" /> " />

Droit des baux (Service juridique : menu "contact")

Précision :

Nouvelle plateforme sur le droit des baux www.lebail.be

Copropriété-ejuris.be met à la disposition de ses membres,
une banque de données de jurisprudence sur le droit
des "Baux".
Base de données de jurisprudence du droit des baux.

Si vous souhaitez obtenir un droit d'accès à nos banques de jurisprudence ou une demande de conseil, contactez notre
service juridique on line

Nous répertorions plus de 200 décisions sur le droit des baux.
Toutes ces décisions sont distribuées par différents mots clés,
associés à une chronique de jurisprudence.
Cette banque est très complète et permet de mieux comprendre
la portée exacte de certaines dispositions et l'évolution du sujet.

Documentation & Législation


- Dispositions de droit commun : Code civil Titre VIII : Contrat de louage
- Dispositions Bail de résidence principale : Loi du 20 fevrier 1991
- Dispositions déterminant les conditions minimales à remplir
pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale
soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité
et d'habitabilité : Arrêté du 8 juillet 1997
- Renon et congé :

En matière de baux de résidence principale : un écrit est désormais obligatoire.
- Loi du 27 avril 2007 modifiant certaines dispositions de la loi du 20 février 1991


- Sommaire de cette page

1. Préambule : enregistrement - contentieux - indexation


1. Enregistrement (date certaine et transmission du bien loué) :

La loi programme du 27 décembre 2007 a modifié
certaines dispositions du Code des droits de l'Enregistrement.
Si tous les baux doivent être enregistrés, les droits d'enregistrement sont gratuits
concernant les baux d'habitation,
pour les autres, un droit équivalent à 2/1000 du montant cumulé des loyers
et charges pendant toutre la durée du bail.
Concernant l'enregistrement des contrats d'habitation (gratuit),
cette obligation repose désormais sur le bailleur et les frais pour enregistrement
tardif seront entièrement à sa charge
.
Cette obligation est reprise à l'article 35, alinéa 1er, 6° du Code des droits d'enregistrement,
et a également été inscrite à la section du Code civil réservée aux baux de résidence principale.
Article 5bis : "L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge".

Quelles sont les sanctions ?

Une amende de 25 euros minumum à charge du bailleur, et de plus, le bailleur encourt une sanction civile : résiliation du bail par le preneur sans préavis et sans indemnité.
Mais cette dernière sanction ne vise uniquement les baux de résidence principale à l'exclusion des baux de courte durée (art. 3,§5 "nouveau" de la loi du 20 février 1991) et les baux de droit commun sur le logement non principal.
Cette mesure sera d'application après le 30 juin 2007.
Si vous manifestez de la l'incompréhension sur ces mesures, notre service juridique répond gratuitement sur la problématque de l'enregistrement (menu contact).

Nous rappelons, que les dispositions de l'article 1714 du code civil
n'ont pas été modifiées : "On peut louer ou par écrit ou verbalement".
Toutefois, un écrit devra toutefois être nécessaire pour l'enregistrement.

- Brochure : "Enregistrement des baux"
- Quel Bureau ? Annuaire bureaux d'enregistrement baux.

Possibilité d'envoyer une copie du contrat par la poste,
par fax ou par e-mail (document pdf à annexer après avoir numérisé le contrat).
Le contrat est renvoyé au propriétaire dans la semaine, pourvu du cachet
datant l'enregistrement et de la signature du receveur.

Transmission du bien loué :

Rappelons, outre l'aspect fiscal, l'enregistrement donne date certaine au bail, et le rend opposable au nouvel acquéreur.
Ainsi dans le cadre d'une cession des droits du bailleur au nouvel acquéreur, celui-ci sera tenu de respecter les termes du contrat de bail enregistré.
Les dispositions de l'article 1328 du Code civil rappellent qu'il existe plusieurs situations pour qu'un acte ait date certaine. Toutefois, l'enregistrement reste la solution prioritaire.

Ainsi, si le bail a date certaine, et que cette date certaine soit antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation(art. 9, alinéa 1er - L. du 20 février 1991).
Dans ces conditions, le changement de propriétaire sera sans incidence aucune sur la continuation du contrat de bail dûment enregistré.

Toutefois, le nouvel acquéreur disposera des mêmes conditions de résiliation que l'ancien bailleur-vendeur, telles qu'elles sont reprises aux §§2, 3 et 4 de l'article 3 (L.20.02.91).
Ainsi, le nouvel acquéreur pourra demander la résiliation du bail, s'il souhaite occuper personnellement le bien loué, s'il a l'intention de le reconstruire, ou rénover, ou encore mettre fin au bail sans motif, mais moyennenant le versement d'une indemnité.
Nous parlons de toutes ces modalités de résiliation à la section bail de résidence principale.

Que se passe-t-il à défaut de date certaine ?

A défaut de date certaine, le preneur occupe sans titre ni droit les lieux et pourra donc être expulsé par l'acquéreur à tout moment.
Mais dans ce cas, le preneur pourra avoir droit à des dommages et intérêts de la part du bailleur-vendeur, dans le cadre de son obligation de garantie d'une jouissance paisible.

Toutefois, les dispositions de l'article 9 concernant les baux de résidence principale ont tenu à protéger le locataire qui a installé dans les lieux sa résidence principale.
Ainsi, à défaut de date certaine et à condition que le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins,
l'acquéreur pourra mettre fin au bail à tout moment, pour les motifs repris aux §§2, 3 et 4 de l'article 3, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété...

Nous vous informons que nous décrivons le problème de mutation et d'opposabilité de manière précise dans la version jurisprudence réservée aux membres.


2. Contentieux :

Dans le cadre de conflits locatifs, nous mettons à la disposition de nos visiteurs quelques instruments leur permettant de trouver une issue à leur contentieux.
Ainsi pour votre information, il existe une procédure gratuite de conciliation au sein de chaque justice de paix.
Cette procédure permet d'appeler en conciliation votre locataire ou votre propriétaire à une audience à huit clos devant le Juge de paix.
Mais vous devez savoir, que votre adversaire n'est pas obligé de se présenter à la convocation.
Et s'il est présent, rien ne l'oblige également à accepter les termes de votre proposition.
Mais, en présence des parties, le juge peut créer un environnement propice à la conciliation.
N'oubliez pas l'adage, mieux vaux un mauvais accord qu'un bon procès !

Nous vous rappelons, que notre service juridique peut toujours intercéder en qualité de médiateur.

Dans le cadre d'une procédure en conciliation : une note explicative en pdf, vous explique le protocole à suivre :
- Procédure de conciliation
- Exemple de demande en conciliation et de requête.


3. Indexation

Calculez ou vérifiez l'indexation de votre loyer.
Utilisez facilement le Programme du SPF économique

Quelques principes concernant l'indexation


- L'indexation, c’est l’adaptation périodique du loyer au coût de la vie.
- Le loyer peut être indexé chaque année à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail.
S'il existe une présomption d'indexation, le droit à l'indexation est supplétif :

- les parties peuvent l'exclure de leur contrat, mais cette exclusion doit être expresse, ainsi le seul fait que le bail ne reprenne pas de clause d'indexation ne peut être interprété comme une exclusion ;
- le bénéficiaire de l'indexation peut ne pas la réclamer ;
- l'indexation n'intervient qu'à dater de la demande écrite du bailleur, mais peut rétroagir à trois mois précédant la demande (art. 6, al.2).
La partie qui demande l'indexation du loyer sera donc bien avisée d'adresser cette notification par lettre recommandée, afin d'établir la date de sa demande.

Les dispositions de l'article 6 de la loi sur les baux de résidence principale sont impératives.
Sont donc sans effet les clauses qui :


- prévoient que l'indexation est automatique ou intervient de plein droit ;
- dispensent le bailleur de toute demande écrite ;- permettent l'indexation plus d'une fois par année de location ;
- permettent de faire rétroagir l'indexation au-delà de trois mois à dater de la demande.


Le loyer indexé est obtenu en appliquant la formule suivante :
loyer de base x nouvel indice
indice de départ

- Le loyer de base ne peut jamais comprendre les frais et les charges dus par le locataire.
- L’indice de départ est celui du mois qui précède celui au cours duquel le contrat a été signé.
Le nouvel indice est toujours l’indice du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (donc PAS celui qui précède l'anniversaire de la signature du bail, à moins que ces deux données soient identiques).
Jusqu'en décembre 1993, les indices à utiliser sont les indices des prix à la consommation. Á partir de janvier 1994, ce sont les indices santé qui doivent obligatoirement être utilisés.

I. Le Contrat de bail


I. Le Bail en général - Dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles (Section 1 du Code civil du Chap. II "Du louage des choses")


Cette première section du Code civil présente les dispositions générales concernant les baux des biens immeubles.
Ces dispositions représentent le tronc commun, c('est à dire le droit commun relatif à tous les contrats de location, sous réserve des règles particulières des baux de résidence principale, des baux commerciaux et des baux à Ferme.

Ces dispositions règlent de manière supplétive les baux de droit commun,
comme : location de bureau, location de chambre d'étudiant, location d'un hangar, location de locaux industriels, location saisonnière, location de commerce de gros, ...

La seconde section du code civil, vise les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale.
Si les dispositions de la 1ère section sont en général supplétives, les dispositions relatives à la résidence principale sont pour la plupart impératives.
Le protection de la résidence principale du preneur en est la raison.

Le bail de résidence principale s'applique aux baux portant sur le logement qui est affecté à la résidence principale du preneur.
Nous examinons le champ d'application de ces dispositions à la section "bail de résidence principale".

Les dispositions générales qui gèrent le droit commun des baux se situent aux articles 1709 à 1762bis du code civil.
Si ces dispositions sont en général supplétives, les dispositions de l’article 1709 entendent définir les éléments essentiels du contrat de bail.

Ainsi, quel que soit la nature du contrat bail, celui-ci doit obligatoirement respecter les dispositions de l'article 1709 : "le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer"
Ces deux éléments sont essentiels à la qualification du contrat de bail :

- mise à la disposition d'un bien
- paiement du prix d'un loyer. :

Ainsi, si le juge estime que dans le cadre d'une convention qualifiée de "contrat de location", le loyer est fictif, il qualifiera la convention d’"occupation à titre gratuit".
Nous examinons en détail les différents problèmes qui s'en dégagent à la rubrique jurisprudence.

Le bail est donc un contrat à titre onéreux.
Cette exigence permet de distinguer le contrat de bail du contrat de prêt à usage ou du commodat, régi par les articles 1875 à 1891 du code civil.
Toutefois, le prix du loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent, mais peut se réaliser moyennant des prestations en nature…

A ces deux éléments essentiels, s'ajoutent quelques principes généraux de droit commun :

Article 1717 : le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite,..
Le preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire,..

Article 1719 : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée ; (objet du contrat)
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail ;

L'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du preneur se traduit généralement par une triple garantie :
- la garantie du fait personnel du bailleur
- la garantie du fait des tiers et la garantie des vices de la chose.
Cette matière est reprise à la section "Obligations du bailleur" menu de page.

Article 1720 : Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

Cette matière étant supplétive, différentes clauses contractuelles prévoiront que certains gros entretiens seront à charges de locataire (bien étudier son contrat).

Concernant les baux de résidence principale, des dispositions précises prévoient un seuil minimal : le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

Article 1721 : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ;
(...)

II. - Bail de résidence principale :

1.- Définition d'un bail à résidence principale.


(Loi du 20 fevrier 1991, modifiée par la loi du 13 avril 1997.
La loi du 20 février 1991 s'applique aux biens portant sur le logement que le preneur affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale.

Suivant les dispositions de l’article 1er al.3, un bail de droit commun peut être transformé de l'accord exprès des parties, en bail de résidence principale.
Mais c'est au moment de cette transformation que prendra cours ce nouveau bail, et c'est à cette date qu'il faudra se placer pour vérifier l'exécution des différentes obligations des parties, notamment en matière d'habitabilité du logement.

En cas de silence dans le contrat, l'inscription au registre de la population ne détermine pas d'office l'affectation du bail à la résidence principale, mais peut constituer un indice.
De même, l'absence d'occupation continue ou permanente des lieux loués par le preneur ne peut constituer une raison suffisante pour exclure le bail de l'application des règles relatives aux baux de résidence principale.

Afin d'éviter les clauses de style destinées à éventuellement écarter l'application du contrat des dispositions de la loi du 20 février 1991 régissant la résidence principale du preneur,
le législateur a réputé "non écrite" la clause interdisant l'affectation à la résidence principale, lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative à la destination naturelle des lieux, et n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence du preneur au cours de bail (art.1er, al.2).

Quoiqu'il en soit, dans le cadre d'un litige, il appartient toujours aux cours et tribunaux de contrôler la qualification donnée par les parties au contrat que les lie, ainsi que de modifier éventuellement cette qualification si elle ne correspond pas à la réalité.

Dans son arrêt du 22 octobre 1982, la Cour de cassation a confirmé : "Attendu que le juge du fond n'est pas tenu par la qualification donnée par les parties à une convention litigieuse conclue par elles, qu'il peut en déterminer la nature juridique exacte sur la base des éléments intrinsèques et extrinsèques à la convention qui lui ont été régulièrement produits, à condition pour lui de ne pas violer la foi due à la convention et de ne pas admettre de preuve outre ou contre le contenu de l'acte lorsque la loi s'y oppose"

La Cour d'appel de Liège a, pour sa part, précisé : Que la qualification donnée à l'acte n'est qu'un élément d'appréciation et que le juge doit rechercher qu'elle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral de termes"

Décision du Juge de paix Oudenarde : 7 novembre 2002 : "La loi sur le bail de résidence principale s'applique quand le contrat de bail porte sur un logement, une habitation, c'est-à-dire sur l'endroit ou les locataires ont leurs intérêts patrimoniaux et familiaux, même si l'intention des parties était de procurer un logement provisoire aux locataires qui se trouvaient dans une situation de besoin, et qu'aucune clause du contrat, n'exclut l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur et que le bailleur ne pouvait ignorer cette affectation" ... "Il ne peut être contesté que les parties défenderesses ont établi leur résidence principale dans le bien loué : tous les éléments existants, notamment les factures de distribution d'eau et d'électricité, en attestent, de même que l'inscription au registre de la population, effective au 23 mars 2001, soit avant même la signature du bail en date du 28 mars 2001" (J.P Oudenaarde, 7.11.2002)

2.- La durée du bail de résidence principale :

Le principe générale : 9-3-3

Le principe général est que tout bail de résidence principale a une durée déterminée de 9 ans. C'est le cas, de plein droit, du bail verbal, du bail écrit à durée indéterminée et du bail écrit à durée déterminée de plus trois ans et de moins neuf ans (art. 3,§6).
Les baux d'une durée excédant neuf années étant assimilés à des actes de disposition, sont soumis à la formalité de la transcription au registre des hypothéques.

A l'expiration de la période de neuf années, le bail est reconduit pour une durée de trois ans aux mêmes conditions (art.3 §7, alinéa 3),
le bail ne prendra fin que pour autant qu'un congé ait été notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant son échéance.

Si pour le bail de droit commun, il se termine de plein droit à l'échéance sans préavis, pour les baux de résidence principale, la loi du 20 février 1991 impose la formalité du congé de six mois préalablement à échéance, de manière à ce que, au plus tard six mois avant celle-ci, les parties sachent à quoi s'en tenir.
A défaut, le bail est prorogé légalement chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

La loi du 20 février 1991 permet de conclure un bail d'une durée de 3 ans ou moins (art. 3§6), ou un contrat de plus de 9 ans (art. 3,§7).
Mais à défaut de prévoir cette durée de manière expresse dans le contrat, la durée sera de plein droit fixé à 9 ans.

Pour un bail d'une durée de 3 ans ou moins, la loi exige que le contrat soit établi par écrit et qu'il soit signalé clairement qu'il a une durée de 3 ans ou moins. On doit y mettre afin moyennant un préavis de trois mois.

D'autre part, un bail de moins de trois ans, ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location n'excède trois ans.

La prorogation doit être établie dans un écrit.
A défaut, le contrat de courte durée sera automatiquement considéré comme un contrat de neuf ans prenant cours à la date de l'entrée en vigueur du bail originaire.

La prorogation doit-elle faire l'objet d'un écrit ?
Une clause de prorogation inscrite dans le contrat, peut-elle être considérée comme un écrit ?

Certaines décisions majoritaires acceptent la prorogation tacite pour une même durée. A condition que la clause de prorogation tacite soit prévue dans le contrat.
D'autres exigent qu'un nouveau contrat soit rédigé, considérant que la clause de prorogation n'est pas l'écrit souhaité par le législateur.
(Cfr. menu jurisprudence)

3.- Comment mettre fin au bail ?

- Principes généraux
Quelle que soit la durée du bail, un préavis sera toujours nécessaire pour mettre fin au bail.
En principe, aucune exigence particulière n'est imposée quant à la forme du préavis : un congé donné verbalement est valable. Toutefois, un écrit sera souvent indispensable pour témoigner de la réalité du préavis.
Un recommandé sera donc souvent souhaitable, ou un équivalent fonctionnel.

Attention, si les locataires sont mariés, le préavis pour être valable doit être envoyé à chacun des conjoints.
Même solution, si le bail est signé par plusieurs locataires.
S'il existe plusieurs propriétaires, le locataire doit également adresser un préavis à chacun des propriétaires.
Jugé que le renom signifié de bonne foi à l'un des époux (bailleur) est valable en vertu du mandat apparent. En l'occurrence, le dit époux avait signé seul le bail, écrit et transigé seul avec le locataire.

1.- Préavis pour un Bail de courte durée (3 ans ou moins).
Tant le locataire que le bailleur devront donner un préavis de trois mois pour la fin du contrat, et cela sans aucun motif.

A défaut, le bail devra être considéré avoir été conclu pour une durée de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Mais comme nous l'avons souligné, certaines décisions cantonales ont accepté de considérer, à défaut de préavis, l'existence d'un bail de courte durée prorogé aux mêmes conditions.
La clause de prorogation inscrite dans les conditions du bail, étant considérée comme l'écrit indispensable.

2.- Préavis bail de neuf ans.
o Vous êtes Locataire : vous pouvez mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois.
Il s'agit d'un délai minimal, qui ne peut être réduit par les parties.
Comme le loyer est payable de mois en mois, le préavis prend cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel le congé est donné.
Si le locataire quitte les lieux sans respecter le prévais de trois mois, le bailleur a droit à une indemnité compensatoire équivalente au montant du loyer ainsi que des frais et charges correspondant à la durée du préavis non respecté.
Toutefois vous devrez payez selon les cas une indemnité au bailleur :
- 3 mois de loyer si votre préavis prend fin au cours de la 1ère année de la location ;
- 2 mois de loyer si votre préavis prend fin au cours de la 2ème année de la location ;
- 1 mois de loyer si votre préavis pend fin au cours de la 3ème année de la location ;

o Vous êtes Propriétaire : Vous pouvez mettre fin au bail, à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois,
MOTIFS :


a. Occupation personnelle ou par un proche.
Ce préavis est justifié par une occupation personnelle, par votre conjoint ou une personne de votre famille ou de celle de votre conjoint.
Dans la lettre de renom, vous devez indiquer, le cas échéant, les nom et prénom, ainsi que le degré de parenté de la personne qui doit remplacer le locataire (alliés jusqu'au troisième degré = frère et neveu).

Condition pour l'occupation Personnelle :
Le logement doit être occupé dans un délai de 1 ans :
· après la fin du renon ;
· ou, en cas de prorogation, après la restitution des lieux loués;

Locataire : vous pouvez constater que le logement n'est pas occupé ou qu'il est loué à un autre locataire, vous pouvez obtenir une indemnité égale à 18 mois de loyer. (sauf force majeure)


b. Réalisation de Travaux Importants :
Propriétaire : Vous pouvez mettre fin au bail en donnant un préavis de 6 mois avant de la 3ème ou de la 6ème années de la location pour réaliser de gros travaux.
Le coût des travaux doit dépasser 3 années de loyer.
En outre, les travaux doivent rendre inhabitables le logement loué.

Locataire : vous pouvez demander de recevoir, soit une copie du permis de bâtir du projet, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévus, vous avez droit à une indemnité également à 18 mois de loyer.

c. Renon sans motif

Propriétaire : vous pouvez sans motifs, donner congé à votre locataire moyennant un préavis de 6 mois avant le fin de la 3ème ou de la 6ème année de la location (avec indemnité);


Locataire : vous avez droit à une indemnité de 9 mois de loyer si le bail prend fin à la 3ème année de la location, ou de 6 mois de loyer si le bail prend fin à la 6ème année de la location.


d. Renon à la fin des neuf ans
Propriétaire : vous pouvez mettre fin au bail, moyennant un préavis de 6 mois avant la fin de la 9ème année de la location.
Le préavis ne doit pas être motivé.

Locataire : Vous n'avez droit a aucune indemnité.

e. Contre renon
Votre propriétaire vous donne un renon pour occupation personnelle ou familiale du logement que vous louez ou pour réalisation de travaux importants ou sans motif avec indemnités.
Vous trouvez un nouveau logement et vous voulez partir avant la fin du préavis que vous avez reçu du propriétaire.
Vous pouvez alors donner un contre préavis de 1 mois, sans devoir verser d'indemnités à votre propriétaire, même si vous partez au cours d'une des 3 premières années de la location.

III.- Bail de rénovation

Le bail de rénovation est une convention par laquelle le preneur s’engage, avec l’accord du bailleur, à exécuter certains travaux qui incombent normalement au bailleur.
La loi du 13 avril 1997 impose un écrit, et la convention doit prévoir des délais pour l’exécution des travaux.
Il faut distinguer deux types de bail à rénovation, selon que les travaux portent ou pas sur des travaux nécessaires afin de mettre le bien en conformité avec les exigences légales de sécurité et d’habitabilité.
La convention de rénovation ne doit pas nécessairement exister lors de la conclusion du bail mais peut être convenue ultérieurement

a. Engagement du preneur : Le preneur s’engage à réaliser à ses frais des travaux qui normalement incombent au bailleur, parfois ce sont des travaux superflus.

La loi exige la rédaction d’un écrit afin que les travaux à réaliser soient bien exécutés.

Quels sont les types de travaux :
-Travaux de simples importances : rafraîchissement, peinture aménagement des revêtements de murs et de sols, etc…
-travaux non nécessaires, mais dont les parties ont convenu de réaliser ;

b. Travaux doivent être réalisés dans le bien loué : cela veut dire que les travaux ne peuvent viser des locaux dont le preneur n’a pas la jouissance.
Par contre, les travaux peuvent porter sur des accessoires de la chose louée : jardin, dépendance, etc…, en ce compris les parties communes.
Si les travaux ne sont pas effectués par le preneur, le bailleur est fondé à réclamer la production des factures justificatives, non seulement en vue de vérifier que le preneur à satisfait à ses obligations, mais aussi en vue d’exercer un éventuel recours contre l’exécutant.

c. Contrepartie à charge du bailleur.
En contrepartie des engagements du preneur, le bailleur doit concèder certains avantages :
- soit dans la renonciation à demander la révision du loyer ;
- soit dans l’octroi d’une diminution ou d'une remise du loyer :
Il n’y a donc bail à rénovation que si il y a engagement de la part du bailleur..
Ainsi, le seul fait pour le preneur d’entreprendre des travaux, même avec l’accord du bailleur, ne signifie pas que les parties ont conclu un bail de rénovation. Si les conditions d'un bail à rénovation ne sont pas respectées, l’article 8 ne s’appliquera pas, et le preneur pourra légitimement exiger que le bien loué respecte les exigences de salubrité et d’habitabilité.


Les dispositions de l’article 10 sont impératives :
- le montant maximum de la garantie : trois mois.
- L’obligation de placer le montant sur un compte individualisé.
- En réglementant les modalités de la libération de la garantie

4.- Bail commercial En construction

III. Capacité pour conclure, renouveler, et donner congé :



Plusieurs conditions doivent être réunies, en fonction de différentes situations :
Il faut être une personne capable de contracter, il faut donc être propriétaire, ou avoir le droit de jouir ou d’administrer pour avoir la capacité de donner à bail.
Un principe est que l’on ne peut transférer plus de droit que l’on possède.
Ainsi, sauf stipulation contraire, un preneur peut très bien conclure un bail. Mais s’il n’est titulaire que d’un bail de courte durée, il ne pourra louer le bien que pour la durée qui reste à couvrir.

-Un mineur émancipé peut donner à bail pour une période n’excédant pas neuf années. (C. Civil : art 481)

-L’époux concernant un bien propre : suivant les dispositions de l’article 1425, sous réserve de l’article 215 du Code civil, chaque conjoint peut valablement donner un bail concernant un immeuble qui lui est propre ;

-L’époux concernant un bien commun : Chaque époux gère le patrimoine commun dans l’intérêt de la famille (article 1416 du Code civil), et peut donner à bail sans l’intervention de l’autre.

Le concours des deux époux est nécessaire pour conclure, renouveler ou résilier un bail de plus de neuf ans et pour consentir un bail commercial,
et pour conclure un bail relativement à l’immeuble qui sert de logement principal à la famille (art. 215 du code civil) ;
En cas de non respect de ces dispositions, le conjoint peut demander l’annulation du bail.

-Concernant la gestion d’un bien immobilier d’un mineur par ses parents.
Ceux-ci peuvent donner cet immeuble en location. Toutefois, si le bien est conclu pour une durée de plus de neuf ans, il est réductible lorsqu’il est encore en cours à la majorité de leur enfant devenu majeur.

-L’agent immobilier ne peut conclure un bail au nom de son client, que si le contrat l’autorise.
Les règles du mandat sont applicables.
Si l’agent n’a été contacté uniquement pour trouver un acquéreur, et que suivant certaines circonstances il est amené à conclure un bail, la convention ne lie pas le propriétaire, sauf ratification ou mandat apparent.

-L’usufruitier : comme l’usufruitier a la jouissance et l’usage des biens sur lesquels porte l’usufruit, il peut valablement donner à bail. Le(s) nu-propriétaire(s) n’ayant ni la jouissance et ni l’usage, ne peut être autorisé à donner à bail.

-Le copropriétaire d’un bien indivis : le bail d’une chose indivise doit être consenti par tous les copropriétaires (article 577-2,§§5 et 6).
Le copropriétaire ne peut accomplir seul que des actes conservatoires ou d’administration provisoire.
La capacité pour donner congé est la même que celle requise pour donner à bail.
Si dans le cadre d’une copropriété, un des copropriétaires ne peut donner valablement congé, ni demander la résiliation, ou la résolution du bail, suivant l’état de nécessité, le juge peut en apprécier la nécessité et contraindre les autres indivisaires à y participer après coup (article 577-2, §6) ;

-L’acquéreur sur vente à réméré : le vendeur qui rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat est tenu d’exécuter les baux conclus sans fraude par l’acquéreur (article 1673 C.civil). Il faut préciser que le bail doit évidemment avoir date certaine, et si la durée est supérieur à 9 ans, il doit avoir été transcrit à la conservation des hypothèques.

-L’acquéreur sous condition résolutoire : A la condition que l’acquéreur ait la jouissance du bien à la signature de l’acte de vente sous condition. Le bail conclu est valable.
Si la condition se réalise, l’acquéreur est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire, le contrat de bail reste valable entre bailleur et preneur, mais ne peut plus recevoir d’exécution.
Si le preneur était au courant de l'existence de cette condition, aucun dommage ne sera dû au preneur.
Si le preneur n'était pas au courant, il a droit à des dommages et intérêts pour non exécution du contrat.

III. Obligations du bailleur

SOMMAIRE :

1.- Obligations du bailleur en droit commun ;
2.- Obligations du bailleur vis à vis du code Bruxellois du logement ;
3.- Obligations du bailleur vis à vis du Code Wallon du Logement ;
4.- Obligations du bailleur de garantie du fait des tiers;
7.- Théorie des impenses et des améliorations ;

1.- Obligations du bailleur vis à vis du code civil.

Nous rappellons que nos banques de données de jurisprudence sur le droit des baux, réservées aux membres, vous permettent d'obtenir une lecture plus complète de cette section.

Les dispositions de l’article 1719 énoncent, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de :
.1° Délivrer au preneur la chose louée et d’effectuer les réparations de toute espèce;
.2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel, elle a été louée ;
.3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

1. Delivrer la chose louée en état de réparation de toute espèce et d’y effectuer pendant la durée du bail toutes les réparations non locatives qui deviennent nécessaires.

Les réparations de toute espèce impliquent que le bailleur doit veiller au bon fonctionnement de toute l’installation, mais également veiller que le bien soit en état de servir à l’usage prévu.
Ces dispositions ne sont pas impératives, de telle sorte qu’une disposition contractuelle peut dispenser le propriétaire de cette obligation.
Bien souvent les contrats prévoient une clause indiquant que le preneur accepte les lieux dans l’état où ils se trouvent.
Une telle clause ne vise toutefois que l’état apparent du bien en non l’état de bien que le preneur n’a pu déceler au moment de la conclusion du bail.
Mais si cette clause ne permet plus en principe au preneur de contester ultérieurement l’état des lieux loués, toutefois sans modifier ce régime général, le législateur est intervenu en matière de résidence principale pour imposer le respect d’un seuil minimal :
Ainsi les dispositions de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil, obligent le bailleur de livrer au preneur la chose louée présentant les critères de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Si le législateur de 1991 n’a pas entendu préciser ce qu’il entendait par ces différents critères, c’est qu’il avait souhaité confier l’appréciation de ces critères au juge, en considérant que la loi devait avoir pour objet de fixer un principe général.
C’est ainsi que la jurisprudence a repris presque unanimement les exemples cités par la doctrine, tout en laissant libre cours à son appréciation.
Toutefois, il est apparu nécessaire au nom d’une certaine sécurité juridique qu’une définition officielle soit apportée, afin de définir un seuil minimum.

Ainsi la loi du 13 avril 1997 et l’arrêté royal du 8 juillet 1997 ont répondu à cette nécessité, en définissant concrètement les exigences minimales, comme étant considérées comme un minimum absolu, dans le respect élémentaire de la dignité humaine.

Les dispositions essentielles de l’arrêté peuvent se résumer comme suit :
1. exigence quant aux locaux d’habitation : on y décrit les pièces privatives réservées au séjour et au coucher.
2. Absence de vice (fissures, vétusté prononcée, champignons,…)
3. l’air et la lumière : source d’éclairage naturel, dispositif d’aération,
4. Equipement minimaux (…)
5. Accessibilité (…)

Que se passe-t-il si ces exigences ne sont plus rencontrées en cours de bail ?

Jugé que « le preneur qui prend en location une habitation qui permet objectivement le logement de deux ou trois personnes ne peut se retourner contre le bailleur du fait que cette habitation n’est plus adaptée, compte tenu de l’extension de sa famille ».

2. La bailleur doit assurer la jouissance paisible de son locataire, pendant toute la durée du bail.

Par cette obligation, le bailleur est responsable des troubles de jouissance que subit le preneur de son propre fait, mais également des tiers lorsque ces troubles trouvent leur origine dans des droits conférés par le bailleur (cfr. banque de données de jurisprudence).
Dans le cadre de la garantie de son fait personnel, le bailleur ne peut s’autoriser à troubler la jouissance du preneur en exécutant ou en faisant exécuter des travaux, sauf si ceux-ci ont un caractère d’urgence.
Le preneur peut s’opposer à ce que pareils travaux soient réalisés et, s’il l’ont été sans son accord, peut prétendre à indemnisation.

Dans le cas d’une urgence, les dispositions de l’article 1724 du code civil, permettent au bailleur d’exécuter des travaux sans l’accord du preneur et sans devoir une indemnisation sauf si les travaux durent plus de 40 jours.

Jugé que que le trouble subit par le preneur du fait de travaux de rénovation des parties communes d’un immeuble entrepris par l’association des copropriétaires n’est pas de nature à engager la garantie de jouissance paisible due par le bailleur au preneur.
On considère que le bailleur n’a commis aucune faute contractuelle, et d’autre part, les droits locatifs ne visent que les parties privatives et non les parties communes, même si le droit du preneur s’étend à l’usage de ces parties.

Nous développons largement cette matière dans notre banque de données.

Quelles sont les sanctions à appliquer dans l’hypothèse où le bien ne satisfait pas aux conditions élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité :

La doctrine est divisée, certains estiment, par application des principes généraux en la matière, que le locataire, s’il peut opter pour la nullité du bail, peut tout aussi bien solliciter la condamnation de son bailleur à l’exécution des travaux nécessaires, éventuellement sous astreinte.

Il est évident que tout cela concerne la situation du bien et la gravité des faits reprochés.
Tantôt la seule solution sera la nullité du bail, et tantôt la condamnation du bailleur à effectuer les travaux complétés par d’éventuels dommages et intérêts.
Les nouvelles dispositions de la loi sur les baux de résidence principale prévoient explicitement cette alternative.

2.- Obligation du bailleur vis à vis de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale

1. Principes :
Les dispositions l’ordonnance du 17 juillet 2003* contraint les propriétaires qui désirent mettre un logement à louer, de répondre à des conditions élémentaire de sécurité, de salubrité et d’équipement, sous peine de sanctions administratives.
L’article 5 du Code du logement énonce que : « nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, sous peine de sanctions prévues aux articles 14 et 15 ».
Cette disposition signifie que tous les logements quels qu’ils soient, qui seront mis en location dans la Région de Bruxelles-Capitale devront répondre à des exigences minimum de sécurité et de salubrité.
Si le Code bruxellois n’a pas instauré un réel permis de louer, par contre pour certains petits logements (moins de 28 m²) et les logements meublés considérés comme logement à risque, le propriétaire est tenu d’obtenir au préalable une attestation de conformité auprès du Service d’inspection régionale.
Lorsque l’attestation de conformité est délivrée, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire.
Pour les autres logements, le législateur fait appel à la bonne foi des propriétaires. S’il y a doute quant à la conformité de son logement, le propriétaire peut demander au Service d’inspection régionale de visiter et de vérifier la conformité de son logement.
Les propriétaires qui ont fait la demande volontaire d’une demande de certificat de conformité ne pourront pas être astreints au paiement d’amendes administratives, sauf dans le cas où leur demande de certificat interviendrait consécutivement au dépôt d’une plainte qui s’avère fondée. Il s’agit donc d’inciter les propriétaires à une démarche volontaire visant à l’amélioration du parc des logements mis en location à Bruxelles.
Ainsi les dispositions de l’article 15 précisent, « sans préjudice des dispositions prévues par le Code pénal et celles relatives à la gestion publique énoncées aux articles 13 et suivants », le fonctionnaire dirigeant du Service d’inspection régionale peut imposer une amende administrative :
- au bailleur qui a mis un logement en location en violation des dispositions de l’article 5, dûment constatée conformément aux dispositions de l’article 13, §2, 2° ;
- au bailleur qui n’a pas fait de demande d’attestation de conformité, en violation des
dispositions de l’article 7 (tout propriétaire qui met en location des logements meublés et petits logements doivent être en possession d’une attestation de conformité.)
- au bailleur auteur d’une déclaration qui s’avère inexacte ou non sincère faite pour obtenir une attestation de conformité visée à l’article 7 .

2. Les recours du locataire.
Doc. p. 178 : « Le locataire dispose de la faculté d’aller devant le juge de paix, en vertu des dispositions du Code civil, dans le champs contractuel, mais il pourra aussi déclencher l’action administrative en portant plainte au Service d’inspection régionale, conformément au Code du Logement.
Tout dépendra de ce que veut obtenir le locataire.
S’il veut une rupture du contrat, il ira devant le juge de paix en vertu des dispositions du Code civil ;
s’il veut améliorer son logement, il déposera plutôt plainte au Service d’inspection régionale ».

Nous pouvons ajouter que devant le juge de paix, le locataire peut très bien obtenir la condamnation du propriétaire à mettre les lieux en état, tout dépendra de l’état des lieux. (art. 2 de la loi du 20 février 1991, sur le bail à résidence principale)

Sur base d’une plainte devant le Service d’inspection régionale. Celui-ci sera habilité à contrôler l’habitation entre 8 et 20 heures pour constater la conformité des lieux aux normes minimum. Cette visite ne peut se faire qu’après avertissement préalable du bailleur et du locataire par lettre recommandée au moins une semaine avant la date effective de la visite des lieux.
Sur base de cette enquête, le bailleur et le locataire sont tenus de donner toutes les informations utiles. Si le bien ne respecte pas les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, le bailleur est mis en demeure par lettre recommandée dans un délai de 60 jours, et le Service d’inspection régionale fixe un délai qui ne peut dépasser huit mois à dater de la mise en demeure pour permettre au propriétaire de terminer les travaux. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais impartis, le propriétaire se voit interdire de mettre le logement en location, le cas échéant, le certificat de conformité, l’attestation de conformité ou l’attestation de contrôle de conformité sont refusés, ou retirés.
Le bourgmestre de la commune où le logement se situe est avisé, et veille à l’exécution de l’interdiction, après avoir, le cas échéant, examiné toutes possibilités de relogement des personnes concernées. (art. 13 de l’ordonnance )
3. Recours du propriétaire :
Avant l’imposition de l’amende administrative, le bailleur mis en cause est entendu par le fonctionnaire dirigeant du Service d’inspection régionale ou par l’agent qu’il délègue à cette fin. Le bailleur dispose d’un recours suspensif devant le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les quinze jours de la notification de la décision lui infligeant une amende administrative.
Le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin se prononce dans les trente jours à dater de la réception du recours. A défaut de décision dans ce délai, l’imposition de l’amende administrative est confirmée. (Articles 9, §3. et 15)

3.-Obligation du bailleur vis-à-vis du Code Wallon du logement

De plus en plus les autorités se préoccupent de la sécurité et de l’habitabilité des logements, et dans ce contexte prennent des dispositions réglementaires qui s’imposent aux nouvelles normes de sécurité.
Ainsi des prescriptions techniques plus rigoureuses s’appliquent aux installations électriques, de chauffage, à l’usage et à l’entretien d’ascenseur.
Généralement, le service d'inspection des pompiers est amené à vérifier si les dispositions sont conformes.

Les Régions ont fixé des normes diverses concernant les différentes catégories de logement, celles-ci doivent s'appliquer cumulativement avec l'arrêté royal du 8 juillet 1997.

Le Parlement Wallon a modifié le code Wallon du logement par un décret du 20 juillet 2005. Cette nouvelle réforme tend à améliorer l’efficacité des dispositifs existants.
Si vous désirez une coordination officieuse du texte, version Pdf à télécharger : Version Pdf à télécharger

Ainsi, conformément à l'arrêté d'exécution du Code Wallon du logement du 20 juillet 1995, pour donner en location un logement collectif et un petit logement dont la superficie ne dépasse pas 28 m², le propriétaire doit être titulaire d'un permis de location. (Art. 9 à 13 du code du logement wallon)

Décision de la banque de données

- Le permis de location - nullité d'ordre public : Les dispositions sur le permis de location revêtent un caractère d’ordre public puisqu’ elles touchent à la défense d’un intérêt d’ordre général et que leur non-respect est sanctionné pénalement. Leur violation entraîne la nullité du bail par application de l’article 6 du Code civil. Il convient d’écarter toutes considérations étrangères aux dispositions sur le permis de location et notamment le fait que la loi sur le bail de résidence principale prévoit la résolution en cas de non respect des conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Justice de paix de Wavre, jugement du 29 mars 2001 (35)

Mais à qui incombe les travaux d’aménagements et de conformité qui s’imposent en vertu d’une nouvelle norme de protection ?

Qu’en est-il lorsque les parties se trouvent après la conclusion du bail, devant de nouvelles normes édictées, impliquant des travaux d’adaptation parfois importants et onéreux.
Par deux fois, la Cour de Cassation a affirmé que les travaux d’aménagement rendus nécessaires, en vertu de nouvelles mesures élaborées par les autorités, ne sont pas considérés comme des travaux d'entretien et de réparation peuvant être mis à charge du bailleur.

La Cour rappelle que les obligations du bailleur sont de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et donc y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

Cela signifie qu’il y a lieu au rafraîchissement des papiers-peints et peinture, la bonne fermeture des portes et fenêtres, le bon état des canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, le bon fonctionnement du chauffage, etc…
Le bon état signifie également en bon état de réparations et d’entretien de toute espèce .
Le mot réparation implique les travaux nécessaires, non les travaux somptuaires.
Il s’agira en fait pour le juge du fond d’apprécier en fonction du standing du bien loué.

L’obligation de délivrance du bailleur n’impose rien d’autre que de délivrer le bien, objet du contrat, c’est à dire tel qu’il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparations de toute espèce.

Par contre, si une mise en conformité s’impose en vertu d’une nouvelle norme.
A qui s’imposera-t-elle ?
Cela signifie-t-il que le bailleur doit effectuer des travaux d’aménagement et de transformation pour répondre aux nouvelles normes édictées ?
La cour répond par la négative.
Quelle est l’objet du contrat ?
Livrer un bien loué tel qu’il existe au moment de la conclusion du contrat, affirmant ainsi que la mise en conformité par de nouvelles normes édictées après le contrat, ne sont pas à charge du bailleur
n’étant pas des travaux d’entretien et de réparation.

L’obligation de délivrance du bailleur n’impose rien d’autre que de livrer le bien, objet du contrat, c’est à dire tel qu’il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparations de toute espèce.

Ainsi, la jurisprudence affirme que les aménagements requis à bref délai, sous peine de fermeture éventuelle, ne peuvent être assimilés à des travaux d’entretien à moins qu’il en ait pris expressément l’obligation dans le contrat.

Est-ce dire que le preneur est tenu de les entreprendre lui-même ?
Absolument pas, à moins qu’il s’y soit engagé, ce qui, dans la pratique est assez fréquent !
En conséquence, la nature de cette mise en conformité, celle-ci n’étant soumise à la charge d’aucune des parties, si le bien ne répond plus à la destination, il y a tout simplement perte de la chose au sens de l’article 1722, en manière telle que le bail en arrive d’office à son expiration prématurée ?

Cette conséquence détermine le plus souvent le locataire à prendre spontanément les travaux d’adaptation en charge en vue de préserver ses droits locatifs, du moins si leur coût n’est pas trop élevé, ni disproportionné par rapport au maintien du bail.
Le bailleur ne peut s’y opposer étant donné que le locataire a le droit d’user du bien loué selon la destination convenue.
Par contre, si une mise en conformité s’impose par vétusté, les frais seront à charge du bailleur.


4.- Obligation du bailleur de garantie du fait des tiers.

Art. 1724 : Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incom-modité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail
".
-Art. 1725 : « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur le chose louée ; sauf au preneur à la poursuivre en son nom personnel »

Le code fait la distinction entre le trouble de droit et le trouble de fait.
Concernant le trouble de droit, il s’agit de l’attitude du bailleur ou d’un tiers de prétendre à un droit sur la chose louée.
Cette théorie ne suscite pas trop de problème dans sa définition et dans son application.

Par contre, les limites de la théorie du trouble de fait, ne sont pas toujours aisées à définir.
On peut lire dans la doctrine qu’il y a trouble de fait lorsqu’un tiers vient troubler la jouissance paisible du preneur, sans prétendre à des droits sur la chose louée :
Constituent des troubles de fait :
-le vol commis dans l’appartement du preneur ;
-le bruit excessif troublant le voisinage, tel notam-
ment le bruit provenant d’un poste de radio,
excédant les limites imposées par les obligations du voisinage ;
-l’apposition d’inscriptions injurieuses ou obscènes sur les murs ou la porte d’entrée de l’appartement ;
-la poussière, l’odeur et les vibrations ;
-la détérioration de la chose louée suite à un tremblement de terre ou une bombe, explosion de gaz ;
Ainsi, si le bailleur n’est pas tenu de garantir le trouble de faits des tiers, par contre les dégâts causés à l’immeuble doivent être réparés par le bailleur lorsqu’ils sont dus à la force majeure (tremblement de terre, explosion de gaz dans le voisinage, destruction suite à un cambriolage), de voies de fait sans aucune responsabilité du preneur;
Mais le bailleur conformément aux dispositions de l'article 1725 ne doit pas garantir les troubles de faits de tiers.
La plupart des troubles de fait sont assimilables à des troubles de voisinage (bruits nocturnes, aboiement de chiens, déchets de construction encombrant l’accès de l’immeuble loué, fumées,…
J.P. Eghezée, 9 février 1998, JJP, 1999 : « Si un chien présente un danger grave et dérange les voisins en raison de ses aboiements virulents et répétés, on peut considérer que son comportement et sa présence constituent un trouble de voisinage et donc une rupture de l’équilibre entre les charges du voisinage entraînant la sanction de l’éloignement du chien »
-Le vol commis dans les locaux du preneur : le bailleur n’est pas responsable comme tel, seule sa responsabilité aquilienne pourrait être engagée, si le vol était imputable à sa faute, ou celle de ses préposés. Ainsi, on a reconnu la responsabilité du bailleur, dans un centre commercial, parce qu’il n’avait pas pris les dispositions indispensables pour éviter une telle situation (pose de volets de protection dans la galerie).

La question qui se pose fréquemment :
Le bailleur doit-il garantir son fait personnel si le trouble résulte de droits qu’il a conférés aux tiers ?

Ainsi un preneur commerçant voit s’installer dans le même immeuble un nouveau locataire exerçant une activité similaire à la sienne.
Le fait pour le bailleur d’avoir autorisé pareille affectation ne constitue-t-il pas dans son chef un manquement à son obligation de garantie du fait personnel ?
On estime en principe que le bailleur peut louer un local voisin à un concurrent du locataire déjà installé, sauf s’il ne l’est interdit, s’il a accordé une exclusivité d’exploitation au premier preneur ou bien encore s’il participe ainsi à un acte de concurrence déloyale ou illicite.

La question que de nombreux juristes se posent : le bailleur doit-il garantir les faits de tiers, lorsque ceux-ci ont le même bailleur ?

Principe du « rattachement » en France : le locataire, troublé dans sa jouissance par le fait d’un autre, peut agir contre le bailleur commun. Cette théorie est contestée en Belgique, car elle assimile automatiquement le fait du colocataire à un trouble droit, sans y apporter la moindre nuance. Bernard Louveaux écrit : « Le colocataire est un voisin, le fait qu’il tire ses droits du même bailleur ne modifie pas sa situation de tiers ».

Le preneur s’en prend parfois à tort au fait personnel du bailleur, lorsqu’il est incommodé par un autre locataire, usant des droits locatifs que le bailleur lui aurait conféré. Le locataire est en effet un tiers au sens de l’article 1725, par conséquent le bailleur ne répond pas de son fait.
Messieurs J. Vankerckhove et Vlies (JT.1993 , P.773)
Se sont posés la question de savoir : si le bailleur devait-il néanmoins garantir son fait personnel si le trouble résulte des droits qu’il a conférés au tiers ?

Certains en ont conclu que le fait d’un tiers pourrait engager la responsabilité du bailleur lorsqu’il s’associe à un manquement de ce dernier à ses propres obligations. Merchiers écrit (Répert. not. n° 202) IL ne s’agit plus en ce cas du fait d’un tiers mais du bailleur lui-même manquant à son obligation personnelle d’assurer la jouissance paisible.
On ne peut confondre troubles de fait et voies de fait, lorsque celles-ci constituent un trouble de droit, chaque fois que le tiers auteur prétend exercer un droit sur la chose, le bailleur doit y répondre.

La voie de fait prévue par l’article 1725 est un acte « violent » dont le bailleur ne peut répondre, puisqu’il n’existe entre lui et l’auteur de cet acte, aucun rapport juridique.


5. -Obligations du preneur :

Les obligations fondamentales du preneur sont énumérées dans l’article 1728 :
User de la chose en bon père de famille, et suivant la destination donnée ou présumée : le bon locataire doit user de la chose en lui apportant les soins que lui donnerait tout individu normalement afin d’éviter les inconvénients anormaux et, de manière générale tout abus de jouissance ;

a. encombrement des lieux communs de bicyclettes, voiture d’enfants ou tout autres objets. Tout cela dépend de ce que les parties ont définit, soit dans le contrat, soit dans le règlement d’ordre intérieur. Le juge écarte une action qui serait purement vexatoire, mais il peut accueillir des protestations légitimes destinées à mettre fin à de véritables troubles.

b. Animaux : Le bail ou le règlement de copropriété dans les immeubles à appartement multiples interdit souvent au preneur de garder un ou des animaux domestiques ;
Il a été jugé que « l’interdiction de détenir tout animal domestique, sans référence à une quelconque nocivité, porterait atteinte au droit à l’intégrité de la vie privé, de la vie familiale et du domicile, ainsi qu’au droit fondamental à un logement décent.
Des décisions contraires ont été rendues, il s’agit manifestement d’une question d’appréciation, selon les circonstances.

c. Maladies contagieuses :
Le preneur est tenu de déclarer tous cas avérés ou suspect de certaines maladies contagieuses déterminées par la loi (A.R. 1er mars 1971, M.B. 23 avril 1971 ) Le locataire qui aurait souffert de maladie infectieuse serait imposée, le cas échéant de faire procéder à ses frais à la désinfection des locaux loués.

d. Absence d’occupation :
On ne peut reprocher au preneur de ne pas habiter les lieux, ou de ne pas l’occuper, sauf si une disposition le lui impose (occupation personnelle est exclusive).
Jugé qu’il est permis au locataire de
se faire substituer par un tiers
chargé en ses lieux et place d’occuper correctement le bien, et même en dehors de toute cession ou sous-location, lorsqu’elle est interdite.
La doctrine reconnaît qu’il serait excessif d’imposer au locataire une présence continue et permanente dans les lieux loués, il peut avoir des motifs sérieux d’absence.
En revanche, et même au cas où le bail ne lui impose pas expressément l’obligation d’occuper, il ne peut pas, sans manquer à son obligation de jouir en bon père de famille, laisser à l’abandon, inoccupé et négliger ses
devoirs d’entretien, s’il peut s’abstenir d’user de la chose, c’est à la condition d’établir qu’il a pris toutes les mesures nécessaires pour en assurer la conservation.

Payer le prix du bail aux termes convenur

Nous avons rappelé que le propriétaire-bailleur avait l’obligation de livrer le bien loué, afin de procurer à son locataire une jouissance paisible et utile.
Qu’il doit au minimum livrer un bien qui respecte les critères de salubrité, de sécurité et d’équipements indispensables. Le preneur a quant à lui certaines obligations qu’il doit assumer vis-à-vis du propriétaire et dans une certaine mesure vis-à-vis de l’association.

A. Le premier principe, si le preneur est présumé responsable du bon état des lieux qu’il loue en sa qualité de gardien, par contre, il n’existe pas de présomption de faute à charge du locataire relativement aux dégradations causées dans les parties communes de l’immeuble.
Il n’en serait autrement qu’au seul cas où une convention oblige solidairement les divers occupants à l’entretien des communs ; à défaut, seule la responsabilité quasi-délictuelle du preneur (art. 1352 du Code civil) peut être invoquée, si la faute peut être rapportée par toute voie de droit, souvent une vue des lieux suffit ; la compétence technique de l’expert permet de déterminer si tels dégâts, provoqués par un déménagement récent, par exemple résultent de la faute du locataire sortant.

B. Deuxième principe :
Obligation de signalement lorsque des réparations incombant au bailleur où à la copropriété, se révèlent nécessaires, le locataire a pour obligation d’avertir le bailleur. S’il ne le fait pas, il manque à son obligation de jouir de la chose en bon père de famille. Il a en effet la garde de la chose louée et à ce titre; il doit dès lors tenir le bailleur au courant de tout ce qui pourrait dégrader l’immeuble ou aggraver une dégradation existante.
Le preneur a donc un devoir de signalement, en raison de son silence, il engage sa propre responsabilité si un dommage survient ou s’aggrave. L’avertissement au syndic le dégage de sa responsabilité, encore bien qu’il s’agisse de dégradation aux parties communes de l’immeuble.
Le cas échéant, il devra mettre en demeure le syndic d’immeuble d’effectuer les réparations si ceux-ci peuvent avoir des conséquences sur la jouissance de son bien.
Il arrive que le preneur ne soupçonne pas la gravité d’un dégât apparemment anodin qui ne lui cause d’ailleurs aucun inconvénient. S’agissant d’une réparation autre que locative, il s’en désintéresse et ne se donne pas la peine d’avertir le propriétaire Cela peut avoir des conséquences dramatiques; une dégradation insignifiante peut avec le temps prendre des proportions dramatiques. N’ayant pas averti le bailleur, ou le syndic si les dégradations touchent des parties communes, l’occupant ne pourra se plaindre des inconvénients, mais bien plus il se verra obligé d’indemniser le bailleur ou l’association, si celle-ci a été victime de ces dégradations.
Combien de fois un locataire constate la formation d’une tache d’humidité dans un plafond ? Celle-ci provenant de l’infiltration de la pluie à travers des gouttières vétustes, et le locataire ne juge pas opportun d’alerter le bailleur ou le syndic d’immeuble chargé légalement de la surveillance et de l’entretien de l’immeuble.
Certains estiment que cette obligation du preneur d’avertir le bailleur des réparations (autres locatives) doit s’entendre avec bon sens ; c’est ainsi que le bailleur ne peut faire grief au preneur de ne pas l’avoir averti de certaine situation dont il était à même de se rendre compte personnellement, ou que les autres occupants des appartements du même niveau étaient à même de se rendre compte. En tout état de cause, on ne serait recommander au locataire d’avertir immédiatement le bailleur ou le syndic, par lettre recommandée de la situation

C. le troisième principe :
Obligation de respecter la destination des lieux ;

Suivant les articles 1728 et 1729 du Code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de bail écrit.

Le locataire ne peut donc pas se servir de la chose louée aux fins qu’il lui plaît. Le bien loué à toujours une destination déterminée, soit celle déterminée par le bail, soit à défaut de bail, celle présumée par les circonstances.

Il ne faut toutefois pas confondre la modification de la destination avec l’extension de la destination. Alors que la modification est toujours prohibée sauf accord préalable du bailleur et de l’assemblée générale, l’extension de la destination par contre semble être admise par les tribunaux, sauf bien entendu, si une clause du bail ou une stipulation de règlement de copropriété devait l’interdire formellement.

Jugé lorsqu’en 1949 un bien avait été loué comme café et exploité depuis 1971 comme café-restaurant mais que cependant l’accent de l’exploitation reste fixé sur la consommation de boissons, et que la conversion de « café » en café-restaurant » ou, à côté des boissons on sert des snacks et des plats démocratiques, à la suite d’une évolution et d’une conception moderne, afin de rendre l’affaire plus rentable, celle-ci reste toutefois un commerce similaire axé en grande partie sur un même public et une même clientèle et on ne se trouve pas en présence d’une modification mais seulement d’une extension de la destination.

Dans le même sens – quoiqu’il ne s’agissait pas ici à proprement parler d’une extension ; « c’est au bailleur qui prétend que le locataire a commis un abus de jouissance en modifiant la destination des lieux, à établir la réalité de cette affirmation. Ce n’est pas parce qu’on cuisine dans un snack-bar que les lieux loués sont exploités à usage de restaurant. La préparation de repas même en cuisinant est tout aussi inhérente à l’exploitation d’un snack-bar que d’un restaurant (JJP, 1974, p. 33, JP Brx. 4ème canton, 30.10.1973)

Nous rappelons que le tribunal dispose donc toujours d’un large pouvoir d’appréciation lorsque les parties n’ont pas pris la précaution de définir clairement la destination des lieux, ni de prévoir en termes précis l’interdiction formelle de toute modification ou extension de cette destination de quelque nature qu’elle ce soit.

Dans les immeubles à appartements multiples, la destination du bien peut dépendre du règlement de copropriété, dans la mesure où il interdit souvent des activités de nature à troubler la jouissance paisible des occupants de l’immeuble ou à s’opposer, soit à la bonne tenue, soit au standing du bien.

Le règlement impose généralement des clauses dites "d’habitation bourgeoise".

Nous rappelons toutefois que ces clauses depuis la loi du 30 juin 1994 ont un caractère réel à titre de servitude, en manière telle qu’elles sont opposables au locataire.

Dans le cadre de la modification des lieux pour changement d’affectation ; il faut rappeler que qu’aucune modification à la structure même du bâtiment ne peut se réaliser sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Si l’assemblée refuse à l’occupant d’effectuer des travaux utiles à son exploitation, il peut toujours demander l’autorisation au juge de paix.

Avant 1975, la réglementation n’imposait aucune autorisation particulière pour changer l’affectation d’un bien immobilier. La première disposition qui a réglementé les changements d’affectation était l’article 2.2G du règlement général sur les bâtisses de l’agglomération bruxelloise qui imposait un permis préalable pour modifier tout ou partie de l’affectation d’un immeuble.

L’étape législative suivante est une ordonnance de la planification et de l’urbanisme du 29 août 1991, article 84, par. ; 5° . Cette disposition confirme la nécessité d’un permis préalable pour modifier l’utilisation de tout ou partie d’un bien en vue d’en changer l’affectation, même si cette modification ne nécessite pas de travaux.
Elle est entrée en vigueur le 1er juillet 1992 ;

A défaut de définition prévue dans l’ordonnance, on entend par affectation, celles décrites notamment dans les plans de secteur à savoir : affectation commerciale, administrative, industrielle, artisanale ou de bureau, etc..

La troisième étape législative est allée beaucoup plus loin. En effet, l’article 10 de l’ordonnance du 23 août 1992 a modifié l’article 84 de l’ordonnance organique précitée, rentrée en vigueur le 1er décembre 1993 ;
Désormais, un permis urbanistique est nécessaire pour la modification de l’utilisation ou de la destination de tout ou partie d’un bien, même si cette modification ne nécessite pas de travaux : Exemple de changement d’utilisation, exercer une activité de bureau dans un immeuble conçu à l’origine pour un logement ou transformer un logement unifamilial en kot d’étudiant.

Mais il ne nécessitera pas de permis le fait d’établir un commerce de détail (vente de vêtement) à la place d’un autre commerce de détail (vente de bijoux)
Ce sujet sera traité dans le prochain bulletin.


6. -Responsabilité en qualité de gardien.

En présence d’un seul locataire, c’est lui qui est le gardien et le surveillant de l’immeuble dont il assume le loyer et les charges. Dans ces conditions, c’est lui qui doit répondre de tout accident que les lieux peuvent provoquer à des tiers, à la suite d’un manque d’entretien. Il en sera ainsi lors d’un accident subi par un tiers qui glisse sur le trottoir défectueux ou verglacé. Il assume donc la charge de l’entretien et de surveillance de tout l’équipement de l’immeuble.

- Jugé que le locataire est responsable, en sa qualité de gardien d'une chose viciée, de la chute dont le préposé de la s.a. Electrabel a été victime alors qu'il voulait prendre le relevé du compteur à gaz dans la cave et qui a été provoquée par le fait que l'escalier menant à la cave, qui était pourri et usé, a cédé sous son poids.
Tribunal civil de Gent - Jugement du 30 octobre 2002.

S’ils sont plusieurs locataires, ce sont les copropriétaires en qualité de gardin de l'immeuble qui assument ensemble cette charge, et cela même en présence d'un syndic.
En présence d'un concierge, sa responsablité peut être mise en cause en fonction du contrat qui le lie avec l'association des copropriétaires.

Toutefois, le règlement de Police de la ville de Bruxelles, prévoient que pour les maisons non desservies par un concierge, mais habitées par plusieurs ménages, le balayage est à charge de ceux qui occupent le rez-de-chaussée et si celui-ci n’est pas habité ou si l’occupant est absent, à charge de ceux qui occupent les étages supérieurs en commençant par le premier étage.

En général, lorsque l’on se trouve locataire dans un immeuble à appartements multiples, cette responsabilité est reportée, à défaut de conciergerie, sur celui qui en a la garde officielle de l’immeuble, le syndic.
Si selon la Cour de cassation, le gardien est celui qui, pour son propre compte, use de la chose, en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. Dans ce cas, l’ont pourrait prétendre que ni l’association, ni le syndic, qui en est l’organe de représentation, peuvent être considéré comme jouissant du bâtiment pour leur propre compte.
Mais nous estimons que suivant l’objet de l’association ainsi que les attributions qui sont dévolues au syndic qui est de conserver et administrer l’immeuble, le syndic exerce bien la garde de l’immeuble.
Ainsi, en présence d’un syndic, la garde, l’entretien et le contrôle de toutes les parties communes de l’immeuble lui incombe dans le cadre de sa mission légale et statutaire.

Généralement, la présence d’une conciergerie, reporte sur celle-ci une partie importante de la responsabilité suivant les dispositions contractuelles.

Rappelons, que le concierge est désigné par l’assemblée générale, et il ne peut être démis de ses fonctions que par la même assemblée générale.
En sa qualité d’organe de gestion de l’assemblée générale, la doctrine estime que, naturellement le concierge est sous les ordres du syndic.

Nous pouvons résumer différentes missions du concierge en trois catégories :
-Mission de gardien de l’immeuble : fermeture et ouverture des portes d’entrée aux heures indiquées ; surveillance des accès ; recevoir les colis pour les propriétaires ; veille à entretenir la propreté du hall d’entrée, et des trottoirs extérieurs (Femme d’ouvrage) ; Veille à préserver les installations des conséquences du gel ; Changer une ampoule et autres menu entretien ;

-Mission ponctuelle donnée par un propriétaire : recevoir un courrier recommandé, un colis, faire visiter un appartement à louer ou à vendre , les plis judiciaires au nom de l’association ;
-Mission donnée par l’assemblée générale sous la direction du syndic ;

Responsabilité du bailleur :

Il a été jugé qu’une clause d’aggravation vis-à-vis du bailleur, mettant à sa charge les services, tels que la garde de l’immeuble, l’ascenseur, etc… imposait à ce dernier non seulement la surveillance de l’immeuble mais également l’entretien des parties servant à l’usage commun, trottoirs y compris, a été déclaré responsable de l’accident subi par un locataire qui avait glissé sur un trottoir verglacé.

VI. Obligation du Locataire

Sommaire de la section
En dessous de ces quelques rappels de principe, et dans le cadre de l'obligation du locataire de conserver les qualité substantielles de la chose louée,
vous trouverez le répertoire, couvrant tout le menu entretien à charge du locataire.

Principes

Conformément aux dispositions de l’article 1754, le locataire doit effectuer dans les lieux loués toutes les réparations locatives et le menu entretien.
Ces dispositions étant supplétives, le contrat de bail peut également mettre à charge du locataire, les grosses réparations (cfr. menu charges locatives).

Le contrat de location confère en principe au locataire des pouvoirs qui le rendent gardien de la chose qui est l'objet du contrat.
Toutefois, il ne sera responsable que dans la mesure où l'entretien de la chose défectueuse n'est pas resté à charge du bailleur (JT 1975, p. 620, cass. 18.04.1975).
Ainsi, il est reconnu que le locataire n’a pas de pouvoir de direction sur le gros œuvre du bâtiment, ainsi que sur certains arbres de haute futaie,
de telle sorte, sauf convention contraire, le bailleur en reste le plus souvent le gardien et en assure l'entretien.

C’est en sa qualité de gardien de la chose que le locataire est tenu de d'entretenir le bien loué avec toutes ses composantes, de le conserver en s’abstenant de tout acte qui pourrait nuire à sa substance.
Cela résulte de son obligation d’user de la chose en bon père de famille (art.1728).

Mais quels sont les entretiens que le locataire doit fournir ?

Le répertoire ci-dessous répond à votre question :


L'usage du bon père de famille doit être considéré in concréto.
Le juge du fond apprécie souverainement ce qui peut être considéré comme faisant un usage incorrect du bien loué.

Le preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués.
Si la loi énumére quelques-unes des raparations que le locataire doit assumer, cet inventaire n'est établi qu'à titre exemplatif.
L'article 1754 du Code civil renvoie d'ailleurs aux usage des lieux qui mettent généralement d'autres prestations à charge du locataire, tel le ramonage.

Toutefois, comme nous l'avons indiqué les parties peuvent déroger au droit commun, et mettre ainsi à charge du locataire outre le menu entretien, mais également le gros entretien et les grosses réparations qui normalement sont à charge du bailleur, à l’exception de la vétusté et les cas de force majeure (art. 1755 du Code civil).

Le bailleur ne pourra toutefois, imposer au preneur que les seules charges expressément prévues dans le bail, ou qui concernent l’usage et la jouissance du bien loué.

Répertoire du menu entretien. :

La preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués, et cela conformément aux usages admis (art. 1754 du code civil) :

1. Les frais de gérance. - 2. Conciergerie - 3. Antennes - 4. Ascenseur - 5. Asphalte-bitume - 6. Auvent -7. Baignoire -8. Balatum - 9. Balcon - 10. Balustrade et garde-coprs - 11. Bassin - pièce d'eau - Jet d'eau - 12. Bassin-piscine - 13. Boilers - vase d'expansion - 14. Boiseries - 15. Carreaux de faïence - 16. Chambranles - 17. Caves - 18. Chasses d'eau - 19. Cheneaux goutttières - 20.Citernes - 21. Chauffage central - 22. Chauffe bain - 23. Cheminée - ramonage - 24. Clefs - 25. Clôtures - 26. Clous-pitons - 27. Contre-coeur - . - 28. Croisées ou fenêtres - 29. Cuisinières - 30. Dalles - 31. Déménagement - 32. Egouts - 33. Electricité - 34. Enduits - 35. Enseignes - plaques - 36. Escaliers - 37. Eviers - 38. Façades - 39. Fenêtres - 40. Gaz - 41. Jardins - 42. Marbres - 43. Mérules - 44. Papiers de tapisserie et peinture. - 45. Parquets - 46. Pavements - carrelages - 47. Plafonds - 48. Plaques de propreté - 49. Plomberie et appareils sanitaires - 50. Pots de fleurs - 51. Recrépiment - 52. Serrures, poignées, quicaillerie - 53. Tapis - 54. Targettes - 55. Tentures - 56. Trottoirs - 57. Toitures - 58. Trous d'hourdages - 59. Vase d'expansion - 60. Vasistas - 61. Vide poubelles - 62. Vitraux - 63. Volets

1. Les frais de gérance :
Doctrine et jurisprudence ne sont pas unanimes pour mettre les frais de gérance, en tout ou en partie, à charge du locataire. Certains estiment que le syndic est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, sans intervention ni respsonsabilité du preneur, que dès lors les frais de gestion incombent au bailleur seul.
Dans un jugement du 29 juin 1998, rendu par la Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode : "A défaut de stipultation contraire précise, les frais de syndic et de gérance ne sont pas à charge du locataire car ils représentent le coût des prestrations de gestion dont le bailleur est bénéficiaire, le gérant et le syndic exercent à la place du bailleur ses propres obligations, ils les représentent en effet, ayant mandat d'agir en leur nom".
Cette juriprudence rompt à bon droit avec la jurisprudence très critiquable de la justice de paix d'Etterbeek qui soutenait : "les frais communs concernent tous ceux qui sont nécessaires ou utiles au bon fonctionnement et à la bonne organisation de l'immeuble, le travail de la gérance est utile à la fois au propriétaire et au locataire, puisque chacun d'eux puise dans l'examen des différents décomptes, le moyen de contrôler la réalité des frais à imputer...".
Ces deux décisions sont reprises dans nos banques de données de jurisprudence.

2. La conciergerie : Il ressort de la fonction même du concierge, qu'il s'agit de frais communs que le bailleur peut à ce titre répercuter à son locataire;
Les services d’un gardien ou d’un concierge d’immeuble offrent certains avantages à la copropriété, mais également aux différents occupants de l'immeuble. La conciergerie s’occupe de surveiller l’immeuble, parfois se charge de faire du ménage et de gérer certains courriers, affiche des notes de services, dans certaines copropriétés se charge de remettre les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales aux copropriétaires.
Les tâches sont ainsi multiples, appeler les dépanneurs, prévenir la police en cas d’infractions. Certains assument même l’entretien des espaces verts. Les services d'une conciergerie sont offerts à tous les occupants de l'immeubles.
Généralement le concierge est sous l’autorité du syndic, et lui confie quelque fois comme mission de réceptionner les entreprises extérieures, faire visiter les logements.
(Cfr. Convention collective de travail n° 31 du 22 novembre 1977 - concernant les concierges d'immeubles à appartements )

3. Antennes :
Si le bail ne le lui interdit pas (ou le règlement de copropriété), le preneur peut installer une antenne de radio ou de télévision, mais il est tenu, même s’il y est autorisé, de procéder à son enlèvement à la fin de l’occupation et doit réparer les dégâts éventuellement à la toiture.

Si une antenne est déjà placée par le propriétaire, il doit en assumer l’entretien, à moins qu’il s’agisse d’une antenne collective, à la disposition commune de plusieurs occupants.
Actuellement, les litiges sont moins fréquents compte tenu de l’existence du câble qui se généralise partout.
Concernant le placement d'antennes de type parabolique, est généralement soumis à réglémentation.

Dans un jugement du 20 mars 1997 (R .G.6536) le juge de paix de Wolvertem doit se prononcer sur la demande d’un copropriétaire d’annuler une décision de l’A.G. qui lui refusait le placement d’une antenne parabolique.
Le règlement d’ordre intérieur autorise un raccordement au câble de télédistribution commun mais interdit, sauf décision prise à la majorité des ¾ des voix, le placement d’antennes privées.
Le demandeur plaide le refus illégitime et débouche sur un abus de droit car le placement de l’antenne parabolique ne pose aucun problème esthétique ou pratique et qu’il en supportera tous les coûts sans charges supplémentaires pour les copropriétaires.

Il argumente également que la décision n’est pas prise conformément à la finalité du droit reconnu à l’assemblée qui l’exerce avec deux poids et deux mesures car, sans autorisation et alors qu’il y a atteinte à l’aspect esthétique, un propriétaire a placé des volets, un autre a placé une porte peinte en vert alors que les autres ont la couleur du bois naturel et que d’autres ont posé des marquises.

S’interrogeant sur l’abus de droit vanté, le juge rejette la pertinence de l’argument tiré du mépris du règlement par d’autres copropriétaires puisqu’un débat à l’assemblée peut encore avoir lieu à propos de ces infractions au règlement.
Il désigne toutefois un expert pour vérifier l’affirmation des demandeurs selon laquelle il ne peut pas y avoir de problèmes techniques au placement de l’antenne. Il charge également un expert de se prononcer sur l’aspect esthétique et sur la possibilité pour d’autres copropriétaires de placer une antenne semblable et ce, après avoir pris l’avis de la commune concernant le placement de plusieurs antennes paraboliques.
En France : Le règlement de copropriété ne peut tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi du 2 juillet 1966 sur le droit à l’antenne. Ainsi il a été jugé, que le raccordement de l’immeuble à un réseau câblé ne constitue pas un motif de refus d’une installation individuelle, s’il peut fournir des programmes désirés.

4. Ascenseur : En règle générale, dans le cadre d’une copropriété, le syndic confie l’entre-tien de l’ascenseur à des firmes spécialisées et en réclame le coût aux copropriétaires suivant le règlement de copropriété.

Actuellement, la sécurité dans les ascenseurs est régie par la loi du 9 février 1994 qui impose une obligation générale de sécurité.

Depuis, une Directive européenne du 19 juin 1995, impose aux Etats membres de prendre les mesures nécessaires pour améliorer la sécurité.
Ces principales mesures ont été prises dans le cadre d'un arrêté royal du 9 mars 2003 en application d'une recommandation de la commission européenne du 8 juin 1995, qui oblige les propriétaires d'ascenseurs à procéder à une analyse de risques et à moderniser leurs appareils, en vue d'améliorer la sécurité.

Le nouvel arrêté s’applique à tous les ascenseurs, sous certaines exceptions : monte escalier, ascenseur de puits de mines, monte-charges, et prévoit une planification en plusieurs étapes en vue d’améliorer progressivement la sécurité des ascenseurs.

Désormais, tous les ascenseurs doivent être soumis à des entretiens préventifs effectués par des sociétés spécialisées. Il convient de faire réaliser des inspections préventives par un service externe pour les Contrôles techniques (SECT).
Un SECT est une entreprise privée indépendante agréée par les autorités belges pour le contrôle technique des ascenseurs.
Chaque propriétaire ou gestionnaire est tenu de faire appel à un SECT pour soumettre leur ascenseur à une analyse de risque.
Celle-ci indiquera si des interventions urgentes sont nécessaires à court terme.

Pour les modifications et modernisations non urgentes, un timing de réalisation précis doit également être respecté. Par contre, si aucune intervention n’est nécessaire, une nouvelle analyse de risque ne sera requise qu’après dis ans.
Il est à noter que chaque propriétaire ou gestionnaire est obligé de tenir un dossier de sécurité de son installation et faire figurer dans son ascenseur des indications claires permettant à l’utilisation de savoir ce qu’il doit faire en cas de problème.

Pour prendre connaissance de toute la réglementation officielle concernant ces nouvelles mesures, nous vous invitons à aller visiter les pages web du site mineco.

Concernant la modernisation des ascenseurs, de nouveaux délais ont été fixés, afin de prolonger les dates du calendrier : Arrêté du 17 mars 2005

Concernant l'imputabilité des frais d'ascenseur :
Sauf preuve contraire, les frais de réparation et de remplacement sont à charge du propriétaire,
remplacement des câbles et des pièces mécaniques), à l’exception des pièces devant être renouvelées périodiquement suite à l’usage normal et incombant au locataire (éléments accessoires : contact, fusibles, interrupteurs, ampoules).
Sauf convention contraire, tout ce qui est d’usage et de menu entretien est à charge du locataire s’il est seul utilisateur ; comme le remplacement des lampes, des boutons d’appareil, serrures, graisses, etc…

On rappelle que le syndic a le devoir d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire, ce qui implique principalement le bon fonctionnement des équipements et de tous les services communs, et notamment l’exécution de tous travaux d’entretien dus à la conservation du bien.
Et cela sans y être autorisé par une décision préalable de l’assemblée générale.

Dans la répartition des charges entre copropriétaires, ce poste suscite souvent des difficultés, en ce qui concerne l’intervention de chacun des propriétaires dans l’usage et l’entretien, de l’ascenseur commun. Celle-ci est organisée dans le règlement qui régit l’indivision. Cette répartition se réalise tantôt sur base du critère légal de la valeur de chaque lot, et tantôt suivant certaines situations, sur base du critère de l’utilité ou de la combinaison des deux critères (valeur-utilité).

Si le critère de valeur peut certes apporter une solution dans la répartition des charges, le critère de l’utilité est souvent combiné avec le critère de valeur, et donc de l’importance de chaque appartement, afin d’appréhender le plus objectivement possible son utilisation potentielle.
Cette utilisation potentielle peut s’apprécier en fonction de la surface du lot, et donc en fonction de la capacité d’occupation.

S’il s’agit d’un bureau, la valeur du lot sera reconsidérée, ce qui permettra de mieux adapter le coefficient d’utilisation.

Si l’ascenseur est à l’usage d’un seul locataire (occupant seul tout l’immeuble) celui-ci aura la charge de l’entretien et des menues réparations.
« Les petites réparations d’entretien et les charges nécessaires pour le maintien en activité de l’ascenseur sont comme le nettoyage des parties communes, à charge du preneur (Civ. Gand – 1ère
Ch. – 16 mai 1980, RW, 1989-1990, p.782)

D’autre part, il arrive que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée soit expressément dispensé des frais d’entretien, ou que ses interventions soient limitées, par exemple aux coûts des grosses réparations sur base de la solidarité qui doit exister au sein de la communauté des copropriétaires. Dans ce cas, son locataire sera dispensé d’assumer tous les frais de l’ascenseur, sauf clause d’aggravation explicite.

Si le propriétaire du rez-de-chaussée doit intervenir dans tous les frais, sur base du critère unique de la valeur du lot. Là également, le contrat de bail doit contenir une clause explicite précisant que dans les frais communs sont compris l’entretien de l’ascenseur, à défaut le locataire ne sera pas tenu.

Par contre, les locataires des autres étages seront tenus aux frais d’entretien de l’ascenseur uniquement sur base de la clause « frais communs ». Nous renvoyons au Guide pratique de la copropriété pour des exemples de jurisprudence.

Toutefois, si le bail prévoit que les frais communs sont à charge de preneur, certaines clauses peuvent alourdir les obligations du preneur, en mettant à sa charge les grosses réparations à moins qu’il ne soit démontré qu’elles résultent de la vétusté ( travaux de remise à neuf) ou de la force majeure.

5. Asphalte-bitume :
Les toits plats, les terrasses ou les cours sont souvent recouverts d’une couche d’asphalte ou de bitume. C’est au bailleur qu’il incombe d’entretenir les toitures ;
Mais le preneur est responsable des dégradations attribuables à sa faute ; il en est ainsi lorsque, sans y être autorisé, il a rendu le toit accessible et en a fait usage en y marchant, car il s’agit d’un revêtement délicat ; dès lors, et même si la terrasse a été rendue accessible aux termes d’une disposition du bail, il ne peut s’en affranchir, à moins de démontrer un vice de construction.

6. Auvent :
L’auvent est un petit toit en saillie protégeant une fenêtre ; en termes de voisinage, c’est également un abri placé au sommet d’un mur destiné à protéger des espaliers.

Sauf convention contraire, l’entretien de l’auvent est à charge du bailleur, tenu de pourvoir au remplacement éventuel du zinc, du plomb ou autres matériaux qui le composent et de pourvoir également à la peinture ; le preneur qui répond toutefois du menu entretien doit nettoyer l’auvent s’il est accessible et procéder à l’enlèvement de

7. Baignoire :
La baignoire est considérée comme un objet meubilier dont le preneur a l’entretien et la surveillance. ce qui implique notamment : la vidange et le nettoyage après chaque emploi.
En outre, le preneur devra éviter les traces d’eau ; il s’abstiendra également d’utiliser des produits acides susceptibles d’attaquer l’émail. Il utilise des produits d’entretien afin d’en préserver l’éclat.

Si le locataire cause un éclat dans l’émail, il fait procéder à la réparation dans les règles de l’art.
Une retouche au pinceau ne peut être considérée comme une remise en état valable.
Le locataire est également obligé d’entretenir et de remplacer éventuellement le joint souple en péri-phérie de la baignoire ; il peut être tenu responsable des dommages provoqués par des infiltrations à la suite d’une défectuosité du joint.
Les adhésifs antidérapants sont susceptibles d’altérer le matériau en surface, le locataire qui pose ces adhésifs est dès lors responsable des dommages éventuellement provoqués.

Le locataire qui installe une baignoire peut l’emporter lors de son départ (sauf stipulation contraire dans le bail)
(Cfr. Théorie des impenses)

8. Balatum :
Ces produits généralement constitués par des feuilles de carton couvertes d’une peinture ou d’un vernis résistant, s’entretiennent à la cire et ils ne peuvent se laver à l’eau claire. L’usure se marque aux endroits de stationnement ou de foulée. On ne peut déterminer leur durée d’usage normal qui varie selon la destination des locaux.
Le preneur est tenu à réparation en proportion de la durée de vie normale qu’aurait encore eu un balatum non dégradé anormalement. Le preneur est responsable des déchirures et griffures ainsi que de la détérioration par des lavages avec des produits
mordants ; il n’est pas responsable de l’usure normale ou des déchirures provenant d’un vide de placement (boursouflures, bords couverts, etc…) ou d’inégalités du plancher. Les balatums se place parfois sur carton feutre.

9. Balcons :
Le statut commun ou privatif des terrasses et balcons ou des parties de toiture utilisées comme terrasses d’un penthouse constitue depuis longtemps une source de difficultés à qui incombent les frais de réparations, d’étanchéité, de peinture du ciel des terrasses et du renouvellement des carrelages .

Au propriétaire du lot ou à la copropriété ?

Si cette charge revient au copropriétaire du lot, celui-ci peut très bien répercuter ces frais à charges de son locataire par une clause d’aggravation.
A défaut d’une telle clause, le locataire ne sera tenu que des menus entretiens, sous réserve d’une quelconque responsabilité dans l’utilisation du balcon.

Si l’entretien et les réparations, parties du gros œuvre incombent au bailleur ou à l’association des copropriétaires, suivant le règlement de copropriété, leur usage implique pour le preneur des obligations de menu entretien.

Si de grosses réparations sont à effectuer au balcon, et ces réparations, suivant les statuts, incombent à l’association des copropriétaires.
Le locataire ne connaît contractuellement que le propriétaire-bailleur.
Mais, depuis les nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, le locataire n’est pas un tiers, puisqu’il peut remettre en cause certaines décisions qui sont prises à l’égard de la copropriété, et d’autre part, le balcon est considéré par l’acte de base comme une partie commune, comme le sont les ascenseurs, les escaliers, le hall d’entrée, le jardin, etc…. Mais à la différence, le locataire bénéficie d’une occupation privative.

Le locataire doit également être prudent lorsqu’il dépose des objets sur les balcons. En effet, si par suite d’un vent violent ou pour une autre cause, l’un ou l’autre desdits objets devant venir à tomber et blesser, voir provoquer la morts d’une personne, le preneur s’exposera à des poursuites pénales du chef de coups et blessure ou d’homicide involontaire par défaut de surveillance ou de précaution.

Bien souvent les clauses restent imprécises en ce qui concerne les conséquences de travaux entrepris par l’association dans le cadre de sa mission.

Il a été jugé que les copropriétaires et donc le locataire, doivent supporter les dépenses générées par le déplacement des ouvrages et plantations qu’ils ont jugés bon d’installer dans leur seul intérêt sur des parties communes dont ils n’ont que la jouissance ? Comme on vient de le voir, les balcons-terrasses sont soumis à de multiples épreuves, ils servent non seulement à celui qui en a la jouissance effective, mais également de toiture pour le propriétaire du lot privatif situé en dessous.

Si la terrasse est privative, son entretien et les réparations incombent normalement au propriétaire. Or le défaut d’entretien peut causer des troubles ou pourront causer des dégâts au gros œuvre de l’immeuble, voie à un élément privatif situé à l’étage inférieur ?

En préconisant le caractère commun des terrasses balcons, cela implique également que l’utilisateur exclusif, doit veiller à un usage en bon père de famille.
Que le statut commun des terrasses dont la jouissance privative est octroyée à certains lots n’exclut pas la possibilité pour l’association des copropriétaires, d’agir à l’encontre d’un occupant ou le copropriétaire qui aurait causé des dégâts au revêtement ou à l’isolation de sa terrasse par défaut d’entretien ou par l’utilisation abusive d’éléments destructeurs
(plantes, arbustes, etc …) .

La plupart des rédacteurs, préconise et souhaite inscrire dans les statuts un maximum d’éléments communs.
Les balcons et terrasses ainsi que leur accessoire (garde-corps, balustrades, revêtement, etc,…) sans distinction aucune, sont considérés comme étant des éléments de la façade ou de la toiture, car ils participent au caractère commun de l’édifice. .

En ce qui concerne les terrasses et les balcons dont la jouissance privative a été attribuée à un lot privatif, les garde-coprs, les balustrades, l’étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu’elle protège, sont parties communes, ainsi que les éléments qui ont trait à l’ornement extérieur des façades, même si leur usage est privatif.
Toutefois, les frais qui seraient exposé par la copropriété devront être remboursés par l’occupant du lot privatif, s’il est établi que les dégâts causés au revêtement sont dus de son fait.

10. Balustrade et garde-corps :
balustrades et garde-corps constituent des moyens de protection s’élevant à hauteur d’appui et placé en bordure d’un vide, notamment sur les balcons et terrasses.
Le locataire nettoie et entretient les garde-corps avec des produits appropriés.
%0

V. Etat de lieux - Restitution des lieux.

SOMMAIRE :

1. Principe général;
2. L'état des lieux d'entrée;
3. Avenant en cas de transformation ;
4. Restitution des lieux;
5. Dégâts locatifs et constatation;
6. Vétusté - usure normale - force majeure;

1.- Principe général

Le bail est un contrat temporaire.
A son terme, le locataire est tenu de restituer les lieux dans l’état dans lesquels il les a reçu, sans qu’on puisse cependant tenir compte de l’usure normale, de la vétusté ou de dégradation attribuable à la force majeure.

L’obligation du locataire s’apprécie dès lors, suivant l’état comparatif des lieux à son entrée et à sa sortie.
L’état dans lequel les locaux loués doivent être remis à la disposition du bailleur est régi par des dispositions particulières, définies sous les articles 1730 et 1731 du Code civil.

Depuis les lois des 7 novembre 1973 et 29 décembre 1983, à défaut d’état des lieux d’entrée, il existe une présomption selon laquelle la bien est censé avoir été donné en location dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire pouvant être apportée par toutes voies de droit.
Le bailleur a dès lors intérêt à prévoir la rédaction d’un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, à défaut il s’expose effectivement à supporter, en fin de bail, le fardeaux d’une preuve difficile.

L'état des lieux d'entrée doit, pour être valable et efficace, correspondre aux prescriptions impératives de l’article 1730, §1er, qui dispose : " chacune des parties peut exiger qu’un état des lieux détaillé soit dressé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation lorsque la durée du bail est égal ou supérieur à un an, au cours de d’occupation lorsque la durée du bail est inférieur à un an. A défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

Il est évident que, les parties elles-mêmes n’ayant pas toujours la compétence requise pour rédiger l’acte de la meilleure manière, peuvent avoir intérêt à recourir à un expert.
Sauf, s’il y a un expert judiciaire, l’acte sera établi en deux exemplaires, et signé par les parties ou par leur mandataire qualifié.

2. L'état des lieux d'entrée

On admet qu'un état des lieux soit rédigé par les parties elles-mêmes, il suffit qu’il soit contresigné soit par un seul des colocataires, soit par un seul des cobailleurs éventuels (JJP, 1989, p. 262).

Il peut être également utile d’annexer au document écrit des photos destinées à permettre plus aisément la comparaison, en temps opportun, de l’état du bien au moment de la prise de cours du bail d’une part, et de la situation au départ effectif du locataire, d’autre part.
(Etat des lieux et l’apport des techniques modernes de preuve, JJP, 1990, p. 201 et Svts.)

A défaut d’accord sur la rédaction contradictoire d’un état des lieux, le juge de paix peut être saisi par voie de requête unilatérale, par la partie la plus diligente.
Le juge de paix compétent, est celui de la situation du bien.

Qu’il soit judiciaire, de commun accord, les frais d’expertise sont partagés par chacune des parties.
Mais rien ne s’oppose suivant la doctrine que les parties conviennent de les partager comme bon leur semble, et même de dispenser l’une ou l’autre partie d’intervenir dans les frais.

Suivant les dispositions légales, nous avons vu que l’état des lieux doit être rédigé dans un délai d’un mois.

Mais que décider si le locataire retarde son entrée dans les lieux loués, alors que les clés lui ont été remises et que les locaux sont à sa disposition exclusive dès ce moment ?

Jugé que le délai d’un mois commence à courir à la date d’entrée en vigueur du bail, sauf au cas où le bailleur s’abstiendrait de délivrer les lieux, en ce cas, il faudrait tenir compte de la date de la délivrance effective.

Quoiqu’il en soit, le bailleur agit au plus tôt afin d’éviter que son action soit rejetée comme tardive.
Après ce délai d’un mois, le preneur peut s’opposer à tout constat, sans que son attitude soit jugé comme abusive.
Ceci n’empêche pas aux parties de rédiger un état d’entrée de commun accord, dont la pertinence du constat sera toute relative en fonction du moment ou il sera établi.

3.- Avenant en cas de transformation.
Le texte légal dispose que : Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux a été établi.
Chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.

Il doit s’agir selon la doctrine de changement de nature à énerver l’état des lieux d’entrée, et non de simples réparations.

L’établissement de pareil avenant implique l’existence d’un état des lieux initial.
A défaut d’accord, le juge apprécie. Notons que les transformations ne sont pas seulement des actes du locataire, mais également des travaux réalisés par le bailleur lui-même.

D’autre part, en cas de reconduction ou de renouvellement, les parties ne sont pas contraintes d’établir un nouvel état des lieux d’entrée, ce qui impliquerait du reste un état des lieux de sortie, et la réparation par le locataire des dégâts existant avant de quitter réellement les lieux loués, alors qu’il n’y entre pas, y étant déjà installé.

4.- Restitution des lieux
Au cas où un état des lieux d’entrée a été rédigé régulièrement, le preneur est tenu de rendre le bien à la disposition du bailleur, en fin de bail, dans l’état décrit, sauf ce qui a péri ou s’est trouvé dégradé par vétusté, usure normale ou force majeur.

L’état des lieux d’entrée pour être valable doit être descriptif et conformément à la loi, détaillé.
Il suffit, à la sortie du preneur,de comparer l’état constaté à ce moment en le comparant à l’acte, et ses éventuels avenants.
Si par contre, il n’existe aucun état des lieux, le bien loué est réputé délaissé dans l’état tel qu’il se trouvait à l’entrée du locataire sortant.
Mais cette présomption instituée est relative et dès lors susceptible de preuve contraire.

Les preuves peuvent être rapportées par toutes voies de droit : enquête et témoignage, éventuelles présomptions de fait, aveux, serment y compris par l’expert éventuellement désigné dont la compétence technique pourra lui permettre de déterminer la cause du dommage.
Mais, il est un fait que les preuves contraires permettant de renverser la preuve contraire restent difficiles à rapporter, et nécessite l’intervention du Juge de paix, d’autant qu’un éventuel témoignage sera souvent accueilli avec beaucoup de prudence.

5.- Les dégâts locatifs et leur constatation.

L’obligation du preneur de restituer le lieux à la disposition du bailleur la fin du contrat, dans l’état dans lequel il les a reçu, s’explique en raison de l’obligation du preneur d’user du bien loué en bon père de famille et de l’entretenir.

Pendant le cours du bail, le locataire ne peut exiger l’exécution immédiate des réparations, qu’au seul cas où les dégâts causés, seraient de nature à entraîner des dégradations compromettant l’état du bien et l'usage paisible des lieux.
Rappelons que le locataire resterait responsable de dégâts qu’il n’aurait pas signalés au bailleur, entraînant une dégradation qu’il aurait permise de limiter.

Constatation des dégâts : il appartient aux parties de convenir d’une réunions aussitôt que les lieux sont libérés, car il est malaisé de procéder aux constatations qui s’imposent aussi longtemps que les locaux n’ont pas encore été vidés.
Souvent dans la pratique les parties se font accompagner, à l’occasion de ces rencontres amiables, après la sortie du preneur, par leur conseiller technique compétents, généralement architecte ou géomètre expert immobilier.
A défaut de pouvoir établir de commun accord un état de sortie, il est recommandé aux parties d’introduire rapidement une procédure tendant à la désignation d’un expert judiciaire pour établir un rapport.

Si la bailleur reprend possession des lieux loué, après le départ du preneur, sans avoir fait constater les dégâts locatifs de manière régulière, le bailleur est censé avoir renoncé à toute réclamation.
Néanmoins, la reprise de possession par le bailleur n’entraîne sa renonciation que si elle est réelle et effective.
Un principe est que la renonciation ne se présume pas.

Ainsi, le bailleur se garde bien de ne pas pénétrer dans les lieux avec ses entrepreneurs pour y effectuer des travaux.
Jugé : ne constitue pas une prise de possession, entraînant renonciation du bailleur, le placement de draps à hauteur des fenêtres du coté postérieur de l’immeuble, ni la placement de rideaux côté rue, en vue de cacher la mauvais état dans lequel les lieux ont été laissés.

s’il existe bien un délai prévu par la loi pour établir un état des lieux d’entrée, par contre concernant la sortie des lieux par le locataire aucun délai n’est prévu pour établir un état de sortie.
Mais, il est un fait que l’état des lieux de sortie doit être réalisé à très brefs délais, pratiquement à la sortie du locataire.

D’autre part, la remise des clés est un fait juridique dont le juge de paix apprécie souverainement la portée. En vue d’éviter que l’acceptation des clés qui lui sont remises à la sortie du preneur puisse être interprétée comme une renonciation à la réparation des dégâts locatifs, le bailleur a intérêt à s’abstenir de les accepter, du moins sans formuler des réserves.

L’éventuel visite du bien par des amateurs à la conclusion d’un nouveau bail n’entraîne pas nécessairement la perte pour le bailleur de son droit de réparation.

Notons, qu’après la constatation éventuelle des dégâts locatifs, dont il répond, le preneur est tenu de remettre toutes les clés qu’il possède au bailleur, non seulement celles qu’il a reçues de lui, mais également tous les doubles qu'il a réalisés.
Il est bien évident que le bailleur ne peut valablement procéder à des constatations personnelles unilatérales.
Elles seraient inopposables au locataire qui n’aurait pas été invité à y assister.
Ne pourrait encore moins être invoqué valablement un constat d’huissier que le bailleur aurait fait établir seul. Un huissier n’ayant aucune compétence technique lui permettant de déterminer les causes des éventuels dégâts, ni les responsabilités, ni l’estimation des travaux de remises en état, et cela même si dans un courrier, le locataire aurait accepté d’avance les constatations faites par l’huissier (Cass., 28 février 1980, pas.I, 791)
Dans la pratiques, les parties cherchent souvent à s’entendre sans le concours d’experts, désireuses d’éviter es frais de procédure, elles procèdent ensemble à la visite des lieux, dès l’instant ou ils sont libérés.
Elles se mettent d’accords sur les dégâts, les évaluent et conviennent de leur règlement.
Elles prendront soin de rédiger leur accord en double exemplaires ce qui mettra fin à leur différend.

Mais si les parties ne parviennent pas à s’entendre, le bailleur devra recourir à la désignation d’un expert judiciaire, sauf si les parties désignent ensemble à l’amiable un expert qui tranchera leur différend.

Souvent, les problèmes surgissent quant aux évaluations des dégâts.
Leur estimation et la réparation requièrent souvent l’intervention d’un spécialiste. Surtout, qu’il faut tenir compte de différents paramètres : valeur de remplacement, la qualité du bien à remplacer, la valeur d’usure normale, etc…

Pour éviter les difficultés que l’on rencontre souvent, il est donc recommandé que la mission conférée à l’expert experts soit claire et non équivoque.

Le mandat octroyé par les parties doit permettre à l’expert d’établir les constatations d’usage et les parties s’engagent à être liés aux conclusions du rapport à défaut d’accord transactionnel.
Sur base du rapport d’entrée, l’expert doit établir un rapport comparatif en précisant les dégâts locatifs, établir la constatation des réparations locatives et en préciser le montant suivant les critères établir, concilier les parties et à défaut déposer son rapport aux parties dans un délai convenu.

En ce cas, et à défaut du locataire de s’exécuter volontairement, il ne resterait plus au bailleur qu’à assigner, pour obtenir un titre exécutoire le condamnant au paiement effectif sur base du rapport qui lierait définitivement les parties.

6.- Vétusté – usure normale – force majeure

Les dispositions des articles 1730 et 1731 prévoient que le locataire doit restituer le bien loué dans l’état dans lequel il a été loué.
Les dispositions de l’article 1755 prévoient qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

D’autre part, le locataire échappe à son obligation de restitution du bien loué, lorsqu’il résulte qu’une cause étrangère a entièrement détruit le bien loué.

L’article 1731 vise comme cause d’exonération que la force majeure et la vétusté, sans citer expressément l’usure normale.

Il est généralement admis d'admettre que le locataire ne réponde pas de l’usure normale, pas plus que de la vétusté. Seuls les abus dans l’usage de la chose sont imputables au locataire.

Quoiqu’ il n’existe pas d’unanimité, mais nous estimons qu’il ne nous paraît pas possible d’imposer au locataire par une clause d’aggravation mettant à charge dans le cadre des grosses réparations, celles qui résultent de la vétusté et de la force majeure.

Cette position se justifie sur base des dispositions impératives de l’article 1731, §2 de la loi du 29 décembre 1983.

Vétusté et usure normale

Comme le souligne certains auteurs, à l’impossible nul n’est tenu, le locataire ne peut être astreint à éviter les effets de l’usure normale.
Le locataire échappe à ses devoirs de réparer les dégâts causés par les effets de l’âge.
Les experts essaient de déterminer la durée normale de certains biens. Mais tout dépend de nombreux paramètres, la qualité, la manière dont certains éléments ont été installés.

Ainsi, le locataire ne sera pas tenu de certaines dégradations due à un vice de placement : citons à titre d’exemples l’inégalité d’un plancher, le placement défectueux d’un balatum dont les déchirures sont consécutives de boursouflures, des carreaux sans joints suffisants, la présence sous un pavement de matières dont l’état se serait modifié sous l’action de l’humidité, l’absence de ventilation
suffisante dans une cuisine ou une salle de bain ayant causé des dégâts dus à la condensation.

D’autre part, il faut également avoir égard à l’obligation de signalement du locataire, d’avertir le bailleur à temps utile pour éviter certaines aggravations des dommages dont il pourrait, à défaut rester responsable.
En règle générale, seuls les abus dans l’usage de la chose lui sont imputables.
.
Force majeure : Comme tout débiteur d’une obligation, le preneur, empêché de s’exécuter par suite d force majeure ou d’un cas fortuit, ne peut encourir de dommages. (C.civ. art. 1148)

Parmi les éventuels dégâts relevés à sa charge, au moment de la sortie des lieux, ce qui seraient attribuable à la force majeure ne peuvent donc lui être compté.

On peut citer de circonstances atmosphériques, le grand vent ou des intempéries, la grêle de nature à casser les vitres, un cambriolage, le fait d’un tiers.
Toutefois, la jurisprudence n’exempte pas le preneur, si de précautions élémentaires auraient pu éviter les dégradations, par exemple la fermeture d’un volet pendant l’orage, ou de mesures à prendre en vue d’une inondation prévisible. Il resterait également responsable s’il n’a pas pris certaines mesures de protection avant de s’absenter, en cas de vol ou qu’il aurait omis de protéger les installations de distribution d’eau contre le gel pendant son absence.

IX. Le sort des améliorations : théorie des impenses : le sort des améliorations

Tribunal civil de Tournai 26 mars 1996
JJP, 1997, 132 ;

Lorsqu’un locataire décide unilatéralement d’effectuer des travaux incorporés de manière indissociable au bien loué (en l’espèce, l’aménagement de l’installation électrique), il peut se prévaloir de la théorie des impenses et, par conséquent, réclamer au bailleur une indemnité, s’il prouve que les aménagements étaient nécessaires ou à tout le moins utiles.
En n'exigeant pas un état des lieux qui aurait constaté l’éventuelle nécessité des travaux envisagés, le preneur se prive consciemment de toute possibilité de preuve et il doit en assumer le risque.

La théorie des impenses s'applique aux ouvrages incorporés et ne pouvant être enlevés, que sous certaines conditions : les travaux doivent être nécessaires ou utiles, ou avoir reçu l'autorisation du bailleur.

Revenant à la décision annotée, il s'agissait de travaux d’amélioration concernant une installation électrique non susceptible d’enlèvement.
Ce sont en effet des travaux d'amélioration qui, par leur nature même, s'incorporent indissociablement au fonds.
S'ils ont été reconnus comme utiles, ils n'ont pas pu faire l'objet d'une indemnité à charge du bailleur, faute d'état des lieux.
A défaut d'état des lieux, le locataire aurait pu demander l'accord du bailleur, avec une description précise des travaux à réaliser.
Sur base d'un tel document, le locataire sortant, pouvait espérer un remboursement de ses différentes impenses.

Avant de vous présenter les conditions d’application de la théorie des impenses,
il faut être conscient que le droit du preneur de procéder à des améliorations ne peut jamais aboutir même indirectement, à créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée.

Que si le bailleur conserve les améliorations non susceptibles d’enlèvement en refusant d’indemniser le preneur (ex. travaux non nécessaires), il ne s’enrichit pas pour autant sans cause, puisque, en effectuant des travaux d’amélioration sans l’autorisation du bailleur, le preneur a agi dans son intérêt et à ses risques, ce qui exclut tout appauvrissement.

Principes de la théorie des impenses
(Nous rappelons aux internautes que les dispositions concernant les baux, sont disponibles au menu formulaire)

Principes de base
L’article 1728-1° du Code civil impose au preneur d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.
Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, le bien donné en location doit, en principe, être restitué dans l’état qui était le sien au début du bail.

L’application de ces principes devrait a priori interdire au locataire d’apporter à l’immeuble loué des améliorations qui ne sont pas susceptibles d’enlèvement, sauf accord du bailleur.

La jurisprudence a toutefois autorisé le preneur à faire installer dans l’immeuble loué le gaz, l’électricité, la télédistribution, le téléphone, car elle estime que ces aménagements correspondent aux nécessités et usages constants de la vie moderne.

Mais si ces aménagements ne sont plus contestables, il y en a d’autres qui constituent certes une utilité pour le preneur , mais sont considérés comme ne présentant une moindre utilité et d’autres comme somptuaires.

Comment la jurisprudence a-t-elle réagit ?

La théorie des impenses consacre l’idée que l’on ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui , mais il faut que certaines conditions très strictes soient réunies.

La doctrine fait la distinction entre les travaux réguliers et les travaux irréguliers, les travaux dissociables et les travaux indissociables .

Les travaux réguliers, ce sont les travaux qui sont conformes au bail et à la destination du bien et qui permettent à l’échéance la remise en état du bail.

Le preneur-constructeur est jusqu’à l’expiration du bail propriétaire des ouvrages dissociables qu’il a effectués. Il peut donc les supprimer à sa guise ou y apporter des nouvelles modifications.

Sont considérés comme indissociables, les travaux qui ne peuvent être enlevés.
Si les travaux et les aménagements sont indissociables, il convient de distinguer les impenses nécessaires, utiles et voluptuaires.

Les impenses nécessaires sont celles sans lesquelles le bien de l’enrichi eût péri ou se fût détérioré gravement.
Le propriétaire doit payer une indemnité correspondant au coût des matériaux et des travaux.

S’ils ont été autorisés par le bailleur, et que le preneur ne souhaite pas les récupérer, il a droit à recevoir une indemnité de la part du bailleur.

Cette indemnité est égale à la plus-value apportée à l’immeuble sans pouvoir dépasser le montant de l’appauvrissement réel du locataire, qui est égal au coût des ouvrages, diminué du montant du profit que leur jouissance lui a assuré.
Cette solution est identique lorsque les travaux ne sont pas susceptibles d’enlèvement.

Le preneur doit être indemnisé des travaux nécessaires (par exemple : la consolidation d’un mur menaçant de ruine) et utiles (par exemple : l’installation de l’électricité) ;
Il n’a droit à aucun remboursement pour les travaux somptuaires (c’est à dire les travaux que le locataire a effectués pour son seul agrément – l’installation d’un système de conditionnement d’aire, d’un éclairage d’ambiance, etc…)

Quelle est la solution lorsque les travaux sont irréguliers ?

C’est les dispositions de l’article 1730 du code civil qui s’applique : « le bien donné en location doit en principe, être restitué dans l’état qui était le sien au début du bail »

Cet article précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant sa destination et de restituer le bien dans son pristin état, ce qui implique qu’il ne puisse, à défaut d’accord du bailleur, effectuer des travaux non susceptibles d’enlèvement ou qui modifient la structure du bâtiment.

S’il méconnaît cette obligation, il commet une faute, et il est donc logique de ne pas lui octroyer une indemnité. Bien au contraire, si le bailleur démontre l’existence d’un préjudice, il pourra réclamer au preneur des dommages et intérêts.

Le bailleur, sur base de l’état des lieux d’entrée exigera du locataire d’enlever tous les aménagements qu’il a réalisé sur base des dispositions précitées, le preneur n’aura droit à aucune indemnité s’il prend la décision de laisser les aménagements, sous réserves de dommages et intérêts au bailleur.

Jugé : « le bailleur qui conserve les améliorations, en refusant d’indemniser le preneur, ne s’enrichit pas sans cause puisque, en effectuant des travaux sans l’autorisation du bailleur, le preneur a agi dans son intérêt et à ses risques, ce qui exclut tout appauvrissement ».

Si le bailleur est confronté en cours de bail à l’exécution de travaux non conformes à la destination, et donc sans son accord. :

Le bailleur a le droit de s’y opposer, et de demander en Justice, l’arrêt des travaux, voire même demander la résiliation du bail.

En conclusions :
Lorsque les travaux sont irréguliers et qu’ils n’ont pas reçu l’accord express du bailleur, les dispositions de l’article 1730 du code civil s’appliqueront, et le bailleur aura droit à des dommages et intérêts dans une certaine mesure.
Lorsque les travaux sont réguliers, et qu’ils ne sont pas susceptibles d’enlèvement, le preneur dans une certaine mesure pourra obtenir une indemnité sur base de la théorie des impenses, sous réserve du caractère utile des travaux.
Si l’accord express du bailleur a été obtenu, le preneur aura droit également à une indemnité.