Droit de la construction - Loi Breyne

Précision :

eJuris.be met à la disposition de ses membres,
plusieurs banques de données de jurisprudence
sur le droit de la "Construction".

Notre service juridique vérifie la conformité de votre contrat d'entreprise avec la loi Breyne.

Si vous souhaitez consulter nos banques de jurisprudence sur la loi Breyne,
nous vous invitons à visiter le site www.ejuris.be au menu Breyne (loi).
Vous trouverez toutes les explications sur loi Breyne, ainsi que toute la jurisprudence connue (Service juridique).

Liens concernant la construction


- Liste des entreprises enregistrées
- La confederation de la Constrcution
- La Fédération des Notaires
- L’ordre des Architectes
- Association Belge des Experts
- Expert Immobilier
- Centre Scientifique et Technique de la Construction
- Chambre de conciliation, d'arbitrage et de médiation en matière immobilière


Le droit de la construction est régi par les dispositions des articles 1779 à 1799 du Code civil sur le louage d'ouvrage, et principalement par les dispositions de la loi Breyne concernant les ventes d'habitation à construire ou en voie de construction.

Arborescence des banques de jurisprudence sur le droit de la construction (Droit d'accès à eJuris.be)

- Bibliographie et Notes d'auteur
- Jurisprudence : Accès à la profession - Enregistrement - agréation + chronique
- Jurisprudence : Contrat d'entreprise - Résiliation - Résolution + chronique
- Jurisprudence : Contrat de sous-traitance
- Jurisprudence : Contrat de promotion+ chronique
- Jurisprudence : Loi Breyne + chroniqu
- Jurisprudence : Champ d'application
- Jurisprudence : Types de conventions reprises par la Breyne
- Jurisprudence : Achèvement et habitabilité
- Jurisprudence : Mentions obligatoires
- Jurisprudence : Clauses de révision
- Jurisprudence : Caution et Garantie d'achèvement
- Jurisprudence : Obligations et responsabilité de l'entrepreneur + chronique
- Jurisprudence : Obligations des parties
- Jurisprudence : Les réceptions + chronique
- Jurisprudence : Garantie décennale et vices cachés + chronique

Le droit de la construction est régi par les dispositions des articles 1779 à 1799 du Code civil conernant le louage d'ouvrage, et principalement par les dispositions de la loi Breyne concernant les contrats de construction et les ventes d'habitation à construire ou en voie de construction.

Mais, il ne faut pas oublier qu'il existe également toute une documentation sur les recommandations techniques, dont les constructeurs doivent tenir compte, qu'on appelle communément la "règle de l'art".
C'est une obligation de résultat
.




Quelques étapes juridiques d'un contrat de construction

Sommaire général

1.- La formation des contrats de construction.
2. -Obligation de l'entrepreneur
3.- Obligation du maître d'ouvrage
4.- Réceptions des travaux
5.- Actions en responsabilité
6.- Règlement des conflits


1. La formation des contrats de construction

Sommaire de ce paragraphe


Le contrat d’entreprise doit être licite :
. être conforme aux dispositions de la loi Breyne,
. être conforme aux réglementations en matière d’urbanisme,
. respecter les dispositions concernant l’accès à la profession.

Si le contrat n'est pas licite, conséquences :

- Le caractère d'ordre public de la loi Breyne, de l'urbanisme et des dispositions relatives à l'accès à la profession, a pour conséquence, qu'en cas de violation, c'est la nullité absolue du contrat.
Mais il faut constater que la jurisprudence ne semble pas accorder automatiquement un effet de nullité absolue aux conventions qui ont trait à des biens érigés en violation aux lois de l'urbanisme.(Cfr. nous metttons à la disposition de nos membres une série de jurisprudence concernant ce sujet)

a. Devoir de conseil

Lors de la formation du contrat, l’entrepreneur a vis-à-vis du maître de l’ouvrage,
un devoir de renseignement, de conseil et de prévision (obligation de moyen).
L'architecte a également un devoir de conseil auprès de son client, dans le choix de l'entrepreneur. Et notamment l'informer sur les conséquences financières de contracter avec un entrepreneur non-enregistré.

- L'entrepreneur doit être attentif que le permis ne soit pas périmé, qu'il ne s'agisse pas d'actes soumis à plusieurs permis, que le permis soit bien exécutoire, que le permis ne soit pas annulé ou faisant l'objet d'un retrait...

- L'entrepreneur doit donc être attentif que les travaux qu'il s'engage à exécuter, soient conformes aux règles de l'urbanisme et au permis d'urbanisme.

Dans le cadre de ses fonctions de conseil, l'entrepreneur doit veiller que le maître de l'ouvrage dispose de toutes les autorisations administratives pour réaliser les travaux.
La prééminence de l'architecte pour tout ce qui concerne l'urbanisme, n'empêche pas que l'entrepreneur doit rester attentif au respect des travaux aux dispositions de l'urbanisme.

Juge que "avant d'entamer les travaux, l'entrepreneur est toujours tenu de s'assurer de visu que le permis requis a été délivré. Il ne peut se contenter d'une confirmation dans ce sens émanant du propriété du terrain".
Ainsi, en sa qualité de professionnel de la construction, en cas de violation aux dispositions de l'urbanisme, l'entrepreneur s'expose à des sanctions pénales.

Jugé par le Tribunal d'Anvers "tant le maître de l'ouvrage, l'entrepreneur que l'architecte sont coupables en qualité d'auteurs ou de coauteurs d'exécution illégale de travaux en violation d'un PPA existant et du maintien de ces travaux après leur arrêt".

- Par son obligation de renseignement ou d’information, le constructeur prévient son cocontractant des risques et des avantages de telle mesure ou acte envisagé.
Il éclaire le maître de l’ouvrage afin que son choix soit effectué en pleine connaissance de cause.
Néanmoins, il n’a pas à prendre parti, ou à favoriser l’adoption d’une solution plutôt qu’une autre.
Si, l’utilisation d’un matériau est susceptible de créer des désordres, il émet des réserves expresses et les adresse au maître de l’ouvrage et à l’architecte.

Il est utile de rappeler que les réserves doivent toujours être adressées en temps utile.
Jugé que l'entrepreneur qui sait ou doit savoir que la couche de ciment disposée à la hauteur prescrite ne suffirait pas à assurer l'étanchéité, aurait dû avertir le maître de l'ouvrage de la situation et en conséquence émettre des réserves ou refuser la commande".

Par son obligation de conseil, l’entrepreneur est toutefois tenu d’indiquer au maître d’ouvrage profane la voie qui lui paraît la meilleure et le pousser à l’adopter.
Cette obligation ne doit pas faire oublier les obligations à charge de l'architecte et autres entrepreneurs de parachèvement, qui en leur qualité de spécialiste dans leur branche assument également une responsabilité pour leurs fautes respectives.

Concernant les spécialistes, leur responsabilité sera plus engagée suivant le rôle qu'ils ont joué dans la conception de l'ouvrage.

a. Loi Breyne (loi du 9 juillet 1971, modifiée par la loi du 3.05.93)

La loi Breyne entend protéger les candidats acquéreurs et les candidats constructeurs à l'encontre de la domination excessive de certains professionnels de la construction, qu'il soit vendeur, mandataire, promoteur ou entrepreneur.

Cette loi les protège contre certaines clauses abusives inscrites dans les contrats et également contre tout risque d’insolvabilité des cocontractants.
La plupart de ces dispositions sont impératives et sanctionnent de nullité toutes clauses contraires.

Ainsi, par cette loi du 9 juillet 1971, le législateur a entendu déroger à certaines dispositions du Code civil concernant la vente, le contrat d'entreprise ou le mandat, lorsque ces dispositions n'étaient plus à même d'assurer une protection suffisante à l'acquéreur ou au maître d'ouvrage.

Tel est le cas concernant : le transfert de propriété, le transfert des risques, de la responsabilité du vendeur, promoteur ou entrepreneur, de la réception des travaux, du paiement du prix...
Suivant la loi Breyne le transfert de propriété est immédiat, au fur et à mesure de la construction, ainsi il ne sera pas possible de différer le transfert de la propriété à la réception définitive ou au paiement intégral du prix prévu dans la convention. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Pour le transfert des risques, en droit commun le transfert de la propriété entraîne celui des risques. La loi Breyne précise que le transfert des risques ne pourra pas s'opérer avant la réception provisoire des travaux.

La garantie décennale couvre les vices apparents ou cachés dès lors qu'ils affectent l'édifice et sont de nature à en compromettre la solidité. La loi Breyne étend cette garantie aux non-professionnels de la construction, comme au vendeur, au promoteur, au mandataire, etc..

Quelles sont les conventions qui sont concernées par les dispositions de la loi Breyne ?

Depuis la réforme de 1993, la loi Breyne est d'application aux conventions lorsque cinq conditions sont remplies :


1. il doit s'agir d'une convention ayant pour objet le transfert de propriété
(ou portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer) d'un immeuble ou portant engagement de transformer ou d'agrandir.
2. la convention doit concerner une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction.
3. la maison ou l'appartement doivent être situés en Belgique ;
4. ils doivent être destinés à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ;
5. la convention doit prévoir une obligation, pour l'acquéreur, d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction. Ainsi, si un entrepreneur ne souhaite pas être tenu par les dispositions contraignantes de la loi Breyne, il lui suffit de ne pas réclamer de paiement avant l'achèvement de la construction.

Toutes ces conditions sont cumulatives, et à défaut d'une, la loi ne trouve pas à s'appliquer.
-Jugé que Loi Breyne - non-applicable : Pas de transfert de propriété. "Un coordinateur qui se voit confier la mission de réaliser la construction d’une maison, avec mandat irrévocable de conclure au nom du maître de l’ouvrage des contrats d’entreprise spécifiques, de veiller à ce que ceux-ci respectent leurs obligations. Malgré les termes de l’article 1er concernant le champ d’application de la loi Breyne « engagement de procurer un immeuble », le contrat n’a pas pour objet de transférer la propriété. La convention n’est donc pas régie par la loi Breyne du 9 juillet 1971.
Cour d’Appel de Burxelles, Arrêt du 29 mars 2002 (5).

Précisions quant à ces conditions :


1. Champ d’application de la loi Breyne.

Il doit s’agir d’une convention, un échange de volonté, par lequel l’entrepreneur, le promoteur ou le vendeur s’engage à construire, à faire construire, ou à procurer un immeuble (habitable).
Les promesses unilatérales n'entrent en principe pas dans le champ d'application de la loi.(Cfr. jurisprudence)
Les dispositions de l’article 1er précisent que l’objet de la convention est le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction.
L’engagement de construire ou de faire construire peut se présenter sous la forme d’une vente sur plan ou d’un contrat clé sur porte.

Le champ d'application de la loi a été étendu aux contrats portant sur la vente d'une habitation existante lorsque le vendeur s'engage à y réaliser des travaux de transformation ou d'agrandissement importants. (Cfr. Jurisprudence)


L'article 4 de l'arrêté royal du 21 septembre 1993, en son §5 fixe les montants
- le prix total des travaux représente plus de 80% du prix d'achat avec un minimum de 18.600 € ;
- l'acheteur doit être tenu d'effectuer un ou plusieurs versements avant l'achèvement des travaux ;

2. Destination de l’ouvrage.

La loi Breyne est destinée à protéger les particuliers, et non les professionnelles.
Les ouvrages doivent donc être destinés à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une habitation principale ou d’une résidence secondaire, ou destiné à usage mixte, à la condition que la partie destinée à l’habitat soit au moins équivalente à celle destinée à un usage professionnel.
Ce critère est laissé à l'appréciation du juge.

D'autre part, la loi Breyne ne s'applique qu'aux conventions qui imposent au constructeur de mener les constructions à bonne fin, dans un état habitable. (Sur la notion "habitable" cfr. banque de données)
Sur base de ce principe, les promoteurs essaient par la création de multiples conventions, de sortir du champ d'application de la loi, en faisant en sorte qu'aucune des conventions n'aille jusqu'au stade ultime de la finition pour rendre l'ouvrage habitable.

La jurisprudence estime, que ce qu'il faut retenir, c'est l'intention commune des parties. Tous ces contrats forment en fait un ensemble, lequel est bien une convention au sens de l'article 1er de la loi Breyne.(Cfr. banque de données)

La loi Breyne ne s'applique qu'en vue de procurer à l'ouvrage, une habitabilité normale. (Cfr. notion d'habitabilité - banque de données)

- la convention ne s'appliquera donc pas à la loi, si elle vise l'achat d'une maison ou appartement non terminé, sans que le vendeur soit tenu d'achever l'ouvrage jusqu'à son achèvement ultime.
- la convention ne s'appliquera pas à la loi, si elle vise à la vente d'un gros oeuvre fermé, sans travaux d'achèvement.

Jugé pourtant que, le fait que l'entrepreneur ne s'est pas engagé à fournir les menuiseries ni à aménager l'étage, n'a pas pour effet de faire échapper le contrat à l'application de ladite loi;

La doctrine à tendance à confirmer cette position, en estimant qu'il ne convient pas de privilégier une interpréation minimaliste et qu'il y a lieu de considérer qu'un immeuble est habitable dès le moment où les éléments essentiels de la construction sont mis en oeuvre.
Elle considère ainsi qu'il ne convient pas d'écarter la loi Breyne par le simple fait que certains parachèvements, même importants, auraient été exclus ou laissés à charge du maître de l'ouvrage.

Il faudra toutefois examiner dans chaque cas, la volonté réelle des parties.

Y a-t-il qu'un seul entrepreneur ou plusieurs chargés de la réalisation de l'ouvrage ?

D’autre part, il doit s’agir d’une maison ou d'un appartement situé en Belgique, quel que soit le lieu de la signature de la convention d’achat.

3. Les protections de la loi

a. Le transfert de propriété

Conformément aux dispositions de l’article 5, le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en oeuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou de l’immeuble en construction. En cas de faillite de l’entrepreneur, le candidat bâtisseur est donc protégé.
Le transfert des risques n’accompagnera pas le transfert de propriété, mais il aura lieu qu’au moment de la réception provisoire.

b. Garantie financière du constructeur.

La loi impose à l’entrepreneur de constituer un cautionnement dont le montant ainsi que les modalités de dépôt et de libération sont déterminés par le Roi.
Le régime de la garantie diffère selon qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non :
- L’entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement de 5% du prix du bâtiment et doit en présenter la preuve signée par la Caisse des dépôts et de Consignation dans les trente jours suivant la signature du contrat.
- L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie d’achèvement, ce qui signifie qu’un organisme financier doit s’engager en tant que caution solidaire envers l’acheteur ou le maître de l’ouvrage (Sur la notion d'agréation, voir au chapitre "accès à la profession").

c. les modalités de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 10, le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention, tels que visé à l’article 1er.
- Lors de la conclusion du contrat, il ne peut être demandé un acompte ou des arrhes dépassant 5% du prix total ;
- S’il y a vente d’un terrain ou d’une quotité de celui-ci, le prix ne pourra être exigé que lors de la passation de l’acte authentique, en plus de l’acompte versé pour les travaux ;
- Le solde du prix des travaux ne pourra être réclamé que par tranche ne dépassant jamais le prix de ce qui est déjà exécuté.
- Les mêmes dispositions précisent également que lorsqu’une promesse de convention n’est pas suivie de la conclusion, l’indemnité à charge de l’acquéreur ou du maître d’ouvrage défaillant ne peut excéder 5% du prix total de l’ouvrage ;

d. La révision du prix.

Conformément à l’arrêté royal du 21 octobre 1971, la révision du prix n’est possible que si elle est contractuellement prévue. (Cfr. Fiche Juridique)
Elle doit en outre répondre aux conditions suivantes :
- seul le prix du bâtiment ou, le cas échéant, des travaux de transformation ou d’agrandissement est sujet à révision ;
- ce prix est révisable tout au plus à concurrence de 80% du prix du bâtiment ;
- ce prix ne peut être révisé qu’en raison, d’une part, de fluctuations des salaires et des charges sociales et, d’autre part, de fluctuations des prix des matériaux, matières premières ou produits utilisés dans la construction.
- la révision en raison de fluctuations des salaires et des charges sociales peut porter tout au plus sur 50% du prix du bâtiment ;
- les révisions doivent être calculées sur la base des dernières fluctuations enregistrées avant le début des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel ;
- les paramètres de base à prendre en considération sont ceux en vigueur au moment de la signature du contrat et non ceux en vigueur à la remise de l’offre.

e. La responsabilité décennale.

Conformément aux dispositions de l’article 6, la responsabilité décennale en matière de contrats d’entreprise (article 1792 et 2270 du Code civil) est également rendue applicable au promoteur et au vendeur.
La loi prévoit que cette garantie bénéficie à tous les propriétaires successifs du bâtiment.
Le point de départ de la garantie décennale est déterminé par la date d’agréation de l’ouvrage qui, sous réserve de clause contraire, commence à partir de la réception définitive.

3. Les mentions obligatoires des contrats.

La loi Breyne vise à donner au futur propriétaire une information correcte et complète, afin de permettre au candidat acquéreur de prendre un engagement en toute transparence et connaissance de cause.

Les dispositions que doivent contenir le contrat ou la promesse de contrat sont :


-L’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes ;
-La date de délivrance et les conditions du permis d’urbanisme ;
-Si l’acheteur ou le maître de l’ouvrage subordonne ou non le contrat à la condition suspensive de l’obtention d’un financement ;
-Une description précise des parties privative et des parties communes qui font l’objet du contrat ;
-Les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux en annexe du contrat ;
-Le prix total de la maison ou de l’appartement, le mode de paiement, et le cas échéant, la possibilité d’une révision des prix ;
-L’existence des aides publiques régionales ;
-La détermination de la date de début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison et les dommages intérêts pour retard d’exécution ou de livraison ;
-Une mention concernant le mode des réceptions de l’ouvrage ;
-Une mention précisant que l’acquéreur a la possibilité d’invoquer la nullité du contrat ou d’une clause contraire à la loi ;


L’omission des mentions obligatoires ou pièces à annexer est sanctionnée par la nullité du contrat : Cette nullité devra être invoquée par l’acheteur ou le maître d’ouvrage avant la passation de l’acte authentique ou, s’il s’agit d’un contrat d’entreprise, avant la réception provisoire.

Le promoteur : Nous publions plusieurs décisions concernant la responsabilité du promoteur (Cfr. banque de données).
Notons que le promoteur qui s'engage à livrer une maison terminée, clé sur porte, d'après des plans préétablis par son architecte et acceptés tels quels par son client, est une vente et contracte une obligation de résultat. Cette vente est soumise aux dispositions de la loi Breyne.

Rappelons que l'architecte du promoteur ne peut devenir l'architecte du client. Toutefois, la qualité d'ayant droit du promoteur, permet au client d'exercer contre l'architecte du promoteur l'action contractuelle de leur auteur.
Le promoteur-vendeur doit répondre de la garantie décennale vis à vis de l'acquéreur, au même titre que les architecte et entrepreneur.


b. Mission de l’architecte : la mission de contrôle.

La mission légale de l’architecte implique une mission de conception et de contrôle dans l’exécution des travaux.
Quoique la première mission ne pose généralement pas de problème d’interprétation, par contre la deuxième mission est plus difficile à appréhender.

La conclusion d'un contrat et la notion de précontrat
Il faut savoir, qu'à défaut de stipulation contraire, le précontrat relatif à la phase préparatoire (consultation, pourparlers) est généralement à titre onéreux.
A défaut d'écrit, La juriprudence constate souvent qu'il existe une impossibilité morale au moment de la phase préparatoire, empêchant les parties de signer une convention et cela magré l'obligation du règlement déontologique qui impose aux architectes de rédiger un contrat d'architecte.
A défaut d'écrit, il appartient à l'architecte d'apporter la preuve par toutes voies de droit qu'il a bien été engagé pour une mission afin d'établir des avant-projets. Cette preuve sera très difficile à apporter, s'il n'existe pas de commencement de preuve pas écrit, et que le client n'est pas commerçant.
Devant une situation positive, il appartient aux juges de fixer ex aequo et bono les honoraires revenant à l'architecte pour ses prestattions lorsqu'une mission partielle lui a été confiée. (Cfr. banque de données)

Loi et règlements.

a. La loi du 20 février 1939 prévoit la protection
du titre et de la profession d’architecte, organisant ainsi un quasi monopole de la profession d’architecte.
Il apparaît clairement que dans l’esprit de cette loi, le monopole confié aux architectes est établi dans un esprit de défense des intérêts publics et non de protection d’une corporation professionnelle.

b. Le règlement de déontologie de l’ordre, approuvé par arrêté royal du 18 avril 1985 (Mon. du 18 mai 1985) donne des indications précieuses quant aux obligations qui pèsent sur l’architecte en matière de contrôle et ce plus précisément à l’article 21 libellé en ces termes :

« En application de la loi du 20 février 1939, l’architecte ne peut accepter la mission d’élaborer un projet d’exécution sans être chargé simultanément du contrôle de l’exécution des travaux. Il est dérogé à ce principe dans le cas où l’architecte à l’assurance qu’un autre architecte, inscrit à l’un des tableaux de l’Ordre ou sur une liste des stagiaires, est chargé du contrôle. Dans cette éventualité, il en informera l’autorité publique qui a délivré le permis de bâtir, et son Conseil de l’Ordre, en précisant le non de l’architecte qui lui succède.
Il en sera de même si, ayant fourni un projet d’exécution, il est déchargé de la mission de contrôle par le maître de l’ouvrage. »

C. En dehors de ces dispositions légales et réglementaires,
l’Ordre a également approuvé
-L’article 5 de la recommandation précise :


Le contrôle de l’exécution des travaux jusqu’à l’achèvement complet. Cela se concrétise par le contrôle sur la matérialisation de la conception, c’est à dire une exécution conforme aux plans, au cahier des charges et à la description acceptée par le maître de l’ouvrage.
Lorsque des spécialistes, désignés par le maître de l’ouvrage, sont appelés de par leurs connaissances à mener à bien des problèmes déterminés, l’architecte devra également répondre de la coordination des contrôles respectifs effectués par ces spécialistes.
Le contrôle consiste en une direction générale des travaux, toute forme de surveillance permanente étant exclue.
(Cfr. jurisprudence)

Du point de vue quantité et temps, le contrôle de l’exécution des travaux est différent suivant la nature et l’importance du travail et est laissé à la discrétion de l’architecte.

Jugé que dans le cadre de sa mission de contrôle, l'architecte doit, notamment, veiller à l'exécution de travaux conformes aux plans qu'il a établi, donner aux exécutants des directives précises et intervenir chaque fois qu'une tâche délicate requiert normalement sa présence.

Jugé que L'architecte chargé d'une mission complète doit assurer le contrôle et la surveillance, non pas constante, mais vigilante de tous les travaux.
Cour d'Appel de Mons - 7ème ch. - 7 avril 1992.
(Cfr. banque de données)

Le contrôle comprend :


1. Visite du chantier selon les besoins et les clauses éventuelles du contrat.
2. Contrôle de la conformité avec les plans et la description ;
3. Réunion des exécutants, à préciser par l’architecte dont les décisions sont à consigner dans le cahier de chantier ou dans un rapport.
4. Contrôle de l’état d’avancement des travaux afin de pouvoir en informer le client ;
5. A l’occasion de ses visites au chantier, l’architecte donne toutes les indications qui peuvent accélérer l’exécution ;
6. Information du client sur l’exécution des travaux ;
7. Contrôle éventuel de l’exécution des corrections ou réfections des défauts constatés lors de la réception provisoire ;

L’article 6 de la même recommandation inclut dans la mission de contrôle la vérification des états d’avancement, l’approbation des demandes d’acomptes ainsi que le contrôle du décompte final.
L’Ordre a par ailleurs approuvé le 31 janvier 1992 une nouvelle règle déontologique relative à l’intervention complémentaire d’architecte dans l’éventualité de contrariété d’intérêts.

Cette règle est d’application depuis le 31 mars 1992 et concerne essentiellement les architectes qui acceptent des missions qui leurs sont confiés directement ou indirectement par un promoteur (promotion-vente ; promotion-location ; promotion-construction)

L’article 5 de ce règlement, insiste à ce que l’architecte veille à ce que l’acquéreur ou plus précisément le destinataire final des ouvrages se fasse assister d’un tiers architecte agissant comme conseil.
Le paragraphe 5 du même article précise que :L’architecte interrompt ou met fin à sa mission si l’architecte agissant comme conseil, n’intervient pas effectivement :

Il apparaît ainsi clairement qu’en cas de promotion-construction, l’Ordre a intitulé un système de double contrôle en précisant que l’architecte agissant en qualité de conseil, doit être expressément mandaté par l’acquéreur pour adresser lui-même des observations ou directives quelconques au promoteur ou à son architecte (article 7 paragraphe 4).

Exception au monopole de l'architecte.

L’article 4 de la loi relative à la protection du titre et de la profession d’architecte stipule en son dernier paragraphe qu’un arrêté royal indiquera les travaux pour lesquels le concours d’un architecte se sera pas obligatoire. (exception du monopole de l’architecte). Suite à la régionalisation en matière d’urbanisme, cela revient actuel-lement aux régions.



b. Accès à la profession, enregistrement et agréation.

I. Accès à la profession et Connaissance de base.

Toute personne qui désire s'inscrire dans une activité professionnelle doit pour s'inscrire avoir des connaissances de base.
Ces dispositions sont reprises sur le site du SPF économie, PME et des classes moyennes : Site mineco

Plusieurs législations organisent et règlent l’activité d’entrepreneurs limitant ainsi l’accès à la profession suivant le respect de conditions de formation, il en sera ainsi pour la plupart des secteurs de la construction ;
- l’entrepreneur en toiture,
- l’entrepreneur en peinture,
- l’entrepreneur carrelage, etc…

Le respect à ces règles est d’ordre public. Un contrat d'entreprise conclut avec un entrepreneur qui n'a pas accès à la profession est nul et de nullité absolue. (Cfr. banque de données)

Cette nullité absolue s'explique par le fait que l'on ne peut laisser des personnes incompétentes édifier des constructions qui risquent ultérieurement de mettre en danger la vie ou la santé de leurs habitants ou de personnes s'approchant de ces ouvrages.

Ainsi, toute PME qui veut exercer une activité en tant qu’entreprise commerciale, doit présenter une capacité entrepreneuriale indispensable, afin de pouvoir s’inscrire auprès de la Banque-carrefour des Entreprises (Anciennement, le registre de commerce).

Le fait que l’activité soit exercée à titre principal ou à titre accessoire n’a pas d’importance.
Les PME qui veulent exercer une des professions réglementées doivent fournir la preuve de leur compétence professionnelle spécifique.
(Cfr. Jugement du 13 décembre 2001.

Pour connaître la liste des professions réglementées, nous vous invitons à visiter le site SPF des Classes moyennes : Site mineco

L’accès à la profession doit exister au moment de la conclusion du contrat et donc dès le début des travaux.

Jugé que, que la nullité du contrat est d’ordre public, et que le contrat ne peut être rétroactivement modifié par la délivrance des titres et enregistrements nécessaires.

Devant une telle situation, les tribunaux sanctionnent de manières différentes les parties contractantes en appréciant dans le chef du Maître d’ouvrage, la bonne foi et l’ignorance, lors de la conclusion du contrat.
La Bonne foi peut se présumer.

Concernant le défaut d’enregistrement, nous verrons que la jurisprudence est beaucoup plus sévère, puisque le maître d’ouvrage doit démontrer dans son chef, l’ignorance invincible, ce qui est nettement plus difficile à établir.

Concernant l’accès à la profession, dans un cas d’espèces assez flagrant, la Cour d’Appel de Liège a estimé qu’il ne fallait pas sanctionner aussi sévèrement le maître d’ouvrage que l’entrepreneur fautif.
"Que retenir une telle solution reviendrait à encourager tout entrepreneur ou toute personne en infraction à proposer de services à des citoyens mal informé, mais de bonne foi et ne disposant que de moyens d’investigation et de contrôle particulièrement réduit.

Jugé que... Constatant que l'entrepreneur n'avait l'accès à la profession pour certains travaux, le tribunal de Tournai a estimé qu'en l'espèce, il était justifié de dissocier les travaux pour lesquels l'entrepreneur bénéificiait d'un tel accès de ceux pour lesquels il n'en disposait pas.
"Le tribunal constate que les travaux de carrelage représentent à peine plus de quatre pour-cent du marché et considère que, dans ces conditions, il ne se justierait pas d'annuler l'ensemble du contrat d'entreprise alors que celui-ci concerne des travaux nettement séparés.

Jugé que Afin d'apprécier si l'entrepreneur a droit à restitution par équivalent pour l'ensemble des travaux effectués ou, si au contraire, les maîtres de l'ouvrage ont droit à la répétition des acomptes versés, la Cour d’appel de Bruxelles, dans son arrêt du 14 septembre 2005 a ainsi examiné différentes questions (Cfr. banque de données) ;
- l'entrepreneur était-il de bonne foi et a-t-il pu, au vu de son expérience et de la taille de son entreprise, ignorer les conséquences juridiques des actes matériels qu'il posait sans l'accès à la profession ?
- les travaux pour lesquels l'entrepreneur n'avait pas l'accès à la profession étaient-ils de faible proportion par rapport à l'ensemble des travaux commandés ?
- Est-il établi de manière certaine que les maîtres de l'ouvrage avaient la volonté d'obtenir les travaux aux moindres frais ?
- Est-il établi de manière certaine que les maîtres de l'ouvrage ont commandé les travaux en spéculant sur le défaut de l'accès à la profession ?
- L'ordre social exige-t-il que l'un des contractants soit plus sévèrement frappé ?
- La répétition des acomptes versés au bénéfice du maître de l'ouvrage compromet-elle le rôle préventif de la sanction de nullité absolue prévue par l'article 1131 du Code civil en accordant un enrichissement indu au maître de l'ouvrage ?

Jugé que "La Cour d'Appel de Liège a estimé qu’il n’est nullement établi qu’en confiant les travaux litigieux à l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage aurait cherché à se procurer des avantages illicites.

Jugé qu’il ne peut être reproché à des maîtres de l’ouvrage, profanes en matière de construction, de ne pas s’être enquis du point de savoir si l’entrepreneur avec qui ils contractent, dispose des titres requis.

II. Enregistrement et Agréation

Toute personne ou firme exécutant un travail dans le secteur immobilier, est tenue d'introduire une demande d’enregistrement comme entrepreneur auprès de la Commission d’enregistrement, dépendant du SPF Finances, de sa province.
Il y a lieu de rappeler que contracter avec une entreprise non-enregistrée n'entraîne pas la nullité du contrat d'enterprise, mais cela peut entraîner des conséquences financières graves dans le chef du maître d'ouvrage et de tout commettant.
(Article 30bis de la loi du 27 juin 1967 et Article 402§1 et 2 du C.I.R.)

L’enregistrement découle de la lutte contre la fraude fiscale et sociale (négrier) dans le secteur de la construction.
L'enregistrement d'un entrepreneur est facultatif, l'entrepreneur n'étant pas obligé de se faire enregistrer et le non-enregistrement constituant en conséquence en soi une situation parfaitement légitime. (Charles Annoye, JT 1990, p. 349 ss.)

Mais quiconque qui contracte avec un entrepreneur non-enregistré s'expose à devoir assumer des charges financières importantes.
Ce sont les dispositions de l'article 30bis de la loi du 27.6.1969 (sécurité sociale) et les dispositions de l'article 402§1n2 du CIR, qui obligent solidairement tous les maîtres d'ouvrage qui ont conclu avec l'entrepreneur non-enregistré, aux dettes sociales et fiscales de l'entreprise, sans pour autant régler les rapports de contribution qui existerait entre les co-obligés.

C'est au moment de la conlusion du contrat, que le maître de l'ouvrage doit s'assurer que l'entrepreneur est bien enregistré, s'il veut éviter d'être déclaré solidairement responsable.
Le maître d'ouvrage qui contracte avec un entrepreneur enregistré qui, en cours de chantier, perd son enregistrement, n'est pas susceptible d'être déclaré solidairement responsable.
Toutefois, les dispositions du §6 de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1967 prévoit des exceptions à l'application de cet article :

- 1° à la transformation, l'aménagement, la réparation, l'entretien ou le nettoyage d'une habitation individuelle existante ;
- 2 à la construction d'une maison unifamiliale érigée autrement qu'en groupe, à l'inititive et pour le compte d'un particulier.
(cfr. banque de données)

La doctrine et la jurisprudence ont dégagé certains principes, suite à l’application de ces règles.

Jugé que Les créances de l'ONSS se prescrivent par cinq ans à compter, dans le cadre de l'art. 30 bis, paragraphe 1er, de la loi du 27 juin 1969, du jour où le maître de l'ouvrage fait appel à l'entrepreneur non enregistré et, dans le cadre de l'article 30bis, par.3, de la date du paiement des travaux.
Le maître de l'ouvrage ne peut invoquer une erreur invisible lorsqu'il n'a pas veillé à vérifier l'enregistrement de l'entrepreneur en consultant les publications applicables.
Le maître de l'ouvrage ne prouve pas une faute dommageable de la part de l'O.N.S.S. du seul fait que celui-ci n'a pas assigné en déclaration de faillite l'entrepreneur non enregisté dès que ce dernier a accusé un retard de paiement de ses cotisations sociales.

Cour du travail de Liège, 26 avril 2000.

Jugé que L'architecte dans le cadre de son devoir d'information, doit attirer l'attention de son client, des risques financiers auxquels il s'expose en contractant avec un entrepreneur non-enregistré. (Plusieurs décisions intéressantes se trouvent dans la banque de données)

Jugé que Attendu qu'il s'ensuit que le devoir de conseil et d'assistance de l'architecte l'oblige à informer le maître de l'ouvrage de la réglementation concernant l'enre-gistrement des entrepreneurs et des conséquences qui peuvent en résulter, et à vérifier l'enregistrement de l'entrepreneur lors de la conclusion du contrat d'entreprise et au cours de l'exécution de celui-ci ;

jugé que tout professionnel de la construction sait que l’enregistrement, emporte nécessairement un titre suffisant d’accès à la profession, se prouve par la communication par l’entrepreneur, au jour de la conclusion du contrat d’entreprise d’une copie de l’enregistrement dont l’appelant disposait , indiquait de manière parfaitement claire, évidente et dépourvue de tout ambiguïté pour un professionnel que l’appelant n’était pas enregistré pour le travail qui lui était confié.

jugé que, que les professionnels de la construction qui choisissent sciemment et volontairement de contracter des contrats d’entreprise violant les dispositions d’ordre public, ne peuvent agir en justice en vue de faire valoir des droits nés de ces convention dont ils ont accepté le caractère illicite.

Jugé que : La Cour du Travail de Liège, dans son arrêt du 26 mai 2005 (Cfr. banque de données), a considéré que le codébiteur solidaire tenu au paiement était fondé, en contrepartie, à obtenir de l'ONSS des renseignements concernant les éventuels autres codébiteurs solidaires.

Les dispositions légales en vigueur quant à l’enregistrement poursuivent un but considéré d’ordre public par le pouvoir légiférant, qui est d’assurer que le travail dans la construction soit exercé d’une manière excluant l’exploitation des travailleurs et la lésion des dispositions fiscales et sociales (Liège, 13ème ch. Décembre 99, JLMB 00/521)
Par contre l’enregistrement ne créé pas en soi une condition d’accès à la profession, mais comme nous l'avons expliqué plus haut, le défaut d’enregistrement entraîne différentes conséquences civile et fiscale.

Récapitulatif des dettes visée : fichier pdf

- On commet fréquemment une confusion entre l'agréation et l'enregistrement.
L'agréation est une condition d'accès aux marchés publics ou subsidiés. Cette matière a été récemment réformée par la loi du 20 mars 1991 (Moniteur belge du 6 avril 1991, p. 7244).
Pour plus de détail, concernant l'agréation : Site mineco

3.- Les obligations de l'entrepreneur

Sommaire de ce paragraphe

Nous rappelons que nous mettons à la disposition de nos membres une abondante jurisprudence, reprenant tous les points développés ci-dessous.

a. Devoir d'information

Comme tout professionnel, l'entrepreneur a un devoir d'information et de conseil.
Comme nous l'avons souligné plus haut, ce devoir de conseil se situe déjà dans la phase pré-contractuelle et de formation du contrat.
Le degré de cette information dépend naturellement des qualités professionnelles du maître de l'ouvrage. Il va de soi que ce devoir sera plus étendu, si l'entrepreneur se trouve en contact avec un profane.

Suivant le stade des relations, la responsabilité de l'entrepreneur sera tantôt quasi-délictuelle ou contractuelle.

Si en matière de vente, le devoir de conseil s'arrête en général à la conclusion du contrat, la situation est différente en matière de contrat d'entreprise, puisque ce devoir se prolonge jusqu'à la réception des travaux.

Jugé que L'entrepreneur ne doit pas être un exécutant aveugle des plans de l'architecte, il n'est pas pour autant le tuteur de l'architecte et ne doit pas contrôler la conception de l'ouvrage : sa responsabilité ne peut être engagée que lorsque, dans la sphère de ses compétences propres, il omet de signaler un vice de conception qui ne pouvait pas lui échapper.
(Cour d'Appel de Bruxelles - Arrêt du 1992-04-08)

Jugé que Dans l'oeuvre commune de l'édification d'un immeuble, chacun des intervenants est responsable, dans la sphère de ses compétences, des conséquences dommageables des fautes qui lui sont imputables.
Dans le cadre de sa mission de contrôle, l'architecte doit, notamment, veiller à l'exécution de travaux conformes aux plans qu'il a établis, donner aux exécutants des directives précises et intervenir chaque fois qu'une tâche délicate requiert normalement sa présence.
Sous prétexte de manquements à son devoir de contrôle, l'architecte ne peut être rendu responsable de vices et malfaçons d'exécution relevant de la technique propre et courante des entrepreneurs et exécutants.
L'architecte et l'entrepreneur sont tenus in solidum de la réparation du dommage résultant des vices et malfaçons imputables aux fautes concurrentes d'exécution et de contrôle de l'exécution des travaux. Le critère de répartition de la contribution à la dette commune est l'importance relative des fautes commises par leur auteur.

L'architecte et l'entrepreneur ont des missions différentes et ne doivent en principe répondre que de leurs fautes respectives.

Ce principe est tempéré par le système jurisprudentiel du "contrôle réciproque des fautes", fondé sur le devoir de conseil qui pèse sur tout professionnel et permet de faire assumer partiellement, d'une part, la responsabilité des vices de conception à l'entrepreneur surtout si celui-ci détient une compétence particulière ou s'il est spécialiste et, d'autre part,
réciproquement, la responsabilité des vices d'exécution à l'architecte dès lors que celui-ci manque à sa mission de direction et de haute surveillance de l'ouvrage qu'il a conçu.

Ainsi, le manque flagrant de contrôle de l'architecte a été justifié que dans la contribution à la dette,
les deux-tiers de la responsabilité des dommages provenant des fautes concurrentes de l'entrepreneur et de l'architecte soient imputées à ce dernier.

En revanche, l'architecte ne peut, sous prétexte de manquement à son devoir de contrôle, être rendu responsable de vices et malfaçons d'exécution relevant de la pratique propre et courante des entrepreneurs (choix malencontreux d'un produit inadéquat).

b. Garanties bancaires

Les maîtres d'ouvrage sont habitués d'exiger de l'entrepreneur qu'il fournisse des garanties bancaires de bonne fin.
Ces garanties ainsi constituées sont inconditionnelles des aléas qui peuvent affecter l'exécution du contrat d'entreprise.
La loi Breyne impose à l’entrepreneur de constituer un cautionnement dont le montant ainsi que les modalités de dépôt et de libération sont déterminés par le Roi.

Le régime de la garantie diffère selon qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non :


- L’entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement de 5% du prix du bâtiment et doit en présenter la preuve signée par la Caisse des dépôts et de Consignation dans les trente jours suivant la signature du contrat.
- L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie d’achèvement, ce qui signifie qu’un organisme financier doit s’engager en tant que caution solidaire envers l’acheteur ou le maître de l’ouvrage.

c. Excuter l'ouvrage dans le délai convenu

La loi Breyne impose aux constructeurs un certain nombre d'obligations envers le maître ou l'acquéreur.
Ainsi, l'article 7F dispose-t-il que les conventions doivent déterminer la date du début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison et les dommages et intérêts pour retard d'exécution ou de livraison.
Ces dommages et intérêts doivent correspondre au moins à un loyer normal.

En l'absence de stipulation de délai, le travail doit être exécuté dans un temps raisonnable eu égard à sa nature et aux circonstances.
Si le maître de l'ouvrage constate des retards anormaux dans l'exécution des travaux, il doit dès lors mettre l'entrepreneur en demeure, de sorte que sans réaction, le maître d'ouvrage a le droit de résilier le contrat. Attention, si le maître d'ouvrage désire mettre fin unilatéralement au contrat, il doit mettre en demeure l'entrepreneur (Cfr. articles 1794 et 1184 du Code civil).
Nous rappelons que dans le cadre d'une résiliation unilatérale (art. 1794), le maître d'ouvrage est tenu de payer à l'entrepreneur le manque à gagner, outre le coût des travaux exécutés.
(Nous diffusons une jurisprudence abondante concernant la résiliation et la résolution du contrat d'entreprise)

Dans certains contrats, des délais sont fixés, et sont même assortis d'amendes de retard.
Mais là également, l'entrepreneur défaillant doit être mis en demeure, et cela conformément aux dispositions de l'article 1146 du Code civil :


" Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer".

La mise en demeure est donc un acte destiné à exiger du débiteur qu'il s'exécute, en l'avertissant de manière solennelle que sa responsabilité risque d'être engagée s'il tarde à remplir ses obligations.

A défaut de mise en demeure, le débiteur, en faveur de qui le terme est censé stipulé, peut se prévaloir d'une éventuelle prorogation tacite d'échéance. Il n'est fait exception à ce principe, que s'il est stipulé que le débiteur sera en demeure par la seule échéance du terme, ou si la nature de l'excution ne permet plus matériellement une exécution tardive.

Jugé que les dispositions de l'article 1146 c.c. n'imposait aucune mise en demeure lorsqu'il est constant que l'entrepreneur s'était conventionnellement engagé à terminer l'ouvrage en 165 jours ouvrables et avait par sa faute laissé passer ce délai, la Cour suprême a très normalement accueilli le pourvoi qui faisait valoir que l'article 1146, ne visant que les hypothèses ou l'excution est devenue matériellement impossible en raison de l'expiration du délai imparti, ne peut être appliqué en l'espèce, le juge d'appel ayant lui-même constaté que le litige portait sur la simple durée des travaux dont l'exécution n'était nullement devenue matériellement impossible.

d. Les règles de l’art

L'entrepreneur répond des vices de mise en oeuvre, soit que les travaux ne sont pas conformes aux plans de l'architecte, soit qu'ils ne sont pas conformes au cahier des charges, soit qu'ils n'observent pas les règles de l'art.

Bien exécuter les travaux, ce n’est pas seulement respecter les prescriptions littérales et graphiques, c’est également observer les règles de l’art.
Celles-ci sont généralement constituées par un ensemble de recommandations et de pratiques professionnelles. Elles constituent une obligation de résultat.
(Banque de données)

d. La qualité des matériaux

Il faut que les matériaux utilisés soient conformes à l'usage prévu.
Ils sont généralement conseillés par le vendeur ou le fabricant, qui assument une responsabilité directe à l'égard du maître de l'ouvrage, si les fiches technique ne sont pas conformés à la réalité des produits livrés.
En revanche, l'architecte ou l'entrepreneur qui choisissent un nouveau produit sans se faire conseiller par le fabricant, ils assument seuls les risques inhérents à l'innovation.
Des matériaux courants peuvent aussi se révéler inadaptés à la destination des lieux et de l'usage pour lequel il est intégré.

Dans ce cas, l'architecte peut voir sa responsabilité engagée au côté de l'entrepreneur si l'exercice normal de son obligation de contrôle doit lui permettre de déceler le défaut de conformité.

Ignorance invincible du vice.

Même tenu d'une obligation de résultat, l'entrepreneur peut toujours se prévaloir d'une ignorance invincible du vice affectant le matériau pour échapper à toute responsabilité.
Concernant ce dernier cas, nos membres peuvent consulter plusieurs décisions dans nos banques de jurisprudence.

Lorsque l'architecte impose un type de matériaux vicieux.

Dans ce cas, l'entrepreneur ne peut être responsable des défauts inhérents à ce matériau.
Cette même solution doit être également retenue, lorsqu'un matériau est imposé, alors qu'il n'est pas adapté au support.

Recours en garantie contre les fournisseurs

Quelles sont les obligations du fournisseur de matériaux :
- le fournisseur doit livrer des matériaux correspondant aux spécifications de la commande, et ne présentant pas défauts intrinsèques ;
- le fournisseur n'a pas l'obligation de questionner l'acquéreur, professionnel expérimenté, sur l'utilisation du matériau ;
- le fournisseur a toutefois l'obligation, suivant son devoir d'information, d'avertir l'acheteur de l'erreur d'utilisation, lorsqu'il a eu connaissance que l'utilisation de ce matériau est non conforme à sa destination ;


Les obligations du maître de l'ouvrage


Le maître de l'ouvrage est tenu d'obtenir toutes les autorisations administratives pour la réalisation de l'ouvrage.

- a. Devoir de renseignement ;
- b. Obtention du permis d'urbanisme ;
- c. Accès au chantier ;
- d. Coordination des travaux ;
- e. Payer le prix convenu ;
- f. Recevoir l'ouvrage ;

a. Devoir de renseignement
Le maître de l'ouvrage a l'obligation de donner toutes les informations indispensables, afin de permettre à l'entrepreneur d'exécuter l'ouvrage dans les meilleures conditions.
Ainsi, le maître d'ouvrage doit apporter à tous les acteurs de l'ouvrage tous les renseignements utiles afin de leur permettant de prendre toutes les précautions utiles vis à vis du voisinage.

b. Obtention du permis d'urbanisme

Il incombe au maître d'ouvrage de se procurer toutes les autorisations administratives requises pour la réalisation de l'ouvrage.
Généralement, le maître d'ouvrage donne mandat à son architecte pour effectuer toutes ces démarches.
Il est utile de rappeler que l'annulation ou le retrait du permis d'urbanisme entraîne la résolution du contrat d'entreprise, avec éventuellement des dommages et intérêts au bénéfice de l'entrepreneur su l'annulation ou le retrait est imputable à une faute commise par le maître d'ouvrage ou par l'architecte.

Si le contrat d'entreprise a été conclu avant l'obtention du permis de bâtir mais sous la condition suspensive expresse de son octroi, un refus ultérieur ne donnera pas lieu à des dommages et intérêts pour l'entrepreneur, sauf faute du maître de l'ouvrage ou de l'architecte.

Un contrat d'entreprise conlu avant l'octroi du permis d'urbanisme et ne contenant aucune clause suspensive doit être annulé, la loi interdit formellement toute constsruction sans autorisation d'urbanisme.

Il est utile de rappeler que l'entrepreneur à l'obligation légale de se renseigner sur l'existence d'un permis. D'autre part, le maître d'ouvrage sur base de son devoir de renseignement commettrait également une faute en informant pas l'entrepreneur de la non-existence d'un permis.

c. Accès au chantier
d. Coordination des travaux
e. Payer le prix
f. Recevoir les travaux




5.- Réceptions des travaux

Le maître d'ouvrage devra recevoir les travaux, c'est-à-dire les agréersoit par une opération unique, soit en deux étapes : une réception dite "provisoire et une réception définitive à l’issue d’une période de garantie.

Il utile de rappeler qu'à défaut de dispositions contractuelles expresses, la jurisprudence refuse d’apporter à la réception provisoire d’autre portée que celle de constater le fait matériel de l'achèvement des travaux et non de les agréer, qui le seront normalement à la réception définitive.

Néanmoins dans les faits, nous pouvons constater que la réception provisoire entraîne souvent l'agréation des travaux et fait ainsi coïncider le point de départ du délai de la garantie décennale.

Jugé que lorsque les parties conviennent d'attacher à l'acte de réception provisoire un effet d'agréation, le délai de garantie commence à courir à partir de la date de cet acte (25 avril 1997, J.L.L.B., 1997, p. 813).

D'autre part, suivant la jurisprudence, (Bruxelles, 15 février 1996, J.L.M.B. 1996, P. 1482) la clause fixant le point de départ du délai de la responsabilité décennale de l'entrepreneur à la réception provisoire, ne bénéficie pas ipso facto à l'architecte.

Définition de la réception :

La réception provisoire des travaux, est un acte juridique par lequel, après vérification et avec l’assistance de son architecte, le maître d’ouvrage constate l’achèvement des travaux.

Suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, cette réception n’implique pas l’existence d’une agréation, de sorte que théoriquement la prescription décennale commence à courir à la date fixée pour la réception définitive.

Ces critères ainsi définit ne sont pas d’ordre public, de telles sortes que les conventions peuvent parfaitement y déroger, comme d’ailleurs le cahier des charges de l’état fixant l’agréation à la réception provisoire, faisant ainsi courir le délai de la garantie décennale à dater de la réception provisoire. D’autre part, le juge de fond peut décider en fait que la réception provisoire, compte tenu des circonstances, a impliqué l’agréation.

Ainsi, les parties sont libres de reconnaître contractuellement, ou dans la rédaction du procés verbal de réception provisoire, un pouvoir d’agréation, en ce qui concerne les vices que l’acquéreur a pu déceler à cette époque, comme d’en faire le point de départ du délai de la garantie décennale.

Il faut reconnaître que dans les faits, les parties ne se limitent que très rarement à constater le degré d’achèvement des travaux, mais poussent leurs investigations à procéder à une vérification attentive de la conformité de l’ouvrage et de l’absence de vices, au besoin d’émettre dans le procès verbal de réception provisoire des réserves ou tout simplement de la refuser.

Cette pratique courante fait en sorte que la réception provisoire se définit très souvent comme un acte juridique constatant l’achèvement des travaux, mais aussi comme un acte d’agréation.

Pareille constatation, permet souvent de constater que les parties négligent la réception dite définitive, censée avoir été accordée tacitement, par l’écoulement du délai dit de garantie, sans protestation du maître d’ouvrage.

Il appartiendra donc au juge du fond d’apprécier suivant les circonstances, ce que les parties ont entendu prévoir avec la réception provisoire.

Mais quelles sont les conséquences juridiques de la réception provisoire :

- le transfert de la garde et des risques ;
- le départ du délai de garantie séparant la réception provisoire de la réception définitive, durant lequel l’obligation de l’entrepreneur n’est plus qu'une mise au point.
- l’arrêt du cours des pénalités de retard ;
- le paiement du solde et d’éventuels intérêts moratoires, et fonde le remboursement, au moins partiel, du cautionnement ;
- le droit au remboursement, au moins partiel, de la retenue de garantie ;
- l’interdiction d’encore invoquer les nullités comminées par la loi Breyne
- la couverture des vices véniels apparents et les défauts de conformité apparents;
- peut marquer le point de départ de la prescription décennale, de l'action en garantie des vices cachés véniels et de la garantie décennales des vices graves;

La sécurité juridique recommande toutefois de suivre la suggestion de la Cour de cassation, de reconnaître, par une clause contractuelle expresse, à la réception provisoire, un pouvoir d'agréation concernant les vices que le maître d'ouvrage a pu déceler lors de cette opérationn comme d'en faire le départ du délai de garantie décennale.

Cette suggestion a d'ailleurs été fort bien illustrer dans le cahier des architectes de Liège, qui prévoit :


"Lorsque les ouvrages sont achevés, il est procédé à la réception provisoire, à la demande écrite de la partie la plus diligente.
Dans les dix jours ouvrables de cette demande, l’architecte réunit les parties sur le chantier ou signifie à l’entrepreneur son refus motivé.
Lors de la réunion, l’architecte dresse en 3 exemplaires un procès-verbal de réception provisoire qui sera signé par les parties et qui comportera suivant les cas :
. Le relevé des manquements, malfaçons, vices et autres défauts qui affectent les ouvrages ;
. la liste des travaux non recevables ;
. le délai accordé à l’entrepreneur pour les mises en ordre à effectuer immdiatement ;
. les observations éventuelles des parties ;
. Le paiement de la tranche venant à l’échéance à la réception provisoire ne se fera qu’après exécution des mises en ordre immédiates telles que reprises au 3ème point ci-dessus.
. La valeur des mises en état des travaux non recevables, telle qu’elle sera évaluée par l’architecte, sera déduite du montant normalement dû à la réception provisoire, sans que cette déduction ne constitue renonciation à la mise en ordre.
La signature du procès-verbal entraîne l'agréation de tout ce qui n'est pas consigné, sauf les vices cachés et les défauts qui apparaîtront avant la réception définitive.
La réception provisoire constitue le point de départ de la responsabilité décennale.
La prise de possession de l'immeuble ou l'occupation des lieux, opérée sans réserve expresse et écrite du maître de l'ouvrage, avec ou sans occupation effective, vaut réception provisoire et agréation.

La durée de responsabilté pour vices cachés
Par son arrêt