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NOUVELLE LOI 18 JUIN 2018

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- ADAPTATION DES STATUTS :
La nouvelle loi du 18 juin 2018 (MB 2 juillet 2018) insiste une nouvelle fois sur l'obligation des syndics d'adapter les statuts de copropriété (Voir nouvel article 577-10, §2 du Code civil). Suivant cette nouvelle disposition, le syndic n'est plus tenu de demander l'accord à l'assemblée générale pour procéder à l'adaptation, puisque c'est une obligation légale.
Nous rappelons à la colonne de droite les différents principes qui se dégagent de cette nouvelle loi.



- Traduction bilingue des statuts :
Notre service juridique réalise les adaptations bilingues (deux colonnes), ainsi que la traduction de vos statuts adaptés : tarif forfaitaire 1.500 euros htva.

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JURISPRUDENCE RECENTE

- Charges communes – Ascenseurs : Les ascenseurs devant être rénovés, ce point a fait l'objet d'une discussion lors d'une assemblée extraordinaire. Les demandeurs postulent, sur pied de l'article 577-9, § 6, 2°, C. civ., la modification de la répartition des charges communes relatives aux ascenseurs car la répartition actuelle leur cause un préjudice propre, et propose une nouvelle clef.
Lors de cette assemblée générale extraordinaire, la majorité requise de 4/5 n'a pas été atteinte pour obtenir la modification du mode de répartition des frais d'ascenseur et une majorité de 3/4 a été atteinte pour décider du remplacement complet de l'ascenseur.
Le juge note que le système mis en place en 1962 n'est pas dérogatoire aux statuts du complexe en ce qui concerne les frais de remplacement des ascenseurs mais que pour les autres frais relatifs à ceux-ci, Il est spécifique à l'immeuble concerné et repose sur des éléments existants à l'époque.
Tout en admettant que la répartition de ces charges est disproportionnée, il est précisé que depuis 1962, la vision au sujet des charges effectives a évolué. Actuellement, personne ne peut contester que le coût le plus important des charges d'un asceneur soit lié à la procédure de démarrage et lors de l’arrêt de l’ascenseur.
Les données techniques au sujet des coûts réels des ascenseurs ayant depuis lors évolué, le juge désigne un expert chargé de proposer une clé de réparation des charges relatives aux deux ascenseurs (RCDI 2017/4 – p.24).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 3 mars 2017

- action en annulation – irrégularité – quorum – procurations : Un mandataire ne peut accepter plus de trois procurations sauf si le total des voix dont il dispose en tout, n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété. En l’espèce, le total des voix dont dispose un copropriétaire pour lui et ses mandants excède ces 10 % et il convient donc de limiter le nombre de procurations à trois. Doivent être écartées, les procurations qui ne désignent pas nommément le mandataire ou ne mentionnent pas la date de l’assemblée générale concernée.
Lorsque ni le quorum prévu par l’article 5776, § 5, alinéa 2 du Code civil, ni le quorum de l’alinéa 3 de la même disposition n’ont pu être atteints, l’assemblée générale n’a pas été régulièrement constituée et tout vote intervenu doit être déclaré nul et non avenu (J.J.P. 3-4/2017 – 109).
Justice de paix d'Etterbeek, Jugement du 29 avril 2015

- Travaux urgents et nécessaires - appréciation souveraine par le juge du fond : Le juge apprécie en fait quels travaux peuvent être considérés comme étant urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, du Code civil ; la Cour examine uniquement si le juge ne tire pas de ses constatations des conséquences qui y sont étrangères ou qui ne peuvent être accueillies sur cette base (1). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) 4
La circonstance que les travaux ne soient pas d’extrême urgence et ne peuvent, dès lors pas être considérés comme des mesures conservatoires ou des actes d’administration provisoire que le syndic peut, en application de l’article 577-8, § 4, 4° du Code civil, accomplir en-dehors de toute intervention de l’assemblée générale, n’exclut pas que ces travaux puissent être urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, de ce code (2). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) .
Cour de cassation, Arrêt du 12 mai 2016

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NOUVELLE LOI DU 18 JUIN 2018

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- Loi du 18 juin 2018 modifiant et complétant les dispositions de la loi du 30 juin 1994 : Cette nouvelle loi deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2019. Les nouvelles dispositions sont importantes et assez complexes.
Nous vous décrivons sommairement les grandes lignes de cette nouvelle réforme :
- La première ligne directrice est le renforcement de la flexibilité du fonctionnement de l'association des copropriétaires et de ses organes.
Certaines majorités qualifiées sont assouplies et rationalisées. Ainsi, la majorité des deux/tiers remplace la majorité des trois/quarts, et dans certaines conditions, la règle de l'unanimité est assouplie, notamment concernant la reconstruction d'un immeuble vétuste.

- La deuxième ligne directrice est l’optimalisation de l’efficacité au sein des associations de copropriétaires. Il n’est pas simple de concilier le besoin d'adaptation des statuts à la législation avec la transparence nécessaire à l’égard des copropriétaires, et ce, sans augmenter les coûts. Le présent projet s’est efforcé, pour cette raison, d’élaguer les statuts de manière à pouvoir leur donner une plus grande stabilité et une plus grande flexibilité.
Désormais, pour répondre à ce souhait, toutes les dispositions qui sont susceptibles de faire l’objet de modifications légales fréquentes, doivent se retrouver dans le règlement d’ordre intérieur. Cela concerne toutes les règles de fonctionnement de l’assemblée générale, ainsi que les règles qui organisent la fonction de syndic.
L'article 577-10, §2 insiste de nouveau sur cette obligation d'adapter les statuts dans le chef du syndic : "Le syndic a l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées".
Le législateur a également insisté sur l'instauration d'une contribution obligatoire au fonds de réserve, en s’efforçant de conférer la plus grande stabilité aux droits des copropriétaires. De cette manière, les frais importants sont ‘échelonnés’, ce qui favorise une gestion diligente de l’immeuble et une plus grande transparence financière lors du transfert d’un lot. Il en va de même pour le recouvrement des charges, le syndic pouvant faire appel à la solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires afin de garantir un recouvrement efficace et rapide dans l’intérêt des autres copropriétaires.

- La troisième ligne directrice est le rééquilibrage au sein de la copropriété. En effet, une étape est ici franchie en direction du principe « qui décide, paye». Ainsi, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires des charges particulières concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote. En conséquence, sur base de ce principe, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires concernant de telles charges, seuls les copropriétaires qui ont participé au vote, ne pourront être tenus proportionnellement à leurs quotes-parts.
Cela ne se fait pas ainsi de manière démesurée. En effet, il faut toujours garder à l’esprit que les décisions prises par quelques copropriétaires peuvent avoir une incidence sur les autres (à suivre avec la jurisprudence).

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