Les cahiers juridiques du droit de la copropriété

Notion de la copropriété

- Les dispositions légales de la loi du 30 juin 1994 modifiée par la loi du 6 mai 2010 [Texte coordonné]
- Pour le projet amendé par le sénat et voté par la chambre : (Doc. 52 1334/014)
- Les travaux parlementaires de la loi de 1994 : Le projet de loi

La doctrine définit la copropriété comme le droit de propriété d'un bien,
divisé entre plusieurs personnes.

Le Code civil fait la distinction entre copropriété volontaire, fortuite et forcée.

En ce qui concerne les dispositions relatives à la copropriété forcée, articles 577-3 à 577-14, elles sont impératives, il n'est donc pas possible de pouvoir y déroger.
Depuis les nouvelles dispositions de la loi du 12 juin 2010, il n'est plus possible de rendre plus comtraignant les majorités fixées légalement, et cela dans un objectif d'uniformisation.

La copropriété forcée (immeuble à appartements multiples, murs mitoyen) :

Comment peut-on définir la copropriété forcée d'un immeuble à appartements multiples ?

La personnalité juridique est très importante :

Auparavant, lorsqu’un tiers voulait assigner l'association, il devait assigner tous les copropriétaires. On imagine facilement les difficultés que pouvaient créer une telle situation face à un immeuble composé de plusieurs dizaines de propriétaires dont il fallait connaître l’identité exacte.
Une telle situation obligeait bien souvent les propriétaires à donner au syndic un mandat ‘ad litem’ lui permettant d'intervenir en justice au nom de tous les copropriétaires, en vue de défendre leurs intérêts.
Mais l'absence de personnalité créait trop souvent des oppositions d'intérêts.
Ainsi lorsqu'un des copropriétaires était en défaut de payer les charges inhérentes à la gestion de l'immeuble, le syndic, mandataire de l'ensemble des copropriétaires, agissait au nom de celui contre lequel, il devait obtenir une condamnation !

L'octroi de la personnalité juridique résout ce problème en permettant au syndic d'agir contre le copropriétaire récalcitrant, au nom de l'association des copropriétaires, personnalité distincte.
D’autre part, tous les comptes financiers appartiennent dorénavant à l’association, et non au copropriétaire en fonction de sa quote-part.

Mais il faut toutefois reconnaître que cette personnalité juridique présente une forme bien atypique, bien évidemment dotée de différents organes de gestion - assemblée générale, syndic, conseil de copropriété-, mais appelée à administrer des biens dont elle n'est pas propriétaire, ce qui n'est pas sans créer une certaine confusion.
Ainsi, tous les actes de gestion réalisés sur les parties communes s'inscrivent directement sur le patrimoine de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part.

Le législateur était conscient que cette situation pouvait créer certains conflits d'intérêts, on peut d'ailleurs lire dans les travaux parlementaires les précautions suivantes : "la personne morale créé n'est que la représentation sur le plan juridique du groupement des copropriétaires. Ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs juridiques puisqu'ils restent propriétaires de leurs quotes-parts dans les parties communes et que c'est dans leur patrimoine propre que s'inscrivent les actes posés par l'association.

Ainsi, cette nouvelle association se différencie des sociétés commerciales et des a.s.b.l., en ce qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer de ses associés".

D'autres crispations parlementaires ont également été dégagées, et cela à la suite d'une interrogation par le conseil d'Etat lui même,
qui faisait remarquer avec une certaine pertinence : "greffer une association des copropriétaires sur toute indivision existante (...) sans que la volonté de constituer une association eût été expressément constatée est évidemment incompatible avec la liberté d'association garantie par l'article 20 de la Constitution".

Cette critique relevée par le conseil d'Etat était importante, compte tenu que les dispositions de la loi sont impératives et doivent donc s'imposer à tous les propriétaires de l'immeuble, sans qu'une manifestation de volonté soit nécessaire.

L'objection n'a cependant pas été retenue, les parlementaires ont estimé que le projet de loi n'a aucunement pour effet de forcer les propriétaires à constituer une association, mais ces dispositions donnent simplement des effets juridiques à une situation de fait se créant totalement indépendamment.

Mais cette confusion juridique, n'a pas toujours été bien perçue par la jurisprudence.

Ainsi, plusieurs décisions ont estimé qui toutes les actions relatives à la propriété de l'immeuble appartiennent aux copropriétaires, à l'exclusion de l'association.
De ce fait, lorsqu'un copropriétaire désire demander en Justice la modification des quotes-parts ou introduire une action au confessoire, tous les copropriétaires devront être assignés, l'association n'étant pas copropriétaire des parties communes.

Cette position est largement tenue par les Juges de paix qui estiment que l'association n'étant pas propriétaire des communs, une telle mesure ne peut être prise qu'en présence des copropriétaires.

Il en résulte également que l'association ne peut, en principe, être propriétaire de droits réels immobiliers, chaque copropriétaire conserve la propriété de ses quotes-parts dans les parties communes.
Le législateur a estimé que l'association ne devait être propriétaire que des seuls biens utiles à son fonctionnement, et cela afin d'éviter à l'association toute spéculation immobilière hasardeuse.
C'est donc une mesure de protection destinée à la sauvegarde des intérêts des copropriétaires.
Toutefois, outre le fonds de roulement et le fonds de réserve, l'association pourra être propriétaire de certains biens mobilier, mais à la condition qu'ils soient utiles à l’administration et à la gestion de l'association des copropriétaires.

Ainsi, cette personnalité est limitée non seulement quant à son objet, "la conservation et l'administration de l'immeuble", mais aussi quant à son patrimoine qui ne peut comprendre que des biens nécessaires à l'accomplissement de son objet légal.

b. Opposabilité du règlement de copropriété :

Lors d’une conférence organisée à Louvain-la-Neuve, Madame le professeur Verheyden avait engagé une discussion Intitulée "du Contractualisme à L’institutionalisme" et se posait la question suivante : "la thèse du contractualisme a-t-elle encore sa place dans le cadre des nouvelles dispositions de la loi de 1994 ?
Ne va-t-on pas vers une association plus institutionnelle ?"

Ainsi, on pouvait déjà lire en 1958, dans les dispositions d'un arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble :
« si le règlement de copropriété résulte d’une création contractuelle des copropriétaires, il présente une fois acquis et transcrit, un caractère institutionnel dicté par les nécessités de la copropriété s’imposant à tous ceux qui sont en droit de jouir d’une partie de l’immeuble »

C'est cette thèse que notre législateur de 1994 est venu consacrée.
Si le législateur français à consacré certaines dispositions d'ordre public, les dispositions de la loi de 1994 bien qu'impératives, présentent à bien des égards un caractère d’ordre public, qui s'impose à tous.

Il faut toutefois prévenir le lecteur que contrairement à la législation Française, aucune disposition de la loi de 1994 n'est d'ordre public.
Toutefois, les conséquences des dispositions de la loi de 1994 dépassent largement le cadre contractuel, par le caractère opposable des statuts à tous les occupants de l'immeuble, et cela pour des raisons évidentes de sécurité juridique et organisationnelle de la copropriété.

Avant la loi du 30 juin 1994, il existait une théorie dite dualiste, selon laquelle il fallait distinguer les clauses à caractère réel, des clauses à caractère personnel.
Seules les clauses à caractère réel devaient être transcrites à la conservation des hypothèques afin de les rendre opposables à tous lespropriétaires.
Concernant les dispositions à caractère personnel non transcrites (les obligations de jouissance quant aux parties privatives et communes), celles-ci n’étaient rendues opposables aux occupants, qu’à la seule condition qu’elles leurs soient rendues obligatoires contractuellement.
Ainsi pour les locataires, l’obligation de respecter certaines dispositions du règlement de copropriété devait être inscrite dans la convention de bail, au profit des autres copropriétaires et autres locataires qui dés lors pouvaient s’en prévaloir directement auprès du contrevenant.
Cette situation a provoqué de nombreux conflits.
Ainsi en l’absence d’une telle clause, le locataire était-il malgré tout tenu de respecter le règlement ?
Et en présence d'une telle clause, pouvait-il l’opposer aux autres copropriétaires ?
JM Dermagne : "Sur les règlements de copropriété et leur opposabilité aux tiers (avant la loi du30/06/94), JT 1981, p. 217;

Ainsi, ces anciennes dispositions entraînaient plusieurs conséquences, l’inopposabilité du règlement si le contrat de bail ne le prévoyait pas, et d’autre part, le locataire était impuissant à faire respecter ce règlement par un copropriétaire qui ne l’observait pas.
L’opposabilité était donc bien partielle.

Afin de répondre à cette situation, et pour assurer l’opposabilité de l'ensemble des dispositions de la Copropriété à tous les occupants, le législateur de 1994 a considéré que les dispositions du règlement formaient l’expression d’une servitude générale au service du fonds commun, et cela par un mécanisme de publicité et de réciprocité.

C'est la consécration du principe du tout réel.
Il n'existe plus de distinction entre les clauses dites réelles et celles dites personnelles.
Ainsi, c'est toutes les dispositions des statuts de la copropriété qui devront être transcrites afin de les rendre opposables à tous les occupants de l'immeuble.

Ce nouveau régime implique deux mécanismes juridiques : la publicité et la réciprocité.

Ainsi, ces deux principes s'appliquent également au règlement d’ordre intérieur et aux décisions de l’assemblée générale.
Conformément aux dispositions de l'article 577-10, tant le règlement d’ordre intérieur que les décisions, seront opposables à tous les occupants de l'immeuble :

c. La protection des minorités et des tiers occupants

Les dispositions de l’article 577-10, §4 , 2° alinéa 2 prévoient également que tout occupant ne disposant pas d’un droit de vote à l’assemblée générale, peut demander au juge de paix d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision lorsqu’elle lui cause un préjudice propre.

Toutefois, le législateur a prévu un délai très stricte pour engager un tel recours. L'action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision.

Les dispositions précisent que le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale.

Certains observateurs ont estimé que l'organisation de tous ces recours risque de créer une insécurité juridique, vu qu'il faudra attendre, en cas de recours, plusieurs mois avant que la décision devienne définitive.
Ils craignent également une perte d'autorité de l'assemblée dont les décisions peuvent être mises à mal par un copropriétaire insatisfait, réclamant un nouveau débat.
Ils soutiennent également qu'une fois la décision rendue par le Juge de paix, il appartiendra toujours à l'une ou l'autre partie d'interjeter appel, de telles sortes que les décisions ne deviendront définitives que beaucoup plus tard !

Les dispositions de l'article 577-10, §4, 2° alinéa 2 précisent :
"Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel (locataire) ou réel (usufruit, indivisaire,..) mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision qui léserait collectivement et de manière indifférenciée l'ensemble des occupants de l'immeuble ou une catégorie d'entre eux."

Cette disposition vise les occupants de l'immeuble, qui parfois sont majoritaires et qui ne peuvent participer aux délibérations de l'assemblée générale, afin de leurs donner des moyens légaux de s'opposer à certaines décisions leur créant un préjudice.

L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
La loi prévoit que le Juge peut, avant dire droit, et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la décision.

Exemple de situation : un couple d'un âge respectable, locataire, désire contester la décision de l'assemblée générale de suspendre le système automatique de la porte de garage.
Une telle mesure leur porte incontestablement un préjudice personnel, mais également à tous les occupants de l'immeuble.