Droit de l'aménagement et de l'urbanisme

a. Les schémas
Au fils du temps sont progressivement apparus de nouveaux instruments qui ont pour objectif de dresser les grandes orientations que l'autorité compte se donner au travers sa politique d'aménagament et d'urbanisme.
Un schéma ne dispose que d'une valeur indicative, celle d'une ligne de conduite que l'autorité se fixe à elle-même. Ce sont des instruments d'orientation, alors que la plupart des plans sont des instruments d'affectation à valeur règlémentaire.
Ainsi, quand une autorité régionale ou communale élabore ou révise un plan, elle doit impérativement examiner le contenu du schéma et s'y conformer.
On considère que ces nouveaux instruments ont la même valeur qu'une directive administrative, c'est à dire que l'administration pourrait éventuellement y déroger mais seulement par une motivation adéquate.
En principe, les schémas indiquent les objectifs que l'administration doit atteindre et les moyens à utiliser pour y parvenir, tandis que les plans et règlements indiquent aux particuliers ce qu'il est possible de faire ou de ne pas faire.

-Le premier schéma est le SDEC (Schéma de développement de l'Espace communautaire), c'est un schéma élaboré par l'Union Européenne pour coordonner l'aménagement et le développement du territoire des différents Etats de l'Union. Les plans et schémas wallons doivent s'en inspirer pour être cohérents avec le développement des autres Etats de l'Union européenne.

Le schéma de développement de l’espace régional de la Région Wallonne(SDER) a été défni par le Parlement Wallon comme un ouvrage de référence servant aux grandes options en matière d’aménagement du territoire.
Le principe de ce schéma de développement a été créé par le code Wallon de 1997.
Il s’agit d’un document inspiré du schéma de développement de l’espace communautaire (SDEC).
Le SDER est un plan évolutif, mais contrairement au PRD bruxellois, il n’est pas conçu comme un plan de législature, mais pour une période beaucoup plus longue.
Il indique les grandes orientations que l'autorité doit organiser pour réaliser un bon aménagement.
Il est considéré comme un ouvrage de référence. Le SDER n’a pas valeur réglementaire.

Au Niveau de la Région Bruxelles-Capitale, le P.R.D. a valeur indicative dans toutes ces dispositions, depuis l’ordonnance modificative du 16 juillet 1998.
Le PRD se présente comme un schéma de développement, ainsi il constitue la déclaration de politique du gouvernement bruxellois et met à charge de ce dernier une obligation de moyen quant aux objectifs visés pour y parvenir.
Il est destiné à concrétiser la politique du gouvernement régional pendant la durée de celui-ci. Le PRD cesse de produire ses effets, lorsque le gouvernement adopte un nouveau PRD, au plus tard l’année civile qui suit celle de l’installation du nouveau conseil de la Région de Bruxelles-Capitale.

Au niveau communal, chaque commune a pour mission d’établir un plan d’orientation, un schéma de structure communal (SSC), en s’inspirant et en complétant les indications reprise au plan régionale d’orientation (SDER). Le SDER au niveau de la Région wallonne et le PRD a niveau de la Région de Bruxelles-Capitale.
Ces plans d’orientation sont plus souples que les plans d’affectation (PCA), puisqu’ils sont destinés à mieux tenir compte des nécessaires évolutions.

En Région de Bruxelles-Capitales, il s’agit d’un plan communal de développement. Il couvre la totalité du territoire de la commune.
Le PCD doit être conçu sans porter atteinte au rapport hiérarchique, et donc dans le respect des plans régionaux.
Des possibilités de dérogation à l’égard du PRAS et du PRD sont cependant prévues (art. 23 et 37 du coBAT).

b.1. les plans d'aménagement :
La planification spatiale a pour objet de déterminer les diverses affectations du sol, la destination de chaque zone.
Elle définit l’affectation des différents parties du territoire, soit à l’habitat, à la circulation, aux activités d’industrie, aux commerces et aux services, à l’agriculture, aux forêts, à la sauvegarde de la nature, aux loisirs….
L’aménagement spatial, c’est le zonage.
L'aménagement du territoire distinque deux types de plans : les plans de secteur et les plans communaux.
Ces différents plans d’aménagement comportent à la fois des prescriptions graphiques et des prescriptions littérales qui ont même valeur réglementaire.
Cet aménagement planifié ne pourra se conscrétiser que par la mise en oeuvre d'opération d'urbanisme (construction, les épquipements...). C'est le rôle de la planification opérationnelle.
Le rôle de la planologie est essentiel d'organiser la planification spatiale de notre territoire conformément aux exigences d'un bon aménagement et dans le respect de l'environnement, en tenant compte de l'aspect du passé, du présent et du futur.

Les plans ont force exécutoire et valeur réglementaire.
Reglémentaire, parce qu'ils doivent respecter la hiérarchie. Chaque plan doit être conforme aux lois et règlements, mais également aux plans qui leur sont supérieurs.
Le plan de secteur doit respecter les lois, décrets et ordonnance.
Les plans communaux doivent respecter les plans de secteurs.
La deuxième conséquence de cette valeur règlementaire des plans: ils sont soumis au double contrôle de légalité.
Ils peuvent faire l’objet de recours devant le conseil d’état suivant une procédure particulière, et être contestés devant les juridictions, sur base d’une exception d’illégalité. Cette exception d’illégalité permet au juge de ne pas appliquer un règlement qui n’est pas conforme à une règle supérieure.
Les plans d’aménagement ont force obligatoire. Cela signifie que leur contenu lie tant l’administration que le particuliers.
Avec comme conséquence, qu’il ne peut être dérogé à un plan que dans certains cas, et selon les formes prévues par la loi.

b.2. Les différents plans.
-Le plan de secteur.. Il couvre un territoire intermédiaire entre une commune et la province. Sa superficie correspond plus ou moins à celle d’un arrondissement administratif. Si son découpage ne correspond à aucun découpage institutionnel du territoire, il répond à des caractéristiques régionales et locales du territoire. Le territoire national est divisé en 48 secteurs : 25 en Flandre, 22 en Wallonie et un secteur pour la région de Bruxelles-Capitale.
Les plans de secteur en wallonie Toute révision d’un plan de secteur doit s’inspirer du schéma de développement de l’espace régional.
Pour la région de Bruxelles-Capitale, le plan de secteur s’appelle actuellement le Plan régional d’affectation du sol : PRAS.
Il a été adopté par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capital le 16 juillet 1998. Le PRAS remplace l’ancien plan de secteur, et énumère la liste des dispositions du plan de secteur qui sont suspendue en raison de leur non-conformité.
Le PRAS opère également la suspension à l’égard des dispositions des plans particuliers d’affectation du sol qui ne lui sont pas conformes. Le contenu du PRAS est de définir le zonage et de déterminer les différentes affectations = zonage d’habitation à prédominance résidentielles, les zones d’industrie, les zones administratives, etc…
Le PRAS se situe au sommet de l'hiérarchie, au niveau de la région de Bruxelles-Capitale.

-Le plan communal.
Anciennement appelé PPA (plan particulier d’aménagement) avant 1998, le plan communal (PCA) ne couvre qu’une partie du territoire communal. Ainsi, un plan communal peut couvrir un quartier ou partie d’une rue.
Le plan communal d’aménagement est un outil réglementaire destiné à compléter et à préciser les prescriptions des plans de secteur. Le plan communal d’aménagement est élaboré après examen du schéma de structure commune s’il existe. Le PCA s’inspire obligatoirement du plan de secteur, il peut au besoin y déroger, mais dans les limites raisonnables. Le plan communal peut constituer un agrandissement de certaines parties du plan de secteur, permettant de distinguer, en détail, l’affectation du sol. Mais un plan particulier ne peut se contenter d’être seulement un agrandissement d’un plan supérieur. Il doit le détailler et le préciser.
Au niveau des communes de la Région de Bruxelles-Capitales, il s'agit de plans particuliers d'affecetation au sol (P.P.A.S.).
Ces plans particuliers ont valeur réglémentaire et force obligatoireCe qui implique, que ceux qui enfreignent les prescrirptions sont passibles de sanctions pénales.
Cela peut paraître étonnant, mais celui qui a obtenu la délivrance d'un permis, ne doit pas se contenter aveuglément d'exécuter son permis, mais doit également être vigilent afin de se renseigner si ce permis n'enfreigne pas des dispositions du plan particulier

-Plan d'action prioritaire.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, en vue de favoriser le développement de certains quartiers défavorisés, le gouvernement peut décider d’établir des programmes d’action prioritaire.
L’objectif est de permettre la réalisation de projets pour dynamiser certains quartiers tombés en friches. L’établissement de ces programmes permet ainsi d’éviter la rigidité inhérente aux plans d’affectation du sol. Mais ces quartiers doivent répondre à certains critères : dégradation de la situation urbanistique, dégradation de la cohésion sociale.

- Plan dérogatoire :Dérogation au plan de secteur par un PCA. L’article 48, al.2 du CWATUP permet à un PCA de déroger au contenu du plan de secteur. Le dérogation a pour effet que les dispositions du plan de secteur cessent de produit leurs effets (art. 19, §3, al.2). La dérogation ne peut porter atteinte à l’économie du plan se secteur. La dérogation doit être justifiée par des besoins sociaux, économiques, patrimoniaux ou environnementaux qui n’existait pas au moment de d’adoption définitive du plan de secteur.
D’autre part, l’affectation qui résulte du plan communal dérogatoire doit répondre aux possibilités d’aménagement existante de fait.

- Les plans, servitudes d'utilité publique
Les plans sont générateurs de servitude d’utilité publique.
Les plans d’aménagement imposent des
restrictions à l’usage et à l’affectation des biens immobiliers qu’ils concernent. Le plan peut donc, dans l’intérêt général, imposer des charges à certaines propriétés. Il s’agit de servitudes légales, c’est-à-dire de charges imposées à un fond immobilier. Ces prescriptions peuvent impliquer des restrictions au droit de propriété, en ce compris l’interdiction de bâtir ou de lotir.

Droit à l’indemnisation : En principe, seule l’expropriation donne lieu à indemnisation puisqu’elle entraîne la privation de la propriété. Les servitudes ne constituent pas une expropriation puisqu’elle laisse subsister le droit de propriété, même s’il est affecté de certaines charges : en règle, elles n’ouvrent pas de droit à indemnisation.
Le législateur a cependant apporté une atténuation à la rigueur de ce système en prévoyant un mécanisme d’indemnisation des moins-values résultant des plans d’aménagement, dans un régime relativement complexe qui sera analysé plus loin.

HIERARCHE DES PLANS

Région Wallonne :
1. SDER – 2. Plan de secteur – 3. Schéma de structure Commual. – 4. P.C.A. - Règlement communal d’urbanisme.;
Région Bruxelles-Capitale.
1. (PRD) – 2. P.R.A.S. – 3. P.C.D. – 4. P.P.A.S.

2. Les travaux de nécessitant pas de permis d’urbanisme

Il existe deux exceptions concernant les actes et travaux exonérés de permis :
a. Les travaux de conservation et d’entretien
Ce sont des travaux en vue de maintenir un bâtiment en bon état sans entraîner sa transformation.
Ainsi le remplacement d’une toiture à condition qu’il s’agisse d’un remplacement pure et simple sans modification de volume, sans ouverture telle que l’installation de Vélux ou l’agrandissement de fenêtres lesquels nécessitent un permis.
Par contre la démolition et la reconstruction d’un ou d’une partie d’un bâtiment ne peuvent être assimilé à des travaux de conservation ou d’entretien. Tout est une question d'espèces.
Ainsi, des travaux sur un bâtiment délabré devenu inutilisable ne sont pas exempt de permis d’urbanisme. Par contre, il a été jugé que ne peuvent être considérés comme une reconstruction, ou une transformation, le placement de conduites d’électricité dans les murs, la pose ou le remplacement de tuyaux de décharge des égouts, le renouvellement du toit, la pose d’une isolation sous la toiture, la pose d’un plafond, le partage de l’espace mitoyen de petits murs en matériaux de construction en remplacement de cloisons en bois ou de poutres plâtrées.

b. Les travaux de minime importance dispensés de permis.
Dans les trois régions, ce sont des arrêtés des gouvernements qui sont venus fixer la liste des actes qui en raison de leur minime importance, ne requièrent pas de permis.
Comme le soulignent les auteurs, c’est un domaine qui est en pleine évolution et les arrêtés sont fréquemment modifiés.
En région Wallonne, cette liste arrêtée par le Gouvernement Wallon, a été insérée dans le code wallon aux dispositions des articles 262 à 263 du Code, que vous pouvez téléchargez.
Cette liste reprend des constructions de volume(s) secondaires(s) ou accessoires, qui sont exempts de permis et des services d'un architecte :
- les annexes, volières, clôtures, moyennant certaines conditions énumérées dans les dispositions ;
- la construction annexe sans étage édifiée à l'arrière de la construction principale, d'une superificie maximale de 12 m²:
.sa hauteur ne dépasse pas 2,50 m à la corniche et 3,50 m au faîte ;
.elle ne doit pas érigée à plus de 3 m de la limite séparative des propriétés si celles-ci ne sont pas clôturées par un mur ;
.les matériaux utilisés doivent être de briques, pierre, bois, blocs de béton, crépis ou vitrage, sauf s'il s'agit de constructions indistralisées.
-Dans les zones de parcs, jardins et cours, les dipositions reprennent également toute une série d'acte qui sont exempts de permis et d'architecte.

En région bruxelloise, de manière générale, seuls les travaux qui n'implique aucune dérogation à des dispositions légales et réglementaires peuvent être dispensés de permis d'urbanisme.
Vous pouvez également télécharger les dipositions de l'arrêté du gouvernement déterminant les actes et travaux dispensés de permis d'urbanisme.

3. Les travaux dispensé d'avis du fonctionnaire délégué

Ce point se trouve dans les dispositions de l'article 263,1° et suivants du CWATUP (Document à télécharger).
Voici quelques exemples :
Un permis d'urbanisme sera nécessaire, mais pas l'avis préalable de l'administration de l'urbanisme, pour édifier un (ou même deux) volume(s° secondaire(s) qui réponde(nt) aux conditions suivantes :
- la construction est implanté à l'érriére d'un batiment dûment autorisé ;
- il présente une superficie maximale de 35 m² ;
- il ne comporte pas d'étage
Dans l'hypothèse où un demandeur souhaite édifier deux volumes secondaires répondant à toutes ces conditions, il est en outre prévu que les deux volumes secondaires ne pourront être accolés l'un à l'autre.
Si le volume secondaire est destiné à être habité, ou si ledit volume est isolé de l'habitation, ou encore s'il comporte un étage ou un sous-sol, le concours d'un architecte sera nécessaire (notons que les vérandas et serres constituent sur cet aspect un cas particulier : elles seront dispensées de plan d'archirtecte si elles ne comportent qu'un niveau et que leur profondeur ne dépasse pas 350 cm).

Concernant des travaux d'aménagement, de conservation ou d'entretien (art. 263, 21°)
Il s'agit de travaux qui nécessiteront un permis d'urbanisme, mais l'avis de l'administration régionale de l'urbanisme ne sera pas requis pour les travaux qui modifient l'aspect architectural d'un bâtiment : remplacement de tuile vétustes par des ardoises, application d'un enduit extréieur sur une façade en brique, pose de châssis en aluminium en lieu et place de châssis en bois, etc...
Pour ce type de dossier, le concours d'un architecte n'est pas obligatoire

-Intervention sur des baies, y compris en toiture (263, 2°)
Un permis d'urbansime est nécessaire, avec le concours d'un architecte, pour pouvoir :
- percer une baie de porte ou de fenêtre ;
- intervenir sur une baie existante.

-Démolition de constructions acessoires ;
-L'édification d'une volière (art.262, 5°, e)
-Les ruches (art. 262, 5°)
-Le placement d'antenne (art. 262, 6°)
-Panneaux solaires (262, 2°)
-Dispositifs de clôture (y compris murs de séparation) art. 262, 5°, h)

3. Les travaux dispensés d'avis du fonctionnaire délégué
Travaux et actes dispensés de l'intervention d'un architecte :

-modification de relief du sol, en ce compris la création de piscines, étangs, aires de sports ;
- Boiser, déboiser, abattre des arbres ;
- Défricher ;
- Utiliser habituellement un terrain pour l'installation d'une ou plusieurs installations mobiles pouvant servir d'habitation ;
- Utiliser un terrain pour une installation fixe n'impliquant ni assemblage, ni construction ne dépassant pas 30 m² ;
Etablir un dépôt de véhicules usagés ou de mitraille ;
- Clôture autres que celles qui sont visées à l'article 191 ;
- Démolition