III. Mutation d'un lot.

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notamment sur la répartition des charges dans le cadre de la transmission d'un lot.

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La problématique :

Les dispositions de l'article 577-11 impose au Notaire de requérir le syndic pour connaître l'état des charges qui grève le bien dont il envisage la transmission.

Portée des dispositions de l'article 577-11 du code civil

Permettre au futur acquéreur de connaître la teneur exacte des charges
qui grèvent ou qui grèveront le lot qu'il envisage d'acheter. Souvent des charges ont été décidées par l'assembléé générale,
dont les travaux et leurs coûts ne seront exigibles que beaucoup plus tard. Le nouvel acquéreur doit savoir à quoi s'en tenir...

S'il appartient à l'agent immobilier sur base de son devoir d'information, de préciser au candidat acquéreur la teneur de ces charges,
les dispositions de l'article 577-11 imposent au Notaire, de s'informer auprès du syndic sur l'état des charges du lot dont il s'apprête à passer les actes.

Toutes ces informations doivent être connues au moment ou le candidat envisage d'acheter le bien, donc au moment ou il contacte le courtier.
Sachons toutefois qu’une décision de la cour d’Appel de Gand a fait l’obligation à un agent immobilier de vérifier l’état des charges d’un bien mis en vente, afin d'en informer le candidat acquéreur.
Cette décision met en avant, la responsabilité du courtier sur base de son devoir d'information.
Il est utile de rappeler que l'omission ou une fausse déclaration reprochée à l'agent, constituera à la fois un manquement contractuel à l'égard de son client et une faute quasi-délictuelle à l'égard des tiers.

Il revient donc à l’agent immobilier charger de vendre un bien faisant partie d’un immeuble à appartements multiples, de s’enquérir auprès du syndic ou de son client de l’état des charges du lot qu’il met en vente.

Il est vrai que la situation des charges d’un immeuble influence le candidat dans sa décision d’acquérir ou de ne pas acquérir un appartement.
Ainsi, les charges peuvent être tellement lourdes, que le candidat ne se serait pas porté acquéreur s’il en avait eu connaissance avant la signature du compromis...

a. Position du problème.

S'il y a la question de connaitre la teneur exacte des charges qui grèvent le bien que l'on envisage d'acheter, il y a également la question de savoir, comment répartir les dettes de la copropriété entre le vendeur et l’acquéreur,
ou entre le copropriétaire sortant et le copropriétaire entrant ?

Quel est le sort à réserver aux frais engagés antérieurement à la vente d’un lot privatif ?

Deux situations se posent concernant les dettes et les charges dues :


1. Qui sera obligé à l’égard de la copropriété ?
2. Qui devra en définitive du vendeur ou de l’acheteur, supporter les charges ?

Si le but des dispositions de l'article 577-11§1er, est informer le candidat acquéreur sur la teneur exacte des charges qui grèvent le bien,
ces dispositions organisent également les principes qui permettront de répartir les charges et les dettes entre le copropriétaire sortant et le nouveau copropriétaire.

La loi du 30 juin 1994, et plus précisément les dispositions de l’article 577-11,§1er traite de la question essentielle de savoir à qui faire supporter :
- les dépenses certaines mais non encore exigibles lors de la vente.

Ces dispositions imposent au Notaire instrumentant de requérir du syndic de l’association, l’état des charges d’un lot, afin d’éclairer le candidat acquéreur sur ce qu'il devra réellement payé.

Dans le cadre des dispositions de l’article 577-11, l’idée première du législateur est, avant même que de statuer sur les problèmes de l’obligation aux dettes, est de permettre une information complète du copropriétaire entrant, de manière « à garantir la transparence dans ses relations avec l’ancien copropriétaire. (Exposé des motifs du projet, p. 31)

b. Réserves dans le compromis.

Quelles sont les précautions que l’on peut insérer dans le compromis ?

-Certains proposent, s’il n’est pas possible de connaître dans l’immédiat l’état des charges du lot, de permettre au candidat acquéreur d’émettre des réserves dans le compromis ou à stipuler une condition suspensive.
-Certains émettent également l’idée d’insérer dans le compromis, que les parties ne seront liées par une convention sous seing privé de vente que par l’intervention d’un notaire qui apposera son visa sur la convention après avoir éclairé les parties sur l’étendue de leurs obligations, conformément à son devoir de conseil.

Le rôle d’information du syndic est important que ce soit auprès du Notaire comme la loi l’impose actuellement, mais également auprès des courtiers, car cela doit permettre de créer une meilleure transparence, dont toutes les parties auront à en profiter.

Mais si aucune obligation ne pèse sur le syndic pour établir un tel relevé (sauf quand il est saisi par le notaire), il appartient au vendeur de solliciter le syndic, à charge pour le vendeur d’en assumer les frais vis à vis de la copropriété.
Une telle disposition pourrait être inscrite facilement dans le réglement d'ordre intérieur.

d. Le rôle du Notaire dans le cadre de cette procédure.

La mission légale du Notaire, est avant toute signature du compromis, de s’enquérir par lettre recommandée auprès du syndic, de la nature des charges de la copropriété qui ont été engagées et qui deviendront exigibles après l’opération envisagée,
et cela afin de savoir comment les répartir entre le vendeur et le candidat acheteur.

L’article 577-11 §1er précise qu’en cas de transmission de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires l’état :
1° du coût des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date de transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date ;
2° des frais liés à l’acquisition de parties communes décidées par l’assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date ;
3° des dettes certaines dues par l'association à la suite d’un litige né antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date.
(577-11 §1)

Le notaire en informe les parties : Il répondra, dit l’exposé des motifs (p.31), de ses obligations de recherche et d’information « au regard de sa responsabilité professionnelle de droit commun ».
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
En pareil cas, il y a lieu de décharger le notaire de toute responsabilité, à l’égard des parties.

La loi ne précise pas sous quelle forme doit prendre la réponse du syndic.
Il est en tout cas certain qu’elle doit être exhaustive et doit faire état de toutes les décisions de l’assemblée générale relatives aux charges et aux dettes, dont l'exigibilité est prévue après la date de transmission.

Il devra également, pour être complet, adresser tous les documents, citation, jugement de manière à justifier le caractère certain des dépenses et des dettes.

Si le syndic est incomplet ou inexact, ou en absence de réponse, il peut engager sa responsabilité.

Celle-ci est bien entendu extra-contractuelle puisque autant vis à vis du vendeur que de l’acheteur, il n’est liée contractuellement que vis à vis de l’association.

Obligation et contribution

a. Obligation à la dette de la copropriété.

Qui est obligé envers la copropriété ?
Qui contribuera en définitive de l’acheteur ou du vendeur aux charges ?

Le système mis en place par le législateur est de régler la question de l’obligation à la dette, toutefois la loi permet qu’il soit dérogé à ce principe, en laissant à l’entière discrétion au vendeur et à l’acheteur de régler en définitive les dettes de la copropriété relatives à la transmission du lot.

Ce point règle donc le problème de la contribution entre parties.
Mais cet accord ne sera pas pour autant opposable à l’association des copropriétaires qui règlera la question de la répartition suivant le système légal.

Il appartiendra donc à celui qui a payé à l’association, de se retourner contre celui qui s’est engagé à payer, suivant le principe de la contribution.

Dettes ordinaires et extraordinaires

Le régime légal fait la distinction entre les dettes ordinaires et les dette extraordinaires.

-Les dettes ordinaires seront partagées entre vendeur et acheteur "prorata temporis", sauf si les parties en ont décidé autrement. On entend par charges ordinaires, celles qu’il faut exposer périodiquement (consommation, frais de gérance, de conciergerie, d’assurances, de nettoyage, d’entretien de la chaufferie, etc…)

-En ce qui concerne les dépenses extraordinaires, elles sont visées par les dispositions de l’article 577-11 §1 :

1° « Les dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date de transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date. »

Il s’agit de dépenses utiles à l’exclusion des dépenses somptuaires.
On estime logique que les dépenses voluptuaires soient épargnées à l’acquéreur, celui-ci n’ayant pu prendre part aux délibérations de l’assemblée qui les a décidées.
Sous réserve de stipulation contraire, le nouveau propriétaire ne devra pas participer à leur coût en raison de leur caractère non indispensable.

Toutefois, cette explication laisse quel que peu l’analyste perplexe.

Faut-il décider que ces dépenses voluptuaires resteront, en proportion des quotes-parts de droits cédées, à la charge de l’ancien copropriétaire ou pencher plutôt pour l’idée qu’elles resteront à la charge de l’association des copropriétaires, et donc l’acquéreur risque in fine d'en assumer les frais en fonction de sa quote-part...

Le caractère certain de la dette résulte de la décision de l’assemblée générale.
Plusieurs auteurs ont fait la constatation que le législateur a oublié de prévoir les travaux qui ont été décidés par le syndic en fonction de ses attributions.
Ainsi, le syndic peut notamment en cas d’urgence et d’absolue nécessité engager certains travaux.

Ces travaux doivent-ils être pris en considération dans l'état des charges envoyé au Notaire ?

Le texte ne vise que les dépenses décidées par l’assemblée générale.
Certains estiment qu’il s’agit d’une inadvertance du législateur !

La doctrine estime que les actes accomplis valablement par le syndic dans les limites dans sa mission légale doivent être en conséquence comptabilisés au même titre que les travaux décidés par l’A.G., si leur exigibilité intervient postérieurement à la date de transmission.

« Les frais liés à l’acquisition de parties communes décidées par l’assemblée
générale avant la date de transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date ».

Les plupart des auteurs sont d’accords pour envisager le concept de frais au sens le plus large : prix, frais liés à l’acte d’acquisition proprement dit, frais éventuels d’expertise, etc…
Ici également le caractère certain de la dette résulte de la décision de l’A.G.

" Les dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite d’un litige né antérieurement à date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement ".

Plusieurs auteurs s’interrogent sur la nature de ces dettes certaines.
Il n’y a pas plus incertain que l’issue d’un procès, et les frais qu’il engendre !
S’agit-il des seuls frais d’avocat et de justice ou faut-il y intégrer les condamnations ?

Il semble que seuls les frais de la procédure en ce compris les frais d’avocats doivent seulement être mis à charge de l’acquéreur.

La condamnation principale restant à charge au vendeur en raison de son caractère de dette litigieuse exigible au moment de l’introduction de la demande.

Il est certain que le syndic lors de sa déclaration au notaire, éprouvera des difficultés à préciser le caractère certain d'une telle dette, et se limitera à communiquer les frais d’avocats déjà versés et les documents de procédure, éventuellement les conclusions échangées avec un rapport détaillé.

b. L’exigibilité

Comme le souligne Messieurs KADANER et PLESSER dans la revue
‘le Journal des Tribunaux’ , il paraît logique de considérer que le critère de l’exigibilité de la dette par rapport à l’obligation du copropriétaire de contribuer aux charges de la copropriété ne soit pas fonction de la créance du tiers vis à vis de l’association.

Pourtant on trouve dans la doctrine des positions différentes :

-Pour Ph. Van de Wiele et Serge Winnykamien, l’exigibilité de la dette s’apprécie à la réception de la facture par le syndic de l’association.
Il souligne que lorsqu’une facture est émise par un tiers fournisseur de service ou de fourniture, cette facture devient exigible en application des conditions générales dudit fournisseur.
Il s’agit là de la seule donnée objective dont il faille tenir compte. Ils précisent que si le législateur avait souhaité que les dettes ou dépenses deviennent exigibles au moment ou le syndic les réclame auprès de chacun des copropriétaires, il n’aurait pas manqué de le préciser.

-Pour le Notaire TAYMANS, il considère qu’au regard des exigences de la loi nouvelle, la dette ne devient pas exigible lorsque le tiers créancier (fournisseurs, entrepreneurs ou autres) est en droit d’en exiger contractuellement le paiement à l’encontre de l’association, mais seulement lorsqu’ensuite de cette exigibilité, le syndic réclame à son tour le paiement aux copropriétaires en leur adressant leur relevé de compte.

-Une troisième position est celle défendue par KADANNER et PLESSER ,
qui considèrent que le critère de l’exigibilité de la dette doit s’apprécier par rapport à l’obligation du copropriétaire de contribuer aux charges de la copropriété et non en fonction de la créance du tiers sur l’association.
Ils estiment à raison que cette exigibilité existe dès que l’assemblée générale a décidé et voté les appels de fonds de l’assemblée, à la condition qu’un planning d’appel de fonds ait bien été prévu.
Il ne faut pas oublier que la décision est opposable à tous les copropriétaires, et que c’est cette décision qui sera logiquement communiquée par le syndic au Notaire instrumentant.

e. Date de la mutation du lot.

La date de la transmission est importante, c’est en effet par rapport à elle qu’il faut déterminer si l’exigibilité du paiement est antérieur ou postérieur.

En raison des articles 1138 et 1583 du Code civil, en matière d’immeuble, l’objet de la vente étant nécessairement individualisé, le transfert de propriété a lieu dès que l’acheteur et le vendeur sont tombés d’accord sur les éléments essentiels et substantiels de la vente.

Il faudra donc que le compromis acquiert date certaine pour que le vendeur ne soit plus tenu par les charges périodiques.
On rappelle, qu'il est possible d'enregistrer un compromis aux frais fixes à 25 euros après la signature du compromis, sachant qu'il appartiendra à l'une des parties de payer les frais proportionnels avant la période des quatre mois.

Seul l’enregistrement, le décès d’une des parties, l’acte authentique ou une citation lancée en vertu du compromis donnera date certaine à la transmission .
Quid, si le compromis n'a pas date certaine ?
C'est l'acte notarié qui devra dès lors être pris en considération.
Toutefois, il est vrai que dans la mesure ou l’association désire avoir comme débiteur le nouveau copropriétaire (+ solvable), le syndic peut prendre en considération la date du compromis.
Encore faut-il que le syndic soit mis en possession de ce document !
Ainsi, le nouveau propriétaire ne pourra pas contester la date du compromis au dessous de laquelle figure sa signature.

e. Le sort des fonds de roulement et de réserve.

-Le fonds de roulement, les dispositions de l’article 577-11,§2,al. 2 du Code civil précisent : qu’on entend par fonds de roulement, la somme des avances périodiques, telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, des frais de gérance et de conciergerie.

La nouvelle loi précise sans ambiguïté que le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas jouit effectivement des parties communes.
Certains critiquent cette formulation, en estimant que la copropriété ne doit pas prendre en considération ce que les parties ont convenu, mais la date de l'acte authentique et éventuellement la date du compromis.

Mais dans le respect légal, c’est donc à la date à laquelle le vendeur a cédé la jouissance effective que le syndic s’en remettra lorsqu’il établi le décompte, qui n’est pas nécessairement la date de mutation.
Ainsi, les parties peuvent convenir à la signature du compromis la jouissance immédiate au profit de l'acquéreur sans attendre la passation des actes devant le Notaire.
Bien évidemment, une telle clause n'est possible que si le compromis ne fasse mention d'aucune clause suspensive.

On se rend compte que la formulation aura beaucoup d’importance, certains compromis autoriseront que le candidat acquéreur puisse jouir du bien à dater de la signature du compromis, d’autres clauses prévoiront que le vendeur habitera encore l’appartement vendu pendant telle période après l’acte notarié, dans ce cas l’acquéreur stipulera, outre le paiement d’une indemnité pour cette occupation, mais également une clause dans laquelle le vendeur s’engage à supporter les charges ordinaires afférentes à cette occupation.

D’autres formules plus générales sont envisageables :

‘Le vendeur s’engage à rembourser à l’acquéreur tous les paiements par lui effectués conformément à la loi’
ou
‘Le vendeur s’engage à supporter un montant de ….euros sur la quote-part des frais de remplacement de l’ascenseur décidé à l’assemblée générale des copropriétaires du … et ce dans les quinze jours de la production du relevé par le syndic ’

ou encore, en cas de travaux de réfection s’imposant, mais non encore décidés
‘le vendeur s’engage à rembourser à l’acquéreur tous les frais liés aux travaux de réfection (toiture, électricité, plomberie, chaufferie, etc.) qui seront exécutés dans les six mois des présentes’
ou
‘tels qu’ils seront décidés à l’assemblée générale des copropriétaires du mois de……..’
ou
‘tous les frais afférents aux travaux extraordinaires exécutés durant le premier semestres 2003’

Malheurseusement, souvent les notaires règlent les décomptes eux-mêmes entre l'acquéreur et le vendeur, sans en informer le syndic.

Ils effectuent eux-même le transfert de la quote-part du fonds de roulement entre l’acquéreur et le vendeur et privent ainsi la copropriété d’une sûreté pour la récupération des dernières dépenses qui seront émises à charge du vendeur.

-Le fonds de réserve, les dispositions de l’article 577-11, §2, al. 3 du Code civil précisent : qu’on entend par fonds de réserve, la somme des apports de fonds destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par la réparation ou le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.

Le loi nouvelle attribue la propriété de la quote-part du vendeur sur le fonds de réserve à l’association.
On estime ainsi que les apports successifs à ce fonds forment la contrepartie de la jouissance des gros éléments d’équipement que la copropriété devra remplacer à terme. Il paraît donc évident que l’association s’approprie la quote-part pour financer ce renouvellement.