Copropriété : La personnalité juridique


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Copropriété-ejuris examine sur cette page la personnalité juridique de l'association des copropriétaires, notamment les conséquences de cette personnalité sur l'organisation de la copropriété.
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La personnalité juridique


Depuis la loi du 30 juin 1994 , l'association des copropriétaires a la personnalité juridique, et par conséquent, a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant comme le soulignent un peu superfétatoirement les dispositions de l'article 577-9, §1er (Texte repris du droit Français).
Cette personnalité morale vise à favoriser les rapports de l'association avec les tiers, mais également à améliorer l'organisation interne de la copropriété.

Avec la nouvelle loi du 2 juin 2010, les copropriétés qui possèdent au moins vingt lots ou plus, peuvent prévoir dans l'acte de base des associations partielles statutaires ayant la personnalité juridique. Cette nouvelle disposition vise les groupes d'immeubles, un groupe de garages constitués en lots indépendant de l'immeuble.
Le législateur a prévu un critère matériel pour créer ce type de sous indivision : il faut une séparation physique en éléments clairement distincts (art. 577-3, al.4).

Ces associations partielles statutaires sont gérées conformément aux dispositions de la loi du 30 juin 1994 : une assemblée générale, un syndic et un conseil de copropriété.

C'est par le truchement de ses trois instances, que les associations des copropriétaires pourront exprimer leur volonté, délibérer, prendre les décisions et les exécuter.

Quoique possèdant un certain pouvoir d'intiative, le rôle du syndic se confine à sa mission légale, et à exécuter toutes les décisions qui ont été prises par l'assemblée générale. L'assemblée générale des copropriétaires constitue donc le pouvoir souverain des intérêts des copropriétaires.
Le syndic représente l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes.
Lorsqu'il faut assigner en justice l'association, on doit citer l'association représentée par son syndic.
Plusieurs procédures ont été déclarées irrecevables lorsqu'en voulant assigner l'association, on a cité personnellement le syndic.

Conséquences de cette personnalité juridique

Désormais, l'octroi de la personnalité juridique, permet d'introduire des recours devant les tribunaux au nom de l'association des copropriétaires, et plus, à la diligence de tous les copropriétaires.

Avant la loi du 30 juin 1994, on devait assigner tous les copropriétaires dont il fallait connaître l'identité complète. Cela occasionnait d'énormes frais de procédure, et contraignait bien souvent la copropriété à conférer au syndic un mandat "ad litem" au nom de tous les copropriétaires.

Mais l'octroi d'un tel mandat créait trop souvent des conflits d'intérêts.
Ainsi lorsqu'un des copropriétaires était en défaut de payer les charges inhérentes à la gestion de l'immeuble, le syndic, mandataire de l'ensemble des copropriétaires, agissait au nom de celui contre lequel, il devait obtenir une condamnation !

Depuis la loi du 30 juin 1994, le syndic est l'organe légal de l'association, et à ce titre, il représente valablement l'association en justice, et ne devra plus en principe, disposer d'un mandat pour représenter l'association des copropriétaires (Arrêt du 5 octobre 2000).

Ce pouvoir de représentation du syndic étant reconnu, l'association des copropriétaires est toutefois seule titulaire du droit d'action, et seule l'association doit être mise en cause (représentée par son syndic).

Jugé que l’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice.

L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel (Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du janvier 2000).

D'autre part, dans le cadre d'immeuble à appartements faisant partie d'un groupe d'immeubles, seul le groupe à la personnalité juridique, à l'exclusion des blocs-immeubles qui le composent.
Seule l’association des copropriétaires du groupe d’immeubles pourra agir en Justice (Cfr. Arrêt du 3 juin 2004).

Mais ce pouvoir d'action de l'association des copropriétaires a ses limites.
Ainsi, l'association ne pourra intervenir en justice que dans le cadre de la réalisation de son objet social qui consiste en la conservation et l'administration de l'immeuble, et dans le cadre de son patrimoine, limité il est vrai, puisque l'association n'est pas propriétaire des parties communes de l'immeuble.

En conséquence, toutes les actions relatives au droit réel des copropriétaires, notamment l'action en modification des quotes-parts, l'action en revendication d'un mur mitoyen ou l'action confessoire ou en négatoire de servitude, etc..., doivent être diligentées à l'encontre ou au nom de tous les copropriétaires.

Et cela pour une simple raison : L'association n'est pas propriétaire de l'immeuble ou plus exactement des parties communes.

Cette restriction irrite une partie de la doctrine, pourquoi refuser d'assigner directement l'association concernant une demande en modification des charges et des quotes-parts, alors que ces deux points sont prévus dans les compétences délibératives de l'association (art.577,§7).

Elle rappelle que l'objectif du législateur est justement d'éviter d'alourdir et de compliquer la procédure d'assignation contre la copropriété, en contraignant les tiers ou un copropriétaire de faire intervenir à la cause tous les copropriétaires ou les copropriétaires concernés.

Quelques décisions

Jugé qu' en vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis;
Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant), Jugement du 6 février 1997 (34)

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