Droit de la construction - Etapes juridiques

Il doit s’agir d’une convention, un échange de volonté, par lequel l’entrepreneur, le promoteur ou le vendeur s’engage à construire, à faire construire, ou à procurer un immeuble (habitable).
Les promesses unilatérales n'entrent en principe pas dans le champ d'application de la loi.(Cfr. jurisprudence)
Les dispositions de l’article 1er précisent que l’objet de la convention est le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction.
L’engagement de construire ou de faire construire peut se présenter sous la forme d’une vente sur plan ou d’un contrat clé sur porte.

Le champ d'application de la loi a été étendu aux contrats portant sur la vente d'une habitation existante lorsque le vendeur s'engage à y réaliser des travaux de transformation ou d'agrandissement importants. (Cfr. Jurisprudence)

2. Destination de l’ouvrage.

La loi Breyne est destinée à protéger les particuliers, et non les professionnelles.
Les ouvrages doivent donc être destinés à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une habitation principale ou d’une résidence secondaire, ou destiné à usage mixte, à la condition que la partie destinée à l’habitat soit au moins équivalente à celle destinée à un usage professionnel.
Ce critère est laissé à l'appréciation du juge.

D'autre part, la loi Breyne ne s'applique qu'aux conventions qui imposent au constructeur de mener les constructions à bonne fin, dans un état habitable. (Sur la notion "habitable" cfr. banque de données)
Sur base de ce principe, les promoteurs essaient par la création de multiples conventions, de sortir du champ d'application de la loi, en faisant en sorte qu'aucune des conventions n'aille jusqu'au stade ultime de la finition pour rendre l'ouvrage habitable.

La jurisprudence estime, que ce qu'il faut retenir, c'est l'intention commune des parties. Tous ces contrats forment en fait un ensemble, lequel est bien une convention au sens de l'article 1er de la loi Breyne.(Cfr. banque de données)

La loi Breyne ne s'applique qu'en vue de procurer à l'ouvrage, une habitabilité normale. (Cfr. notion d'habitabilité - banque de données)

- la convention ne s'appliquera donc pas à la loi, si elle vise l'achat d'une maison ou appartement non terminé, sans que le vendeur soit tenu d'achever l'ouvrage jusqu'à son achèvement ultime.
- la convention ne s'appliquera pas à la loi, si elle vise à la vente d'un gros oeuvre fermé, sans travaux d'achèvement.

Jugé pourtant que, le fait que l'entrepreneur ne s'est pas engagé à fournir les menuiseries ni à aménager l'étage, n'a pas pour effet de faire échapper le contrat à l'application de ladite loi;

La doctrine à tendance à confirmer cette position, en estimant qu'il ne convient pas de privilégier une interpréation minimaliste et qu'il y a lieu de considérer qu'un immeuble est habitable dès le moment où les éléments essentiels de la construction sont mis en oeuvre.
Elle considère ainsi qu'il ne convient pas d'écarter la loi Breyne par le simple fait que certains parachèvements, même importants, auraient été exclus ou laissés à charge du maître de l'ouvrage.

Il faudra toutefois examiner dans chaque cas, la volonté réelle des parties.

Y a-t-il qu'un seul entrepreneur ou plusieurs chargés de la réalisation de l'ouvrage ?

D’autre part, il doit s’agir d’une maison ou d'un appartement situé en Belgique, quel que soit le lieu de la signature de la convention d’achat.

3. Les protections de la loi

a. Le transfert de propriété

Conformément aux dispositions de l’article 5, le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en oeuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou de l’immeuble en construction. En cas de faillite de l’entrepreneur, le candidat bâtisseur est donc protégé.
Le transfert des risques n’accompagnera pas le transfert de propriété, mais il aura lieu qu’au moment de la réception provisoire.

b. Garantie financière du constructeur.

La loi impose à l’entrepreneur de constituer un cautionnement dont le montant ainsi que les modalités de dépôt et de libération sont déterminés par le Roi.
Le régime de la garantie diffère selon qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non :
- L’entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement de 5% du prix du bâtiment et doit en présenter la preuve signée par la Caisse des dépôts et de Consignation dans les trente jours suivant la signature du contrat.
- L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie d’achèvement, ce qui signifie qu’un organisme financier doit s’engager en tant que caution solidaire envers l’acheteur ou le maître de l’ouvrage (Sur la notion d'agréation, voir au chapitre "accès à la profession").

c. les modalités de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 10, le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention, tels que visé à l’article 1er.
- Lors de la conclusion du contrat, il ne peut être demandé un acompte ou des arrhes dépassant 5% du prix total ;
- S’il y a vente d’un terrain ou d’une quotité de celui-ci, le prix ne pourra être exigé que lors de la passation de l’acte authentique, en plus de l’acompte versé pour les travaux ;
- Le solde du prix des travaux ne pourra être réclamé que par tranche ne dépassant jamais le prix de ce qui est déjà exécuté.
- Les mêmes dispositions précisent également que lorsqu’une promesse de convention n’est pas suivie de la conclusion, l’indemnité à charge de l’acquéreur ou du maître d’ouvrage défaillant ne peut excéder 5% du prix total de l’ouvrage ;

d. La révision du prix.

Conformément à l’arrêté royal du 21 octobre 1971, la révision du prix n’est possible que si elle est contractuellement prévue. (Cfr. Fiche Juridique)
Elle doit en outre répondre aux conditions suivantes :
- seul le prix du bâtiment ou, le cas échéant, des travaux de transformation ou d’agrandissement est sujet à révision ;
- ce prix est révisable tout au plus à concurrence de 80% du prix du bâtiment ;
- ce prix ne peut être révisé qu’en raison, d’une part, de fluctuations des salaires et des charges sociales et, d’autre part, de fluctuations des prix des matériaux, matières premières ou produits utilisés dans la construction.
- la révision en raison de fluctuations des salaires et des charges sociales peut porter tout au plus sur 50% du prix du bâtiment ;
- les révisions doivent être calculées sur la base des dernières fluctuations enregistrées avant le début des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel ;
- les paramètres de base à prendre en considération sont ceux en vigueur au moment de la signature du contrat et non ceux en vigueur à la remise de l’offre.

e. La responsabilité décennale.

Conformément aux dispositions de l’article 6, la responsabilité décennale en matière de contrats d’entreprise (article 1792 et 2270 du Code civil) est également rendue applicable au promoteur et au vendeur.
La loi prévoit que cette garantie bénéficie à tous les propriétaires successifs du bâtiment.
Le point de départ de la garantie décennale est déterminé par la date d’agréation de l’ouvrage qui, sous réserve de clause contraire, commence à partir de la réception définitive.

3. Les mentions obligatoires des contrats.

La loi Breyne vise à donner au futur propriétaire une information correcte et complète, afin de permettre au candidat acquéreur de prendre un engagement en toute transparence et connaissance de cause.

Les dispositions que doivent contenir le contrat ou la promesse de contrat sont :

L’omission des mentions obligatoires ou pièces à annexer est sanctionnée par la nullité du contrat : Cette nullité devra être invoquée par l’acheteur ou le maître d’ouvrage avant la passation de l’acte authentique ou, s’il s’agit d’un contrat d’entreprise, avant la réception provisoire.

Le promoteur : Nous publions plusieurs décisions concernant la responsabilité du promoteur (Cfr. banque de données).
Notons que le promoteur qui s'engage à livrer une maison terminée, clé sur porte, d'après des plans préétablis par son architecte et acceptés tels quels par son client, est une vente et contracte une obligation de résultat. Cette vente est soumise aux dispositions de la loi Breyne.

Rappelons que l'architecte du promoteur ne peut devenir l'architecte du client. Toutefois, la qualité d'ayant droit du promoteur, permet au client d'exercer contre l'architecte du promoteur l'action contractuelle de leur auteur.
Le promoteur-vendeur doit répondre de la garantie décennale vis à vis de l'acquéreur, au même titre que les architecte et entrepreneur.

b. Mission de l’architecte : la mission de contrôle.

La conclusion d'un contrat et la notion de précontrat
Il faut savoir, qu'à défaut de stipulation contraire, le précontrat relatif à la phase préparatoire (consultation, pourparlers) est généralement à titre onéreux.
A défaut d'écrit, La juriprudence constate souvent qu'il existe une impossibilité morale au moment de la phase préparatoire, empêchant les parties de signer une convention et cela magré l'obligation du règlement déontologique qui impose aux architectes de rédiger un contrat d'architecte.
A défaut d'écrit, il appartient à l'architecte d'apporter la preuve par toutes voies de droit qu'il a bien été engagé pour une mission afin d'établir des avant-projets. Cette preuve sera très difficile à apporter, s'il n'existe pas de commencement de preuve pas écrit, et que le client n'est pas commerçant.
Devant une situation positive, il appartient aux juges de fixer ex aequo et bono les honoraires revenant à l'architecte pour ses prestattions lorsqu'une mission partielle lui a été confiée. (Cfr. banque de données)

Loi et règlements.

a. La loi du 20 février 1939 prévoit la protection
du titre et de la profession d’architecte, organisant ainsi un quasi monopole de la profession d’architecte.
Il apparaît clairement que dans l’esprit de cette loi, le monopole confié aux architectes est établi dans un esprit de défense des intérêts publics et non de protection d’une corporation professionnelle.

b. Le règlement de déontologie de l’ordre, approuvé par arrêté royal du 18 avril 1985 (Mon. du 18 mai 1985) donne des indications précieuses quant aux obligations qui pèsent sur l’architecte en matière de contrôle et ce plus précisément à l’article 21 libellé en ces termes :

C. En dehors de ces dispositions légales et réglementaires,
l’Ordre a également approuvé
-L’article 5 de la recommandation précise :

Du point de vue quantité et temps, le contrôle de l’exécution des travaux est différent suivant la nature et l’importance du travail et est laissé à la discrétion de l’architecte.

Jugé que dans le cadre de sa mission de contrôle, l'architecte doit, notamment, veiller à l'exécution de travaux conformes aux plans qu'il a établi, donner aux exécutants des directives précises et intervenir chaque fois qu'une tâche délicate requiert normalement sa présence.

Jugé que L'architecte chargé d'une mission complète doit assurer le contrôle et la surveillance, non pas constante, mais vigilante de tous les travaux.
Cour d'Appel de Mons - 7ème ch. - 7 avril 1992.
(Cfr. banque de données)

Le contrôle comprend :

L’article 6 de la même recommandation inclut dans la mission de contrôle la vérification des états d’avancement, l’approbation des demandes d’acomptes ainsi que le contrôle du décompte final.
L’Ordre a par ailleurs approuvé le 31 janvier 1992 une nouvelle règle déontologique relative à l’intervention complémentaire d’architecte dans l’éventualité de contrariété d’intérêts.

Cette règle est d’application depuis le 31 mars 1992 et concerne essentiellement les architectes qui acceptent des missions qui leurs sont confiés directement ou indirectement par un promoteur (promotion-vente ; promotion-location ; promotion-construction)

L’article 5 de ce règlement, insiste à ce que l’architecte veille à ce que l’acquéreur ou plus précisément le destinataire final des ouvrages se fasse assister d’un tiers architecte agissant comme conseil.
Le paragraphe 5 du même article précise que :L’architecte interrompt ou met fin à sa mission si l’architecte agissant comme conseil, n’intervient pas effectivement :

Il apparaît ainsi clairement qu’en cas de promotion-construction, l’Ordre a intitulé un système de double contrôle en précisant que l’architecte agissant en qualité de conseil, doit être expressément mandaté par l’acquéreur pour adresser lui-même des observations ou directives quelconques au promoteur ou à son architecte (article 7 paragraphe 4).

Exception au monopole de l'architecte.

L’article 4 de la loi relative à la protection du titre et de la profession d’architecte stipule en son dernier paragraphe qu’un arrêté royal indiquera les travaux pour lesquels le concours d’un architecte se sera pas obligatoire. (exception du monopole de l’architecte). Suite à la régionalisation en matière d’urbanisme, cela revient actuel-lement aux régions.

b. Accès à la profession, enregistrement et agréation.

Toute personne qui désire s'inscrire dans une activité professionnelle doit pour s'inscrire avoir des connaissances de base.
Ces dispositions sont reprises sur le site du SPF économie, PME et des classes moyennes : Site mineco

Plusieurs législations organisent et règlent l’activité d’entrepreneurs limitant ainsi l’accès à la profession suivant le respect de conditions de formation, il en sera ainsi pour la plupart des secteurs de la construction ;
- l’entrepreneur en toiture,
- l’entrepreneur en peinture,
- l’entrepreneur carrelage, etc…

Le respect à ces règles est d’ordre public. Un contrat d'entreprise conclut avec un entrepreneur qui n'a pas accès à la profession est nul et de nullité absolue. (Cfr. banque de données)

Cette nullité absolue s'explique par le fait que l'on ne peut laisser des personnes incompétentes édifier des constructions qui risquent ultérieurement de mettre en danger la vie ou la santé de leurs habitants ou de personnes s'approchant de ces ouvrages.

Ainsi, toute PME qui veut exercer une activité en tant qu’entreprise commerciale, doit présenter une capacité entrepreneuriale indispensable, afin de pouvoir s’inscrire auprès de la Banque-carrefour des Entreprises (Anciennement, le registre de commerce).

Le fait que l’activité soit exercée à titre principal ou à titre accessoire n’a pas d’importance.
Les PME qui veulent exercer une des professions réglementées doivent fournir la preuve de leur compétence professionnelle spécifique.
(Cfr. Jugement du 13 décembre 2001.

Pour connaître la liste des professions réglementées, nous vous invitons à visiter le site SPF des Classes moyennes : Site mineco

L’accès à la profession doit exister au moment de la conclusion du contrat et donc dès le début des travaux.

Jugé que, que la nullité du contrat est d’ordre public, et que le contrat ne peut être rétroactivement modifié par la délivrance des titres et enregistrements nécessaires.

Devant une telle situation, les tribunaux sanctionnent de manières différentes les parties contractantes en appréciant dans le chef du Maître d’ouvrage, la bonne foi et l’ignorance, lors de la conclusion du contrat.
La Bonne foi peut se présumer.

Concernant le défaut d’enregistrement, nous verrons que la jurisprudence est beaucoup plus sévère, puisque le maître d’ouvrage doit démontrer dans son chef, l’ignorance invincible, ce qui est nettement plus difficile à établir.

Concernant l’accès à la profession, dans un cas d’espèces assez flagrant, la Cour d’Appel de Liège a estimé qu’il ne fallait pas sanctionner aussi sévèrement le maître d’ouvrage que l’entrepreneur fautif.
"Que retenir une telle solution reviendrait à encourager tout entrepreneur ou toute personne en infraction à proposer de services à des citoyens mal informé, mais de bonne foi et ne disposant que de moyens d’investigation et de contrôle particulièrement réduit.

Jugé que... Constatant que l'entrepreneur n'avait l'accès à la profession pour certains travaux, le tribunal de Tournai a estimé qu'en l'espèce, il était justifié de dissocier les travaux pour lesquels l'entrepreneur bénéificiait d'un tel accès de ceux pour lesquels il n'en disposait pas.
"Le tribunal constate que les travaux de carrelage représentent à peine plus de quatre pour-cent du marché et considère que, dans ces conditions, il ne se justierait pas d'annuler l'ensemble du contrat d'entreprise alors que celui-ci concerne des travaux nettement séparés.

Jugé que Afin d'apprécier si l'entrepreneur a droit à restitution par équivalent pour l'ensemble des travaux effectués ou, si au contraire, les maîtres de l'ouvrage ont droit à la répétition des acomptes versés, la Cour d’appel de Bruxelles, dans son arrêt du 14 septembre 2005 a ainsi examiné différentes questions (Cfr. banque de données) ;
- l'entrepreneur était-il de bonne foi et a-t-il pu, au vu de son expérience et de la taille de son entreprise, ignorer les conséquences juridiques des actes matériels qu'il posait sans l'accès à la profession ?
- les travaux pour lesquels l'entrepreneur n'avait pas l'accès à la profession étaient-ils de faible proportion par rapport à l'ensemble des travaux commandés ?
- Est-il établi de manière certaine que les maîtres de l'ouvrage avaient la volonté d'obtenir les travaux aux moindres frais ?
- Est-il établi de manière certaine que les maîtres de l'ouvrage ont commandé les travaux en spéculant sur le défaut de l'accès à la profession ?
- L'ordre social exige-t-il que l'un des contractants soit plus sévèrement frappé ?
- La répétition des acomptes versés au bénéfice du maître de l'ouvrage compromet-elle le rôle préventif de la sanction de nullité absolue prévue par l'article 1131 du Code civil en accordant un enrichissement indu au maître de l'ouvrage ?

Jugé que "La Cour d'Appel de Liège a estimé qu’il n’est nullement établi qu’en confiant les travaux litigieux à l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage aurait cherché à se procurer des avantages illicites.

Jugé qu’il ne peut être reproché à des maîtres de l’ouvrage, profanes en matière de construction, de ne pas s’être enquis du point de savoir si l’entrepreneur avec qui ils contractent, dispose des titres requis.

II. Enregistrement et Agréation

Toute personne ou firme exécutant un travail dans le secteur immobilier, est tenue d'introduire une demande d’enregistrement comme entrepreneur auprès de la Commission d’enregistrement, dépendant du SPF Finances, de sa province.
Il y a lieu de rappeler que contracter avec une entreprise non-enregistrée n'entraîne pas la nullité du contrat d'enterprise, mais cela peut entraîner des conséquences financières graves dans le chef du maître d'ouvrage et de tout commettant.
(Article 30bis de la loi du 27 juin 1967 et Article 402§1 et 2 du C.I.R.)

L’enregistrement découle de la lutte contre la fraude fiscale et sociale (négrier) dans le secteur de la construction.
L'enregistrement d'un entrepreneur est facultatif, l'entrepreneur n'étant pas obligé de se faire enregistrer et le non-enregistrement constituant en conséquence en soi une situation parfaitement légitime. (Charles Annoye, JT 1990, p. 349 ss.)

Mais quiconque qui contracte avec un entrepreneur non-enregistré s'expose à devoir assumer des charges financières importantes.
Ce sont les dispositions de l'article 30bis de la loi du 27.6.1969 (sécurité sociale) et les dispositions de l'article 402§1n2 du CIR, qui obligent solidairement tous les maîtres d'ouvrage qui ont conclu avec l'entrepreneur non-enregistré, aux dettes sociales et fiscales de l'entreprise, sans pour autant régler les rapports de contribution qui existerait entre les co-obligés.

C'est au moment de la conlusion du contrat, que le maître de l'ouvrage doit s'assurer que l'entrepreneur est bien enregistré, s'il veut éviter d'être déclaré solidairement responsable.
Le maître d'ouvrage qui contracte avec un entrepreneur enregistré qui, en cours de chantier, perd son enregistrement, n'est pas susceptible d'être déclaré solidairement responsable.
Toutefois, les dispositions du §6 de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1967 prévoit des exceptions à l'application de cet article :

- 1° à la transformation, l'aménagement, la réparation, l'entretien ou le nettoyage d'une habitation individuelle existante ;
- 2 à la construction d'une maison unifamiliale érigée autrement qu'en groupe, à l'inititive et pour le compte d'un particulier.
(cfr. banque de données)

La doctrine et la jurisprudence ont dégagé certains principes, suite à l’application de ces règles.

Jugé que Les créances de l'ONSS se prescrivent par cinq ans à compter, dans le cadre de l'art. 30 bis, paragraphe 1er, de la loi du 27 juin 1969, du jour où le maître de l'ouvrage fait appel à l'entrepreneur non enregistré et, dans le cadre de l'article 30bis, par.3, de la date du paiement des travaux.
Le maître de l'ouvrage ne peut invoquer une erreur invisible lorsqu'il n'a pas veillé à vérifier l'enregistrement de l'entrepreneur en consultant les publications applicables.
Le maître de l'ouvrage ne prouve pas une faute dommageable de la part de l'O.N.S.S. du seul fait que celui-ci n'a pas assigné en déclaration de faillite l'entrepreneur non enregisté dès que ce dernier a accusé un retard de paiement de ses cotisations sociales.
Cour du travail de Liège, 26 avril 2000.

Jugé que L'architecte dans le cadre de son devoir d'information, doit attirer l'attention de son client, des risques financiers auxquels il s'expose en contractant avec un entrepreneur non-enregistré. (Plusieurs décisions intéressantes se trouvent dans la banque de données)

Jugé que Attendu qu'il s'ensuit que le devoir de conseil et d'assistance de l'architecte l'oblige à informer le maître de l'ouvrage de la réglementation concernant l'enre-gistrement des entrepreneurs et des conséquences qui peuvent en résulter, et à vérifier l'enregistrement de l'entrepreneur lors de la conclusion du contrat d'entreprise et au cours de l'exécution de celui-ci ;

jugé que tout professionnel de la construction sait que l’enregistrement, emporte nécessairement un titre suffisant d’accès à la profession, se prouve par la communication par l’entrepreneur, au jour de la conclusion du contrat d’entreprise d’une copie de l’enregistrement dont l’appelant disposait , indiquait de manière parfaitement claire, évidente et dépourvue de tout ambiguïté pour un professionnel que l’appelant n’était pas enregistré pour le travail qui lui était confié.

jugé que, que les professionnels de la construction qui choisissent sciemment et volontairement de contracter des contrats d’entreprise violant les dispositions d’ordre public, ne peuvent agir en justice en vue de faire valoir des droits nés de ces convention dont ils ont accepté le caractère illicite.

Jugé que : La Cour du Travail de Liège, dans son arrêt du 26 mai 2005 (Cfr. banque de données), a considéré que le codébiteur solidaire tenu au paiement était fondé, en contrepartie, à obtenir de l'ONSS des renseignements concernant les éventuels autres codébiteurs solidaires.

Les dispositions légales en vigueur quant à l’enregistrement poursuivent un but considéré d’ordre public par le pouvoir légiférant, qui est d’assurer que le travail dans la construction soit exercé d’une manière excluant l’exploitation des travailleurs et la lésion des dispositions fiscales et sociales (Liège, 13ème ch. Décembre 99, JLMB 00/521)
Par contre l’enregistrement ne créé pas en soi une condition d’accès à la profession, mais comme nous l'avons expliqué plus haut, le défaut d’enregistrement entraîne différentes conséquences civile et fiscale.

Récapitulatif des dettes visée : fichier pdf

- On commet fréquemment une confusion entre l'agréation et l'enregistrement.
L'agréation est une condition d'accès aux marchés publics ou subsidiés. Cette matière a été récemment réformée par la loi du 20 mars 1991 (Moniteur belge du 6 avril 1991, p. 7244).
Pour plus de détail, concernant l'agréation : Site mineco