Dissolution et liquidation de la copropriété

1.- La dissolution;
2.- La liquidation.

Il convient donc de distinguer trois causes de dissolution :

-la dissolution de plein droit ;
-la dissolution décidée par l’assemblée générale des copropriétaires ;
-la dissolution prononcé par le juge à la demande de tout intéressé ;

a. Dissolution de plein droit :

L’association des copropriétaires est liée au concept de la copropriété forcée .
Dès lors, lorsque l’état d’indivision cesse, l’association des copropriétaires doit être dissoute, puisqu’elle perd sa raison d’être.
Il en sera ainsi lorsque la copropriété étant fondée sur un droit de superficie (50 ans maximum) ou d’emphytéose (99 ans maximum) ; l’indivision prend fin par échéance du terme prévu.
En effet l’anéantissement du droit de base, droit de propriété, droit de superficie ou d’emphytéose, sur lequel la copropriété a été constituée, met également fin à la copropriété.
Le propriétaire du fonds devient propriétaire de toutes les constructions par son droit d'accession.

Un autre cas de dissolution de plein droit est la réunion de toutes les quotes-parts indivises entre les mains d’une seule et unique personne.
Jugé que "lorsque les lots d'une indivision particulière sont réunis en une seule main, l'indivision prend fin en manière telle que la loi sur la copropriété ne s'applique plus".
(RCDI 2008/3, p. 21)

La dissolution ne doit pas être constatée par l’assemblée générale, elle s’impose à tous, en l’absence de tout formalisme.
Concernant ce mode de dissolution, le législateur n’a prévu aucun mode de publicité, les autres modes de dissolution étant soumis à transcription à la conservation des hypothèques.

b.Dissolution décidée par l’assemblée générale

Sans que l’acte de base, le règlement de copropriété ou toute autre convention puissent déroger à cette règle impérative, seule l’assemblée générale, statuant à l’unanimité et réunissant tous les copropriétaires, peut prononcer la dissolution de l’association.

Cette décision, parce qu’elle modifie le statut réel de l’immeuble, devra être constatée par acte authentique aux fins d’être inscrite en marge de la transcription de l’acte de base prévue à l’article 577-4, §1er.
Plusieurs cas pratiques dans lesquels l’assemblée serait amenée à prendre une telle décision de dissolution :

-Les copropriétaires, toujours à l’unanimité conviennent d’un autre fondement juridique :
ASBL , société civile immobilière, etc…
Ou tout simplement de déroger au régime de droit commun en fonction de la nature du bien (immeuble composé de trois ou quatre appartements) ;

-En cas de sinistre suivi de reconstruction, si les copropriétaires décident de reconstruire l’immeuble, il importera de dissoudre l’association existante pour en reconstituer une autre.

-En cas de destruction totale de l’immeuble, la dissolution ne s’opère pas de plein droit, elle doit être décidé par l’assemblée générale.
Cela semble logique, car les propriétaires restent en indivision pour ce qui concerne le terrain, et la gestion des ruines.

c. Dissolution prononcée par le juge.

Ainsi, il se peut qu’une ou plusieurs personnes, ou certains faits,
forment une entrave à une dissolution nécessaire.
Tout intéressé – un ou
plusieurs copropriétaires ou un tiers – pouvant faire état d’un motif valable peut donc s’adresser au juge afin de faire valoir ses droits.

L’action en dissolution intentée par un copropriétaire, ou par un tiers, devra donc être inscrite en marge de la transcription des statuts (article 577-4, §1er) pour être recevable, et la décision du juge, dans la mesure où elle fait droit à cette action, sera également transcrite en marge de l’acte de base, afin de donner à la dissolution de l’association la publicité en matière de droits réels.

d. Destruction de l’immeuble.

La destruction de l’immeuble n’entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l’association, Le législateur distingue suivant que la destruction de l’immeuble est totale ou partielle .
L’hypothèse de la destruction partielle est rencontrée par l’article 577-7, §1er, 2°, c° lequel prévoit, qu’en pareil cas, la reconstruction ou la remise en état de la partie endommagée est décidée à la majorité de quatre cinquième des voix.

Lorsque, par contre, la destruction est totale, le législateur impose que la décision de reconstruire soit prise à l’unanimité. Ceci implique donc que même la destruction totale n’emporte pas la dissolution automatique de l’association, ce fut-ce qu’à raison du fait que l’indivision subsiste en ce qui concerne le terrain.

La Liquidation

La dissolution de l’association entraîne sa liquidation, la personnalité juridique de l’association des copropriétaires subsistant cependant pour les besoins de celle-ci.
Tous les documents, courriers, comptes fax, etc… émanant de l’association devront mentionner que celle-ci est en liquidation.

Le siège de l’association reste l’immeuble indivis.

Sauf disposition contraire de l’acte de base, c’est l’assemblée générale qui décide du mode de liquidation et qui désigne un ou plusieurs liquidateurs (Art. 577-13, §2) .
A défaut de décision de l’assemblée, le syndic sera automatiquement liquidateur et règlera la liquidation conformément aux articles 181 et 188 et 195 des lois coordonnées sur la société commerciale (Art. 577-13, §2 et 3).

a. Clôture de la liquidation

La dissolution de l’association entraîne sa mise en liquidation, laquelle se fait conformément aux décisions de l’assemblée générale, celle-ci désignant le ou les liquidateurs.

Faute de décision de l’assemblée générale, le syndic se verra imposer la fonction de liquidateur.
Le syndic se voit donc imposer une charge, ainsi que les responsabilités y attachées, qu’il n’a pas l’occasion de refuser et la loi est muette à cet égard.

Il nous semble cependant que l’on ne peut obliger le syndic à assurer une telle mission qu’il ne se sent peut être pas à même d’assumer.
Celui-ci devrait donc être en mesure de saisir le Juge de Paix afin que celui-ci remédie aux carences de l’assemblée générale et désigne un liquidateur.

Conformément à la loi hypothécaire, l’article 577-13, §4 précise que la clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrite à la conservation des hypothèques.