Les cahiers juridiques du droit de la copropriété

Les statuts d'un immeuble en copropriété forcée

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Sommaire de la page

I. Les statuts de l'immeuble.

L'art. 577-4, §1er : "L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis,
ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet
d'un acte authentique."

L'acte de base comprend (...), la fixation de la quote-part des parties communes(...), cette quote-part étant déterminée en tenant compte de la valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

L’acte de base établit la division juridique de l’immeuble et comprend toutes les descriptions de l’ensemble immobilier.
Ces descriptions ne se limitent pas uniquement aux bâtiments, mais également à tous les abords (jardin, parking, piscine, tennis, etc...).
Cette description est importante pour toute l’organisation de la copropriété, car elle va distinguer les parties communes des parties privatives, en fixant les quotes-parts afférentes à chaque lot.

Les quotes-parts ou quotités vont déterminer l’intervention de chaque propriétaire dans les charges des différentes parties communes, sous réserve de l'intervention du critère d'utilité.

Les parlementaires ont mis en évidence que le critère de la valeur des biens privatifs n'est pas tout à fait exempt de critiques, et peut donner lieu à des abus, ou tout simplement à des erreurs.
En effet, il a été constaté qu'il peut même se révéler inadéquat dans la répartition d'un certain nombre de charges, telles que les charges liées à l'ascenseur, dont l'utilité est évidemment plus grande pour les occupants des étages supérieurs que pour ceux du rez-de-chaussée, et pour lequel le critère de l'utilité du bien commun paraît préférable, sur le plan de l'équité, à celui de la valeur des lots.

Le critère de l'utilité est un critère conventionnel.

Il permet de convenir du poids que certains lots peuvent avoir sur l'utilisation de certaines parties communes.
Ainsi dans certaines circonstances, ce critère est souhaitable, car il peut influencer la ventilation de certaines charges.
Mais, c'est un critère conventionnel, à défaut d'une telle clause insérée dans les statuts, c'est le régime des quotes-parts qui doit s'appliquer.

Il faut toutefois avoir égard à un principe, même si certains lots ne profitent pas de la même manière à certaines parties communes,
il y a toutefois un principe au niveau de la copropriété qui doit primer : c'est le principe de solidarité entre tous les copropriétaires face aux charges communes.

Souvant, le Juge tiendra compte de ce principe, tout en ayant conscience qu'il peut exister des situations inéquitables.
Le juge devra également avoir conscience, que si un copropriétaire peut être défavorisé dans un décompte, par contre, dans un autre poste, il peut y trouver des avantages (...).

La description graphique et littérale de l’acte de base s’accompagnent d’un ensemble de documents qui constituent le fondement juridique de la copropriété.
Ces documents sont notamment, les conventions relatives au
terrain sur lequel est érigé l’immeuble, sa superficie, ses références cadastrales, les divers contrats qui sont à la base de la construction de l'immeuble, la description des matériaux qui ont été sélectionnés, le(s) contrat(s) d’architecte, les actes de vente et bien d'autres documents.
L'acte de base devrait les référencer.
Tous ces documents doivent être disponibles auprès de la personne désignée ou nommée par l’assemblée générale pour assumer l’administration et la conservation de l’immeuble.

L’article 577-4 §1er reprend les mentions obligatoires qui doivent figurer dans l’acte de base :
-la description de l’ensemble immobilier (plans en annexe) ;
-la description des parties privatives et communes ;
-la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celle-ci ;

Il appartient donc à l’auteur de l’acte de base de bien décrire les parties privatives et les parties communes de l’ensemble immobilier.
Les annexes sont donc indispensables pour éclairer cette division.
En cas d'erreur dans les quotes-parts, une procédure pourra toujours être introduite en modification : une telle procédure pourra d'ailleurs être valablement introduite à l'encontre de l'association et nom des copropriétaires. (Cfr. menu actions en Justice).

Ainsi, comme nous l'avons écrit en début de page la quote-part fixée en vertu de l’acte de base n’est pas éternellement figée.
Il est possible de modifier les millièmes, mais cela entraîne nécessairement une nouvelle répartition de l’ensemble des autres millièmes. Pour cela, il faudra obtenir ce changement auprès de l'assemblée générale sur base de l'unanimité de tous les propriétaires.

A défaut, le demandeur pourra toujours introduire une action en modification de la répartition des quotes-parts devant le Juge de paix, en assignant tous les copropriétaires impliqués dans ce changement.

Trois hypothèses sont souvent citées pour modifier les quotes-parts:
-Soit, il s'agit de remettre en cause l'adéquation entre les quotités attribuées et la valeur du lot. On conteste ainsi, la qualité des critères qui ont été adoptées pour valoriser les parties privatives.
-Soit, il s'agit de constater l'existence d'un simple erreur matérielle commise dans l'acte de base;
-Soit, il s'agit d'une demande suite à une modification apportée à l'immeuble (ex. transformation de la conciergerie en appartement privatif ou en magasin).
Toute modification statutaire devra être transcrite à la conservation des hypothèques.

-Les statuts doivent être transcrits

La loi dit que c'est la transcription qui fait naître la personnalité juridique de l'association, et donc l'existence juridique de l'association.

Ainsi, la transcription n’a pas uniquement pour objectif de créer une condition d’opposabilité, mais également de servir de fondement à la personnalité juridique de l’association.
Ainsi l’article 577-5, §1er précise que :"l’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique par la naissance de l’indivision mais aussi par la transcription de l’acte de base et du règlement à la conservation des hypothèques".

Ce faisant, le législateur s’est inspiré de la théorie du tout réel, et s’est donc écarté de la théorie dualiste qui a préexisté avant la loi du 30 juin 1994, qui distinguait les clauses à caractère réel des clauses à Sur base de la théorie dualiste, seules les clauses à caractère réel devaient être transcrites, afin d'établir leur opposabilité.

Selon la nouvelle théorie du "tout réel", c’est dorénavant la totalité du règlement de copropriété qui doit être transcrit, tant les clauses à caractère réel que personnel, et cela pour une simple raison : "le règlement de copropriété aménage juridiquement la copropriété, il rend viable la copropriété, et d'autre part, toutes les clauses du règlement sont l’expression juridique d’une servitude générale au profit d’un fonds commun".

Qu'est-ce qui établit la distinction entre les parties communes et les parties privatives.

L’ancien article 577-bis, §11 de la loi 1924, établissait cette distinction en fonction de l’usage, qui permettait de discerner ce qui était commun ou privatif.
Ainsi on pouvait lire dans la plupart des règlements, les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire, les parties communes d’un bâtiment ou de terrain, affectée à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Le critère de référence était donc l’usage.

Les nouvelles dispositions de l’article 577-3, aliéna 3 du Code civil, reprennent ce critère mais à titre subsidiaire : « Dans le silence ou de contradiction des titres, c’est le critère de l’usage qui établira la distinction.

Ainsi, un bien est commun lorsqu’il est au service de la copropriété.

- Jugé que doit être considéré comme charge commune, le coût des travaux effectués dans l’intérêt de la chose commune (Justice de paix de Molenbeek, JJP, 1992, p.207).
- Jugé que, le rédacteur d’un acte de base ne dispose pas d’une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d’une copropriété, qui par définition sont destinées à l’usage de tous les copropriétaires, doivent être nécessairement être communs. Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l’usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire (Justice de paix de Leuven, RCDI, 2006/2, p.44).

Depuis la loi de 1994, il est obligatoire que les statuts décrivent les parties privatives et les parties communes de manière précise.
Ces descriptions sont dans la grande
majorité des cas, tout à fait incomplètes et imprécises, voir
contradictoires.
Bien souvent, on est en présence de veux statuts, qui ne donnent aucune précision quant à la division de l'immeuble.
Dans ce cas, il faudra revenir au critère de l'usage pour déterminer ce qui est commun ou privatif.

-Les parties privatives : Elles constituent bien
évidemment la plus grande partie de l’immeuble et doivent être identifiées par un code sur les plans.
Sous toutes réserves des descriptions reprises impérativement dans
l’acte de base, on peut considérer normalement comme étant partie privative les éléments suivants : le plancher, le parquet ou autre revêtement sur lesquelles on marche avec leur soutènement immédiat en connexion avec les hourdis lesquels sont communs, les cloisons intérieures non portantes, toutefois les cloisons non portantes qui séparent deux lots privatifs, sont en principe soumis au régime de la mitoyenneté, les portes, les volets, les persiennes et garde-corps, les portes palières (face intérieure), toutes les canalisations adductives et évacuation des locaux privatifs et servant à leur usage exclusif, les installations sanitaires particulières (lavabos, éviers, waters-closets, salle de bains, etc.)
Les parties vitrées des portes et fenêtres, le plafonnage attaché aux hourdis supérieurs et formant le plafond, les plafonnages et autres revêtements, la décoration intérieure du local privatif, soit en résumé, tout ce qui se trouve à l’intérieur du local privatif et qui sert à son usage exclusif.

Les parties communes : C'est l'acte de base qui déterminera si un bien est commun ou privatif.
Ainsi, un bien peut être fixé statutairement comme commun, alors qu’il n’est à l’usage de certains voir même d’un seul propriétaire (une terrasse, un balcon, un jardin…).
Les balcons faisant partie de la façade, les auteurs ont tendance à les considérer comme des communs.
Ceci n’exclut pas la possibilité pour l’association des copropriétaires, d’agir à l’encontre d’un copropriétaire qui aurait créé des dégâts au revêtement ou à l’isolation par défaut d’entretien ou par l’utilisation abusive d’éléments destructeurs (éventuellement des plantes et arbustes).

A défaut d’avoir attribué dans l’acte de base le caractère commun d’un bien, il faudra établir les critères suivants :
-sont considérées communes les parties qui servent à la stabilité de l'immeuble : mur porteur, toiture, etc...
-sont considérées communes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un seul propriétaire.
-sont considérées communes toutes les parties étant à usage des différents propriétaires.

Ce système engendre parfois des discussions dans la mesure ou certaines parties ne sont à l’usage que de certains propriétaires, alors que d’autres sont utilisées par tous.
Critère de l'utilité :
A défaut d’avoir prévu un tel critère dans le règlement de copropriété, toutes les parties devront participer aux charges en fonction de leur quotité.
Si les parties désirent introduire le critère de l’utilité, afin d’organiser une répartition plus équitable, il appartient à l’assemblée générale de le décider à la majorité des 4/5 des voix présentes ou représentées. C'est en fait une lourde majorité.
A défaut un recours peut toujours être introduit devant le Juge de paix.
Mais dans le cadre de cette action, seules les propriétaires devront être appelés à la cause, à l'exclusion de l'association des cocpropriétaires.

Mais bien souvent, le juge de paix se réfèrera à ce qui a été décidé dans le règlement de copropriété « la convention fait la loi des parties ».

Il faut préciser, que le propriétaire n’a pas la liberté, d’agir à sa guise dans sa partie privative.
Nous indiquons qu’il existe toute une série de dispositions qui imposent des limitations.
Ainsi, tous les travaux utiles, que le propriétaire désire entreprendre dans sa partie privative, ayant des répercussions sur certaines parties communes, devront recevoir l’autorisation de l’assemblée générale et ces frais seront nécessairement à sa charge (art. 577-9, §4 du Code civil).

Le règlement de copropriété est organisationnel.
Il décrit les pouvoirs de l’association des copropriétaires, les droits et obligations de chaque copropriétaire, les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale, le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat, ainsi que les droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes.

Si le règlement de copropriété est organisationnel, il est prescriptif, vu qu’il prévoit toute une série de mesures restrictives que les copropriétaires doivent respecter, souvent assorties de sanction.

En ce qui concerne les obligations des copropriétaires, la loi définit impérativement certaines d’entre elles, qui ont trait soit aux parties privatives soit aux parties communes.

O -Quant aux parties privatives, il s’agit de l’interdiction faite aux
copropriétaires d’aliéner leur bien sans la quote-part afférente aux parties communes, de l’obligation d’informer le syndic des changements de locataires, de l’obligation d’informer l’acquéreur ou le locataire de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre des décisions de l’assemblée générale, et enfin de l’obligation d’informer le syndic de toute action intentée à propos du son lot.

Indépendamment des droits et obligations que les copropriétaires
tiennent directement de la loi, le règlement de copropriété pourra étendre certaines obligations, qui le plus souvent restreindront leur droit d’user et de jouir de leur lot (clause d’habitation à l’usage des parties privatives, l’utilisation des balcons).
Ainsi, l’usage de l’appartement peut également être restreint par
des clauses imposant un certain degré de tranquillité (interdiction de bruits, d’animaux malodorants), de sécurité (obligation de propreté, d’entretien et de réparation pour des raisons de sécurité autant que d’hygiène, obligation de contracter des assurances couvrant les risques de dommages causés à l’appartement, interdiction d’entreposer des produits dangereux ou inflammables, même dans les caves ou les garages), d’esthétique (interdiction d’étendre du linge au balcon, obligation de respecter une certaine harmonie ou même une certaine uniformité dans l’aspect des fenêtres, balcons et autres parties privatives visibles de l’extérieur ou des parties du bâtiment.

O -Quant aux parties communes.
Le règlement déterminera par exemple les modalités d’usage du jardin commun, les dispositions relatives à l’accès de garage et des caves communes, la possibilité du placement d’une antenne, d’un récepteur d’énergie solaire ou d’une installation de conditionnement d’air sur le toit commun, l’apposition d’affiches annonçant la vente ou de plaque de notoriété indiquant la localisation de bureaux ou de services dans un lot privatif de l’immeuble.

Ce règlement est également important, pour la répartition des charges de chaque lot.
Le paiement des charges communes par les copropriétaires est une obligation qu’ils ont envers la copropriété, puisqu’il s’agit des dépenses afférentes aux parties communes.
Le mode de répartition des charges communes doit figurer dans le règlement de copropriété et sera effectuée le plus souvent en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif.

D’autre part, ce règlement précise comment devront être réglés les différends qui surgissent au sein de l’association.
Ainsi, en cas de litige entre copropriétaires et/ou aux occupants de l’immeuble concernant les parties communes, le syndic constitue obligatoirement la première instance à qui doit être soumis le litige.

Si malgré l’intervention du syndic, le litige subsiste, il sera porté devant le conseil de gérance (s’il en existe un), et si besoin en est, devant l’assemblée générale en degré de conciliation.
Si aucun accord ne survient, procès-verbal sera dressé, et le désaccord sera portée, sous réserve de certaines conditions, devant le juge compétent.

Généralement, Il s’agit de dispositions destinées à faciliter la vie de la copropriété, tout en faisant état de l'organisation matérielle de l'assemblée des copropriétaires.
Ainsi, il indiquera de quelle manière le syndic est nommé par l'assemblée, les pouvoirs du président de l'assemblée, les modes de convocation à l'assemblée, la tenue et la gestion des deux fonds, le recouvrement des charges communes et privatives, délégation de loyers, l'entretien des communs, les conditions de location, l'aspect extérieur de l'immeuble, etc...

Il s’agira également de préciser l’utilisation des parties communes, tels que les garages, les emplacements de parkings, l’organisation des services communs, l’utilisation des ascenseurs, des jardins, de la piscine, nettoyage des parties communes,…

Ce règlement réunit généralement des dispositions qui ne forment pas le statut réel de l’immeuble indivis, mais des dispositions à caractère personnel.

Comme l souligne les dispositions de l'article 577-7 §2, ce règlement ne doit pas nécessairement être établi par un acte notarié et transcrit à la conservation des hypothèques comme l'acte de base et le règlement de copropriété, mais peut être établi par acte sous seing privé.
Toutefois, certains proposent que certaines des dispositions du règlement d’ordre intérieur soient transcrites afin de leur conférer un caractère exécutoire, notamment lorsqu'elles comportent des clauses à caractère sanctionnel.

A défaut de transcription, et pour assurer l’opposabilité de ce règlement vis à vis des occupants, les dispositions doivent avoir été communiquées par le concédant (vendeur ou bailleur) ou, à défaut, par lettre recommandée adressée par le syndic au candidat acquéreur ou locataire, le concédant étant responsable de tout retard de communication.

L’article 577-10 §4 précise : "que toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables. (principe de réciprocité);"

Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété et à tout titulaire d’une autorisation d’occupation, aux conditions suivantes :
-par la communication qui lui en est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au §3 ou à défaut, par la communication qui lui en est faite à
l’initiative du syndic par lettre recommandée à la poste,…

Les dispositions de la loi du 30 juin 1994 précisent également que "le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou, si celui-ci n’a pas encore été désigné, à l’initiative de son auteur (le constructeur-promoteur,par exemple)." art. 577-10, §2, al.1.

Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en
fonction des modifications décidées par l’assemblée générale
(art. 577-10, §2, al. 2) ;
D’une façon plus global, toute décision de l’assemblée générale, qu’elle ait ou non pour objet la modification du règlement, doit être consignée dans un registre déposée au siège de l’association, dans le mois de sa rédaction ;

Ainsi la mise à jour du règlement de copropriété doit être faite par le syndic sans délai.
Certains font remarquer que pour les autres décisions de l’assemblée générale aucun délai n’est prévu pour être consignées dans le registre de l’association.

Adaptation et modification des statuts

Toutefois, il faudra distinguer deux procédés :
- s'il s'agit d'une simple modification des statuts, sans transfert de droit réel, le notaire se limitera a dresser directement le procés verbal de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. Pour cela il faudra que le procès verbal soit signé par le syndic (ou par tous les copropriétaires; certains copropriétaires et le syndic; le bureau est le syndic).
S'il s'agit d'une simple modification des statuts, le copropriétaire peut donner procuration, sans pour cela l'établir par procuration authentique, puisque la déciqion n'a que des conséquences interne et ne porte pas sur des droits réels appartement aux copropriétaires.
Par contre, s'il s'agit d'une décision qui non seulement des conséquences interne à l'association des ccopropriétaires mais également externes à celle-ci (décision statuant sur la vente d'une partie commune), la procuration du copropriétaire devra revêtir la forme authentique.
Par contre la procuration pourra être sous seing privé si elle a pour objet uniquement la représentation d'un copropriétaire à l'assemblée générle, même si l'ordre du jour porte sur des droit réels immobiliers restant appartenir à chaque copropriétaire.

Qui doit intervenir à l'acte

Seul le syndic doit intervenir à l'acte, conformément aux dispositions d el'article 577-8,§4,3° du Code civil qui énonce qui précise que le syndic est chargé d'excéuter les décision de l'assemblée générale.
La loi n'interdit pas au notaire d'accepter que d'autres personnes viennent signer avec le syndic : les membres du conseil de gérance.

Conformément à l'article 577-8,§4, le syndic peut très bien déléguer ses pouvoirs avec l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
Ainsi, l'assemblée générale pourrait valablement désigner un syndic provisoire ayant pour mission de signer l'acte authentique d'adaptation des statuts.