MISE EN CONFORMITE DES STATUTS



Copropriété-eJuris réalise la mise en conformité des statuts de vos copropriétés.
Fort de notre expérience depuis 2010, nous pouvons vous proposer un tarif équilibré en fonction de l'importance de votre copropriété. Nous coordonnons vos statuts à partir de 650 euros HTVA.
Pour en discuter, contactez-nous : info@ejuris.be ou Tél. 0485 96 62 14.

Pendant toute la durée de notre relation, notre service juridique sera à votre écoute pour répondre à toutes vos questions juridiques en relation avec le droit de la copropriété.


Position légale :
Les syndics doivent faire approuver par l'assemblée générale des copropriétaires, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur adaptés aux nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, telles que modifiées et complétées par la loi du 2 juin 2010.

Le législateur précise pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, des modifications aux statuts, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

Les termes de la loi sont donc précis, il s'agit d'une adaptation des statuts et non d'une modification.
Ce projet d'adaptation devra être établi par un simple écrit, que le syndic devra faire approuver par l'assemblée générale à la majorité absolue.

Par cette coordination obligatoire, le législateur a souhaité moderniser le fonctionnement des copropriétés et accroître ainsi la transparence de leur gestion.
Les statuts ainsi adaptés deviendront un outil permettant aux copropriétaires d'acquérir une meilleure connaissance de leurs droits et obligations, et une meilleure connaissance de l'organisation matérielle de leur assemblée générale.

- L'article 19,§2 de la loi du 2 juin 2010 précise que le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale :
- une version de l'acte de base existant;
- le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur adaptés aux articles 577-3 à 577-14 du Code civil.

Il convient d'interroger votre syndic, concernant cette nouvelle obligation légale.

Depuis plusieurs années, notre service juridique a développé une réelle expertise en droit de la copropriété. Avec la loi du 2 juin 2010, notre service juridique a acquis un savoir faire dans l'adaptation et la coordination des statuts des copropriétés.

Si vous êtes intéressés pour une adaptation de votre règlement :
Consultez notre menu, ici à gauche : "Coordination des statuts".

Pour la coordination de vos statuts, vous pouvez contacter notre service juridique, afin d'obtenir les renseignements utiles : info@ejuris.be

- Voyez le loi du 30 juin 1994 telle que modifiée et complétée par la loi du 2 juin 2010 : [Texte coordonné]

- Si vous souhaitez consultez toute la Jurisprudence sur le droit de la copropriété : www.ejuris.be

"Nouvelle copropriété expliquée"

Pour vous aider à comprendre les nombreuses modifications intervenues dans l'organisation des copropriétés, nous avons publié un ouvrage très accessible :
"La nouvelle copropriété expliquée"(200 pages : 85 euros tvac - frais d'envoi compris) : Voyez la table des matières..

Cet ouvrage décrit de manière précise, article par article, les nouvelles modifications intervenues dans l'organisation des copropriétés.
Tout l'ouvrage est illustré d'une abondante jurisprudence.
Dans les annexes de l'ouvrage, il est proposé quelques documents utiles :
- un règlement type de copropriété coordonné ;
- un règlement d'ordre intérieur;
- un contrat de syndic,
- différents types de procuration, ordre du jour;

- Pour souscrire aux conditions reprises ci-dessus (Cotisation : 85 euros - envoi compris ): >>> info@ejuris.be

Notre service juridique assiste les copropriétés dans la mise en concordance de leurs statuts.




Actualités juridiques

- Nouvelles modifications à la loi sur la copropriété : La chambre et le Sénat ont dernièrement voté de nouvelles modifications à la loi du 2 juin 2010. [Loi du 13 Août 2011 - Moniteur 29 août 2011].
Une des principales modifications est de permettre de rallonger le délai d'un an qui était initialement imparti aux syndics pour coordonner les statuts.
Désormais, les syndics sont tenus de soumettre la coordination des statuts à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi. Donc avant le 1er septembre 2014.

Documents parlementaires :
- ( Doc 53 1537/007)
- ( Doc 53 1538/005)
- (Présentation de la proposition)

- Le syndic, nouvelle génération : La réforme de la copropriété par appartements tend à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroitre la transparence de leur gestion. Elle vise également à réformer de manière structurelle un organe déterminant en matière de copropriété : le syndic.
Le constat dressé par les parlementaires à l’occasion des travaux préparatoires était peu élogieux : manque de disponibilité, opacité dans la gestion, suspicion grandissante des copropriétaires concernant les commissions que les syndics percevaient sur les fournitures et travaux effectués dans l’immeubles. L’intervention du syndic nouvelle génération se veut dès lors plus professionnelle et nettement balisées, Après avoir rappelé certains principes, Maître Julien Lecler présente cette contribution par les différentes modifications apportées par la loi du 30 juin 2010 dans le rôle du syndic (RCDI, 2011/2, pp. 10 et suivants).

- L’association des copropriétaires – Organe délibérant : L’association formée de tous les copropriétaires, ne peut exprimer la volonté collective que par son organe délibérant, l’assemblée générale.
Elle est non seulement le lieu de tous les débats, mais aussi de toutes les difficultés. La nouvelle loi sur la copropriété par appartements a essayé d’apporter des solutions à de multiples controverses et difficultés d’ordre pratique dans le fonctionnement de l’assemblée générale, mais comporte néanmoins des imperfections, dues à la précipitation du législateur (M. Wahl, RCDI 2011/1, p. 8)

- Responsabilité de l’association des copropriétaires ou du syndic : L’association des copropriétaires est responsable de tous les dommages qui se rattachent au vice de construction ou au défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, sauf en cas de carence du syndic commise dans l’accompagnement de sa mission. Le cas échéant, il doit indemniser les dommages.
Cependant, il a été jugé que la responsabilité du syndic pour la chute d’un tiers dans le bâtiment suite à une panne d’électricité imprévue ne peut être retenue, étant donné qu’il ne rentre pas dans sa mission de vérifier journellement l’état de l’immeuble. (Roland Timmermans : RCDI 2011/1, p.3).

Le contentieux de la copropriété rénové : La nouvelle loi relative à la copropriété par appartement tend à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroître la transparence de leur gestion. Elle poursuit également comme objectif de mettre un terme aux controverses que la loi de 1994 avait suscitées, spécialement à propos du contentieux et des différents recours qu'elle avait organisés.
Cette contribution est présentée par Maître Corinne Mostin qui passe en revue les modifications apportées par le législateur à propos du contentieux, au regard des difficultés rencontrées par le passé (RCDI 2010/3, p. 12).

- Association des copropriétaires gardienne des parties communes : Le gardien d'une chose, au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. En vertu de l'article 577-5, § 3, du Code civil, l'objet de l'association des copropriétaires consiste dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis et, suivant l'article 577-7, § 1er, er, 1°, b), l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic. Ces dernières dispositions confèrent à l'association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l'immeuble.
Elle agit donc pour son propre compte et partant, possède la garde de ces parties communes au sens de l'article 1384, alinéa 1er (inédit). Cour de cassation (1ère ch.),, Arrêt du 28 mai 2010

- Loi sur la copropriété - Nouvelles modifications législatives :
Le Sénat et la chambre ont définitivement adopté ce jeudi 6 mai 2010 le projet de loi modifiant la loi sur la copropriété, projet qui avait été voté à la chambre le 16 juillet 2009 (Doc. 52, n° 1334), puis évoqué par le Sénat le 28 septembre.
Nos menus sont actuellement à l'étude en vue de les adapter aux différentes modifications.
Vous pouvez prendre connaissance officieusement du "texte coordonné" comportant les nouvelles mesures : [Texte coordonné avec la nouvelle loi du 2 juin 2010]
La nouvelle Loi sera applicable à partir du 1er du 3ème mois qui suit la parution au moniteur.
La nouvelle loi du 2 juin 2010 a été publiée le 28 juin 2010, et deviendra obligatoire le 1er septembre 2010.
Pour prendre connaissance du projet amendé par le sénat et voté par la chambre : (Doc. 52 1334/014)

-La Cour d’appel a donné raison à l’IPI : "L'Institut professionnel des agents immobiliers a saisi le président du tribunal de commerce de Charleroi d'une action en cessation, se plaignant de ce que de nombreux notaires exercent une activité d'intermédiation immobilière, alors que celle-ci est réservée aux membres de l'I.P.I. alors que toute activité commerciale est interdite au notariat en application de l'article 6, alinéa 1 er, 6°, de la loi du 25 ventôse an XI (ci-après « La loi de ventôse»)" JT 2009, p. 516. Cet arrêt a été frappé de deux pourvois (Cour d’appel de Mons Arrêt du 15 juin 2009).

-Position du Conseil d'Etat : "La négociation immobilière par notaire ne constitue pas un acte de commerce au sens de l'article 2 du Code de commerce lorsqu'elle est l'accessoire de l'activité principale du notaire, à savoir l'authentification d'opérations immobilières" (Rev. not. bel. 2009, p. 676).
Conseil d'Etat, VIème ch., arrêt du 6 mai 2009

-Agent immobilier - pas de commission due : "Lorsque la vente d'un bien immeuble est conclue sous la condition suspensive de l'octroi d'un financement et que les parties déclarent ultérieurement que cette condition n'est pas satisfaite, l'agent immobilier, qui est un tiers, ne peut s'opposer à cet accord de volonté. Le droit à la commission est, en d'autres termes, soumis à cette même condition suspensive".
Cour d’appel d’Anvers, Arrêt du 23 février 2009

-Copropriété : la Cour de cassation confirme : "Dès lors que la demande de rectification du mode de répartition et du calcul des charges du copropriétaire tend à la modification de la situation des copropriétaires individuels ayant chacun un intérêt qui leur est propre, elle n'est pas admissible lorsqu'elle est dirigée uniquement contre l'association de copropriétaires" (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 3 avril 2009(380)

-Travaux effectués par un copropriétaire : Attention aux conséquences ! : Le tribunal constate que les travaux effectués par les copropriétaires n’ont pas reçu l’accord de l’association, et à tout le moins la copropriété par l’intermédiaire de son syndic n’en a pas été avisée. Le tribunal constate toutefois qu’il n’existe pas de relation causale entre cette faute et le dommage.
Il ressort du rapport de l'expert que la tuyauterie qui s'est rompue, au moment de la réalisation de la chape, était affectée d'un vice et que ce vice est à l'origine du dommage dont se plaint l'association des copropriétaires. La présomption de faute qui pèse sur le gardien ne peut être renversée que s'il prouve que, non pas le vice de la chose, mais le dommage est dû à une cause étrangère: cas fortuit, force majeure, fait d'un tiers ou de la victime elle-même ( Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, 25 juin 2007, RCDI 2009/3, p.52)

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Actualités juridiques et doctrine

-La réforme de la copropriété est engagée : Vers plus de démocratie et de transparence : "La réforme s'articule autour de trois grands axes : trancher certaines controverses doctrinales, assurer une plus grande transparence dans l'organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu'organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété (Assemblée Générale, conseil de copropriété et syndic).
Comme principales modifications : la possibilité de créer des "associations partielles" ou encore appelées "sous-associations des copropriétaires",
Ces associations partielles statutaires (appellation reprise dans la loi du 2 juin 2010) ont la personnalité juridique certaines conditions :
- existence d'une séparation physique entre les éléments communs distincts;
- acté dans l'acte de base;
Possbilité également de créer des "associations partielles de fait" sans personnalité juridique, moyennant une majorité des 4/5 des copropriétaires présents ou représentés.
D'autre part, il doit être prévu dans les statuts une période statutaire durant laquelle l’assemblée générale des copropriétaires devra obligatoirement se réunir.
Les abstentions ne seront plus considérées comme des voix émises dans le calcul des majorités.
La présidence reviendra à un copropriétaire.
Le conseil de gérance est rebaptisé « conseil de copropriété », obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots, il aura pour mission principale de contrôler le syndic.
Le syndic sera nommé pour 3 ans maximum, renouvelable de manière expres.
Pour les immeubles de plus de vingt lots, le syndic devra tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé. Pour les autres, une comptabilité simplifiée suffira.
Les nouvelles dispositions de la loi du 2 juin 2010 seront applicables le 1er septembre 2010.
[Loi du 2 juin 2010, M.B. 28 juin 2010]

- Syndic judiciaire et syndic provisoire : quelle est leur mission ?
Quelle mission leur confier, qui désigner et comment assurer le contrôle de cette mission ? Si en présence d'un syndic judiciaire, l'assemblée conserve tous ses pouvoirs, elle est toutefois privée durant cette période, de son droit de révoquer ad nutum le syndic...(Corinne Mostin : Revue copropriété droit immobilier, 2009/3, pp. 19 à 23)

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