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NOUVELLE LOI 18 JUIN 2018

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- ADAPTATION DES STATUTS :
La nouvelle loi du 18 juin 2018 (MB 2 juillet 2018) insiste une nouvelle fois sur l'obligation des syndics d'adapter les statuts de copropriété (Voir nouvel article 577-10, §2 du Code civil). Suivant cette nouvelle disposition, le syndic n'est plus tenu de demander l'accord à l'assemblée générale pour procéder à l'adaptation, puisque c'est une obligation légale.
Nous rappelons à la colonne de droite les différents principes qui se dégagent de cette nouvelle loi.



- Traduction bilingue des statuts :
Notre service juridique réalise les adaptations bilingues (deux colonnes), ainsi que la traduction de vos statuts adaptés : tarif forfaitaire 1.500 euros htva.

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JURISPRUDENCE RECENTE
- Recouvrement des charges – Approbation des comptes.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale permet aux copropriétaires d’avaliser la gestion du syndic et d’arrêter les comptes, en ce compris la répartition des charges de la copropriété entre copropriétaires.
Le décision d’approbation des comptes détermine les dettes et les créances entre la copropriété et les copropriétaires et couvre les comptes qui leur ont été présentés. Il faut, de bonne foi, présumer que l’approbation des comptes entérine la répartition selon le mode normal de répartition des charges entre copropriétaires.
Le procès-verbal de l’assemblée générale constitue dès lors le titre qui permet à la copropriété d’obtenir le paiement des charges.
Les demandes de paiement de provision avant approbation des comptes par l’assemblée générale sont recevables et fondées, dans la mesure où le syndic a utilisé sa compétence, prévue par le règlement de copropriété, sur une base raisonnable, se fondant sur le budget approuvé par l’assemblée générale pour établir les appels de provision (Journal des Juges de Paix) : 9-10/2019)
Juge de Paix de Forest, jugement du 26 avril 2019 .Juge: V. Bertouille.

- Frais de procédure et frais d’exécution – frais d’avocat et d’huissier propres aux procédures menées par l’association des copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire – imputation par l’Association des copropriétaires sur le compte privatif du copropriétaire sur la base des factures émises par l’avocat et l’huissier - Indemnité de procédure – situation déraisonnable – montant maximal.
L’association des copropriétaires ne peut pas directement mettre à charge du copropriétaire les factures qui sont directement émises par son avocat ou son huissier relatives aux procédures menées contre ce copropriétaire, mais peut mettre à sa charge les frais régulièrement liquidés dans le jugement ou régulièrement mis à sa charge dans le cadre de l’exécution.
En inscrivant dans le compte privatif d’un copropriétaire des sommes qui ne peuvent y être inscrites, en ne déduisant pas des sommes pourtant régulièrement payées et en tentant d’échapper à la rectification du compte en invoquant une dette déjà payée, l’attitude de l’Association des copropriétaires a créé une situation déraisonnable, de sorte que la condamnation à l’indemnité de procédure maximale se justifie.
Juge de Paix de Forest, jugement du 5 juillet 2019 Juge: V. Bertouille.

- Travaux urgents et nécessaires - appréciation souveraine par le juge du fond : Le juge apprécie en fait quels travaux peuvent être considérés comme étant urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, du Code civil ; la Cour examine uniquement si le juge ne tire pas de ses constatations des conséquences qui y sont étrangères ou qui ne peuvent être accueillies sur cette base (1). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) 4
La circonstance que les travaux ne soient pas d’extrême urgence et ne peuvent, dès lors pas être considérés comme des mesures conservatoires ou des actes d’administration provisoire que le syndic peut, en application de l’article 577-8, § 4, 4° du Code civil, accomplir en-dehors de toute intervention de l’assemblée générale, n’exclut pas que ces travaux puissent être urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, de ce code (2). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) .
Cour de cassation, Arrêt du 12 mai 2016

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NOUVELLE LOI DU 31 JUILLET 2020

- Loi du 31 juillet 2020 modifiant et complétant les dispositions de la loi du 30 juin 1994 :

Modification de la loi du 30 juin 1994 (L. du 31 juillet 2020 - M.B. 7 Août 2020)
Dans son arrêt du 20 février 2020, la Cour constitutionnelle confirme que les raisons pour lesquelles la nouvelle législation a été adoptée sont légitimes et poursuivent l'intérêt public. Un processus de décision plus fluide entre les copropriétaires se traduira en effet par une rénovation plus rapide du parc immobilier vieilli. Ces immeubles seront également adaptés plus rapidement aux normes légales, ce qui améliorera la qualité de vie et la sécurité des résidents. En outre, la Cour constitutionnelle a jugé que le législateur avait pris en compte les intérêts du copropriétaire qui s'oppose à une décision de démolir ou de reconstruire totalement son immeuble. Mais la Cour constitutionnelle est également d'avis que le législateur n'a pas fourni de garanties suffisantes dans ce contexte. Selon la Cour, il doit y avoir un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt public et la protection du droit à la jouissance intacte des biens. La réglementation actuelle peut en pratique amener un copropriétaire à n'avoir d'autre choix que de renoncer à sa propriété. Il n'est donc pas impensable qu’une telle décision lui cause un préjudice personnel. Dans ce cas, il doit s'adresser lui-même au juge de paix, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la décision en question. C'est pourquoi la Cour estime qu'il vaudrait mieux que les ACP soient légalement tenues de saisir, de leur propre initiative, le juge de paix de leur décision. Le juge de paix peut alors contrôler la légalité de cette décision et, le cas échéant, demander l’avis d'un expert sur le caractère approprié du montant de l'indemnisation.
Compte tenu que les dispositions concernant la majorité des 4/5 des voix pour la démolition ou la reconstruction totale font partie intégrante de la disposition en cause, l'article 577-7, §1, 2 °, h) du code civil a été annulé dans son intégralité par la Cour constitutionnelle. La conséquence de l’annulation est que les décisions de démolir et de reconstruire totalement un immeuble, pour être légales, doivent être prises à l'unanimité, et non plus à la majorité des 4/5 des voix. Sinon, la nullité de la décision prise peut être demandée).

Le loi du 31 juillet 2020 a maintenu cette disposition, mais a ajouté une nouvelle disposition à l’article 577-7 du Code civil..

Art. 41 de la li du 31 juillet 2020 : A l'article 577-7 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, modifié par la loi du 2 juin 2010 et par la loi du 18 juin 2018 et partiellement annulé par l'arrêt n° 30/2020 de la Cour constitutionnelle, les modifications suivantes sont apportées :
1° dans le paragraphe 1er, 2°, le h) est rétabli dans la rédaction suivante :
« h) sous réserve de l'article 577-9, § 1er, alinéa 6, de la démolition et de la reconstruction totales de l'immeuble pour des raisons de salubrité ou de sécurité ou de coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une mise en conformité de l'immeuble aux dispositions légales.
Dans ce cas, un copropriétaire peut abandonner, contre compensation, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. A défaut d'accord, la compensation est déterminée par le juge en fonction de la valeur vénale actuelle du lot concerné, abstraction faite de la décision de l'assemblée générale. » ;
2° le paragraphe 3 est complété par un alinéa rédigé comme suit :
« L'assemblée générale décide également à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires de la démolition et de la reconstruction totales de l'immeuble, lorsque les raisons mentionnées au paragraphe 1er, 2°, h), font défaut. ».
Art. 42. A l'article 577-9 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010 et par la loi du 18 juin 2018, les modifications suivantes sont apportées :
1° le paragraphe 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit :
« Dans le cas visé à l'article 577-7, § 1er, 2°, h), et sauf si la décision est prise à l'unanimité de tous ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale, l'association des copropriétaires doit saisir le juge de paix, dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu. L'action est dirigée contre tous les copropriétaires qui, disposant du droit de vote à l'assemblé générale, n'ont pas approuvé la décision. L'exécution de la décision de l'assemblée générale est suspendue jusqu'à la décision judiciaire passée en force de chose jugée, constatant la légalité de la décision de l'assemblée générale. » ;


















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