On rappelle que le régime de la copropriété forcée des immeubles ou groupe d'immeubles bâtis, est régi par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil.
Les droits et obligations des copropriétaires sont régis par la loi et les statuts, éventuellement complété par un règlement d'ordre intérieur.
Les statuts de l'immeuble sont très importants quant au comportement que chacun devra respecter pour assurer une vie commune au sein de l'association des copropriétaires.
Ces statuts règlent l'usage des parties communes, et notamment la jouissance exclusive de certaines parties communes, tels que certains jardins situés face à certains lots.
- Le copropriétaire doit user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit des autres copropriétaires (art. 577-2, §4) ;
- Chacun des copropriétaires contribue aux charges de la copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif. Possibilité d’organiser des associations partielles (Art. 577-2, §9, al. 3) ;
- Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations ;
- Plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes peuvent prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale (art. 577-6, §2, al. 2) ;
- Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire (art. 577-9, § 3) ;
- Tout copropriétaire peut notifier au syndic des points dont il demande qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée (art. 577-6, §4);
- L’assemblée est présidée par un copropriétaire (art.577-6, §5);
- Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses quote-part dans les parties communes (art. 577-6, §6) ;
- Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire membre de l’assemblée générale ou non (art. 577-67) ;
- Chaque copropriétaire doit recevoir une convocation avec l’ordre du jour pour participer à l’assemblée générale. Il est en droit de recevoir du syndic tous les documents utiles pour délibérer (art. 577-8, §4, 8°) ;
- Tout copropriétaire doit pouvoir avoir accès à tous les documents ou information à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet (art. 577-8, §4, 11°) ;
- Chaque copropriétaire peut avoir accès à la liste et aux coordonnées des propriétaires de l’immeuble, notamment s'il souhaite les convoquer à une AG (art. 577-8, §4, 16°) ;
- Tout copropriétaire peut faire partie du conseil de la copropriété et poser sa candidature auprès de l’assemblée générale ;
- Tout copropriétaire peut exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires (art.577-9, §1er, al.5) ;
- Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu (art. 577-9, §2, al.1 et 2) ;
- Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif (art. 577-9, §4) ;
- Toute copropriétaire peut demande au juge de rectifier :
1. la répartition des quotes-parts dans les parties communes
2. le mode de répartitions des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre (art. 577-9, § 6) ;
- Lorsqu’un minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise (art. 577-9, §7) ;
- Tout copropriétaire peut opposer à tous les occupants de l’immeuble les dispositions des statuts (art. 577-10, §1er) ;
- Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires doit informer sans délai le syndic de ses changements d’adresse (art. 577-10, §1er/1) ;
- Tout intéressé peut consulter sur place et sans frais le registre des décisions ;
- Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tires sur son lot privatif (art. 577-10, §4, al.7) ;
- Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé (art. 577-11/2) ;
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