La base de données du droit de la copropriété


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Sommaire général :

Chaque propos (mot clé) est précédé d'une mise à niveau
et d'une chronique de la jurisprudence.
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il vous suffit de cliquer directement sur le lien : Jurisprudence


1.Les statuts

- La chronique de la jurisprudence - >>> Jurisprudence - Les statuts >>>

Conformément aux dispositions de l'article 577-4,§1er, les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis sont constitués de l'acte de base et du règlement de copropriété.
Les statuts doivent être transcrits à la conservation des hypothèques, ainsi que toute modification.
Depuis la loi du 30 juin 1994, les statuts sont opposables à tous les occupants de l'immeuble moyennant une certaine publicité (art.577-10,§1er).

Suivant les dispositions de l'article 577-5,§1er, la transcription des statuts n'a pas uniquement pour objectif de les rendre opposables aux tiers, mais également de permettre à l'association des copropriétaires d'acquérir la personnalité juridique.

Etant donné que l'on ne peut transcrire que des actes authentiques (ou décision judiciaire), toute modification des statuts décidée par l'assemblée générale devra être actée par acte authentique, afin d'être transcrite.
Pour plus de détail sur l'acte de base et le règlement de copropriété, nous vous invitons à lire le menu "Les statuts".
Depuis la loi du 30 juin 1994, c'est l'acte de base qui définit les parties privatives. A défaut de le préciser, les dispositions de l'article 577-3 alinéa 2 : dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Nous publions deux décisions du Tribunal de 1ère Instance de Leuven qui estime que le rédacteur d'un acte de base ne dispose pas d'une liberté illimitée, et que les parties essentielles doivent toujours être communes.



Jurisprudence sur les statuts

- Parties privatives et charges communes : Charges communes – terrasses privatives ou communes : La lecture combinée des articles 577bis, § 7 et § 9, alinéa 2 du Code Civil permet d'en déduire que doivent être considérées comme charges communes e.a. le coût des travaux effectués dans l'intérêt de la chose commune (JJP, 1992, p. 207).
Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean,
Siège : M.F. Sacre ; Avocats : MMes A. de Pluto Prondzinski, Ghyssels
Jugement du 23 juin 1992 (173)

- Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs.
Cela vaut pour une terrasse, même lorsque l'usage quotidien de la terrasse est attribué à un copropriétaire.
Quand l'acte n'est pas en accord avec cette prémisse, un expert doit être désigné, en sorte que le projet d'acte de base tienne compte de ce principe (RCDI, 2006/2, p. 44).

Tribunal de 1ère Instance de Leuven.
Jugements du 28 septembre 2005 et du 2 novembre 2005 (500)

- Acte de base - contrat d'adhésion : Les copropriétaires sont supposés connaître le règlement de copropriété avant d'acquérir un appartement. La circonstance que l'acte de copropriété constitue un contrat d'adhésion n'ôte rien au libre arbitre avec lequel les copropriétaires décident d'acheter ou non leur appartement aux conditions de cet acte.
Une décision de l'assemblée générale prise au quorum requis et non frauduleuse, peut néanmoins constituer un abus de majorité. Ainsi, une décision de l'assemblée générale causant sans raison dommage à un copropriétaire au profit d'un autre copropriétaire, est illégitime au regard de l'article 577-9 alinéa 1er du Code civil.

Justice de Brugge (10ème Ch.) Jugement dfu 27 avril 2001 (JJP, 2002, p.150)

- Acte de base - GSM : Lorsque l'acte de base stipule que "tous les travaux ou transformations qui ont une influence sur le style ou l'harmonie de l'immeuble" , ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité, ceci vaut pour le placement d'une antenne de GSM sur le toit de l'immeuble à appartements. La disposition de l'acte de base qui ne requiert pas l'unanimité pour l'installation d'une antenne de télévision, ne peut être appliquées par analogie à une antenne de GSM.
La décision de placer une antenne de GSM ne peut être considérée comme une intervention du syndic au sujet de l'utilisation, de l'administration ou de la jouissance des parties communes.
Il n'existe pas encore de certitude scientifique au sujet du caractère nuisible ou inoffensif des antennes de GSM. Ceci n'empêche pas que le sentiment d'insécurité, le sentiment subjectif de crainte et de menace pour la santé, doit être considéré comme un trouble de jouissance.

Tribunal de 1ère Instance de Bruge. Jugement du 21 décembre 2001 - RGDC, 2002, p. 306.

- Respect des statuts - Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n ‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.).

Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)

- Opposabilité des statuts à tous les occupant de l’immeubles conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation.

Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton) - Jugement du 11 juillet 2002 (4)(JJP.2006,p.96)

- Toute modification des statuts doit être transcrite : La prise de décision d’une assemblée générale d’établir une nouvelle clé répartition des charges et exécutée durant trois années, alors que cette décision ne fut actée dans aucun procès-verbal tel qu’il ressort du registre des décisions, ne peut être prise en considération. Seule la clé de répartition telle que reprise dans l’acte de base doit être exécutée. Que le syndic nouvellement nominé ne peut en conséquence que s’en tenir aux décisions formellement adoptées et consignées dans un procès-verbal. Que le formalisme dans la tenue des assemblées générales et dans la rédaction des procès-verbaux a, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, été accru afin de pouvoir assurer un meilleur contrôle de la régularité des décisions prises et de permettre d’introduire les recours s’ils se justifient;
Justice de paix de Schaerbeek (1er Canton)
Juge : B. Vanrobays ; Avocats : J-F Peeters , C. Mostin.
Jugt 29 janvier 2003 (112)

-Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise : Les dispositions de l’article 577-10 § 1er rend directement opposable les statuts de l’immeuble à tout ceux qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.
La clause du règlement qui précise : "Il ne pourra être exercé aux étages de l’immeuble aucun commerce d’une nature quelconque, mais ces lieux pourront être affectés aux études, officiers publics ou ministériels, cabinets d’avocats, architectes, ingénieurs, médecins, agents d’assurances, agents de change et autres bureaux privés de ce genre, doit être interprétée en vue de garantir le calme et la tranquillité de l’immeuble en imposant à chacun de ses occupants une occupation bourgeoise (un standing), et ne peut tolérer d’activité commerciale. Par la teneur de cette clause, l'association des copropriétaires entend priviligier les professions de nature intellectuelle.

Justice de paix de Molenbeek, Juge F. Sacre. Avocats : M.Mes De Ruyver, Ch. Gilles et M. Hirsch,
Jugement du 10 novembre 1998 (35)

- Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise - troubles de jouissance : Après avoir contesté avoir eu connaissance des statuts au moment de l’acquisition, la défenderesse reconnaît, dans l’acte authentique d’achat, avoir parfaite connaissance de l’acte de base reçu par le notaire à Liège, le 23juin 1961, transcrit et s’engage à le respecter, tandis que ce même acte de base fait expressément référence à l’existence de ce règlement d’ordre intérieur;
L’acte de base et le règlement de copropriété constituent bien la loi des parties sur laquelle les copropriétaires se sont entendus lors de la constitution de la copropriété ou y ont adhéré lors de leur entrée volontaire dans la copropriété;

Justice de Paix de Liège (2em Canton) -Juge : R. Constant (Juge suppl.) Avocats : Vos De Wael, Ph. Moureau. Jugement du 20 avril 1998 (36)

2. la personnalité juridique de l'association et ses limites

- La chronique de la jurisprudence - >>> Jurisprudence Personnalité juridique >>>

- L'association des copropriétaires est seule titulaire du droit d'action, et seule l'association doit être mise en cause.
Une procédure peut donc être valablement introduite par l'association ou contre l'association, sans exiger l'intervention de tous les copropriétaires.
Toute action doit être diligentée à l'encontre de l'association, représentée par son syndic. Toutefois, l'indication de l'identité du syndic n'est pas une obligation, une citation est valablement signifiée si elle ne mentionne que le nom de l'association des copropriétaires de l'immeuble, résidence.... situé à...., sans indiquer le nom du syndic.
Mais la partie demanderesse est en droit d'exiger, en application de l'article 703 du Code judiciaire, que la personne morale lui communique l'identité des personnes physiques qui sont ses organes.
Tant que l'association n'a pas étbli qu'elle agit par l'interméidiaire de l'organe compétent, c'est-à-dire son syndic, le juge peut surseoir à statuer.

Certains auteurs semblent considérer que si l'association est représentée par un avocat, la question de l'identification de l'organe de l'association ne se poserait plus, mais serait réglée par les articles 728 et 440 du Code judiciaire.

Jugé que le mandat du syndic n'ayant pas été renouvelé en manière telle qu'il ne pouvait représenter en justice l'association des copropriétaires au moment de l'introduction de l'action.

Le syndic a donc, en sa qualité d'organe légal, un pouvoir de représentation de l'association en justice.
Le syndic n'est donc pas titulaire du droit d'action, il appartient à l'association.

Toutefois, quelques décisions ont déclaré valable une action introduite à l'encontre du syndic, lorsque la teneur de l'acte laisse apparaître sans aucune ambiguité que c'est l'association qui était visée, et que le demandeur avait la volonté réelle d'assigner l'association (...).
Cette position a été fortement critiquée par la doctrine, qui rappelle que cela porte atteinte à l'article 811 du Code juidiciaire qui interdit à un magistrat de mettre d'office à la cause un tiers.

Nous diffusons ci-dessous deux décisions de la Justice de paix de Charleroi (2ème canton)dans le sens contraire.
- L'association des copropriétaires a qualité d'intervenir en justice que dans le cadre de son objet social, qui est l'administration et la conservation des communs et en fonction de son patrimoine qui est au demeurant très limité, puisque l'association n'est pas propriétaire de l'immeuble.

L'association n'est propriétaire que des fonds de roulement et de réserve, et éventuellement du matériel utile à son administration.
Elle ne peut donc pas intervenir dans la gestion des parties privatives et y imposer des travaux.
Sur base de ce principe, elle ne peut connaître, ni comme demanderesse, ni comme défenderesse, des actions qui sont liées au droit de propriété des copropriétaires, cela reste du ressort des copropriétaires.
Si on comprend dans le cadre de cette logique qu'une action en modification et en répartition des quotes-part, doit être diligentée à l'égard des copropriétaires concernés, à l'exclusion de l'association, par contre lorsqu'il s'agit d'une action en modification des charges, celle-ci devrait pouvoir être diligentée en l'encontre de la l'association des copropriétaires. Toutefois, certaines décisions cantonnales exigent la présence à la cause de tous les copropriétaires.

La jurisprudence est assez fort divisée.
Ainsi, a été déclarée recevable l'action qui tend au paiement du prix d'achat d'un mur devenu mitoyen, introduite contre l'association des copropriétaires voisins (JP Bruges (3ème canton), 12 septembre 1997,Tijds. voor appart., 1998/2, p.23).

A également été déclarée recevable l'action introduite contre l'association des copropriétaires qui tend à l'expropriation d'une partie d'un terrain, appartenant en commun aux copropriétaires du bâtiment érigé sur ledit terrain (J.P. Zaventem, 27 mars 1998, Tijds. voor appart., 2000/4, p.43).

Toutefois, la thèse majoritaire de la doctrine et de la juriprudence est de soutenir que l'association des copropriétaires n'a pas qualité pour introduire une action en revendication, une action confessoire, ou négatoire de servitude, sa compétence reste limité à la réalisation de son objet qui consiste en la conservation et l'administration de l'immeuble.
Il faut malheureusement constater que le législateur n'a pas défini les titulaires de l'action lorsque celle-ci vise la propriété de l'immeuble.
Selon H. Boularbah ("le contentieux de la copropriété", Collection de la faculté de droit de l'ULB, Bruxelles, 1999, p. 133), une action n'est recevable que si le demandeur a qualité et intérêt pour agir et précise que l'association des ccopropriétaires ne peut dès lors connaître de toutes les actions relatives à la copropriété.

Il faut toutefois reconnaître que cette personnalité juridique présente une forme bien atypique, dotée bien légitimement d'une structure sociétale - assemblée générale, syndic, conseil de gérance -, mais appelée à administrer des biens dont elle n'est pas propriétaire, ce qui n'est pas sans créer une certaine confusion.
Le législateur était conscient que cette situation pouvait créer certains conflits d'intérêts, on peut d'ailleurs lire dans les travaux parlementaires les précautions suivantes : "la personne morale ainsi créée n'est que la représentation sur le plan juridique du groupement des copropriétaires.
Ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs juridiques puisqu'ils restent propriétaires de leurs quotes-parts dans les parties communes et que c'est dans leur patrimoine propre que s'inscrivent les actes posés par l'association.

Cette association se différencie en effet des sociétés commerciales et des a.s.b.l., en ce qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer des associés...

- Sur base des dispositions des articles 1386 ou 1384 du C. civil, seuls les copropriétaires doivent être assignés en leur qualité de gardiens des parties communnes.

- Quant à l'action en responsabilité décennale, la solution n'est pas tranchée définitivement.
Si l'association a passé commande des travaux, elle a dès lors la qualité de cocontractant.
Par contre, si des vices de conception et de construction de l'immeuble sont constatés après la mise en vente des appartements. Seuls les copropriétaires pourraient s'en prévaloir, après en avoir informé le syndic, car certains problèmes peuvent toucher les parties communes, et donc intéresser les autres propriétaires.

Certains auteurs estiment en revanche que l'association des copropriétaires a qualité pour agir en responsabilité décennale contre l'entrepreneur ou l'architecte, et que de manière générale l'association peut poursuivre la réparation des dommages causés aux parties communes de l'immeuble (solution approuvée par la Cour d'appel de Bruxelles : Arrêt du 23 septembre 1998, reprise ci-dessous).

Jurisprudence Personnalité Juridique

Sommaire


a. Le droits d'agir en justice.


- Association des copropriétaires - objet limité : L’action en rectification des quotes-parts de droits et de charges dirigée contre l’association des copropriétaires est irrecevable. Elle doit être introduite contre les copropriétaires personnellement puisqu’elle tend à modifier des lots appartenant à chacun et la quote-part de chacun dans les parties communes.
Si l’association des copropriétaires possède la personnalité juridique et est chargée de la gestion et de l’administration des parties communes de l’immeuble, elle n’en est cependant pas propriétaires (Actualité du droit 1999 – p. 737).

Justice de paix d’Uccle, Jugement du 28 Juillet 1998 (204)

- Assignation contre le syndic : La demande introduite à l'encontre du syndic, tendant à la désignation d'un expert chargé d'examiner la comptabilité est irrecevable. Tout litige relatif à la copropriété doit être introduit contre l'association des copropriétaires à laquelle le législateur a attribué la personnalité juridique (RCDI, 2006/3, p. 36).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Siège : D. Meert
Jugement du 1er avril 2004 (168)

- Action en justice – qualité – Association des copropriétaires – Droit du défendeur d’exiger l’identité de l’organe qui a agi Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introductif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), Jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 02/895)

- Seule l’association des copropriétaires, qui a la personnalité juridique, a qualité et intérêt pour agir, contrairement aux demandeurs, qui, eux, n’ont qu’un pouvoir de représentation; Toutefois le syndic ne peut se substituer à celle-ci même s’il en est l’organe légale.
Justice de paix de Charleroi (2ème canton) Jugement du 14 octobre 2002 (21)

- Association des copropriété, droit d'agir : L'association des copropriétaires peut agir en justice comme demandeur, elle ne doit établir aucun mandat de l'assemblée générale; elle ne doit pas indiquer quelle agit par le syndic, même si le syndic est intervenu, il doit seulement prouver sa qualité de syndic mais il ne doit pas produire aucune procuration de l'assemblée générale. La prescription quinquennale est applicable à la contribution aux charges de la cocpropriété.
Justice de paix de Brussel (21ste Kamer) Jugt du 9 septembre 2003. (111)

- Action en justice - association des copropriétaires : Une association de copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant. Aucun texte ne prescrit, à peine de nullité, que l'acte introducctif d'instance mentionne l'identité du syndic. La partie défenderesse conserve le droit d'exiger de la personne morale qu'elle lui indique l'identité de la personne physique, organe, à peine de surséance.
Tribunal civil de Liège (5ème ch.), jugement du 11 décembre 2000 (JLMB 2002, p. 1543 sommaire - 02/895).

- copropriété ordinaire : une action en justice afin d'entendre dire pour droit qu'il n'y a pas de contrat de bail à ferme concernant un bien indiviis, n'est pas unacte conservatoire ou d'administration. l'action est dès lors irrecevable quand elle n'est pas introduite par tous les copropriétaires..
Justice de paix de Westerlo, jugement du 1er octobre 1999 (83).
Juge : L. Carens. (JJP, 2001, p.130)

- L’association jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité d’agir en Justice
L’action qui tend à obtenir la condamnation de l’association des copropriétaires au paiement d’une facture ne peut pas être intentée contre le syndic, assigné en son nom personnel.

Juge de paix de Charleroi, 2ème canton, Jugement du 24 janvier 2000 (19)

- Citation contre une sprl, syndic de l'immeuble : Le syndic de l’association des copropriétaires représente celle-ci en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L'action intentée contre une s.p.r.l. sans indication qu’elle est assignée en tant que syndic de l’association des copropriétaires est recevable malgré cette omission, l’acte ayant atteint le but que la loi lui assigne et l’omission n'ayant pas porté préjudice à la s.p. r. l.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Delange (Cons.) , Hauferlin, Volckerrijck (Cons. soc.), Avocats : Vandergaart, Vanderveken (loco Deruyver)
Arrêt du 31 mars 2003 (56)

- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic. (Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)

- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis; Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant),Jugement du 6 février 1997 (34)

- Pouvoir d'action de l'association des copropriétaires : Le juge estime que modifier la répartition des charges, à l’instar de l’action en rectification des quotes-parts, vise à modifier les droits des copropriétaires, qu’une telle mesure sort des attributions de l’association des copropriétaires. La décision vantée rappelle que l’objet de l’asso-ciation est limitée à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.), Jugement du 16 mai 2001 (24)

b. La personnalité juridique dans le cadre d'un groupe d'immeubles

Qui a la personnalité juridique dans le cadre d'un complexe immobilier composé de plusieurs immeubles ?
La Cour de cassation a tranché, seul le groupe a qualité d'être demandeur et défendeur en Justice.

- Groupe d'immeubles : Les copropriétaires d'un immeuble appartenant à un groupe d'immeubles ne peuvent former une association distincte de l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe, susceptible d'acquérir ainsi une personnalité juridique distincte pour agir en justice .
Une seule association naît pour l’ensemble du complexe et il n’existe donc pas une association par immeubles. Seule l’association des copropriétaires
du groupe d’immeuble peut agir en Justice.

Cour de Cassation, Arrêt du 3 juin 2004 (10)

- Groupe d'immeubles - personnalité juridique unique : Lorsqu'un complexe immobilier comprenant plusieurs immeubles érigés sur une parcelle de terrain est régi par un acte de base mais aussi par différents actes de division spécifiques à chaque immeuble qui renvoient à l'acte de base général, il dispose d'un système de gestion unique, fonctionnant avec une assemblée plénière des copropriétaires et conférant une personnalité juridique unique.
Cela a pour conséquence qu'une assemblée générale d'un immeuble du groupe ne peut prendre des décisions contraignantes sans la tarification de l'assemblée générale plénière du complexe dans son ensemble (RCDI 2007 p.41).

Justice de paix de Veurne, Jugement du 26 octobre 2006 (199).

c. Action confessoire et négatoire


- L'association & Servitudes : L’action confessoire est une action réelle et immobilière qui équivaut à la revendication en matière de propriété et qui ne peut donc être introduite que par le propriétaire du fonds dominant ou les bénéficiaires de droits réels sur ce fonds. L’association n’est pas propriétaire des communs et n’a donc pas qualité pour introduire une telle action, seuls les copropriétaires peuvent diligenter une telle procédure.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.)
Siège : Mmes Bouché (prés.), Bervelt, M. Denys (jug.).
Avocats : B. Duquesne, I. Ekierman, P. Van Leynseel, De Norre (loco) Eeckhaute
-Jugement du 5 juin 2002 (43)

c. Association et travaux dans les parties privatives

- Pouvoir de l'assemblée La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires.
Cour D'Appel - Arrêt du 29 avril 1999 (6).

- Pouvoir de l'assemblée :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cass. 1ère Ch. Arrêt du 1er avril 2004 (9)

- Travaux dans des parties privatives : Travaux aux parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte. (RCDI, 2006/4-p.38)
Juge de paix de Saint-Gilles, Siège : G. Rommel
Jugement du 21 mai 2001 (115)

- Pouvoir de l’assemblée générale – syndicEn vertu de l'article 577-9, paragraphe premier, du code civil, l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant. Cette capacité est certes limitée à l'objet de l'association, lequel consiste, selon l'article 577-5, paragraphe 3, du code civil, exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble. Les décisions prises par l'assemblée générale qui ont une incidence, directe ou indirecte, sur la «vie» de l'immeuble n'excèdent cependant pas les compétences de ladite association.
Selon les travaux préparatoires de la loi du 30 juin 1994, l'assemblée générale est appelée à délibérer sur toutes les questions d'intérêt relatives en particulier à la conservation et à l'administration de l'immeuble et à prendre toute disposition importante exigée par les circonstances.
Le constructeur de l'immeuble ne peut se plaindre du fait qu'une décision prise par l'assemblée générale et relative à des vices et malfaçons dans les parties communes ne l'a pas été sur la base d'un point porté expressément à l'ordre du jour de ladite assemblée. Les règles fixant d'éventuelles formalités ont pour objet de protéger les intérêts des membres de l'association des copropriétaires et non des tiers [1].
En conséquence, une décision de l'assemblée générale — qui de plus est prise à l'unanimité — d'agir en justice contre l'entrepreneur est valable. Le syndic détient régulièrement mandat pour introduire l'action.

Cour d’appel de Liège (10ème ch.), Arrêt du 23 octobre 1997 (JLMB 99/1267)

- Pouvoir de l'assemblée : Travaux urgents aux parties privatives : que suivant un arrêt rendu par la première chambre de la Cour de cassation le 1er avril 2004, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut décider de faire exécuter des travaux aux parties privatives de l’immeuble, même en vue d’empêcher qu’elles ne causent des dégâts aux parties communes. Toutefois, sans vouloir contredire l’arrêt de la Cour de cassation, le juge de paix d’Anderlecht estime qu’il en va différemment lorsque ces travaux sont nécessaires en vue d’empêcher des dégâts aux parties communes, d’autant que la nature de ces travaux exige le recours à une solution globale à tout l’immeuble.
Juge de paix d’Anderlecht (2ème Canton),Jugement du 21 octobre 2004 (8)
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d. L'association gardienne de parties communes ?

- Suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, le gardien d'un bien est la personne qui en use pour son propre compte ou qui en jouit ou qui la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle.
Notion de vice : La jurisprudence belge continue à faire du vice de la chose, une condition de la responsabilité du gardien. Toutefois, l'arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 1989, considère que lorsqu'on déduit de la chose des caractéristiques anormales, c'est qu'elle est atteinte d'un vice (arrêt du 9 mars 1989).
Ainsi, un arbre qui tombe en raison de coups de vent atteignant une vitesse maximale de 104 km/h présente une caractéristique normale, à savoir son instabilité.
On assume sa qualité de gardien de la chose, que l'on soit propriétaire ou non.
Ainsi, le contrat de location confère en principe au locataire des pouvoirs qui le rendent gardien de la chose qui est l’objet du contrat, dans la mesure toutefois où l’entretien de la chose n’est pas resté à charge du bailleur. Ainsi, le critère permettant de déterminer quand le locataire acquiert la garde de la chose louée doit être recherché "dans l'étendue du pouvoir de commandement relativement à la chose louée, que ce pouvoir s'exerce sur les choses à l'égard desquelles une obligation d'entretien lui est imposée".

Une chose peut être soumise à la garde de plusieurs personnes. Ainsi dans le cadre d’un immeuble à appartements multiples, les parties communes sont en principe soumises à la garde de tous les copropriétaires qui répondent in solidum des conséquences de l’accident causé par un vice ou une défectuosité de la chose commune.
La doctrine et la jurisprudence majoritaire estiment que l'association des copropriétaires n'est pas gardienne des parties communes.
Mais, si l'association n'est pas propriétaire des parties communes, il faut reconnaitre également qu'elle n'use pas pour son propre compte et qu'elle ne jouit pas vraiment des parties communes.
Certains invoquent les dispositions de l’article 17 du code judiciaire, pour soutenir que l’association ne pourrait se prévaloir de l’intérêt à agir.
L’intérêt dont question à l’article 17 de ce texte consiste en tout avantage, matériel ou moral, effectif mais non théorique, que le demandeur peut retirer de la demande au moment où il l’introduit (J. Van Compernolle et G. Closset-Marchal, « Examen de jurisprudence (1985-1996) — Droit judiciaire privé », R.C.J.B., 1997, p. 495, no 25);
Ainsi, il faut donc, pour être reçu en justice, un intérêt propre et que par conséquent une personne morale ne peut agir dans le simple but de protéger la somme des intérêts de ses membres;
Mais si l’association des copropriétaires ne peut être responsable sur base des dispositions de l’article 1384, elle peut-être tenue responsable sur base de l'article 1382 si elle a commis une faute.
Ainsi, si le législateur a clairement donné mission à l’association de conserver et d’administrer l’immeuble (art. 577-5, § 3, du Code civil), elle a l’obligation d’intervenir en cas de découverte d’un vice caché, à défaut sa responsabilité peut être engagée et être attraite en justice sur pied de l’article 1382 du Code civil.

Nous publions dans nos banques de données, deux décisions reconnaissant la responsabilité de l’association en qualité de gardien de la chose (Jugement du 26 novembre 2004 et jugement du 19 novembre 2004 du Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles).
(Voir également, base de donnnées de jurisprudence du droit des baux : Locataire gardien de la chose louée)
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Jurisprudence - Association gardienne ?

- Gardien de la chose - vice de la chose - art. 1384 c.c. : RESPONSABILITÉ - Article 1384, alinéa 1er , du Code civil. - Vice de la chose. - Notion.
La chose est affectée d'un vice si elle présente une caractéristique anormale qui la rend, en certaines circonstances, susceptible de causer un préjudice.
Par ces constatations, on en déduit que la chose était atteinte d’un vice.

Cour de cassation (1ère ch.), Siège : MM Bosly ; Avocats : Simont, Houtekier
Arrêt du 9 mars 1989 (126)

- Propriétaire - gardien - ignorance du vice -responsabilité : La responsabilité du dommage pèse sur celui qui a la garde de la chose, qu'il en soit propriétaire ou non.
Le contrat de location confère au locataire qui acquiert la jouissance de la chose un pouvoir de commandement complet qui le rend gardien de la chose qui est l'objet du contrat; le preneur a, en principe, la garde de la chose louée au sens de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil et l'ignorance du vice de la chose qui a causé un dommage est impuissante à exclure la responsabilité établie à charge du gardien par la disposition prémen¬tionnée.
S'il est vrai que le critère permettant de déterminer quand le locataire acquiert la garde de la chose louée doit être recherché «dans l'étendue du pouvoir de commandement relativement à la chose qui est acquis par le locataire), encore y a-t-il lieu de considérer que le pouvoir de ce dernier s'exerce sur les choses à l'égard desquelles /lne obligation d'entretien lui est imposée (JT 1971, p. 27).

Tribunal civil de Bruxelles (4ème ch.),
Siège : MM. Barrel, Canivet, Tumelaire. Avocats : Baugniet, Defosset
Jugement du 20 avril 1970 (127)

- L'association gardienne des parties communes : L'association des copropriétaires doit être considérée comme le gardien de la chose et doit être condamnée à indemniser la victime du dommage dû à un vice de la chose, consistant dans des infiltrations d'eau en provenance des parties communes de l'immeuble, résultant d'un défaut d'étanchéité et de la dégradation des terrasses (RCDI, 2006/3 p. 47).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (16ème ch.), 2004
Siège : P. Collignon (vice-président), J. Coumans, A. Dessy (juges)
Jugement du 19 novembre (171)

- L'association gardienne des parties communes : Lorsque les parties communes d’un immeuble à appartements sont affectées d’un vice, c’est l’association des copropriétaires, et non ceux-ci considérés individuellement, qui revêt la qualité de gardien de la chose et contre laquelle l’action en réparation peut, dès lors, être introduite.
Tribunal Civil de Bruxelles ( 16e ch.),
Siège : MM. P. Collignon (vice-prés.), J. Coumans et Mme A. Dessy
Avocats : MMes D. Van de Walle et A. Six loco R. de Puydt.
Jugement du 26 novembre 2004 (162)

- Gardien de la chose : Gardien de la chose : Le juge apprécie souverainement en fait qui est le gardien de la chose au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, pour autant qu'il ne viole pas la notion de gardien de la chose. La première défenderesse n'en est pas la gardienne, même si elle est la propriétaire du branchement et de tout l'équipement du réseau de distribution de gaz. Qu'en effet, elle ne peut intervenir à l'intérieur d'une construction privée que lorsqu'elle en est requise ou, à tout le moins, lorsqu'elle y est autorisée par l'occupant des lieux " et que " le pouvoir de direction et de surveillance sur (la vanne ...) n'appartenait plus qu'à (la seconde demanderesse) qui, seule, pouvait déterminer le sort de la vanne litigieuse (www.cass.be).
Cour de cassation (1ère ch.),
Siège : Echement ; Rapporteur ; Matray ; Avocat :
Arrêt du 22 mars 2004 (163)

- La responsabilité du gardien d'une chose: Le gardien d’une chose, au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de la chose pour son propre compte, en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance et de direction ; tel n’est pas le cas de celui qui emprunte la chose en l’absence de son propriétaire, nonobstant la mise à la disposition de l’emprunteur de cette chose au cours des dix années précédente et l’usage limité de celle-ci ;
Cour de Cassation (1ère Ch.),Siège : Parmentier, Matray ; Avocats : De Bruyn, Draps
Arrêt du 20 mars 2003 (63)

Les copropriétaires sont gardiens de la chose commune : La garde des parties communes : chaque copropriétaire a le même pouvoir d'en user pour son compte et d'en jouir avec pouvoir de direction et de surveillance identique et supporte une part dans les frais d'entretien de cette partie commune. Si l'association est chargée de la conservation et de l'administration de l'immeuble (article 577-5, paragraphe 3), elle n'est ni propriétaire ni gardienne de l'immeuble.
(confirmé en appel : arrêt du 29 septembre 2003 - décision suivante).

Tribunal de première instance de Liège,
Siège : N. Londot, M.-A. Lange et M.-Fr. Hubert.
Jugement du 13 mars 2000 (164)

- L’association n’est pas gardienne des parties communes La victime d'un dommage qui allègue que ce dommage trouve sa cause dans le vice d'une chose est tenue de prouver tant l'existence du vice que le lien de causalité. Il ne lui incombe toutefois pas de prouver la nature précise du vice. L'existence d'un vice affectant une porte de garage est rapportée à suffisance lorsqu'il est établi, d'une part, que cette porte, au lieu de s'ouvrir suite à la poussée exercée par un usager, s'est effondrée en plusieurs morceaux et, d'autre part, qu'il y a eu cassure des guides, rupture de câbles ou d'un ressort.
Si le dommage de la victime doit, pour engager la responsabilité du gardien, être dû au vice de la chose et non à une cause étrangère, il est sans importance qu'une cause étrangère soit à l'origine du vice lui-même. Dès lors, l'existence d'une faute dans le chef de la société chargée d'entretenir la porte n'est pas de nature à exonérer le gardien de cette porte de sa responsabilité.
Lorsqu'un immeuble est soumis au statut de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, ce sont les copropriétaires qui ont la qualité de gardien des parties communes, telle une porte de garage. La circonstance que la victime du dommage soit également copropriétaire ne l'empêche pas d'obtenir des cogardiens une indemnisation partielle. La demande de la victime est, en revanche, non fondée en tant qu'elle est dirigée contre l'association des copropriétaires.
3. Pour que la responsabilité de l'association soit engagée pour faute personnelle, la victime doit établir une faute de celle-ci dans son rôle de conservation et d'administration de l'immeuble en relation causale avec le dommage. Tel n'est pas le cas lorsque, la veille de l'accident, l'association a fait appel à une société pour procéder à des réparations provisoires à la porte du garage de l'immeuble et que cette société ne l'a pas avertie du danger que présentait, en dépit des réparations, l'usage de cette porte.

Cour d’appel de Liège (3ème Ch.), Arrêt du 29 septembre 2003 (J.L.M.B. 03/991)

- L'association n'est pas gardienne de l'immeuble : Aucune demande fondée sur les articles 1386 ou 1384, alinéa 1er, du Code civil ne peut être formée contre l’association des copropriétaires. .L’association n’est en effet ni propriétaire (C. civil art. 1386), ni gardienne de l’immeuble (C. civil, art. 1384) au sens où ces qualités sont interprétées par la jurisprudence de la Cour de cassation, même si elle est chargée de la conservation et de l’administration de l’immeuble.
Cour d’appel de Liège, Siège.: Mme Prignon, préf. if.; Mme Lange, cons, et M. Deger,.
Avocats: MMes Bomboire loco Piron et Mineur et Nowak.
Arrêt du 28 juin 2004 (45)

- L'association des copropriétaires n'est pas gardienne de l'immeuble : Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété forcée des immeubles ou groupe d’immeubles bâtis, ce sont les copropriétaires qui ont qualité de gardien des parties communes. La demande de la victime est non fondée en tant qu’elle est dirigée contre l’association des copropriétaires.
Cour d’Appel de Liège, 3ème Ch. -
Conseillers : N. Londot, M.A. Lange, M.Fr. Hubert.
Avocats, : J.D. Franchimont, E. et Ph. Rigaux, Fr. Jaminet (Loco Simar)
Fr. Tehaux, P. Thys, G. Hamacher.
Arrêt du 29 septembre 2003 (40)

- L'association des copropriétaires ne peut être sujet passif sur base des dispositions de l'article 1384 C.civil : Action en responsabilité contre l’association : L’association n’est ni propriétaire (article 1386, C. civil), ni gardienne de l’immeuble (article 1385, .C.civil), elle n’a dès lors pas qualité au sens de l’article 17 du Code judiciaire pour être le sujet passif d’une demande fondée sur de telles dispositions légales. Seuls les copropriétaires peuvent être assignés et tenus in solidum en leur qualité de propriétaires ou de gardiens des parties communes et privatives de l’immeuble.
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 28 juin 2004 (75)

- Association et concierge : Trottoir - Mise en cause de l’association – concierge : L'obligation prévue par un règlement de police communale de déblayer la neige n'est pas une obligation de résultat qui reviendrait à ce qu'aucune présence de neige sur les trottoirs ne soit tolérée même après la plus récente chute de neige.
Cette obligation, qui confirme l'obligation générale de prudence, doit s'apprécier in concreto , en fonction du comportement d'un homme normalement prudent et avisé et des moyens qu’il peut raisonnablement mettre en œuvre.

Cour d’Appel de Bruxelles, Conseiller : Del Carri
Arrêt du 8 décembre 1999 (65)

- Responsabilité du Syndic : Escalier enneigé – 1384 du code civil – absence de vice Pour apprécier si la présence de neige ou de verglas sur l'escalier extérieur d'un immeuble constitue un vice de la chose, il y a lieu de tenir compte du fait que l'accident s'est produit au mois de janvier vers 22 h 30.
Compte tenu des circonstances atmosphériques l'escalier ne présentait pas des caractéristiques anormales de nature à le rendre vicieux au sens de l'article 1384, alinéa 1er du Code civil.
Dès lors que l'accident s'est produit tard dans la soirée à un moment où il neigeait on ne peut reprocher une faute au syndic de l'immeuble s'il n'est pas établi que la situation avait duré un certain temps.
Cour d’appel de Mons (6ème ch.) Arrêt du 6 décembre 1991

- L'association gardienne des installations : Ascenseur défectueux imputable à une ancienne installation ne répondant plus aux normes en vigueur. La décision de la Cour estime qu’en sa qualité de gardienne de la chose, la responsabilité incombe à l’association des copropriétaires sur base des dispositions de l’article 1384, al. 1 du C. civil. Il n’est pas contesté que la copropriété avait la garde de l’installation.
Cour d’appel de Bruxelles, 16ème Ch.
Siège : Simons, Rutsaert, Van Der Noot ; Avocats : Donet, Schreuven, Vergote, Depuydt, De Caritat de Peruzzis, Belva. Arrêt du 15 octobre 2003 (53)

f. Règlement de copropriété et vie privée


- Action de l'association contre les occupants de l'immeuble : Bien que l'association des copropriétaires n'ait pas de relation contractuelle avec les locataires des appartements, les statuts de l'immeuble leur sont opposables.
L'association peut par conséquent solliciter toutes mesures nécessaires pour faire respecter les statuts (RCDI, 2006/2, p. 29).

Justice de paix d’Uccle, Siège : G. de Walque
Jugement du 13 décembre 2000 (171)

Association et vie privée : L'application de la loi sur la copropriété forcée implique que l'identité des membres de l'association des copropriétaires soit connue de chaque copropriétaire, ce que n'interdit pas la protection de la loi sur la protection de la vie privée (RCDI 2007 p. 29).

Justice de paix de Liège (2ème),
Juge de paix : R. Waxweiller
Jugement du 15 décembre 2006 (194)

g. La Clause compromissoire


- Clause compromissoire : Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Jugt du 2 avril 2003
Copropriété forcée d’immeubles bâtis - clause compromissoire - validité - amiable compositeur – inapplicabilité : Que le caractère impératif de la loi empêche que les parties confèrent à l’arbitre des pouvoirs d’amiable compositeur aussi longtemps que la protection légale n’est pas épuisée.

Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,Jugt du 2 avril 2003 (3)

3. L'assemblée générale (convocation, délibération, procès-verbaux,...


La Chronique de Jurisprudence>>>>>Jurisprudence Syndic et conseil de gérance>>>>

Nous ne présentons pas de chronique de jurisprudence sur l'assemblée générale. Nous estimons que notre menu : "Assemblée générale" est suffisamment complet sur ce sujet.
Toutefois, concernant l’organisation matérielle du mode de votation, la jurisprudence a quelque peu évoluée.
Sur base des nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, certains auteurs faisaient remarquer que si la loi a organisé avec précision les différentes questions de quorum et de majorités, tout en précisant que seuls les copropriétaires qui se sont formellement opposés aux décisions pouvent les contester.
Cela impliquait que les votes puissent être individualisés ou individualisables (votre nominal par écrit etc...), ce qui excluait tout votre secret ou à main levée
C’est un peu dans ce sens que le Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode avait déclaré irrégulière et par conséquent annulées les décisions, car cela ne permettaient pas de déterminer les votes favorables des votes négatifs.
Cette décision a été réformée en appel par le Tribunal civil de Bruxelles (8 novembre 2005), qui précise qu'à défaut de règles légales ou conventionnelles (statuts), qui imposeraient en matière de délibération la manière dont les copropriétaires doivent manifester leur décisions, on ne peut exiger que le procès verbal mentionne de manière précise les votes positifs ou négatifs.
La décision ajoute : que tout cocpropriétaire qui ne souhaite pas concourir à l’exécution de la décision doit le signaler immédiatement.
Cette décision d'appel du tribunal civil de Bruxelles, adopte une conception moins formaliste que la position adoptée généralement par la doctrine.

Le juge de paix de Saint-Josse-Ten Noode, dans une décision plus récente, a pris la mesure de cette jurisprudence. Puisqu'il a constaté mais sans annuler la décision : que l’anonymat ne permet pas au demandeur de contester la décision, étant donné qu’il ne peut apporter la preuve qu’il s’est opposé à la décision qu’il souhaite contestée... (Jugt 28 décembre 2005)

- Frais de convocation d'une 2ème assemblée générale : La décision de l'assemblée qui met à charge des copropriétaires absents ou non représentés les frais de convocation d'une seconde assemblée générale tend à modifier le système de répartition des charges. Elle est irrégulière, à défaut d'avoir été adoptée à l'unanimité, conformément aux prescriptions des statuts. Elle est également abusive car elle méconnaît le droit des copropriétaires de ne pas participer aux assemblées et étant formulée de manière générale, elle ne tient pas compte de circonstances exceptionnelles qui pourraient justifier ou expliquer l'absence d'un copropriétaire. Elle doit par conséquent être annulée (RCDI 2007 p.50).
Justice de paix de Molenbeek-St-Jean,
Juge de paix : F. Sacre
Jugement du 19 septembre 2006 (202).

- Rédaction du procès verbal : Décisions irrégulières.
Sont irrégulières et doivent par conséquent être annulées les décisions qui sont adoptées, suivant le procès verbal de l’assemblée générale, par une forte majorité ou une majorité écrasante car il est manifestement impossible à la lecture dudit procès-verbal de déterminer les votes favorables et les votes négatifs et partant de vérifier si les majorités requises ont été atteintes.

Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 25 octobre 2001 (1).
(Décision réformée par le jugement du 8 novembre 2005 - cfr. rubrique suivante)

- Rédaction du procès verbal. En l’absence de règles légales ou conventionnelles qui imposeraient en matière de délibération et de vote d’une assemblée générale de copropriété, on ne peut exiger que le procès-verbal de celle-ci mentionne le nombre de voix précis que recueille telle ou telle résolution ou mentionne nommément ceux qui ont voté en faveur ou contre une proposition ou qui se sont abstenus.
Que le copropriétaire qui ne souhaite pas concourir à l’exécution d’une décision votée majoritairement, est tenu de le signaler immédiatement ou de faire acter ses réserves ou, à tout le moins, si ceci lui était refusé, d’en faire part immédiatement
à l’association.

Tribunal civil de Bruxelles - Jugement du 8 novembre 2005 (13)

- Procès verbal - mode de votation : La qualité pour exercer l’action en nullité appartient au copropriétaire opposant ou défaillant. Celui qui intente une action en nullité est tenu de démontrer son opposition à la décision litigieuse contre laquelle il s’oppose.
Si l‘anonymat complet des votes à pour objet d’‘éviter que les votants soient soumis au regard approbateur ou critique des autres copropriétaires et pourrait être considéré comme un rempart contre la manipulation ou l’intimidation, il présente comme désavantage certain que la preuve ne pourra être faite que le copropriétaire s ‘est effectivement opposé à la décision prise. (RCDI, 2006/4 –p.32)

Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert
Jugements 24/10/05-28/12/06 (114)

- Convocation d'une assemblée générale par des copropriétaires possèdant le quorum légal. Le pouvoir qui est reconnu aux copropriétaires, détenant ensemble plus de 20% des quotes-parts de l’immeuble, de convoquer une assemblée générale est absolu. Il n’appartient pas au syndic d’apprécier de l’opportunité d’une telle décision. C’est donc a bon droit que le juge de paix affirme que le syndic doit se soumettre à la volonté des copropriétaires disposant du quorum requis, sans chercher à imposer de conditions dont le fondement est juridique inexistant.
Juge de paix d’Anderlecht, Jugement du 27 octobre 2005 (11).

- Convocation d'une assemblée générale : On ne peut refuser au copropriétaire qui possède plus de 20% des quotités le droit de demander au juge de faire convoquer une assemblée générale si le syndic refuse ou omet de la convoquer.
Dans les limites de l'éventuelle contestation de la part du syndic, qui ne peut cependant pas agir comme porte-parole d'une fraction des copropriétairs, un contrôle marginal doit être possible pour éliminer des points à mettre à l'ordre du jour des postes considérés comme 'injustifiés' et bien évidemment sans préjudicier.

Justice de paix d'Oostende II, jugement du 17 avril 1997. (JJP, 1998, p. 303)

- Retard dans la convocation : Un syndic n'est pas responsable pour la convocation tardive d'une assemblée générale, si le copropriétaire intéressé n'a lui-même rien entrepris sur base des possibilité que la loi lui offre afin de faire convoquer une assemblée générale.
Justice de paix de Wolvertem, Jugement du 20 mars 1997 (90); (JJP. 1998, p. 295)

- Assemblée générale - locataires - avertissement :
Conformément aux dispositions de l'article 577-8,§4 du Code civil, le syndic a l'obligation d'avertir tous les locataires de la date de l'assemblée générale. Le fait que cette impossibilité résulte de locations saisonnières, pas de sanction explicitée et pas d'abus de droit ni de préjudice après 2 décisions conforme de l'assemblée générale d'expulser un locataire.

Justice de paix d'Oostende, jugement du 4 juillet 1996. (JJP. 1998, p. 294)

-quorum requis pour certaines décisions - Respect des statuts : Quand le mode de convocation des copropriétaires, prévu par le règlement d'ordre intérieur, a été modifié lors d'une réunion de l'assemblée générale ou tous les copropriétaires étaient présents ou représentés et que la décision a été prise à l'unanimité, cette décision est certainement valide.
La construction d'une véranda sur le toit d'un immeuble concerne le style et l'harmonie de l'ensemble de l'immeuble. Lorsque le règlement de copropriété exige que pour un pareil aménagement une décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l'accord des copropriétaire défaillants n'est pas requis.

Cette précision permet d'établir une différence entre le quorum des dispositions de l'article 577-7,§3 du Code civil qui exige l'unanimité de tous les copropriétaires, et l'ununimité des copropriétaires présents ou représentée suivant les statuts de la décision annotée.
Juge de paix de Bruge, jugement du 24 décembre 1992. JJP.1993, p.295.

- Double convocations : Une assemblée générale peut être convoquée à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes (article 577-6, §2, du code civil), sans préjudice de tout copropriétaire de demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans les délais que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire (article 577-9,§3 du code civil). Deux assemblées générales sont convoquées le même jour à l’initiative du syndic et de copropriétaires possédant ensemble un cinquième des quotes-parts. Interdiction de tenir l’une des assemblées.
Tribunal civil de Dinant (référé), jugement du 1er juin 2001 (14)

4. Le syndic et le conseil de gérance


La Chronique de Jurisprudence

Nous ne présentons pas de chronique de jurisprudence sur le syndic et le conseil de gérance. Nous estimons que notre menu : Syndic et conseil de gérance est suffisamment complet sur ce point.
Nous dresserons seulement au point 4 "Frais de recherche", une chronique assez détaillée sur un point qui a fait couler assez bien d'encre.

Nous nous permettons toutefois de commenter la première décision reprise ci-dessous : l'arrêt du 5 octobre 2000, dans lequel la Cour de cassation reconnaît au syndic le droit de représenter l'association des copropriétaires en justice sans que ce dernier ne doive produire un mandat exprès. (Cette décision a été publiée dans diffétentes revues : Rev. not. 2000, p. 665; Cah. Dr. Immob. 2000, liv.6 avec not M. Plessers; JLMB, 2001,p. 628, JJP 2001, p.14).
Il résulte de cet arrêt que le syndic en sa qualité d'organe légal, n'a pas à prouver qu'il agit en vertu d'un mandat exprès confié par l'assemblée générale.
Celle résulte d'ailleurs des dispositions de l'article 577-8, §4 : Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :(...)
6. de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes.
Maître Carinne Mostin, soutenu par les propos de M. Plessers, souligne :
Certains tribunaux appliquaient sans hésitation la solution retenue par la Cour suprême et semblaient même aller plus loin en considérant qu'aucune autorisation de l'assemblée générale n'est nécessaire pour introduire la procédure.
Le syndic a la qualité pour représenter l'association des copropriétaires en justice et l'article 577-8 du Code civil n'exige pas la production d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Pas plus qu'une autre personne morale, l'association des copropriétaires ne doit prouver le mandat de son organe lorsqu'elle introduit une procédure ordinaire. Ce n'est qu'à l'égard de l'association que le syndic est tenu de se justifier vis à vis de l'assemblée générale.

Certains auteurs estiment que ce n'est que dans le cadre de ses compétences propres que le syndic peut introduire une action, et cela sans obtenir au préalable un mandat exprès.
D'autres auteurs prétendent, que tant que le syndic agit dans le cadre de l'objet social de l'association, il peut se dispenser d'un tel mandat...

Jurisprudence Syndic

Sommaire
1. Pouvoir de représentation en justice du syndic ;
2. Nomination et désignation du syndic (577-8, §1er et §7);
3. Délégation de pouvoir du syndic ;
4. Frais de recherche (transmission d'un lot - 577-11) ;
5. Conseil de gérance ;

1. Pouvoir de représentation du syndic.

- Le mandat de syndic est intuitu personae. Il prend fin lors de la faillite du syndic. Le curateur ne peut pas le céder à un tiers, que ce soit ou non à titre onéreux.(R.W., 1998-1999, p. 476)

- Pouvoir de représentation en Justice du syndic : Le syndic est, en vertu de la loi, chargé de représenter l'association des copropriétaires en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété (article 577-8, § 4, 6). Le syndic est, au sein de la copropriété, l'organe légal compétent, au sens de l'article 703 du Code judiciaire, pour représenter en justice l'association des copropriétaires. Il ne doit dès lors justifier d'aucun mandat pour agir en justice au nom de la copropriété;
Cour de cassation, section Française, 1ère Ch. Arrêt du 5 octobre 2000 (12).

- Pouvoir de représentation en justice : Est irrecevable la demande de l'association des copropriétaires tendant au paiement des charges au motif que le gérant ne justifie pas du mandat donné par l'assemblée générale pour assigner les récalcitrants, alors que cette exigence est prévue par les statuts - réformé en appel, décision suivante - confirmé en cassation - (RCDI 2007 p 16).
Justice de paix de Couvin-Philippeville, Juge de paix : P. Gillain
Jugement du 19 février 2003 (190).

- Pouvoir de représentation en justice du syndic : La demande tendant au recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic est recevable, sans qu’il ne doive justifier d’une décision l’habilitant à agir. Le pouvoir de représentation en justice inclut celui d'agir en justice et de poursuivre la procédure jusqu'à son terme.
La clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux, n'impose pas au syndic de prouver la décision de l'assemblée et ne permet pas de conclure à l'irrecevabilité de la demande. Pareille clause n'a d'effet que dans l'ordre interne et à défaut d'être respectée, seule la mise en cause responsabilité du syndic peut être envisagée (RCDI 2007 p.17).

Tribunal de 1ère Instance de Dinant,
Siège : J. Delvaux, O. Bontyes, M-F Carlier
Jugement du 11 février 2004 (191)

- Pouvoir de représentation du syndic : En considérant que la. clause des statuts qui prévoit que le gérant peut, avec l'accord de l'assemblée générale, poursuivre judiciairement les récalcitrants sans pour autant justifier dudit accord à l'égard des tiers et des tribunaux concerne les relations internes entre l'association des copropriétaires et le syndic et permet d'autant moins de conclure à l'irrecevabilité de l'action de la défenderesse, agissant par son syndic, qu'elle "prévoit expressément que le syndic n'a pas 'à justifier de l'accord préalable de l'assemblée générale à l'égard des tribunaux", le jugement attaqué ne donne pas de cette disposition contractuelle une interprétation inconciliable avec ses termes et ne viole pas la foi due à l'acte qui la contient (RCDI 2007 p.12).
Cour de cassation, Siège : Cl. Parmentier, D. Batselé, A. Fettweis, Ph. Gosseries
Arrêt du 9 septembre 2005 (188)

- Etendue des attributions du syndic : 1. L'Association des Copropriétaires a bien été touchée par l'exploit introductif d'instance signifié au siège de son nouveau syndic en sa qualité d'organe ;
2. Le mandant n’est pas représenté lorsque le mandataire agit en dehors de ses pouvoir, sauf ratification de l’acte qui peut être tacite ou exprès ; Que le tiers-entrepreneur, de par la connaissance qu'il a de la loi, sait quelle est la mission confiée légalement au syndic en manière telle que, si celui-ci agit en dehors de sa compétence légale, son cocontractant veillera à lui faire justifier ses pouvoirs: s'il ne le fait pas, sa négligence l'empêchera de pouvoir prétendre avoir été légitimement induit en erreur – pas de mandat apparent (T. App. 2005/2).

Tribunal civil de Bruxelles (72e ch.),
Juge unique : Mme C. Bervelt :
Jugement du 3 novembre 2004 (161)

- Pouvoir de représentation en Justice du syndic : Si le syndic est l’organe de l’association des copropriétaires, il la représente valablement à justice, sans devoir pour cela obtenir un mandat ad litem. Il ne dispose pas pour autant du pouvoir de décider seul pour agir en justice, sauf lorsque le litige rentre dans ses attributions : « Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d’accomplit tous acte conservatoires et tous actes d’administration provisoire ».
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 8 novembre 2005 (13bis)

- Pouvoir du syndic : La saisie conservatoire est une mesure conservatoire que le syndic a le pouvoir d'accomplir.
Cour de cassaion (1ère Ch. NL) Arrêt du 14 février 2003 (67)

- Le mandat du syndic : Le syndic d’un immeuble n’est pas recevable à agir en recouvrement de loyers ou d’indemnités dus à l’un des copropriétaires bailleurs, à défaut d’agir en qualité de mandataire du titulaire de droit.
Juge de paix de Charleroi (2ème canton),
Jugement du 26 mai 1997 (27)

- Statut du syndic : Le gérant d’une copropriété en association de fait ne peut se retrancher derrière les limites apportées à ses pouvoirs de mandataires par le règlement de copropriété, ni les invoquer à l’égard de tiers dès lors qu’il s’est toujours présenté comme le seul associé, alors qu’il avait l’obligation de communiquer le nom de tous les copropriétaires.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Docquir ; MM. Seutin, Desbeek (Cons. Soc.)
Avocats : Van Rossum, Martens (loco Bindelle)
Arrêt du 27 janvier 1999 (57)

2. Nomination et désignation du syndic

On considère que le 1er syndic est désigné par les statuts, et qu'il est nommé par l'assemblée générale.
Les dispositions de l'article 577-8, §1er précisent également, lorsque le syndic n'est pas nommé par la première asseemblée, il est nommé par requête par décision du juge.
Il est précisé également au §7 du même article, "en cas d'empêchement ou de carance du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire..."
Il résulte de tout ceci, que le législateur a donné une priorité à la nomination du syndic par l'assemblée générale.

- Syndic - mandat révocable - syndic provisoire : L’assemblée générale ne peut conférer un mandat irrévocable au syndic.
Le juge ne peut intervenir par la désignation d'un syndic provisoire que si le syndic désigné par l'assemblée générale est absent ou qu'il ne remplit plus ses fonctions
La désignation d’un syndic est en outre une décision à ce point importante que le mandat ne peut être prolongé de manière tacite (RCDI, 2006/2, p. 18).

Justice de paix de jette, Siège : V. Bertouille
Jugement du 24 mai 2005 (172)

- Action en nomination d’un syndic provisoire – recevabilité – mise à la cause du syndic La demande tendant à la désignation d'un syndic provisoire doit être déclarée irrecevable lorsque le syndic n'est pas personnellement partie à l'instance et ne comparaît qu'en qualité d'organe de l'association des copropriétaires, alors que l'article 577-8, paragraphe 7, du code civil énonce que le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
Tribunal civil de Namur (référés), ordonnance du 2 avril 2004 (JLMB 04/388).

- Désignation d’un syndic provisoire Dans un immeuble à appartements dont les statuts n'ont pas été mis en conformité avec la loi du 30 juin 1994, l'action intentée par un copropriétaire (en l'espèce, relativement à la répartition de certaines charges communes) contre l'assemblée générale des copropriétaires et l'un d'entre eux, «en sa qualité de syndic», sur la base de l'article 577-8, paragraphe 7, du code civil, n'est pas recevable contre ce dernier, qui n'a jamais été désigné comme syndic mais a simplement toujours accepté, en fait, de faire les comptes entre les différents copropriétaires.
L'article 577-8, paragraphe 7, qui vise l'empêchement ou la carence du syndic, ne peut s'appliquer lorsqu'il n'y a pas de syndic.
Dès lors que les parties s'accordent sur la désignation d'un syndic provisoire, qui pourra «réorganiser» la vie de la copropriété (article 577-8, paragraphe premier), la seule solution réaliste pour le juge est de désigner un syndic provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la désignation d'un syndic et la mise en concordance des statuts de l'immeuble avec les exigences de la loi nouvelle, le tribunal ne pouvait, à cet égard, se substituer à l'assemblée générale, organe souverain de l'association des copropriétaires.

Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Jugement du 18 juillet 2001.

- Nomination d'un syndic provisoire : Un ensemble de garages formant un groupe d'immeubles, comprenant des parties privatives et communes, relevant des principes de la copropriété forcée des immeubles bâtis mais éiant dépourvu de statuts et de toute organisation peut se voir désigner un syndic provisoire, chargé d'une mission d'administration provisoire consistant à identifier les copropriétaires. se conformer à la loi du 30 juin 1994, con¬voquer une assemblée générale, la présider, laisser établir des statuts par acte notarié, représenter l'association des copropriétaires de l'îlot en justice (RCDI 2007 p. 35).
Justice de paix d’Ixelles, Juge de paix : A. Bodenstab
ordonnance du 20 décembre 2006
(196)

- Désignation d'un syndic provisoire - non : L'article 577-8 § 7 du Code civil qui prévoit la possibilité de solliciter la désignation d'un syndic provisoire vise l'hypothèse où le syndic ne remplit pas ou remplit mal sa fonction, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
À défaut d'avoir sollicité dans le délai de trois mois à compter de l'assemblée générale ['annulation de la décision d'approbation des comptes, le demandeur est forclos de son droit de toute réclamation (RCDI 2007 p.31).

Justice de paix de Bruxelles (5ème ),
Juge de paix : V. Kesteloot
Jugement du 19 décembre 2006 (195)

- Nomination d'un syndic (577-8,§1er) : Il résulte de cette ordonnance, qu’il s’agit de nommer un syndic provisoire, puisqu’aucun syndic n’a jamais été nommé valablement (article 577-8,§1er du C.civil), et non de désigner un syndic lorsque le syndic en place est empêcher ou présente des carences sérieuses dans l’exercice de son mandat (article 577-8, §7 du C. civil).
En cette, il s’agit d’une procédure introduite par requête unilatérale sur base des dispositions de l'article 1025 et suivabts du Code judiciaire ; Concernant la désignation d’un syndic provisoire sur base des dispositions de l'article 577-8, §7, le syndic devant être appelé à la cause, et le recours à la requête contadictoire des dispositions de l’article 1034bis doit être privilégié. Nous publions toutefois quelques décisions, ou certains juges estiment devoir privilégier l’introduction de la procédure par voie de citation.

Juge de paix Bruxelles (8ème Canton), Juge G. Benoit, Ordonnance du 7 juin 2000 (33)

- nomination d'un syndic judiciaire : Absence d’un syndic. Requête déposée sur base des dispositions de l’article 577-8,§1er C. civil. La requête doit être signée par un avocat, et d’autre part conformément aux dispositions de cet article, la nomination d’un syndic judiciaire ne peut être recevable que si la première assemblée générale ne l’a pas nommé. Dans ce cas d’espèce, le juge a estimé qu’il n’est pas démontré que l’assemblée générale n’a pas pris de décision.
Justice de Paix de Marchienne-au-Pont, Ordonnance du 8 novembre 1995 (42)

- Demande de désigner le comité de gestion en qualité de syndic : La loi sur la copropriété forcée a force obligatoire et doit s’appliquer à tous les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, à l’exception des biens immobiliers dont la nature serait inconciliable avec une gestion trop rigoureuse. Mais il faut pour cela l’unanimité des copropriétaires. Une demande de désigner le comité de gestion en qualité de syndic est irrecevable, étant donné que ne peut être désigné comme syndic qu’une personne physique ou morale.
Justice de paix de Fosses-la-ville –
Juge : M. Ledoux (juge suppl.); Avocat : Maître Dancot.
Ordonnance du 28 juillet 1998 (31)

- Désignation : Syndic provisoire ou judiciaire :
En l’absence de syndic, l’article 577-8, §1er prévoit la possibilité pour tout propriétaire de saisir le juge par requête signé par un avocat, afin qu’il désigne le premier syndic. « Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale, ou à défaut par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire »
Ce droit est également reconnu à tout copropriétaire, « En cas d’empêchement ou de carence du syndic » article 577-8,§7.

Juge de paix de Woluwé-St-Pierre, Ordonnance du 26 décembre 1995 ;
Juge de paix de Bruxelles (8ème canton), Ordonnance du 7 juin 2000 (7)

- Désignation d'un syndic provisoire ou adjoint : L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain de toute association de copropriétaires, et a, en l’espèce, lors de sa réunion extraordinaire du 24 février 1999, décidé que la défenderesse (le syndic en place) poursuivrait son mandat jusqu’au 31 décembre 1999, comme prévu;
Cette décision étant devenue définitive, la demande au remplacement du syndic n’est pas fondée, d’autant qu’il n’est pas apporté la preuve d’une carence éventuelle du syndic. Concernant la désignation d’un syndic adjoint, il est constaté qu’une telle demande n’a jamais été soumise à l’assemblée générale.

Justice de paix de Charleroi (II) -
Juge : J. Malaise, Avocats : P. Rousseaux, Ch. Dailly.
Ordonnance du 27 septembre 1999 (38)

- Désignation d'un syndic provisoire par requête et non par citation : Selon l’article 594 21° du Code judiciaire:
“Le juge de paix, saisi par voie de requête, statue (...) sur la demande relative à la nomination du syndic ou à la désignation de son remplaçant fondée sur l’article 577-8 § 1er ou § 7 du Code civil”. Dans les deux articles, il est question de requête et à aucun moment il n’est fait état de citation. L’action introduite pas citation est donc irrecevable.

Justice de paix de Bruxelles (II) -
Juge : E. Verryck, Avocats : D. Gérard, A. Draps.
Ordonnance du 22 décembre 1999 <37)

- Désignation d'un sysndic provisoire : citation ? - Lorsqu'il est prescrit que la demande doit être introduite par requête, l'introduction de l'instance par citation est, en principe, valable ( Code judiciaire, art. 700 et 704).
Cour de cassation 3ème Ch. , arrêt du 1er octobre 1990 (59)

- Désignation d'un syndic 577-8,§7 (requête ou citation) : Lorsqu’un syndic été désigné, et qu’il est en exercice, la loi prévoit que le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. En l’occurrence, la partie demanderesse base son action sur base des dispositions de l’article 577-8,§7, sui vise le cas ou le syndic est empêché ou en carence dans de sa mission. Dans ce cas, un débat contradictoire doit avoir lieu, qu’il convient dès lors d’assigner le syndic.(Certains Juge de paix acceptent la requête)
Juge de paix de Mouscron, Ordonnance du 17 décembre 1997 (25)

- Désignation d'un syndic provisoire - avocat : Eu égard à la mésintelligence grave qui s’est installée, il serait souhaitable qu’un syndic provisoire soit désigné pour permettre un transmis harmonieux des renseignements et documents nécessaires au Conseil de Gérance et au nouveau syndic, et assurer ainsi une transition sereine et non préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires;
L’ordonnance désigne un avocat, considéré comme une personne neutre qui n’est pas susceptible d’être considéré ultérieurement comme juge et partie.

Justice de paix de Charleroi (II) -
Juge : J. Malaise, Avocats : P. Rousseaux, Ch. Dailly ;
Ordonnance du 6 avril 2000 (39)

- Désignation d’un syndic provisoire conditions et modalités- Qualité et intérêt du syndic sortant pour agir en appel en son nom personnel appel au nom de la Copropriété. Que la désignation d’un syndic provisoire avec la mission, limitée dans le temps, s’impose compte tenu de l’existence d’une mésintelligence grave entrainant de sérieux conflits entre le syndic en place et bon nombre de copropriétaires.
Tribunal de 1ère Instance, Bruxelles, 16ème Chambre : 23 avril 2004.(58)

- Désignation d'un syndic provisoire : Lors du dépôt d’une requête en désignation d’un syndic provisoire, il est de bon ton de désigner un syndic provisoire avec comme mission de convoquer l’assemblée générale afin de lui permettre d’élire elle-même son syndic. Toutefois, en présence de divergences sérieuses au sein de la copropriété, la désignation d’un syndic provisoire avec une mission complète, doit parfois s’imposer.
Tribunal civil de Verviers (Référé), Jugement du 13 février 2003 (22)

3. Délégation de pouvoir

- Conseil de gérance et délégation de pouvoirs du syndic : Le conseil de gérance, formant le lien entre l'assemblée générale et le syndic, doit limiter son intervention au contrôle et à l'assistance du syndic. Il ne peut représenter la copropriété et l'engager juridiquement que si le syndic a expressément délégué une partie de son pouvoir en accord avec l'assemblée générale et que pour des missions limitées et bien définies.
Une délégation portant sur les pouvoirs attribués expressément par la loi au syndic ne peut être admise en termes généraux et ne peut porter sur l'exécution de décision de l'assemblée générale et la gestion de fonds (RCDI 2007 p.44).

Justice de paix de Jette, Juge de paix : V. Bertouille
Jugement du 12 avril 2006 (200)

- Créance du syndic - compensation : Un copropriétaire qui a exercé la fonction de syndic ne peut opposer à l'association la compensation des sommes qui lui seraient dues en raison de son action comme premier syndic, à défaut d'établir que la créance dont il se prévaut serait certaine.
Les parties sont invitées à fournir par l'entremise d'un traducteur juré les versions en langue française de l'acte de base, du règlement de copropriété et des décisions de "assemblée générale rédigés en néerlandais (RCDI 2007 p. 47).

Justice de paix de Grâce-Hollogne,
Juge de paix : Ch. Wettinck
Jugement du 13 juin 2006(185)

- Délégation de pouvoir : Délégation de pouvoirs accordée à Monsieur D faisant l’objet d’un accord de l’assemblée générale ne contrevient pas aux dispositions de l’article 577-8 §5 ;
Par contre, le pouvoir de signature attribué aux membres du comité de gérance, est contraire aux dispositions de l’article 577-8 §4 qui confie au syndic l’administration des fonds de l’association des copro-priétaires et de représenter l’association des copropriétaires dans la gestion des affaires communes ;

Juge de paix de Woluwé-St-Pierre Jugement du 31 décembre 1997 (2)

4. Frais de recherche.


Conformément aux dispositions de l'article 577-11, le notaire est tenu de requérir du syndic de l'association l'état des charges du lot qu'un copropriété envisage de vendre. Les dispositions de l'article 577-8,§4, 7° précisent que le syndic est chargé impérativement de fournir le relevé sur réquisition du Notaire.
Il s'agit d'un mission légale qui doit être mise à charge de la copropriété.
Force est de constater, qu'il ne doit pas s'agir de frais d'acte et autres accessoires à la vente à charge de l'acheteur (art. 1593 C.civil), ni de frais de délivrance à charges du vendeur (art. 1608 C. civil).
Le juge de paix de Lennik-saint-Quentin, dans un jugement du 6 avril 1998, avait mis ces frais de recherche du syndic à charge du Notaire, qui devait à ce moment les répercuter à charge de l'acquéreur (art. 1593 du c.c.) ou à charge du vendeur (art. 1608 du c.c.).

- Transmission d'un lot - réquisition - indemnité au Notaire : En vertu de l’article 577-11, § 1er, du Code civil, en cas de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes ci immeubles, le notaire instrumentant à l‘occasion de la transmission de la propriété d’un lot est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires un état contenant les renseignements visés au même article, alors qu’en vertu de l’article 577-8, § 4, 7°, du même code, dans ce même cas, le syndic est tenu de fournir le relevé des dettes dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire il suit de la nature et de la portée de ces dispositions que le notaire ne peut être obligé de payer une indemnité pour des renseignements qu’il requiert en vertu d’une obligation légale.
Ainsi, le notaire qui sollicite ces informations agit en vertu d'une obligation légale et les frais de recherche réclamés par l'association des copropriétaires, par l'intermédiaire du syndic, ne peuvent être mis à la charge du notaire instrumentant, eu égard à la nature et la portée des dispositions légales.

Cass. 1ère Ch. , Arrêt du 23 février 2001 (30)


5. Conseil de gérance

- La mission du conseil de gérance étant de surveiller et de contrôler la gestion du syndic. Les dispositions de l’article 577-6,§7 de la loi du 30 juin 1994, interdisent aux personnes mandatées de participer personnellement ou par procuration aux délibération et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée. Annulation de la décision.
Tribunal civil de Liège, 4ème Ch.
Jugement du 22 novembre 1999 (16)

- Conseil de gérance et délégation de pouvoirs du syndic : Le conseil de gérance, formant le lien entre l'assemblée générale et le syndic, doit limiter son intervention au contrôle et à l'assistance du syndic. Il ne peut représenter la copropriété et l'engager juridiquement que si le syndic a expressément délégué une partie de son pouvoir en accord avec l'assemblée générale et que pour des missions limitées et bien définies.
Une délégation portant sur les pouvoirs attribués expressément par la loi au syndic ne peut être admise en termes généraux et ne peut porter sur l'exécution de décision de l'assemblée générale et la gestion de fonds (RCDI 2007 p.44).

Justice de paix de Jette, Juge de paix : V. Bertouille
Jugement du 12 avril 2006 (200)

- Délégation de pouvoir : Délégation de pouvoirs accordée à Monsieur D faisant l’objet d’un accord de l’assemblée générale ne contrevient pas aux dispositions de l’article 577-8 §5 ;
Par contre, le pouvoir de signature attribué aux membres du comité de gérance, est contraire aux dispositions de l’article 577-8 §4 qui confie au syndic l’administration des fonds de l’association des copro-priétaires et de représenter l’association des copropriétaires dans la gestion des affaires communes ;

Juge de paix de Woluwé-St-Pierre Jugement du 31 décembre 1997 (2)

- Contrat conclu par le président du conseil de gérance, représentant la copropriété - Action intentée contre lui à titre personnel - Non fondement.
Les différents écrits établis par le président du conseil de gérance démontrant qu'il s'est toujours comporté en mandataire soit de la copropriété, soit du conseil de gérance, et n'a jamais dissimulé sa qualité de mandataire, le travailleur avec qui il a conclu un contrat d'emploi ne peut alléguer qu'il l'a engagé à titre personnel même si, en vertu des dispositions du règlement de copropriété, il ne pouvait engager ni licencier du personnel, cette absence de qualité n'étant opposable que par le mandant.

Cour du Travail (4ème ch.) , Arrêt du 22 février 1985 (JJTB, 1986, p.217)

- Contrat de conciergerie Le contrat de conciergerie avec logement est un contrat de travail de la compétence des juridictions du travail, en ce compris l'expulsion des lieux occupés par le concierge.
Le conseil de gérance d'un immeuble peut décider du renvoi de celui-ci et donner valablement mandat au gérant de poursuivre l'exécution de sa décision.
Le contrat de louage de services peut être rompu à tout moment avec ou sans motifs graves et dans ce dernier cas sous peine des sanctions édictées par la loi.

Tribunal du Travail de Namur, Jugement du 23 décembre 76 (JL, 1976-1977, 165)

5. Action d'un copropriéraire : dommage aux parties communes

- Dommages aux parties communes : En cas de dommage aux parties communes d'un immeuble à appartements multiples, un copropriétaire isolé a le droit d'exiger la réparation intégrale si le grief a une répercussion directe sur les parties privatives.
Si le grief invoqué n'a pas ce caractère, l'action du copropriétaire isolé ne donnera droit qu'à une réparation par équivalent proportionnelle à l'étendue de ses droits indivis.
La réparation pourra également être intégrale en cas d'indivisibilité des réparations en nature (RRD 1989, p.494).

Tribunal Civil de Bruxelles, Jugement du 5 avril 1988 (203)

6. Action en recouvrement des charges de la copropriété


- Action en recouvrement des charges : Est recevable l’action en recouvrement des charges introduite par l’association des copropriétaires représentée par son syndic, valablement nommé par l’assemblée générale (Cette décision est intéressante, elle examine le bien fondé de différents postes charges qui sont contestés par les défendeurs).
Les frais de défense de l’association des copropriétaires relèvent des charges de la copropriété et donc des dépenses communes auxquelles chaque copropriétaire doit participer en proportion de sa part.
(L’association des copropriétaires Résidence D./ M.J. et E.D)

Justice de paix de Schaerbeek (2ème Canton), Juge de paix : M. Gauthier
jugement du 4 mars 2005 (122)

- Communication des pièces : Le fait pour le syndic d'avoir assumé la présidence de l'assemblée alors que personne ne souhaitait assumer cette fonction n'entraîne pas la nullité des décisions adoptées. Cette situation ne cause aucun préjudice au demandeur.
L'association des copropriétaires est tenue de communiquer les pièces au copropriétaire qui en formule la demande, à charge pour lui d'en supporter les frais.
Les honoraires d'avocat de la copropriété constituent des charges communes auxquelles tous les copropriétaires doivent contribuer, en ce compris celui qui est en conflit avec l'association des copropriétaires (RCDI 2007 p. 43).

Justice de paix de Woluwé-St-Pierre, Jugement du 12 octobre 2006
Juge de paix : J. Miszewski
Jugement du 23 février 2005 (183)

- Clauses pénales : Le juge est tenu de respecter les décisions de l'assemblée générale, organe souverain de la copropriété, imposant l'application d'une clause pénale et d'intérêts, en cas de retard de paiement, si elles n'ont fait l'objet d'aucun recours en annulation de la part d'un copropriétaire. Il ne peut réduire ni supprimer les montants réclamés à titre de clause pénale et d'intérêts (RCDI 2006 p. 19).
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert.
Jugement du 23 février 2005 (177)

- Clauses pénales : Le tribunal ne peut écarter l’application d’une clause pénale et des intérêts de retard adoptés par une assemblée générale dont les décisions n’ont pas été contestées dans le cadre des recours prévus par l’article 577-9 du Code civil (RCDI 2007, p. 36).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : Ch.-E. de Frésart ;
Jugement du 14 février 2001 (181)

- Clauses pénales : L'article 1231 du Code civil ne s'applique pas en matière de copropriété, eu égard à la procédure d'annulation prévue par l'article 577-9 § 2 du Code civil et à la possibilité de modifier les décisions prises quant aux intérêts et à la clause pénale par un nouveau vote des copropriétaires. Rappelons que les dispositions de l’article 1231 permettent au juge à la demande du débiteur de réduire le montant de la clause pénale (RCDI 2007 p. 26).
Justice de paix de 2ème C.de Schaerbeek,
Juge de paix : M. Gauthier
Jugement du 14 novembre 2002 (179)

- Usufruitier et nu-propriétaire : Les magistrats rappellent que dans les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, l’usufruitier est tenu des réparations dites d’entretien alors que les grosses réparations, définies à l’article 606 C.civil, demeurent à charge du nu-propriétaire. La décision annotée, précise que les réparations ou remplacement des appareillages, installés dans les lieux tels que chaudière - ascenseurs, les réparations terrasses ou escaliers de secours, le remplacement des vitrages dans les garages ne sont point des grosses réparations au sens de l’article 606 C.civil, et sont donc à charge de l’usufruitier.
Juge de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge : Brandon, Avocats : Sartini, Lebeau (loco B. Louveau)..
Jugement du 8 septembre 1999 (17)

- Charges solidarité usufruitier et nus-poropriétaires : Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer.
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50

Justice de paix de Forest, Juge de paix : A. Broder
Jugement du 7 juin 2002 (121)

- Arriérés de charges - usufruit : Les coûts des réparations aux portes de rue ou de garage, aux terrasses et séparations entre celles-ci peuvent être d’un point de vue économique, supportés par l‘usufruitier sans entraîner un réel déséquilibre entre les droits et obligations de l‘usufruitier et du nu-propriétaire,
L‘assurance souscrite collectivement par la copropriété est une charge de l‘héritage incombant à l’usufruitier; au sens de l’article 608 du Code civil.
(F.D. et P.D./S.G. – L’association des copropriétaires Résidence G./S.G.)

Justice de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge de paix : B. Ronse
Jugement du 3 janvier 2001 (120)

6. Actions contre une décision de l'A.G. - irrégulière et frauduleuse

>>> 5.bis Décisions abusives>>>

La Chronique de la jurisprudence

Une décision irrégulière.
Le législateur a prévu et organisé une série d’actions en justice destinées à fournir une garantie nécessaire à la protection des droits individuels au sein d’une copropriété et cela dans l’intérêt collectif des copropriétaires.
Les dispositions de l’article 577-9, §2 énoncent que : "tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale".

Ces mesures ont été reconnues également à toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale.
Suivant les dispositions de l’article 577-10, §4, al.4 et 6, elles peuvent demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle leur cause un préjudice propre.
Il résulte donc de ces dispositions, l’obtention de l’annulation est subordonnée à l’établissement d’un préjudice propre (art. 577-10, §4, al.4).
Cette dernière disposition prévoit également que sur demande du requérant, il peut être ordonné la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Cette dernière disposition n’est pas reconnue au copropriétaire disposant d'un droit de vote.
L'action doit être introduite contre l’association des copropriétaires, dans un délai de trois mois du jour, à compter où le copropriétaire a effectivement pris connaissance de la décision, et non à compter de l’approbation du procès-verbal. Toutefois, le copropriétaire régulièrement convoqué est censé avoir pris connaissance de la décision lors de son adopté.
Cette présomption peut être renversée, en apportant la preuve que le propriétaire était dans l’impossibilité d’avoir pu prendre connaissance de la convocation.
Ce délai de trois mois est préfix, c'est-à-dire qu’il est prévu à peine de forclusion sans possibilité d’interruption ou de prolongation.

Une décision est irrégulière et par conséquent peut être annulée en raison de différentes causes :
- lorsqu’elle a été adoptée sur des points qui ne figuraient pas à l’ordre du jour ;
- lorsqu’elle a été adoptée au mépris des règles de participation, de représentation et de quorum ou encore dont les procès verbaux présentaient des lacunes, en manière telle que le tribunal ne pouvait vérifier si les règles du droit de la copropriété avaient été correctement appliquées.

Ainsi, une décision est irrégulière, lorsqu’un copropriétaire a pris part au vote pour un nombre de voix supérieur autorisé, ou qu’il résulte de la feuille de présence que le quorum de présence requis n’a pas été respecté.

Jugé que doit être annulée la décision de l’assemblée générale qui avait autorisé le placement d’une antenne GSM sur le toit de l’immeuble, sans avoir été adoptée à l’unanimité. En effet, une telle décision viole les dispositions des statuts qui prévoient que les décisions qui ont trait au style et à l’harmonie de l’immeuble doivent être prises à l’unanimité de toutes les quotités présentes ou représentées.

Sont également irrégulières : les décisions qui excèdent les pouvoirs de l’assemblée ou qui vont à l’encontre des dispositions légales. Il s’agit des décisions qui sont adoptées au mépris de la compétence réservée â l’assemblée générale.
En application de cettte définition, a été déclarée nulle la décision de l’assemblée générale qui délègue au conseil de gérance les pouvoirs de nommer le syndic, de mettre fin à son mandat ou de modifier les conditions dudit mandat, alors que de tels pouvoirs relèvent de la compétence exclusive de l’assemblée.

Jugé également : on refuse de considérer comme irrégulière les décisions prises en violation des statuts ou du règlement de copropriété. Pour cette jurisprudence (isolée), l’irrégularité ne vise que les aspects formels du déroulement de l’assemblée générale. Seules sont irrégulières les décisions prises en violation de formes légales ou réglementaires relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales.
La majorité des auteurs n’approuvent pas cette décision, le juge doit pouvoir sanctionner non seulement les décisions adoptées en violation des règles relatives à la prise de décisions des organes délibérant mais également celles prises en violation des statuts et de la loi.
Ils approuvent que l’irrégularité s’apprécie par rapport aux différentes règles qui gouvernent la copropriété et on ne comprendrait pourquoi les statuts ne pourraient servir de base à cette appréciation.

Il a été jugé également comme décision irrégulière, une décision prise sur base de statuts mais non conformes aux dispositions légales.

Décision frauduleuse :
Une décision est frauduleuse, bien qu'étant régulière en la forme, elle est entachée de fraude dans le comptage des voix, ou en cas d'abus d'abus de majorité, lorsque celle-ci impose à tous des travaux ne présentant un intérêt que pour elle seule, mais étant contraire à l'intérêt commun.

Sont ainsi frauduleuses, les décisions qui sont adoptées suite à des manoeuvres ou à la communication d'informations contraires à la réalité.

Jugé que, doit annulée la décision qui attribue la réalisation de travaux, à un entrepreneur, sur la base d'une offre présentée par le syndic comme étant la moins chère, alors qu'elle s'avère la plus onéreuse.

La jurisprudence : décision irrégulière.

- Décision irrégulière - annulation : Doit être annulée pour irrégularité la décision qui ne permet ni aux copropriétaires, ni au tribunal d'en déterminer la portée ni de vérifier si les décisions ont été prises aux majorités requises (RCDI, 2006/3 – p. 42).
Justice de paix de Jette, Siège : V. Bertouille
Jugement du 9 janvier 2006 (170)

- Annulation d'une décision - abus de droit : Lorsqu'un copropriétaire demande systèmatiquement chaque année l'annulation des décisions de l'assemblée générale, en invoquant des erreurs dans la omptabilité, sans en apporter la preuve et que les contestation présentées ont été jugées défintivement dans de précédentes procédure, le tribunal peut faire application de l'article 1072bis du Code judiciaire pour statuer sur les dommages-intérêts pour cause d'appel téméraire ou vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 24).
Tribunal de 1ère Instance de Bruge, Jugemement du 24 février 2006.

- Délais de recours contre une décision : Que conformément aux dispositions de l’article 577-10 du C. civil, les règlements et les procès-verbaux des assemblées générales peuvent être consultés sans frais au siège de l’association. Dans un souci d’une gestion cohérente, le législateur a prévu que les recours à l’encontre des décisions de l’assemblée doivent être introduits dans les trois mois de la prise de connaissance des décisions critiquées. A défaut, une insécurité juridique serait inévitable si chacun pouvait continuellement remettre en cause les décisions des assemblées générales.
Justice de Paix de Charleroi, Juge : J. Malaise ; Avocats : Bales, Dozio (Loco Dde Clercq)
Jugement du 19 mai 1999 (55)

- Action du locataire contre une décision de l'assemblée générale : Suivant l'article 577-10,§4,al.4 C.civ., le locataire d'un rez-de-chaussée à appartements, peut solliciter l'annulation ou la réformation d'une décision de l'assemblée générale, adoptée après la naissance de son droit personnel, si cette décision lui cause un préjudice personnel. Même si l'article 577-10,§4, C.civil ne le prévoit pas explicitement, il appartient au locataire de prouver que la décision contestée est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Nieuwpoort, Jugement du 27 juin 2000 (96)
JJP. 2000, p.199.

- Non applicable du délais de trois mois : Le délai de trois mois prévu dans l’article 577-9, 2, alinéa 2, du Code civil est applicable aux actions contestant les décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives de l’assemblée générale intentées par un copropriétaire en vertu du premier alinéa de ce paragraphe et non aux actions en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes ou le mode de répartition des charges intentées par le copropriétaire en vertu de l’alinéa 6 de cette même disposition légale, et cela même s'il existe une décision préalable. Une action prise sur base de ces dispositions ne requiert pas l'existence d'une décision de l'A.G.. (C. civ., art. 577-9, § 2 et 6.)
Cour de Cassation, 1ère Ch. Arrêt du 4 avril 2002
Siège : Verougstraete, Waûters, Thijs ; Avocats : Geinger, De Gryse.
Arrêt du 4 avril 2002 (54)

- Action en référé contre une décision de l'A.G. : Une action introduite en référé en vue d’entendre suspendre une décision de l’assemblée générale, alors que les demandeurs n’ont pas pris la précaution d’introduire l’action au fond dans les délais de trois mois, est non-fondée. « le juge de référés ne saurait accorder, fût-ce au motif de l’urgence, ce que le juge du fond lui-même ne pourrait plus octroyer ou
allouer ».

Tribunal de 1ère Instance de Namur –
Juge : C. Panier, Avocats : Bouvier, Vanquael.Jugement du 31 juillet 1996 (44)

- Décision irrégulière, frauduleuse et abusive : Article 577-9, §2 C.civil : « Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale ». L’article 577-9, § 2, le délai de trois mois est d’application lorsqu’il s’agit d’une action en réformation aussi bien que dans le cas d’une action en annulation.
Décision abusive ou d’abus de pouvoir : Deux conditions doivent être remplies, à savoir l’absence de raison valable et l’existence d’un préjudice.

Justice de paix de Bruxelles (2ème Canton), Jugement du 3 mars 1998 (Siège : E. Verryck, juge de paix) (28)

- Décision Irrégulières : Sont irrégulières et doivent par conséquent être annulées, les décisions qui sont adoptées, suivant le procès verbal de l’assemblée générale, par une forte majorité ou une majorité écrasante car il est manifestement impossible à la lecture dudit procès-verbal de déterminer les votes favorables et les votes négatifs et partant de vérifier si les majorités requises ont été atteintes.
Juge de paix de Saint-Josse-ten-Noode, Jugement du 25 octobre 2001 (1).

- Rédaction du procès verbal. En l’absence de règles légales ou conventionnelles qui imposeraient en matière de délibération et de vote d’une assemblée générale de copropriété, on ne peut exiger que le procès-verbal de celle-ci mentionne le nombre de voix précis que recueille telle ou telle résolution ou mentionne nommément ceux qui ont voté en faveur ou contre une proposition ou qui se sont abstenus.
Que le copropriétaire qui ne souhaite pas concourir à l’exécution d’une décision votée majoritairement, est tenu de le signaler immédiatement ou de faire acter ses réserves ou, à tout le moins, si ceci lui était refusé, d’en faire part immédiatement
à l’association.

Tribunal civil de Bruxelles - Jugement du 8 novembre 2005 (13)

- Annulation d'une décision frauduleuse : Est irrecevable la demande tendant à l’annulation d’une décision de l’assemblée générale qui refuse d’octroyer l’autorisation d‘effectuer des travaux, lorsqu’elle est introduite par un copropriétaire qui émet un vote conforme à ce refus. Il n’a en effet pas d’intérêt à introduire l‘action. La dissolution de l’association des copropriétaires sollicitée par un copropriétaire ne permet pas d’apporter une solution aux difficultés dont celui-ci fait état. L‘immeuble dépendant de l’association restant toujours en indivision nonobstant cette dissolution judiciaire.
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siège : Charon, Pinte, Lechien ; Avocats : F.G. (loco V.-V.D.) C.M.
jugement du 30 juin 2006 (119)

- Décision irrégulière : non-respect du quorum Dans la mesure où le fonds envisagé a été appelé en vue de l’exécution de travaux de bardage de la façade, celle-ci devait, au même titre que la décision sur l’exécution proprement dite desdits travaux, être votée à la majorité des 3/4 de la totalité des voix de l’immeuble, ce qui ne fut pas le cas en l’espèce;
Tribunal Civil de Bruxelles (16èmr ch.) Jugement du 12 février 2001 (20)

- Décision irrégulière : La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte à des droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires.
Cour d'Appel de Bruxelles, Ch. suppl. G : Arrêt du 29 avril 1999


5bis. Action contre une décision abusive


la chronique de la Jurisprudence

Comment qualifie-t-on le caractère abusif d'une décision ?

L'appréciation de l'abus dans le chef de copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif.
Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adopation de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés. L'abus existe lorsque le vote a été exercé sans considération pour l'intérêt commun, et cause un préjudice important pour la collectivité des copropriétaires.
La demande doit être introduite dans un délai de trois mois prenant cours à dater de la prise de connaissance de la décision.
En revanche, aucun délai n'est fixé pour l'introduction de l'action en abus de minorité.

La jurisprudence : décision abusive

- Action en annulation - abusive - non : Doit être déclarée non fondée l'action tendant à l'annulation d'une décision de l'assemblée générale si l'appelant ne• démontre pas que l'irrégularité dénoncée lui cause préjudice.
L'appréciation de l'abus dans le chef des copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif. Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés.
La désignation d'un syndic provisoire suppose la preuve d'un empêchement ou de la carence du syndic, qui ne sont pas démontrés en l'espèce (RCDI 2007 p. 24).

Tribunal civil de Bruxelles (16ème),
Juge de paix : P. Collignon, S. Van Bree, I. Berthelon
Jugement du 28 septembre 2006 (192)

- Abus de minorité :
L‘action tendant à l‘annulation d’une décision de l‘assemblée générale doit être introduite dans un délai de trois mois prenant cours, pour le copropriétaire, à compter de l’adoption de la décision par l’assemblée, s’il a été régulièrement convoqué et, pour le locataire, à compter de la communication de la décision. L’action en abus de minorité n’est soumise à aucun délai. Abusent de leur minorité les copropriétaires qui s‘opposent au placement en toiture, par l’exploitant d’une surface commerciale, de nouveaux condenseurs moyennant le paiement d’un loyer, alors que les anciennes installations frigorifiques et de conditionnement d’air, devenues vétustes et obsolètes, se trouvaient à l’intérieur du bâtiment, sans démontrer que cette nouvelle installation générerait des nuisances Sonores ou visuelles ou porterait atteinte à la stabilité du bâtiment.

Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode, Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 avril 2006 (110)

- Pouvoir de l'assemblée : La décision de l'assemblée générale, prise à la majorité, bien que régulière en la forme, peut être considérée comme irrégulière " par son objet " lorsqu'elle est prise hors du domaine réservé à l'assemblée générale et portant atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives d'un immeuble dont ils ont la jouissance exclusive ou lorsque la décision de la majorité lèserait les droits de la minorité d'une manière injustifiable, inconsidérée ou disproportionnée par rapport aux avantages qu'en retirerait les majoritaires.
Cour d'appel de Bruxelles Arrêt du 29 avril 1999 (6).

- Abus de minorité - délais d'action : Abus de minorité : art. 577-6,§7 : « Lorsqu’ une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise ». Le législateur n’a donc pas prévu de délai à l’instar des décisions irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Bruxelles (2ème canton), Jugement du 30 septembre 1998, siège E. Verryck (29)

- Abus de minorité : Il résulte des faits tels que repris dans la décision, qu’en s’opposant à la réalisation de travaux dont ils ne contestent pas la nécessité, et alors que la situation requiert l’urgence et s’aggrave de jour en jour, avec les risques que cela comporte, les tenants de la minorité causent à leurs consorts majoritaires et à la copropriété un préjudice hors de proportion avec l’avantage qu’ils peuvent recueillir de leur propre attitude. Juge de paix d’Anderlecht (2ème Canton) - Jugement du 21 octobre 2004 (8bis)

- Abus de minorité : Le refus par certains copropriétaires, représentant 30% des voix, de confier l'exécution de travaux de rénovation aux ascenseurs à la firme X, avec comme seule possibilité l'exécution de ces travaux par la firme Y, alors que celle-ci n'a pas pris part à la procédure d'offre et n'a finalement communiqué qu'une offre insuffisamment précise pour répondre aux désiderata posés par cette procédure, doit être considéré comme une entrave injustifiée à la prise de décision à la majorité requise par l'assemblée générale.
Dans ces circonstances, aucune proposition ne pouvant être mise à exécution, le tribunal, par application de l'article 577-9,§7 du Code civil, se substitue à l'assemblée générale et autorise l'association des copropriétaires, par la voix de son syndic, à confier l'exécution des travaux à firme X.

Justice de paix de Bruxelles (21e Kanton)
Jugement du 19 octobre 1998 (97)
JJP 2000, p.386.

- Décision abusive : Le placement d'un adoucisseur d'eau sur des conduites d'eau destinées à la consommation peut nuire à la santé. La décision de l'assemblée générale d'installer un adoucisseur d'eau est abusive.
(Voir décision suivante : n° 99)
Justice de paix de gent (7ème kanton)
Jugement du 23 avril 2001.
Rechter : F. Evers.
Advocaten : W. Bartholomeus, D. Matthys.

- Placement d'un adoucisseur d'eau - décision non abusive : les inconvénients d'un adoucisseur d'eau concernent l'opportunité de la décision. Le juge de paix ne doit pas apprécier celle-ci et peut seulement annuler une décision si elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Justice de paix de Veurne-Nieupoort.
Jugement du 18 décembre 2001 (99)
Juge : C. Verslype ; Avocats : I. Heugehbaert, K. Vanlerberghe.

- Abus de droit : L’association des copropriétaires peut exiger l’enlèvement d’une tente solaire, installée par un copropriétaire, qui ne respecte pas la couleur prescrite par une décision de l‘assemblée générale. Cette demande d’enlèvement n ‘est pas abusive.
Appréciation de l’abus de droit : la théorie de l’abus de droit ne peut devenir un principe tentaculaire permettant en toutes occasions de faire table rase du droit positif;
Le juge doit vérifier si l’auteur de la violation du droit d’autrui n’a pas agi délibérément, sans se soucier du droit qu’il doit respecter, commettant ainsi une faute qui le priverait de la faculté d’invoquer à son profit l’exception d’abus de droit;
(L’association des copropriétaires Résidence../ L.P.)

Justice de paix d’Auderghem, Siège : P. Cauchie ; Avocats : Ch. Stoop, L. Wiard
Jugement du 24 mars 2006 (116)

- Abus de droit : Dans le cadre de la charge de la preuve dans le chef du copropriétaire qui souhaite voir annuler une décision prise par l'assemblée générale à la majaorité qualifiées sur base de l'abus de droit, le juge de paix peut désigner un expert judiciaire par exemple pour donner son avis relativement aux conséquences d'ordre esthétique et technique dans l'hypothèse de l'installation d'une antenne parabolique.
Le droit à l'information tel que prévu à l'article 10 de la constitution européenne des droits de l'homme ne contient pas le droit de placer une installation technique telle qu'une antenne.

Justice de paix de Wolvertem, Jugement du 20 mars 1997 (90) (JJP. 1998, p. 294).

7. Action en modification des charges et des quotes-parts


La chronique de la Jurisprudence>>> Jurisprudence - répartition des charges >>>

Tout candidat acheteur normalement prudent et attentif ne manquera pas de s’intéresser aux statuts et à l’importance des charges que son achat implique.
Les statuts et autres règlements ou décisions de l’assemblée générale ont un caractère conventionnel auquel le candidat est libre d’adhérer en même temps qu’il est libre d’acheter.
En s’adressant au juge pour lui demander de revoir les termes du contrat, le copropriétaire doit être conscient que l’atteinte à une clé de répartition dans son intérêt ne manquera pas de susciter une réaction attentive de la part des autres copropriétaires.
Telle a été la motivation d’une décision Cantonale, et il nous a semblé pertinent de commencer la présente section par ces propos.
Car, il faut être conscient que l’introduction d’une action en modification de la répartition des quotes-parts et des charges est loin d’être une sinécure, par le fait qu'elle engagera dans la discussion tous les copropriétaires qui sont cconcernés par cette discussion .

L’article 577-2,§9,alinéa 3 prévoit comme mode de répartition des charges, la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif.
Le législateur s’est abstenu de définir la notion de valeur.
Actuellement, la doctrine est d’accord de fixer celle-ci en fonction du critère d’habitabilité normale suivant certains éléments comme : la superficie , la disposition des pièces par rapport à l’ensemble, l’orientation, l’ensoleillement, la proximité d’autres propriétés pouvant entraîner des troubles de voisinage. Ainsi, la valeur résultera également de la comparaison avec les autres appartements de l’édifice, compte tenu des avantages qu’ils comportent respectivement.
On écarte de cette notion, les travaux d’aménagement effectués dans la salle de bain, la cuisine ou le séjour du copropriétaire.

On peut lire dans certains statuts pour fixer la valeur d’un lot la mention suivante : " pour déterminer cette valeur, sans qu’il doive être tenu compte des matériaux utilisés pour la finition ou l’embellissement de l’immeuble ou des modifications effectuées aux alentours de l’immeuble, il a été pris comme référence celle d’un bien équipé de manière à assurer une habitabilité normale (valeur intrinsèque). Cette valeur intrinsèque est indépendante du prix des lots.

Ainsi, le rôle du notaire et du promoteur est donc très important dans la rédaction des actes de base et il convient qu’ils y précisent, autant que faire ce peut, les critères de valeur retenus pour la fixation de la quote-part.
L’article 577-5,1 précise que la répartition des quotes-parts dans les parties communes est fixée par l’acte de base en fonction du critère de la valeur, et ce mode de répartition ne peut être modifié que par l’assemblée générale statuant à l’unanimité.

Il ressort des travaux préparatoires que l’action n’est ouverte que si les modifications ont été apportées à l’immeuble-même, à l’exclusion de celles réalisées dans le voisinage (aux alentours) de l’immeuble, même si celles-ci ont une incidence sur la valeur de ses parties privatives. Les travaux préparatoires ayant intentionnellement éviter la notion de modification des alentours, craignant que les copropriétaire se prévalent trop facilement de cette notion.

On releve généralement trois cas de demande de modification :

- Soit, s’il s’agit de remettre en cause l’adéquation entre les quotités attribuées à chaque lot et la valeur de celui-ci. Il s’agit ici, de remettre en cause la qualité des critères adoptés dans l’acte de base, et cette action vise à adopter de nouveaux critères plus équitables.
Dans le cadre d’une telle procédure, le magistrat sera tenu de respecter la volonté des parties. Et certains s’interrogent à juste de titre, si le magistrat peut se substituer à la volonté des parties, en établissant un mode de répartition différent de celui prévu dans les statuts. Une telle procédure ne pourra se réaliser qu’à la lumière d’un expert. Dans le cadre d'une telle procédure, tous les copropriétaires concernés devront être mis à la cause.
- Soit, qu’il s’agit de constater l’existence d’une simple erreur matérielle commise dans l’acte de base et donc existante depuis que la copropriété est née. L’ action du juge sera aisée et ne remettra pas en cause les critères adoptés pour la répartition des charges. Mais ici également le juge devra désigner un expert, qui devra vérifier sur le terrain la réalité de cette erreur. Lorsque l’erreur aura été démontrée, le copropriétaire victime de cette situation pourra être indemnisé, sauf si les statuts prévoient qu’en cas d’erreur aucune indemnité ne sera due.

Concernant l'erreur matérielle, les copropriétaires ne seront pas tenus d'être appelés à la cause, la présence de l'association des copropriétaires suffira.

- Soit, qu’il s’agit d’une demande de modification apportée à l’immeuble lui-même (transformation des appartements du rez-de-chaussée ou de la conciergerie en magasin ou en bureau). Si le droit à la rectification apparaît simple, une expert sera cependant également nécessaire pour revoir les proportions. La présence des copropriétaires concernés est indispensable.

Action en répartition des charges

L’article 577-9 §9, al. 3 prévoit comme mode de répartition des charges, la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties ont convenu de prendre en considération le critère de l’utilité. Les dispositions de l’article 577-5 §1e al. 3 précisent que pour la répartition des charges le législateur a fixé celles-ci en fonction de trois combinaisons de critères (valeur, utilité, valeur-utilité).
Suivant l’article 577-7 § 1, 2° du code civil, la modification du système de répartition des charges de copropriété, doit être prise à la majorité des quatre cinquième.

Le critère de l’utilité est donc un critère conventionnel qui doit être prévu par les statuts, le critère de la valeur est un critère légal qui s’impose automatiquement.

Une des conditions de recevabilité d’une action engagée par un copropriétaire, est qu’il devra établir qu’il est lésé par le système de répartition des charges ou que le calcul des charges lui cause un préjudice propre, et que s'il entend modifier ses charges en fonction du critère de l'utilité.
Mais pour cela les statuts doivent le prévoir.
A défaut, le juge devra respecter les statuts, et ne pourra modifier la répartition des charges en foncion d'un critère qui n'a pas été prévu par les statuts.

Mais cette notion de préjudice est relative. Les charges d’un immeuble ne pouvant jamais faire l’objet d’une répartition parfaitement équitable, si un copropriétaire se voit pénaliser sur un poste, il peut être avantagé sur un autre poste.

Souvent les tribunaux sont encombrés de demandes portant sur quelques centaines de francs.
Les juges de paix manifestent toutefois une certaine réserve face aux actions en modification de la répartition des quotes-parts et du système de répartition des charges.
Ils ont tendance à considérer que le système adopté par les statuts veille à assurer un équilibre entre l’intérêt collectif de l’association des copropriétaires et l’intérêt particulier de chacun d’eux.
Cet équilibre est un élément essentiel et il implique que la solidarité l’emporte sur les droits individuels de chaque copropriétaire.

Il a été jugé que l’équilibre des charges est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de la solidarité prime sur le droit individuel et qu’un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d’autant plus qu’il les a acceptés au départ.

Un des principes à retenir est que le partage des charges ne doit pas entraîner une rupture injustifiée de l’égalité qui doit exister entre copropriétaires face aux charges communes.

Jurisprudence charges : action en modification des quotes-parts et des charges.

- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis; Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.
Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant),Jugement du 6 février 1997 (34)

- Pouvoir d'action de l'association des copropriétaires : Le juge estime que modifier la répartition des charges, à l’instar de l’action en rectification des quotes-parts, vise à modifier les droits des copropriétaires, qu’une telle mesure sort des attributions de l’association des copropriétaires. La décision vantée rappelle que l’objet de l’asso-ciation est limitée à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.), Jugement du 16 mai 2001 (24)

- Répartition des charges et approbation des comptes : En l'absence d'une décision valablement prise par l'assemblée générale quant à la modification du mode de répartition des frais de chauffage et au recours à l'usage de calorimètres, ces frais doivent être répartis conformément à l'acte de base, c'est-à-dire suivant les quotités.
Lorsque les comptes sont approuvés par l'assemblée générale, ils ne peuvent être remis en question par un copropriétaire, sans qu'il n'ait introduit une action en annulation dans le délai légal de trois mois (RCDI 2007 p.22).

Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 18 mai 2006
Siège : S. Van Bree, S. Leclercq, Ch. Bernard.
Jugement du 29 janvier 2003 (178)

- Action en modification des charges : Est déclarée non-fondée l’action tendant à l’annulation d’une décision de l’assemblée générale, qui à défaut de disposer du quorum de voix nécessaire pour imposer une modification de la réparation des charges, décide d’appliquer les règles de répartition des charges, décide d’appliquer les règles de répartition des charges fixées par les statuts et non celles proposées (et non décidées) lors d'une précédente assemblée générale.
Le formalisme dans la tenue des assemblées générales et dans la rédaction des procès-verbaux a, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 2004, été accru afin de pouvoir assurer un meilleur contrôle de la régularité des décisions prises et de permettre d'introduire des recours s'ils se justifient. Le procès-verbal de l'assemblée générale, qui constitue le seul instrument de preuve de l'adoption des décisions, doit mentionner la décision qui a été effectivement prise. Lorsqu'il se limite à faire état d'une proposition quant à une éventuelle modification de la répartition des charges, le procès-verbal ne contient aucune décision.
La modification de la répartition des charges, qui implique la modification des statuts de l'immeuble, doit faire l'objet d'un acte authentique transcrit.
Les actions en modification de la répartition des quotes-parts et du mode de répartition des charges doivent être dirigées contre tous Les copropriétaires et non contre l'association des copropriétaires, sauf Lorsque l'action a pour objet la rectification d'une erreur matérielle dans l'établissement du décompte de charges. (JJP 2004 p. 375)

Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 29 janvier 2003
Juge de paix : B. Vanrobays ; Avocats : MMes J-F Peeters, C. Mostin
Jugement du 29 janvier 2003 (175)

- Provisions fonds - intérêts - clauses pénales : L'article 1231 du Code civil ne s'applique pas en matière de copropriété, eu égard à la procédure d'annulation prévue par l'article 577-9 § 2 du Code civil et à la possibilité de modifier les décisions prises quant aux intérêts et à la clause pénale par un nouveau vote des copropriétaires (RCDI 2007 p. 26).
Justice de paix de 2ème C.de Schaerbeek, Juge de paix : M. Gauthier
Jugement du 14 novembre 2002 (179)

- Charges liées à la copropriété - règlement de copropriété - frais de chauffage
Le législateur a expressément prévu à l'article 577-2, § 9 du Code civil que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charge de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative. La seule exception à cette règle de base consiste pour les copropriétaires à décider que les frais liés à ces charges seraient calculés en fonction de l'utilité des parties et services communs pour chaque partie privative. Les copropriétaires peuvent également combiner les notions de valeur et d'utilité.
En l'occurrence le règlement existant est conforme aux dispositions légales. Le règlement de copropriété prévoit en effet que le quart des frais de chauffage est mis à charge des copropriétaires en fonction de leurs quotités dans les parties communes, même s'ils ne font pas usage du système de chauffage. Les autres 3/4 sont partagés sur base .des indications des appareils de mesure placés sur les radiateurs. Les copropriétaires peuvent modifier ce partage en tenant compte des majorités exigées par la loi.
Il n'y a donc aucun motif pour remplacer le critère" de proportionnalité en fonction des valeurs respectives des parties privées" par le critère "d'utilité" pour ce qui concerne certains postes de charges (JJP 2003 p.296).

Justice de paix de Gand, Jugement du 25 juin 2001 (174).

- Répartition des charges - ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la décision querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne.
Le juge de paix ne peut modifier le mode de répartition des charges que dans l'hypothèse où des modifications ont été apportées à l'immeuble. L'obligation imposée par arrêté royal de mettre en conformité aux exigences légales l'ascenseur ne constitue pas une modification au sens de l'article 577-9 § 6 du Code civil (RCDI 2006/2 p. 22)

Justice de paix de Jette, Jugement du 7 novembre 2005
Siège : V. Bertrouille ;
Jugement du 21 février 2006 (165)

- Répartition des charges - chauffage : Le copropriétaire d’un rez-de-chaussée commercial est tenu de respecter les dispositions de l’acte de base qui prévoient que les frais de chauffage sont répartis suivant le volume des locaux, même s'il a installé un système de chauffage individuel et qu'il a fait procéder à la déconnexion de son "installation du chauffage central commun, sans veiller à faire modifier les statuts.
Les indemnités de retard ainsi que les intérêts ne peuvent être contestés par un copropriétaire qui n'a jamais introduit de recours contre les décisions de l'assemblée ayant institué de telles pénalités. Celles-ci sont dues uniquement sur les factures établies postérieurement à l'assemblée générale qui les a instaurées (RCDI 2007 p.30).

Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert ;
Jugement du 19 février 2004 (180)

- Répartition des charges : Le législateur a expréssément prévu à l'article 577-2,§9 du C. civ. que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charges de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative.
La seule exception à cette règle de base consiste pour les copropriétaires à décider que les frais liés à ces charges seraient calculés en fonction de l'utilité des parties et services communs pour chaque partie privative.
Il faut rappeler que le critère de l'utilité est un critère conventionnel, tandis que le critère de la valeur est un critère légal qui s'impose automatiquement.
Les copropriétaires peuvent également combiner les notions de valeur et d'utilité.
En l'occurrence le règlement existant est conforme aux dispositions légales. Le règlement de copropriété pérvoit en effet que le quart des frais de chauffage est mis à charge des copropriétaires en fonction de leurs quotités dans les parties communes, même s'ils ne font pas usage su système de chauffage. Les autres 3/4 sont partagés sur base des indications des appareils de mesure placés sur les radiateurs. Les copropriétaires peuvent modifier ce partage en tenant compte des majorités exigées par la loi. Il n'y a donc aucun motif pôur remplacer le critère "de propotionnalité en fonction des valeurs respectives des parties privées" par le critère "d'utilité" pour ce qui concerne certrains postes de charges.

Justice de paix de Gent (7ème Kanton),
Jugement du 6 juin 2001 (95)
(JJP. 2003/296)

- Annulation d'une décision - abus de droit : Lorsqu'un copropriétaire demande systèmatiquement chaque année l'annulation des décisions de l'assemblée générale, en invoquant des erreurs dans la omptabilité, sans en apporter la preuve et que les contestation présentées ont été jugées défintivement dans de précédentes procédure, le tribunal peut faire application de l'article 1072bis du Code judiciaire pour statuer sur les dommages-intérêts pour cause d'appel téméraire ou vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 24).
Tribunal de 1ère Instance de Bruge, Jugemement du 24 février 2006.

- Action en rectification des quotes-parts - recevabilité : L’action en rectification des quotes-parts de droits et de charges dirigée contre l’association des copropriétaires est irrecevable. Elle doit être introduite contre les copropriétaires personnellement puisqu’elle tend à modifier des lots appartenant à chacun et la quote-part de chacun dans les parties communes.
Si l’association des copropriétaires possède la personnalité juridique et est chargée de la gestion et de l’administration des parties communes de l’immeuble, elle n’en est cependant pas propriétaires (Actualité du droit 1999 – p. 737).

Justice de paix d’Uccle, Jugement du 28 Juillet 1998 (204)

- Action en modification des charges : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ.
Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé des compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indispensable entre copropriétaires.

Justice de paix de Gent (7ème canton)
Jugement du 29 décembre 1997 (J.J.P. 1998, p. 310)

- Intérêt de la copropriété prime l'intérêt du copropriétaire : L‘exception d‘inexécution permet à l‘une des parties de suspendre l’exécution de ses obligations tant que l‘autre partie n‘exécute ou n‘offre pas d‘exécuter ses propres obligations et pour autant que l’‘inexécution soit due à celle-ci. II doit exister un équilibre ou une proportionnalité entre le manquement analysé et l’importance du dommage résultant de la suspension des prestations.
En matière de copropriété, le droit d’un copropriétaire individuel est mis en balance avec le droit collectif de l’ensemble des copropriétaires.

Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Juge de paix : F. Sacré
Jugement du 21 février 2006 (118)

- Action en répartition des quotes-parts : En vertu du principe de la spécialité des personnes morales, l’objet de l’association des copropriétaires est limité, par l’article 577-5 §3 à la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis;
Il s’ensuit que l’action en rectification de quotes-parts intentée par un copropriétaire doit être dirigée contre le ou les copropriétaires qui sont seuls concernés par la rectification demandée, l’association des copropriétaires n’étant pas propriétaire des communs.

Justice de paix de Liège (2ème Canton), Juge R. Constant (Juge suppléant), Jugement du 6 février 1997 (34)

- Délais d'action pour une action en modification des quotes-parts et des charges : Le délai de trois mois prévu à l'article 577-9, §2, alinéa 2, du Code civil est applicable aux actions contestant les décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives de l'assemblée générale intentées par un copropriétaire en vertu du premier alinéa de ce paragraphe et non aux actions en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes ou le mode de répartition des charges intentées par le copropriétaire en vertu de l'alinéa 6 de cette même disposition légale.
Cour de Cass., section néerlandaise, Arrêt du 4 avril 2002 (5)

- Modification de la répartition des charges- 577-9,§6 :
Lorsque le juge est appelé à modifier le mode de répartition des charges défini par le règlement de copropriété, en raison du préjudice qu’il cause à certains copropriétaires sur base des dispositions de l’article 577-9, §6, 2°, il doit rétablir l’équilibre rompu, sans bouleverser intégralement l’économie générale de celui-ci. Les charges de la copropriété J. sont en principe réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif. ), sauf l’exception de la répartition de certaines des charges en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif.

Tribunal Civil de Bruxelles (16ème Ch.),
Juges : Bouch, Custers, Van Der Mensbrugghe
Avocats : A. Remy et H. Devogele
Jugt du 2 avril 2001 (18)

- définition des charges de l'usufruitier : Le juge du fond décide légalement que des dépenses relatives à la réparation d’une chaudière, à un nouveau dallage de l’entrée de l’immeuble et à la reconstruction d’une partie d’un garage ne sont pas des charges annuelles de l’héritage dont l’usufruitier est tenu, aux termes de l’article 608 du Code Civil.
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. (Code civil, art. 578.)
L’usufruitier doit, quant à son obligation d’entretien, se comporter comme le ferait un propriétaire diligent et soigneux de manière à conserver la substance de la chose telle qu’elle était au moment de l’ouverture de l’usufruit Code civil, art. 578, 605 et 606.) Les grosses réparations, limitativement déterminées par l’article 606 du Code civil, demeurent à la charge du nu- propriétaire toutes les autres réparations sont d’entretien et l’usufruitier en est tenu de même que lesdites grosses réparations qui seraient occasionnées par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. (Code civil, art. 605 et 606.)

Cour de cassation, (1ère ch.) Prés. M. Valentin, Rapp. Busin , Avocat général : F. Dumon ; Avocats : Dassesse et Ansiaux.
Arrêt du 22 janvier 1970 (160)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaires : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conforméments aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Voir jurisprudence V° 'Usufruit', décision qui peut être contestée..)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98)- (JJP 2000, p. 397).

- Modification des quotes-parts : Modification des charges et des quotes-parts : la modification des droits des copropriétaires entraîne nécessairement celle de la charte de l’immeuble et doit par conséquent demeurer chose exceptionnelle. Il convient de considérer que le système adopté par les statuts, veille souvent à assurer un équilibre entre l’intérêt collectif de l’association des copropriétaires et l’intérêt particulier de chacun d’eux. Que cet équilibre ainsi obtenu, est un élément essentiel et qui implique que la solidarité l’emporte sur le droit individuel de chaque copropriétaire.
Juge de paix d’Uccle, Jugement du 11 juillet 2001 (23)

- Partager les charges relatives aux futurs gros frais : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes aux princips édictés par cette collectivité, d'autant qu'il les a acceptés au départ.
Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé de compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indipensable entre copropriétaires.

Justice de paix de Gent 7, jugement du 29 décembre 1997. (JJP. 1996, p.310)

- Modification des quotes-parts et des charges : Une modifiction de la répartition des quotités dans les parties communes suppose une modification de l'acte de base et, conformément à l'article 3, alinéa 1 de la Loi hypothécaire, aucune action en annulation ou révocation des droits issus d'un acte qui est sujet à transcription ne peut être accueillie par le juge qu'après avoir été ibscrite en marge de la transcription du titre concerné.
Le non-respect de ce principe peut uniquement avoir pour effet qu'aucune décision ne peut être prise aussi longtemps que l'inscription en marge n'a pas eu lieu.
Le ccopropriétaire qui souhaite un nouveau partage doit s'adresser en première instance à l'assemblée générale, de sorte que l'action est irrecevable si la preuve n'est pas rapportée que l'assemblée générale a été préalablement saisie.

Justice de paix de Veurne, jugement du 9 octobre 1997. (JJP. 1998, p. 306)

- Nouvelle répartition des charges : Modification des quotités pour une nouvelle répartition des charges dans les frais de peinture des châssis. L'intervention d'un copropriétaire dans les frais de peinture des châssis, alors qu'il est propriétaire d'un appartement sans fenêtre, ne doit pas être sollicitée.
Le Juge constate que l'assemblée générale avait déjà autorisé d'autres copropriétaires à ne pas intervenir parce qu'ils avaient placé des châssis en pvc.
Le simple remesurage et même les modifications de superficies ne donnent pas nécessairement lieu à de nouveaux partages, calculs ou modifications des quotités.

Justice de paix d'Oostende II, jugement du 2 avril 1998. (JJP. 1998, p. 322)

- Répartition des charges : La modification de la clé de répartition des charges de la copropriété ne peut avoir lieu que conformément aux articles 577-7, §1er et 2 et 577-2, §9 du Code civil (critère d'utilité et de valeur ou combinaison des deux critères).
le curateur doit payer la quote-part du failli.
En attendant ce règlement les autres copropriétaires doivent intervenir dans le trop peu perçu proportionnellement à leur quote-part.
La majorité décide dans quelle langue le procè-verbal de l'assemblée générale doit être établi.
La désignation d'un syndic provisoire ne s'impose pas lorsque ce dernier peut réparer ses minimes erreurs par lui-même.

Justice de paix, jugement du 15 janvier 1997 (J.J.P. 2000, p.367)

- modification de la clé de répartition des charges (ascenseur) : "la demande relative à la modification de la clé de répartition des charges doit être introduite à l'égard de l'association des copropriétaires. L'absence d'utilité (pour les occupants du rez-de-chaussée) n'est pas nécessairement un désavantage ou ne créé par nécessairement un déséquilibre puisque d'autres critères à prendre en considération subsistent, de même que l'existence de pareille clé de répartition au moment de l'achat du bien immobilier.
Juge de paix de Wolvertem, Jugement du 6 mars 1997, Juge : Verbeke.
(JJP, 1998, p. )

- Modification de la clé de répartition des charges - demande à introduire vis-à-vis de tous les copropriétaires : La demande en modification de la clé de répartition des charges doit faire l'objet d'une inscription marginale préalable conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire. Cette demande doit être formulée à l'égard des copropriétaires concernées s'il ne s'agit pas simplement d'une demande de rectification d'une erreur matérielle.
Justice de paix de Borgerhout, jugement du 12 janvier 2000. (JJP, 2002, p. )

7. Autorisation d'accomplir des travaux

L'article 577-9,§4 prévoit que "lorsque au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes" et "il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif".

Pour appliquer ces dispositions, il faut obligatoirement que l'assemblée générale ait discuté de la question au préalable.
Pour apprécier le(s) motif(s) de refus de l'assemblée, le juge de paix devra mettre en balance les intérêts en présence au regard des inconvénients éventuels que pourraient causer ces travaux.
En général, il est recommandé au copropriétaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée, lorsqu'il souhaite réaliser des travaux dans sa partie privative.
Nous rappelons que l'assemblée générale ne dispose d'aucun pouvoir pour entreprendre des travaux dans les parties privatives, cela peut entrainer de sérieux problmes lorsque l'acte de base prévoit que les balcons sont privatifs (Cfr. décision du 13 septembre 2006 de la Justice de paix de Nivelles).

Jurisprudence

- Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant •les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).

Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis
Jugement du 13 septembre 2006 (198)

- Parties privatives et pouvoir du syndic : Une mesure qui vise non les parties communes, mais une partie des lots privatifs ne peut être prise ni par l’assemblée générale ni par le syndic, sauf à invoquer la gestion d’affaires.
Ainsi, l’association des copropriétaires n’est pas recevable à formuler une demande tendant à l’évacuation d’objets entreposés par un copropriétaire dans des cat-ports, considérés comme des parties privatives. Il appartient aux propriétaires des car-ports de prendre une telle initiative (RCDI 2007 p. 39).

Justice de paix de Wavre (2ème Canton),
Juge de paix : Ch.-E. de Frésart
Jugement du 17 octobre 2006 (182)

- Pouvoir de l'assemblée dans les parties privatives :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives.
Cour de Cass. 1ère Ch. Arrêt du 1er avril 2004 (9)

- Travaux dans des parties privatives : Travaux aux parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte. (RCDI, 2006/4-p.38)
Juge de paix de Saint-Gilles, Siège : G. Rommel
Jugement du 21 mai 2001 (115)

- Travaux non-autorisés - article 577-9, §4 alinéa2 : Est déclarée fondée l'action de l'association des copropriétaires tendant à condamner des copropriétaires d'appartements à enlever les châssis de fenêtres qu'ils ont installés sans disposer de l'approbation de l'assemblée générale (RCDI, 2006/2 p. 33).
Justice de paix de Saint-Gilles,
Siège : Guy Rommel
jugement du 8 juillet 2003 (167)

- Juge de paix de Forestdans un jugement rendu le 29 avril 1997 (R.G. 12.763), dans une cause introduite en 1993 par des copropriétaires contre un autre copropriétaire qui avait refusé de remettre en son pristin état une baie ouverte dans un mur porteur, mais intérieur à l'appartement et alors même que l'assemblée générale avait refusé la poursuite des travaux parce que l'acte de base n'avait pas été respecté, que des travaux semblables avaient été refusés à des précédents copropriétaires et que la stabilité n'était pas garantie. Le juge de paix constate que l'infraction à la lettre de l'acte de base est établie mais constate que le dit mur litigieux se trouvait à l'arrière de l'immeuble tout en étant séparé de la façade arrière par des terrasses précédemment receourvertes. Il ne pouvait donc y avoir préjudice esthétique. Le défendeur démontrait sur base de documents qu'il n'y avait pas de risque pour la stabilité du bâtiment. Le juge relève par ailleurs, que l'assemblée a également privilégié une lecture littérale de l'acte de base, dès le moment où elle avait toutes les assurances concernant la stabilité, la solidité et l'absence de tout danger et alors qu'il n'y avait aucune crainte portée à l'esthétisme ou, l'harmonie de l'immeuble, et que le refus n'était fondé que sur la crainte d'un précédent. Le juge en déduit que le fait de ne pas avoir eu égard à l'esprit de la règle qui était respecté (stabilité et esthétisme) donne à la décision de l'assemeblée générale un caractère arbitraire, sinon abusif.

- Le juge de paix du 8ème Canton de Bruxelles dans une décision du 20 juin 1996, avait été confronté à une demande contre un propriétaire qui avait placé deux pergolas de bois sur le balcon du 5ème étage et que d'autres copropriétaires souhaitaient voir enlever, car le règlement général de copropriété interdisait toute modification - même concernant le style et l'harmonie de l'immeuble. Il visait notamment les fenêtres, garde-corps, persiennes et volets et toutes les parties de l'immeuble visible de l'extérieur et interdisait de mettre aux fenêtres et aux balcons et terrasses, enseignes, réclames, garde-manger, linges et autres objets. Le juge a considéré que les copropriétaires étaient justifiés à agir puisqu'ils pouvaient trouver un intérêt esthétique à l'enlèvement des pergolas apparemment sinistres, fixées au mur et que des dégâts d'humidité pouvaient être craints.

-Le Juge de paix de Molenbeek a estimé qu'une décision refusant d'autoriser d'effectuer des travaux était non fondée puisque ceux-ci étaient nécessaires par l'application du Règlement générale sur la Protection du travail - placement d'un W.C. et d'un lavabo - dans le bureau d'un rez-de-chaussée, avec réseau de canalisation par le sous-sol.

- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action.
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis)

Action abusive d'un copropriétaire


- Action téméraire et vexatoire d'un copropriétaire : Un copropriétaire agit avec une légèreté coupable que n'aurait pas commise tout justiciable normalement raisonnable et prudent placé dans les mêmes circonstances, lorsque, à la suite d'une erreur évidente d'appréciation quant aux chances de succès de son recours, il maintient des contestations irrecevables et s'obstine à poursuivre la procédure. Cet abus justifie une amende pour appel téméraire et vexatoire (RCDI, 2006/2 p. 31).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siège : J. Coumans (juge ff. président), A. Dessy, V. Englebert (juges)Jugement du 9 mars 2005 (166)

8. Procédure

- Participation aux frais de justice : Un copropriétaire, doit contribuer dans les frais de justice de la copropriété même s'il a un intérêt distinct dans une expertise juidiciaire (RCDI, 2006/2, p. 31) .
Vredegerecht Houtlhalen-Helchteren, Jugement du 8 mars 2005.

- Répétibilité des honoraires - les frais d'avocat peuvent constituer un dommage : L'association des copropriétaires est en droit de réclamer les frais et honoraires d’avocat qu’elle a exposés évalués ex oequo et hono, dans le cadre d’une action en recouvrement des charges, celle-ci étant victime d’une faute contractuelle.
Une indemnité pour troubles de jouissance peut être allouée à un copropriétaire qui a subi des infiltrations d’eau, résultant d’un problème d’étanchéité (RCDI, 2006/4, p.31).

Justice de paix de Bruxelles (2ème Canton)
Siége: L De Ruydts
Jugement du 15 juillet 2005 (113)

- Répétibilité des honoraires d'un avocat : La décision de l'assemblée générale, qui prévoit que les frais d'avocat peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant, à titre de clause pénale forfaitaire, doit être réputée non écrite en application de l'article 1023 du Code judiciaire (RCDI, 2006/2, p. 47).
Justice de paix du 3ème canton de Bruge,
jugement du 6 février 2004

- Saisie exécution immobilière – Contestation relative aux droits acquis par l’adjudicataire – recours par l’adjudicataire devant le Juge des saisies - Acheteur tenu aux dettes du vendeur vis-à-vis de la copropriété 1. La contestation qui concerne les droits réels acquis par l'adjudicataire suite à l'adjudication ne relève pas de la compétence du juge des saisies appelé à statuer sur un incident de la procédure d'ordre. Une telle contestation ne concerne en rien les créanciers du débiteur saisi et n'a aucune incidence sur la distribution du prix de vente. Elle ne saurait retarder ni empêcher le règlement de l'ordre. Seuls le débiteur saisi et les créanciers peuvent former un contredit au procès-verbal d'ordre.
2. Une clause contenue dans l'acte de base de la copropriété selon laquelle le nouveau copropriétaire serait tenu des dettes concernant la période antérieure à la date de la transmission, n'a pas par elle-même d'effet obligatoire envers le nouveau propriétaire. L'engagement pris par un adjudicataire d'effectuer un paiement qui éteint une dette personnelle du vendeur à l'égard d'un tiers (association des copropriétaires) ne peut être considéré comme faisant partie des frais de la vente elle-même. En payant les charges de copropriété antérieures, l'acquéreur paie également sa propre dette envers le vendeur, débiteur saisi, créancier du prix de cession des lots. Il paie le prix d'achat de ces lots.
Dans ce contexte, c'est à bon droit que le créancier hypothécaire fait valoir que la somme payée entre les mains du notaire au titre de charges de la copropriété fait partie dans sa totalité du prix et de l'assiette de son privilège et ne peut être versée au syndic de la copropriété. L'engagement de payer une dette personnelle du vendeur résultant pour l'adjudicataire des conditions du cahier des charges, en contrepartie de l'acquisition de la propriété du bien adjugé, ne peut avoir d'effet que pour autant qu'il ne porte pas préjudice aux créanciers inscrits dont les droits sont reportés sur le prix. Un tel engagement est donc, implicitement mais certainement, subordonné à la condition que le produit de la vente diminué du montant de la dette du vendeur que l'acquéreur s'engage à payer, suffit à payer les créanciers inscrits. Il doit être réputé non écrit si cette condition ne se réalise pas, c'est-à-dire si et dans la mesure où le prix, diminué du montant de la dette du vendeur envers le tiers, est inférieur à la somme des créances inscrites.
C'est en vain qu'il est fait reproche au créancier hypothécaire de ne pas avoir élevé le contredit dans les huit jours de la sommation du cahier des charges alors qu'il s'agit en l'espèce de formuler un contredit dans le cadre de la procédure d'ordre.

Cour d'appel Bruxelles (9e chambre), 12 février 2004 (J.L.M.B. 04/421)

- Citation contre une sprl, syndic de l'immeuble : Le syndic de l’association des copropriétaires représente celle-ci en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L'action intentée contre une s.p.r.l. sans indication qu’elle est assignée en tant que syndic de l’association des copropriétaires est recevable malgré cette omission, l’acte ayant atteint le but que la loi lui assigne et l’omission n'ayant pas porté préjudice à la s.p. r. l.
Cour du Travail de Bruxelles, Siège : Delange (Cons.) , Hauferlin, Volckerrijck (Cons. soc.), Avocats : Vandergaart, Vanderveken (loco Deruyver)
Arrêt du 31 mars 2003 (56)

- Citation contre l'association : Une citation est valablement dirigée contre le syndic en sa qualité de gérant de la résidence. Les conclusions des demandeurs confirment bien que l’action est bien dirigée à l’encontre de la copropriété. L’association des copropriétaires, personnalité juridique de la copropriété, est bien à la cause par une citation valablement signifiée à son syndic. (Cette décision est contestable, car depuis la loi du 30 juin 1994, toutes les actions qui ont trait à la conservation et l'administration de l'immeuble, ne peuvent être diligentée qu'à l'encontre de l'association des copropriétaires).
Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26)

- Action en justice – intérêt et qualité L'action, intentée contre la copropriété, représentée par le syndic, qui tend à la modification des parts de copropriété forcée et de la répartition des charges communes est irrecevable. Dans la mesure où la modification a trait aux droits d'un ou plusieurs propriétaires déterminés, l'action doit être introduite contre ce ou ces propriétaires; dans la mesure où l'action tend à la modification des parts de tous les copropriétaires, elle doit être introduite contre tous ceux-ci (ce jugement contient de nombreuses références)(R.W., 1998-1999, p. 1261)
Justice de paix Borgerhout, 3 octobre 1996

- Signification et notification Le syndic étant chargé de représenter l'association des copropriétaires tant en justice que dans la gestion des affaires communes, c'est à son domicile, et non au siège de l'association des copropriétaires, que doit être adressée la lettre recommandée, visée à l'article 38, paragraphe premier, alinéa 3, du code judiciaire, par laquelle l'huissier de justice informe le destinataire d'un exploit signifié par dépôt de la date et de l'heure de cette signification.
Cour d’appel de Liège (3ème Ch.), Arrêt du 29 septembre 2003(J.L.M.B. 03/991).

Action tendant à obtenir du syndic des réponses à des questions précises, à communiquer à une assemblée extraordinaire – citation En matière de copropriété, la requête unilatérale n'a été prévue par le législateur que dans les hypothèses visées à l'article 577-8, paragraphes premier et 7, du code civil, à savoir la désignation du premier syndic et celle d'un syndic provisoire.
En vertu de l'article 700 du code judiciaire, le mode d'introduction d'une demande est la citation, sans préjudice des règles applicables aux procédures sur requête. Cette dernière, même si elle a vu son champ d'application étendu, reste l'exception. Elle n'a pas été prévue dans le cadre d'une demande visant l'obtention «de réponses à des questions» et/ou la convocation d'une assemblée générale. Pareille action ne peut être introduite que par citation .

Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Ordonnance du 9 mars 2000

9. Divers


- 1. Délégation de loyers au profit de l'association
- 2. Usufruit & nu-propriétaire
- 3. Mutation d'un lot.
- 4. Prescription acquisitive.

8.1. Divers (délégation de loyer)

Rappelons que la délégation est l’opération par laquelle une personne, le délégant (ici le propriétaire), donne instruction à une autre personne, le délégué (ici le locataire), de s’engager envers une troisième personne, le délégataire (ici l’association), qui accepte relativement à une chose déterminée.
Le juge de Paix, saisi d’une telle demande, va donc autoriser l’association des copropriétaires à percevoir directement les loyers dont le locataire est redevable à l’égard de son bailleur.
Depuis les nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, une telle clause ne doit pas nécessairement être inscrite dans la convention de bail pour être opposable.

- Délégation de loyers : En vertu de l’article 72 du règlement de copropriété, lequel prévoit que si l’appartement du propriétaire défaillant est donné en location, le gérant a délégation de toucher directement du locataire le montant du loyer à concurrence des somme dues, le Juge de paix sur base d’une telle demande, va autoriser l’association des copropriétaires à percevoir directement les loyers dont le locataire est redevable à l’égard du bailleur.
Juge de paix d’Auderghem, Jugement du 20 décembre 1996 (15)

8.2. Divers -l'Usufruit -

Chronique de la jurisprudence

Observations d'auteur
- Observation de Pascale Lecocq : "Des obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire face aux charges de la copropriété forcée d'immeubles bâtis". JJP 2000, p.404 ;
- Observation de Martine Walh : "Le lot en usufruit" RCDI 2006/4, p.2 ;

Le code civil énonce à l’article 578 que l’usufruit est un droit réel et temporaire, qui permet d’user et de jouir du bien d’autrui. L’usufruit est un droit essentiellement viager, qui s’éteint au décès de l’usufruitier et cette limite est d’ordre public. Le nu-propriétaire n’est tenu que de laisser jouir de son bien et n'a donc aucune prestatation à fournir à l'égard de l'usufruitier<.
Celui-ci exerce son droit sans l’intermédiaire de personne. Et c’est en cela que l’usufruit ne peut être qualifié de droit personnel, comme dans le cadre de la relation preneur-bailleur.
Les obligations sont d’ailleurs différentes.
L’usufruitier prend la chose dans l’état où elle est, tandis que le preneur peut exiger du bailleur qu’elle lui soit livrée en bon état de réparation de toute espèce.
L’usufruitier détient le bien d’autrui, et la loi lui impose deux obligations, l’une de jouir du bien en bon père de famille, la seconde est de respecter la destination de la chose.

Si le nu-propriétaire a une action à l'encontre de l'usufruitier, par contre l'usufruitier n'a aucune action à l'encontre du nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer les grosses réparations au sens de l'article 606 C. civil.
Toutefois dans le cadre d'une copropriété, même en l'absence d'une clause de solidarité, il peut exister des actions permettant à l'association des copropriétaires de contraindre le nu-propriétaire d'assumer les charges de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 606 du Code civil (ex. grosses réparations au toitures).
Dans le cadre d'une copropriété, le syndic est souvent confronté au problème de la ventilation des charges entre l'usfruitier et le nu-propriétaire.
En présence d'un clause statutaire de solidarité, dans ce cas, le syndic peut sans problème faire intervenir l'un ou l'autre. La solvabilité de l'un sera souvent déterminante dans son choix.
Mais bien souvent, les charges seront adressées à l'usfruitier, car elles seront le plus souvent dues par l'usufruitier.
Comme le souligne une décision reprise ci-dessous, les appels de fonds ont quelques fois un caractère hybride.
Tantôt, le syndic adressera un appel de fonds au nu-propriétaire, lorsqu'il s'agit de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, et tantôt à l'usufruitier lorsqu'il s'agit de réparation d'entretien (art.605 C.c).
Mais cette ventilation, il faut bien le reconnaître ne sera pas toujours aisée à effectuer pour un syndic.
La cour de cassation dans un arrêt du 22 janvier 1972, estime que pour mettre à charge des réparations à l'usufruit, elles doivent constituer la contrepartie de la jouissance et de la rentabilité que ces éléments confèrent au fonds sur lequel porte l'usufruit, les grosses réparations ayant pour objet la solidité générale et la conservation de l'héritage dans son ensemble sont à charge du nu-propriétaire (Cass., 22 janvier 1970, Pas. 1970, I, 428).
Dans la revue copropriété et droit immobilier 2006/4 - p.5, Maître Martine Wahl, reprend toute une énumération de réparation d'entretien incombant à l'usufruit : la remise à neuf d'un dallage d'entrée et la reconstruction d'une descente de garage ; les travaux de menuiserie et de maçonnerie; les grosses réparation des aménagements de cheminées, des travaux de réparation des toitures, le coût des réparations aux portes de rues ou de garage...

Comme le souligne, le Juge de paix du 2ème canton d'Ixelles, par grosses réparations, la loi a voulu laisser à la charge du nu-propriétaire uniquement les gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour l'objet la solidité générale et la conservation de l'immeuble dans son ensemble et dont les frais sont prélevés sur le capital plutôt que sur les revenus.
(H. De Page, Traité de droit civil, T.VI, 1942, n°343 et s.)

Pour compléter cette chronique, nous vous invitons à lire l'arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 1970 repris ci-dessous. Cette jurisprudence est d'ailleurs souvent citée par la doctrine.
Cet arrêt avait autorisé en matière de copropriété que tout tiers aux rapports entre usufruitier et nu-propriétaire puisse contraindre le nu-propriétaire à payer les grosses réparations. A propros de cet arrêt, lisez dans la revue RCJB de 1971, p. 463, la note de Jacques Hansenne et dans la revue JJP 2000, p. 404 la note de P. Lecocq.

D'autre part, dans une décision du tribunal de 1ère Instance de Nivelles, un usufruitier avait obtenu une décision lui permettant d'être remboursé du coût de grosses réparations qu'il avait
été contraint de verser au syndic de copropriété.
La cour d'appel de Bruxelles, dans un arrêt du 15 novembre 1994, avait estimé sur base des dispositions de l'article 599 du Code civil, que l'usufruitier pourrait contraindre le nu-propriétaire à effectuer des grosses réparations, lorsque que leur défaut ne permette plus à l'usufruitier de jouir de son droit.
Le juge de paix d'ostende a considéré que la nature même des charges de copropriété détermine à qui celle-ci doivent être réclamées. Soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées par l'article 605 du Code civil, soit au nu-propriétaire s'il s'agit de grosses réparations, visées par l'article 606 du Code civil.

Jurisprudence Usufruitier

- définition des charges de l'usufruitier : Le juge du fond décide légalement que des dépenses relatives à la réparation d’une chaudière, à un nouveau dallage de l’entrée de l’immeuble et à la reconstruction d’une partie d’un garage ne sont pas des charges annuelles de l’héritage dont l’usufruitier est tenu, aux termes de l’article 608 du Code Civil.
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. (Code civil, art. 578.)
L’usufruitier doit, quant à son obligation d’entretien, se comporter comme le ferait un propriétaire diligent et soigneux de manière à conserver la substance de la chose telle qu’elle était au moment de l’ouverture de l’usufruit Code civil, art. 578, 605 et 606.) Les grosses réparations, limitativement déterminées par l’article 606 du Code civil, demeurent à la charge du nu- propriétaire toutes les autres réparations sont d’entretien et l’usufruitier en est tenu de même que lesdites grosses réparations qui seraient occasionnées par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. (Code civil, art. 605 et 606.)

Cour de cassation, (1ère ch.) Prés. M. Valentin, Rapp. Busin , Avocat général : F. Dumon ; Avocats : Dassesse et Ansiaux.
Arrêt du 22 janvier 1970 (160)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaires : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conforméments aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Voir jurisprudence V° 'Usufruit', décision qui peut être contestée..)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.

- Usufruitier et nu-propriétaire : Les magistrats rappellent que dans les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, l’usufruitier est tenu des réparations dites d’entretien alors que les grosses réparations, définies à l’article 606 C.civil, demeurent à charge du nu-propriétaire. La décision annotée, précise que les réparations ou remplacement des appareillages, installés dans les lieux tels que chaudière - ascenseurs, les réparations terrasses ou escaliers de secours, le remplacement des vitrages dans les garages ne sont point des grosses réparations au sens de l’article 606 C.civil, et sont donc à charge de l’usufruitier.
Juge de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge : Brandon, Avocats : Sartini, Lebeau (loco B. Louveau)..
Jugement du 8 septembre 1999 (17)

- Charges solidarité usufruitier et nu-poropriétaire : Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer.
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50

Justice de paix de Forest, Juge de paix : A. Broder
Jugement du 7 juin 2002 (121)

- Arriérés de charges - usufruit : Les coûts des réparations aux portes de rue ou de garage, aux terrasses et séparations entre celles-ci peuvent être d’un point de vue économique, supportés par l‘usufruitier sans entraîner un réel déséquilibre entre les droits et obligations de l‘usufruitier et du nu-propriétaire,
L‘assurance souscrite collectivement par la copropriété est une charge de l‘héritage incombant à l’usufruitier; au sens de l’article 608 du Code civil.
(F.D. et P.D./S.G. – L’association des copropriétaires Résidence G./S.G.)

Justice de paix d’Ixelles (2ème Canton), Juge de paix : B. Ronse
Jugement du 3 janvier 2001 (120)

- Grosses réparations - prescription : Les travaux de bardage des façades d’un immeuble constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Les charges de consommation concernent la jouissance normale du bien et sont à charge de l‘usufruitier Il n ‘y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les sommes versées à titre de contribution aux travaux et d’appels de fonds de réserve ne concernent pas des montants périodiques ni des revenus même si les copropriétaires ont convenu de verser périodiquement, dans un fond commun, un certain montant. Elle ne s'applique pas davantage aux fournitures d’eau, de gaz et d’énergie ni aux prestations fournies au service de la copropriété.
Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode,
Juge de paix : D. Meert
Jugement du 28 juin 2001 (117)

- répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : Le nature même des charges de la copropriété détermine à qui celles-ci doivent être réclamées, à savoir soit à l'usufruitier s'il s'agit des réparations d'entretien visées à l'article 605 du C.civil, soit au nu-propriétaire, s'il s'agit de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 605 in fine et 606 du Code civil. Les charges de la copropriété seront dès lors le plus souvent intégralement mises à charge de l'usufruitier.)
La copropriété peut toutefois ignorer ces règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier, si les statuts prévoient une clause de solidarité entre ces derniers ou encore si une disposition statutaire prévoit que les charges de la copropriété ne pourront être réclamées qu'au seul titulaire d'un droit réel.
En l'espèce, l'article 19 des statuts, énonçant que les décomptes des charges doivent seulement être envoyés aux propriétaires, qui sont seuls obligés au paiement, et que le gérant ne doit donc point les adresser aux locataires, doit être interprété en ce sens que l'usufruitier, qui ne dispose pas d'un droit réel mais d'un droit personnel, n'est, à l'instar du locataire, tenu, à l'égard de la copropriété, au paiement d'aucune charge.

(Cfr. Décision contestable...)
Justice de paix d'Oostende, Jugement du 11 mars 1999 (98).
JJP 2000, p. 397.


8.3. Divers - Mutation d'un lot -

- Répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur : Suivant l'article 577-11 § 1" du Code civil le vendeur est tenu à l'égard de la copropriété de dettes antérieures à la date de la transmission du bien. Peu importe si la contribution à la dette a été réglée différemment entre l'acheteur et le vendeur.
À l'égard de l'association des copropriétaires, la date de la transmission est celle de la signature de l'acte authentique.
La date de transmission fixée fictivement par les parties et qui ne correspond pas à la réalité n'est pas opposable à l'association des copropriétaires (RCDI, 2006/3 p. 39).

Justice de paix de Woluwé-Saint-Pierre,
Siège : J. Miszewski
Jugement du 17 mars 2005 (169).

- Quote-part dans le fonds de réserve : En cas de transmission d’un lot, la quote-part des copropriétaires dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association des copropriétaires.
Tribunal Civil de Bruxelles (5ème Chambre) Juge : M. Gérondal, Avocats : Valverde, Archambeau.
Jugement du 24 juin 2003 (41).

8.4. Divers - Prescription acquisitive -


-prescriptionLe copropriétaire d'un immeuble peut en acquérir la propriété exclusive s'il possède, pendant trente ans, l'immeuble à titre de propriétaire exclusif d'une manière continue, paisible, publique et non équivoque.
Justice de paix de Visé, Juge : Grandhenry ; Avocats : J. Claes, Henry
Jugement du 1er février 1993 (46)
La décision de la Justice de paix a été confirme en appel devant le Tribunal de 1ère Instance de Liège :
Jugement du 21 février 1994 (46bis)

- Droit de passage et prescription acquisitive :
Possession équivoque : Justifie légalement sa décision que la possession des demandeurs était équivoque, le jugement qui considère que les actes de passage sur lesquels les demandeurs fondent leur possession peuvent résulter d'un droit autre que le droit de propriété qui est l'objet de leur prétention, à savoir un droit de copropriété sur la parcelle litigieuse né de l'utilisation commune de cette parcelle par eux et par les usagers des lots voisins (1). (1) Voir Cass., 3 mai 1984, RG 4226, n° 507

Cour de Cassation : Arrêt du 5 mai 2004 (66)

- Usucapion & Abus de droit : L’usucapion n’a d’autre but que d’effacer le fait que l’acquéreur tient son droit, sans le savoir, d’un non-propriétaire (Cass. 7.09.01). Le compromis ne peut constituer, au profit de l’acquéreur, un juste titre. Seul l’acte authentique est opposable à la copropriété. Le fait que le plan annexé à l’acte authentique soit différent de celui qui était joint au compromis de vente peut résulter, soit d’une erreur matérielle, soit d’un virement des vendeurs, qui ne souhaitait pas procéder à une modification de l’acte de base. La démolition constituerait un abus de droit.
Cour d’appel de Bruxelles, Siège : M. H. Mackelbert Avocats : P. Chomé et L. Detremmerie
Arrêt du 9 septembre 2003 (60)