué le gaz, l’électricité, la télédistribution, le téléphone, car elle estime que ces aménagements correspondent aux nécessités et usages constants de la vie moderne. Mais si ces aménagements ne sont plus contestables, il y en a d’autres qui constituent certes une utilité pour le preneur , mais sont considérés comme ne présentant une moindre utilité et d’autres comme somptuaires. Comment la jurisprudence a-t-elle réagit ? La théorie des impenses consacre l’idée que l’on ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui , mais il faut que certaines conditions très strictes soient réunies. La doctrine fait la distinction entre les travaux réguliers et les travaux irréguliers, les travaux dissociables et les travaux indissociables . Les travaux réguliers, ce sont les travaux qui sont conformes au bail et à la destination du bien et qui permettent à l’échéance la remise en état du bail. Le preneur-constructeur est jusqu’à l’expiration du bail propriétaire des ouvrages dissociables qu’il a effectués. Il peut donc les supprimer à sa guise ou y apporter des nouvelles modifications. Sont considérés comme indissociables, les travaux qui ne peuvent être enlevés. Les impenses nécessaires sont celles sans lesquelles le bien de l’enrichi eût péri ou se fût détérioré gravement. S’ils ont été autorisés par le bailleur, et que le preneur ne souhaite pas les récupérer, il a droit à recevoir une indemnité de la part du bailleur. Cette indemnité est égale à la plus-value apportée à l’immeuble sans pouvoir dépasser le montant de l’appauvrissement réel du locataire, qui est égal au coût des ouvrages, diminué du montant du profit que leur jouissance lui a assuré. Le preneur doit être indemnisé des travaux nécessaires (par exemple : la consolidation d’un mur menaçant de ruine) et utiles (par exemple : l’installation de l’électricité) ; Quelle est la solution lorsque les travaux sont irréguliers ? C’est les dispositions de l’article 1730 du code civil qui s’applique : « le bien donné en location doit en principe, être restitué dans l’état qui était le sien au début du bail » Cet article précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant sa destination et de restituer le bien dans son pristin état, ce qui implique qu’il ne puisse, à défaut d’accord du bailleur, effectuer des travaux non susceptibles d’enlèvement ou qui modifient la structure du bâtiment. S’il méconnaît cette obligation, il commet une faute, et il est donc logique de ne pas lui octroyer une indemnité. Bien au contraire, si le bailleur démontre l’existence d’un préjudice, il pourra réclamer au preneur des dommages et intérêts. Le bailleur, sur base de l’état des lieux d’entrée exigera du locataire d’enlever tous les aménagements qu’il a réalisé sur base des dispositions précitées, le preneur n’aura droit à aucune indemnité s’il prend la décision de laisser les aménagements, sous réserves de dommages et intérêts au bailleur. Jugé : « le bailleur qui conserve les améliorations, en refusant d’indemniser le preneur, ne s’enrichit pas sans cause puisque, en effectuant des travaux sans l’autorisation du bailleur, le preneur a agi dans son intérêt et à ses risques, ce qui exclut tout appauvrissement ». Si le bailleur est confronté en cours de bail à l’exécution de travaux non conformes à la destination, et donc sans son accord. : Le bailleur a le droit de s’y opposer, et de demander en Justice, l’arrêt des travaux, voire même demander la résiliation du bail. En conclusions : |
