Copropriété forcée : Champ d'application

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Champ d’application de loi du 30 juin 1994 (complétée par la L. du 6/05/10)

On rappelle que les nouvelles dispositions de la loi du 6 mai 2010, seront applicables à partir du 1er septembre 2010.

Nouvel Article 577-3. "Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation".

La proposition de loi votée à la chambre le 16 juillet 2009, prévoyait de supprimer le mot "bâtis" afin d'appliquer la loi aux parcs résidentiels comprenant des lots non bâtis. Le dernier projet reprend le terme bâtis. Le jurisprudence avait toutefois assoupli sa position.
Jugé que « L’association des copropriétaires d’un parc résidentiel, dans lequel certaines parcelles ne sont pas bâties, dispose de la personnalité juridique dès qu’elle répond aux conditions de l’article 577-5 du Code civil. Une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l’être ou est susceptible de l’être ». Trib civ. Dinant 28 octobre 2009

Champ d'application

Les dispositions de l’article 577-2, §1 à §8 du code civil s’appliquent à la copropriété ordinaire, par contre, la copropriété forcée est régie par les dispositions des articles 577-2§9, 577-3 à 577-14 du Code civil.

L'article 577-2 § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à
"tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lot comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.

Ils ne s'appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Si la loi prévoit de pouvoir déroger au caractère impératif de la loi, cette dérogation ne peut se réaliser que suivant des conditions très strictes.
Il faut que la nature du bien en copropriété le permette et que tous les copropriétaires soient d’accord sur ce principe. Il ne s’agit pas d’un système facultatif.
Le législateur ne précise pas ce qu'il faut entendre par nature de bien. La doctrine est d'accord de soutenir qu'il doit s'agir de bien nécessitant peu de gestion et dont l'organisation en copropriété suivant les dispositions des article 577-3 à 577-14 du Code civil serait ressentie comme une gestion trop lourde ou trop rigide, eu égard à la nature et la simplicité des problèmes à régler (ex. un immeuble composé de 4 appartements).

Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doivent être régis par un acte de base et un règlement de copropriété.

Mais, s’il existe aucun statut.
La loi s’applique-t-elle ?

Certains considèrent qu’en imposant des statuts transcrits, la loi exclut de son champ d’application tout immeuble à appartements existant qui ne serait pas régi par un acte de base et un règlement dûment transcrits. En tout état de cause, en l’absence de statuts, il ne pourrait y avoir d’association des copropriétaires ayant le personnalité juridique (art. 577-5, §1er du Code civil).

En l'absence de statuts et sans accord entre les copropriétaires, il conviendrait qu’une requête soit déposée devant le Juge de paix par un copropriétaire, afin qu’un syndic provisoire soit désigné, ayant pour mission de faire établir des statuts, les transcrire, et organiser la première assemblée générale.

Conditions d’application

- Les immeubles concernés doivent être des immeubles bâtis.

La loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des é1éments immobiliers communs.

Le régime légal des immeubles divisés en lots distincts susceptibles d'être attribués à des propriétaires différents, est celui d'une propriété dualiste : chaque propriétaire d'un lot est d'une part titulaire d'un droit de propriété exclusive sur la partie privative de l'immeuble qu'il acquiert, d'autre part titulaire d'une quote-part en copropriété forcée des parties de l'immeuble qui sont indispensables à la stabilité de l'immeuble, utiles à tous les copropriétaires ou destinés à leur usage commun.
Cette quote-part forme un accessoire indissociable de la partie privative de l'immeuble à laquelle elle est rattachée.

Un immeuble bâti

La question de savoir si un immeubles en voie de construction est concernés par loi.
Certains ont fait la distinction entre des immeubles destinés à l’habitation et ceux qui ne le sont pas. Tout en précisant que la loi sur la copropriété forcée s’applique qu’il s’agisse d’appartements à usage d’habitation ou non.

Mais, s’il s’agit d’un immeuble destiné à l’habitation, il rappelle que la loi Breyne exige parmi bien d’autres dispositions, qu’un acte de base et un règlement de copropriété soient établis avant la mise en vente du premier lot.
Dans la pratique notariale, l’usage est de transcrire l’acte de base immédiatement, sans attendre que naisse l’indivision, c'est-à-dire sans attendre qu’intervienne la première vente

Mais, les dispositions de la loi du 30 juin 1994 ne seront applicables que dès la naissance de l’indivision, dès la vente du premier lot.

Certains estiment que la loi ne s'applique pas lorsque les lots ne sont pas construits (Voir ci-dessous, décision de la Justice de Paix de Couvin).
Cette thèse n'est pas conforme à l'interprétation que le législateur donne à cette disposition. Une partie privative doit également être considérée comme bâtie lorsqu'elle le sera ou pourra l'être.
Cette position est largement défendue, surtout lorsque les lots sont intégrés par des équipements communs, tels que des voiries, la signalisation, l'infrastructure électronique...

- Un groupe d’immeuble bâtis

Plusieurs bâtiments ou groupe de bâtiments érigés sur un seul terrain non divisé.
Concernant ce type de structure juridique, la cour de cassation a estimé qu’il n’existait qu’une seule personnalité juridique pour le groupe d’immeubles, et non en fonction du nombre de bâtiments. Conséquence, un seul syndic et une seule assemblée générale pour l’ensemble du groupe d’immeubles.
Depuis, les nouvelles dispositions de la loi du 6 mai 2010, dorénavant en présence d’un groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, l’acte de base pourra prévoir la création d’association partielles ayant chacune la personnalité juridique.

- Plusieurs lots

Chaque lot doit comprendre une partie privative et une quote-part dans les parties communes.
L’immeuble doit être divisé en plusieurs lots, et donc tant que l’immeuble n’est pas divisé en lots attribués à des personnes distinctes, la loi ne s’applique pas.

Si un immeuble à appartements appartient à une seule personne la loi du 30 juin 1994 ne trouve pas à s’appliquer.
Si un immeuble à appartements appartient à plusieurs personnes en indivision ordinaire, ce sont les dispositions de l'article 577-2 §§1er à 8 qui doivent s’appliquer.

Jurisprudence

Jugé que L’association des copropriétaires d’un parc résidentiel, dans lequel certaines parcelles ne sont pas bâties, dispose de la personnalité juridique dès qu’elle répond aux conditions de l’article 577-5 du Code civil. Une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l’être ou est susceptible de l’être. Les difficultés d’ordre juridique ou urbanistique survenues postérieurement à la création du parc, avec pour conséquence que certaines parcelles ne sont pas bâties rapidement ou ne le seront jamais ne peuvent conduire à soumettre le parc résidentiel à un régime juridique différents, à géométrie variable (RCDI 2010/1, p. 48).
Tribunal de 1ère Instance de Dinant (2ème ch.), Jugt du 28 octobre 2009

Jugé par le juge de paix de Couvin, jugement du 28 janvier 1991, celui-ci devait se prononcer sur l'application de la loi au Parc résidentiel de la Forestière situé à Bruly sur Perche. L'analyse de la situation fut assez ardue pour le magistrat cantonal, confronté à un Parc qui comportait quelques 400 parcelles, et qui fut initialement développé dans la plus totale illégalité, la zone forestière dans laquelle il se trouve n'ayant pas fait l'objet d'un permis de lotir et n'ayant pas été fournie en équipement collectif. La situation fut régularisée sur le plan de la législation sur l'aménagement du territoire, l'administration de l'urbanisme ayant imposé un acte de base, un règlement d'ordre intérieur et en outre la création d'une association sans but lucratif chargée de la gestion.
L'acte de base était normalement requis en application de l'arrêté royal du 30 octobre 1973 relatif aux parcs résidentiels de week-end. Cet A.R. détermine, outre ce que pouvait prévoir la loi organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme (c-à-d. la loi fédérale alors encore en vigueur), les conditions auxquelles un parc résidentiel de week-end doit répondre, en matière d'équipements en particulier (accès, écoulement des
eaux, protection contre l'incendie, plantations, installations sanitaires, etc.). .
Une majorité seulement de ces propriétaires donna suite à l'exigence de l'administration concernant la constitution d'une a.s.b.l . C'est alors l'a.s.b.l. qui fit établir des statuts, et c'est aussi l'a.s.b.l. qui acquit la propriété des équipements communs.
C'est essentiellement sur ce fondement que le juge de paix décida qu'il n'y avait pas lieu de soumettre le Domaine de la Forestière à la loi sur la copropriété, puisqu'il n'y avait pas, selon lui, d'éléments immobiliers communs rattachés aux parcelles privatives: les conditions de l'article 577-3 du Code civil ne seraient dès lors pas remplies.
Dans cette affaire, le juge de paix avait eu à répondre aussi à un argument tiré sur le fait que chaque lot devait comprendre une partie privative bâtie nécessaire à l'application de la loi.
Certaines parcelles privatives du Domaine n'étaient en effet pas bâties, tandis que sur d'autres ne se trouvaient que des caravanes, d'autres encore n'avaient pas été reprises dans le permis de lotir ultérieurement délivré, et étaient donc toujours des parcelles boisées non susceptibles de recevoir des constructions.
Se fondant sur ce que l'article 577-3 mentionne des lots comprenant une partie privative bâtie, le juge de paix avait estimé qu'une des conditions requises pour l'application de la loi du 30 avril 1994 était défaillante.